房地产业的政府管制cett.docx

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1、中文摘要要近年来，房房地产市市场投资资过热、房房价过高高和结构构失衡等等问题日日益突出出，成为为社会各各界关注的热热点;房房地产市市场信息息不对称称、房价价无序暴暴涨、违违规操作作和投机机炒作、市市场监控控力度不够和和法规建建设滞后后所引发发的房地地产泡沫沫无疑会会加大金金融风险险和社会会风险。这这些问题题仅仅依靠市市场机制制自发调调节无法法解决，政政府如何何运用经经济手段段来规范范房地产产市场，加加强政府府管制研究究成为一一个重要要课题。本论文运运用产业业经济理理论、制制度经济济学和政政府管制制理论，采采取规范范分析和和实证分分析、比较分析析、定量量分析等等方法，并并运用博博弈理论论，结合合

2、其它国国家的经经验教训训，对我我国房地地产市场中政政府管制制与市场场竞争机机制进行行剖析，研研究在市市场失灵灵的情况况下，政政府应如如何在保保持充分竞争争的同时时又要发发挥政府府管制的的作用，避避免政府府寻租和和市场失失灵等现现象，达达到稳定定市场防止房房地产泡泡沫的目目的，最最后对我我国房地地产市场场的政府府管制政政策提供供思路和和建议。本文认为为，土地地资源的的有限性性和房地地产不可可移动构构成了房房地产市市场的垄垄断性特特征，信信息不对称称性、房房地产市市场价格格自主定定价政策策是造成成房地产产暴利、房房地产价价格居高高不下、投投机炒楼与与投资热热潮的原原因。中中央政府府对房地地产市场场

3、实行的的行政、财财税、金金融、土土地等手手段，一方面是是这些间间接手段段影响具具有较长长的滞后后性，另另一方面面是房地地产既得得利益方方可以轻轻易转嫁成本，推推动价格格的进一一步上升升，造成成价格的的严重扭扭曲。削削弱卖方方主导的的市场势势力和利利益合谋，实实现利益益均衡是是政府制制定政策策导向、实实现政府府管制的的关键。现现阶段基基于房地地产市场场的掠夺性性定价，政政府应当当采取一一系列综综合性经经济手段段实施管管制。但但随着廉廉租房、廉廉价房和和商品房市市场结构构的完善善，政府府应该放放松对房房地产市市场的管管制。本文可能能的创新新之处在在于:11、从产产业经济济学角度度对我国国房地产产业

4、的现现状进行行分析，更清晰地地把握房房地产市市场的脉脉络特征征，为进进一步规规范房地地产市场场的发展展提供思思路和依依据。2、通过过对房地地产价格格构成及及其影响响因素的的分析，针针对房地地产市场场的价格格性掠夺夺、卖方方市场与地方方政府形形成的利利益共同同体，提提出房地地产市场场的政府府管制需需要对价价格及其其相关因因素采取一系列列综合性性经济手手段，为为我国房房地产政政策的制制定和实实施提供供参考。关键词:房地产产业;政政府管制制;价格格构成;博弈与与合谋AAbsttfaCCtInreeeenntyeearss，thheovverhheattediinveestllnennt，hhighh

5、PriieessanddstrruetturaalimmballanccesaandootheerissuueshhaveebeeeomeeineereaasinnglyyProominnentttoPPiciinthhereealeestaatemmarkket，ttherreallesttateebubbbleewhieehcaauseedbyytheeseffaettorsssucchassinfformmatiionaas丫mmmettry，ddisoordeerlyyskyyroeekettinggPriice，illeegalloPeerattionnsanndsPPeeuulat

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11、nddmarrkettanddtheeeommmonninttereestssmakkethhelooeallgovvernnmenntsaandrreallesttateedevvelooPerrsbeeoomeaaninnterresttgroouPsstoPPrommoteePriieeiinerreasse;ttheiindeePenndenntPrrieiingPPoliieyoofthhereealestaatemmarkketaandmmonooPollyeaauseereaalesstattePrrofiits，wwhieeharrethhereeasoonofftheehig

