房屋登记一百问律师实务cfgi.docx

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1、 房屋登记记一百问问房屋登记记一百问问目 录 第第一章 登登记簿的的性质和和功能 11、什么么是房屋屋登记簿簿？1 22、房屋屋登记的的作用是是什么？1 33、房屋屋登记簿簿和房屋屋权属证证书之间间有何关关系？2 44、房屋屋登记簿簿包括哪哪些内容容？3 55、房屋屋登记簿簿与房屋屋登记档档案有何何区别？3 66、房屋屋登记簿簿应怎样样进行查查询？44 77、签定定购房合合同并经经公证能能否替代代房屋登登记？55 88、哪些些房屋登登记需要要发证？哪些房房屋登记记只需发发登记证证明？ 55 第第二章 房房屋登记记基本原原则 99、房屋屋登记程程序为什什么要求求当事人人提出申申请后才才能启动动？

2、 66 110、权权利人提提出房屋屋登记申申请时，登登记机构构将对哪哪些事项进行行审查？7 111、什什么是房房地权利利一致原原则？88 112、房房屋登记记为什么么要实行行属地管管理？88 113、在在房屋登登记中为为什么要要求当事事人共同同提出申申请?9 第第三章 登登记申请请人 114、哪哪些情形形可以由由当事人人单方提提出房屋屋登记申申请？99 115、共共有房屋屋，怎么么由共有有人共同同提出房房屋登记记申请？100 116、未成年年人的房房屋，如如何办理理权属登登记手续续？11 117、未未成年人人申请房房屋登记记，如何何保证未未成年人人的利益益？11 118、外外籍人士士如何在在我

3、国境境内办理理房屋产产权登记记？122 119、房房屋登记记是否可可以由当当事人委委托代理理人申请请？113 第第四章 登登记程序序 220、房房屋登记记的一般般程序是是怎么规规定的？113 221、房房屋登记记机构将将申请事事项记载载于房屋屋登记簿簿之前，申请人是是否可以以撤回登登记申请请?144 222、房房屋登记记程序中中，登记记机构将将在哪些些情形下下进行实地查看看？115 223、房房屋登记记的类型型包括哪哪些？116 224、当当事人申申请房屋屋登记时时，登记记机构将将对哪些些事项进行审查查？116 225、遗遗失补证证程序在在房屋屋登记办办法中中有何新新规定？177 226、登登

4、记程序序中“记载于于登记簿簿”有什么么重要意意义？118 227、房房屋权利利人怠于于申请房房屋登记记是否可可以由他他人代位申请? 188 第五五章、房房屋基本本状况登登记 228、什什么是房房屋登记记的基本本单元？119 229、登登记机构构为什么么要以楼楼盘表为为核心建建立登记记制度？200 330、权权利人能能否对阁阁楼、车车库、地地下室等等作为房房屋主体体的附属设设施进行行产权登登记？221 331、在在房屋权权属登记记中，对对申请登登记的房房屋面积积有无最最小的限定 ? 211 332、房房屋登记记时所记记载的面面积是套套内面积积还是建建筑面积积? 22 333、在在办理初初始登记记

5、时，房房屋自然然状况和和建设设工程规规划许可证上上记载的的内容不不一致怎怎么办？233 334、业业主共有有部分包包括哪些些部分？244 335、业业主共有有部分如如何登记记？225 336、房房屋登记记时，确确定房屋屋用途的的依据是是什么？分哪几几种？ 226 337、联联合建房房过程中中，建设设单位和和土地使使用权人人不一致致能否登记？227 第第六章 房房屋权利利状况登登记 338、购购买房屋屋不办理理房屋登登记有何何风险？228 339、新新建商品品房为什什么要办办理初始始登记以以后才能能办理转移登记记？228 440、哪哪种情形形的房屋屋不能予予以登记记？229 441、房房屋所有有

6、权证书书遗失后后未及时时补领，该该房屋所所有权人去世后后如何办办理补证证手续？330 442、购购房人可可否借用用他人的的名义购购房？330 443、继继承的房房屋是否否一定要要经公证证才能办办理房屋屋转移登登记？ 331 444、哪哪些事项项必须经经公证才才能办理理房屋权权属登记记？333 445、权权利人委委托他人人办理产产权登记记，委托托书是否否一定要要公证？ 34 446、继继承、赠赠与等行行为能否否由“律师见见证”代替“公证”办理房屋转移移登记手手续？334 447、孙孙子女继继承爷爷爷奶奶遗遗留的房房屋有几几种方式式？335 448、购购置房屋屋产登记记簿上是是否可以以记载未未成年

