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1、房地产行行业相关关知识目录一. 武武汉房地地产开发发公司1二.房地地产开发发流程11三. 220100房地产产新政策策2四. 商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引33五. 房房地产开开发公司司特征110六. 房房地产开开发公司司类型111七. 房房地产开开发商111八.房地地产开发发经营113特点133房地产开开发与房房地产开开发经营营的区别别13存在的问问题及原原因144风险的成成因155风险的类类型166风险管理理方法117可行性研研究188一. 武武汉房地地产开发发公司1.武汉汉地产开开发投资资集团有有限公司司2.武汉汉市福星星惠誉房房地产有有限责任任公司3.武汉汉安居工工程发展展有

2、限公公司4.湖北北长城建建设实业业有限公公司5.武汉汉市万科科房地产产有限公公司6.金地地集团武武汉房地地产开发发有公司司7.武汉汉宝安房房地产开开发有限限公司8.武汉汉新世界界康居发发展有限限公司9.武汉汉宏宇实实业集团团有限责责任公司司10.武武汉南国国置业有有限公司司11.保保利（武武汉）房房地产开开发有限限公司12.武武汉美好好愿景房房地产开开发有限限公司13.湖湖北新长长江置业业有限公公司14.武武汉凯乐乐海盛顿顿房地产产有限公公司15.湖湖北现代代城市建建设发展展集团有有限公司司16.大大华集团团（武汉汉）房地地产有限限公司17.武武汉三江江航天房房地产开开发有限限公司18.武武汉

3、佳海海集团有有限公司司19.湖湖北人信信房地产产开发有有限公司司20.武武汉建工工富强置置业有限限公司二. 房房地产开开发流程程第一章：项目决决策阶段段第二章：前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权二、 征征地拆迁迁，申办办并取得得房屋屋拆迁许许可证三、 规规划设计计四、 建建设项目目报建登登记，申申请招标标，办理理招标投投标手续续，确定定勘察五、申办办施工工许可证证六、招标标第三章：工程建建设阶段段1、施工工用水电及通讯讯线路接接通，保保证施工工需要2、施工工场地平平整，达达到施工工条件3、施工工通道疏疏通，满满足施工工运输条条件4、施工工图纸及及施工资资料准备备5、施工工材料和和施工设

4、设备的准准备6、临时时用地或或临时占占道手续续办理7、施工工许可批批文及办办理开工工手续8、确定定水准点点与座标标控制点点，进行行现场交交验9、组织织图纸会会审、设设计交底底10、编编制工程程进度计计划11、设设计、施施工、监监理单位位的协调调第四章：项目销销售阶段段一、申办办销售售许可证证二、商品品房销售售及按揭揭(以房房地产等等实物资资产或有有价证券券、契约约等作抵抵押，获获得银行行贷款并并依合同分分期付清清本息，贷贷款还清清后银行行归还抵抵押物)办理一、申请请竣工验验收，取取得建建筑工程程竣工验验收备案案证二、申办办建设工工程规划划验收三、进行行权属登登记，取取得商商品房权权属证明明书四

5、、物业业移交第五章：交付使使用阶段段 三. 220100房地产产新政策策 1、物物业税酝酝酿开征征：物业业税“空转”工作将将推广至至全国2、二手手房营业业税优惠惠取消：从1月月1日起起，个人人住房转转让营业业税征免免时限由由两年恢恢复到五五年。3、明确确首次购购房标准准：从220100年开始始，首次次购房标标准以户户（夫妻妻带未成成年子女女）为单单位认定定。4、存款款准备金金利率上上调：今今年1月月和2月月，央行行连续两两次上调调了存款款准备金金率5、严格格二套房房贷：11月100日下发发了关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知 6、国五五条：11月100国务院院发出关关于促进进房地

6、产产市场平平稳健康康发展的的通知，明明确提出出加强和和改善房房地产市市场调控控，稳定定市场预预期，促促进房地地产市场场平稳健健康发展展的五条条措施。7、七折折利率优优惠取消消：中国国银行22月3日日记者证证实，将将首套房房的优惠惠利率由由7折升升至8.5折8、首套套房契税税优惠收收紧：33月9日日，财政政部、国国家税务务总局日日前联合合下发了了关于于首次购购买普通通住房有有关契税税政策的的通知9、3月月29日日，银监监会加强强房贷风风险防控控,对违违规房企企停止新新增贷款款四. 商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引第一章总总则 第一条为为提高商商业银行行房地产产贷款的的风险管管理能力力，根

