建材商贸城物业管理方案dmwz.docx

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1、建材商贸贸城物业业管理方方案前 言作为xxx市集住宅宅、商铺铺为一体体的楼盘盘，其物物业管理理工作开开展的标标准应体体现出一一种“舒舒适、安安全、尊贵”。钦州市xxx物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物物业管理理的舒适适体现在在“温暖暖、洁净净、方便便、快捷捷”的人人居环境境上。物物业使用用人选择择一个居居住、学学习、工工作的环环境更注注重“舒舒适”的的一面，以以满足其其“生理理上的基基本需求求”。安全：安安全防范范是物业业管理公公司的一一项专项项业务,公司应应从治安安、消防防、车辆辆三个方方面来搞搞好管理理工作，同同时为了了满足物物业使用用人“安安全需求求”的

2、需需要出发发制定出出相应的的管理制制度和应应急预案案。尊贵：“以以人为尊尊”、“以以人为本本”的一一贯服务务理念能能让业主主或物业业使用人人在小区中体体现到生生活尊贵贵的一面面。本公司在在管理好好物业本本身的基基础上，充充分实现现物业管管理服务务的内容容，让业业主及物物业使用用人满足足“受人人尊重的的需求”。第一章 xxxx物业管管理有限限公司简简介一、公司司简介钦州市xxxx物物业管理理有限公公司是一一家新成成立的专专业物业业管理公公司，公公司地址址:钦州市市扬帆大大道与金金海湾东东大街交交汇处。二、企业业管理理理念及服服务理念念根据物业业管理的的先进操操作模式式和企业业自身的的特点，公公司

3、采取取以下管管理理念念：团队队意识和和吃苦精精神+个个性舒张张和竞争争机制1、团队队意识和和吃苦精精神：在在当前资资本企业业向人本本企业转转变的过过程中，团团队意识识和吃苦苦精神的的树立无无疑是企企业求生生存、求求发展的的先决条条件。“企企业以人人为本、员员工以企企业为家家”便是是其核心心体现。2、个性性舒张和和竞争机机制：在在人本企企业中讲讲的是如如何用人人，如何何充分调调动其积积极性为为企业的的发展做做贡献。个个性舒张张是对员员工活力力激发的的重要方方式，人人有不同同层次的的需求，员员工对自自己个性性的舒张张能够从从其爱好好的方面面来发挥挥其工作作的能动动性，有有利于员员工自身身素质的的培

4、养和和业务技技能的提提高；竞竞争机制制是企业业用人的的重要手手段，相相马不如如赛马，赛赛马机制制将是企企业在招招聘、培培训、定定岗、换换岗、升升降职的的主要方方法。“真切付付出、心心灵交汇汇”是我我公司的的服务理理念。从从本行业业来说，物物管企业业与业主主或物业业使用人人之间是是一种合合作关系系，是企企业如何何创造一一种环境境使我们们很好的的生活、学学习、工工作，在在我们的的员工中中营造这这种氛围围中与合合作方达达成一种种理解、协协调与共共识。三、六项项主要服服务内容容：1、物业业共用部部位日常常维护和和管理服服务；2、物业业共用设设施、设设备及其其运行、使使用的日日常维护护和管理理服务；3、

5、环境境卫生、绿绿化管理理服务；4、物业业管理区区域内交交通秩序序与车辆辆停放的的管理服服务；5、物业业管理区区域内治治安、消消防协助助管理服服务；6、物业业装饰装装修管理理服务。四、物业业服务质质量分项项标准和和指标项 目目服务质量量标准(一)综综合服务务1、根据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务等有有偿便民民服务的的，并公公示服务务项目和和服务标标准。2、与被被服务者者签订规规范的物物业服务务合同（协协议），双双方的权权利义务务关系明明确，公公布物业业管理服服务项目目、内容容及物业业服务标标准，严严格按照照合同约约定提供供物业服服务。3、小区区设服务务中心，

