房地产估价基本术语标准(含条文说明)ccmz.docx

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1、房地产估估价基本本术语标标准1 总则则1.0.1为统统一和规规范房地地产估价价的术语并有有利于国国内外的的交流和和合作，制制定本标标准。1.0.2本标标准适用用于房地地产估价价活动，以以及与房房地产估估价相关关的管理理、教学学、科研研和其他他相关领领域。1.0.3使用用房地产产估价术术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2 通用用术语2.0.1房地产产估价rreall esstatte aapprraissal;prooperrty valluattionn房地产估估价机构构接受他他人委托托，选派派注册房房地产估估价师对对房地产产的价值值或价格格进行分分析、测测算和判

2、判断，并并提供相相关专业业意见的的活动。 2.0.2房地地产估价价机构rreall esstatte aapprraissal commpanny依法设立立并取得得房地产产估价机机构资质质，从事事房地产产估价活活动的中中介服务务机构。 2.0.3房地地产估价价师reeal esttatee apppraaisaal;pproppertty vvaluuer通过全国国房地产产估价师师职业资资格考试试或资格格认定、资资格互认认，取得得房地产产估价师师职业资资格的人人员。 2.0.4注册册房地产产估价师师inccenssed reaal eestaate apppraiisall;ceertiifi

3、eed pproppertty vvaluuer经过执业业注册，从从事房地地产估价价活动的的房地产产估价师师。 2.0.5估价价委托人人 clliennt委托房地地产估价价机构为为其提供供估价服服务的单单位或个个人。2.0.6 估估价当事事人 pparttiess innvollvedd inn apppraaisaal与房地产产估价活活动有直直接关系系的单位位和个人人，包括括房地产产估价机机构、注注册房地地产估价价师和估估价委托托人 2.0.7估价价利害关关系人iinteeresstedd paartiies估价结果果会直接接影响其其合法权权益的单单位和个个人。 2.0.8估价价项目 app

4、praiisall prrojeect apppraiisall asssiggnmeent估价委托托人委托托房地产产估价机机构为其其提供估估价服务务的某项项特定任任务。2.0.9估价价目的aapprraissal purrposse;ppurpposee off vaaluaatioon估价委托托人对估估价报告告的预期期用途。 2.0.10估估价对象象subbjecct pproppertty所估价的的房地产产等财产产或相关关权益。2.0.11价价值时点点datte oof vvaluue所评估的的估价对对象价值值或价格格对应某某一特定定的时间间。2.0.12 价值类类型tyype of v

5、allue所评估的的估价对对象价值值或价格格，包括括价值或或价格的的名称、定定义或内内涵。 2.0.113估价价原则aapprraissal priinciiplees;vvaluuatiion priinciiplees估价活动动所以距距的法则则或标准准。2.0.14估估价程序序apppraiisall prroceess;valluattionnproocesss完成估价价项目所所需做的的各项工工作进行行的先后后次序。2.0.15 估价依依据apppraaisaal ssuppportt doocummenttatiion;valluattionn evvideencee作为估价价的前提提

6、或基础础的文件件、标准准和资料料。2.0.16 估价价假设aapprraissal asssumpptioons针对估价价对象状状况等估估价前提提所做的的必要、合合理且有有依据的的假定，包包括一般般假设、未未定事项项假设、背背离事实实假设、不不相一致致假设和和依据不不足假设设。 2.0.17 估价方方法apppraaisaal aapprroacchess;vaaluaatioon mmethhodss测算估价价对象或或价格所所采用的的方法，包包括比较较法、收收益法、成成本法、假假设开发发法等。 2.0.18估估价基础础数据 bassic datte ffor apppraiisall估价测算

7、算所使用用的反映映估价对对象状况况的数据据，以及及估价对对象及其其类似房房地产的的成交价价格、运运营收益益、开发发建设成成本等数数据。2.0.19 估价参参数apppraaisaal pparaametterss用于测算算估价对对象价值值或价格格的系数数、比率率或比值值。2.0.20 估价结结果fiinall vaaluee oppiniion 通过房地地产估价价活动得得出的估估价对象象价值或或价格及及提供的的相关专专业意见见。2.0.21 估价价报告aapprraissal repportt;valluattionn reeporrt房地产估估价机构构和注册册房地产产估价师师向估价价委托人人