7、据据有关银银行监管管法律法法规和银银行审慎慎监管要要求，制制定本指指引。 第二二条本指指引所称称房地产产贷款是是指与房房产或地地产的开开发、经经营、消消费活动动有关的的贷款。主主要包括括土地储储备贷款款、房地地产开发发贷款、个个人住房房贷款、商商业用房房贷款等等。本指指引所称称土地储储备贷款款是指向向借款人人发放的的用于土土地收购购及土地地前期开开发、整整理的贷贷款。土土地储备备贷款的的借款人人仅限于于负责土土地一级级开发的的机构。 房地地产开发发贷款是是指向借借款人发发放的用用于开发发、建造造向市场场销售、出出租等用用途的房房地产项项目的贷贷款。 个人人住房贷贷款是指指向借款款人发放放的用于

8、于购买、建建造和大大修理各各类型住住房的贷贷款。 商业业用房贷贷款是指指向借款款人发放放的用于于购置、建建造和大大修理以以商业为为用途的的各类型型房产的的贷款。 第二二章风险险控制 第三三条商业业银行应应建立房房地产贷贷款的风风险政策策及其不不同类型型贷款的的操作审审核标准准，明确确不同类类型贷款款的审批批标准、操操作程序序、风险险控制、贷贷后管理理以及中中介机构构的选择择等内容容。 商业业银行办办理房地地产业务务，要对对房地产产贷款市市场风险险、法律律风险、操操作风险险等予以以关注，建建立相应应的风险险管理及及内控制制度。 第四四条商业业银行应应建立相相应的监监控流程程，确保保工作人人员遵守

9、守上述风风险政策策及不同同类型贷贷款的操操作审核核标准。 第五五条商业业银行应应根据房房地产贷贷款的专专业化分分工，按按照申请请的受理理、审核核、审批批、贷后后管理等等环节分分别制定定各自的的职业道道德标准准和行为为规范，明明确相应应的权责责和考核核标准。 第六六条商业业银行应应对内部部职能部部门和分分支机构构房地产产贷款进进行年度度专项稽稽核，并并形成稽稽核报告告。稽核核报告应应包括以以下内容容： (一一)内部部职能部部门和分分支机构构上年度度发放贷贷款的整整体情况况； (二二)稽核核中发现现的主要要问题及及处理意意见； (三三)内部部职能部部门和分分支机构构对上次次稽核报报告中所所提建议议

10、的整改改情况。 第七七条商业业银行对对于介入入房地产产贷款的的中介机机构的选选择，应应着重于于其企业业资质、业业内声誉誉和业务务操作程程序等方方面的考考核，择择优选用用，并签签订责任任条款，对对于因中中介机构构的原因因造成的的银行业业务损失失应有明明确的赔赔偿措施施。 第八八条商业业银行应应建立房房地产行行业风险险预警和和评估体体系，对对房地产产行业市市场风险险予以关关注。 第九九条商业业银行应应建立完完善的房房地产贷贷款统计计分析平平台，对对所发放放贷款的的情况进进行详细细记录，并并及时对对相关信信息进行行整理分分析，保保证贷款款信息的的准确性性、真实实性、完完整性，以以有效监监控整体体贷款

11、状状况。 第十十条商业业银行应应逐笔登登记房地地产贷款款详细情情况，以以确保该该信息可可以准确确录入银银行监管管部门及及其他相相关部门门的统计计或信贷贷登记咨咨询系统统，以利利于各商商业银行行之间、商商业银行行与社会会征信机机构之间间的信息息沟通，使使各行充充分了解解借款人人的整体体情况。 第三三章土地地储备贷贷款的风风险管理理 第十十一条商商业银行行对资本本金没有有到位或或资本金金严重不不足、经经营管理理不规范范的借款款人不得得发放土土地储备备贷款。 第十十二条商商业银行行发放土土地储备备贷款时时，应对对土地的的整体情情况调查查分析，包包括该土土地的性性质、权权属关系系、测绘绘情况、土土地契

12、约约限制、在在城市整整体综合合规划中中的用途途与预计计开发计计划是否否相符等等。 第十十三条商商业银行行应密切切关注政政府有关关部门及及相关机机构对土土地经济济环境、土土地市场场发育状状况、土土地的未未来用途途及有关关规划、计计划等方方面的政政策和研研究，实实时掌握握土地价价值状况况，避免免由于土土地价值值虚增或或其他情情况而导导致的贷贷款风险险。 第十十四条商商业银行行应对发发放的土土地储备备贷款设设立土地地储备机机构资金金专户，加加强对土土地经营营收益的的监控。 第四四章房地地产开发发贷款的的风险管管理 第十十五条商商业银行行对未取取得国有有土地使使用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工