6、办办公设施施设备较较先进完完备，应应用计算算机等现现代化管管理手段段进行科科学管理理，办公公场所整整洁有序序。4、建立立有完善善的物业业管理制制度、作作业流程程及物业业管理工工作计划划及实施施时间。建建立财务务制度，财财务收支支符合国国家有关关规定。5、业主主咨询、投投诉在224小时时内予以以答复处处理。业业主急修修半小时时内、其其他报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有完整的的报修、维维修记录录，并有有回访制制度，满满意率达达90以上。6、广泛泛的应用用专门的的物业管管理软件件、计算算机系统统对业主主及房产产档案、物物业管理理服务、收收费情况况、设备备档案和和日常办办公进行行管理。7、按合

7、合同适时时组织开开展健康康有益的的文体娱娱乐活动动。8、小区区业主支支持和配配合物业业管理的的各项工工作，每每年进行行一次对对物业管管理服务务满意度度抽样调调查，满满意率达达90以上，对对不满意意的情况况进行分分析并及及时整改改。9、物业业管理企企业持有有有效证证照，人人员配置置合理，有有管理人人员、水水、电、绿绿化等专专业操作作人员，并并按照国国家有关关规定取取得物业业管理职职业资格格证书或或岗位证证书，岗岗位责任任制明确确。10、全全体员工工统一着着装，佩佩戴标志志，服务务意识高高，敬业业精神高高，业务务素质强强，行为为语言规规范，服服务主动动，热情情。11、定定期对服服务人员员进行物物业

8、管理理业务知知识培训训、消防防培训及及其他服服务培训训。12、承承接项目目时，对对住宅小小区共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。13、每每月在服服务中心心公布11次由业业主分摊摊的公共共水电等等费用详详细预算算情况，每每季度11次在服服务中心心公布涉涉及物业业管理代代收代支支的费用用情况。14、按按有关规规定或合合同约定定规范使使用住房房专项维维修资金金。(二)房房屋管理理及维修修养护1、按照照物业服服务合同同和管理理规约的的约定对对房屋及及配套设设施设备备提供服服务。2、小区区出入口口设有小小区房屋屋、道路路平面示示意图、宣宣传栏，主主要路口口设有路路标；各各组团

9、、栋栋、及单单元（门门）、户户和共有有配套设设施场地地的标识识齐全、规规范、美美观。3、房屋屋外观（包包括屋面面、露台台）完好好、整洁洁，符合合原设计计要求；公共楼楼梯间墙墙面、地地面无破破损；外外墙及公公共空间间无乱张张贴、乱乱涂、乱乱画、乱乱悬挂现现象；室室外招牌牌、广告告牌、霓霓虹灯按按规定设设置，整整齐有序序。4、对违违反规划划私搭乱乱建、私私自拆改改管线和和擅自改改变房屋屋用途的的行为及及时劝阻阻，并报报告业主主委员会会和相关关主管部部门。5、每日日巡查11次小区区房屋单单元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃、消消防器材材等，做做好巡查查记录，并并及时维维修养护护，

10、维修修率达990以以上。巡巡逻、检检修记录录和保养养记录齐齐全。6、每半半年1次次编制房房屋等共共用部位位日常管管理和维维修养护护计划。7、按照照住宅装装饰装修修管理有有关规定定和管理理规约要要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修管理理制度。装装修前，依依规定审审核业主主（使用用人）的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项。每每日巡查查1次装装修施工工现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告业业主委员员会和有有关主管管部门。8、急修修半小时时内、其其他保修修按双方方约定时时间到达达现场，

11、建建立有完完整的报报修、维维修和回回访记录录。9、根据据房屋实实际使用用年限，每每年至少少1次编编制维修修计划和和住房专专项维修修资金使使用计划划，向业业主大会会提出报报告与建建议，根根据业主主大会的的决定，组组织维修修。(三)共共用设施施设备维维修养护护1、小区区内公用用配套服服务设施施完好，标标志、标标识齐全全、规范范，不随随意改变变用途，共共用设施施设备按按照项目目配套建建设管理理责任分分工运转转正常，日日常的管管理和维维修养护护情况良良好（依依法应由由专业部部门负责责的除外外）。2、公用用设施设设备运行行维修养养护制度度健全，每每年1次次编制共共用设施施设备运运行维修修养护计计划，建建

