房地产开发企业前期费用帐务处理探讨cddr.docx

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1、房地产开开发企业业前期费费用帐务务处理探探讨 工作业务务探讨220100-011-066阅读1126评评论0字字号：大大中小房地产开开发企业业前期费费用帐务务处理探探讨一、房地地产开发发企业与与其他一一般企业业相比，具具有开发发建设周周期长、投投资数额额大、投投资风险险高等经经营特点点。对建建设期间间所发生生的管理理费用、财财务费用用、销售售费用等等前期费费用的帐帐务处理理方法。归归纳起来来，有如如下两种种：一是是将前期期费用作作为期间间费用，并并在损益益表中体体现；二二是将前前期费用用记入“递递延资产产”，待待实现房房产销售售收入后后，再予予以结转转。 两种种方法，各各有其理理论依据据。哪种

2、种方法更更加合理理，不妨妨从以下下几个方方面作些些比较。（11）配比比性原则则。该原原则要求求：一个个会计期期间内的的各项收收人和与与其相关关联的成成本、费费用，应应当在同同一会计计期间内内予以确确认、计计量。它它包括收收入和费费用发生生在因果果联系意意义上的的配比，也也包含在在时间意意义上的的配比。在在尚未取取得任何何收入之之前，就就将已经经发生的的各项前前期费用用（有的的甚至数数额较大大，如利利息支出出）列入入损益类类科目进进行核算算，将出出现某些些会计期期间，只只有支出出无收人人，某些些会计期期间则有有可能收收入巨大大，支出出却很小小的不合合理现象象。这种种帐务处处理方法法，不管管是在因

3、因果关系系上，还还是在时时间关系系上，都都不符合合配比性性原则。而而在实现现销售收收入后再再结转损损益，并并体现盈盈亏的处处理方法法，正是是遵循了了收入与与费用的的配比性性原则。（22） 收收益性与与资本性性支出划划分原则则。企业业生产经经营过程程中发生生的收益益性支出出，应列列入损益益表，计计人当期期损益，以以正确计计算当期期的经营营成果；发生的的资本性性支出，则则应列人人资产负负债表，作作为资产产的增加加来处理理，以真真实地反反映企业业的财务务状况。将将管理费费用作为为期间费费用列入入当期损损益，因因此项费费用发生生的经常常性、持持续性有有其合理理的一面面。但把把发生数数额较大大的财务务费

4、用（房房地产开开发企业业的财务务费用往往往都是是数额较较大）、销销售费用用一并计计入当期期损益，有有其不妥妥之处。因因此，将将前期费费用作为为资本性性支出列列入资产产负债表表，相对对而言，更更具合理理性。（3）企企业所得得税的征征收和缴缴纳。施施工、房房地产开开发企业业财务制制度第第八章第第六十八八条规定定：企业业发生的的年度亏亏损，可可以用下下一年度度的税前前利润等等弥补。下下一年度度利润不不足弥补补的，可可以在55年内延延续弥补补。5年年内不足足弥补的的，用税税后利润润弥补。对对前期费费用的帐帐务处理理方法不不同，将将会造成成企业所所得税负负担的不不同，并并在一定定程度上上影响了了企业的的

5、发展和和国家税税金的征征收。例例如某房房地产开开发企业业的开发发建设周周期超过过5年，那那么，将将前期费费用作为为期间费费用，计计人各期期损益的的做法，就就有可能能会使该该企业前前几年的的亏损额额得不到到正常弥弥补。这这也将给给国家税税收的征征缴产生生一定的的影响。二、实践践中，对对房地产产开发企企业的前前期费用用的帐务务处理，在在上述两两种方法法的基础础上，又又存在一一些差异异。有的的企业将将从筹建建开始，到到实现首首笔销售售收入为为止，所所发生的的前期费费用全部部并人“递递延资产产”所属属“开办办费”二二级科目目进行核核算。有有的企业业则将管管理费用用列入期期间费用用，而把把财务费费用、销