13、程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证的的项目不不得发放放任何形形式的贷贷款。 第十十六条商商业银行行对申请请贷款的的房地产产开发企企业，应应要求其其开发项项目资本本金比例例不低于于35%。 第十十七条商商业银行行在办理理房地产产开发贷贷款时，应应建立严严格的贷贷款项目目审批机机制，对对该贷款款项目进进行尽职职调查，以以确保该该项目符符合国家家房地产产发展总总体方向向，有效效满足当当地城市市规划和和房地产产市场的的需求，确确认该项项目的合合法性、合合规性、可可行性。 第十十八条商商业银行行应对申申请贷款款的房地地产开发发企业进进行深入入调查审审核：包包括企业业的性质质、股东东构成、资资质信

14、用用等级等等基本背背景，近近三年的的经营管管理和财财务状况况，以往往的开发发经验和和开发项项目情况况，与关关联企业业的业务务往来等等。对资资质较差差或以往往开发经经验较差差的房地地产开发发企业，贷贷款应审审慎发放放；对经经营管理理存在问问题、不不具备相相应资金金实力或或有不良良经营记记录的，贷贷款发放放应严格格限制。对对于依据据项目而而成立的的房地产产开发项项目公司司，应根根据其自自身特点点对其业业务范围围、经营营管理和和财务状状况，以以及股东东及关联联公司的的上述情情况以及及彼此间间的法律律关系等等进行深深入调查查审核。 第十十九条商商业银行行应严格格落实房房地产开开发企业业贷款的的担保，确

15、确保担保保真实、合合法、有有效。 第二二十条商商业银行行应建立立完备的的贷款发发放、使使用监控控机制和和风险防防范机制制。在房房地产开开发企业业的自有有资金得得到落实实后，可可根据项项目的进进度和进进展状况况，分期期发放贷贷款，并并对其资资金使用用情况进进行监控控，防止止贷款挪挪作他用用。同时时，积极极采取措措施应对对项目开开发过程程中出现现的项目目自身的的变化、房房地产开开发企业业的变化化、建筑筑施工企企业的变变化等，及及时发现现并制止止违规使使用贷款款情况。 第二二十一条条商业银银行应严严密监控控建筑施施工企业业流动资资金贷款款使用情情况，防防止用流流动资金金贷款为为房地产产开发项项目垫资

16、资。 第二二十二条条商业银银行应对对有逾期期未还款款或有欠欠息现象象的房地地产开发发企业销销售款进进行监控控，在收收回贷款款本息之之前，防防止将销销售款挪挪作他用用。 第二二十三条条商业银银行应密密切关注注房地产产开发企企业的开开发情况况，确保保对购买买主体结结构已封封顶住房房的个人人发放个个人住房房贷款后后，该房房屋能够够在合理理期限内内正式交交付使用用。 第二二十四条条商业银银行应密密切关注注建筑工工程款优优于抵押押权受偿偿等潜在在的法律律风险。 第二二十五条条商业银银行应密密切关注注国家政政策及市市场的变变化对房房地产开开发项目目的影响响，利用用市场风风险预警警预报机机制、区区域市场场分

17、类的的指标体体系，建建立针对对市场风风险程度度和风险险类型的的阶段监监测方案案，并积积极采取取措施化化解因此此产生的的各种风风险。 第五五章个人人住房贷贷款的风风险管理理 第二二十六条条商业银银行应严严格遵照照相关个个人住房房贷款政政策规定定，不得得违反有有关贷款款年限和和贷款与与房产价价值比率率等方面面的规定定。 第二二十七条条商业银银行制定定的个人人住房贷贷款申请请文件应应包括借借款人基基本情况况、借款款人收支支情况、借借款人资资产表、借借款人现现住房情情况、借借款人购购房贷款款资料、担担保方式式、借款款人声明明等要素素(其中中具体项项目内容容参见附附件1)。 第二二十八条条商业银银行应确

