房地产项目尽调报告cegl.docx

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1、中融国际际信托有有限公司司中融-北北京实地地集合资资金信托托计划尽职调查查报告（报告完完成日期期：20013年年月日）经办业务务部门：产业投投资部声明与保保证我们在此此声明与与保证：本报告告是按照照中融融国际信信托有限限公司信信托业务务尽职调调查工作作指引和和有关规规定，根根据合作作方提供供的和本本人收集集的资料料，经我我们审慎慎调查、核核实、分分析和整整理，并并在此基基础上针针对项目目特点设设计交易易模式、制制定信托托计划方方案后完完成的。报报告全面面反映了了客户及及项目最最主要、最最基本的的信息，我我们对报报告内容容的真实实性、准准确性、完完整性及及所作判判断的合合理性负负责。直接调查查人

2、签字字：年月日直接调查查人签字字：年月日部门负责责人签字字：年月日目录一、项目目背景66（一）项项目来源源7（二）交交易对手手需求77二、信托托方案77(一)信信托基本本要素77(二)交交易结构构图8(三)信信托资金金运用99(四)风风控措施施9(五)信信托计划划的退出出11(六)项项目总结结11三、交易易对手情情况调查查12（一）项项目相关关方股权权结构图图12（二）项项目公司司实际控控制人112（三）项项目公司司14北京实地地房地产产开发有有限公司司141.项目目公司基基本情况况142.项目目公司历历史沿革革143.项目目公司财财务状况况154.项目目公司信信用记录录215.项目目公司税税

3、收政策策216.管理理层介绍绍217.仲裁裁、诉讼讼等情况况说明2228.7.2执行行案件情情况222汇天网络络科技有有限公司司231.汇天天公司基基本情况况232.汇天天公司历历史沿革革233.汇天天公司财财务状况况244.汇天天公司信信用记录录27北京美融融加投资资有限公公司2881.美融融加公司司历史沿沿革2882.美融融加公司司财务状状况2993.美融融加公司司信用记记录3004.美融融加公司司管理层层介绍3305.美融融加公司司用款项项目情况况30四、标的的项目332北京onne项目目33（一）北北京onne-项项目基本本情况3331、项目目现状3332、控规规指标3353、开发发计

4、划3364、设计计、施工工、监理理情况338（二）项项目市场场情况3381.宏观观经济概概况3882.当地地总体房房地产市市场3993.项目目市场情情况400（三）项项目分析析441、项目目四三二二情况说说明4442、总投投资预测测453、已投投入资金金的合理理性4664、项目目资金来来源与运运用预测测表4885、银行行贷款安安排4996、销售售预测550国际健康康城项目目-云端产产业园项项目566（二）国国际健康康城-项目基基本情况况561、项目目现状5562、控规规指标5583、开发发计划5594、设计计、施工工、监理理情况660（二）项项目市场场情况660（三）项项目分析析631、总投投

5、资预测测631、已投投入资金金的合理理性6442、项目目资金来来源与运运用预测测表6663、银行行贷款安安排6774、销售售预测667五、还款款来源669六、抵押押物担保保分析770七、本信信托计划划风险评评估711（一）信信托风险险分析7711、市场场风险7712、政策策风险7713、受托托人经营营及操作作风险7714、保管管人经营营及操作作风险7715、利率率风险7726、其它它风险772（二）主主要风险险防范措措施7221、信用用风险应应对措施施722、市场场风险应应对措施施72八、结论论及建议议72、一、项目目背景根据融资资方北京京实地房房地产开开发有限限责任公公司（以以下简称称“实地

6、公公司”）的实际际用款需需求，拟拟发行中中融-北京实实地集合合资金信信托计划划，本信托托计划总总规模为为17亿元（优优先级112亿元元，次级级5亿元），其中优先级资资金8亿元用于于北京OOne项项目的后后续开发发工程款款，4亿元用于于实际控控制人名名下汇天天网络科科技有限限公司的的名下云云端产业业园项目目。实际控控制人以以云端产产业园项项目公司司，即汇汇天网络络科技有有限公司司（以下下简称“汇天公司司”）1000%的股股权，以以及对项项目公司司的股东东借款认认购信托托计划次次级。实地公司司目前正正在开发发北京OOne项目目，项目已经经取得预预售许可可证，融融资人以以本项目目部分土土地和在在建工

