张家港步行街项目物业经营管理建议hoyr.docx

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1、张家港步步行街项项目物业业经营管管理建议议前言商铺铺是指从从事具体体商业行行为的物物业。按按其经营营方式主主要为单单体经营营，集中中管理的的模式，对对商业街街商铺进进行统一一管理，是是目前开开发商普普遍推行行的一种种方法，管管理的好好，对培培育区域域商业中中心和商商业品牌牌有重要要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到

2、开发商的头上。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。1. 统统一招商商管理11.1“统一招招商管理理”要求招招商的品品牌审核核管理和和完善的的租约管管理。“品牌审审核管理理”指：招招商对象象需经品品牌审核核后才能能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租

3、约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等。1.2“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年

4、12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管

5、理。1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。2.0商商铺物业业的管理理特点22.1顾顾客流量量大商铺进进出人员员杂，不不受管制制，客流流量大，易易发生意意外，安安全保卫卫工作非非常重要要，有些些零售商商品易燃燃易爆，因因此消防防安全不不得有半半点松懈懈。同时时商场在在发生突突发事件件时，疏疏散相对对较慢。安安全管理理应特别别慎重。2.2服务要求高要物业管

6、理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。2.3管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。2.4营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。2.5车辆管理难度大来商铺的顾客

7、，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。3.0商铺物业管理人员配备3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。3.1.1.1业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。3.1.1.2维保服务部设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和

8、维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。3.1.1.3保安服务部设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。3.1.1.4保洁绿化部设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。3.1.1.5经营服务部设主管或兼职主管一人，全

9、面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。4.0商商铺的物物业服务务管理商商铺物业业管理包包含以下下几个方方面，我我们现对对此进行行分项描描述：44.1商商铺业户户服务管管理4.2商铺铺装修服服务管理理4.33商铺设设备、设设施维保保服务管管理4.4商铺铺建筑物物的养护护及维修修管理44.5商商铺保安安服务管管理4.6商铺铺保洁服服务管理理4.77商铺绿绿化服务务管理44.8商商铺经营营服务管管理4.9商铺铺广告管管理4.10商商铺保险险管理4.1商商铺业户户服务管管理业户户服务部部有两部

10、部分工作作职能，一一是业户户服务，二二是内部部管理。4.1.1接待与联系接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。4.1.2纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；4.1.3报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写维修任务单，即时派维修工到现场抢修；4.1.4走访回

11、访接待员的走访内容包括三方面：一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；二是对报修后的维修结果进行回访；三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。4.1.5内外联系商铺内部联系：商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。商铺的外部联系商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，

12、会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。4.2商商铺装修修服务管管理4.2.11装修管管理应包包含在业业户管理理中，因因管理难难度较大大，故单单独列出出论述。装装修管理理职能主主要包括括：审核核装修申申请、签签订“装修管管理协议议”，现场场监督管管理等。4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：建立周全、详细、便于操作的管理制度；专人负责对工程实行严格的监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监

13、督管理。4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点二次装修过程应遵守物业管理处制订的二次装修施工管理规定；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守商铺动火申请制度的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的

14、；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电

15、线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等4.2.4装修现场监督管理在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会

16、影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。4.3商商铺设备备、设施施维保服服务管理理商业物物业的日日常养护护标准较较高，维维修要求求严，其其内容同同办公楼楼相似，但但其方式式不同。商商业物业业的重点点在于各各种设施施，设备备上，因因

17、为商业业物业设设施设备备使用频频率较其其它物业业相比是是最高的的一类，设设备、设设施养护护及维修修管理的的好坏直直接影响响经营环环境和经经营活动动的正常常运行。一一些设备备如电梯梯，自动动扶梯等等易出故故障的设设施设备备，保证证其正常常运行主主要靠平平时养护护。商铺铺设备管管理主要要是防止止商铺停停电和保保证中央央空调、自自动扶梯梯的正常常使用。商商铺供电电需要绝绝对保证证，因为为一旦停停电，漆漆黑的营营业厅将将给顾客客、商品品和营业业款带来来不安全全的因素素，对商商铺声誉誉带来不不利影响响。所以以应选派派优秀员员工，日日夜监测测电气运运行状况况和空调调系统、自自动扶梯梯的运行行状况，一一有异

18、常常情况及及时安排排维修，确确保电气气和中央央空调、自自动扶梯梯正常运运行。商商铺设备备设施维维保管理理的具体体实施过过程与办办公项目目类似，在在此省略略4.4商商铺建筑筑物的养养护及维维修管理理4.44.1商商铺修缮缮的计划划、资金金管理。为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。4.4.2工程性质的确定。依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等

