房地产业开发全过程细解ceum.docx

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1、房地产业业开发(全过程程细解)第一章房房地产业业开发概概述第一节房房地产业业的概念念房地产是是土地、房房屋财产产的总称称。在我我国，按按照土地地资源状状况和土土地利用用总体规规划，将将土地分分为农用用地、建建设用地地和未利利用地。而而房屋是是指土地地上的居居民住房房、工商商业用房房、办公公用房（写写字楼）等等建筑物物及其构构筑物，如如铁路、桥桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪

2、。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类： 第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类： 第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的

3、方式。 第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。 第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。 在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨第二节房地产产业的地地位和作作用房地产是是国民经经济发展展的一个个基本的的生产要要素，任任何行业业的发展展都离不不开房地地产业。反反过来说说，任何何行业都都拥有一一定的房房地产，都都是房地地产经济济活动的的参与者者。因此此说，房房地产业业是发展展国民经经济和改改善人民民

4、生活物物质条件件的基础础产业之之一。它它的重要要作用可可以归纳纳如下：1.可以以为国民民经济的的发展提提供重要要的物质质条件；2.可以以改善人人民的居居住和生生活条件件；3.可以以改善投投资环境境，加快快改革开开放的步步伐；4.通过过综合开开发，避避免分散散建设的的弊端，有有利于城城市规划划的实施施；5.可以以为城市市建设开开辟重要要的积累累资金的的渠道；6.可以以带动相相关产业业，如建建筑、建建材、化化工等工工业的发发展；77.有利利于产业业结构的的合理调调整；8.有利利于深化化住房制制度的改改革，调调整消费费结构；9.有利利于吸引引外资，加加速经济济建设；10.可可以扩大大就业面面。随着国

5、民民经济和和房地产产业的进进一步发发展，房房地产业业在国民民经济中中必将发发挥更广广泛、更更重要的的作用。第三节房地产产业的历历史沿革革19499年新中中国成立立后，广广大农村村实行土土地改革革，废除除封建土土地所有有制，实实现农民民土地所所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收

6、归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。十年动乱乱期间，对对城市房房地产管管理工作作破坏极极大。房房地产管管理机构构几起几几落，产产权管理理陷入混混乱，违违章占地地几经泛泛滥，变变相买卖卖土地时时有发生生，住宅宅建设停停滞不前前，致使使住房问问题成为为严重的的社会问问题之一一。19788年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方

7、都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。由于我国国的房地地产市场场还处于于初始阶阶段，故故在其运运行过程程中产生生了一些些矛盾和和问题。比比如盲目目建设、无无证建设设而出现现的某些些失控现现象。针针对这些些问题，针针对这些些问题，国国家陆续续作出了了许多决决策，以以逐步纠纠正房地地产业存存在的问问题。房地产业业在我国国是个新新兴的产产业，是是第三产产业的重重要组成成部分，随随着城镇镇国有土土地有偿偿使用和和房屋商商品化的的推进，必必将对国国民经济济发展起起到巨大大的推动动作用。第四节房地产产项目开开发程序序概述房地产项项目开发发是指在在依法取取得国有有土地使使用权的的土地上上进行基基

8、础设施施、房屋屋建设，并并进行出出售的行行为。房地产项项目开发发程序是是指进行行房地产产开发过过程中应应遵循的的法律、法法规及办办事程序序。对房地产产项目开开发一般般应遵循循下列程程序：项项目开发发前期调调研程序序、项目目立项过过程程序序、土地地使用权权的取得得程序、征征地拆迁迁程序、项项目规划划程序、工工程建设设程序、房房地产项项目经营营程序。1 项目开发发前期调调研程序序项目的前前期调研研程序，就就是通过过开发商商对拟投投资地区区房地产产市场的的调查，搜搜集大量量市场信信息，来来探询投投资的可可能性，寻寻找投资资机会的的过程。2.项目立项程序项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，

9、取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。3土地使用权取得的程序土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复，可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。4.项目规划程序项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根据国家和盘锦市有关城市规划的规定，在盘锦市城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划办办理项目规划的申报手续，在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后，方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向

10、规划办申报规划要点，规划办对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划办申报项目定点，规划办向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据规划办提出的规划设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，应向规划部门提出审查申请。（4）经审定通过的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。（5）开发商依据设计

11、规划要求通知书和可行性研究报告批复，即可向规划办申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。5.征地拆迁程序征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地在领取建设用地规划许可证后即可

12、进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。6.工程建设程序工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行