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13、terretiie，oonthheottherrhandd，thhereealeestaatePProffiteeersseanntraansfferttheccosttseaasilly，PPushhinggPriicessuPffurttherr，anndeaussinggserriouusPrrieeedisstorrtioons;ressearrchsshowwsthhatPPrieeereegullatee15mmoreedirreettanddefffeettiveethannlanndreegullatiion，ttaxaandeeredditrreguulattionnandd

14、50oon.CCutttinggtheeselllerr一leedmaarkeetfooreeesanndaehiieviingbbalaaneeeofiinteeressts115thhekeeyofftheegovver川川rneentfformmulaatetthePPoliieyddireeetiionaandIIaehiieveegovverlllllllennteoontrrol.InfformmatiionddiscclossureesysstemmanddtheeesttabllishhmenntoffsuPPervvisiionmechhaniismsshavveaeeert

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18、ereealeestaatemmarkket，aandiinteegraatinnglaandrreguulattionn，fiinanneiaalreguulattionnanddtheetaxxreggulaatioonPoolieey，tthisswilllPrroviidinngthhereeferreneeefoorChhinaa，5rreallesttateePoliiey，55forrmullatiionaandiimPllemeentaatioon.Keywwordds:RReallEsttateeInddusttriaal;RReguulattionn:Prrieeeeomm

19、Ponnentts:GGameeanddcolllussionn目录中文摘要要.，.，.，.，二二，.，IAbsttracct.，.，.，.，.、.!I目录.，.，.，二，.，.，.，.IV1导论.，.，.，.，.，.11.1问问题的提提出及选选题意义义.，.，11.2文文献综述述.，.，.，.，.，.21.3研研究思路路与理论论框架二二，.，.，.，.，.，111.4内内容安排排.，.，.，.，.，.，.，.，.，.142政府管管制理论论基础.，.，.，.，.，.一1662.1政政府管制制的内涵涵及其历历史渊源源，.，.，.，.，.，162.2政政府管制制理论综综述.，.，.1883房地产产

20、市场管管制条件件与途径径.，.，293.1房房地产市市场sccP分析析.，.，一一293.2房房地产业业管制现现状与问问题.，.3373.3政政府管制制的基本本条件与与途径.，二二，.，.3994房地产产市场价价格与政政府管制制，.，一4664.1房房地产价价格与成成本构成成.，二二，.464.2房房地产价价格形成成机制.，5504.3房房地产价价格管制制.，.，.，.535房地产产土地市市场与政政府管制制.，.，.，6005.1土土地供应应方式与与结构.，.，.，6605.2土土地利用用规划与与控制.，.，.，.6655.3土土地政策策管制效效果.，.，686房地产产金融税税收与政政府管制制

21、.，一7446.1房房地产市市场金融融问题，.一746.2金金融政策策效果.，.，.7776.3税税收管制制效果分分析，.，.857房地产产市场博博弈分析析.，.，.9557.1利利益相关关者分析析.，.，.，.，.，.，.一一957.2房房地产市市场博弈弈分析二二，.，.，.，9777.3房房地产市市场博弈弈结果与与建议，.，.，11068结论.，.，.，、10888.1主主要研究究结论.，.，.，二，.，.10888.2不不足之处处与进一一步研究究的设想想，.，.，一一1100参考文献献.，.，.，.，.，.，.，.，.1111附录.，.，.，.，二二，二，1127在校期间间发表论论文清单

22、单，.，.，.，.1229致谢.，.，.，二，.，.，.113011导论1.1问问题的提提出及选选题意义义近年来，北北京、上上海、广广州等地地房地产产开发热热潮此起起彼伏，引引起全国国各大中中城市房房价飘升、地地价暴涨涨，出现现房地产产市场投投资过热热、房价价过高和和结构失失衡等问问题;另另一方面面，豪华住宅空空置率高高，银行行大量不不良贷款款与房地地产企业业有关，而而不断涌涌现的房房地产富富豪高居居榜首，所引引发的房房地产泡泡沫无疑疑会加大大金融风风险和社社会风险险。在当当前市场场机制尚尚不健全全的计划经济转转型期，政政府应如如何运用用经济手手段调控控和规范范房地产产市场，保保持房地地产市场