8、所作的的关于估估价情况况和结果果的正是是陈述。 2.0.22批批量估价价masss aapprraissal基于统一一估价目目的，利利用共同同的数据据，采用用相同的的方法，并并经过统统计检验验，对大大量相似似的房地地产在给给定日期期的价值值或价格格进行评评估。2.0.23 个案估价价 siing-prooerttyapppraaisaal相对于批批量估价价而言，单单独对一一宗或若若干宗房房地产的的价值或或价格进进行评估估。2.0.24 类似房地地产siimillar prooperrty;connparrballeprroerrty与对象房房地产的的区位、用用途、权权力性质质、档次次、规模模、

9、建筑筑结构、新新旧程度度等相同同或相近近的房地地产。 2.0.25 估价信用用档案 apppraiiserrs ccreddit reecorrds房地产估估价行业业主管部部门或房房地产估估价行业业组织记记录房地地产估价价师和房房地产估估价机构构的基本本情况、业业绩、良良好行为为、不良良行为等等内容，供供社会公公众查询询的信用用信息管管理系统统。3 价格和价价值3.0.1成交交价格ttrannsacctioon ppricce,aactuual salle ppricce在成功的的交易中中买方支支付和卖卖方接受受的金额额。3.0.2 正常价价格 nnormmal priice不存在特特殊交易易

10、情况下下的成交交价格，或或成交价价格经交交易情况况修正后后的价格格。3.0.3 市场价价格avveraage marrkett prricee某种房地地产在市市场上的的平均交交易价格格。3.0.4 评估价价值apppraaisaal vvaluue通过房地地产估价价活动得得出的估估价对象象价值或或价格。3.0.5 市市场价值值marrkett vaaluee估价对象象经适当当营销后后，由熟悉情情况、谨谨慎行事事且不受受强迫的的交易双双方，以以公平交交易方式式在价值值时点自自愿进行行交易的的金额。3.0.6 投投资价值值invvesttmennt vvaluue估价对象象对某个个特定单单位或个个

11、人的价价值。 3.0.7现状状价值vvaluue iin uuse估价对象象在某一一特定时时间的实实际状况况下的价价值。3.0.8 快快速变现现价值lliquuidaatioon vvaluue估价对象象在没有有充足的的时间进进行营销销情况下下的价值值。3.0.9 残残余价值值ressiduual vallue估价对象象在非继继续利用用情况下下的价值值。3.0.10 抵押押价值mmorttgagge vvaluue;morrtgaage lenndinng vvaluue估价对象象假定未未设立法法定优先先受偿权权下的价价值减去去注册房房地产估估价师知知悉的法法定优先先受偿款款后的价价值。 3.

12、0.11 抵押净净值neet mmorttgagge vvaluue抵押价值值减去预预期实现现抵押权权的费用用和税金金后的价价值。3.0.12 法定优优先受偿偿款liienss假定在价价值时点点实现抵抵押权时时，已存存在的依依法优先先于本次次抵押贷贷款受偿偿的款额额，包括括以抵押押担保的的债权数数额、发发包人拖拖欠承包包人的建建设工程程价款、其其他法定定优先受受偿款。3.0.13 计税价价值asssesssedd vaaluee;taaxabble vallue为征税目目的而评评估的价价值。3.0.14 保险价价值innsurrablle vvaluue为保险目目的而评评估的价价值。 3.0.

13、15完完全产权权价值vvaluue oof feee siimplle iinteeresst房屋所有有权和已已出让方方式取得得的建设设用地使使用权在在不受任任何其他他房地产产权利等等限制情情况下的的价值。3.0.16 无租约限限制价值值vallue of prooperrty as if no lerrsa exiisteed iinteeresst房地产在在不考虑虑租赁因因素影响响情况下下的价值值。其评评估价值值为为出出租部分分和已出出租部分分均按市市场租金金确定租租金收入入所评估估的价值值。3.0.17 出租人权权益价值值vallue of leaasedd feee iinteeres

14、st出租人对对自己的的已出租租房地产产依法享享有的权权益的价价值。其其评估价价值为已已出租部部分在租租赁期间间按合同同租金确确定租金金收入，未未出租部部分和已已出租部部分在租租金期间间届满后后按市场场租金确确定租金金收入所所评估的的价值。3.0.18 承租人权权益价值值vallue of leaasehholdd innterrestt承租人对对他人所所有的已已出租房房地产依依法享有有的权益益的价值值。其评评估价值值为按合合同租金金与市场场租金的的差额所所评估的的价值。3.0.19 房地价值值 buuilddingg annd llandd vaaluee建筑物及及其占用用范围内内的土地地的价

