星河国际住宅小区物业管理方案（DOC31页）hcvt.docx

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1、目录一、 前言二、 管理目标标三、 管理设想想四、 管理组织织机构五、 客户服务务六、 安全管理理七、 设备设施施管理八、 清洁绿化化管理九、 管理费预预算十、 服务程序序十一、结结束语一、前言言星河国国际是大大师联袂袂打造的的城市经经典之作作，其优优越的地地理位置置，CBBD中央央商务社社区，超超一流的的高水平平建筑设设计，中中心区旗旗舰级国国际住宅宅,不仅仅是楼宇宇本身的的魅力所所在，而而且也为为物业管管理提供供了优越越的硬件件条件，只只要我们们努力营营造“国际化化”的生活活氛围，想想人所想想，随人人所愿，以以至真至至诚，求求至善至至美，坚坚持“以您为为尊、以以您的生生活为尊尊”的服务务理

2、念，就就一定能能使星河河国际以以其高档档次、高高品味、高高资质的的建设和和高水准准的管理理赢得每每位业主主的青睐睐。二、管理理目标1总体体目标： 11一年年内使星星河国际达到到市级示示范小区区标准，市市安全文文明小区区；二年年内达到到省级示示范小区区标准，三三年内达达到国家家级示范范小区标标准。 12 各项工工作规程程符合物物业管理理ISOO90001：220000体系和和ISOO140001体体系标准准。2具体体管理目目标： 房房屋完好好率1000； 房房屋零修修及时率率1000； 维维修工程程质量合合格率1100； 设设备保养养率1000； 设设备完好好率988以上上，大型型及重要要机电设

3、设备1000； 用用户满意意率955以上上； 零零修急修修及时率率1000，返返修率不不高于11，有有回访记记录； 清清洁保洁洁率999以上上； 绿绿化完好好率988以上上； 管管理范围围的照明明完好率率98以上； 管管理责任任造成的的刑事案案件和火火灾事故故三、管理理设想1定位位11环环境定位位：设计计者在的的设计中中，精心心为星河河国际营营造了一一个具有有现代风风情的大大型空中中园林广广场，给给人以如如诗如画画的感觉觉，双会会所充分分满足工工作与休休闲的双双重需要要。作为为物业管管理者就就要极尽尽环境之之优势，充充分营造造一种人人与自然然相融通通的氛围围。提倡倡环保概概念，使使人、建建筑、

4、自自然三方方面相融融合的高高档楼盘盘。12人人文定位位：现代代生活方方式，高高尚生活活品味，已已成为被被现代人人全面接接受的居居住理念念。在管管理上，我我们将把把“温馨服服务、亲亲情管理理”作为服服务主题题，为星星河国际用用户提供供安全、舒舒适、优优雅的生生活和办办公环境境，做到到看得见见的地方方要显现现尊贵气气派，看看不见的的地方要要更加细细心，让让用户感感受到热热情、温温馨的服服务，充充分领略略在尊贵贵生活的的荣耀。2个性性化服务务：突出出个性化化的服务务特色，提提升服务务品质，最最大限度度满足业业主生活活的各项项需求，减减少服务务环节，为为业主（住住户）提提供更便便捷的服服务，客客户助理

5、理和 业主（住住户）之之间建立立的将是是一对一一的服务务关系，不不仅提高高了服务务质量，而而且也提提高了服服务效率率。3管理理模式：采用“一一、二、三三”的管理理模式。21一一名“客户助助理”即每栋栋大楼设设一名“客户助助理”实行224小时时帖心服服务；22二二种“服务”即实施施个性化化服务，根根据用户户的需求求提供办办公和居居住的二二 种种服务；23三三个“中心”即设置置客户服服务中心心、维修修服务中中心、安安全监控控中心。四、管理理组织机机构管理处 会所商场部保安部工程部客务部办公室人 事/内 务客户服务中心安全监控中心客 户 助 理机电运行管理维修服务中心商 务 会 所外 围 巡 逻停车

6、场 管理财 务/出 纳待 定休 闲 会 所1 织机构的的设置原原则：内外分工工、职责责分明、相相互协调调、有效效监督。11针针对星河河国际的的特点和和为业主主提供高高水准“星级”服务的的需要，将将管理分分为楼宇宇内部、外外部管理理两大部部分，推推行“客户助助理”负责制制，实行行责任到到人、分分栋包干干。即：每幢大大楼内部部所有问问题由“客户助助理”全面负负责；大大楼外部部管理及及大楼安安全、消消防、车车辆管理理由保安安部负责责。（便便于以后后实行保保安外包包工作）1 2清洁、绿绿化工作作外请专专业公司司，客户户部负责责监督。1 3客户的的日常维维修可用用电话报报修到客客户服务务中心或或本幢大大

