旅游项目开发的商业策划ehov.docx

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1、 旅游项目目开发的的商业策策划一、旅游游投资的的特点与与理念旅游项目目投资，与与其他产产业的投投资有较较大的产产业差异异，这是是由旅游游产业及及旅游产产品的特特殊性决决定的。1、旅游游产品及及产业的的特殊性性旅游产业业及旅游游产品的的特殊性性概括为为五方面面：第一，主主要资源源的政府府所有具备独特特性的自自然资源源与历史史文化资资源，已已经由风风景名胜胜区、自自然保护护区、国国家森林林公园、国国家地质质公园及及文物保保护单位位等模式式，全部部纳入了了国家的的法律保保护，资资产归国国家所有有。更为为重要的的是，在在法律上上，风景景名胜资资源和文文物保护护单位的的经营权权，是不不可转让让的。因因此

2、，旅旅游资源源中最重重要的资资源，不不能进入入市场流流通，称称谓旅游游产业投投资的资资源限制制。第二，资资源保护护与旅游游开发的的矛盾生态保护护与文化化文物保保护，是是对不可可再生资资源的保保护，是是可持续续发展的的基础。因因此，旅旅游开发发不能闯闯破坏生生态与文文物的红红灯，这这是一个个不可动动摇的基基点。问题并不不是不保保护生态态与文物物，而是是在保护护基础上上的开发发，因为为受到体体制、部部门利益益、保守守理念的的制约，都都借用了了“保护”之名来来抗拒合合理的开开发利用用，特别别是由社社会投资资参与的的开发。第三，旅旅游目的的地的区区域性与与旅游项项目的区区域依赖赖性目的地一一般不可可能

3、由单单一企业业独立开开发，而而单一项项目必需需依赖于于整个目目的地系系统开展展营销与与经营。目目的地是是区域复复合系统统，必需需由政府府进行协协调统筹筹；即使使开发商商进行区区域旅游游整体开开发，仍仍然需要要政府的的直接参参与和协协调统筹筹；目的的地系统统中包括括了多行行业的要要素组合合，多环环节的企企业互动动，其市市场机理理与整体体战略构构架推进进，没有有政府的的强有力力运作，是是实现不不了的。旅游项目目，无论论是景区区、宾馆馆、还是是其他类类型的项项目，都都是目的的地系统统中的一一部分，企企业不可可能超越越目的地地去开展展运作，也也不可能能代替目目的地进进行营销销推广，职职能在目目的地系系

4、统内部部形成市市场合作作结构，借借助目的的地整体体营销，开开拓项目目的市场场。这样样，旅游游项目投投资，就就形成了了对区域域的整体体运作的的深度依依赖，这这有时成成为有利利因素，但但更多的的时候是是不利因因素，因因为自主主运作的的空间太太小，企企业发展展受到限限制。第四，跨跨行业的的综合复复杂性旅游不是是一个单单一行业业，我曾曾经将旅旅游相关关行业划划分为八八类十三三个：游憩行业业：包括括景区、公公园、娱娱乐区、游游乐区、主主题公园园、体育育园区、康康疗区、旅旅游商业业区等的的经营管管理和运运作的行行业；接待行业业：宾馆馆、饭店店、餐饮饮、会议议、展览览等。营销行业业：旅行行商务行行业、旅旅游

5、媒介介广告行行业。主主要是旅旅游营销销渠道方方面，包包括旅游游文件、旅旅游广告告等等相相关的方方面；交通行业业：公路路客运、铁铁路客运运、航运运、水运运等。建设行业业：园林林绿化、生生态恢复复、古建建、艺术术装饰等等建筑行行业。生产行业业：车船船交通工工具生产产、游乐乐设施生生产、土土特产品品加工、旅旅游工艺艺加工、饭饭店用品品生产。商业行业业：旅游游购物商商业、购购物休闲闲商业等等。其中中购物休休闲商业业就是SSHOPPPINNG MMALLL的概念念，如北北京六十十八万平平方米的的金元商商场，超超大规模模的商业业休闲场场所，足足足可以以玩三天天，它已已完全超超越了一一般的商商场提供供多样的

6、的购物选选择的概概念，而而成为了了一个购购物、观观赏和娱娱乐完全全结合在在一起的的场所，我我们把这这一类商商业项目目都作为为与旅游游相关联联的项目目看待，包包括步行行街，是是一个商商业旅游游中很重重要的产产品，一一边观物物、一边边游览，步步行街中中必须要要有文化化、小品品以及其其间的一一些娱乐乐化的概概念，这这一类的的产品是是旅游产产业发展展的一个个新的阶阶段；旅游智业业：规划划、策划划、管理理、投融融资、景景观设计计等咨询询行业。第五，多多环节配配合的服服务消费费特性出游过程程需要媒媒介、旅旅行社、运运输、宾宾馆、餐餐饮、景景区、商商业、娱娱乐多个个环节系系统紧密密配合，形形成全游游程消费费