6、销售费用用等列入入“递延延资产”。有有的企业业又根据据银行借借款期限限长短的的不同，将将短期借借款的利利息支出出列入“递递延资产产”，长长期借款款的利息息支出列列入“开开发成本本”。其其后果：一方面面使房地地产开发发企业的的帐务处处理出现现了比较较混乱的的局面，企企业与税税务部门门的协调调难度加加大；另另一方面面，也违违背了会会计指标标的可比比性原则则，并在在一定程程度上影影响了国国家制定定宏观政政策的正正确性。因因此，对对房地产产开发企企业前期期费用的的帐务处处理，制制定一个个比较明明确、统统一的规规定，已已成当务务之急。（11）关于于开办费费。筹建建期间的的各项费费用应列列入“递递延资产产

7、”所属属“开办办费”明明细科目目，并规规定其归归集费用用的期间间为筹建建至取得得营业执执照、正正式开业业之时。此此后所发发生的各各项前期期费用，不不论企业业是否实实现收入入，均不不得记入入“开办办费”。（22）关于于管理费费用。正正式开业业之后所所发生的的日常费费用一般般情况下下作为期期间费用用，计入入当期损损益。对对发生数数额较大大的，如如一次性性支付办办公用房房租金筹筹，可视视具体情情况在“待待摊费用用”科目目中列支支。（33）关于于利息支支出。房房地产开开发企业业的利息息支出具具有：数数额较大大、受益益对象比比较明确确（主要要为房地地产项目目开发）、受受益期与与支付期期不一致致等特点点，

8、将其其作为期期间费用用列支，显显然不妥妥。建议议根据银银行借款款期限长长短的不不同，分分别进行行帐务处处理。将将流动负负债（短短期借款款）的利利息支出出记入“递递延资产产”，待待企业实实现收入入后，再再逐步转转入“财财务费用用”，分分期列入入各期损损益；对对长期负负债（长长期借款款）的利利息支出出，则根根据其受受益对象象直接或或间接记记入“开开发成本本”。（44）关于于销售费费用。虽虽然，房房地产开开发企业业的产品品（房产产）在正正式竣工工验收前前（一般般在投人人建筑安安装工程程总成本本的255以上上），就就可以进进行对外外销售。但但是，出出于经营营战略的的需要，大大部分企企业在房房地产项项目

9、投产产前期，就就已经投投入了数数额较大大的销售售费用，如如专设销销售机构构的经费费、房地地产项目目的销售售材料费费、媒体体广告费费等。在在实现销销售收入入前，将将这些费费用作为为期间费费用列支支，并在在损益表表中体现现的做法法，既不不合情、又又不合理理。建议议将以上上销售费费用在“递递延资产产”开设设的明细细专户中中进行归归集。待待销售实实现后，再再按其所所占预计计总销售售收入的的比例，分分批转入入“销售售费用”，分分期体现现各期损损益。对对在实现现销售收收入之后后所发生生的各项项销售费费用，则则直接记记入“销销售费用用”。房产公司司的土地地拍卖费费、房产产交易款款、契税税的帐务务处理： 土地

10、开发发成本核核算一、土地地开发支支出划分分和归集集的原则则房地地产开发发企业开开发的土土地，按按其用途途可将它它分为如如下两种种：一种种是为了了转让、出出租而开开发的商商品性土土地（也也叫商品品性建设设场地）；另一种种是为开开发商品品房、出出租房等等房屋而而开发的的自用土土地。前前者是企企业的最最终开发发产品，其其费用支支出单独独构成土土地的开开发成本本；而后后者则是是企业的的中间开开发产品品，其费费用支出出应计入入商品房房、出租租房等有有关房屋屋开发成成本。现现行会计计制度中中设置的的“开发发成本土地地开发成成本”科科目，它它的核算算的内容容，与企企业发生生的土地地开发支支出并不不完全对对口