18、确保贷款款经办人人员向借借款人说说明其所所提供的的个人信信息(包包括借款款人所提提交的所所有文件件资料和和个人资资产负债债情况)将经过过贷款审审核人员员的调查查确认，并并要求借借款人据据此签署署书面声声明。 第二二十九条条商业银银行应将将经贷款款审核人人员确认认后的所所有相关关信息以以风险评评估报告告的形式式记录存存档。上上述相关关信息包包括个人人信息的的确认、银银行对申申请人偿偿还能力力、偿还还意愿的的风险审审核及对对抵押品品的评估估情况(具体内内容参见见附件22)。 第三三十条商商业银行行的贷款款经办人人员对借借款人的的借款申申请初审审同意后后，应由由贷款审审核人员员对借款款人提交交文件资

19、资料的完完整性、真真实性、准准确性及及合法性性进行复复审。 第三三十一条条商业银银行应通通过借款款人的年年龄、学学历、工工作年限限、职业业、在职职年限等等信息判判断借款款人目前前收入的的合理性性及未来来行业发发展对收收入水平平的影响响；应通通过借款款人的收收入水平平、财务务情况和和负债情情况判断断其贷款款偿付能能力；应应通过了了解借款款人目前前居住情情况及此此次购房房的首付付支出判判断其对对于所购购房产的的目的及及拥有意意愿等因因素，并并据此对对贷款申申请做整整体分析析。 第三三十二条条商业银银行应对对每一笔笔贷款申申请做内内部的信信息调查查，包括括了解借借款人在在本行的的贷款记记录及存存款情

20、况况。 第三三十三条条商业银银行应通通过对包包括借款款人的聘聘用单位位、税务务部门、工工商管理理部门以以及征信信机构等等独立的的第三方方进行调调查，审审核贷款款申请的的真实性性及借款款人的信信用情况况，以了了解其本本人及家家庭的资资产、负负债情况况、信用用记录等等。 商业业银行对对自雇人人士(即即自行成成立法人人机构或或其他经经济组织织，或在在上述机机构内持持有超过过10%股份，或或其个人人收入的的主要来来源为上上述机构构的经营营收入者者)申请请个人住住房贷款款进行审审核时，不不能仅凭凭个人开开具的收收入证明明来判断断其还款款能力，应应通过要要求其提提供有关关资产证证明、银银行对帐帐单、财财务

21、报表表、税单单证明和和实地调调查等方方式，了了解其经经营情况况和真实实财务状状况，全全面分析析其还款款能力。 第三三十四条条对以个个人身份份申请的的商业用用房贷款款，如借借款人是是自雇人人士或公公司的股股东、董董事，商商业银行行应要求求借款人人提供公公司财务务报表，业业务资料料并进行行审核。 第三三十五条条商业银银行应根根据各地地市场情情况的不不同制定定合理的的贷款成成数上限限，但所所有住房房贷款的的贷款成成数不超超过800%。 第三三十六条条商业银银行应着着重考核核借款人人还款能能力。应应将借款款人住房房贷款的的月房产产支出与与收入比比控制在在50%以下(含500%)，月月所有债债务支出出与

22、收入入比控制制在555%以下下(含555%)。 房产产支出与与收入比比的计算算公式为为：(本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费)/月月均收入入 所有有债务与与收入比比的计算算公式为为：(本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费+其他他债务月月均偿付付额)/月均收收入 上述述计算公公式中提提到的收收入应该该是指申申请人自自身的可可支配收收入，即即单一申申请为申申请人本本人可支支配收入入，共同同申请为为主申请请人和共共同申请请人的可可支配收收入。但但对于单单一申请请的贷款款，如商商业银行行考虑将将申请人人配偶的的收入计计算在内内，则应应该先予予以调查查核实，同同时对于于已将配配偶收入入计算

23、在在内的贷贷款也应应相应的的把配偶偶的债务务一并计计入。 第三三十七条条商业银银行应通通过调查查非国内内长期居居住借款款人在国国外的工工作和收收入背景景，了解解其在华华购房的的目的，并并在对各各项信息息调查核核实的基基础上评评估借款款人的偿偿还能力力和偿还还意愿。 第三三十八条条商业银银行应区区别判断断抵押物物状况。抵抵押物价价值的确确定以该该房产在在该次买买卖交易易中的成成交价或或评估价价的较低低者为准准。 商业业银行在在发放个个人住房房贷款前前应对新新建房进进行整体体性评估估，可根根据各行行实际情情况选择择内部评评估，但但要由具具有房地地产估价价师执业业资格的的专业人人士出具具意见书书，或