7、的服务务整合，是是一个多多环节服服务链。游游客对旅旅游的评评价，不不是仅仅仅局限于于景观本本身，而而是对整整个服务务链的评评价。因因此，旅旅游产品品的营销销与业绩绩，相互互依赖非非常强，需需要服务务链各个个环节的的提升与与质量保保障；对对于旅游游项目投投资，对对其他环环节的服服务依赖赖，成为为无法自自主控制制的重要要风险。第六，异异地预先先销售与与本地现现场消费费的结构构“异地预预先销售售”，是指指游客购购买旅游游产品，一一般都会会通过旅旅行社进进行预定定，并且且，游客客在客源源地购买买，在目目的地进进行游憩憩时，才才实现了了产品的的消费，也也才真正正实现了了产品的的销售。这是旅游游产品最最重

8、要的的特点，这这一客源源地与目目的地之之间的时时空差异异，决定定了旅游游产品营营销与经经营的模模式，与与其他产产业的产产品有了了巨大的的差别。当然，有有一部分分游客也也将当场场购买，当当场消费费，比如如景区的的自助游游客，本本地化游游客等。但但大多数数游客采采用预购购模式。第七，资资源的独独特性不不等于产产品的独独特性旅游的资资源（包包括自然然与文化化资源）越越独特，其其价值越越大，吸吸引力越越大。但但是资源源不等于于产品，真真正构成成游客吸吸引力的的，是产产品的吸吸引力。在在这个结结构里，资资源如何何转化为为产品，是是旅游产产品设计计的关键键。很多投资资商不明明白产品品吸引力力与资源源吸引力

9、力的差别别，以为为只要有有好的吸吸引物资资源，修修修路、建建一个宾宾馆，就就可以达达到经营营目标了了。这种种错误的的认识，是是因为对对游客出出游心理理、游客客旅游需需求的结结构不了了解造成成的。作为旅游游产品，最最重要的的不仅仅仅是吸引引物本身身，还必必需形成成全面满满足游程程时间内内旅游生生活的综综合需求求，满足足游憩过过程的审审美与快快乐过程程延伸预预组合的的需要。这这包括在在某一个个产品消消费的游游憩过程程内部，也也包括整整个完整整游程区区段。第八，市市场需求求具有多多样性同同时随时时代而变变化游客对旅旅游产品品的需求求，具有有非常多多样化的的细分。我我们把出出游活动动，都叫叫做旅游游，

10、而实实际上，出出游的目目的差异异很大；人群有有多少种种，差异异就有多多大；在在同一游游程中，不不同的游游客，也也有着完完全不同同的需求求。希望望一个旅旅游产品品满足多多样化市市场的需需求，这这对产品品提出了了很高的的开发要要求。另一方面面，市场场的需求求，随时时间的推推移，有有着非常常大的变变化。特特别是中中国社会会，处于于快速致致富的过过程之中中，生活活水平、时时尚趋势势、文化化开放都都快速变变化，因因此，游游客需求求也在快快速转换换之中。这这对产品品的游憩憩方式及及市场定定位，都都提出了了不断调调整提升升的要求求。第九，自自助化趋趋势与深深度服务务化趋势势同时并并存旅游产品品服务与与游客，

11、而而游客中中却出现现了两种种差异很很大的消消费趋势势：一种种是自助助旅游的的趋势，一一种是服服务深度度化要求求的趋势势。自助助者，喜喜欢自主主决定游游憩过程程，对于于深度的的精细的的服务，不不会过多多的要求求，相反反，他们们会自己己寻找新新的游乐乐，从社社会与自自然的丰丰富形中中得到需需求的满满足。另外一种种趋势，就就是对服服务深度度化和精精细化的的要求。这这种趋势势，要求求旅游服服务更加加符合游游客的多多样化需需要，服服务水平平、服务务方式、服服务过程程达到更更高的水水准。这这两中趋趋势，在在旅行社社产品中中，表现现为自助助与豪华华游，在在饭店中中表现为为经济型型连锁与与高星级级。第十，可可

12、进入性性门槛与与可持续续性要求求都越来来越高容易开发发的景区区，基本本上被开开发了，留留下的资资源独特特的项目目，一般般都在交交通不便便的地区区，可进进入性很很差，必必需进行行大规模模的交通通道路投投资，才才能够达达到观赏赏的目标标，这就就是进入入性的门门槛。对于游乐乐项目也也是同样样，大量量的游乐乐、娱乐乐、休闲闲项目在在各个大大城市的的周围已已经很多多，投资资一项休休闲游乐乐项目，如如果没有有独特性性，没有有规模，没没有完善善的配套套设施，就就很难大大开市场场。这就就大大提提升了项项目的进进入门槛槛。另一方面面，由于于竞争加加剧，游游客可选选择的项项目太多多，一个个项目如如果三年年不变，就