11、，原原则上仅仅限于企企业开发发各种商商品性土土地所发发生的支支出。企企业为开开发商品品房、出出租房等等房屋而而开发的的土地，其其费用可可分清负负担对象象的，应应直接计计入有关关房屋开开发成本本，在“开开发成本本房房屋开发发成本”科科目进行行核算。如如果企业业开发的的自用土土地，分分不清负负担对象象，应由由两个或或两个以以上成本本核算对对象负担担的，其其费用可可先通过过“开发发成本土地地开发成成本”科科目进行行归集，待待土地开开发完成成投入使使用时，再再按一定定的标准准（如房房屋占地地面积或或房屋建建筑面积积等）将将其分配配计入有有关房屋屋开发成成本。如如果企业业开发商商品房、出出租房使使用的土

12、土地属于于企业开开发商品品性土地地的一部部分，则则应将整整块土地地作为一一个成本本核算对对象，在在“开发发成本土地地开发成成本”账户户中归集集其发生生的全部部开发支支出，计计算其总总成本和和单位成成本，并并于土地地开发完完成时，将将成本结结转到“开开发产品品”账户户。待使使用土地地时，再再将使用用土地所所应负担担的开发发成本，从从“开发发产品”账账户转入入“开发发成本房屋屋开发成成本”涨涨户，计计入商品品房、出出租房等等房屋的的开发成成本。 二二、土地地开发成成本核算算对象的的确定和和成本项项目的设设置（一一）土地地开发成成本核算算对象的的确定为了既既有利于于土地开开发支出出的归集集，又有有利

13、于土土地开发发成本的的结转，对对需要单单独核算算土地开开发成本本的开发发项目，可可按下列列原则确确定土地地开发成成本的核核算对象象：11对开开发面积积不大、开开发工期期较短的的土地，可可以每一一块独立立的开发发项目为为成本核核算对象象；22对开开发面积积较大、开开发工期期较长、分分区域开开发的土土地，可可以一定定区域作作为土地地开发成成本核算算对象。成本核核算对象象应在开开工之前前确定，一一经确定定就不能能随意改改变，更更不能相相互混淆淆。（二二）土地地开发成成本项目目的设置置企业业开发的的土地，因因其设计计要求不不同，开开发的层层次、程程度和内内容都不不相同，有有的只是是进行场场地的清清理平

14、整整，如原原有建筑筑物、障障碍物的的拆除和和土地的的平整；有的除除了场地地平整外外，还要要进行地地下各种种管线的的铺设、地地面道路路的建设设等。因因此，就就各个具具体的土土地开发发项目来来说，它它的开发发支出内内容是不不完全相相同的。企企业要根根据所开开发土地地的具体体情况和和会计制制度规定定的成本本项目，设设置土地地开发项项目的成成本项目目。对于于会计制制度规定定的、企企业没有有发生支支出内容容的成本本项目，如如建筑安安装工程程费，配配套设施施费，可可不必设设置。根根据土地地开发支支出的一一般情况况，企业业对土地地开发成成本的核核算，可可设置如如下几个个成本项项目： （11）土地地征用及及拆

15、迁补补偿费或或土地批批租费； （2）前前期工程程费； （33）基础础设施费费； （44）开发发间接费费。 其中中土地征征用及拆拆迁补偿偿费是指指按照城城市建设设总体规规划进行行土地开开发所发发生的土土地征用用费、耕耕地占用用税、劳劳动力安安置费，及及有关地地上、地地下物拆拆迁补偿偿费等。但但对拆迁迁旧建筑筑物回收收的残值值应估价价入账并并冲减有有关成本本。开发发土地如如通过批批租方式式取得的的，应列列入批租租地价。前前期工程程费是指指土地开开发项目目前期工工程发生生的费用用，包括括规划、设设计费，项项目可行行性研究究费，水水文、地地质勘察察、测绘绘费，场场地平整整费等。基基础设施施费是指指土地