23、场健康平平稳的发展展，从产产业经济济学角度度，对房房地产业业进行剖剖析，加加强政府府政策与与对策研研究成为为一个重要课题题。19900年以来来，随着着住房制制度的改改革，房房地产业业市场化化和规模模化快速速扩大，房房地产投投资占全社会会固定资资产投资资比重逐逐年上升升，直接接拉动了了GDPP经济增增长。房房地产业业也同时时带动了建筑、装装演、家家电、汽汽车等220多个个行业的的发展，为为我国经经济持续续快速增增长做出出了积极极贡献。但但随着市市场经济济和各项项改革的的深入，房房地产市市场问题题日益突突出:商商品房价价格在各各种因素推动动下持续续暴涨，大大大超过过了普通通居民的的承受能能力，引引

24、起社会会各界关关注;房房地产开开发企业热衷衷于高档档商品房房的开发发，造成成了结构构性供需需矛盾加加剧，供供过于求求，而低低价位经经济适用房屋的的开发量量不足;开发商商大量囤囤积土地地和房源源，房地地产市场场存在过过度投机机问题;房地产开发资资金来源源结构存存在严重重缺陷，银银行贷款款和经营营性欠款款数量巨巨大，开开发资金金过多依依赖于银行贷贷款，使使房地产产投资的的市场风风险和融融资信用用风险加加大;从从整个市市场来看看，房地地产市场秩序比比较混乱乱，房地地产市场场信息不不对称，房房屋价格格构成和和交易过过程不透透明;房房地产开开发、交易、中中介服务务和服务务管理的的各个环环节，都都不同程程

25、度地存存在违规规行为;加上市市场监控控力度不够，法法规建设设远远滞滞后于市市场发展展速度，住住房保障障力度不不足与政政府缺位位等等，导导致今天天的房价无无序上涨涨和市场场炒作现现象等种种种问题题，这些些问题仅仅仅依靠靠市场机机制自发发调节是是根本无法解决决的。220033年以来来，尽管管国家综综合运用用行政、财财税、金金融、土土地等手手段，加加大了对对房地产市市场的宏宏观调控控力度，但但效果不不尽人意意(程建建胜，姜姜超，220077)，特特别是进进入20007年以来，从从东部沿沿海的浙浙江、上上海到后后来的北北京、广广东等地地出现此此起彼伏伏的价格格暴涨，并并向中西部部新兴城城市和中中心城市

26、市迅速扩扩展，房房价不但但没有因因为调控控而下降降，反而而逆势飘飘升，偏离消费费者实际际购买力力越来越越远(肖肖元真，益益涵，王王晓著，2007)。倘若任由继续发展，势必必带来严严重的国国计民生生问题，成成为建设设和谐社社会的重重大障碍碍。因此此，中央央政府如如何1介入房房地产市市场，进进行科学学有效的的管制，防防止投机机现象、避避免经济济泡沫出出现，是是当前房房地产市场重重大而迫迫切的研研究课题题。目前，房房地产市市场政府府管制理理论研究究在国内内还比较较欠缺，一一些学者者开始对对房地产产市场的宏观调调控进行行探讨，但但针对房房地产业业的政府府管制与与竞争理理论问题题研究文文献还比比较少，相

27、相对分散而而缺乏系系统化。本本论文试试图在综综合国内内外最新新研究成成果基础础上，针针对目前前我国房房地产市场的的结构特特征，从从产业经经济学角角度研究究政府管管制的途途径和效效果，为为政府部部门有效效管理房地产市市场提供供参考。本本文运用用的理论论包括产产业经济济学、政政府管制制与制度度经济学学，分析析方法主要有有规范分分析、实实证分析析、比较较分析和和定量统统计分析析等方法法，探讨讨的内容容主要为为房地产市场结结构、房房地产价价格与成成本构成成、政府府管制的的经济手手段以及及相关利利益者的的利益均均衡分析等。结结合国际际上其它它国家的的经验教教训，最最后提出出对房地地产市场场管制的的政策建