19、。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业；小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。4.4.3建筑物维修

20、的档案管理建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。4.4.4维修或施工工程的管理设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。4.4.5检查监督维保部主管对属下各维

21、修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。4.5商商铺保安安服务管管理4.5.11治安管管理商铺铺的安全全保卫工工作包括括治安防防盗、防防范突法法事件、监监控中心心管理、车车辆管理理、停车车场管理理等。其其管理的的重点如如下：44.5.2安全全保卫管管理是商商铺物业业管理的的要点，必必须予以以重视。它它有两部部分组成成一消防防和治安安管理。商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置

22、、电视监控系统和自动喷淋装置；运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。4.5.3防窃防盗的管理超市类商铺出入口不宜太多，太

23、多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设置便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；一些盗贼

24、在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按应急事件处理规程操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时4.5.4监控中心管理监控是指利用电视监控系统对

25、商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。4.5.5消防管理商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度

26、达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消

27、防方针。发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断

28、提高大家的防火意识和消防业务水平。4.6商商铺保洁洁服务管管理商铺铺的环境境有外部部环境和和内部环环境。外外部环境境包括楼楼宇的外外墙、附附属建筑筑设施及及周围的的绿地、广广场、停停车场等等；内部部环境包包括过道道、扶梯梯、自动动扶梯、电电梯、卫卫生间、会会议室等等一切公公用场所所，以及及业户的的铺内、办办公室内内等非公公用部位位。搞好好商铺的的环境卫卫生和绿绿化养护护的主旨旨在于创创造整洁洁优美、和和谐怡人人的商业业氛围，为为业户提提供一各各理想的的经营环环境，为为顾客提提供一个个轻松愉愉快的购购物环境境。4.6.11商铺保保洁管理理方法要要做好商商铺的保保洁服务务管理，首首先要确确定做什什

29、么，即即什么地地方需要要保洁，然然后定出出清洁的的标准，根根据这些些标准、要要求再定定出保洁洁的频率率（次数数），还还要再加加上检查查手段，如如目视检检查还室室手摸检检查或白白纸擦一一米检查查等，制制作商商业街商商铺环境境清洁的的作业标标准，内内容有检检查的部部位、项项目、清清洁的标标准、保保洁的频频率、检检查的手手段等。重重要的问问题是怎怎么做等等，制订订商业业街保洁洁服务作作业规程程，这这个“规程”指导保保洁工对对商铺各各部位的的清洁按按规定的的操作程程序去做做，是保保洁工岗岗前岗中中的的培培训教材材，其要要点有：地面清清洁、打打蜡；墙墙角线清清洁；墙墙面除尘尘；大理理石清洁洁、打蜡蜡；不

30、锈锈钢面清清洁；卫卫生间清清洁；玻玻璃幕墙墙清洁；窗户清清洁；地地毯清洗洗干净等等。4.6.22商铺保保洁管理理的重点点商铺的的清洁管管理重点点之一是是地坪清清洁。随随着人流流的进出出，给商商铺地坪坪带来的的灰尘、纸纸肖；定定时的清清洁能够够带给顾顾客舒适适、优美美的购物物环境；商铺的的玻璃无无框门、室室内柱上上镜、电电梯内镜镜面等，由由于顾客客触摸频频率较高高，留下下的手印印带给人人视觉上上的不舒舒服，应应定时清清洁以消消除不洁洁现象；商铺盥盥洗室墙墙面、洁洁具、地地坪的清清洁、干干燥和无无异味，也也是清洁洁工作的的重点；商铺外外的铜牌牌，因暴暴露在室室外，风风吹雨淋淋会使铜铜牌便黑黑，定期

31、期擦拭，能能保持其其程亮，提提升商铺铺的形象象。商户户铺内产产生的垃垃圾须袋袋装并放放至指走走位置，及及时清理理；雨大进进门处及及其他公公用过道道应设置置一些雨雨具存放放器，尽尽量不要要把带雨雨水的雨雨具带进进大厅，同同时注意意清洁卫卫生。对商铺铺的杀虫虫灭鼠工工作要引引起重视视，但放放置鼠药药时，要要充分考考虑儿童童的安全全，要放放在摸不不到的地地方；为为了安全全也可以以聘请专专业队伍伍进行消消杀工作作；在商商铺的营营业时间间内，保保洁工不不能使用用长柄拖拖把，更更不能使使用湿拖拖把拖地地，以免免造成顾顾客滑倒倒伤害事事故；在在雨雪天天，商铺铺进门处处应勤保保洁并放放置地毯毯或防滑滑提示牌牌