7、楼的“客户助助理”，经过过客户服服务中心心统一用用电脑编编出维修修单，由由维修服服务中心心打印维维修单后后安排技技工在规规定的时时间内完完成；用用户室内内的由用用户验收收，公共共区域的的由“客户助助理”负责监监督和验验收。每项工作作做到：有安排排落实实监督督 的循循环过程程。2各部部门职责责及人员员配备良好的组组织机构构是实行行一流管管理的基基础，管管理队伍伍应实现现人员精精炼，办办事高效效，既要要避免职职责不分分、相互互推诿，又又要避免免部门过过多浪费费人力资资源。管理处架架构配备备人员：21管管理处：2人 设正正、副经经理，22办办公室：6人221办公公室主任任（管理理处副经经理兼）00人

8、，222财务务,出纳（33人）：223人事事,内务务（3人人）：23客客务部：32人人231客户户部主管管1人，a监督督、检查查、指导导服务中中心工作作，定期期进行考考核。b办理理用户搬搬入、迁迁出、公公司水牌牌制作及及室内装装修报批批、验收收等手续续。c监督督、检查查、指导导服务中中心工作作，定期期进行培培训和考考核。d处理理用户投投诉，定定期将收收集的用用户意见见和建议议反馈至至职能部部门改进进工作，对对服务工工作质量量进行跟跟踪回访访。e检查查公共设设施运行行状况，监监督工程程维修单单的完成成情况。f监管管绿化承承包商的的绿化养养护工作作；月末末对绿化化承包商商的工作作做综合合评估。j监

9、管管清洁公公司清洁洁卫生工工作；月月末对清清洁公司司的工作作进行综综合评估估。232客户户服务中中心4人人，a负责责服务中中心的日日常内务务，文件件的收发发、存档档、打印印工作。 bb受理理用户投投诉，做做好投诉诉记录，并并及时报报告主管管。 c负责处处理公共共设施和和用户室室内报修修工作，及及时将工工程维修修内容输输入电脑脑，并通通知维修修中心跟跟进。 d每每日检查查工程维维修单的的完成情情况，监监督客户户助理的的工程验验收工作作。e负责责服务中中心各类类钥匙的的保管工工作。f定期期校对小小区用户户的联系系资料。g为用用户提供供有关小小区管理理的咨询询服务。h负责责办理所所有放放行条的的有关

10、手手续。233客户户助理227人，a负责责大楼的的巡查工工作。 b检检查、监监督管辖辖区域内内清洁公公司清洁洁工作。c检查查监督管管辖区域域各设备备、设施施运行情情况。d检查查监督用用户室内内装修，处处理违规规装修。 e负负责同用用户的沟沟通工作作，接待待用户投投诉，受受理用户户的服务务要求,为用户户提供有有关管理理的咨询询服务。 f负负责物品品出入的的管理工工作，按按物品品放行规规定管管理用户户物品放放行。 g协协助主管管处理突突发事件件和保安安部的治治安消防防工作。h负责责各项开开源节流流措施的的落实工工作。24工工程部：21人人241工程程主管11人，a负责责组织开开展小区区工程设设备的

11、维维修、养养护、运运行、管管理。b负责责制定工工程管理理制度和和设备操操作程序序。 cc.负责责洽谈、评评诂、监监督工程程外判项项目，组组织对外外判工程程的质量量验收。 dd负责责审核用用户的室室内装修修。 ee制定定备仓计计划，协协助采购购专业性性较强的的工具或或零件 ff负责责各类图图纸和资资料的收收集、分分类。242维修修领班22人，a安排排执行所所辖设备备的定期期保养规规定及参参与执行行有关的的技改项项目。 b负负责跟进进工程单单的作业业情况。 c做做好技术术档案、维维修保养养记录和和交接班班记录等等原始记记录。 d负负责监督督、跟进进相关外外判工程程的进展展情况。 e及及时反馈馈常用