15、值值，或土土地及附附着于该该土地上上的建筑筑物的价价值。3.0.20 建筑物价价值buuilddingg vaaluee建筑物自自身的价价值，不不包含该该建筑物物占用范范围内的的土地的的价值。3.0.21 土地价值值lannd vvaluue土地自身身的价值值，不包包含附着着于该土土地上的的建筑物物的价值值。3.0.22 楼面地价价lannd ppaicce pper uniit oof bbuilld-uup aare一定地块块内分摊摊到单位位建筑面面积上的的土地价价格。3.0.23 比较价值值salles commparrisoon aapprroacch iindiicattionn采用

16、比较较法测算算出的估估价对象象价值或或价格。3.0.24 收益价值值inccom cappitaalizzatiion appproaach inddicaatioon采用收益益法测算算出的估估价对象象价值或或价格。 3.0.25成本价价值coostaapprroacch iindiicattionn采用成本本法测算算出的估估价对象象价值或或价格。 3.0.26开发价价值hyypotthetticaal ddeveeloppmennt mmethhod inddicaatioon采用假设设开发法法测算出出的估价价对象价价值或价价格。4、估价价原则 4.0.1独立立、客观观、公正正原则pprin

17、ncipple of inddepeendeencee,obbjecctivvityy annd iimpaartiialiity要求站在在中立的的立场上上，实事事求是、公公平正直直地评估估出对各各方估价价利害关关系人均均是公平平合理的的价值或或价格的的原则。 4.0.2合法原原则prrincciplle oof llegaalitty要求估价价结果是是在依法法判定的的估价对对象状况况下的价价值或价价格的原原则。 4.0.33价值时时点原则则priinciiplee off daate of vallue要求估价价结果是是在根据据估价目目的确定定的某一一特定时时间的价价值或价价格的原原则。 4

18、.0.4替代原原则prrincciplle oof ssubsstittutiion要求估价价结果与与估价对对象的类类似房地地产在同同等条件件下的价价值或价价格偏差差在合理理范围内内的原则则。4.0.5 最高最最佳利用用原则pprinncipple of higghesst aand besst uuse要求估价价结果是是在估价价对象最最高最佳佳利用状状况下的的价值或或价格的的原则。4.0.6 最高最最佳利用用higghesst aand besst uuse房地产在在法律上上允许、技技术上可可能、财财务上可可行并使使价值最最大的合合理、可可能的利利用，包包括最佳佳的用途途、规模模、档次次等4

19、.0.7 谨慎原原则prrincciplle oof ccauttiouus要求在影影响估价价对象价价值或价价格的因因素存在在不确定定性的情情况下对对其做出出判断时时，应充充分考虑虑其导致致估价对对象价值值或价格格偏低的的一面，慎慎重考虑虑其导致致估价对对象价值值或价格格偏高的的一面的的原则。5 估价价程序5.0.1估价价委托书书apppraiisall asssiggnmeent估价委托托人出具具的委托托房地产产估价机机构为其其提供估估价服务务的文件件。5.0.2估价价委托合合同apppraaisaal cconttracct房地产估估价机构构和估价价委托人人之间就就估价服服务事宜宜订立的的

20、协议。5.0.3估价基基本事项项bassic apppraiisall isssuees估价目的的、价值值时点、估估价对象象和价值值类型的的统称。5.0.4 估价价作业方方案apppraaisaal wworkk pllan为完成特特定估价价项目而而指定的的用于知知道未来来估价工工作的计计划，包包括工作作的主要要内容、质质量要求求、作业业步骤、时时间进度度、人员员安排等等。5.0.5估价技技术路线线apppraiisall teechnnicaal rroutte 评估估价价对象价价值或价价格所遵遵循的基基本途径径和知道道整个估估价过程程的技术术思路5.0.6实地查查勘onn-siite in

21、sspecctioon注册房地地产估价价师到估估价对象象或可比比实例现现场，观观察、询询问、检检查、核核对、记记录估价价对象或或状况的的活动。5.0.7 实实地勘察察记录oon-ssitee innspeectiion nottes;on-sitte iinsppecttionn reecorrds记载实地地查看的的对象、内内容、结结果、人人员和时时间等内内容的材材料。5.0.8 估估价报告告内部审审核innterrnall apppraaisaal rreviiew房地产估估价机构构按房地地产估价价相关要要求和内内部审核核制度，对对自己的的已撰写写完成而而尚未向向估价委委托人出出具的估估价报