16、开开发过程程中发生生的各种种基础设设施费，包包括道路路、供水水、供电电、供气气、排污污、排洪洪、通讯讯等设施施费用。开开发间接接费指应应由商品品性土地地开发成成本负担担的开发发间接费费用。土土地开发发项目如如要负担担不能有有偿转让让的配套套设施费费，还应应设置“配配套设施施费”成成本项目目，用以以核算应应计入土土地开发发成本的的配套设设施费。三、土土地开发发成本的的核算企业在在土地开开发过程程中发生生的各项项支出，除除可将直直接计入入房屋开开发成本本的自用用土地开开发支出出在“开开发成本本房房屋开发发成本”账账户核算算外，其其他土地地开发支支出均应应通过“开开发成本本土土地开发发成本”账账户进

17、行行核算。为为了分清清转让、出出租用土土地开发发成本和和不能确确定负担担对象自自用土地地开发成成本，对对土地开开发成本本应按土土地开发发项目的的类别，分分别设置置“商品品性土地地开发成成本”和和“自用用土地开开发成本本”两个个二级账账户，并并按成本本核算对对象和成成本项目目设置明明细分类类账。对对发生的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费、前前期工程程费、基基础设施施费等土土地开发发支出，可可直接记记入各土土地开发发成本明明细分类类账，并并记入“开开发成本本商商品性土土地开发发成本”、“开开发成本本自自用土地地开发成成本”账账户的借借方和“银银行存款款”、“应应付账款款应应付工程程款”等等账户的的贷方

18、。发发生的开开发间接接费用，应应先在“开开发间接接费用”账账户进行行核算，于于月份终终了再按按一定标标准，分分配计入入有关开开发成本本核算对对象。应应由商品品性土地地开发成成本负担担的开发发间接费费，应记记入“开开发成本本商商品性土土地开发发成本”账账户的借借方和“开开发间接接费用”账账户的贷贷方。现现举例说说明土地地开发成成本的核核算如下下： 如某某房地产产开发企企业在某某月份内内，共发发生了下下列有关关土地开开发支出出：3301 3511商品品性土地地自用用土地支付征征地拆迁迁费 778 0000元元 722 0000元支付承承包设计计单位前前期工程程款 220 0000元元 188 00

19、00元应付承承包施工工单位基基础设施施款 225 0000元元 188 0000元分配开开发间接接费 110 0000元元合计计 1333 0000元元 1008 0000元元则在在用银行行存款支支付征地地拆迁费费时，应应作： 借借：开发发成本商品品性土地地开发成成本 778 0000开发成成本自用土土地开发发成本 72 0000贷：银行存存款 1150 0000用银银行存款款支付设设计单位位前期工工程款时时，应作作：借借：开发发成本商品品性土地地开发成成本 220 0000开发成成本自用土土地开发发成本 18 0000贷：银行存存款 338 0000将应付付施工企企业基础础设施工工程款入入账

20、时，应应作：借：开开发成本本商商品性土土地开发发成本 25 0000开发发成本自用用土地开开发成本本 188 0000贷贷：应付付账款应付付工程款款 433 0000分分配应记记入商品品性土地地开发成成本的开开发间接接费用时时，应作作： 借：开发成成本商品性性土地开开发成本本 100 0000贷贷：开发发间接费费用 110 0000同时应应将各项项土地开开发支出出分别记记入商品品性土地地开发成成本、自自用土地地开发成成本明细细分类账账。四四、已完完土地开开发成本本的结转转已完完土地开开发成本本的结转转，应根根据已完完成开发发土地的的用途，采采用不同同的成本本结转方方法。为转让让、出租租而开发发

21、的商品品性土地地，在开开发完成成并经验验收后，应应将其实实际成本本自“开开发成本本商商品性土土地开发发成本”账账户的贷贷方转入入“开发发产品土地地”账户户的借方方。假如如上述开开发企业业商品性性土地经经开发完完成并验验收，加加上以前前月份开开发支出出共10002 0000元，应应作如下下分录入入账：借：开开发产品品土土地 110022 0000贷贷：开发发成本商品品性土地地开发成成本 110022 0000为为本企业业房屋开开发用的的土地，应应于开发发完成把把土地投投入使用用时，将将土地开开发的实实际成本本结转计计入有关关房屋的的开发成成本，结结转计入入房屋开开发成本本的土地地开发支支出，可可