24、委委托独立立的具有有房地产产价格评评估资质质的评估估机构进进行评估估；对于于精装修修楼盘以以及售价价明显高高出周边边地区售售价的楼楼盘的评评估要重重点关注注。 对再再交易房房，应对对每个用用作贷款款抵押的的房屋进进行独立立评估。 第三三十九条条商业银银行在对对贷款申申请做出出最终审审批前，贷贷款经办办人员须须至少直直接与借借款人面面谈一次次，从而而基本了了解借款款人的基基本情况况及其贷贷款用途途。对于于借款人人递交的的贷款申申请表和和贷款合合同需有有贷款经经办人员员的见证证签署。 商业业银行应应向房地地产管理理部门查查询拟抵抵押房屋屋的权属属状况，决决定发放放抵押贷贷款的，应应在贷款款合同签签

25、署后及及时到房房地产管管理部门门办理房房地产抵抵押登记记。 第四四十条商商业银行行对未完完全按照照前述要要求发放放的贷款款，应有有专门的的处理方方法，除除将发放放原因和和理由记记录存档档外，还还应密切切关注及及监控该该笔贷款款的还款款记录。 第四四十一条条商业银银行应建建立逾期期贷款的的催收系系统和催催收程序序。应将将本行内内相关的的个人信信用资料料包括逾逾期客户户名单等等实行行行内共享享。 第六六章风险险监管措措施 第四四十二条条银监会会及其派派出机构构定期对对商业银银行房地地产贷款款发放规规模、资资产质量量、偿付付状况及及催收情情况、风风险管理理和内部部贷款审审核控制制进行综综合评价价，并

26、确确定监管管重点。 第四四十三条条银监会会及其派派出机构构根据非非现场监监管情况况，每年年至少选选择两家家商业银银行，对对房地产产贷款的的下列事事项进行行全面或或者专项项检查：(一)贷款质质量；(二)偿偿付状况况及催收收情况；(三)内部贷贷款审核核控制；(四)贷后资资产的风风险管理理；(五五)遵守守法律及及相关规规定；(六)需需要进行行检查的的其他事事项。 第四四十四条条银监会会及其派派出机构构对现场场检查中中发现的的房地产产贷款管管理存在在严重问问题的商商业银行行，将组组织跟踪踪检查。 第四四十五条条银监会会及其派派出机构构或银行行业自律律组织对对介入房房地产贷贷款的中中介机构构，一旦旦发现

27、其其有违背背行业规规定和职职业道德德的行为为，将及及时予以以通报。 第七七章附则则 第四四十六条条本指引引由银监监会负责责解释。 第四四十七条条本指引引自发布布之日起起施行。五. 房房地产开开发公司司特征受所经营营产品和和服务特特殊性的的影响，同同其他行行业的公公司相比比较，房房地产公公司有以以下几方方面特征征 1、经营营对象的的不可移移动性不管管是房地地产开发发公司、中中介服务务公司还还是物业业管理公公司，它它们的经经营对象象都是不不动产，具具有固定定性和不不可移动动性。这这种特性性使房地地产公司司在经营营活动中中受其影影响十分分巨大，受受周围环环境的影影响较大大，经营营绩效与与所处区区位状

28、况况关系密密切。因因为一般般商品属属于动产产，具有有实体的的流动性性，可以以随时在在地区之之间，甚甚至是不不同国家家之间进进行流动动，因而而通常面面对的市市场竞争争范围比比较大，在在不受一一国对外外贸易政政策、国国家安全全等贸易易壁垒影影响的条条件下，竞竞争范围围是世界界性的，公公司要根根据国际际市场的的情况进进行决策策，国际际市场环环境发生生变化会会对这类类公司产产生直接接的影响响。而对对于房地地产公司司来说，不不动产不不具有实实体的流流动性，房房地产公公司提供供的产品品不可能能移动，相相关的房房地产服服务也附附着于固固定的房房地产上上面，因因此其面面对的市市场竞争争范围较较小一些些，主要要

29、是本地地市场，当当地市场场的供求求关系及及其变化化趋势对对房地产产公司的的经营绩绩效至关关重要。此此外，由由于房地地产产品品的价值值量大，资资产转移移需要经经过较长长时间，从从而使市市场竞争争关系无无法充分分展开，受受制于此此，房地地产公司司经营成成功的关关键在于于把握当当地市场场的需求求。 2、业务务形态的的服务性性无论论房地产产开发公公司、房房地产中中介咨询询服务公公司，还还是物业业管理公公司，从从其业务务活动的的性质来来看，主主要是提提供某种种服务。 在房房地产开开发公司司从事经经营活动动过程中中，即征征地、拆拆迁、土土地开发发、土地地出让转转让、房房屋开发发、房屋屋出售、出出租、转转租