12、立的公公用设施施设备档档案（设设备台帐帐）、运运行、检检查、维维修、保保养记录录齐全。3、维修修养护制制度健全全并在工工作场所所明示，水水、电、监监控等工工作标准准及岗位位责任制制明确，操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施设备备运行正正常，无无事故隐隐患。4、对共共用设施施设备定定期组织织巡查，做做好巡查查记录，需需要维修修，属于于小修范范围的，224小时时内组织织修复;属于大大、中修修范围的的，及时时编制维维修计划划、更新新改造计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议，根据据业主大大会的决决定，组组织维修

13、修或更新新改造。5、小区区道路平平整，主主要道路路及及停停车场交交通标志志齐全、规规范；小小区内公共共娱乐设设施、水水池等部部位，设设置有明明显的安安全警示示标志。6、每天天至少11次检查查路灯、楼楼道灯、景景观灯等等公共照照明设施施完好率率95%以上，按按约定时时间定时时开关。7、设备备用房整整洁、通通风，无无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害害现象，危危及人身身安全隐隐患处有有明显标标志和防防范措施施。8、以可可能发生生的各种种设备故故障及重重大或突突发事件件有应急急方案和和现场处处理措施施、处理理记录。9、消防防设施设设备完好好，可随随时启用用，消防防通道通通畅；有有健全的的消防管管理制度度，建立

14、立消防责责任制及及火灾消消防预案案。10、雨雨水井、化化粪池每每月检查查1次，根根据需要要定期清清理疏通通，保持持通畅，无无堵塞外外溢。12、接接到相关关部门停停水、停停电通知知，应在在小区醒醒目位置置处提前前通知业业主。(四)绿绿化养护护1、有专专业人员员实施绿绿化养护护管理。2、根据据气候状状况和季季节，适适时组织织浇灌、施施肥和松松土，花花草树木木生长良良好，无无枯死、无无树挂，适适时修剪剪，疏密密得当，有有良好的的观赏效效果；树树形符合合自然特特征，整整形植物物保持一一定形状状。发现现死树一一周内清清除，并并适时补补种。3、草坪坪生长整整齐，高高度不应应超过88公分，超超过时应应在一周

15、周内及时时进行修修剪，及及时清除除杂草，有有效控制制杂草孳孳生；无无垃圾、无无烟头纸纸屑。4、绿篱篱枝叶较较茂密，适适时进行行修剪，绿绿篱无死死枝枯叶叶及杂物物，当天天清除修修剪废弃弃物。5、适时时组织防防冻保暖暖，定期期喷洒药药物，预预防病虫虫害，病病虫害无无明显迹迹象。6、园林林建筑和和辅助设设施完好好，整洁洁无损。7、绿化化地设有有提示人人们爱护护绿化的的宣传牌牌。(五)保保洁服务务1、根据据小区实实际情况况合理布布设果皮皮箱或垃垃圾桶，垃垃圾袋装装化。垃垃圾清运运日产日日清，无无垃圾桶桶、果皮皮箱外溢溢现象，每每周至少少清洗11次，保保持垃圾圾设施清清洁、无无异味；垃圾收收集点周周围地

16、面面无散落落垃圾、无无污迹、无无异味。2、有健健全的保保洁制度度，小区区道路、广广场、停停车场绿绿地等公公共区域域设专人人保洁，每每天清扫扫2次；楼道每每日清扫扫2次，每每周拖洗洗1次；一层共共用大厅厅每日拖拖洗1次次；楼梯梯扶手每每日擦洗洗1次；共用部部位玻璃璃每周清清洁1次次；室外外标识、宣宣传栏、信信报箱等等共用部部位设施施设备每每周擦拭拭2次；路灯、楼楼道灯每每月清洁洁1次。3、共用用雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；雨水水井、化化粪池、污污水井每每月检查查1次，视视检查情情况及时时清掏，保保持通畅畅，无堵堵塞外溢溢；化粪粪池每月月检查11次，每每半年清清掏1次次，发现现异常及及时清掏