22、告告的内容容和形式式等的审审查核定定。5.0.9 估估价资料料归档aapprraissal dattefiilinng收集、整整理在估估价活动动中获得得和形成成的文字字、图表表、声像像等形式式的资料料，对其其中具有有保存价价值的资资料进行行分类并并保存。5.0.10 估估价档案案apppraiisall arrchiivess房地产估估价机构构和注册册房地产产估价师师在估价价活动中中获得和和形成的的具有保保存价值值的文字字、图标标、声像像等形式式的资料料。6 估价价方法6.1 比较法6.1.1比较法法salles commparrisoon aapprroacch;ccompparaativv

23、e mmethhod选取一定定数量的的可比实实例，将将它们与与估价对对象进行行比较，根根据期间间的差异异对可比比实例成成交价格格进行处处理后得得到估价价对象价价值或价价格的方方法。6.1.2 交易实例例prooperrtyssalees; pproppertty ttrannsacctioons真实成交交的房地地产等财财产或相相关权益益及有关关信息，包包括交易易对象的的基本状状况、交交易双方方基本情情况、交交易方式式、成交交日期、成成交价格格、付款款方式、融融资条件件、交易易税费负负担、交交易目的的等。6.1.3 可比实例例commparrablle pproppertty；ccomppara

24、ablees交易实例例中交易易方式适适合估价价目的、成成交日期期接近价价值时点点、成交交价格为为正常价价格或可可修正为为正常价价格的估估价对象象的类似似房地产产等财产产或相关关权益。6.1.4 建立比较较基准eestaabisshinng ccomppariisonn baasiss使可比实实例成交交价格与与估价对对象价值值或价格格之间、各各个可比比实例的的成交价价格之间间口径一一致、相相互可比的处处理。6.1.5 交交易情况况修正ccondditiionss off saaleaadjuustmmentt使可比实实例的非非正常成成交价格格成为正正常价格格的处理理。6.1.6 市场场状况调调整

25、maarkeet ccondditiionssadjjusttmennt;ttinmme aadjuustmmentt使可比实实例在其其成交日日期的价价格成为为在价值值时点的的价格的的处理。6.1.7 房房地产状状况调整整prooperrty conndittionnsaddjusstmeent使可比实实例在自自身状况况下的价价格成为为在估价价对象状状况下的的价格处处理，包包括区位位状况调调整、实实物状况况调整和和权益状状况调整整。6.1.8 总总价调整整adjjusttmennt bbaseed oon ttotaal ppricce基于总价价对可比比实例成成交价格格进行的的调整。6.1.9

26、 单价价调整aadjuustmmentt baasedd onn unnit priice基于单价价对可比比实例成成交价格格进行的的调整。6.1.10 金金额调整整dolllarr addjusstmeentss采用金额额对可比比实例成成交价格格进行的的调整。6.1.11 百百分比调调整peerceentaage adjjusttmennts采用百分分比对可可比实例例成交价价格进行行的调整整。6.1.12 直直接比较较调整ddireect commparrisoon aadjuustmmentts以估价对对象状况况为基准准，将可可比实例例状况与与估价对对象状况况进行比比较，根根据其间间的差异异

27、对可比比实例成成交价格格进行的的调整。6.1.13 间间接比较较调整iindiirecct ccomppariisonn addjusstmeentss选定或设设定标准准房地产产，将估估价对象象状况和和可比实实例状况况分别与与标准房房地产状状况进行行比较，根根据其间间的差异异对可比比实例成成交价格格进行的的调整。6.1.14 楼幢调调整系数数buiildiing adjjusttingg faactoor对位于不不同楼幢幢的房地地产价格格进行转转换的系系数。6.1.15 楼楼层调整整系数 floooraadjuustiing facctorr对位于不不同楼层层的房地地产价格格进行转转换的系系数