13、就会成为为陈旧的的产品，很很快就门门可落雀雀了。因因此，持持续经营营的压力力很大，要要求对产产品不断断进行更更新。2、旅游游投资的的主要特特征投资旅游游，与投投资工业业、能源源、高科科技、房房地产等等有很大大的区别别，这是是由旅游游产业和和旅游产产品的特特殊性决决定的。总总体来看看，旅游游投资有有五大特特征：第一，高高投入与与持续回回报的投投入产出出特征旅游从原原来的低低门槛逐逐渐发展展到目前前的中高高门槛，预预计未来来旅游投投资的门门槛会进进一步提提高。门门槛的提提高，基基于进入入性投资资的加大大，竞争争加剧，以以及竞争争环境的的国际化化。对于旅游游项目而而言，高高额度的的资本投投入，并并不

14、能产产生快速速的回收收，因为为旅游是是一个持持续回报报的长效效投资产产业。这这对于中中国的民民营资本本来说，非非常难于于接受，因因为他们们已经适适应了快快速投资资，快速速回收的的短平快快投资理理念。旅游投资资，涉及及项目的的综合性性、复杂杂性、服服务性，由由于旅游游产品的的创意空空间很大大，因此此，结合合资本投投入力度度、回报报率要求求等投资资商自身身因素，就就形成了了旅游商商业模式式上的巨巨大差异异，这也也就是我我们在旅旅游整个个投资中中间强调调的杠杆杆运作方方法的原原因，试试图用几几千万资资金去搬搬动几个个亿的杠杠杆。我们在旅旅游营运运策划中中，提出出了“五重杠杠杆运作作模式”，其目目的，

15、就就是突破破高投入入与慢回回报之间间的矛盾盾。五重重杠杆包包括政策策杠杆、规规划杠杆杆、营销销杠杆、土土地杠杆杆、融资资杠杆，运运用杠杆杆，旅游游项目投投资可以以达到低低投入高高回报的的效果。第二，旅旅游产业业链整合合与多产产业整合合特征旅游项目目投资，已已经脱离离单一项项目投资资的时代代，越来来越多的的投资商商，着眼眼于区域域整体投投资，力力求整合合旅游产产业链，整整合多元元产业，寻寻求综合合收益的的最大化化。这是是旅游投投资发展展的趋势势，也正正在成为为旅游投投资的特特征。由前述的的八大类类别行业业，基本本形成了了产业链链。旅游产业业链的延延伸，与与城市景景观、房房地产、小小城镇、休休闲娱

16、乐乐等等深深度结合合，产生生了一个个整体的的、互动动的结构构，一个个大的构构造我们称称之为“泛旅游游产业”一是与旅旅游直接接相关的的产业：宾馆酒酒店业、餐餐馆业、运运输业、文文化业、娱娱乐业、体体育业、保保健美容容疗养业业、博彩彩业、会会展业、生生态与观观光农业业、加工工工业、技技术产业业；二是是综合提提升的产产业：旅旅游与其其相关联联的目的的地的结结构导致致了旅游游整合而而形成的的相关结结构，其其中第一一是旅游游房地产产业，以以度假结结构为依依托，第第二居所所和第三三居所等等所体现现的旅游游度假酒酒店、旅旅游公寓寓、别墅墅区等等等形态，将将旅游与与房地产产相结合合的旅游游房地产产业；第第二种

17、是是城市游游憩型商商业，如如步行街街、SHHOPPPINGG MAALL、中中央游憩憩区（典典型的如如上海的的新天地地、北京京的三里里屯、什什刹海等等）是城城市休闲闲的核心心区及旅旅游小城城镇，这这就把旅旅游的产产业链与与城市经经营、城城市运营营结合在在一起，也也就是把把旅游和和城市名名片的打打造、城城市旅游游、城市市周边旅旅游、景景区旅游游结合在在一起，形形成整个个以旅游游产业为为依托的的城市经经营的理理念。旅游产业业有一个个很长的的产业链链，由旅旅游景区区很容易易形成旅旅游小城城镇，景景区的发发展为小小城镇的的建设提提供了很很大的一一个产业业依托，其其间一个个很有价价值的方方面就是是房地产

18、产，旅游游与商业业相结合合，包括括城市商商业。文文化娱乐乐产业，旅旅游娱乐乐产业，二二十一世世纪是一一个娱乐乐化的世世界，娱娱乐业今今天对于于在美国国主流资资本市场场的占有有和影响响力已远远远超过过基础工工业的地地位，所所以旅游游与娱乐乐之间、文文化与旅旅游之间间、体育育与旅游游之间及及农业与与旅游之之间、加加工工业业与旅游游的商品品与纪念念品之间间、餐饮饮业、运运输业及及城市名名片、城城市风貌貌打造都都与旅游游有关，旅旅游产业业是一个个长长的的产业链链，都要要用一种种非常宽宽的产业业眼光还还对待，而而不局限限于一个个旅游风风景区本本身，而而要把它它与城市市、与小小城镇、与与三农问问题解决决和