17、掏。4、二次次供水水水箱按规规定清洗洗，定时时巡查，水水质符合合卫生要要求。5、进行行保洁巡巡查，楼楼道内无无乱悬挂挂、乱贴贴乱画、乱乱堆放，无无明显暴暴露垃圾圾、卫生生死角等等现场，保保证小区区内干净净整洁。6、建立立消杀工工作管理理制度，根根据小区区实际情情况开展展消毒和和灭虫除除害工作作，适时时投放消消杀药物物，有效效控制鼠鼠、蟑、蚊蚊、蝇等等害虫孳孳生。(六)协协助公共共秩序1、门岗岗室整洁洁，公共共秩序维维护人员员统一着着装，佩佩戴有明明显的标标志。2、设专专人244小时值值勤，其其中主出出入口不不少于112小时时立岗值值勤。3、对进进出小区区的车辆辆实施有有效管理理，引导导车辆有有

18、序通行行、停放放。4、对进进出小区区的装修修、家政政等劳务务人员实实行临时时出入证证管理。5、配备备有楼宇宇对讲系系统、电电子监控控系统、电电子巡更更系统或或者其他他三项安安全防范范措施的的，对安安全监控控设备实实施244小时监监控并及及时记录录，发现现问题330分钟钟内有人人到现场场处理。6、按照照规定路路线和时时间244时间进进行有计计划、不不间断的的巡逻，每每天不少少于8次次；对重重点区域域、重点点部位每每1小时时巡查11次，并并做好巡巡查记录录；夜间间对服务务范围内内重点部部位、道道路进行行不少于于一次的的防范检检查和巡巡逻；配配有安全全监控设设施的，实实施244小时监监控并做做有完备

19、备的记录录。7、对火火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。第二章 拟采采用的机机构设置置与职责责分工一、管理理处组织织机构设设置“xxxx物业管管理有限限公司xxxx建建材商贸贸城物业业管理处处”按“管理处处主任负负责制的的直线制制领导形形式”设定管管理架构构。管理理处设服服务中心心、防范范组、工工程管理理组三个部门门。管理理处主任任集指挥挥与职能能于一身身，全面面掌握日日常工作作及人员员状况，减减少失控控。各项项工作的的安排及及临时任任务的下下达，均均由管理理处主任任直接安安排，各各部门主主管下属属员工

20、直直接向其其主管负负责，各各部门主主管直接接向管理理处主任任负责。xxx物业公司xxxx物业管理服务中心工程管理组服务中心组防范组其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统一，责责权分明明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业管理的的要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。二、职责责分工服务中中心1、协调调管理处处各工作作组的工工作。2、负责责处理业业主（住住户）的的咨询、投投诉，并并提供协协助。3、负责责业主（住住户）的的搬入和和迁出协协调工作作。4、起草草给业主主（住户户）的各各类通知知、通告告，由管管理处主主任签署署后发出出。5、负责责收集、整整理和保保存物业业管理处处资料及

21、及档案管管理，建建立业主主（住户户）档案案管理工工作。6、负责责物业管管理处所所需物品品的后勤勤采购工工作。7、负责责收取物物业服务务、有偿偿服务费费等费用用。8、负责责本物业业的日常常清洁工工作。9、负责责本物业业公共区区域及周周边的绿绿化及环环境布置置。10、负负责本物物业的除除虫灭害害工作。11、组组织、开开展文化化活动。防范组组1、负责责本物业业的防火火、防盗盗、防破破坏和安安全巡视视工作。2、与政政府、公公安、消消防、司司法等部部门保持持良好的的关系。3、成立立义务消消防队，定定期举行行消防演演习。4、建立立、健全全各项安安全防范范规章制制度。5、负责责本物业业的日常常巡视工工作和固

22、固定岗位位的安排排。6、负责责车辆的的安全秩秩序管理理工作。7、负责责车辆停停放费用用的收取取工作。8、协助助服务中中心开展展其他工工作。工程管管理组1、负责责本物业业公共设设备设施施的运行行管理，负负责设备备正常运运转。2、负责责本物业业设施设设备的日日常简单单维护保保养工作作。3、制定定长期和和日常的的维修保保养计划划并付诸诸实施。4、负责责本物业业弱电系系统、强强电系统统、给排排水系统统、消防防系统、综综合布线线系统及及其他公公共系统统的日常常维修保保养工作作。5、负责责服务中中心转发发的业主主（住户户）投诉诉的处理理，及为为业主（住住户）提提供维修修等服务务。6、协助助服务中中心做好好