28、。6.1.16 朝朝向调整整系数aaspeect adjjusttingg faactoor对位于不不同朝向向的房地地产价格格进行转转换的系系数。6.2 收益法6.2.1 收益法iincoome cappitaalizzatiion appproaach；inccomee appprooachh预测估价价对象的的未来收收益，利利用报酬酬率或资资本化率率、收益益乘数将将未来收收益转换换为价值值得到估估价对象象价值或或价格的的方法。6.2.2报酬酬资本化化法yiieldd caapittaliizattionn预测估价价对象未未来各年年的净收收益，利利用报酬酬率将其其折现到到价值时时点后相相加得到

29、到估价对对象价值值或价格格的方法法。6.2.3直接接资本化化法diirecct ccapiitallizaatioon预测估价价对象未未来第一一年的收收益，将将其除以以资本化化率或乘乘以收益益乘数得得到对象象价值或或价格的的方法。6.2.4收益益乘数法法inccomee muultiipliier metthodd预测估价价对象未未来第一一年的收收益，将将其乘以以收益乘乘数得到到估价对对象价值值或价格格的方法法。6.2.5收益益期reemaiininng eeconnomiic llifee预计正常常市场和和运营状状况下估估价对象象未来可可获取净净收益的的时间，即即自价值值时点起起至估价价对象

30、未未来不能能获取净净收益时时止的时时间。6.2.6持有有期hooldiing perriodd预计正常常情况下下持有估估价对象象的时间间，即自自价值时时点起至至估价对对象未来来转售时时止的时时间。6.2.7 潜在毛收收入pootenntiaal ggrosss iincoome估价对象象在充分分利用、没没有空置置和收租租损失情情况下所所能获得得的归因因于估价价对象的的总收入入。6.2.8 空置和收收租损失失vaccanccy aand colllecctioon llosss因空置或或承租人人拖欠租租金等造造成的收收入损失失。6.2.9 有效毛收收入efffecctivve ggrosss i

31、incoome潜在毛收收入减去去空置和和收租损损失后的的收入。6.2.10 运营费用用opeerattingg exxpennsess维持估价价对象正正常使用用或营业业的必要要支出。6.2.11 运营费用用率opperaatinng eexpeensees rratiio运营费用用与有效效毛收入入的百分分比。6.2.12 净收益nnet opeerattingg inncomme有关收入入减去费费用后归归因于估估价对象象的收益益。6.2.13 净收益率率nett inncomme rratiio净收益与与有效毛毛收入的的百分比比。6.2.14 期间收益益annnuall inncomme预计持

32、有有期间各各年可获获得的净净收益。6.2.15 期末转售售收益rreveersiion；inccomee att reeverrsioon预计在持持有期末末转售房房地产时时可获得得的净收收益。6.2.16 实际收益益acttuall inncomme估价对象象实际获获得收益益。6.2.17 客观收益益objjecttivee inncomme估价对象象在正常常情况下下所能获获得的收收益，或或实际收收益经剔剔除特殊殊的、偶偶然的因因素后收收益。6.2.18 合同租金金conntraact rennt租赁合同同约定的的租金。6.2.19 市场租金金marrkett reent某种房地地产在市市场上

33、的的平均租租金。6.2.20 安全利率率saffe rratee没有风险险或绩效效风险的的投资报报酬率。 6.2.21 报酬率yyielld rratee将估价对对象未来来各年的的净收益益转换为为估价对对象价值值或价格格的折现现率。6.2.22 资本化率率cappitaalizzatiion ratte房地产未未来第一一年的净净收益与与其价值值或价格格的百分分比。6.2.23 综合资本本化率ooverralll caapittaliizattionn raate用于将全全部房地地产的经经收益转转换为房房地产价价值的资资本化率率。 6.2.24 土地资本本化率llandd caapittalii

34、zattionn raate用于将归归因于土土地的净净收益转转换为土土地价值值的资本本化率。6.2.25 建筑物资资本化率率buiildiing cappitaalizzatiion ratte用于将归归因于建建筑物的的经收益益转换为为建筑物物价值的的资本化化率。6.2.26 收益乘数数inccomee muultiipliier房地产价价值或价价格与其其未来第第一年的的收益的的比值，包包括潜在在毛收入入成熟、毛毛租金乘乘数、有有效毛收收入乘数数、净收收益乘数数。6.2.27 市场提取取法maarkeet eextrracttionn meethood通过可比比实例的的有关数数据测算算相关估估