7、程程作为抵抵押；云云端产业业园项目目已经拿拿到土地地证，工工程形象象进度也也已经出出正负零零，部分楼楼栋已经经结构封封顶。北京ONNE项目目地处通通州核心心区域，地地理位置置十分优优越。随随着近两两年新城城建设的的深入开开展，通通州“一核五五区”的整体体规划逐逐步清晰晰，葛洲洲坝、绿绿城、万万达、万万科、富富力、远远洋、新新加坡鹏鹏瑞利、华华业、富富华等一一大批各各类型知知名房地地产企业业进驻通通州，区区域房地地产市场场更加活活跃。位位于通州州区新华华大街与与新华南南路交叉叉口西南南角，毗毗邻运河河核心区区，四至至范围为为东邻新新华南路路；南邻邻中山大大街；西西邻规划划路；北北邻新华华西街，与

8、与通州区区人民政政府隔路路相望，既既是通州州老城区区最繁华华地段之之一，也也是新城城规划的的核心区区域，是是新城建建设的重重中之重重。该区区域3平方公公里控规规、综合合交通规规划、基基础设施施专项规规划以及及重点地地块控规规已全部部获得市市规委批批复，区区域内京京杭广场场项目已已开工建建设，并并确定了了彩虹之之门、华华业塔、富富华低密密水乡、鹏鹏瑞利商商业综合合体等一一系列重重点建设设项目。区区域内东东关大道道、北关关地下环环隧、地地铁六号号线等一一系列基基础设施施建设已已初具规规模，为为该区域域未来发发展提供供了良好好基础。而而北京OONE在在该区域域内具有有先发优优势，有有望成为为通州新新

9、城高端端楼盘的的领跑者者。（一）项项目来源源本项目来来源于交交通银行行推荐。（二）交交易对手手需求实地公司司成立于于20001年12月，注册册资本44,0000万元。实际控控制人为为杨美玲玲，20000年年1月杨美美玲注册册成立了了北京美美晟房地地产开发发有限责责任公司司，开始始从事房房地产开开发建设设，实际际控制企企业包括括北京实实地房地地产开发发有限责责任公司司、北京京美融加加投资有有限公司司、汇天天网络技技术有限限公司和和北京漕漕运码头头投资发发展有限限公司等等（以上上统称“美晟集集团”），本本次借款款主体实实地公司司为杨美美玲于220044年收购购获得。二、信托托方案(一) 信托基本本

10、要素1. 信托计划划名称：中融-北京实实地集合合资金信信托计划划；2. 信托类型型：集合合；3. 信托期限限：3年年，满一一年可提提前还款款；4. 信托规模模：总规规模17亿元，其其中优先先级资金金12亿元元，次级级资金55亿元；5. 资金运用用方式：信托贷贷款及股股权投资资；6. 资金用途途：8亿元用于于北京OOne项项目的工工程开发发费用；4亿元用用于云端端产业园园项目的的工程开开发费用用；7. 融资总成成本：年化188%；信托报报酬为66%/年年左右。8. 发行计划划：第三方理理财机构构代发，分分期发行行，分期期成立，每每一期规规模不超超过3亿亿元，期期限均为为两年。9. 还款来源源：第

11、一还款款来源：北京onne项目目的销售售收入；第二还还款来源源：云端端产业园园项目的的销售收收入；第第三还款款来源：运河核核心区项项目开发发销售收收入。10. 信托收益益分配：按信托托年度支支付利息息，到期期后一次次性支付付本金及及剩余信信托利益益。(二) 交易结构构图中融信托设立、管理优先级受益人认购汇天100%股权认购实际控制人中融-北京实地集合资金信托计划无限连带责任担保认购次级受益人还本付息信托贷款归还股东借款增资入股汇天4亿元股东借款认购保管土地及在建工程抵押保管银行北京实地汇天公司(三) 信托资金金运用中融信托托成立中中融-北北京实地地集合资资金信托托计划，一期优先先级成立立规模4

