前期介入物业方案flzo.docx

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1、前 期 介 入入 物 业 方方 案【设施设设备部分分】市物业管管理有限限公司前前期介入入物业工工作，拟拟在项目目决策、规规划设计计、施工工建设、竣竣工验收收等方面面，从物物业管理理运作和和业主使使用角度度，对物物业的环环境布局局、功能能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示范小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住

2、得舒心。为了保证证物业管管理前期期介入工工作的顺顺利开展展，要求求开发建建设单予予以大力力支持和和协助，提提供必要要的物业业资料和和工作条条件，共共同做好好国际广广场物业业管理前前期介入入工作。一、物业业管理职职能机构构的设置置（一）服服务机构构的设置置：设置“物物业管理理有限公公司物业业管理服服务处”。入驻驻前一个个月，管管理服务务处成立立办公室室、财务务部、房房管维修修部、秩秩序维护护部、环环卫保洁洁部，管管理服务务处正式式挂牌运运作。（二）人人员的配配备：物业管理理服务处处的物业业管理人人员由市市物业公公司安排排，前期期介入阶阶段暂定定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1

3、人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业范围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。（三）工工作要点点：1、重点点关注、了了解、熟熟悉物业业管理用用房的配配备、安安防监控控系统、消消防设施施配套布布局、智智能化系系统、车车位配置置、交通通布局、绿绿化配置置、配供供电、给给排水、电电梯、空空调等机机电设施施、设备备配套、安安装及售售后服务务情况；新材料料、新技技术、生生态环保保、公共共空间、共共用部位位、景观观配置、室室内配置置、门窗窗工程、装装饰工程程、楼面面、屋面面、小区区布局、房房屋单体体、地下下室工程程、

4、常见见施工质质量问题题等方面面的工作作内容。物业公司安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程；熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作；2、掌握握基本情情况，收收集以下下资料：勘测测定界报报告、配配套条件件明细资资料、目目标客户户资料、建建筑设设计说明明书、设设计图纸纸（平面面图、立立面图）、结构构设计说说明书、给给水排水水设计说说明书、电电气设计计说明书书、弱电电设计说说明书、电电梯、采采暖通风风空调设设计说明明书、动动力设计计说明书书等并作作好记录录，与开开发建设

5、设单位双双方的协协调研讨讨应形成成书面资资料，以以备复查查；掌握握供电公公司、自自来水公公司、燃燃气公司司以及移移动、联联通、铁铁通、有有线电视视等单位位的联系系电话，方方便业主主入住后后联系。3、关注注涉及物物业管理理方面的的事项，如如：管理理费、物物业管理理合同、设设备设施施合同中中的售后后服务以以及售楼楼中涉及及物业的的承诺，包包括售楼楼说明书书、媒体体广告和和房地产产买卖合合同，对对不利于于物业管管理的条条款和承承诺应修修改，以以免产生生负面影影响。4、跟进进项目深深入现场场，掌握握第一手手资料，了了解配套套设施、设设备的配配置和布布局情况况，尤其其是供配配电、给给排水、电电梯、中中央

6、空调调、消防防、安防防、各种种管线的的走向、重重要闸阀阀和检查查口的位位置以及及相应的的施工更更改记录录等。二、设施施设备的的配置（一）物物业管理理用房程规划许许可证载载明的地地上总建建筑面积积千分之之七的比比例配置置物业管管理用房房，其中中千分之之三为物物业管理理办公用用房，千千分之四四为物业业管理经经营用房房”。要求预预留并落落实的物物管用房房（包括括：经理理室、办办公室、财财务室、房房管室、接接待室、会会议室、资资料档案案室、门门卫值勤勤室、岗岗亭、物物料仓库库、工具具用具保保管室、员员工宿舍舍、食堂堂、业主主娱乐活活动室、卫卫生间；消防、安安防中央央综合监监控室；以后成成立业主主委员会

7、会的办公公用房等等）及其其相关的的设施设设备；要要求在物物业管理理区域内内显著部部位设置置（面积积不少于于5米10米米）固定定的公示示宣传栏栏，用于于张贴宣宣传物业业法规、政政策和管管理规章章制度，以以及应告告知全体体业主和和物业使使用人的的通知、告告示等；各楼道道内应设设置公告告栏。（二）供供配电系系统1、高低低压配电电房，配配电干线线，楼层层配电箱箱构成楼楼宇的供供电系统统，由配配电房供供配电。该该套系统统应满足足并保证证商业经经营、业业主日常常生活正正常用电电和为一一切设施施设备提提供动力力，如中中央空调调机，水水泵，电电梯等。2、配备备备用发发电机组组，自备备发电机机的容量量按供电电变