7、人人的名字字？ 36 449、父父母以未未成年人人名义购购买商品品房的能能不能办办理抵押押或转移登登记？337 550、房房屋拆迁迁补偿时时，如原原产权人人已去世世，该房房屋的产产权如何登记记？338 551、对对属于夫夫妻共有有的房产产，登记记在单方方名下有有什么弊弊端？ 38 552、夫夫妻在婚婚内购买买的房屋屋登记在在一方名名下属于于个人财财产还是夫夫妻共同同财产？339 553、夫夫妻在婚婚姻存续续期间应应如何办办理房屋屋转移或或抵押登登记？ 40 554、是是否可以以凭“夫妻约约定房屋屋产权归归单方所所有的承承诺书”办理理房屋登登记？这这种承诺诺书是否否要经过过公证?41 555、夫

8、夫妻关系系存续期期间，配配偶中一一方死亡亡，房屋屋能由未未亡的一方直直接办理理房屋转转移登记记吗？442 556、房房屋登记记在夫妻妻一方名名下，出出现不利利于另一一方的情情形时，怎么么办？442 557、离离婚协议议或离婚婚判决上上写有“将某某某房屋给给某人”的条款时，申申请人应应当如何何办理房房屋转移移登记？433 第第七章、房房屋其他他状况登登记 558、什什么是期期房按揭揭？444 559、申申请房屋屋抵押权权登记是是否需要要提供土土地使用用权证？455 660、房房屋抵押押权登记记中对提提交的抵抵押合同同和主债债权合同同有哪些要要求？445 661、当当事人可可否约定定房屋抵抵押权的

9、的存续期期限并要要求登记记机构予以以记载？446 662、房房屋已设设立抵押押权后，是是否还能能再设定定抵押权权？466 663、什什么是最最高额抵抵押？477 664、以以房屋设设立最高高额抵押押权申请请登记应应当注意意哪些事事项？ 48 665、什什么是在在建工程程抵押？488 666、什什么是预预告登记记？499 667、哪哪些情形形可以申申请预告告登记？500 668、预预告登记记的有效效期是多多长？500 669、预预告登记记期限届届满能否否直接转转为本登登记？500 770、办办理预购购商品房房预告登登记应提提交哪些些资料？511 771、什什么是地地役权？511 772、什什么是

10、更更正登记记与异议议登记？522 773、申申请更正正登记应应提交哪哪些资料料？522 774、房房屋登记记机构是是否可以以依职权权进行更更正登记记？533 775、利利害关系系人认为为房屋登登记簿记记载事项项错误而而权利人人不同意更更正应当当怎么办办？553 776、人人民法院院查封房房屋是否否要到房房屋登记记机构办办理登记记？ 54 777、人人民法院院是否可可以对未未进行房房屋所有有权登记记的房屋屋进行查封封？554 778、正正式查封封与预查查封的期期限是多多长？555 779、什什么是轮轮候查封封登记？轮候查查封登记记的顺序序如何确确定？ 55 第第八章 集集体土地地上房屋屋登记 8

11、80、集集体土地地范围内内房屋转转让不能能违反哪哪些限制制性规定定？ 56 881、集集体土地地上房屋屋初始登登记应提提交什么么资料？应如何何办理？ 56 882、夫夫妻只有有一方是是农村集集体经济济组织成成员，能能否将其其在村集体土土地上共共同建造造的房屋屋登记在在夫妻双双方名下下？557 883、请请问集体体土地上上房屋转转移登记记与国有有土地上上房屋转转移登记有有什么不不同？558 884、应应由什么么单位出出具申请请人需提提交的“属于房房屋所在在地农村集体体经济组组织成员员的证明明”？59 885、农农村集体体土地上上的宅基基地使用用权及该该土地上上建造的的房屋，能能否设立立抵押?59