12、40,0000万万元，其中，优优先级资资金40,0000万万元由中中融信托托向合格格投资者者募集资资，用于于向汇天天网络科科技有限限公司进进行增资资。次级资资金50,0000万万元由北北京实地地项目实实际控制制人杨美美玲以其其所持有有的汇天天网络科科技有限限公司1100%股权及股股东借款款40,0000万元认认购。汇天科科技1000%股股权，在在信托成成立时，已已经以次次级形式式加入信信托计划划，全部部股权已已登记在在我司名名下。信托资资金用于于云端产产业园项项目的工工程款。二期规模模为800,0000万元元由中融融信托向向合格投投资者募募集资，于实地公公司满足足“4322”条件后后，以信托贷

13、贷款的形形式向实实地公司司发放，资资金用于于北京OOne项项目的工工程款。(四) 风控措施施1. 北京ONNE项目目土地及及在建工工程抵押押担保北京onne项目目部分土土地及在在建工程程抵押，抵抵押率较较低，具具体如下下。抵押物价价值测算算过程如如下：B地块可可抵押销销售面积积为51,0064.88平平方米，其其中住宅宅50,432.17平米米，商业业6322.711平米；根据项项目历史史签约数数据计算算，B地块住住宅部分分平均售售价为222,9922.43元元/平方米米，商业业部分平平均售价价为588,5998.882元/平方米米；按上上述历史史签约均均价对BB地块抵抵押物价价值测算算结果为

14、为119,3310.39万元元。由于A地地块目前前仅有两两套办公公用房签签约记录录，历史史销售数数据难以以作为抵抵押物价价值测算算依据，因因此，我我们聘请请北京天天健兴业业资产评评估有限限公司对对位于AA地块商商业、办办公部分分的抵押押物进行行评估。根根据该机机构出具具的评估估报告，A地块抵押物评估值为255,500.00万元。综上，AA、B地块抵抵押物价价值合计计3744,8566.97万元元，抵押押率为332.01%。可售面积积历史单价价销售额/评估值值B地块住住宅 522,6446.775 222,9222.443 1,1156,0277,8886.557 B地块商商业 6322.711

15、 588,5998.882 337,0076,0600.466 A地块2,5555,4465,8000.000合计3,7448,5569,7477.0332. 次级增信信次级资金金50,0000万万元由北北京实地地项目实实际控制制人杨美美玲以其其所持有有的汇天天网络科科技有限限公司1100%股权及40,0000万元股股东借款款认购。汇天网络络科技有有限公司司名下的的云端产产业园项项目，位位于通州州区宋庄庄镇尹各各庄村，总用地地面积为为17.47万平方米米，总建建筑面积积为42.29万平方米米；地上上建筑面面积299.29万平方米米，地下建建筑面积积13万平方米米。项目目总投277.57亿元元，

16、已投投入4.36亿亿元，目目前部分分楼栋已已经封顶顶，项目预预计20013年年8月拿到到预售证证开始预预售，预预计项目目未来销销售收入入52.93亿亿元，销销售净利利润199.02亿元元，净利利率达336%。3. 保证担保保实际控制制人杨美美玲、杨杨维旺提提供个人人无限连连带责任任担保，所担保保的主债债权为融融资总规规模122亿元。4. 项目监管管1、对北北京实地地公司的的销售状状况、销销售回款款和资金金支出状状况进行行监管。派驻现场场监管人人员，对项目目公司的的销售状状况、销销售回款款和资金金支出进进行监管管。项目目公司主主要银行行账户增增加监管管人员印印鉴，控制项项目公司司的销售售回款及及