12、物物料、维维修零件件、工具具等材料料的品质质情况.243维修修技工118人，a具体体执行工工程设备备设施的的运行、保保养、维维修。b按照照工作指指令和有有关规程程进行下下列工作作：（1）对对设备实实行常规规保养和和维修。（2）监监管设备备的运行行。 （33）为用用户提供供维修、安安装服务务。 （44）填写写好各种种原始记记录。25保保安部：43人人251保安安主管11人，a负责责小区的的安全、消消防工作作。b负责责制定小小区治安安消防工工作计划划，组织织实施各各项安全全防范措措施。 c组组织处理理在小区区内发生生的重大大治安案案件和事事故。 d组织消消防检查查、训练练、演习习，处理理重大消消防

13、事故故。252保安安领班 4人a负责责安排本本班各项项具体工工作。 b监监督本班班员工执执行上级级各项工工作指令令及公司司规章制制度。 c检检查本班班各岗工工作情况况，及时时纠正工工作偏差差。 d做好保保安器材材的交接接和保管管工作。e处理理一般治治安消防防事故，及及时将重重大消防防问题报报告保安安主管。f负责责记录本本部各班班每日工工作情况况，并及及时向主主管汇报报。253停车车场收费费岗6人人，a负责责收费室室电视屏屏幕的监监视工作作。b负责责按照电电脑收费费程序对对停放车车辆收费费。c协助助带车岗岗保安员员维护车车场的治治安消防防秩序。d做好好当值期期间的各各项情况况记录。254安全全监

14、控中中心8人人，a负责责监控中中心电视视屏幕及及消防监监测设备备的监视视工作。 b发发现异常常情况和和可疑人人员及时时报告，并并通知巡巡逻保安安员到现现场查看看。 c负负责监控控录像带带的管理理工作。 d发发现火警警立即报报告并按按报警程程序处理理。255 11/F外外围岗66人3=118人，a负责责维持广广场行人人秩序，保保证各出出入口畅畅通。 b负负责禁止止机动车车在广场场范围内内行驶或或停泊。 c负负责控制制衣冠不不整或携携带危险险品者进进入小区区。 d协协助指引引货物出出入搬运运。 e协协助指引引车辆进进入停车车场。256停车车场带车车岗保安安员6人人a负责责指挥引引导进出出车辆，安安

15、排进入入的车辆辆停放在在指定车车位。b负责责巡查车车辆及车车场设施施情况，做做好车况况记录，对对有损伤伤车辆请请司机签签名确认认。 c负负责检查查车场消消防器材材，保持持消防通通道的畅畅通。d负责责车场的的安全管管理，维维持车场场秩序，严严禁闲杂杂人员进进场。26会会所：117人261会所所主管（11）人，262商务务会计（55）人，263休闲闲会所（55）人，264泳池池（6）人人，27商商场管理理部（待待定） 五、客户户服务物业管理理人的言言行举止止，仪容容仪表不不仅是管管理水平平高低的的外在表表现，更更可能影影响到用用户及往往来宾客客对星河河国际的的最初印印象。为为建立星星河国际高高档次

16、、高高水准的的形象特特点，除除努力营营造清新新、优雅雅的外部部环境特特征外，我我们将在在人员的的行为规规范上做做各级各各类人员员有严格格的行为为准则行行为规范范及礼仪仪标准，以以饱满的的精神和和热情的的服务迎迎接每一一位用户户和四方方来客。服务是物物业管理理的生命命线，管管理将做做好服务务作为物物业管理理的最高高原则。管管理物业业不仅是是为住户户提供安安全、舒舒适、美美观的生生活环境境，更要要为住户户提供应应有的服服务，将将竭诚为为星河国际的的住户提提供高品品质的服服务。1、服务务宗旨：文明、礼礼貌、优优质、高高效文明具备文文明人的的基本素素质，即即有社会会公德和和职业道道德，有有理想抱抱负，

17、有有文化修修养，有有现代意意识。礼貌仪容端端庄、仪仪表大方方、语言言规范、谈谈吐文雅雅、举止止斯文、热热情主动动、笑脸脸相迎、亲亲切问候候、耐心心作答。优质严谨的的管理，尽尽善尽美美的服务务，塑造造出优质质的管理理品牌。高效精干的的管理队队伍，简简明的工工作程序序，快捷捷的办事事效率。2、服务务效果：热情、完完好、娴娴熟、齐齐全、灵灵活、规规范、合合理、健健全、快快速服务态度度热情情。员工工以发自自内心的的真诚微微笑为综综合楼用用户提供供热情服服务，做做到文明明礼貌、语语言规范范、谈吐吐文雅、遵遵时守约约、衣冠冠整洁、举举止大方方等。服务设备备完好好。加强强对星河河国际建建筑主体体设备设设施的