32、；提醒醒业户在在规定的的时间内内把铺面面内产生生的垃圾圾袋装送送至指定定的位置置；对一一切能利利用的再再生垃圾圾（包装装纸、箱箱）要回回收处理理。4.7商商铺绿化化服务管管理绿化化环境是是保持生生态平衡衡，营造造舒适、美美观、清清新、幽幽雅的购购物环境境的基础础。商铺铺内外的的绿化搞搞得好，能能使周围围得环境境得到改改善，又又提升了了商铺得得品位。绿绿化管理理应配备备专业技技术人员员，依据据季节、气气候，地地域条件件的不同同和树木木花草的的生长习习性及要要求，制制定详细细的管理理细则，指指导养护护人员实实行。44.7.1商铺铺绿地管管理商铺铺外围的的绿地，在在基建时时就已定定型，商商铺得整整体

33、绿化化风格和和局部独独立的构构图要统统一协调调，水平平绿化和和垂直绿绿化要相相得益彰彰。为保保证草坪坪生长良良好，劝劝阻顾客客、游客客进入草草坪；保保持绿地地环境整整洁；及及时清除除死株、病病株，缺缺株要补补檀：定定期对花花木修剪剪整形；发现病病虫害要要进行捕捕捉或喷喷药，药药物防治治要注意意安全，并并挂警示示标识；草坪要要经常除除杂草：定期轧轧剪，每每季度施施肥一次次，施后后浇水或或雨后施施撒；台台风前对对花木做做好立支支柱、疏疏剪枝叶叶的防风风工作，风风后清除除花木折折断的枝枝干，扶扶正培植植倒斜的的花木。 4.77.2商商铺室内内绿化管管理花卉卉摆放前前要有设设计图，造造型变更更要有小小

34、样图，与与商铺总总体设计计风格相相协调；花卉上上挂名称牌牌”，简介介花卉学学名、俗俗称、习习性，宣宣传养花花的常识识，争取取业户和和顾客的的配合，共共同创造造幽雅清清新的购购物环境境，同时时又陶冶冶情操，增增加商铺铺的文化化氛围； 花卉卉搬运时时，注意意保护花花卉株形形不受损损伤，不不散落盆盆泥，注注意场地地整洁；商铺人人流量较较大，因因此商铺铺内摆放放的花卉卉要经常常检查，及及时修剪剪，清除除黄叶，枯枯萎的花花卉立即即更换：由于各各点摆放放位置的的光照度度不一，花花卉就要要定期相相互调剂剂、更换换位置； 4.7.33检查督督导部门门主管对对保沽、绿绿化，服服务各组组工作时时时进行行巡视，发发

35、现问题题记录在在案，并并追究各各组长责责任：管管理处经经理、业业户部督督导不定定期对各各组工作作进行抽抽查，发发现问题题立即督督促主管管部门整整改，每每月累积积数次，对对主管进进行处罚罚。4.8商铺铺经营服服务管理理商铺铺方和物物业管理理公司所所签订的的委托物物业管理理合同中中，往往往会把商商铺经营营管理范范畴的租租赁管理理，广告告筹划、新新项目开开发同时时委托给给物业管管理公司司，以配配合其商商铺的经经营管理理作为为物业管管理公司司也应将将商铺经经营管理理的好坏坏与自己己的物业业管理服服务紧密密地联系系起来。4.8.1租赁管理出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围

36、及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。4.8.1.1竞标租赁的注意事项：严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考

37、虑。4.8.1.2协议租金出租的注意事项：在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。4.8.1.3租金条款租金制定的参考因素：要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经

38、营状况等。租金的组成要素：租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等4.8.2广告策划楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气

39、氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。4.8.3项目开发物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：开办茶座为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：办好商铺内部食堂为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换

40、零币等服务：开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。4.9商商铺广告告管理业户为为了树立立企业形形象，追追求经济济利益，必必然采取取许多宣宣传和促促销手段段。除电电视、报报刊广告告以外，最最有效、最最直接的的就是在在商铺主主体周边边与商铺铺内部悬悬挂醒目目的招牌牌、广告告牌、条条幅，张张贴宣传传品。物物业管理理处为了了规范商商铺的环环境秩序序和整体体形象，在在支持商商业宣传传策划的的同时，必必须加强强商铺的的广告宣宣传管理理。商铺铺的整体体布局设设计是很很重要的的，而各各铺位上上的宣传传广告（包