19、一系系列的城城市经营营理念结结合在一一起。近近郊休闲闲区与城城市中心心游憩区区的问题题，比如如北京的的什刹海海，作为为北京市市一个中中央游憩憩区的概概念，和和上海的的新天地地所体现现出来的的一个主主要特点点就是城城市化的的娱乐与与城市化化的游乐乐相结合合，形成成了城市市风格中中间的一一个主要要休憩活活动场所所和集中中的休憩憩活动场场所。这这种城市市中心休休憩区的的东西与与城市郊郊野型结结构如何何互动？近郊休休闲区北北京发展展得很好好，有些些地区是是以农家家乐为中中心，比比如成都都，北京京则是高高尔夫球球场更多多一些，郊郊区休闲闲区的发发展和运运动休闲闲结构的的发展的的特点是是有一种种与自然然接

20、近的的郊野化化的特点点。第三，旅旅游资源源的资本本化流通通存在法法律制约约旅游资本本，最基基本的是是风景资资源与文文化资源源。但是是，这些些最好的的资源，因因为风风景名胜胜区管理理条例和和文物物保护法法，已已经成为为不可转转让的资资产，其其经营权权，也不不允许流流通。这这就是我我们所说说的“旅游资资本流通通的法律律制约”或“旅游资资源资本本化的障障碍”。如果没有有将风景景与文化化资源资资本流通通化，银银行的抵抵押贷款款等行为为也是没没有法律律依据的的，而作作为资本本投资、作作为入股股的依据据也是没没有法律律依据的的，这是是作为一一个产业业而言，连连它最基基本的作作为资本本的确认认都缺少少法律依

21、依据，这这个产业业是缺少少很基本本的法律律投资环环境的。市场化旅旅游产业业发展的的政策与与法律基基础方面面，第一一个问题题就是旅旅游资源源资本化化的障碍碍，这也也是我们们企业在在境外上上市的障障碍、是是旅游企企业与民民营资金金合作的的障碍，民民营资金金将成为为我们旅旅游开发发的主流流。国家家不可能能投资去去开发旅旅游产品品，那么么在这种种形式下下，资源源又被认认为是国国家保护护的资源源，在国国家体制制与法律律基础上上存在着着的这个个重大缺缺陷，已已经成为为了这个个产业发发展的第第一个障障碍。我们形成成的一个个核心思思路就是是通过经经营权的的一种转转移，逐逐渐形成成一个开开发结构构民营化化的模式

22、式。在市市场趋势势下，应应该对经经营权放放开流通通，这一一流通的的经营权权，完全全可以成成为旅游游资本，实实现资本本应有的的效应，包包括作为为出资的的本金、融融资的抵抵押、上上市的权权益、流流通的要要素等等等。在旅游资资源经营营权上，我我们可以以细分为为四项权权益：管理权：进行经经营管理理的权力力；门票收益益权：经经营收益益的核心心利益；开发权与与招商权权：即按按照规划划进行自自主开发发或招商商开发的的权力；3、旅游游投资理理念1）四先先定律理理念先进行产产品策划划，再编编制规划划，而非非先规划划后策划划；先通过规规划，再再获取建建设用地地，进而而建设；而非盲盲目建设设，或搞搞四边工工程；先签

23、定旅旅游特许许经营权权，再锁锁定核心心地块，进进而获得得相关资资源权益益；以区区域旅游游资源锁锁定为前前提，核核心地块块为关键键；先设计商商业模式式（运作作模式），再再投入资资金；以以明确的的投资评评价为前前提，极极其清晰晰的把握握投资运运作思路路，找准准盈利点点和运作作方式狠狠下功夫夫；2）杠杆杆运作理理念我们在旅旅游营运运策划中中，提出出了“五重杠杠杆运作作模式”，其目目的，就就是突破破高投入入与慢回回报之间间的矛盾盾。五重重杠杆包包括政策策杠杆、规规划杠杆杆、营销销杠杆、土土地杠杆杆、融资资杠杆，运运用杠杆杆，旅游游项目投投资可以以达到低低投入高高回报的的效果。规划杠杆杆：通过过旅游总总

24、体规划划修编，编编制详细细规划，把把项目在在国际、全全国、区区域的定定位大大大提高，通通过协调调好的高高规格评评审会议议，可以以进行大大规模的的炒作，产产生出巨巨大的影影响，为为融资、招招商、旅旅游营销销、土地地升值提提供巨大大的支持持； 政策杠杆杆：旅游游为政府府提供了了一个极极好的政政治操作作平台以绿绿色GDDP 政政绩观为为指导，调调整城乡乡产业结结构，形形成新时时代下经经济发展展的新思思路、新新理念；通过政政绩策划划，形成成以旅游游开发为为依托进进行政绩绩打造的的具体方方案，最最大程度度的影响响地方党党委与政政府，形形成党委委与政府府全力支支持旅游游开发的的决定，从从而要求求政府给给予