12、 886、集集体土地地上房屋屋办理初初始登记记，为何何要进行行公告？ 60 第第九章、历历史遗留留问题 887、以以前购买买的商品品房，现现在开发发商已不不存在，如如何办证证?61 888、原原郊区政政府核发发的房屋屋所有权权证能否否直接办办理转让让、抵押等手手续？662 889、企企业改制制前按房房改出售售给职工工的房屋屋但未办办证，现现在企业已经经改制，职职工的产产权证应应如何办办理？622 990、城城市规划划法颁颁布实施施前一直直未办理理房屋权权属证书书的房屋，如如何补办办产权登登记手续续？633 第第十章 登记记提交资资料、办办理流程程、收费费和时限限 991、申申请国有有土地上上房

13、屋所所有权初初始登记记，应当当提交哪哪些材料？663 992、申申请国有有土地上上房屋所所有权初初始登记记，具体体流程是是怎样的？需要缴缴纳哪些些费用？664 993、申申请房屋屋所有权权转移登登记，应应当提交交哪些材材料？665 994、申申请房屋屋所有权权转移登登记，具具体流程程是怎样样的？需需要缴纳哪些些费用？666 995、申申请房屋屋抵押权权登记，应应当提交交哪些材材料？688 996、申申请房屋屋抵押权权登记，具具体流程程是怎样样的？需需要缴纳纳哪些费用用？668 997、申申请人的的身份证证明包括括哪些？669 998、继继承房屋屋的，继继承人是是否应交交纳契税税？771 999

14、、已已登记为为夫妻共共有的房房产，现现夫妻双双方要求求重新登登记为一方独独有的，申申请人办办理此种种登记是是否应交交纳契税税？772 1100、法法律规定定登记机机构的办办证时限限是多久久？722第一章 登登记簿的的性质和和功能 11、什么么是房屋屋登记簿簿？ 答答：房屋屋登记簿簿是指由由房屋登登记机构构用来记记载房屋屋自然状状况、权权利状况况以及其其他依法法应当登登记的事事项的专专用簿册册。建立立房屋登登记簿是是贯彻执执行我国国物权权法提提出建立立不动产产登记簿簿的制度度要求，物物权法实实施以前前，我国国的房屋屋登记只只是颁发发房屋权权属证书书和证明明登记，而而并未建建立房屋屋登记簿簿。房屋

15、屋登记簿簿具有以以下几个个特征：（1）法定定性。房房屋登记记簿记载载内容、样样式、管管理等由由国家统统一规定定；（22）权威威性。房房屋登记记簿是房房屋权利利归属和和内容的的根据，登登记机构构非经法法定程序序不得擅擅自更改改已记载载的内容容；（33）统一一性，指指一个登登记区域域内只能能有一个个房屋登登记簿；（4）永久久性，房房屋登记记簿应该该永久保保存。 22、房屋屋登记的的作用是是什么？ 答答：房屋屋登记是是指经房房屋权利利人向登登记机构构申请，登登记机构构将房屋屋权属及及权利人人等相关关事项记记载于登登记簿的的过程，它它是一种种房屋物物权变动动的公示示方式。依依我国物物权法的的相关规规定

16、，动动产以占占有作为为权利归归属的判判定标准准，以交交付转移移占有来来认定所所有权转转移，而而房屋不不可移动动，其所所有权归归属和转转移难以以通过占占有来判判定，其其认定标标准和动动产必然然有所区区别，需需要建立立房屋登登记制度度来明确确房屋的的权利状状况。比比如，我我们购置置手机时时，付费费后从商商场取得得手机，即即可以成成为手机机的所有有权人。但但是，购购置房屋屋时，即即使付清清全部房房款，并并且入住住该房屋屋，也不不能说取取得了房房屋的所所有权，而而必须申申请房屋屋登记后后，才能能拥有房房屋的所所有权。 因因此，房房屋登记记的作用用主要体体现在以以下几个个方面：（1）产生生公信力力。房屋

17、屋登记簿簿记载的的人即是是该房屋屋的权利利人，房房屋登记记具有定定分止争争、明晰晰产权、防防止发生生纠纷的的作用。如如出现房房屋权属属纠纷，除除能证明明房屋登登记确有有错误外外，均以以登记簿簿记载为为准；（2）维护交易安全的作用。房屋权属关系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通过查询登记簿来判断交易风险，决定是否交易，因而房屋权属一定要通过登记簿公开才能维护交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登记越完备就越能使房屋权利透明化，促进权利人充分地、有效地利用房屋。 33、房屋屋登记簿簿和房屋屋权属证证书之间间有何关关系？ 答答：房屋屋登记簿簿是房屋屋登记机机构用来来记载房房屋自然然状况，