8、压器器总容量量建议按按供电变变压器总总容量的的20以上选选定或按按设计容容量进行行配置，发发电机自自动转换换柜应具具有自动动和手动动转换功功能，其其主要功功能一是是在发生生火灾时时为消防防泵，消消防电梯梯，消防防通道照照明，消消防报警警提供用用电；二二是市电电停断后后为小区区的各种种机电设设施设备备（电梯梯、二次次供水系系统、安安防系统统、场内内照明、楼楼道照明明、车库库照明、物物业办公公室照明明、设备备房应急急照明、地地下室排排污系统统、门禁禁 系统统、经营营、工作作与生活活用电）提提供应急急运行和和保障。3、发电电机油箱箱的进油油口设置置在方便便车辆进进出可装装卸位置置，方便便加油，另另外

9、注意意设计处处理好发发电机排排烟问题题，发电电机排烟烟口设计计不能对对着住户户阳台，应应于天面面或总坪坪上远离离居民区区一楼住住户的位位置设置置，在总总坪上设设时应作作景观布布置，发发电机进进风口应应有降噪噪措施，机机房设置置隔音砖砖，并安安装不锈锈钢防虫虫网 。4、发电电机基座座应与接接地带可可靠焊接接，排气气管应采采用金属属软连接接，有高高温隔离离等防烫烫伤措施施，发电电机下方方设置废废润滑油油收集油油槽或有有足够空空间放置置油盆，便便于更换换润滑油油，下方方应与地地面保持持一定距距离，以以便维护护检修，发发电机设设备房内内需配置置维修专专用工具具存放架架 。5、配电电房应设设置在地地下室

10、，不不宜设在在最底层层，防避避水患，宜于通通风、散热。6、配电电室需要要设置 2 个个独立的的向外开开启的门门，门宽度度不应小小于 22 米，最最好为能能够散热热的钢网网门大门门内侧设设置防止止小动物物进入的的活动挡挡板；配配电柜后后门要能能打开，利利于日常常检查，设设备间每每面墙安安装至少少 3 个电源源插座，机机房墙体体应做好好防水。7、电缆缆桥架应应选择花花桥架，且且中间不不能有接接头，线线路并排排整齐，高高压电缆缆、低压压电缆应应分桥架架布线，变变压器采采用干式式变压器器，变压压器内部部配置散散热风机机，在变变压器、高高、低压压柜及母母线桥上上方不宜宜布置灯灯具；不不要在楼楼宇外墙墙面

11、、楼楼宇之间间和横跨跨道路、场场地上空空裸露、牵牵绕电线线电缆，以以免影响响国际广广场外观观形象。8、高低低压配电电室应设设置物理理隔离，直直流操作作电源应应设置在在与配电电室隔离离的房间间内。9、配电电房各高高低压配配电柜前前应铺设设绝缘橡橡胶垫，低低压配电电室 44-6mmm，高高压配电电室 110-112mmm，宽度度 8000110000mm。10、照照明箱电电源由配配电室双双电源控控制箱供供电，须须配备应应急防爆爆驱潮灯灯具（应应保持 2 小小时以上上应急时时间）；11、配配电室严严禁给排排水管道道穿过、应应配备驱驱潮灯、气气体灭火火设施和和送、排排风设施施。12、配配电房设设计不宜

12、宜采用下下沉式，且且门口设设置挡水水门槛，高高度不低低于 550 公公分，电电缆线应应设计成成下进线线式，电电缆沟应应设计排排水系统统。13、配配电室耐耐火等级级为一级级所在的的防火分分区须有有人行通通道通向向地面。14、值值班区域域应与设设备区分分开，地地面应贴贴地砖。15、对对大型重重要的公公共配套套设备（中中央空调调机、载载人载货货电梯、水水泵等）安安装独立立的电表表（包括括水表），便便于情况况分析和和成本控控制；商商业用房房（超市市、商场场、商铺铺、餐饮饮、影院院等）的的供电电电源应与与中央空空调系统统用电线线路及计计量分开开，尽量量做到分分表到层层、分表表到单位位用户，并并作好识识别

13、标记记，表的的位置要要求集中中。16、由由于商业业用电用用水和居居民用电电用水的的收费标标准不同同，建议议将管道道、线路路和水、电电表分开开安装以以便计量量计费。17、水水、电表表应尽量量集中放放在首层层，便于抄抄表；单单元楼道道灯最好好采用光光控红外外线复合合开关；电表选选用最小小容量电电表；楼楼道内电电表箱等等其它线线盒箱应应采用专专用锁；楼道开开关总闸闸应内藏藏不外露露，以免免小孩拨拨弄发生生意外。18、路路灯不必必多，只只需满足足一定的的光照度度即可，路路灯尽量量采用耐耐锈蚀、牢牢固、的的普通灯灯座和节节能灯胆胆，方便便日常维维修。（三）给给排水系系统1、给水水系统由由储水澉澉、水泵泵