25、旅游游开发的的最大优优惠条件件（低价价资产收收购、税税费减免免、申请请扶持资资金等）； 绿色政绩绩观：非非典、禽禽流感、多多起重大大安全事事故的发发生，显显示中国国唯生产产力论、单单纯追求求经济增增长速的的发展模模式给环环境造成成了无法法承受的的负担，环环境面临临急剧恶恶化的局局面，必必需把环环境污染染和资源源浪费所所造成的的损失纳纳入国民民经济核核算体系系，推崇崇绿色的的政绩考考核标准准，形成成全面、协协调、可可持续的的新一届届政府发发展观、政政绩观。生生态省市市建设的的最高要要求是达达到区域域内“生态赤赤字为零零、环境境胁迫为为零、自自然社会经济协协调能力力超过临临界约束束概率为为零”的三

26、零零目标。政绩模式式：绿色色DPP指导下下城市经经营与产产业结构构调整的的创新思思路重新定定位旅游游开发在在地方发发展中的的地位与与作用三农农问题解解决途径径生生态城、后后花园、旅旅游生长长极、小小城镇建建设新试试点、废废旧利用用的新模模式等等等。营销杠杆杆：造势势炒作、全全面进行行景区管管理提升升和科学学营销，形形成现金金收入的的高速增增长，一一方面改改善经营营业绩，另另一方面面，给银银行融资资，土地地价值提提升，投投资商追追捧提供供坚实的的证据；以营销销造成的的人气旺旺、收入入提升、效效益好的的形象，可可以很好好的实质质性的撬撬动融资资和招商商引资；土地杠杆杆：以低低价获取取的景区区周边土

27、土地为核核心资产产，通过过以上三三重杠杆杆的运作作，实现现土地的的大幅升升值，以以商业房房产、旅旅游房产产等方式式，实现现最大的的资产收收益；融资杠杆杆：融资资和招商商引资，是是运作本本项目最最重要的的杠杆；该杠杆杆关键是是依托收收购兼并并、政府府优惠、低低价获取取大量资资产，以以前述三三重杠杆杆为手段段，产生生资产大大幅升值值的市场场评价，以以现金流流量增长长的事实实，支持持对融资资及招商商引资项项目未来来收益的的美丽包包装，从从而实现现大规模模融资，高高价出让让资产的的目的。3）产业业整合链链的理念念以泛旅游游产业为为依托，进进行产业业链延伸伸的整合合运作，是是旅游项项目运作作的重要要理念

28、。所所谓泛旅旅游产业业，是指指超出观观光、休休闲、度度假等传传统旅游游概念的的更加泛泛化的旅旅游产业业概念，其其内容还还包括会会展、运运动、康康体、娱娱乐等等等，产业业链连接接到餐饮饮、运输输、酒店店、商业业、农业业等等。泛旅游产产业具有有极大的的区域聚聚集和经经济带动动作用，往往往会带带动一个个区域的的城市化化进程，形形成游憩憩区、度度假区、会会展区、娱娱乐区、步步行街区区、购物物游憩区区、及旅旅游小城城镇等等等，推动动区域型型旅游房房地产和和商业房房地产发发展。因因此，泛泛旅游产产业被广广泛用作作为提升升城市功功能，推推动城市市经营的的有效手手段。我们从经经济运行行的角度度，也把把泛旅游游

29、产业，看看作为“出游型型消费经经济”。在以以“出游行行为”作为前前提的条条件下，所所有的消消费经济济通过相相互融合合，构成成了巨大大的消费费经济构构架。在项目开开发中整整合产业业链，就就是把旅旅游与农农业、体体育、房房地产、城城市化、娱娱乐、购购物等进进行深度度穿插，互互为依托托，形成成综合产产业效益益的理念念，比如如旅游房房地产、旅旅游小城城镇、步步行街等等类项目目，就最最好的利利用了产产业的整整合。二、旅游游项目开开发模式式与流程程开发旅游游项目，就就是开发发旅游产产品，即即通过创创意策划划、规划划、建设设、人力力资源配配置、服服务管理理、营销销推广，形形成旅游游产品的的运作经经营。目前国

30、内内的旅游游产业中中存在着着一个最最大的问问题，就就是产品品的全面面过时。因因此，我我们称现现期的旅旅游产业业为“一个产产品全面面过时的的朝阳产产业”。一些陈旧旧的各种种各样的的一些老老景区现现在在走走下坡路路。今年年“五一”黄金周周，是对对中国旅旅游景区区的一个个大检验验，一大大批老景景区门口口罗雀，收收益大幅幅度下降降，就是是因为老老景区的的特点是是产品过过时，而而一些新新的景区区成长很很快，而而且在五五一期间间受到欢欢迎。提到产品品的过时时问题，必必然涉及及到游憩憩方式更更新换代代的问题题。游憩憩方式更更新在九九十年代代以后发发展特别别快，目目前正处处在从传传统观光光型向休休闲度假假型过