17、资金支支出。监监管项目目公司的的财务章章、法人人章、开开户许可可证、网网签备案案UKEEY等。2、对汇汇天网络络科技有有限公司司的销售售状况、销销售回款款和资金金支出进进行监管管。派驻现场场监管人人员，对对项目公公司的销销售状况况、销售售回款和和资金支支出进行行监管。项项目公司司主要银银行账户户增加监监管人员员印鉴，控控制项目目公司的的销售回回款及资资金支出出。监管管项目公公司的财财务章、法法人章、开开户许可可证、网网签备案案UKEEY等。5、如项项目第二二期信托托计划无无法成立立，信托托计划到到期我司司以市场场价格处处置汇天天公司1100%的股权权。(五) 信托计划划的退出出信托计划划到期时

18、时，汇天天公司偿偿还400,0000万元元股东借借款本金金，无利利息，剩余信信托财产产原状分分配给次次级受益益人；实实地公司司偿还880,0000万万元信托托贷款本本金，及及优先级级总规模模1200,0000万元元所对应应的融资资成本，信托计划终止。本项目第一还款来源：北京one项目销售收入；第二还款来源：云端产业园项目的销售收入；第三还款来源：运河核心区项目开发销售资金。(六) 项目总结结主要优势势：1、 项目来源源于交通通银行推推荐，来来源相对对可靠；2、 项目地理理位置优优越，位位于通州州区委正正对面，京京杭广场场（绿城城项目）斜斜对面；距通州州运河商商务核心心区不足足1公里，离离万达通

19、通州项目目仅7000米；周边项项目土地地成交楼楼面价均均在9,0000元/平米以以上，总总体上对对房屋价价格有一一定的支支撑作用用；3、 项目较为为成熟，属属于准现现房，部部分已交交房入住住；4、 20122年下半半年以来来房地产产市场有有所回暖暖，总体体成交状状况趋于于好转，仅仅20112年下下半年成成交1883套住住房，成成交面积积21,9566.055平米，成成交金额额47,5433万元。随随着逐渐渐完工，销销售状况况好转趋趋势明显显。进入入20113年以以来北京京onee项目成成交良好好，共认认购签约约3866套，合合同金额额为111.622亿元，房房屋均价价为233,7661元/平米

20、。已已收房款款为5.44亿亿元，未未收房款款6.119亿元元。5、 项目净利利润1880,9996.19万万元，销销售净利利润率高高达311%；6、 融资方总总体负债债率极低低，截至至中融-北京实实地信托托贷款单单一项目目信托计计划成立立前，本本项目仅仅3亿元对对外借款款，却有有账面资资产133.8亿亿，未售售部分存存货市值值超过334亿；7、 抵押率极极低，抵抵押物市市值超过过39.58元元，实际际抵押率率仅32%。主要劣势势：1、 20100年即取取得预售售许可证证，近33年过去去，总体体成交仅仅15.43亿亿元，总总体成交交状况不不是很理理想；2、 项目方与与新加坡坡鹏瑞利利、通州州滨海

21、湾湾开发有有限公司司合作开开发已竞竞拍成功功的六块土地地，总体体土地出出让金即即超过550亿元元，按其其所持股股权比例例，仅土土地款就就要承担担17亿元元，资金金压力较较大。三、交易易对手情情况调查查（一）项项目相关关方股权权结构图图项目实际际控制人人为杨美美玲，220000年1月杨美美玲注册册成立了了北京美美晟房地地产开发发有限责责任公司司，开始始从事房房地产开开发建设设，实际际控制企企业包括括北京实实地房地地产开发发有限责责任公司司、北京京美融加加投资有有限公司司、汇天天网络技技术有限限公司和和北京漕漕运码头头投资发发展有限限公司等等（以上上统称“美晟集集团”）。80%股权控制100%实际