14、，蓄水水池、水水箱、供供水管网网构成；排水系系统由污污水井，化化粪池，雨雨水井，排排水泵、管管网构成成。给水水是由市市政管网网将水注注入储水水澉再由由水泵加加压转抽抽到蓄水水池，然然后分流流各层。2、二次次供水系系统（1）可可以选择择管网叠叠压供水水形式，叠叠压供水水设备：（管网网叠压供供水设备备、一体体化无负负压给水水设备、接接力加压压供水设设备、直直接加压压供水设设备等）。根根据住宅宅楼宇高高度进行行分区，一一般 77 层以以上每增增加 110 层层为一个个分区。这这种供水水方式和和设备具具有两大大特征：一是设设备吸水水管与城城区供水水管道直直接连接接；二是是能充分分利用城城区供水水管道的

15、的原有压压力，在在此基础础上叠加加尚需的的压力供供水。叠叠压供水水具有不不影响水水质、节节能、节节材、节节地、节节水等优优点，没没有储备备水量等等隐患。（2）二二次供水水的设计计方案，以以我市供供水主管管部门审审批方案案为准，安安装的二二次供水水设备应应符合建建筑给水水排水设设计规范范（GBB500015-20003）、确确保施工工质量合合格，二二次供水水的水量量、水质质、水压压和供水水安全。（3）生生活水增增压泵房房和二次次供水设设施（控控制系统统、供电电设备、管管网等）原原则上应应单建，不不宜与消消防等设设施混用用，应与与消防泵泵房隔开开，具有有独立的的门锁，泵泵房门尺尺寸应考考虑设备备进

16、出要要求有良良好的通通道，地地坪基础础根据安安装要求求设计，内内墙应粉粉刷，泵泵房有通通风、照照明设施施、用电电插座、工工具专柜柜，要求求水泵有有备用品品，以便便维修主主水泵时时，能用用备用水水泵正常常供水。（4）生生活给水水系统与与消防给给水系统统和商业业（办公公）的供供水系统统必须分分开。（5） 二次供供水设施施应与住住宅主体体工程同同时设计计、同时时施工、同同时进行行竣工验验收备案案，合格格后方可可投入使使用。（6）高高层住宅宅二次供供水工程程应当按按照一户户一表、水水表出户户、计量量到户的的要求设设计和建建设。（7）埋埋地敷设设的二次次供水管管道应尽尽量避免免布置在在有可能能被地面面静

17、、动动荷载损损坏处，不不要敷设设在烟道道、风道道、电梯梯井、排排水沟内内，不宜宜穿越伸伸缩缝、沉沉降缝、变变形缝，如如必须穿穿越时，应应设置补补偿管道道伸缩和和剪切变变形装置置，应具具有耐腐腐蚀性和和能承受受相应地地面荷载载的能力力。二次次供水室室外地下下管道应应设在便便于检修修和对道道路交通通影响较较小的位位置，尽尽量避免免 布置置在车行行道下二二次供水水室外管管道应远远离污水水管道。（8）重重要管道道和线路路要预留留备用管管线或活活口（预预留室外外电源插插座），以以免发生生局部损损坏换整整条管线线。（9）二二次供水水工程管管道的材材质应根根据供水水压力、敷敷设场所所条件和和敷设方方式等因因

18、素综合合确定，必必须符合合卫生要要求，并并能有效效防止二二次污染染。管道道和设备备安装前前，必须须清除内内部污垢垢和杂物物，安装装中断或或完毕时时，敞口口处应采采取临时时封闭措措施。（10）管管道井的的尺寸，应应根据管管道数量量、管径径大小、排排列方式式、维修修条件，结结合建筑筑平面和和结构形形式等合合理确定定。需进进人维修修管道的的管井，其其维修人人员的工工作通道道净宽度度不宜小小于 00.6mm；管道道井应每每层设外外开检修修门,分分层隔断断。管道道井的井井壁和检检修门的的耐火极极限及管管道井的的竖向防防火隔断断应符合合消防规规范规定定。（11）修修建构筑筑物、厕厕所、化化粪池等等建设行行