31、渡渡的中间间阶段。人人们对于于好玩与与不好玩玩、怎么么个玩法法、怎么么个娱乐乐法、怎怎么个休休闲法已已经有了了一种非非常高的的要求，已已经产生生出完全全多样化化的需求求。1、旅游游资源开开发的历历史旅游项目目开发，可可以从旅旅游资源源开发的的历史过过程中，找找到进化化的印记记：原始资源源利用期期：800-900年，圈圈起来收收门票与与初步接接待；资源开发发起步期期：900-955年，基基础设施施建设与与观赏旅旅游；资源开发发转轨期期：955-088年，观观赏旅游游全面开开发与游游乐休闲闲产品形形成；资源深度度挖掘期期：20004-20一一五年，情情境设计计与体验验旅游；后资源开开发期：200一

32、五-、休闲闲度假与与生活方方式。旅游的发发展，形形成了从从原始资资源直接接利用，到到与资源源之间越越来越远远的关系系。越来来越多的的人为思思路和人人性化的的理念化化的东西西，成为为旅游发发展的重重要方向向。我国旅游游产业起起步于八八十年代代初、九九十年代代后进入入资源开开发的起起步期，目目前已处处于开发发转轨期期，并正正在进入入情境设设计与体体验旅游游时期。由于我国国对旅游游资源的的开发处处于转轨轨开发中中，市场场化开发发资源的的政策、法法规很不不配套，开开发手段段单一，特特别是融融资渠道道少、融融资安排排比较困困难，资资源价值值在融资资中的杠杠杆作用用完全没没有得到到发挥。2、旅游游项目开开

33、发模式式旅游项目目开发的的内容和和模式很很多，小小可以小小到一个个游乐设设施，比比如说一一个可以以观赏的的小型轮轮盘的项项目运作作；大可可以大到到一个片片区、大大到一个个城市，一一个旅游游目的地地整体。只只要有一一个主题题可以持持续性地地开发运运作，我我们都可可以把它它看作一一个项目目来进行行。旅游游项目的的开发方方式从理理论上来来说可以以分为很很多种。我我们从不不同角度度大致用用七个类类别来划划分旅游游开发的的模式，只只做为开开发的初初步分类类：1)自发发与自主主自发开发发模式：自行策策划、管管理处、投投资商，比比如说一一些农家家乐项目目；自主开发发模式：专业策策划、管管理处、投投资商，自自

34、主的开开发相对对有策划划和规划划。2)主动动与被动动选点开发发模式：所谓选选点开发发比如说说我是做做野生动动物园的的，我在在大连做做了一个个，回头头我想在在昆明再再做一个个，那么么我来主主动选点点，这种种模式由由专业投投资商来来进行的的。招商开发发模式：是专业业规划策策划、政政府或投投资人招招商的模模式。我我们有土土地有资资源，我我招进一一些项目目过来投投资，这这是相对对被动的的一种开开发模式式。3)开发发区域结结构单一项目目开发模模式：单单一项目目的承建建，更注注重的是是独立的的项目，成片整体体开发模模式：旅旅游区目的地整整体开发发模式：县级区区域或地地级区域域开发模模式。目目的地的的开发就

35、就不局限限于吃、住住、行、购购了，他他考虑的的是一个个区域或或跨区域域的一系系列整体体构架的的一些配配合。这这种配合合里面不不仅包括括游线的的结构，还还包括一一些品种种、类型型、休闲闲、度假假、观光光等怎样样构成与与城市运运营之间间的互动动。4)开发发投入时时序滚动开发发模式：持续小小资金分期开发发模式：阶段性性一次性完完全开发发模式：先开发发完成再再开放由于开发发投资的的方式不不一样，更更多的景景区受资资金情况况的限制制都采取取滚动开开发的模模式，分分期开发发则注重重其中的的结构安安排问题题。5)产业业多元性性单一开发发模式：单一产产业的产产品项目目综合开发发模式：多种产产业结合合，复合合产

36、品结结构6)土地地利用性性质游憩区开开发模式式：旅游房地地产开发发模式：旅游城镇镇开发模模式：游憩区的的开发是是指景区区内的开开发内容容，这与与许多人人的理解解是一致致的。很很多房地地产商转转行做旅旅游，他他们的理理念里一一直有房房地产的的思想在在里面，它它的房地地产与旅旅游紧密密结合。但但旅游做做到一定定规模的的时候他他不仅要要做景区区的开发发还要做做房地产产，做城城镇，利利用城镇镇的道路路、交通通设施、污污水设施施、电力力设施，居居民生活活整个城城镇结构构的这么么一块。7)与市市场的关关系近郊型项项目开发发模式：远郊型项项目开发发模式：区域型项项目开发发模式：全国型项项目开发发模式：国际型