22、采用分分项平行行结转法法或归类类集中结结转法。分分项平行行结转法法是指将将土地开开发支出出的各项项费用按按成本项项目分别别平行转转入有关关房屋开开发成本本的对应应成本项项目。归归类集中中结转法法是指将将土地开开发支出出归类合合并为“土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价”和和“基础础设施费费”两个个费用项项目，然然后转入入有关房房屋开发发成本的的“土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价”和和“基础础设施费费”成本本项目。凡凡与土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价有关关的费用用，均转转入有关关房屋开开发成本本的“土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价”项项目；对对其他土土地开发发支出，

23、包包括前期期工程费费、基础础设施费费等，则则合并转转入有关关房屋开开发成本本的“基基础设施施费”项项目。经经结转的的自用土土地开发发支出，应应将它自自“开发发成本自用用土地开开发成本本”账户户的贷方方转入“开开发成本本房房屋开发发成本”账账户的借借方。假如上上述开发发企业自自用土地地在开发发完成后后，加上上以前月月份开发发车出 5400 0000元共共 6448 0000元元。这块块土地用用于建造造1511出租房房和1881周转转房，其其中 1151出出租房用用地15500平平方米， 1811周转房房用、地地12000平方方米，则则单方自自用土地地开发成成本为 2400元（66480000元元

24、15500+12000），应应结转1151出出租房开开发成本本的土地地开发支支出为3360 0000元（2240元元15500），结结转 1181周周转房开开发成本本的土地地开发支支出为 2888 0000元（2240元元12200），在在总分类类核算上上应作如如下分录录入账：借：开发成成本房屋开开发成本本 6448 0000贷：开开发成本本自自用土地地开发成成本 6648 0000如果果自用土土地开发发完成后后，还不不能确定定房屋和和配套设设施等项项目的用用地，则则应先将将其成本本结转“开开发产品品自自用土地地”账户户的借方方，于自自用土地地投入使使用时，再再从“开开发产品品自自用土地地”账

25、户户的贷方方将其开开发成本本转入“开开发成本本房房屋开发发成本”等等账户的的借方。 房地产收收入核算算一、房地地产销售售收入的的核算范范围房地地产有广广义与狭狭义之分分。广义义的房地地产是指指“土地地及附着着于土地地上的改改良物”即即不动产产；狭义义的仅指指房地产产开发企企业开发发的房地地产。房房地产销销售收入入是指房房地产开开发企业业自行开开发的房房地产在在市场上上进行销销售获得得的收入入，包括括土地转转让收入入、商品品房（包包括周转转房）销销售收入入、配套套设施销销售收入入。房地地产开发发企业自自行开发发的房地地产，有有的在销销售之前前未与购购买方签签订购销销合同，这这是一类类；另一一类是

26、房房地产开开发企业业事先与与购买方方签订购购销合同同并按合合同要求求开发的的房地产产。房地产产开发项项目竣工工验收办办理移交交手续之之前，已已签订房房地产购购销合同同的交易易是作为为房地产产销售，还还是作为为代建工工程呢？答案是是不能作作为代建建工程。因因为房地地产开发发企业的的销售对对象是其其“生产产制造”的的房地产产，是有有实物形形态的产产品，所所提供的的是产品品而非劳劳务。办办理竣工工验收、办办妥移交交前签订订购销合合同甚至至收取部部分售房房款，其其性质是是预收货货款（或或预收定定金），这这种交易易是房地地产销售售业务。房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置

27、房产权款和增加面积的房产款，也在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。二、房地产销售收入的确认原则房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据企业会计准则-收入进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可