19、为应当当采取技技术措施施避免对对高层住住宅二次次加压供供水设施施 造成成危害。 水泵房房宜独立立设置。（12）二二次供水水工程安安装调试试检验完完成后，按按以下要要求组织织竣工验验收：a、工程程质量按按及建建筑工 程施工工质量验验收统一一标准（GGB5003000）进行行验收；b、设备备安装按按机械械设备安安装工程程施工及及验收适适用规范范（GGB5002311）规定定进行验验收；c、电气气工程安安装按施施工现场场临时用用电安全全技术规规范（JJGJ446）、电电气装置置安装工工 程低低压电器器施工及及验收规规范（GGB5002544）和建建筑电气气工程施施工质量量验收规规范（GGB50030

20、33）规定定进行验验收。流量等参参数，按按设计要要求同时时开放的的最大数数量配水水点应全全部达到到：a、水泵泵运行情情况和扬扬程、达达到额定定流量；b、供水水管网水水压在设设定值范范围；c、防回回流污染染技术措措施装置置；d、管道道、管件件、附件件的材质质、口径径与设计计施工图图及设计计变更的的一致性性。3、排水水排污系系统（1）地地下排污污管道井井口间距距要合适适，跨度度不要过过大，便便于疏通通；沟、管管、渠、井井的设置置合理，便便于维护护保养。（2）特特别是负负一楼超超市和负负二楼地地下停车车场的排排水工程程设计方方案不能能忽视，应应确保雨雨水排泄泄畅通、不不造成内内涝水灾灾。（3）酒酒店

21、、餐餐饮用房房区域预预留排烟烟道和隔隔油池等等都应在在设计中中加以考考虑。（4）涉涉及物业业的结构构、防水水层、隐隐蔽工程程、钢筋筋以及管管线材料料一定要要考虑耐耐久性和和耐腐蚀蚀、抗挤挤压应力力；排水水、排污污管在穿穿越楼板板时最好好加套管管，以免免因挤压压锈蚀而而爆裂渗渗水。（5）LLOFTT公寓和和单人公公寓室外外机安装装位置和和隐避排排水处理理及卫生生间的浊浊气排放放问题应应予以妥妥善解决决，一是是避免空空调滴水水给墙、地地面造成成青苔污污染，二二是避免免影响走走整个廊廊空气。（6）现现在大部部分家庭庭将阳台台用作洗洗衣、拖拖地的给给排水之之地，所所以阳台台设计应应考虑统统一接管管，并

22、配配二个地地漏（其其中一个个为洗水水机排水水用）否否则业主主在二次次装修的的排管时时，施工工不规范范会引发发一系列列问题。（四）消消防系统统1、根据据我市消消防安全全主管部部门对-的的具体要要求配置置。2、配备备小区完整整的消防防系统，应应考虑以以下七个个部分：第一部分分，消防防控制中中心（包包括：集集中报警警器、联联防控制制柜、消消防电梯梯控制柜柜及控制制器）；第二部分分，火灾灾报警系系统（除除设在消消防控制制中心的的集中报报警器外外，还应应在各楼楼宇等区区域安装装报警器器、消防防巡检箱箱、烟感感探测器器、温感感探测器器、手动动报警装装置、火火灾警铃铃、火灾灾扩音机机、扬声声器及对对讲机等等

23、通讯、联联络器材材）；第三部分分消防栓栓系统（主主要包括括：消防防水泵、高高区消防防泵、低低区消防防泵和喷喷洒泵、补补压泵等等）；消消防栓，（主主要包括括：供水水管网阀阀门、水水龙带、喷喷水枪等等）；第四部分分，喷洒洒自动灭灭火系统统，（主主要包括括：喷水水泵、供供水管网网和喷头头等）； 第五部分分，防排排烟系统统（包括括：防排排烟阀门门、排风风机、正正压送风风机）；第六部分分，安全全疏散系系统，（包包括：安安全疏散散指示灯灯、防火火门、防防火卷帘帘门等）；第七部分分，手提提式灭火火器，多多是干粉粉和泡沫沫灭火器器。3、这套套系统应应通过试试运行，以以确保紧紧急使用用时万无无一失。4、消防防车

24、道位位置及转转变半径径、消防防登高面面（场地地）位置置及面积积、消防防通道、门门、墙、避避难区的的设置应应符国家家消防有有关规定定。5、小区区各楼宇宇、各商商业区域域、各重重要部位位消防设设施设备备的配置置、布局局均应符符合国家家消防规规定标准准。6、承包包消防系系统设施施设备工工程的供供货、安安装、施施工单位位应承担担调试运运行、使使用培训训、设备备安装、售售后服务务、保修修义务并并签订相相关合同同。（五）智智能化安安全防范范系统1、建立立小区安全全防范服服务系统统的必要要性 近年来来，随着着城市建建设的发发展、规规划水平平的不断断提高，传传统的居居民住宅宅建设模模式正朝朝着建设设配套现现代