28、建议。选题的意意义与创创新之处处房地产业业在国民民经济中中占有重重要地位位，其市市场容量量大、产产业关联联度强，在在很多城城市被列为支柱柱产业。但但目前我我国房地地产市场场发育不不完善，城城市人多多地少，房房价上涨涨过快，市市场利润空间间不合理理，政策策漏洞多多，市场场投机行行为与寻寻租行为为频繁发发生，政政府有必必要对房房地产市场加强强管制，以以保证国国民经济济的健康康运行。目目前我国国对房地地产市场场的管制制主要是是以行政政手段为主主，条例例繁多，政政出多门门，缺乏乏一套完完整的管管理体系系，不利利于我国国房地产产市场的的健康发展。政政府需要要一套基基于经济济学的管管制理论论支持，在在市场

29、经经济条件件下，政政府对市市场的干干预往往是是间接性性的，而而我国房房地产市市场中政政府应用用经济手手段来管管制房地地产市场场的做法法单一且效果不不明显，需需要进行行深入研研究。本文可能能的创新新之处在在于:11、从产产业经济济学角度度对房地地产业的的结构与与现状进进行分析析，把握房地地产市场场的脉络络特征，为为进一步步规范房房地产市市场提供供思路和和依据。22、通过过对房地地产价格构构成及其其影响因因素的分分析，针针对房地地产市场场的价格格性掠夺夺、卖方方市场与与地方政政府形成的利益益共同体体，提出出房地产产市场的的政府管管制需要要对价格格及其相相关因素素采取一一系列综综合性经济手段段，为我

30、我国房地地产政策策的制定定和实施施提供参参考。1.2文文献综述述国外对房房地产的的研究最最早可以以追溯到到17世世纪末，配配第第一一次提出出级差地地租的概概念和土地价格格问题，此此后一百百多年，斯斯密、李李嘉图和和马克思思等人分分别对土土地经济济和住房房问题进进行研究，形形成现代代资本主主义土地地经济理理论和马马克思主主义土地地经济理理论，这这些理论论均对房房地产市场发发展的早早期研究究提供了了重要理理论依据据。200世纪初初伊利(R.TT.Elly)和和莫尔豪豪斯(EE.w2Moreehouuse)合著的的(土土地经济济学原理理(EElemmenttsoffLanndEeeonoomiees

31、)，标标志着土土地经济济学成为一门门独立学学科并开开始系统统研究土土地及房房地产业业的发展展问题。伊伊利(YYenyy)通过过分析城城市土地供需需状况，研研究了土土地市场场均衡模模型和不不动产市市场结构构。200世纪660年代代，阿伦伦索(Aloonsoo)、温温哥(WWinggo)等等人从城城市经济济学角度度对城市市居住区区位模式式，住宅宅选址、城城市土地地利用、土土地与住住宅市场场均衡等等问题进进行了研研究。220世纪纪80年年代以来来，经济济学家歌歌德伯格格(MGGolddberrg)和和伊文思思(Evvanss)等人人分别从从土地经经济学、城城市经济济学两大大领域研研究了房房地产市场的

32、发发展问题题，并形形成了有有关城市市土地利利用、房房地产供供需平衡衡、房地地产市场场调控住住房等多项有关关房地产产市场发发展与调调控问题题的基本本理论。70年代代以前，经经济学对对管制的的研究集集中在公公用事业业、通讯讯、交通通与金融融等行业业的价格格和进入管管制方面面，主要要是探讨讨规模经经济条件件下的定定价和费费率结构构问题，即即所谓的的经济性性管制。贝恩恩(Baain)的产产业组织织(119599)从产产业组织织角度分分析了反反垄断政政策和直直接管制制政策，施蒂蒂格勒119622年发表表的(管制者者能管制制什么一一电力部部门实例例指出出:“未能发发现对电电力公用事事业的管管制有任任何显著著效果