18、监监管，使使之处于于完好状状态，避避免发生生由管理理引起的的设备故故障。服务技能能娴熟熟。通过过规范的的管理不不仅使员员工具有有良好的的服务意意识，更更重要的的是使员员工具有有扎实过过硬的业业务素质质，服务项目目齐全全。除了了确保设设备运行行正常这这一基本本任务外外，还要要为用户户提供各各种优质质的服务务，使他他们享受受到无微微不至的的翔和热热情周到到的服务务。服务方式式灵活活。除了了规范管管理，依依法管理理外，还还应设身身处地为为用户着着想，努努力为其其提供各各种灵活活的服务务方式，在在办事手手续、服服务时间间、服务务范围等等方面提提供方便便。服务程序序规范范。各种种设备操操作程序序，各种种

19、服务程程序一项项接一项项，一环环扣一环环，符合合规范要要求，体体现出服服务的品品质。服务收费费合理理。节约约能耗、合合理开支支、勤俭俭持家，通通过规范范的管理理和 优优质的服服务达到到节能降降耗的目目的。服务制度度健全全。建立立并在实实践中完完善一整整套清晰晰有序，易易于操作作的服务务制度，从从而使管管理服务务工作由由人治到到法治，由由自发的的分散管管理转为为自觉的的系统的的综合管管理。服务效率率快速速。不断断提高员员工素质质，减少少工作环环节，简简明工作作程序，缩缩短办事事时间，提提高服务务效率，从从而使用用户享受受方便快快捷的服服务。3、服务务方式我们把物物业管理理看作人人与自然然相互融融

20、合的服服务模式式。强调调在客观观条件下下。积极极为用户户营造一一种既相相互信任任，相互互尊敬，又又有明确确行为规规则这样样一种和和谐有序序的舒畅畅环境和和文化气气氛。针针对星河河国际的的特点和和用户不不同层次次需求，我我们将从从环境文文化、行行为文化化、精神神文化等等不同方方位，开开展以围围绕“注重用用户需求求，提供供满意服服务”为宗旨旨的活动动。31居居住服务务实行“客客户助理理”，244小时贴贴切服务务。让业业主真真真切切感感受到服服务无处处不在，通通过营造造温馨和和谐的氛氛围，提提供便捷捷周到的的服务，并并组织丰丰富多彩彩的活动动，来传传达我们们对用户户体贴入入微的关关怀。为为此，我我们

21、做到到让用户户时时、处处处感受受到：管管理有序序治安安安全放心心，各种种琐事处处理省心心；环境境怡人感感到舒心心；质优优价廉，服服务称心心；礼仪仪周到、往往来宾客客欢心，互互助友爱爱，生活活开心。32办办公服务务针对星河河国际定定位为商商务社区区的特点点，提供供特色服服务，为为工作人人员提供供舒适、便便利的办办公环境境。服务务内容包包括：办办公室内内服务与与辅助办办公服务务等。321办公公室内服服务包括括：维修修和有偿偿更换设设施设备备（如照照明器具具、开关关、插座座等）、保保安服务务、清洁洁服务、报报刊征订订服务、代代送邮件件、代办办洗衣服服务、搬搬运物品品、工具具借用、代代锁（封封）门服服

22、务、迎迎宾指南南、代存存物品、派派送资料料等。322辅助助办公服服务：包包括迎宾宾接待服服务、会会议服务务、商务务休闲会会所等。六、安全全管理 保安部部是公安安、消防防部门在在小区进进行治安安防范、消消防安全全的重要要辅助力力量。保保安部主主要任务务是落实实各项治治安、消消防制度度，维护护小区秩秩序，及及时发现现和打击击违法犯犯罪活动动，保护护小区设设备设施施及辖区区内用户户的财产产安全。保保安部必必须坚决决执行“谁主管管，谁负负责”和“群防群群治”的原则则，履行行以下职职责：a负责责做好“防火、防防盗、防防爆、防防破坏”的四防防工作,维护小小区范围围内的治治安秩序序。 b严严格治安安管理，做