25、化模模式在迈迈进。现现在居民民买房，除除了对房房屋的质质量、生生活配套套设施关关心外，同同时对辖辖区范围围内社会会配套机机构（交交通、金金融、商商业、医医疗、文文化、教教育、娱娱乐以及及人流、物物流状况况等）的的分布环环境也极极为关注注；特别别是居住住区域的的安全防防范智能能化程度度，已成成为业主主购房入入住的首首选条件件；传统统的住宅宅围墙和和防盗栅栅栏等简简单防护护设施已已不能满满足业主主居住的的安全需需求，同同时紧锁锁的铁门门和护栏栏在发生生火灾、地地震等紧紧急情况况时，使使人难以以逃生，因因此国际际广场安安全防范范的现代代化,智智能化建建设势在在必行。安全技术术防范系系统基本本配置序号

26、项目设施安装区域域或覆盖盖范围配置要求求1周界报警警系统入侵探测测装置广场周界界(包括括围墙、栅栅栏)必配2不设门卫卫岗亭的的出入口口必配3与住宅相相连，且且高度在在6m以以下（含含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台必配4与外界相相通用于于商铺、会会所等功功能的建建筑物（包包括裙房房），其其与广场场相通的的窗户酌情5控制、记记录、显显示装置置监控中心心必配6视频安防防监控系系统彩色摄像像机广场周界界必配7广场出入入口含含与外界界相通用用于商铺铺、会所所等功能能的建筑筑物（包包括裙房房），其其与小区区相通的的出入口口必配8地下停车车库出入入口（含含与地面面、住宅宅楼相通通的

27、人行行出入口口）、地地下机动动车停车车库内主主要通道道必配9地面机动动车集中中停放区区必配10公共区域域机动车车主要道道路交叉叉路口必配11主要通道道必配12商铺、会会所与外外界相通通的出入入口推荐13住宅楼出出入口4户住住宅（含含）以下下除外必配14电梯轿厢厢2户户住宅（含含）以下下或电梯梯直接进进户的除除外必配15公共租赁赁房各层层楼梯出出入口、电梯厅或公共楼道必配16监控中心心必配17控制、记记录、显显示装置置监控中心心必配18出入口控控制系统统楼寓（可可视）对对讲系统统管理副机机广场出入入口必配19对讲分机机每户住宅宅必配2021监控中心心酌情22对讲主机机住宅楼栋栋出入口口必配23地

28、下停车车库与住住宅楼相相通的出出入口推荐24管理主机机监控中心心必配25识读式门门禁控制制系统出入口凭证检验和控控制装置广场出入入口酌情26地下停车车库与住住宅楼相相通的出出入口必配27住宅楼栋栋出入口口、电梯梯酌情28监控中心心必配29控制、记记录装置监控中心心必配30室内报警警系统入侵探测测器装修房的的每户住住宅（含含复合式式住宅的的每层楼楼面）必配31毛坯房一一、二层层住宅，顶顶层住宅宅（含复复合式住住宅每层层楼面）必配3233与住宅相相连，且且高度在在6m以以下（含含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台上一、二层住宅必配34水泵房和和房屋水水箱部位位出入口口、配电电

29、间、电电信机房房、燃气气设备房房等必配35物业办公公场所，小小区会所所、商铺铺酌情36紧急报警警（求助助）装置置住户客厅厅、卧室室及未明明确用途途的房间间必配37卫生间推荐38小区物业业办公场场所，小小区会所所、商铺铺推荐39监控中心心推荐40控制、记记录、显显示装置置安装入侵侵探测器器的住宅宅必配41物业办公公场所，小小区会所所、商铺铺推荐42监控中心心必配43电子巡查查系统电子子巡查钮钮广场周界界，住宅宅楼周围围，地下下停车库库，地面面机动车车集中停停放区，水水箱（池池），水水泵房、配配电间等等重要设设备机房房区域必配44控制、记记录、显显示装置置监控中心心必配46实体防护护装置电控防盗盗