35、价参数数的方法法。6.2.28 土地剩余余技术llandd reesidduall teechnniquue从土地和和建筑物物共同产产生的净净收益中中减去建建筑物的的净收益益，分离离出归因因于土地地的净收收益，再再利用土土地资本本化率或或土地报报酬率将将土地净净收益转转换为土土地价值值的方法法。6.2.29 建筑物剩剩余技术术buiildiing ressiduual tecchniiquee从土地和和建筑物物共同产产生的净净收益中中减去土土地的净净收益，分分离出归归因于建建筑物的的净收益益，再利利用建筑筑物资本本化率或或建筑物物报酬率率建筑物物净收益益转换为为建筑物物价值的的方法。6.3 成

36、本法6.3.1 成本法ccostt appprooachh；coontrracttorsmeethood测算估价价对象在在价值时时点的重重置成本本或重建建成本和和折旧，将将重置成成本或重重建成本本减去折折旧得到到估价对对象价值值或价格格的方法法。6.3.2 土地重置置成本llandd reeplaacemmentt coost在价值时时点重新新购置土土地的必必要支出出，或重重新开发发土地的的必要支支出及应应得利润润。6.3.3 建筑物重重置成本本buiildiing repplaccemeent cosst采用价值值时点的的建筑材材料，建建筑构配配件和设设备及建建筑技术术、工艺艺等，在在家知识

37、识点的国国家财税税制度和和市场价价格体系系下，重重新建造造与估价价对象中中的建筑筑物具有有相同效效用的全全新建筑筑物的必必要支出出及应得得利润。6.3.4 建筑物重重建成本本buiildiing repprodducttionn coost采用估价价对象中中的建筑筑物相同同的建筑筑材料、建建筑构配配件和设设备及建建筑技术术、工艺艺等，在在价值时时点的国国家财税税制度和和市场价价格体系系下，重重新建造造与估价价对象中中的建筑筑物完全全相同的的全新建建筑物的的必要支支出及应应得利润润。6.3.5 实际成本本actuual cosst购置估价价对象实实际支出出，或开开发建设设估价对对象的实实际支出出

38、及所得得利润。6.3.6 客观成本本objjecttivee coost购置估价价对象的的必要支支出，或或开发建建设估价价对象的的必要支支出及应应得利润润，或实实际成本本经剔除除特殊的的、偶然然的因素素后的成成本。6.3.7 单位比较较法coompaarattivee-unnit metthodd以建筑物物为整体体，选取取与该类类建筑物物的建筑筑安装工工程密切切相关的的某种计计量单位位为比较较单位，调调查在价价值时点点的近期期建成的的类似建建筑物的的单位建建筑安装装工程费费，对其其进行处处理后得得到建筑筑物建筑筑安装工工程费的的方法。6.3.8 分部分项项法unnit-in-plaace me

39、tthodd把建筑物物分解为为各个分分部工程程或分项项工程，测测算每个个分部工工程或分分项工程程的数量量，调查查各个分分部工程程或分项项工程在在价值时时点的单单位价格格或单位位成本，将将各个分分部工程程或分项项工程的的数量乘乘以相应应的单位位价格或或单位成成本后相相加得到到建筑物物建筑安安装工程程费的方方法。6.3.9 工料测量量法quuanttityy suurveey mmethhod把建筑物物还原为为建筑材材料、建建筑物配配件和设设备，测测算重新新建造该该建筑物物所需的的建筑材材料、建建筑构配配件、设设备的种种类和数数量、施施工机械械台班数数、人工工时数，调调查在价价值时点点相应的的单价

40、及及人工费费标准，将将各种建建筑材料料、建筑筑构配件、设设备、施施工机械械台班的的数量及及人工时时数乘以以相应的的单价和和人工费费标准后后相加，并并计取相相应的措措施项目目费、规规费和税税金等得得到建筑筑物建筑筑安装工工程费的的方法。 6.3.10 房地产开开发利润润率deevellopeerssproofittratte房地产开开发利润润与房地地产开发发投资或或开发成成本、销销售价格格等的百百分比，分分为投资资利润率率、直接接成本利利润率、成成本利润润率、销销售利润润率、税税前利润润率、税税后利润润率，总总利润率率、年利利润率等等。6.3.11 建筑物折折旧deepreeciaatioon