28、能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，在发生时即计税，并以当地税务局规定的计征比率予征所得税。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，再一并结算。 在开开发产品品竣工验验收后签签订的购购销合同同，由于于有现房房供应，在在办妥房房地产移移交手续续后，即即可确认认收入。理理由是：第一，移移交手续续办妥后后，购买买方可以以持相关关单证到到有关部部门办理理房地产产产权证证书，与与所售房房地产相相关的主主要风险险和报酬酬法定地地转移给给购货方方，满足足条件一一。第二二，房地地产开发发企业是是以出售售为主要要目的而而开发

29、房房地产的的，出售售后不拥拥有继续续管理权权和控制制权。开开发项目目区域内内的物业业管理等等社区服服务与条条件二所所述的继继续管理理权不同同，管理理主体有有差别。第第三，目目前房地地产销售售款的支支付方式式虽多种种多样，有有一次性性付款、分分次付款款和银行行按揭等等，有担担保和保保险措施施，但房房地产价价款的流流入不成成问题。第第四，房房地产价价款在签签订合同同时已经经协商确确定，而而开发产产品的成成本核算算资料和和工程预预决算资资料也可可以提供供可靠的的成本数数据。三、房房地产销销售收入入的核算算开发发项目完完工经验验收合格格、竣工工决算后后，房地地产开发发企业按按照购销销合同规规定将合合格

30、的房房地产产产品移交交给购买买方，办办妥移交交手续后后可以确确认销售售收入的的实现，借借记“预预收帐款款”、“应应收帐款款”等科科目，贷贷记“经经营收入入”科目目。房地产产企业出出售周转转房时，先先按周转转房的摊摊余价值值，借记记“开发发产品”科科目，贷贷记“周周转房”科科目；再再按购销销合同中中双方签签订的价价格，借借记“银银行存款款”等科科目，贷贷记“经经营收入入”科目目；并结结转其销销售成本本，借记记“经营营成本”科科目，贷贷记“开开发产品品”科目目。旧城改改造中的的回迁房房收入，包包括拆迁迁面积内内补偿部部分和增增加面积积部分的的价款收收入，作作为房地地产开发发企业的的经营收收入，借借

31、记“预预收帐款款”等科科目，贷贷记“经经营收入入”科目目。采用分分期收款款方式销销售房地地产。在在办妥移移交手续续后，先先将“开开发产品品”转入入“分期期收款开开发产品品”科目目。按购购销合同同约定的的期限收收取销售售价款或或确定当当期应收收价款时时，借记记“银行行存款”或或“应收收帐款”科科目，贷贷记“经经营收入入”科目目；按开开发产品品全部销销售成本本占全部部销售收收入的比比率计算算确定当当期应结结转的销销售成本本，借记记“经营营成本”科科目，贷贷记“分分期收款款开发产产品”科科目。房地地产开发发企业之之间签订订项目开开发合同同，合资资开发项项目，如如果合同同规定按按投资额额分配开开发产品

32、品的，分分出去的的开发产产品不作作为经营营收入；如果是是分享合合资开发发项目利利润的，对对主办企企业而言言，合资资开发的的所有开开发产品品对外出出售（包包括合资资方购买买的）均均作为经经营收入入核算；房地产产开发企企业与其其他无房房地产开开发经营营权的单单位签订订合资开开发项目目合同，不不论合同同规定分分配开发发产品或或分享合合资开发发项目利利润，所所开发的的所有开开发产品品对外出出售或分分配给其其他合资资各方，均均作为主主办企业业的经营营收入核核算。房房地产开开发企业业收到出出资各方方的资金金先作“预预收帐款款”处理理。房地产产是一项项价值很很高的商商品，房房地产开开发企业业为顺利利售出房房

33、盘、地地产，尽尽快回收收投资，对对不同支支付方式式规定了了不同程程度的现现金折扣扣。这是是与企业业理财活活动相关关的费用用，应作作为企业业的“财财务费用用”，不不影响房房地产销销售收入入金额的的确认。购购买方出出于种种种原因对对已购置置的房地地产要求求退货，经经房地产产开发企企业同意意后，冲冲减退货货当期的的“经营营收入”。在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产