30、门住宅楼栋栋出入口口必配47内置式防防护栅栏栏商铺、会会所（包包括裙房房）等建建筑物作作为广场场周界的的建筑物物与广场场相通的的一、二二层窗户户必配48住宅楼栋栋内一、二二层公共共区域与与广场相相通的窗窗户必配49与广场相相通的监监控中心心窗户推荐50与广场外外界相通通的监控控中心窗窗户必配2、小区区安全防防范智能能系统的的设置：设置安全全网络系系统的基基本思路路是：变变传统的的防盗门门窗式的的被动防防范为主主动防范范；单门门独户的的个体防防范为网网络防范范；建立立一个立立体化、多多层次、全全方位（外外围、出出入口、大大门、广广场内的的各条通通道、公公共区域域、停车车场、泊泊车位以以及各住住宅

31、门窗窗和各居居室的安安全防范范网络系系统，采采取从外外到内五五道安全全防线的的多层安安全防范范措施，将将物防、技技防、人人防有机机结合，为为小区的业业主提供供安全、舒舒适的生生活保障障。（1） 周界防范范报警系系统，即即第一道道安全防防线：在在周界布布设感应应线缆或或主动红红外线对对射器防防范报警警系统，对对边界攀攀爬翻越越围墙入入内作案案人员进进行防范范；周界界防越系系统由前前端的对对射探头头(安装装于围墙墙上)和和报警主主机(安安装于广场值班班室)及及一些辅辅助设备备（电源源、显示示地图、警警号、探探头安装装支架）构构成（图图）。对射探头对射探头对射探头对射探头报警主机.电源显示地图（可选

32、）警号图1对射探头头由一个个发射端端和一个个接收端端组成。发发射端发发射经过过调制的的两束红红外线，这这两条红红外线构构成了探探头的保保护区域域（图22）。如如果有人人企图攀攀越围墙墙，则两两条红外外线被同同时遮挡挡，接收收端输出出报警信信号，触触发报警警主机报报警（图图3）。如如果有飞飞禽（如如小鸟、鸽鸽子）飞飞越围墙墙（图44），由由于其体体积小，仅仅能遮挡挡一条红红外射线线，则发发射端认认为正常常，不向向主机报报警。发射端接收端图2发射端接收端图3发射端接收端图4 通讯主主机 双光束束红外对对射其基本要要求如下下： A、周界界须全面面设防，无无盲区和和死角，并并具备防防拆、防防破坏功功能

33、； B、防区区划分要要适于报报警时准准确定位位，中心心接收警警情后能能发出警警报，识识别报警警区并进进行记录录； C、前端端探测器器要有较较强的抗抗不良天天气环境境干扰能能力； D、系统统应具备备自检功功能，可可控制前前端设备备的恢复复； E、系统统应配备备可供电电24 小时以以上的后后备电源源； F、周周界报警警系统可可与室内内报警系系统共用用报警主主机，具备报报警联动动功能。（2）闭闭路电视视监控系系统，即即第二道道安全防防线：闭闭路电视视监控系系统是在在小区大门门出入口口和公共共通道及及重点部部位安装装彩色红外外线高清清晰监控控录像设设备对过过往、进进出的车车辆、行行人进行行摄像记记录，

34、使使管理人人员能充充分了解解广场的的动态。彩色摄像像机：网络型硬硬盘录像像机：其基本要要求如下下： A、实施施监控的的场所包包括广场场出入口口、停车车场出入入口、广广场的周周界、主主要通道道、公共共场所、电电梯轿厢厢及电梯梯厅等；每条机机动车行行道应至至少安装装1-22台摄像像机；出出入口、通通道应安安装固定定焦距摄摄像机；摄像机机应采用用稳定、牢牢固的安安装支架架，安装装位置应应不易受受外界干干扰、损损伤，且且应不影影响现场场设备运运行和人人员正常常活动；电梯轿轿厢的摄摄像机应应安装在在电梯轿轿厢门体体上方一一侧的顶顶部或操操作面板板上方，且且应配置置楼层显显示器；B、监视视及录像像系统要要

35、做到“看得清清、记得得住”， 即即监控及及录像回回放图像像清晰， 所监控控场所特特别是重重点部位位要做到到24 小时录录像；监监控区域域应无盲盲区，并并应避免免或减少少图像出出现逆光光现象；C、控制制系统能能对前端端云台及及镜头进进行遥控控， 对对图像进进行自动动或手动动切换； D、室外外监控点点须具备备防拆、防防破坏功功能，并并考虑防防雷防风风措施； E、电梯梯轿厢的的摄像机机应安装装在电梯梯轿厢门门体上方方一侧的的顶部或或操作面面板上方方，且应应配置楼楼层显示示器；F、具备备报警联联动、夜夜间灯光光联动功功能。报报警时监监视系统统能自动动切换到到相关摄摄像点并并使录像像系统转转入实时时录像