30、、房房地产抵抵押以及及房地产产建设过过程中必必然产生生大量谈谈判、协协调、筹筹划等劳劳务以及及相应的的法律事事务，这这些是房房地产开开发公司司经营活活动的主主要内容容。 对于于房地产产中介服服务和物物业管理理公司来来说，其其服务性性的特性性就更加加明显了了。房地地产中介介公司就就是围绕绕房地产产产品而而进行的的一系列列咨询、筹筹划、代代理和服服务活动动，沟通通与房地地产产品品相关的的各类信信息，撮撮合买卖卖双方，节节约交易易各方的的交易成成本，并并从节约约的成本本中获取取佣金，所所以，中中介公司司提供的的是房地地产各类类服务。物物业管理理公司实实际上就就是对房房地产物物业及其其设施和和周边环环

31、境进行行管理并并提供各各种保安安、保洁洁、维修修和保养养服务的的公司。这这种特性性决定了了房地产产公司的的服务态态度和服服务质量量至关重重要。 3、经营营活动的的资金和和人才密密集性房地地产公司司在经营营管理过过程中需需要大量量的资金金和人才才，房地地产开发发公司的的每个经经营项目目蕴涵的的价值量量极大，需需要大量量资金的的运筹，是是一种资资金密集集型的公公司。例例如，房房地产开开发前期期的安置置补偿费费用、前前期工作作中的勘勘察设计计费用、可可行性研研究费、建建筑安装装工程费费、财务务费用、销销售费用用等，通通常完全全依靠自自有资金金进行房房地产开开发公司司微乎其其微，往往往要依依赖各种种金

32、融工工具和金金融手段段。房地地产业与与金融业业的密切切联系带带来了两两个方面面的后果果： 一方方面房地地产公司司需要大大量资金金为银行行等金融融机构提提供了一一种优良良的投资资渠道； 另一一方面，二二者结合合使整体体经济的的抗风险险能力下下降，一一旦房地地产价格格下跌或或者房地地产公司司经营不不善，可可能会造造成金融融体系动动荡，进进而危及及整个国国民经济济的安全全。 所谓谓人才密密集型是是指在房房地产开开发、中中介咨询询、代理理、物业业管理过过程中，需需要大量量的各种种各样的的专业人人才，如如建筑工工程类、经经济分析析类、金金融类等等。房地地产开发发公司在在实际经经营活动动中涉及及建筑安安装

33、方面面的技术术知识，也也涉及市市场调研研、项目目管理、各各专业领领域协调调等知识识和技能能，往往往只有借借助各类类专业人人员的协协同合作作才能完完成房地地产开发发。对于于普通房房地产需需求者而而言，消消费者或或者不从从事房地地产行业业的公司司公司无无法在短短时间内内掌握与与房地产产相关的的专业知知识，通通常在交交易过程程中要依依赖这些些专业人人士的协协助，这这样就为为专业化化的中介介服务公公司提供供了经营营空间。 4、经营营活动过过程的行行业限制制性在房房地产公公司经营营管理活活动过程程中，行行业特征征对其的的影响明明显，表表现在： 一是是行业的的市场规规模较大大，对公公司发展展起到十十分巨大

34、大的推动动作用。 二是是行业的的竞争范范围主要要是本地地市场，是是面向区区域的，全全国及世世界性的的竞争主主要来源源于资金金流动。 三是是目前房房地产行行业竞争争者的数数量较大大，但有有较大实实力的公公司数量量则较少少，市场场竞争强强烈，公公司经营营过程中中面临的的不确定定性较强强。 四是是房地产产用户的的数量较较多，是是个领域域较为广广阔的市市场。房房地产用用户主要要包括一一般的住住房消费费者及其其他需要要房地产产产品的的集团购购买者。 五是是房地产产业进入入障碍比比较大，一一方面，由由于进入入房地产产业需要要较大的的启动资资本，所所以存在在较高的的进入壁壁垒障碍碍；另一一方面，房房地产的的