37、项项目开发发模式：这是按影影响力的的区分模模式。3、旅游游项目开开发的前前期工作作流程近年来，旅旅游项目目投资开开发形成成了热潮潮，大量量民营企企业进入入旅游业业，但对对于如何何规范高高效的进进行投资资与开发发，大多多数企业业没有遵遵循旅游游产业的的规律，甚甚至出现现了“边规划划、边报报批、边边建设、边边开放”的“四边现现象”。我们几年年来一直直在进行行旅游项项目投资资，一边边实践，一一边研究究，提出出了一个个旅游项项目开发发的“标准流流程”。所谓谓“标准”，只是是我们的的企业标标准，是是一个对对旅游开开发流程程的一般般性提炼炼。也可可将该流流程称为为“一般流流程”。对于于不同的的项目，需需要

38、根据据资源、环环境、政政策、投投资商实实力、市市场、交交通变化化等各因因素，进进行结构构调整。作为“标标准流程程”，我们们特别强强调旅游游开发必必需要遵遵循的规规律： “四先定定律”1）先进进行产品品策划，再再编制规规划，而而非先规规划后策策划；2）先通通过规划划，再获获取建设设用地，进进而建设设；而非非盲目建建设，或或搞四边边工程；3）先签签定旅游游特许经经营权，再再锁定核核心地块块，进而而获得相相关资源源权益；以区域域旅游资资源锁定定为前提提，核心心地块为为关键；4）先设设计商业业模式（运运作模式式），再再投入资资金；以以明确的的投资评评价为前前提，极极其清晰晰的把握握投资运运作的思思路，

39、找找准盈利利点和运运作方式式狠下功功夫；根据旅游游行业特特点和项项目开发发建设的的客观实实际情况况，可以以把旅游游项目开开发建设设过程划划分为三三阶段五五期。按按时间分分为开工工准备、工工程建设设、开业业运作三三个阶段段；按具具体的工工作内容容分为：投资决决策与合合同签订订期、管管理架构构与运作作策划期期、开工工准备与与政府审审批期、资资金运作作与建设设工程期期、开业业准备与与运作期期，五个个工作期期各自独独立，却却又相互互起承，形形成一个个完整的的工作流流程。旅游开发发的三阶阶段五期期：时间间工作内容容开工准备备阶段投资决策策与合同同签定期期管理架构构与运作作策划期期开工准备备与政府府审批期

40、期工程建设设阶段资金运作作与建设设工程期期；开业运作作阶段开业准备备与运作作期1）投资资决策投资商对对一项旅旅游资源源或项目目感兴趣趣，到决决定进行行旅游投投资，需需要一个个投资决决策的过过程，这这一过程程中，最最重要的的是对旅旅游资源源的评价价、及对对旅游项项目开发发价值的的评价。投投资商在在与旅游游资源控控制方签签订合同同前，可可以聘请请旅游投投资专家家，通过过初步的的资源、市市场、交交通、环环境、政政策考察察之后，提提交一份份旅游游项目投投资预可可行性研研究报告告或旅旅游项目目投资价价值评价价报告，以以作为决决策依据据。2）合同同签定目前统一一的旅游游法没有有出台，旅旅游资源源的管理理权

41、由各各部委及及地方政政府控制制，导致致旅游项项目开发发面临很很大政策策风险。地地区差异异和法规规修改，将将对旅游游项目开开发产生生重要影影响。旅游项目目开发，一一般都涉涉及到风风景名胜胜区、自自然保护护区、重重点文物物保护单单位、森森林公园园、地质质公园、甚甚至世界界自然与与文化遗遗产。对对于这些些资源，都都有完全全不适应应市场经经济发展展要求的的、非产产业化的的法律法法规，对对旅游投投资商十十分不利利。旅游游特许经经营权是是投资商商必需合合法控制制的核心心，其中中包括门门票收益益权、项项目开发发与招商商权、核核心土地地购买权权等几个个方面。如如何签订订合同，并并要求政政府负责责配套设设施建设

42、设（特别别是交通通、水电电等），是是非常需需要经验验和技术术的。合同签订订的同时时，需划划定红线线，确定定项目的的开发用用地和建建设用地地。3）架构构管理合同签定定后，应应立即着着手组建建开发管管理团队队，并建建立开发发运作的的管理构构架与管管理制度度。开发管理理，应包包括前期期工作、建建设管理理、开业业运营三三方面。这这三方面面是完全全不同的的工作，不不可能由由同一批批人全部部顺序完完成。因因此，应应着眼于于人力资资源培养养，设立立前期工工作部、工工程管理理部、景景区管理理部三个个业务部部门。他他们的职职能分别别为：前期工作作部：负负责项目目开工建建设前的的准备工工作。主主要工作作内容：委托