36、。（3）保保安巡更更系统，即即第三道道安全防防线：执执勤巡更更系统是是在国际际广场相相应位置置安装巡巡更站点点，规定定巡更路路线、部部位和时时间，执执勤人员员携带巡巡更记录录器，按按规定路路线和时时间到达达巡更点点亲手击击点巡更更按钮，并并做出巡巡更记录录，按时时巡逻实实施有效效防范，由由物业管管理服务务处对执执勤人员员巡更情情况进行行监控和和检查。将按钮置于每个巡更点用巡更棒点击巡更按钮将巡更棒插入数据采集器生成报告输入电脑（4）楼楼宇可视视对讲防防盗门禁禁系统，即即第四道道安全防防线：楼楼宇对讲讲系统是是在国际际广场各各单元入入口安装装防盗门门和可视视对讲装装置，通通过访客客与住户户之间的

37、的对讲，由由住户来来控制防防盗门开开关的系系统，可可将非寻寻亲访客客陌生人人员拒之之门外。 （5） 住户报警警系统，即即第五道道安全防防线：建建议小区区安装以以防盗自自动报警警、防劫劫紧急报报警为主主，兼具具医疗求求助、煤煤气泄漏漏报警等等作用的的多功能能联网报报警系统统。住户户报警系系统由住住宅报警警控制单单元、各各种探测测器、报报警传输输线路和和报警中中心接收收设备组组成。住住户报警警系统可可采用专专线报警警、电话话线报警警和无线线报警等等多种形形式。（6） 出入口控控制系统统：出入入口控制制系统和和停车场场管理系系统构成成的出入入口控制制系统，可可详细记记录所有有事件和和管理信信息，自自

38、动生成成报告。小区常用智能卡门部位实行统一的出入控制，在此基础上实现出入口安全级别控制、时间控制、分组禁管理系统。物业管理服务处为小区全体业主（物业使用人）办理配备专用门磁（即一卡通），可凭门磁自由出入。3、设置置小区安全全防范网网络总监监控室，将将防火消消防系统统、周界界防越报报警系统统、闭路路电视监监控系统统、车辆辆出入管管理系统统、保安安巡更管管理、系系统楼宇宇可视对对讲系统统、住宅宅防盗报报警系统统联网，由由物业管管理服务务处安排排人员专专人值守守，发现现警情，自自动进行行警情分分析和信信息分流流，在有有重要案案情时电电脑系统统可自动动发送警警情到辖辖区派出出所和相相关部门门，并协协助

39、公安安机关及及时处理理警情，提提高破案案率，以以上六个个技防系系统共同同构成小小区的安安全技术术防范体体系。（六）公公共广播播系统公共广播播系系统统主要是是由信号号源、功功放设备备、监听听设备、线线路、音音箱、扬扬声器壁壁挂音响响等组成成。配置控制制室设备备如下：1台DVVD播放放器（受受控型）BBL-888211T、11个四声声前后奏奏音麦克克风BLL-MOO1、一一台带前前置的分分区功放放BL83660S系系统平时时播送背背景音乐乐，一旦旦出现紧紧急情况况（如火火警）时时，广播播系统中中断正常常广播，自自动切换换成紧急急广播，引引导人群群疏散。根根据背景景音乐创创造一种种轻松和和谐的听听觉

40、氛围围。对扬扬声器进进行分散散均匀布布置，可可实现无无明显声声源方向向性，不不影响人人群正常常交谈。根根据紧急急广播系系统要求求，扩声声系统保保证了在在紧急情情况发生生时，需需要的足足够声扬扬强度，提提供足以以使建筑筑物内的的人群能能清晰地地听到警警报、疏疏导的语语音。 （七） 门禁、道道闸控制制系统（智能化管理“一卡通”）提升小区区智能化化管理程程度，对对于创建建文明先先进的示示范小区区，提高高现代化化管理水水平和人人民生活活质量，具具有重要要作用。随随着ICC卡技术术的发展展，ICC卡在各各个领域域得到了了更广泛泛的应用用，已逐逐步进入入人们的的日常生生活中。所谓的“一卡通通”，是综综合智

41、慧慧卡、自自动控制制、电脑脑通讯及及网路技技术，使使得生活活在特定定区域的的人们及及访客，只只需随身身携带一一张智能能卡（即即一卡通通），就就可以享享受诸如如出入口口、停车车、消费费及其它它日常生生活、社社会活动动中各种种便捷、安安全、舒舒适的服服务，同同时也可可提高小小区内部部管理及及工作效效率。通过这套套系统，可可以实现现对人员员权限的的明确限限定，无无论是内内部人员员或外部部人员，都都可以通通过对权权限的设设置，清清楚的界界定可以以自由进进出、停停车、消消费、的的范围，并并对人员员的交易易情况进进行记录录，以备备查询，极极大的解解放了人人员管理理的压力力；也可可达到在在提高安安全度的的情