22、股权控制100%实际股权控制100%股权与新加坡鹏瑞利房地产公司合作，各占50%股权杨美玲北京实地房地产开发有限公司北京美晟房地产开发有限责任公司北京美融加投资有限公司汇天网络科技有限公司通州运河核心区项目在建项目“宏鑫花园2期”云端产业园项目（二）项项目公司司实际控控制人实地公司司实际控控制人为为杨美玲玲女士，杨杨美玲女女士于119677年11月10日出出生，高高级工程程师职称称，19988年年6月毕业业于北京京工业大大学经济济管理专专业，119899年至19991年年出任北北京六建建公司经经理；119922年至19996年年获得北京京十佳建建筑公司司经理荣荣誉。出出身建筑筑的杨女女士199

23、96年年3月创办办了北京京美晟建建筑公司司，后于于20000年1月又创创办北京京美晟房房地产开开发有限限责任公公司，开开始从事事房地产产业。1、已开开发项目目除了正开开发的北北京ONNE项目目外，实实际控制制人过往往开发项项目主要要通过北北京美晟晟房地产产开发有有限责任任公司进进行，至至今已完完成多个个住宅以以及商业业项目，总总开发面面积已近近百万平平米，包包括：序号项目名称称位置建筑面积积预售时间间入住时间间1美然绿色色家园大兴区旧旧宫镇旧旧宫四村村村南136,634420055年12月31日20077年2美利新世世界商业业楼大兴区旧旧宫镇庑庑殿路东东侧美利利新世界界210,00002004

24、4年9月28日3美然.动动力街区区朝阳定福福庄北300,000020044年3月5日20044年7月1日4美然.百百度城通州区运运河大街街94号50,000020011年8月3日5美晟国际际广场西城区西西单北大大街1110号111,687720088年20111年合计808,3211注：根据据金融街街上市公公司公告告，美晟晟国际广广场项目目20008年12月被被金融街街控股股股份有限限公司收收购，收收购价格格为1559,9998万万元。（1）、美然绿色家园，位于大兴区旧宫镇旧宫四村村南，建筑面积为11万平方米，2005年12月开始销售，2007年项目竣工；（2）、美然动力街区，位于朝阳定福庄北

25、街，销售面积17.14万平方米，2004年3月开始销售，目前已经竣工交付；（3）、美利新世界，位于大兴区旧宫镇庑殿路东侧美利新世界，建筑面积21万平方米，2004年9月开始销售，目前已经竣工交付；（4）、美然百度城，位于通州区运河大街94号，建筑面积5万平方米，预售时间为2001年3月，目前已经竣工交付；（5）美美晟国际际广场，位位于西城城区西单单北大街街1100号，建建筑面积积11.17万万平方米米，20011年年实现竣竣工交付付，20008年12月，金金融街控控股股份份有限公公司收购购了美晟晟国际广广场项目目，收购购价格为为1599,9998万元元，为企企业后期期开发资资金奠定定了较强强的

26、实力力；以上项目目目前均均已销售售完毕，并并竣工交交付，累累计实现现利润超超20亿元元。2、 储备土地地实际控制制人名下下北京美美晟建筑筑工程公公司持有有位于北北京市大大兴区旧旧宫镇旧旧宫第四四村西南南的地块块，占地地面积115,1966.322平方米米，持有有旧宫镇镇旧忠路路西侧地地块，占占地面积积6,5944平方米米，土地地为办公公用地。总总共占地地面积221,7900.322平方米米。土地使用用者土地证编编号地址编号使用权类类型用途终止日期期面积北京美晟晟建筑工工程公司司京兴国用用（20000出出）字第第0599号旧宫镇旧旧忠路西西侧M-3-(100)-337出让办公20500/4/66

27、,5994.000京兴国用用（20002出出）字第第3388号旧宫镇旧旧宫第四四村西南南M-3-(100)-1136出让综合20522/4/2255766.322京兴国用用（20002出出）字第第3399号旧宫镇旧旧宫第四四村西南南M-3-(100)-1137出让综合20522/4/222,9990.000京兴国用用（20002出出）字第第3400号旧宫镇旧旧宫第四四村西南南M-3-(100)-1138出让综合20522/4/236,6330.000合计21,7790.3220122年及220133年旧宫宫镇拍出出地块的的信息如如下：交易编号号宗地名称称宗地位置置建设用地地面积规划建筑筑面积(