23、做好来访访及加班班登记、电电视监控控、全天天24小时时巡查、进进出货物物检查等等治安防防范工作作。 c严严格消防防管理，落落实消防防责任制制，及时时消除火火险隐患患。 d积积极配合合公安部部门打击击小区内内及周围围发生的的违法犯犯罪活动动。 e负负责对小小区各用用户治安安、消防防工作的的宣传、指指导和监监督。 f抓抓好保安安队伍业业务培训训。1、消防防工作 111建立消消防安全全委员会会根据中中华人民民共和国国消防法法的规规定，成成立消防防安全委委员会，经经理担任任防火总总负责人人，各部部门主管管为防火火责任人人，工程程技术人人员负责责消防设设施维护护管理，以以保安部部为主体体建立义义务消防防

24、队。111防火火总负责责人 a领领导消防防安全机机构，贯贯彻执行行消防法法则；组组织制定定各项消消防工作作规章制制度。 b组组织、布布置、检检查、总总结消防防工作，并并定期向向当地公公安、消消防监督督机关报报告消防防工作情情况。 c组组织防火火安全检检查，整整改火险险隐患；对员工工进行消消防宣传传教育。 d组组织、领领导义务务消防队队开展消消防工作作；组织织对消防防设施器器材的管管理。 e组组织制订订紧急状状态下的的疏散方方案；组组织扑救救初期火火灾和指指导安全全疏散。 f调调查火警警事故，协协助公安安消防监监督机关关调查火火灾原因因。112消防防设施维维护管理理 a确确保消防防供水系系统、消

25、消防栓等等设备完完备。 b确确保火灾灾自动报报警系统统、自动动灭火系系统完备备。 c保保证烟感感和温感感探测器器、水喷喷淋喷头头、防火火门、防防烟门、防防火卷闸闸、防排排烟设施施、消防防水枪和和水带、疏疏散标志志和指示示灯等消消防设施施完备。 d定定期保养养、维修修大厦消消防设备备设施。113义务务消防队队a迅速速行动组组：由保保安部当当值主管管、当值值保安员员及工程程部当值值人员组组成。迅迅速行动动组发现现火灾，应应进行初初期火警警扑救，防防止火势势蔓延。不不能控制制的火警警，应实实施救火火程序。 bb救护护疏散组组:由客客户助理理组成，负负责抢救救伤员和和重要文文件物资资并疏散散人员。 c

26、c保卫卫组:由由保安部部部分保保安员组组成。火火警发生生时，负负责保卫卫重要部部位及把把守各通通道口，防防止外来来者进入入，并带带领消防防队员到到火警现现场。 dd指挥挥部组：由经理理、工程程/保安安主管组组成，负负责火场场灭火指指挥工作作。 122定期消消防安全全检查制制度 1221公公共区域域、公共共设施消消防安全全检查a每月月末及节节日前，对对公共区区域、公公共设施施进行安安全检查查。 bb检查查工作由由消防总总负责人人组织，工工程、保保安负责责人参与与。 cc检查查项目为为：所配配备的消消防灭火火器材、消消防栓设设施是否否齐全、有有效。 dd检查查配电房房、风机机房及顶顶层电梯梯机房的

27、的电掣电电器等设设施设备备是否符符合消防防安全规规定，门门锁是否否完好。 ee检查查各层走走廊、电电梯厅、走走火梯是是否畅通通，走火火梯门、烟烟感探测测器、指指示灯是是否正常常。 122后勤勤区域消消防安全全检查 aa检查查设备层层各消防防栓、灭灭火器是是否完好好。 bb检查查各机房房、电房房设施设设备是否否运转正正常，机机房、电电房内所所配备的的灭火器器材是否否完好。c检查查各走廊廊、走火火通道是是否畅通通，指示示灯及烟烟感报警警系统是是否正常常。d检查查中发现现设施设设备有变变异，或或其它违违反消防防安全规规定的问问题，要要立即查查明原因因，及时时处理。不不能立即即解决的的，出整整改通知知

28、书，限限期整改改。2停车车场管理理21车车场管理理守则a车辆辆进入本本停车场场停泊，须须按规定定读卡交交费，并并服从车车场管理理人员调调度。b车况况不良或或车辆漏漏油不得得进入车车场。c不得得携带易易燃、易易爆、剧剧毒等危危险品进进入车场场。d车辆辆进入后后，按车车场的指指引箭头头、提示示语或管管理人员员指挥行行驶，不不得逆行行，限速速5公里里/小时时。e不得得在停车车场内加加油、修修车。f爱护护停车场场设施设设备，不不得乱丢丢垃圾杂杂物等；若损坏坏停车场场设施设设备，须须照价赔赔偿。g车辆辆须泊入入指定车车位，不不得跨车车位停泊泊,否则则按所占占车位交交费。h驾驶驶员离开开前须检检查车门门、