23、使用的的工具、设设备材料料的选购购、库存存和保管管使用工工作。7、协助助服务中中心开展展其他工工作。第三章 服务务岗位及及人员配配置一、项目目拟配置置人员管理处拟拟配人员员25名名，其中中管理处处主任11名，主主管人员员3名，管理人员3名，基层工作人员24名。部门岗位人数小计（人人）服务中心心主任110综合主管管1管理员2保洁员5绿化员1安全防范范组主管117防范员16工程管理理组主管13维修员230二、人员员素质要要求管理处处主任持有物业业管理上上岗证,有丰富富的物业业管理实实际工作作经验,熟悉物物业管理理有关法法律、法法规及企企业管理理工作,有较强强的管理理能力和和组织协协调能力力及处理理

24、突发事事件的能能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。综合主主管身体健康康，大专专以上学学历，持持有物业业管理上上岗证，有有丰富物物业管理理实际工工作经验验，业务务熟练，有有较强的的敬业精精神，较较强的沟沟通、协协调能力力，具有有独立完完成工作作的能力力，勤业业、敬业业、乐业业。管理员员持有物业业管理上上岗证，有有一定的的写作能能力，熟熟悉公关关业务、各各劳动法法规及公公司的各各项规章章制度，具具有较强强的调查查、解决决问题、沟沟通、理理解、判判断、分分析能力力，熟练练操作电电脑，有有较强的的管理能能力和组组织协调调能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。保洁绿绿化员身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责，吃吃

25、苦耐劳劳，有较较好的理理论知识识，熟悉悉卫生保保洁、绿绿化养护护工作流流程，较较强的组组织、沟沟通、协协调能力力，熟悉悉各清洁洁、绿化化用品（具具）的使使用规范范，勤业业、敬业业、乐业业。防范主主管大专以上上学历，熟熟悉国家家有关法法律、法法规和保保安的有有关知识识，具有有较强的的管理能能力。持持有物业业管理上上岗证，有有2年以上上的本职职工作经经验，具具有丰富富的社会会经验和和较强的的语言表表达能力力，以及及随机应应变处理理突发事事件的能能力，有有一定的的消防知知识。工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业，部部队复转转军人优优先选择择。防范员员爱岗敬业业，有相相关工作作经验，身身体健康康、品行行端

26、正，工工作认真真负责，勤勤业、敬敬业、乐乐业。工程主主管身体健康康，技工工以上学学历，持持证上岗岗，有丰丰富的工工程维修修经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，较强强的沟通通、协调调能力，具具有独立立完成工工作的能能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。工程维维修员身体健康康，技工工以上学学历，持持证上岗岗，有丰丰富的工工程维修修经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，具有有独立完完成工作作的能力力，勤业业、敬业业、乐业业。第四章 物资资配备一、管理理用房开发公司司应在本本物业内内向物业业公司提提供面积积为设项项目规划划总建筑筑面积的的千分之之四作为为物业管管理用房房，即1190平方方米。物业

27、用用房包括括办公、接接待用房房、杂物用用房、员工宿宿舍。二、拟配配置物资资装备计计划按“精简简、实用用”的原则则，拟购购办公用用品及工工具一批批，具体体清单如如下：类别名称数量金额（元元）用途开办用品品电脑390000.000办公打印机112000.000办公电脑桌3540.00办公空调360000.000办公复印传真真一体机机120000.000办公电话机2200.00办公(含含初装费费)双层架床床1327300.000员工住用用办公桌椅椅615000.000办公接待椅10250.00办公挂钟260.000办公文件柜210000.000办公管理人员员服装6人42000.000冬夏秋各22套(