28、平方米米)成交日期期成交价(万元)受让单位位楼面价（万元）容积率京土整储储挂（兴兴）2201330337号北京市大大兴区旧旧宫镇绿绿隔地区区建设旧旧村改造造二期AA2-11地块二二类居住住用地项项大兴区旧旧宫镇27,117467,993720133.5.22128,2000北京首都都开发股股份有限限公司和和保利（北北京）房房地产开开发有限限公司联联合体1.8992.500京土整储储挂（兴兴）2201220222号北京市大大兴区旧旧宫镇绿绿隔地区区建设旧旧村改造造二期AA1地块块二类居居住用地地、商业业用地项项目大兴区旧旧宫镇53,8870138,212220122.7.17220,0000中冶

29、置业业集团有有限公司司和北京京市第五五建筑工工程有限限公司联联合体1.5992.577旧宫镇220122年至220133年拍出出的地块块楼面价价已经在在1.55万元以以上，最最高已达达到1.89万万元。因因此，本本项目实实际控制制人名下下位于大大兴旧宫宫镇的地地块若按按照楼面面地价11.5万万元，容容积率22.5计计算，土土地价值值已经到到达8.1亿元元。按前米446.332许可可证v 202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202

30、020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020203、 目前开发发项目实际控制制人名下下目前正正在运行行三个项项目，一一是汇天天网络科科技有限限公司名名下的云云端产业业园项目目；二是是北京美美融加投投资有限限公司名名下的通通州核心心区商务务区地块块；三是是北京实实地公司司名下的的北京oone项项目。4、实际际控制人人资产负负债状况况说明实地控制制人名下下资产已已接近770亿元元，主要要为包括括：1、北北京onne项目目待售存存货：项项目已接接近完工工，剩余余存货值值超过440亿元元；2、美美融加通通州核

31、心心商务区区地块：地块价价值为447亿元元，按照照美融加加所持股股权比例例，美融融加可占占权益为为17亿亿元；33、云端端产业园园项目：该项目目预计于于20113年88月即将将开始预预售，目目前已投投入4.36亿亿元，目目前部分分结构封封顶。项项目可售售面积335万平平米，保保守估计计未来资资产价值值达到335亿元元； 44、大兴兴旧宫地地块，地地块价值值估计为为8亿元元。若我我司集合合信托计计划成立立后，实实际对外外负债仅仅为122亿元的的信托负负债，总总体匡算算负债率率为不足足10%。项目具体体情况介介绍如下下：（三）项项目公司司北京实地地房地产产开发有有限公司司1. 项目公司司基本情情况

32、北京实地地房地产产开发有有限责任任公司（以以下简称称“实地公公司”）成立立于20001年年12月，工工商注册册号为111000002234886599，注册册地址北北京市通通州区宋宋庄镇都都市园望望都一街街2号，经经营地址址：北京京市大兴兴区旧宫宫镇旧忠忠路199号。注注册资金金：40000万万元，法法定代表表人：杨杨维旺，经经营范围围：房地地产开发发；销售售商品房房、建筑筑材料；自有房房产品的的物业管管理；家家居装饰饰；房地地产信息息咨询。项目公司司北京实地地房地产产开发有有限责任任公司成立时间间20011年12月住所北京市通通州区宋宋庄镇都都市园望望都一街街2号法定代表表人杨维旺企业类型型

33、有限责任任公司注册资本本40000万元实收资本本40000万元经营范围围房地产开开发；销销售商品品房、建建筑材料料；自有有房产品品的物业业管理；家居装装饰；房房地产信信息咨询询。股权结构构杨美玲出出资32200万万，持股股80%；杨维维旺出资资4000万，持持股100%；张伟生生出资4400万万，持股股10%经营期限限自20001年12月30日至至20331年12月29日房地产开开发资质质四级资质质2. 项目公司司历史沿沿革实地公司司成立于于20001年12月，注注册资本本为4,0000万元，为为实际控控制人杨杨美玲于于20004年通通过收购购股权获获得。实地公司司由北京京外贸华华冠实业业公司