43、旅旅游投资资顾问公公司进行行市场调调研；委委托旅游游产品策策划机构构进行产产品策划划；委托托规划设设计单位位对工程程项目进进行规划划设计；编撰文文件向政政府相关关部门报报批、向向社会招招商等。工程管理理部：以以项目经经理为首首的工程程管部，负负责建设设准备工工作和工工程施工工期间的的管理工工作，保保证工程程按设计计要求和和合同要要求完成成。景区管理理部：负负责景区区开业营营销策划划，办理理开业手手续，落落实景区区运营必必备的人人、财、物物，提高高景区的的经济收收益和社社会影响响力。4）产品品策划（项项目设计计）及项项目运作作策划项目开发发的主要要人员到到岗，资资金到位位后，应应及时启启动项目目

44、设计工工作。项项目设计计不是旅旅游规划划。项目目设计及及项目开开发运作作的策划划，主要要解决主主题定位位、市场场定位、游游憩方式式设计、收收入模式式、营销销模式、运运作模式式、盈利利估算、投投资分期期等等问问题。必必需聘请请专业的的旅游项项目开发发咨询顾顾问公司司，提供供旅游游项目总总体策划划报告及及旅游游项目开开发运作作计划。为了与国国债申请请、政府府资金申申请、银银行融资资、战略略投资人人及子项项目投资资人招商商引资等等方面的的工作全全面配合合，应编编制旅旅游项目目建设可可行性研研究报告告。5）规划划、设计计兵马未动动，粮草草先行，规规划设计计是建筑筑开工前前的重要要工作。产产品策划划完成

45、后后，或与与此同步步进行，应应该聘请请专业机机构，编编制旅旅游总体体发展规规划，或或者直接接编制控控制性详详细规划划，可以以包含部部分需马马上动工工的区域域的修建建性详细细规划。旅旅游规划划不是简简单的建建筑工程程规划它它包括投投资计划划、社会会效益、环环境保护护等许多多内容。规划、设设计基本本程序：勘察规划设计方方案初初步设计计施工工图设计计。新建项目目要先进进行旅游游规划、确确定规划划条件，到到规划主主管部门门办理用用地规划划许可证证，方可可委托专专业机构构进行建建筑设计计。小型型项目常常用规划划方案代代替初步步设计方方案，初初步设计计方案要要通过发发改委与与建委等等相部门门的联合合审批后

46、后，进行行施工图图设计。施施工图设设计方案案要报送送经建委委审批，建建委一般般委托省省级以上上建筑规规划设计计院进行行审核，并并提出修修改意见见。大型型项目要要组织工工程、结结构、力力学等专专家进行行集体论论证。施施工图是是工程施施工的依依据，法法律规定定未经审审批的施施工图不不得使用用。6) 政政府审批批事项办办理推进进前期工作作部的重重要工作作之一，就就是通过过政府的的各项审审批。其其中，发发改委立立项，可可行性研研究报告告审批，规规划评审审，市级级、省级级、国家家级重点点扶持项项目立项项与申请请，国债债项目、农农业项目目、旅游游项目等等特殊扶扶持申请请；规划划委批准准；土地地规划审审批；

47、建建设土地地的招、拍拍、挂与与征用；合同中中政府承承诺的落落实；施施工图的的审查；建设准准备与报报建批复复等等，十十分繁杂杂。在众多的的报批工工作中项项目立项项和可行行性研究究报告批批复最为为关健。项项目建议议书是立立项的重重要文件件，在内内容和格格式上有有严格的的要求。投投资者持持项目建建议书及及相关文文件，到到政府相相关部门门征求意意见，争争取获得得发改委委项目立立项。对对于一些些综合性性大型项项目的可可行性研研究审批批。投资资商一般般委托专专业机构构编撰项项目建议议书、可可研报告告，因为为专业机机构在技技术分析析和协调调各方面面关系上上具有明明显的优优势。7)资金金运作与与招商引引资现代

48、社会会，独立立完成综综合性旅旅游项目目，即不不经济，也也不现实实。一个个成功的的企业，应应该是一一个善于于借助任任何项目目，搭建建融资平平台的企企业。这这个企业业并不需需要投入入太大的的资本金金，而可可以圈定定最有价价值的资资源，通通过优秀秀的策划划，引入入其它投投资人及及银行，而而自己控控制或委委托专业业机构实实施有效效开发，将将自己的的风险降降到最低低，控制制最大的的长期盈盈利。建设投资资之前，应应该确定定合作伙伙伴，落落实投资资种子资资金。一一般而言言，项目目建设资资金不能能全部靠靠企业自自有资金金，应积积极进行行融资和和招商引引资，用用少量种种子资金金起动项项目，利利用项目目融入建建设资金金。信贷资金金是建设设资金最最重要的的筹措来来源。根根据投入入前期资资金与建建设需要要资金的的缺口，应应该积极极进行银银行融资资。在不失控控制权的的基础上上，投资资商可根根据对项项目的安安排，应应该把项项目主体体设计为为有限责责