34、开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续，应借记“开发产品一已售”科目，贷记“开发产品一库存”科目。 契税对于房地地产开发发企业，其其取得土土地使用用权所发发生的支支出，包包括其缴缴纳的契契税，应应当计入入开发成成本。例44：某房房地产开开发企业业19998年44月122日购入入国有土土地一块块，按规规定缴纳纳土地出出让费11200000000元，用用于房地地产开发发。企业业按规定定申报缴缴纳契税税，当地地政府规规定契税税税率为为5，则则应纳税税额为：应应纳税额

35、额12200000000560000000元则企企业实际际缴纳契契税时作作如下会会计分录录：借：开开发成本本 60000000贷：银行存存款 66000000 房地产开开发企业业配套设设施开发发成本的的核算 房地产业业法规220099-077-277 155:255:077阅读335评论论0字号号：大中中小房地产开开发企业业配套设设施开发发成本的的核算 企业发发生的各各项配套套设施支支出，应应在“开开发成本本或生产产成本配套套设施开开发成本本”科目目进行核核算，并并按成本本核算对对象和成成本项目目进行明明细分类类核算。对对发生的的土地征征用及拆拆迁补偿偿费或批批租地价价、前期期工程费费、基础础

36、设施费费、建筑筑安装工工程费等等支出，可可直接记记入各配配套设施施开发成成本明细细分类账账的相应应成本项项目，并并记入“开开发成本本或生产产成本配套套设施开开发成本本”科目目的借方方和“银银行存款款”、“应应付账款款应应付工程程款”等等科目的的贷方。对对能有偿偿转让大大配套设设施分配配的其他他配套设设施支出出，应记记入各大大配套设设施开发发成本明明细分类类账的“配配套设施施费”项项目，并并记入“开开发成本本或生产产成本配套套设施开开发成本本”科科目的借借方和“开开发成本本或生产产成本配套套设施开开发成本本”科科目的贷贷方。对对能有偿偿转让大大配套设设施分配配的开发发间接费费用，应应记入各各配套

37、设设施开发发成本明明细分类类账的“开开发间接接费”项项目，并并记入“开开发成本本或生产产成本配套套设施开开发成本本”科目目的借方方和“开开发间接接费用”科科目的贷贷方。 对对配套设设施与房房屋等开开发产品品不同步步开发，或或房屋等等开发完完成等待待出售或或出租，而而配套设设施尚未未全部完完成的，经经批准后后可按配配套设施施的预算算成本或或计划成成本，预预提配套套设施费费，将它它记入房房屋等开开发成本本明细分分类账的的“配套套设施费费”项目目，并记记入“开开发成本本或生产产成本房屋屋开发成成本”等等科目的的借方和和“预提提费用”科科目的贷贷方。因因为一个个开发小小区的开开发，时时间较长长，有的的

38、需要几几年，开开发企业业在开发发进度安安排上，有有时先建建房屋，后后建配套套设施。这这样，往往往是房房屋已经经建成而而有的配配套设施施可能尚尚未完成成，或者者是商品品房已经经销售，而而幼托、消消防设施施等尚未未完工的的情况。这这种房屋屋开发与与配套设设施建设设的时间间差，使使得那些些已具备备使用条条件并已已出售的的房屋应应负担的的配套设设施费，无无法按配配套设施施的实际际开发成成本进行行结转和和分配，只只能以未未完成配配套设施施的预算算成本或或计划成成本为基基数，计计算出已已出售房房屋应负负担的数数额，用用预提方方式记入入出售房房屋等的的开发成成本。开开发产品品预提的的配套设设施费的的计算，一