34、和和马金华华分别出出资7994.775万元元和2005.225万元元共同组组建，并并取得北北京市工工商行政政管理局局颁发的的注册号号为11102223133486659的的企业业法人营营业执照照，注注册资本本10000万元元。20022年4月，根根据公司司股东会会决议，公公司股权权转让并并增资，新新股东黄黄一夫出出资人民民币16600万万元，其其中7994.775万元元用于受受让原股股东北京京外贸华华冠实业业公司所所持全部部股份，805.25万元用于增加注册资本；原股东马金华本次增加出资人民币194.75万元，累计出资400万元，注册资本由1000万元变更为2000万元。20022年12月，根

35、根据股东东会决议议和修改改后的公公司章程程规定，由由北京天天骥物业业管理有有限公司司和北京京江雪建建筑装饰饰有限公公司增资资人民币币9000万元，注注册资本本由20000万万元变更更为29900万万元。20033年7月，根根据修改改后的公公司章程程规定，由由北京天天骥物业业管理有有限公司司和北京京江雪建建筑装饰饰有限公公司增资资人民币币11000万元元，注册册资本由由29000万元元变更为为40000万元元。20044年8月，根根据公司司股东会会决议和和修改后后的公司司章程规规定，公公司股权权转让。原原股东黄黄一夫、北北京天骥骥物业管管理有限限公司、北北京江雪雪建筑装装饰有限限公司将将股权全全

36、部转让让给杨美美玲、张张伟生和和王战兵兵，注册册资本仍仍为40000万万元不变变。杨美美玲、张张伟生、王王战兵分分别占有有股权880%、10%和10%。20088年1月，根根据公司司股东会会决议和和修改后后的公司司章程规规定，公公司股权权转让。原原股东王王战兵将将10%的公司司股权全全部转让让给杨维维旺，注注册资本本仍为440000万元不不变。杨杨美玲收收购实地地公司股股权后，仅仅有一次次变更记记录，且且为关联联方转让让。3. 项目公司司财务状状况项目公司司向我司司提供了了连续33年的审审计报告告和20012年年12月未未经审计计的财务务报表，我我司重点点对20012年年数据进进了详尽尽分析，

37、数数据如下下：编制单位位：北京京实地房房地产开开发有限限责任公公司单位位：万元元重要客户户和指标标20111年12月（已审计计）20122年12月（已审计计）变动幅度度一、资产产负债情情况（一）资资产总额额143,0122138,3966-3.223%1、流动动资产139,5788135,2022-3.114%货币资金金1,29998,6002562.20%预付账款款9229260.433%其他应收收款4,29954,65568.411%存货133,0622121,0199-9.005%2、固定定资产3,43333,1994-6.996%（二）负负债总额额98,002569,5584-29.0

38、1%1、流动动负债58,884939,5584-32.74%应付账款款410024000.000%预收账款款40,447516,2233-59.89%应付工资资33应付福利利费10-1000.000%其他应付付款18,333322,997825.334%2、长期期借款39,117630,0000-23.42%（三）所所有者权权益44,998668,881252.996%实收资本本4,00004,0000未分配利利润6,177624,6602298.35%资本公积积34,443039,883015.668%二、损益益情况（一）主主营收入入13,110653,2270306.46%（二）主主营成本

39、本7,744323,0003197.08%（三）主主营业务务税金及及附加7213,9995454.09%（四）销销售费用用1,3333651-51.16%（五）管管理费用用1531,0667597.39%（六）财财务费用用-1-14（七）净净利润2,533818,4426626.00%三、现金金流情况况（一）经经营活动动净现金金流-1,113914,2252（二）投投资活动动净现金金流-75,4000（三）筹筹资活动动净现金金流-12,3500四、主要要财务指指标资产负债债率68.554%50.228%流动比率率2.377 3.422 速动比率率0.111 0.366 毛利率40.992%56