35、固定性性也决定定了退出出房地产产业的转转移成本本也相当当高。 六是房地地产公司司由于其其资金量量投入大大、风险险高，公公司经营营得当，其其盈利水水平也会会高一些些，这种种较高水水平的盈盈利是对对其承担担的高风风险的补补偿。这这也是吸吸引其他他行业资资金进入入房地产产业的主主要因素素。六. 房房地产开开发公司司类型房地产开开发公司司1的类型型可以从从两个角角度进行行划分。 第一个角角度是从从经营内内容和经经营方式式的角度度划分，房房地产公公司主要要可以划划分为房房地产开开发公司司、房地地产中介介服务公公司和物物业管理理公司等等。 房地产开开发公司司是以营营利为目目的，从从事房地地产开发发和经营营

36、的公司司。主要要业务范范围包括括城镇土土地开发发、房屋屋营造、基基础设施施建设，以以及房地地产营销销等经营营活动。这这类公司司又称为为房地产产开发经经营公司司。 房地产中中介服务务公司包包括房地地产咨询询公司、房房地产价价格评估估公司、房房地产经经纪公司司等。 物物业管理理公司指指以住宅宅小区、商商业楼宇宇等大型型物业管管理为核核心的经经营服务务型公司司。这类类公司的的业务范范围包括括售后或或租赁物物业的维维修保养养、住宅宅小区的的清洁绿绿化、治治安保卫卫、房屋屋租赁、居居室装修修、商业业服务、搬搬家服务务，以及及其他经经营服务务等。 第二个角角度是从从经营范范围的广广度划分分，房地地产公司司

37、可以划划分为房房地产综综合公司司、房地地产专营营公司和和房地产产项目公公司。 房地产综综合公司司是指综综合从事事房地产产开发、经经营、管管理和服服务的公公司。 房地产专专营公司司是指长长期专门门从事如如房地产产开发、租租售、中中介服务务，以及及物业管管理等某某一方面面经营业业务的公公司。 房地产项项目公司司2是指针针对某一一特定房房地产开开发项目目而设立立的公司司。许多多合资经经营和合合作经营营的房地地产开发发公司即即属于这这种类型型。项目目公司是是在项目目可行并并确立的的基础上上设立的的，其生生命期从从项目开开始，当当项目结结束时公公司终了了，这种种组织形形式便于于进行经经营核算算，是房房地

38、产开开发公司司常用的的一种形形式。七. 房房地产开开发商房地产开开发商资资质房房地产开开发企业业资质管管理规定定，城城市房地地产开发发企业应应当申请请核定企企业资质质等级并并持有建建筑主管管部门颁颁发的房房地产开开发企业业资质等等级证书书。房房地产开开发企业业资质管管理规定定中将将房地产产开发企企业的资资质划分分为五个个等级，其其中一、二二、三、四四级企业业能从事事城市房房地产开开发业务务，五级级企业只只能在本本地区从从事村镇镇房地产产开发经经营。因因此，审审查开发发商的资资格不仅仅要从形形式上看看其有关关证件是是否齐全全，还应应从实质质上去审审查开发发商有无无相应的的开发资资格11。为为慎重

39、起起见，建建议购房房者尽量量选择被被评为一一级或二二级企业业的房地地产开发发商。 开发商五五证：房地地产商2在在预售商商品房时时应具备备建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 一般般购房者者记不住住“五证证”的名名称和发发证机关关，其实实也不必必记住这这么多。您您购房时时只需看看一下 国有有土地使使用证和和预售售许可证证这“两两证”就就行了。因因为一般般情况下下如果开

40、开发商未未取得建建设用地地规划许许可证和和建设设工程规规划许可可证是是拿不到到国有有土地使使用证的的，但挂挂牌出让让的土地地是先取取得国国有土地地使用证证的。未未取得上上述两个个规划划许可证证和施施工许可可证是是拿不到到预售售许可证证的。开开发商取取得了预预售许可可证就就可以证证明该项项目在 规划、工工程、土土地使用用等方面面通过了了政府的的批准，就就具备了了将开发发的商品品房进入入市场交交易的资资格。根根据北京京市商品品房交易易的相关关法规规规定，开开发商只只有具备备预售售许可证证才能能与客户户签署正正式 的的预售售契约。在在此提醒醒一下购购房者，签签合同前前看清楚楚您所预预购的房房屋是不不