18、权权利状况况以及其其他依法法应当登登记的事事项的专专用簿册册。房屋屋权属证证书是登登记机构构颁发给给权利人人作为享享有该房房屋权利利的证明明。根据据物权公公示原则则，完成成不动产产物权公公示的是是不动产产登记，房房屋物权权的归属属和内容容应以房房屋登记记簿为根根据。房房屋权属属证书只只是房屋屋登记簿簿所记载载内容的的外在表表现形式式。房屋屋权属证证书记载载的事项项，应当当与房屋屋登记簿簿一致，记记载不一一致的，除除有证据据证明房房屋登记记簿确有有错误外外，以房房屋登记记簿为准准。由于于我国物物权法颁颁布不久久，房屋屋登记制制度有待待进一步步完善，房房屋登记记簿的管管理和查查询工作作需要加加强和

19、重重视，在在实际当当中，仍仍然普遍遍存在重重视房屋屋权属证证书和轻轻视房屋屋登记簿簿的现象象，这样样将削弱弱房屋登登记簿的的公示性性，影响响房屋交交易的安安全。在在交易过过程中，房房屋权利利人为了了证明自自己的权权利状况况，可以以出示房房屋权属属证书，房房屋交易易人则还还应当查查阅房屋屋登记簿簿，审查查两者记记载的权权利状况况是否一一致，以以避免交交易风险险。 4、房房屋登记记簿包括括哪些内内容？ 答答：房屋屋登记簿簿包括以以下内容容：（11）房屋屋基本状状况部分分。主要要记载房房屋编号号、房屋屋坐落、所所在建筑筑物总层层数、建建筑面积积、规划划用途、房房屋结构构、土地地权属性性质、国国有土地

20、地使用权权取得方方式、集集体土地地使用权权类型、地地号、土土地证号号、土地地使用年年限房地地产平面面图等；（2）房屋屋权利状状况部分分。主要要记载房房屋所有有权、他他项权利利等有关关情况。其其中，房房屋所有有权的内内容，主主要记载载房屋所所有权人人、身份份证明号号码、户户籍所在在地、共共有情况况、房屋屋所有权权取得方方式、房房屋所有有权证书书号、补补换证情情况、房房屋性质质及注销销事项等等；房屋屋他项权权利的内内容，以以房屋抵抵押权登登记为例例，该部部分主要要记载抵抵押权人人、抵押押人和债债务人、被被担保主主债权的的数额、担担保范围围、债务务履行期期限、房房屋他项项权利证证书号、补补换证情情况

21、。该该部分还还用于进进行最高高额抵押押、在建建工程抵抵押及地地役权登登记等；（3）其他他状况部部分。以以预告登登记为例例，主要要记载预预告登记记权利人人和义务务人、身身份证明明号码、预预告登记记证明号号、补换换证情况况等。此此外，该该部分还还用于进进行异议议登记及及查封登登记等。 55、房屋屋登记簿簿与房屋屋登记档档案有何何区别？ 答答：房屋屋登记簿簿是房屋屋权利归归属和内内容的依依据。房房屋登记记档案是是权利人人在申请请房屋登登记时向向登记机机构提交交的反映映其产权权来源的的原始凭凭证以及及登记过过程中形形成的相相关材料料。因此此，登记记档案是是登记过过程中的的原始材材料，是是判断登登记是否

22、否存在错错误的最最基础的的证据材材料。房房屋登记记簿与房房屋登记记档案有有以下区区别：（1）内容不同。房屋登记簿是登记机构制作的，是记载房屋权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。房屋登记档案则主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，以及登记机构在核准该项登记时审核过程的记录；（2）公开的程度不同。登记档案中有一些涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅，当事人或利害关系人可以对房屋的自然状况和权利状况以及房屋是否设定抵押和地役等情况进行查阅。因此，建立