40、.882%1、资产产负债情情况分析析截至20012年年12月31日，公公司资产产总额1138,3966万元，负负债和所所有者权权益分别别为699,5884万元元和688,8112万元元，所有有者权益益占总投投资金比比例300.744%，符符合贷款款自有资资金比例例要求；资产负负债率550.228%。截至20012年年12月31日，公公司负债债总额669,5584万万元，较较上年下下降288,4441万元元，下降降幅度229.001%：其中预预收账款款较上年年减少224,2242万万元，下下降幅度度59.89%；其他他应付款款增加44,6445万元元，增幅幅25.34%；长期期借款减减少9,17

41、66万元，下下降幅度度23.42%；负债债的变动动主要源源于公司司预收房房款结转转为销售售收入，及及银行借借款减少少。截至20012年年12月31日，公公司所有有者权益益68,8122万元，较较上年增增加233,8226万元元，增幅幅52.96%；其中中未分配配利润较较上年增增加188,4226万元元，增幅幅2988.355%，主主要因公公司20012年年房屋销销售产生生。重点科目目分析：（1）货货币资金金：截至至20112年12月31日，该该公司货货币资金金86002万元元。（2）其其他应收收款：截截至20012年年12月31日，该该公司其其他应收收款余额额4,6656万万元，账账龄均在在1

42、年以内内，主要要为往来来款。（3）存存货：截截至20012年年12月31日，该该公司存存货科目目余额1121,0199万元，为为项目开开发成本本，20012年年末公司司预付账账款9226万元元，20012年年以前公公司累计计结转成成本344,1551万元元，与项项目已投投相匹配配。（4）预预收账款款：截至至20112年12月31日，该该公司预预收账款款16,2333万元，账账龄均在在1年以内内，主要要为预缴缴购房资资金。（5）其其他应付付款：截截至20012年年12月31日，该该公司其其他应付付款222,9778万元元，账龄龄均为11年以内内，主要要为往来来款。（6）长长期借款款：截至至201

43、12年12月31日，该该公司长长期借款款余额33亿元，为为中国华华融资产产管理公公司借款款，期限限24个月月，利率率18%。2、盈利利情况20122年公司司主营业业务收入入53,2700万元，较较上年增增长3006.446%，主主营业务务成本223,0003万万元，较较上年增增长1997.008%；毛利330,2267万万元，毛毛利率556.882%，净净利润118,4426万万元，净净利率334.559%。该该项目土土地取得得时间较较早，成成本较低低，整体体盈利水水平较高高。3、现金金流情况况20122年公司司经营活活动产生生的净现现金流114,2252，由由房屋销销售产生生；投资资活动产产

44、生净现现金流55,4000万元元，为当当年未分分配利润润转增资资本公司司；筹资资活动产产生净现现金流-12,3500万元，主主要为当当年借款款的偿还还。小结：我我司认为为实地公公司财务务记录较较为规范范，能够够真实反反映公司司财务经经营状况况，且项项目盈利利水平较较高，对对我司贷贷款偿还还有良好好的保障障。本报告形形成前，我我们取得得了实地地公司最最新一期期财务报报表，并并对相关关数据分分析如下下：资产负债债表编制单位位:北京实实地房地地产开发发有限责责任公司司单位:元资产20133.033.311负债及所所有者权权益20133.033.311流动资产产：流动负债债：货币资金金42,1179,6544.522短期借款款应收票据据应付账款款996,4444.100应收股利利预收账款款553,4311,3660.006应收利息息应付工资资33,7730.75预付账款款9,2557,4490.40应付利润润其他应收收款359,2822,0222.228应交税金金16,5532,6411.455存货1,2665,0059,1577.700其他应交交款173,1355.299待摊费用用其他应付付款29,5563,2622.855流动资产产合计1,6775,7778,3244.900一年内到到期的长长期负债债长期投资资流动负债债合计600,7300,577