13、综合验收，交付使用。7.房地产经营程序房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行，且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。第二章房地产产项目开开发程序序项目立项项一、概述述开发项目目立项，是是房地产产项目开开发的第第一步，即即取得的的政府主主管部门门（省市市发改委委）对项项目的批批准文件件。对于房房地产商商来说，在在本

14、阶段段的主要要工作是是：起草草并向市市发改委委或市房房地产开开发管理理办公室室报送项项目建议议书，取取得批准准项目建建议书的的批复;依据项项目建议议书批复复，编制制可行性性研究报报告报发发改委审审批获准准，并列列入本年年度固定定资产投投资计划划。（国国家发改改委已取取消了房房地产项项目立项项制度，实实行备案案制。辽辽宁省及及盘锦市市暂延续续原立项项制度。）二、实施程序1.工程建设项目立项审批（1）承办部门：市发改委投资处（2）申报资料：书面申请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土

15、地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明.（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项

16、目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。2.建设项目年度投资计划审批（1）承办部门：市发改委投资处（2）申报资料：书面申请；国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市发改委上年度下达的年度投资计划。（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。（4）

17、办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（三）项目立项审批程序图（见程序图一）五证两书书的取得得第一小节节土地使使用权证证的取得得一、概述述开发商在在项目立立项通过过后，须须取得建建设用地地规划许许可证，方方可办理理取得土土地使用用权的手续。在现现阶段根根据的有有关规定定，房地地产开发发用地的的取得方方式有三三种：一一是通过过国家出出让方式式获得（即即通过土土地一级级市场取取得）；二是通通过转让让方式获获得（即即通过土土地二级级市场取取得）；三是通通过与当当前的土土地的使使用者合合作等方方式（即即通过土土地*市场场取得）。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通

18、过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地，按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须

19、进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。二、实施程序（一）国有土地使用权划拨手续的办理1.承办部门：盘锦市国土资源局2.申报资料：用地申请；发改委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。3.申办程序：审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设

20、用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。（二）国国有土地地使用权权出让手手续的办办理国土资资源部第第11号号部令规规定：凡凡各类经经营性用用地（含含房地产产开发建建设），均均必须以以招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。承办

21、办部门均均为：盘盘锦市土土地收购购储备中中心。现现分述如如下：国有有土地使使用权招招标、拍拍卖或者者挂牌出出让活动动，是有有计划地地进行的的。盘锦锦市国土土资源局局根据社社会经济济发展计计划、产产业政策策、土地地利用总总体规划划、土地地利用年年度计划划、城市市规划和和土地市市场状况况，编制制国有土土地使用用权出让让计划，报报经盘锦锦市政府府批准后后，向社社会公开开发布。盘锦市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让

22、合同文本。盘锦市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。招标拍卖挂牌公告包括下列内容：出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；盘锦市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。1.

23、投标、开标依照下列程序进行：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。招标人根据评标结果，确定中标人。2.拍卖会依照下列程序进行：主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明

24、确提示；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。3.挂牌依照以下程序进行：在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可

25、根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。4.成交确认书以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞

26、得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让人公布出让结果，

27、不得向受让人收取费用。受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。5.收费标准：盘锦市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发费用一览表。（三）土土地确权权登记手手续的办办理承办部门门：市国国土资源源局申报资料料：（1）土土地登记记需要的的资料计划立立项批文文；建设用用地规划划许可证证和用地地意见；土地登登记申请请书；地籍调调查表（含含土地登登记法人人代表身身份证明明书、土土地登记记法人代代表委托托书、四四邻指界界签名单单、宗底底座落图图）；土地登登记审批批表；土地登登记卡。（2）土地转让登记需

28、要的资料国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地转让协议；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记申请3.申办程序：申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。通过招标、拍卖

29、或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。（一）建设拆迁临时用地许可证的取得1.承办部门：盘锦市国土资源局2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见。3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。（二）拆迁手续的办理1.承办部门：盘锦市拆迁办2.申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建

30、设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明。3.申办程序：审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证。确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划办现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。4.拆迁程序图（见程序图二）5.收费标准：拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米

31、，实行过渡安置12元/平方米。第二小节节规划许许可证的的取得（一一）概述述为加加强城市市规划管管理，保保证盘锦锦市整体体规划的的实施，对对新建、改改建、扩扩建项目目实施建建设工程程规划许许可证制制度。开开发商在在办理建建设工程程规划许许可证时时，应持持当年的的建设计计划、土土地使用用证件、建建设工程程用地规规划许可可证、建建设工程程拟建位位置的地地形图、建建设工程程总平面面图、符符合审定定设计方方案的施施工图及及消防、设设计质监监部门对对施工图图的批复复意见、建建设工程程用地规规划许可可证，向向市规划划管理部部门提出出建设申申请，经经审查批批准后，核核发建设设工程规规划许可可证。（二）实实施程