23、房屋登记簿后，房屋交易人或利害关系人欲知悉房屋权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询房屋登记档案。 66、房屋屋登记簿簿应怎样样进行查查询？ 答答：建立立房屋登登记簿的的目的是是保障房房屋交易易安全，保保护房屋屋权利人人及相关关当事人人的合法法权益，因因此房屋屋登记簿簿应当是是可以依依法定程程序进行行查询的的。房屋屋登记簿簿由房屋屋登记机机构保存存，单位位和个人人申请查查询的，应应当到房房屋所在在地的房房屋登记记机构查查询。依依株洲洲市房屋屋登记办办法规规定，查查询人可可以自己己查询，也也可以委委托他人人查询。查查询人查查询房屋屋登记簿簿所记载载的信息息，应当当向登记记机构提提供有效效的身份

24、份证明。查查询人须须填写房房屋登记记簿记载载信息查查询申请请表，提提供所查查房屋的的座落或或房屋权权属证书书编号。委委托他人人查询的的，受委委托人应应当出具具载明查查询事项项的授权权委托书书和本人人的有效效身份证证件。国国家安全全机关、公公安机关关、检查查机关、审审判机关关、纪检检监察部部门、证证券监管管部门、公公证机构构、仲裁裁机构、律律师事务务所申请请查询的的，需出出具本单单位的载载明查询询事由的的查询证证明以及及执行查查询任务务的工作作人员的的工作证证件。登登记机构构可以依依据查询询情况出出具书面面查询证证明或提提供房屋屋登记簿簿的复制制件，或或者出具具无查询询结果的的书面证证明。 77

25、、签定定购房合合同并经经公证能能否替代代房屋登登记？ 答答：依我我国法律律规定，购购房合同同和房屋屋登记的的法律效效力是不不同的。购购房合同同生效后后，只是是表明房房屋买受受人取得得了请求求出卖人人交付房房屋并配配合办理理房屋登登记的权权利，如如果未经经房屋登登记，即即使购房房人已经经入住该该房屋，也也不能说说明其已已经取得得房屋的的所有权权。比如如，甲将将房屋以以20万元元卖给乙乙后，乙乙因故未未能及时时要求甲甲配合申申请房屋屋所有权权转移登登记，后后房价上上涨，丙丙并不知知道该房房屋已被被乙购买买，以225万元元购得该该房屋，并并办理了了房屋登登记。此此时，丙丙经房屋屋登记依依法取得得了房

26、屋屋的所有有权，乙乙不能以以自己签签约在先先为由主主张该房房屋的所所有权，只只能凭购购房合同同请求甲甲承担违违约责任任。 上上述案例例中，即即使甲乙乙签订购购房合同同后，申申请办理理了公证证，公证证只是增增强了购购房合同同的法律律效力，乙乙对甲的的对抗效效力增强强了，但但乙并不不能对抗抗丙。因因为房屋屋登记簿簿具有权权威性、法法定性、统统一性，房房屋所有有权的转转移只有有经记载载于登记记簿才能能发生法法律效力力，甲乙乙之间的的房屋买买卖未经经登记，乙乙并未取取得房屋屋所有权权。丙在在购买甲甲的房屋屋时，其其完全可可以相信信房屋登登记簿上上记载的的权利状状况是真真实的，法法律再要要求丙去去了解登

27、登记簿以以外的信信息是不不公平的的，因此此，丙购购甲的房房屋并无无任何过过错，乙乙并不能能以购房房合同经经公证为为由主张张自己已已经取得得了房屋屋的所有有权。可可见，购购房合同同并经公公证并不不能替代代房屋登登记。 88、哪些些房屋登登记需要要发证？哪些房房屋登记记只需发发登记证证明？ 答答：房房屋登记记办法第第二十五五条规定定，房屋屋登记机机构应当当根据房房屋登记记簿的记记载，缮缮写并向向权利人人发放房房屋权属属证书。房房屋权属属证书是是权利人人享有房房屋权利利的证明明，包括括房屋屋所有权权证、房房屋他项项权证等等。申请请登记房房屋为共共有房屋屋的，房房屋登记记机构应应当在房房屋所有有权证上