41、是在预预售范围围内，提提防开发发商“偷偷梁换柱柱”。 （11）国国有土地地使用证证国有有土地使使用证是是单位和和个人使使用国有有土地的的法律凭凭证。北北京市房房屋土地地管理局局对直接接填发的的国有有土地使使用证，根根据国有有土地使使用方式式不同，分分别加盖盖“北京京市房屋屋土地管管理局划划拨土地地使用证证专用章章”、“北北京市房房屋土地地管理局局有偿土土地使用用证专用用章”、“北北京市房房屋土地地管理局局交纳使使用费土土地使用用专用章章”、“北北京市房房屋土地地管理局局临时土土地使用用证专用用章”。 （22）建建设用地地规划许许可证和和建设工工程规划划许可证证建设设用地规规划许可可证和建建设工

42、程程规划许许可证是是建设单单位用地地和建设设工程的的法律凭凭证，没没有这“两两证”的的用地单单位属非非法用地地，其工工程建筑筑也是违违章建筑筑，不能能领取房房地产权权属证件件。 （33）建建设工程程开工证证建设设工程开开工证是是建设单单位进行行工程施施工的法法律凭证证，也是是房屋权权属登记记的主要要依据之之一。没没有开工工证的建建设项目目均属违违章建筑筑，不受受法律保保护。北北京市建建委于119966年成立立了北京京市建筑筑工程交交易管理理中心，负负责开工工审批等等项工作作。 （44）建建筑用地地规划许许可证。建建设单位位向土地地管理部部门申请请征用划划拨土地地前，经经城市规规划行政政主管部部

43、门确认认，该项项目位置置范围符符合城市市规划的的法律凭凭证。 （55）商商品房预预售许可可证商商品房预预售许可可证的主主管机关关是北京京市房屋屋土地管管理局，证证书由市市房地局局统一印印制、办办理登记记审批和和核发证证书。此此外，如如果是现现房买卖卖，则开开发商无无须办理理预售许许可证。但但是根据据建设部部商品品房销售售管理办办法第第八条的的规定，房房地产开开发企业业应当在在商品房房现售之之前，将将房地产产开发项项目手册册以及符符合商品品房现售售条件的的有关证证明文件件报送房房地产开开发主管管部门备备案。一一般情况况下，开开发商备备案后，房房地产开开发主管管部门会会发给备备案回执执或类类似的证

44、证明文件件，以证证明其进进行的商商品房现现售是合合法的。所所以购房房者购买买现房时时，应要要求开发发商出示示商品品房现售售备案回回执。 二书：是指指住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书。八.房地地产开发发经营特点投资周期期长、金金额大、周周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。 房地地产开发发企业自自身资金金有限，而而且需要要不断地地滚动投投入，获获取最大大的利润润。所以以，它们们不仅需需要从金金融机构构融资，而而且需要要吸收社社会资金金参与开开发；另另一方面面，大量量社会资资金因为为资本的的逐利性性特点，也也积极地地希望进进入利润润丰厚、蓬蓬勃发展展的房地地产行业业；还有有一些企企业拥

45、有有可供开开发的土土地，但但是因为为缺乏开开发资金金和进行行房地产产开发的的资质，需需要与房房地产开开发企业业进行合合作开发发。同时时，房地地产开发发企业也也希望通通过合作作开发的的方式降降低自身身的经营营风险。基基于以上上的客观观需要，本本着共担担风险、共共享利润润的原则则，房地地产合作作开发经经营逐渐渐成为中中国房地地产开发发的主流流。 房地产开开发与房房地产开开发经营营的区别别房地地产开发发与房地地产开发发经营是是有区别别的，房房地产开开发是指指依中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法的的规定，在在取得国国有土地地使用权权的土地地上进行行基础设设施、房房屋建设设的行为为。这是是中华华人

46、民共共和国城城市房地地产管理理法第第二条第第三款明明确的定定义。 而房房地产开开发经营营是指房房地产开开发企业业在城市市规划区区内国有有土地上上进行基基础设施施建设、房房屋建设设，并转转让房地地产开发发项目或或者销售售、出租租商品房房的行为为。这是是国务院院城市市房地产产开发经经营管理理条例第第二条明明确定义义的。 因此此房地产产开发和和房地产产开发经经营是有有区别的的，两者者对主体体的资质质要求是是不同的的，前者者不一定定要求具具有房地地产开发发经营资资格，如如果有国国有土使使用权的的企业自自建房。而而后者就就要求具具有房地地产开发发经营资资格。最最高人民民法院在在民事事案件案案由规定定中把把合资、合合作开发发房地产产合同纠纠纷归属属于房地地产开发发经营合合同纠纷纷中，所所以合资资、合作作开发经经营房地地产合同同