39、一般可按按以下公公式进行行： 某项项开发产产品预提提的配套套设施费费=该项项开发产产品预算算成本（或或计划成成本）配套设设施费预预提率 式式中应负负担配套套设施费费的开发发产品一一般应包包括开发发房屋、能能有偿转转让在开开发小区区内开发发的大配配套设施施。 如某某开发小小区内幼幼托设施施开发成成本应由由1011、1002商品品房，1151出出租房，1181周周转房和和2011大配套套设施商商店负担担。由于于幼托设设施在商商品房等等完工出出售、出出租时尚尚未完工工，为了了及时结结转完工工的商品品房等成成本，应应先将幼幼托设施施配套设设施费预预提计入入商品房房等的开开发成本本。假定定各项开开发产品

40、品和幼托托设施的的预算成成本如下下： 1001商品品房100000000元元 1022商品房房90000000元 1151出出租房80000000元 1881周转转房88000000元元 2011大配套套设施商店店50000000元 2251幼幼托设施施33200000元元 则 幼幼托设施施配套设设施费预预提率 =32200000/（1100000000+900000000+800000000+8800000000+500000000）1000% =32000000/4000000001000% =88%各项项开发产产品预提提幼托设设施的配配套设施施费为： 1011商品房房100000000元

41、8%=800000元元 1022商品房房90000000元88%=7720000元 1152出出租房88000000元元8%=6440000元 1882周转转房80000000元8%=640000元元 2011大配套套设施商店店50000000元88%=4400000元 按按预提率率计算各各项开发发产品的的配套设设施费时时，其与与实际支支出数的的差额，应应在配套套设施完完工时，按按预提数数的比例例，调整整增加或或减少有有关开发发产品的的成本。 现举举例说明明配套设设施开发发成本的的核算如如下： 如如某房地地产开发发企业根根据建设设规划要要求，在在开发小小区内负负责建设设一间商商店和一一座水塔塔

42、、一所所幼托。上上述设施施均发包包给施工工企一业业施工，其其中商店店建成后后，有偿偿转让给给商业部部门。水水塔和幼幼托的开开发支出出按规定定计人有有关开发发产品的的成本。水水塔与商商品房等等同步开开发，幼幼托与商商品房等等不同步步开发，其其支出经经批准采采用预提提办法。上上述各配配套设施施共发生生了下列列有关支支出（单单位：元元）： 220125112552 商店水水塔幼托托 （元元）（元元）（元元） 支付付征地拆拆迁费5500000500005500000支付付承包设设计单位位前期工工程款33000002000000300000应应付承包包施工企企业基础础设施工工程款550000030000

43、00500000应应付承包包施工企企业建筑筑安装工工程款220000002245000011900000分分配水塔塔设施配配套设施施费3550000分配开开发间接接费5550000预提幼幼托设施施配套设设施费4400000 则用用银行存存款支付付征地拆拆迁费时时，应作作： 借：开发成成本或生生产成本本配配套设施施开发成成本10550000 贷：银银行存款款10050000 用银银行存款款支付设设计单位位前期工工程款时时，应作作： 借：开发成成本或生生产成本本配配套设施施开发成成本8000000 贷：银银行存款款 800000 将应付付施工企企业基础础设施工工程款和和建筑安安装工程程款入账账时，

44、应应作： 借借：开发发成本或或生产成成本配套设设施开发发成本76650000 贷：应付账账款应付工工程款77650000 分分配应记记入商店店配套设设施开发发成本的的水塔设设施支出出时，应应作： 借借：开发发成本或或生产成成本配套设设施 开发发成本商店店350000 贷贷：开发发成本或或生产成成本配套设设施 开开发成本本水水塔3550000 分配应应记入商商店配套套设施开开发成本本的开发发间接费费用时，应应作： 借借：开发发成本或或生产成成本配套设设施 开发发成本商店店5550000 贷：开开发间接接费用隔隔5550000 预提提应由商商店配套套设施开开发成本本负担的的幼托设设施支出出时，应应作： 借借：开发发成本或或生产成成本配套设设施 开发发成本商店店4000000 贷：预预提费用用预预提配套套设施费费4400000 同时时应将各各项配套套设施支支出分别别记入各各配套设设施开发发成本明明细分类类账。房地产产开发企企业设立立程序,房地产产开发项项目资本本金