29、车窗窗是否关关好，不不得在车车内存放放贵重物物品； 若若车况有有问题，须须在车车辆检查查登记表表上签签名认可可。i不得得在停车车场内长长时间停停留或在在车内睡睡觉。j车辆辆不得堵堵塞停车车场行车车道，否否则将采采取强制制措施疏疏通车道道，一切切后果由由该车驾驾驶员负负责。k驾驶驶员遗失失电脑磁磁卡，须须出示本本人身份份证、驾驾驶执照照和行驶驶证登记记后方可可离场。时时租车辆辆电脑磁磁卡失效效或丢失失，按入入口处管管理人员员登记的的入场时时间计算算停车费费，月租租车须将将失效卡卡交收费费处，并并向发卡卡处联系系补办。 222停车场场突发事事件应变变措施221停电电故障a立即即将停电电区域及及详细

30、情情况报告告当值带带班及部部门主管管或消防防中心当当值保安安，报告告工程部部并了解解停电的的原因。b收费费系统停停电，应应通知出出入口岗岗位当值值人员，使使用手动动计费。c使用用紧急照照明，保保证各通通道照明明。222收银银系统故故障 a立立即知会会部门主主管或当当值领班班，并记记录故障障时间。b尽快快报工程程部维修修，恢复复正常使使用。c未能能恢复使使用前，通通知出入入口岗位位当值人人员，使使用手动动计费。 d按按手动计计费操作作程序收收取停车车费。223火警警事件 a以以最快的的方式通通知消防防中心，说说明起火火的确切切地点和和起火性性质。 b疏疏散起火火现场一一带的客客人。 c运运用就近

31、近的消防防器材尽尽快将火火焰扑灭灭或控制制火势蔓蔓延。d保护护起火现现场，等等候专业业人员进进行调查查。 e由由经理以以上职级级的人员员决定是是否向公公安消防防局报警警。f如火火势扩大大，难以以控制，车车场员工工应协助助指导车车场客人人以最安安全快捷捷的途径径离开车车场到安安全地点点，并提提防有人人趁火打打劫。 g如如出现人人员受伤伤，应积积极抢救救。224盗窃窃等破坏坏事件a应以以最快方方式报告告监控中中心或主主管，简简要说明明现场情情况（地地点、人人员数量量、人员员财物损损失情况况等）。b保持持冷静，如如能处理理的可将将有关人人员带往往保安部部调查处处理，如如不能即即时处理理，则应应监视现

32、现场，等等候其它它岗位支支援及上上级指令令。c保护护现场不不受破坏坏，以待待有关单单位调查查取证。225车辆辆碰撞事事件a将肇肇事司机机留在现现场。 b立立即通知知领班到到现场处处理。 c暂暂时扣下下肇事人人员的有有关证件件，等候候上级前前来处理理。226军、警警车辆不不按规定定停放或或不交停停车费a向驾驾驶员说说明公司司规定。b如难难以独自自处理，则则尽快通通知当值值主领班班到场处处理解决决。c尽力力将驾驶驶员留在在现场。e保持持冷静、克克制、有有礼，不不使用过过激的语语言及不不礼貌行行为。3治安安管理31出出入口的的安全管管理： a进进入大楼楼如保安安员认为为有可疑疑，有权权请求对对方出示

33、示证件。 b来来访一律律要求登登记，并并与访问问人员电电话核实实后放行行。 c对对大楼人人员搬运运大件物物品出去去要进行行检查，凭凭物品搬搬出放行行条予以以放行。32劳劳务人员员的管理理：在大楼有有可能因因各种需需要会有有一些社社会劳务务人员如如装修工工、送货货员、推推销员等等进入大大楼，有有的劳务务人员可可能顺手手牵羊。因因此，严严格控制制这类劳劳务人员员进入大大楼是确确保大楼楼安全的的重要内内容。a劳务务人员（除除施工人人员外）原原则上不不准进入入大楼，送送货只允允许送到到门口。b禁止止推销人人员进入入，尤其其防止名名为办事事、实为为推销的的人员混混入大楼楼。c对施施工人员员办理出出入证。