28、配配置标准准:管理理人员7700元元/年;防范及及其他人人员4000元/年)防范人员员服装16人64000.000工程人员员服装2人800.00绿化保洁洁服装6人24000.000对讲机840000.000办公(5500元元/台)办公用品品1批30000.000小计452880.000安全消防防专用消防防扳手5150.00消防强光电筒筒5300.00安全警棍5100.00安全警示牌20200.00安全小计750.00维修工具具冲击钻1130.00维修电锤112000.000维修电工工具具2300.00维修铝合金梯梯1800.00维修水工工具具2300.00维修万用表2600.00维修小计333

29、00.000保洁用具具扫帚(山山枝扫)10(捆捆)180.00清洁扫帚(棕棕扫)20把80.000清洁布 拖拖 把把20把140.00清洁垃圾清运运车3900.00清洁垃圾铲1060.000清洁公用垃圾圾箱1018800.000清洁绿化剪刀刀130.000绿化铁铲550.000绿化喷雾器145.000绿化胶 管管200米米300.00绿化小 计36655.000总 计530225.000第五章 物业业服务费费用预测测 一、预测测说明1、各项项收费标标准：【物业服服务费】住宅（多多层）：0.550元/平方米米/月；商铺：11.000元/平平方米/月；【城市垃垃圾清运运处理费费】按钦州市市人民政政

30、府关于于统一征征收城市市生活垃垃圾处理理费的相相关规定定和标准准代环卫卫站收取取。【公摊水水电费】以供水水、供电电部门的的标准按按业主购购买物业业建筑面面积据实实公摊。二、物业业服务收收费、成成本预测测明细表表表一：收收入预测测单位：元元序号项目名称称面积（平平方米）单价月收入备注一、物业服务务费1多层住宅宅488775.5530.500244337.8802商 铺145224.771.000145224.773二、合 计计389662.55表二：人人工工资资支出预预测单位：元元名称人数人均月工工资月合计年合计主任12500025000300000主管31600048000576000管理员2

31、1000020000240000防范员159001350001620000保洁员570035000420000绿化员11000010000120000工程维修修员21000020000240000小计302930003516600表三：税税金及附附加上缴税金金(%)计税金额额月上缴备注1营业税5389662.5519488.1222教育费附附加319488.122583城建费519488.122974地方教育育费附加加119488.12219小 计21222.122表四：行行政办公公费预测测明细表表项目月标准（元元）备注1固定电话话费150.002办公文具具费120.003电脑耗材材80.00

32、04饮用水费费用60.0005书报费18.0006办公水电电费(含含住所)300.00小 计728.00表五 公共设设施日常常维护费费预测表表 单位：元序号项目名称称测算方式式月支出备注1室外排污污管道日日常简单单疏通综合测算算300.002公共部位位、设施施设备日日常检查查、维修修、养护护综合测算算500.00小 计800.00表六 绿化保保洁日常常支出预预测单位：元元序号项目名称称测算方式式月支出备注1清运器具具损耗、维维护费用用综合测算算30.0002环境消杀杀、农药、肥料料费用综合测算算80.0003绿化补种种综合测算算80.000小 计计190.00表七 公共秩秩序维护护费预测测项

33、目综合测算(元/月)备注1日常材料消耗100.002消防材料补充150.00小 计250.00表八、收收支预测测汇总表表 单位：元收 入入支 出出序号项目月收入备注序号项目月支出备注1综合服务务费389662.552人员工资资2930003税金及附附加21222.1224行政办公公费用728.005公共设施施日常维维护800.006绿化保洁洁日常支支出190.007公共秩序序维护费费用250.00合计389662.55合计333990.112月收入减减月支出出55722.388年收入减减年支出出668668.556说明：（1）以以上预算算结果，管管理处每每年利润润668868.56元元。（2）

34、以以上支出出费用不不含设施施设备的的大中修修费用。（3）物物业服务务费收支支表每半半年向业业主(住住户)公公布1次次。三、增收收节支措措施1、加强强预算管管理：预预算管理理是企业业财务管管理的一一个很重重要的内内容,物物业管理理处必须须执行并并控制预预算，加加强成本本费用的的控制，开开源节流流，努力力确保物物业管理理处物业业服务费费收支平平衡，达达到预定定的经营营目标。2、作业业成本分分析：加加强管理理处的每每一位员员工对控控制成本本效益的的观念，每每一项费费用都有有相应人人员负责责控制，在在制定预预算的时时候同时时就要列列明相关关责任部部门，还还要有完完成时间间，质量量等，这这样有利利于加强