41、包括灯光光广告、灯灯饰、条条幅、张张贴、悬悬挂品等等）要和和商铺整整体设计计相协调调，这就就要求承承租业户户的广告告设计必必须经过过物业管管理处审审核，以以做到管管理有序序，不会会破坏商商铺的整整体设计计格调。4.100商铺保保险管理理商铺的的物业管管理中保保险管理理是必不不可少的的。在商商铺的维维修施工工和广告告安装中中，均有有可能发发生意外外的事故故（包括括火灾），对对业户、顾顾客、员员工造成成伤害；在保洁洁操作中中，也有有可能保保洁工未未按“规程”操作，用用了湿拖拖造成顾顾客滑倒倒摔伤；或雨天天地滑，顾顾客在商商铺进门门处滑跤跤跌伤；这些都都有可能能向物业业管理方方提出索索赔。为为了规避

42、避风险和和最大限限度地减减低这方方面的损损失，商商铺的物物业管理理处应采采取两种种措施：工程或或服务的的公众责责任险、财财产险（火火险）；物业管管理方可可以向保保险公司司投保公公众责任任险等险险种，在在考虑保保险额度度时，可可以根据据事故发发生率的的高低选选择投保保的金额额。还有有一种是是财产险险，是为为防止商商铺可能能遭受火火灾、台台风、暴暴雨、水水浸等损损失而投投保的，物物业管理理处应主主动出面面向商铺铺方（大大业户）和和各业户户的投保保减灾提提供建设设性意见见。附件：项项目管理理前期介介入注意意事项：商住项目目与一般般物业在在设计要要求与管管理方式式上有较较大区别别。张家家港商住住项目目

43、目前正在在规划设设计阶段段，对此此阶段进进行详尽尽完善的的论证，管管理先进进性的预预见将对对商住项项目建成成后的投投入使用用产生广广泛深远远的影响响。既要要在硬件件和软件件上下功功夫，同同时又要要使它富富有人性性化。根根据狮城城怡安对对项目日日常前期期介入管管理的经经验，我我们从物物业管理理及服务务角度选选择了一一些管理理建议案案例，仅仅供发展展商参考考指正：1.11商住项项目建筑筑、装修修的考虑虑事项商商住项目目的外围围环境是是建立外外观形象象的重要要考虑事事项，它它的设计计除了考考虑外观观和美学学外，功功能也是是重要的的一环。如如果能够够很好地地对外围围环境组组成因素素的可操操作性方方面进

44、行行规划，就就会提高高对物业业的管理理能力。1.1.1屋顶屋顶应具备洗窗吊顶设施。并制定一套适当的屋顶操作安全管理程序。管理程序根据商住项目的用途和屋顶的类型度身定制。也可以考虑在屋顶设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包清洁公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便维护、保养。1.1.2地面：商住项目使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。主要道路尽可能不使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的，大雨过后不平坦的地面会造成其松动，且很难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。1.1.3主次道路道路人车

45、分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详细认证。1.1.4停车场减速器项目停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有利于维护道路，因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。减速器应有一定的宽度(最少30厘米)，以避免强烈的晃动。1.1.5潮湿墙面处理项目地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷。1.1.6大厦正厅、电梯厅大厅、电梯厅是商住项目的窗口，设计、施工、材料选择方面应十分重视，因此它比商住项目任何一个部分都更容易给业主、租户留下深刻的印象，他起着先入为主的作用，直接影响建成后的租售率、租金价格。1.1.7公共盥洗室：高档商住

46、项目对商场、大厅-盥洗室要求极高，厕所的男女入口原则应分开，并清晰标注。从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），即使开门也应保证有所遮挡。1.1.8公共电梯间：电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大1/3，以便容纳等候电梯于进出业主、租户。电梯间照明线路应与走道分开，最好采用照明较高的局部照明。商住项目的标准层电梯大厅要有通风口，使通风良好。（有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风）1.1.9各类房间装饰客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则，即地板深-墙壁中-天花浅；

47、南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照射，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下的客房可采用深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调。1.1.10公共区域家具公共区域家具少用皮具，建议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗的沙发。1.2设备设施的考虑事项1.2.1电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设置空调设施，有利于设施设备的正常运行，并设置专用电表计量装置，有利于对公共能耗进行监控与分摊。1.2.2各类泵各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵。1.2.3用智能一卡通建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。1.2.4设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。1.2.5周界报警周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，确保人防、技防相结合。1.3照明系统的考虑