34、出出入证要要贴上相相片，并并对楼内内的施工工人员进进行动态态监控。33外外围的管管理：a防止止盲流人人员在外外围安营营扎寨。b驱逐逐乞丐在在大门口口乞讨。c防止止有人从从外边进进行破坏坏（放置置易燃易易爆品）七、设备备、设施施管理1、任务务 工程部部是实施施小区工工程管理理，保障障设备、设设施正常常运行的的职能部部门。工工程部的的管理具具有严密密的科学学性和较较高的技技术性，它它是为用用户创造造安全、文文明、舒舒适、方方便的居居住环境境的基础础保证和和坚强后后盾，是是反映小小区服务务水准、良良好形象象和声誉誉的重要要标志。2、工程程部的职职责范围围： a负负责小区区电力系系统、电电讯系统统、电

35、梯梯系统、空空调系统统、供水水系统的的运行管管理、维维护保养养和故障障检修。 b负负责公共共设施、设设备的维维修保养养。 c负负责用户户室内二二次装修修的申批批、监管管。 d负负责对用用户室内内设施、设设备提供供有偿维维修服务务。 e负负责小区区外判工工程的监监管工作作。3、设备备管理 a设设备的检检查保养养分周、月月度、季季度、半半年、年年度，按按保养项项目、内内容、达达标参数数制定保保养计划划实施。 b每每次完成成常规保保养后，责责任人和和领班填填写保养养记录并并存档。 c设设备的维维修分小小修、中中修、大大修三种种，根据据设备的的性能等等规划编编制维修修方案。d小修修项目如如一般的的零部

36、件件修补或或更换，由由熟练技技工负责责；中修修项目如如较重要要又有一一定工艺艺难度的的零部件件检修或或更换，由由领班负负责；大大修项目目如关健健主件检检修或更更换，由由工程主主管负责责。e为切切实保证证工程质质量，小小修项目目由领班班检查验验收；中中修项目目由工程程主管监监管、验验收；大大修项目目由经理理监督、验验收。4、管理理规定41值值班规定定a值班班员必须须严格坚坚守岗位位,不得私私自离岗岗、串岗岗。未经经批准擅擅自脱离离岗位者者，作违违反劳动动纪律处处理；造造成损失失的，追追究其经经济责任任。 b值值班员必必须集中中精力，保保持警觉觉，认真真工作，不不得麻痹痹大意或或做任何何与值班班岗

37、位无无关的事事情。c值班班员必须须服从当当值主管管的安排排，听从从调配，执执行当值值主管的的工作指指令。d值班班员必须须严格执执行巡检检制度，做做到腿勤勤、眼尖尖、耳灵灵、脑活活、手快快，及时时发现隐隐患，迅迅速排除除故障，保保证设备备安全运运作。e值班班工外出出作业必必须随身身携带对对讲机，保保持联系系。f值班班员必须须掌握并并正确实实施应急急处理方方案。遇遇突发性性事件，应应保持冷冷静，果果断处理理。g值班班员必须须做好事事故现场场的保护护工作，收收集有关关数据和和原始记记录，等等候上级级到场处处理。h值班班员必须须做好当当班的工工作记录录，按栏栏目要求求认真如如实填写写。42巡巡检规定定

38、a值班班人员必必须按本本系统规规定的时时间、路路线和项项目巡视视检查辖辖下的设设备。b值班班人员外外出巡检检，必须须随身携携带对讲讲机，随随时与当当值主管管保持联联系。c值班班人员每每次巡检检均须在在相应的的运行日日志上依依顺序做做好巡查查情况记记录。d值班班人员必必须执行行巡检签签到规定定，在设设备现场场设置的的签到表表上依时时签到。e值班班人员应应根据当当班设备备的具体体运行情情况，对对“手动”档运行行的设备备和有异异常苗头头、运行行不稳定定的设备备加强巡巡检和监监控。f发现现设备仪仪表和电电流表、电电压表、压压力表、湿湿度表等等有缺陷陷，发现现设备运运行状态态指示灯灯有损坏坏，发现现安全

39、保保护元件件有变化化，均应应即时调调整或更更换，保保证设备备的监控控元件在在完好状状态下运运行。g发现现有不正正常的噪噪音、压压力、湿湿度、振振动、泄泄露等又又不能迅迅速排除除的，必必须立即即报告当当值主管管，并采采取适当当的防护护措施，防防止事故故的发生生或扩大大。h每周周一次对对巡查情情况和结结果进行行抽查，发发现问题题追查原原因，如如属人为为应追究究当事人人责任。5、机房房管理设备机房房有二大大类型。一一类是生生产机房房如变配配电房、电电梯机房房、冷水水机房、水水泵房等等；另一一类是监监控管理理中心如如消防控控制中心心、紧急急广播控控制室、电电讯机房房、楼宇宇自动化化管理中中心等。前前者