28、上注明“共有”字样。预预告登记记、在建建工程抵抵押权登登记以及及法律、法法规规定定的其他他事项在在房屋登登记簿上上予以记记载后，由由房屋登登记机构构发放登登记证明明。值得得注意的的是，房房屋登记记办法实实施后，对对于共有有房屋，基基于各共共有人的的法律地地位平等等考虑，规规定向每每一个共共有人各各颁发一一本房房屋所有有权证，并并在证书书上注明明“共有”字样，在在每一本本证上均均记载所所有的共共有人，并并注记“持证人人”。另外外，预告告登记和和在建工工程抵押押登记以以及法律律、法规规规定的的其他事事项登记记，因按按通常理理解，权权利人并并未取得得房屋物物权，因因而只颁颁发登记记证明。第二章 房房

29、屋登记记基本原原则 99、房屋屋登记程程序为什什么要求求当事人人提出申申请后才才能启动动？ 答答：申请请是房屋屋登记申申请人向向房屋所所在地的的登记机机构，提提出登记记申请，并并提交相相关证明明材料的的行为。根根据我国国物权权法的的相关规规定，不不动产物物权的设设立、变变更、转转让和消消灭，经经依法登登记，发发生效力力；未经经登记，不不发生效效力。由由此可见见，现行行法律规规定了登登记的法法律效力力。但是是否进行行登记从从而获得得物权法法上的效效力，必必须通过过当事人人的意思思来表示示，这个个意思表表示就是是登记申申请。申申请将引引起登记记机构受受理、审审查、决决定等行行为。除除法律规规定的特

30、特殊情形形外，登登记依申申请进行行，不申申请不能能启动程程序，这这是房屋屋登记办办法确立立的一个个重要原原则。原原房屋屋权属登登记管理理办法规规定房屋屋登记必必须在一一定时限限内进行行，例如如，申请请新建房房屋登记记的，应应当在房房屋竣工工后3个月内内向登记记机关申申请房屋屋所有权权初始登登记，对对未按时时限申请请的还可可以加收收逾期登登记费。因因此，房房屋登记记办法实实行的依依“申请登登记原则则”是对原原来登记记制度的的重大变变革。 110、权权利人提提出房屋屋登记申申请时，登登记机构构将对哪哪些事项项进行审审查？ 答答：审查查是登记记机构对对受理的的登记申申请事项项进行审审核，以以做出予予

31、以登记记或者不不予以登登记决定定的行为为。审查查是整个个登记程程序中的的关键环环节。根根据登记记机构审审查的程程度不同同，大致致可以将将登记分分为形式式审查和和实质审审查两种种情况。大大概来说说，形式式审查指指对于登登记的申申请，只只进行形形式上的的审查，至至于登记记申请材材料上记记载的权权利事项项是否真真实及有有无缺陷陷，则不不予过问问。而实实质审查查，登记记机构不不仅应对对当事人人提交的的申请材材料进行行形式要要件的审审查，而而且应当当负责审审查申请请材料内内容的真真伪，甚甚至要审审查登记记事项的的基础法法律关系系。物物权法和和房屋屋登记办办法没没有采用用形式审审查和实实质审查查的概念念而

32、是强强调登记记机构在在登记审审核时，重重点在于于审核哪哪些具体体内容。登登记机构构登记审审核的内内容，主主要是查查阅登记记簿、审审查申请请人提交交的各种种材料等等。办办法第第二十条条具体规规定了登登记审核核的内容容，即申申请人与与依法提提交的材材料记载载的主体体是否一一致；申申请初始始登记的的房屋与与申请人人提交的的规划证证明材料料的记载载是否一一致，申申请其他他登记的的房屋与与房屋登登记簿的的记载是是否一致致；申请请登记的的内容与与有关材材料证明明的事实实是否一一致；申申请登记记的事项项与房屋屋登记簿簿记载的的房屋权权利是否否存在冲冲突；是是否存在在本办法法规定的的不予登登记的情情形。 11

33、1、什什么是房房地权利利一致原原则？ 答答：房地地权利一一致原则则是我国国法律的的规定，也也在实践践工作中中一直得得到遵循循。我国国城市市房地产产管理法法规定定，房地地产转让让、抵押押时，房房屋的所所有权和和该房屋屋占用范范围内的的土地使使用权同同时转让让、抵押押。这是是对房屋屋所有权权登记和和房屋占占用范围围内的土土地使用用权利登登记一致致性原则则的规定定和体现现。我国国物权权法也也沿袭了了这条原原则。例例如：建建设用地地使用权权转让、互互换、出出资或者者赠与的的，附着着于该土土地上的的建筑物物、构筑筑物及其其附属设设施一并并处分。建建筑物、构构筑物及及其附属属设施转转让、互互换、出出资或者