35、强成本费费用的控控制，减减少人、财财、物的的浪费。3、加强强服务费费追缴：物业管管理服务务费是管管理处收收入最主主要的来来源。必必须加强强此项费费用的催催缴工作作。4、通过过提供优优质的便便民服务务，既能能提高物物业服务务档次，又又能为管管理处创创造经济济收入。所所得收益益用于弥弥补物业业服务费费的不足足及本物物业设施施设备的的日常维维修、养养护等。5、加强强车辆停停放管理理：争取在在车位停停放费中中提出服服务收入入，以弥弥补物业业服务费费的不足足。6、加强强广告位位招商管理理：推进进建材市市场的广广告位租租赁业务务收取租租金，所得收收益用于于弥补物物业服务务费的不不足及本本物业设设施设备备的

36、日常常维修、养养护等。第六章 公共共设施设设备管理理工作方方案一、公共共设施设设备管理理制度（一）管管理目标标保证设备备运行正正常，防防止重大大责任事事故发生生。（二）管管理措施施（1）制制定设备备安全运运行、岗岗位责任任制、定定期检查查维修保保养运行行记录、维维修档案案等管理理制度。（2）配配备所需需专业技技术人员员持证上上岗，严严格执行行操作规规程。 （3）设设备干净净整洁，无无杂物、积积垢。（4）建建立并严严格执行行供电、供供水管理理制度。（5）消消防系统统设施齐齐全，完完好无损损，确保保随时启启用。（6）掌掌握消防防设施设设备的使使用方法法并能及及时处理理设施设设备的各各种问题题。（7

37、）制制订突发发火灾应应急预案案，设立立消防疏疏散示意意图，照照明设施施，引路路标志完完好，紧紧急疏散散通道畅畅通，无无火灾安安全隐患患。（8）给给排水设设备、阀阀门、管管道工作作正常，无无跑、冒冒、滴、漏漏现象。（9）本本物业内内的道路路畅通，路路面平坦坦。二、公共共区域设设施维修修保养细细则（一）围围栏1.每季季度对围围栏进行一一次清洁洁，发现现损坏，及及时修复复。2.每两两年对公公共区域域所有铁铁制门等等油漆一一次。（二）道道路每年对本本物业外外围道路路上的各各种标志志、停车车区域的的标线重重新油漆漆一遍。（三）楼楼顶屋面面每年在屋屋面的防防水层和和保温层层做一次次检查，及及时发现现并报相

38、相关责任任方。（四）电电器设备备每月对每每层配电电箱进行行外观巡巡查及清清洁。（五）照照明灯具具1.每两两周对公公共区域域各灯照照明灯具具及外观观检查一一次。2.每季季度统计计各类灯灯具及灯灯管的使使用寿命命，制定定合理的的选材方方案。（六）排排水管道道、卫生生设施1.每季季检查给给排水主主要管道道、阀件件状况。2.每年年检查各各窨井，发发现堵塞塞及时疏疏通。第七章 防防范服务务方案一、 防范范制度1、管理理目标(1)确确保本物物业无因因管理责责任引发发的重大大火灾。(2)维维护好本本物业的的公共秩秩序，控控制私设设摊点、广广告牌、广广告字画画、乱贴贴、乱画画现象；不准小小商小贩贩进入。(3)

39、有有预见性性地对可可能危及及业主(住户)的安全全情况，采采取防范范措施。2.建立立交互式式联动治治安网络络(1)设设立流动动岗哨，实实行244小时值值班巡逻逻制。做做到不间间断巡视视，并记记录安全全情况及及消防设设备、公公共物品品的完好好情况。(2)遇遇有紧急急情况或或其他治治安需要要，管理理处通过过对讲机机下达指指令，巡巡逻人员员及时到到达现场场进行支支援。(3)与与当地派派出所建建立警民民共建关关系，并并商请其其警官兼兼任管理理处防范范指导员员，定期期与管理理处防范范员分析析治安形形势、特特点以及及防范的的方法和和技能。3.紧急急情况下下的应急急处理措措施(1)发发生盗窃窃、抢劫劫、交通通