41、oof bbuilldinng各种原因因造成的的建筑物物价值减减损，其其金额为为建筑物物在价值值时点的的重置成成本或重重建成本本与在价价值时点点的市场场价值之之差，包包括物质质折旧、功功能折旧旧和外部部折旧。6.3.12 物质折旧旧phyysiccal detteriioraatioon因自然力力作用或或使用导导致建筑筑物老化化、磨损损或损坏坏造成的的建筑物物价值减减损。6.3.13 功能折旧旧funnctiionaal oobsoolesscennce因建筑功功能不足足或过剩剩造成的的建筑物物价值减减损，包包括功能能不足折折旧和功功能过剩剩折旧。6.3.14 功能不足足折旧ffuncctio

42、onall obbsollesccencce ccaussed by defficiienccy因建筑物物中某些些部件、设设施设备备、功能能等缺乏乏或低于于市场要要求的标标准造成成的建筑筑物价值值减损。6.3.15 功能过剩剩折旧ffuncctioonall obbsollesccencce ccaussed by supperaadeqquaccy因建筑物物中某些些部件、设设施设备备、功能能等超过过市场要要求的标标准而对对房地产产价值的的贡献小小于其成成本造成成的建筑筑物价值值减损。6.3.16 外部折旧旧extternnal obssoleesceencee因建筑物物以外的的各种不不利因素

43、素造成的的建筑物物价值减减损。6.3.17年年龄寿命命法agge-llifee meethood根据建筑筑物的有有效年龄龄和预期经济济寿命或或预期剩剩余经济济寿命来来测算建建筑物折折旧的方方法。6.3.18 分解解法brreakkdowwn mmethhod把建筑物物折旧分分成物质质折旧、功功能折旧旧、外部部折旧等等各个组组成部分分，分别别测算出出各个组组成部分分后相加加得到建建筑物折折旧的方方法。6.3.19 建筑物物实际年年龄acctuaal aage of buiildiing建筑物自自竣工时时起至价价值时点点止的年年数。6.3.20 建筑物物有效年年龄efffecctivve aage

44、 of buiildiing根据价值值时点的的建筑物物实际状状况判断断的建筑筑年龄。6.3.21 建筑自自然寿命命phyysiccal liffe oof bbuilldinng建筑字竣竣工时起起至其主主要结构构构件自自然老化化或损坏坏而不能能保证建建筑物安安全使用用时止的的时间。6.3.22 建筑筑物经济济寿命eeconnomiic llifee off buuilddingg建筑物对对房地产产价值有有贡献的的时间，即即建筑物物自竣工工时起至至其对房房地产价价值不在在有贡献献时止的的时间。6.3.23 建筑筑物剩余余自然寿寿命reemaiininng pphyssicaal llifee o

45、ff buuilddingg建筑物的的自然寿寿命减去去实际年年龄后的的寿命。6.3.24 建筑物物剩余经经济寿命命remmainningg ecconoomicc liife of buiildiing建筑物经经济寿命命减去有有效年龄龄后的寿寿命，即即自价值值时点起起至建筑筑物经济济寿命结结束时止止的时间间。6.3.25 建筑筑物成新新率buuilddingg maarkeet vvaluue tto rrepllaceemennt ccostt raatioo建筑物的的市场价价值与其其重置成成本或重重建成本本的百分分比。6.3.26 修复复成本ccostt too cuure采用合理理的修复

46、复方案恢恢复到新新的或相相当于新新的状况况的必要要支出及及应得利利润。6.3.27 可修修复cuurabble预计修复复成本小小于或等等于修复复所能带带来的房房地产价价值增加加额。6.3.28 不可可修复iincuurabble预计修复复成本大大于修复复所能带带来的房房地产价价值增加加额。6.4 假设开发发法6.4.1假设设开发法法hyppothhetiicall deevellopmmentt meethood;rresiiduaal mmethhod求得估价价对象后后续开发发的必要要支出及及折现率率或后续续开发的的必要支支出及应应得利润润和开发发完成后后的价值值，将开开发完成成后价值值和后

47、续开开发的必必要支出出折现到到价值时时点后相相减，或或将开发发完成后后的价值值减去后后续开发发的必要要支出及及应得利利润得到到估价对对象价值值或价格格的方法法。6.4.2 待开发房房地产ppropposeed ddeveeloppmennt;ddeveeloppmennt pproppertty具有开发发或再开开发潜力力的房地地产，包包括可供供开发的的土地，在在建工程程，可重重新开发发、更新新改造或或改变用用途的房房地产等等。6.4.3 业主自行行开发前前提asssumpptioon oof ddeveeloppmennt bby oowneer-ooccuupieer估价对象象将由其业业主继续续开