34、者赠与的的，该建建筑物、构构筑物及及其附属属设施占占用范围围内的建建设用地地使用权权一并处处分。这这些都体体现了“房地权权利一致致”原则。 112、房房屋登记记为什么么要实行行属地管管理？ 答答：房屋屋登记实实行属地地管理就就是房产产登记的的属地管管辖原则则。我国国物权权法规规定，不不动产登登记，由由不动产产所在地地的登记记机构办办理。之之所以强强调房屋屋登记要要实行属属地管辖辖，主要要是由于于房屋登登记本质质上是房房屋权利利的公示示方法。为为了便于于当事人人和利害害关系人人查询，充充分发挥挥房屋登登记保护护房屋交交易安全全、节约约交易成成本的功功能，客客观上需需要在每每一行政政管辖区区域内，

35、由由同一机机构办理理登记，对对本行政政区域内内所有房房屋统一一办理登登记，建建立统一一的房屋屋登记簿簿。强调调这一原原则，对对于解决决现实房房屋登记记实践中中的问题题具有重重要意义义。例如如：如果果不实行行房屋登登记的属属地管辖辖原则，将将会出现现同一市市县内相相邻的两两栋房屋屋，一栋栋到本县县办理房房产证而而另一栋栋到外县县办理房房产证的的情形。这这种做法法对于房房地产市市场的统统一和发发展，对对于维护护交易安安全是十十分不利利的。 113、在在房屋登登记中为为什么要要求当事事人共同同提出申申请？ 答答：建设设部出台台的房房屋登记记办法要要求当事事人提出出房屋登登记申请请时，应应当由有有关当

36、事事人双方方共同申申请。共共同申请请是申请请的一般般方式，主主要适用用于因法法律行为为而产生生的房屋屋产权变变动的情情形，如如房屋买买卖、交交换、赠赠与、抵抵押等。这这些行为为都属于于民事法法律行为为中的双双方行为为。例如如，合同同是房屋屋产权变变动的原原因行为为，仅具具备债权权效力，合合同签订订后，还还须办理理相应的的房屋登登记，才才能发生生物权变变动的效效力。基基于这些些行为的的房屋登登记，如如果当事事人不共共同申请请，登记记机构就就无法完完整了解解当事人人的真实实意思，登登记结果果的正确确性也就就无法保保证，从从而影响响登记的的公信力力。所以以，房屋屋买卖、交交换、赠赠与、抵抵押等基基于

37、民事事法律行行为的房房屋登记记，应当当由当事事人双方方共同向向登记机机构提出出申请。这这也是房房屋登记记中的“共同申申请原则则”。第三章章 登记申申请人 114、哪哪些情形形可以由由当事人人单方提提出房屋屋登记申申请？ 答答：房房屋登记记办法规规定了以以下情形形可以适适应当事事人单方方申请：（1）因合合法建造造房屋取取得房屋屋权利；（2）因人人民法院院、仲裁裁委员会会的生效效法律文文书取得得房屋权权利；（3）因继承、受遗赠取得房屋权利；（4）有本办法所列变更登记情形之一；（5）房屋灭失；（6）权利人放弃房屋权利；（7）法律、法规规定的其他情形。由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方

38、式，且类型有限，因此，办法采用了列举的方式对可以单方申请房屋登记的情形进行了规定。单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形，可归纳为四类：（一）是基于事实行为而引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋自然属性变更，权利人名称或者姓名变更，房屋灭失，权利人放弃权利等；（二）是经过国家公权力确认的物权变动，包括司法行为和政府行政行为；（三）是因继承或受遗赠取得房屋物权的；（四）是法律、法规规定的其他情形，例如：物权法规定权利人可以申请更正登记，利害关系人可以申请异议登记。此外，还有一种单方申请登记的一种特殊情形，即预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这是因为一方面预告登记本质上还是一种针对请求权的登记，并不是真正意义上的物权登记；更重要的是，预告登记的目的是限制开发商等债务人处分其权利，保障债权人将来实现其债权，如果在预售人不按照约定与预购人共同申请预告登记的情形下，不允许预购人单