40、事故、火火灾等异异常现象象时，管管理处迅迅速调集集巡逻防防范员，以以最快的的速度赶赶到现场场，控制制局面，争争取主动动。(2)迅迅速调整整人力、物物力，以以确保应应急工作作的顺利利进行。(3)发发生案件件时，立立即报警警并维护护现场，协协助公安安机关调调查破案案。(4)管管理处主主任应在在突发事事件发生生的第一一时间到到达现场场，沉着着、机智智实施处处理，并并向上级级进行报报告。4、安全全服务要要求(1)安安全安全是物物业管理理服务的的第一需需求。我我司树立立积极防防范的态态度，不不断提高高自身安安全防范范的能力力，配合合公安部部门和当当地政府府做好治治安、消消防工作作，努力力业主(住户)创造

41、一一个安全全的工作作与生活活环境。(2)有有序业主(住住户)不不仅需要要物业的的设备设设施运行行有序，也也需要往往来的人人流、车车流有序序。一旦旦发生突突发事件件时，更更需要安安全人员员忙而不不乱，及及时有序序地应对对，及时时妥善地地处理。这这种安全全有序的的工作与与生活环环境必将将给业主主(住户户)带来来一种舒舒适的感感觉。(3)亲亲情物业管理理的安全全防范服服务对偷偷盗与破破坏者来来说是一一种威慑慑、一道道屏障，但但对业主主(住户户)与社社会公众众来说应应充满亲亲情。我我司的安安全人员员应像管管家一样样爱护业业主(住住户)的的财产，为为业主(住户)提供力力所能及及的服务务，让业业主(住住户

42、)有有“远亲不不如近邻邻”的感觉觉。(4)形形象安全服务务是物业业管理服服务的第第一印象象，好的的物业安安全防范范服务、整整齐的安安全防范范队伍、优优秀的安安全防范范人员能能提高物物业的档档次，使使业主(住户)有安全全感。不不仅如此此，安全全防范服服务形象象带能增增加物业业在社会会公众中中的影响响，使物物业保值值增值。二、 防防范员仪仪容仪表表标准一防防范员仪仪容标准准1.防范范人员在在门岗值值勤、巡巡逻、检检查、训训练及参参加各种种重要会会议时，必必须按规规定穿着着公司统统一配置置的制装装、司徵徵、系领领带、穿穿黑色皮皮鞋等。2.制服服要保持持整齐、挺挺刮、清清洁；衣衣领、袖袖口洗涤涤干净；

43、穿衬衫衫要将下下摆束在在裤腰内内，袖口口和裤管管不得卷卷起来；肩章要要保持端端正；司司徵别在在左胸前前左上口口袋的中中间；不不准赤脚脚穿凉鞋鞋或拖鞋鞋立岗、巡巡逻。3.防范范人员着着装要保保持整洁洁，制服服袋扣、领领扣、衬衬衫袖扣扣必须扣扣好。穿穿大衣时时不准披披在肩上上，穿春春秋套装装时须穿穿统一配配置衬衫衫，系好好领带。注注意仪容容风纪，严严禁制服服、便服服混穿或或将制服服穿离本本物业。4.内外外衣口袋袋内不准准放过多多东西，如如香烟、打打火机、火火柴等；佩肩章章的外套套或衬衫衫须将肩肩章戴正正。5.防范范人员巡巡逻走路路，上身身要挺直直，步伐伐稳重，双双臂自然然摆动，不不得晃来来晃去，眼眼睛注视视前方，兼兼顾左右右。6.门岗岗要在指指定的岗岗位上，姿姿势要端端正，不不准弯腰腰曲背，形形同依倚倚状。不不准背靠靠门柱或或墙角、树树上等。7.立姿姿如同跨跨立，左左脚向左左跨出，两两腿与肩肩同距，上上体保持持立正姿姿势，身身体重心心落于两两腿之间间；挺胸胸收腹，两两手后背背，左手手握右手手腕，右右手手指指并拢并并自然弯