40、是生生产重地地，后者者是机要要重地。 a机机房门口口醒目位位置悬挂挂机房名名称，并并张贴“机房重重地，谢谢绝来访访”或“生产重重地，请请勿进入入”的告示示牌。 b凡凡易燃易易爆的设设备场站站，高电电压、高高温等设设备场所所，在外外围的入入口或通通道等显显眼位置置挂贴规规范的警警示牌。 c各各系统的的设备必必须在显显眼位置置张贴有有统一规规格的标标识。 d各各系统按按有利工工作和安安全原则则在相应应的设备备管道阀阀门和电电器开关关上挂贴贴表明用用途和状状态的告告示牌。 e机机房钥匙匙是专用用钥匙，未未经该批批准并登登记在册册，任何何员工不不得持有有或随意意配制机机房钥匙匙。 f未未经领导导批准，

41、外外来人员员（包括括参观学学习和施施工等）禁禁止进入入机房；经批准准进入机机房的外外来人员员必须遵遵守机房房有关规规定，服服从机房房工作人人员安排排指导。 g政政府职能能部门如如消防局局、供电电局、电电讯局突突然到场场检查或或抽查相相应的机机房如消消防中心心、变配配电房、电电讯机房房等，当当值人员员在查验验证件核核实身份份后，应应热情接接待，主主动配合合，做好好记录，并并应立即即通知主主管或领领导。 h保保持机房房的安静静、严肃肃、整洁洁，严禁禁在机房房内聚会会、聊天天、嬉戏戏、睡觉觉、喧哗哗等，不不得有影影响工作作、分散散注意力力的行为为。 i严严禁携带带火种进进入易燃燃易爆的的设备场场站和

42、电电子类设设备机房房，严禁禁在机房房内吸烟烟。未经经书面批批准并落落实安全全措施，不不得在机机房内进进行动火火类作业业。j机房房的内线线和外线线电话，均均为值班班专用电电话，应应时刻保保持待机机状态，严严禁打私私人电话话或长时时间占用用电话。k各机机房工作作员工必必须按要要求如实实认真填填写各种种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。l严禁禁在机房房电脑终终端上使使用配套套之外的的软件，无无书面指指令不得得更改工工作程序序或改动动任何数数据。6、承包包商监督督a严格格审查承承包商的的资质证证书和营营业执照照等，凡凡不具备备相应资资质等级级证书和和合格营营业执照照的保养养维修商商

43、或承造造商，均均不与之之进行业业务洽谈谈。 b在在选定承承包商的的过程中中，编写写报价价分析表表以建建议最佳佳承包商商人选。c承包包商进场场前，必必须提供供工程蓝蓝图、施施工程序序、工期期计划各各三套，经经审查批批准后方方允许入入场。d应指指定专人人协调、监监督承包包商的工工作，做做好承包包商到场场作业记记录。e承包包商进场场作业期期间，必必须遵守守各项管管理规定定。 ff督促促承包商商严格按按国家规规范（如如环保、劳劳保条例例等）及及合同要要求施工工。g承包包商的用用料，必必须与合合同条款款规定的的相一致致，承包包商用料料的任何何变更须须事先经经该工程程主管签签认,否否则，作作违反合合同处理

44、理。h承包包商因故故需变更更施工图图纸或施施工工艺艺，必须须提出书书面报告告，经核核准后方方允许实实施。i承包包商的竣竣工报告告、资料料、图纸纸等，必必须检查查核对，双双方填写写工程程验收报报告书，经经审查批批准后，方方可通知知财务结结算。7、维修修管理71维维修承诺诺a住户户室内停停电和漏漏水之类类紧急事事件保证证10分分钟内到到达现场场处理。b住户户室内一一般维修修在接到到通知后后20分分钟内到到达现场场处理，遇遇到特殊殊情况，不不能及时时到达现现场，用用电话通通知住户户，另约约上门维维修时间间。c住户户室内维维修当天天完成率率在955%以上上。d公共共区域影影响大楼楼形象的的维修当当天完成成率在995%以以上。e公共共区域的的大修三三天内完完成率在在95%以上。72维维修工作作验收及及统计a.用户户室内部部分由住住户验收收。维修修单上有有专门的的栏目，请请用户对对维修工工作的及及时率、服服务态度度、服务务技术提提出意见见，以便便维修人人员在今今后的工工作中加加以改进进。b.公共共区域