42、况下下节约人人力的效效果；还还可以用用于考勤勤，卡证证制作、电电子巡更更、停车车场管理理等功能能；所有有的这些些只需一一张非接接触式IIC卡就就能解决决，不必必再受卡卡太多的的困绕，也也不必因因接触式式卡的极极易损坏坏而烦恼恼。一卡通系系统有助助于解决决高效集集成智能能化中的的若干难难题，实实现企业业中若干干子系统统之间的的联系。实实现企业业内部各各子系统统之间的的信息交交换、统统一管理理和联动动控制现就小区区的管理理需要，对对门禁、负负一楼停停车场设设置“一卡通通”管理系系统，其感应IIC卡门门禁管理理系统（即即一卡通通）具有有下述功功能： 人员进出出都必须须凭感应应IC。 IC卡卡卡片遗失

43、失后，可可通过门门禁控制制设备注注销，使使原卡作作废，毋毋需更换换锁具和和其他人人员的IIC卡。 感应ICC卡停车车场管理理系统可可具有下下述功能能： 制卡、发发卡，及及所有IIC卡的的制作、发发放、挂挂失、补补发、注注销等。 停车场IIC卡车车辆管理理以及进进入信息息的统计计、分析析、汇总总、打印印等，实实现分级级别、分分区域、分分时段管管理。 进出点监监控管理理，包括括停车场场进、出出口以及及重要出出入口，可可以在指指定时段段按授权权进入允允许的停停车地点点楼层或或地段。实实时监控控，随时时设置统统关、统统开，或或指定若若干通道道开关，可可随时查查询、统统计、分分析出入入信息档档案。 根据

44、停车车场ICC卡的读读卡信息息，警卫卫或服务务员定时时将电脑脑中的记记录调出出检查，以以确认各各车主的的身份和和报告平平安。 车场管理理包括：车位分分配管理理、出入入管理、收收费管理理等。 感应ICC卡管理理系统的的优点： 降低劳动动成本、提提高工作作效率。 系统稳定定可靠，自自动化程程度高，停停车场采采用长距距离感应应技术，驾驾驶员只只需将车车辆停车车卡在指指定位置置0.55-1mm范围内内稍微一一晃，系系统即能能瞬间完完成检验验、 记记录、核核算、收收费等工工作，道道闸自动动启闭，全全过程无无需停车车场人员员操作，安安全保密密。 感应式IIC卡的的加密性性极高，没没有破译译的可能能，采用用

45、一车一一卡制，系系统自动动判断车车辆是否否进场或或出场，有有效防止止车辆失失窃，逻逻辑严密密，公正正合理； 固定车主主用户（长长期卡），首首期发行行收取押押金，分分期收取取储值金金额和期期限金额额，实行行预交费费，保证证了大部部分车主主租费的的先行缴缴纳，管管理主动动、简明明。临时时用户（临临时卡）在在入口取取卡，出出口交卡卡交费，费费用自动动记入电电脑和当当班管理理员名下下，车场场管理人人员无权权修改电电脑任何何记录，充充分保证证整个费费用不流流失。 抗环境影影响能力力强。 感应式IIC卡具具有防水水、防磁磁、抗静静电、无无磨损、适适应各种种复杂气气候环境境的能力力；其免免接触方方式，不不会

46、对硬硬件系统统造成磨磨损、干干扰等破破坏，因因此系统统故障率率极低，存存储信息息也不因因外部干干扰而丢丢失、错错乱，使使用寿命命超过110年。 系统扩展展性强。 可与监控控、对讲讲、财务务等系统统方便连连接。 软件网络络化。 对于多组组出入口口进出的的停车场场，该系统统可组网网运行，车车辆可从从任意入入口进入入，任意意出口离离开，并并不影响响该系统统对车辆辆的正常常管理。该该系统还还可集成成到局域域网的大大系统中中去。 小区门禁禁点共有有个，停停车场共共个入口口和个出出口，所所需达到到的功能能如下： 采用智能能IC卡卡管理，门门禁、停停车场使使用一张张IC卡卡,实现现“一卡通通”。 车辆进出出管理，图图像对比比功能。 停车场的的所有数数据联网网，统一一管理。 长期卡、特特权卡、年年租卡和和临时卡卡管理，并并可自动动发放临临时卡。 采用LEED中文文显示屏屏显示时时间、收收费金额额等。 实时记录录，事后后查询。 强大的