32、序序1.建设用用地规划划许可证证的取得得(11)承办办部门：盘锦市市规划办办(22)申报报资料：书面申申请（含含建设要要求和内内容）；发改委委年度计计划投资资批文；1：5500地地形图；已批准准的可行行性研究究报告。(3)申办程序：持所需材料向市规划办提出申请；规划办现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；规划办对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划办审查规划设计方案；到市规划办规划管理处办理建设用地规划许可证。对

33、具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。2.建设工程设计招投标程序（1）承办部门：开发商或其代理机构（2）申报资料：建设项目计划批文；建设工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作计划及方案；设计任务书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；委托代理协议或合同。（3）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表；审核项目情况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；签发工程设计招标投标意见书。（4）办

34、结时限：2个工作日。（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。3.施工图设计消防审批（1）承办部门：市公安消防分局建审科（2）申报资料：发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。（3）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安

35、消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。（5）收费标准：按建筑面积计，收取消防设施设备费5元/平方米。4.施工图设计质量审查（1）承办部门：盘锦市建设工程勘察设计质量监督站（2）申报资料：施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划要求通知书及附图；工程勘察、设计合同（原件）；地质勘察报告2份（原件）；设计招标的相关证明；结构计算软件名称和热工计算书；房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。（3）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表；

36、将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审查批准书。（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。（5）收费标准：执行国家发改委、建设部计价格200210号文件和省物价局、辽价费发200199号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标准计取。收费标准详见附表一。（6）应注意的事项：

37、该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要30个工作日。5.地下人防工程设计与审查（1）承办部门：盘锦市人民防空办公室（2）申报资料：施工图设计文件2套（地下人防部分）；发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划要求通知书及附图；人防结建手续证明。（3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由盘锦市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。（4）办结时限：

38、如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。（5）收费标准：根据辽宁省政发（1994）49号；辽价发（2001）72号；计价格（2000）474号的规定，人防易地建设费的标准为：按总建筑面积计，45元/平方米计取。6.规划许可证的办理（1）承办部门：盘锦市规划办（2）申报资料：申请阶段：书面申请（含建设要求和内容）；1：500地形图；已批准的详细规划；取证阶段：建设工程规划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；当年年度投资计划；

39、有关部门的审核手续；已取得建设用地规划许可证的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。（3）申办程序：申请阶段：持申报材料向市规划办提出申请；到市规划办规划管理处办理建设工程设计规划要求通知书；省会规划专家组评审；到市规划办规划管理处办理建设工程设计方案规划审查意见书。取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划办办理审批手续。资料审核完毕，执由规划办开具的盘锦市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划办缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。

40、在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。（4）办结时限：批准办证申请，15个工作日内；办理建设工程设计规划要求通知书，7个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查意见书，7个工作日内；办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）（5）收费标准：市政设施配套费的收费标准为：房地产开发项目，125元/平方米；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为649元/点。（6）规划许可证办理程序图（见程序图三）（7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。第三小节节施工许许可证的的取得一、概概述申领建建设工程程施工许许可证，是

41、是在办理理建筑筑工程规规划许可可证后后，需要要进行的的验证工工程建设设符合开开工要求求的最后后法定程程序，该该证是申申办开工工的必备备文件。在市建委办理报建证后，开发商可在盘锦市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。二、实施程序（一）项目报建1.承办部门：盘锦市建设委员会2.申报资料：发改委批准的当年投资计划；市规划办建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；工程建设项目报建申请表。3.申办程序：到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。

42、持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得工程建设项目报建证。4.办结时限：1个工作日。5.收费标准：报建证工本费：10元。（二）盘锦市建筑市场需办理的手续1.建设工程施工、监理招投标（1）承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）（2）申报资料：发改委计划批文；市规划办建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；报建证；施工单位应当具备营业执照、资质证书、安全资格证书等证件；从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。（3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单

43、位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照招投标法的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。（4）办结时限：审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适

44、当延长；审查合同，在收到送审文本后三日内完成。（5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费，中标价的0.1；招标公证费，2000元/中标单位。（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。2.造价、劳保、质量监督造价、劳保、质量监督在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。其标准分别为：（1）质量监督费1.5-1.8元/m2（2）定额测定费1.4以上费用的计算基数是：建筑面积或（建筑造价）*收费基数（3）劳保统筹费该费用由盘锦市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的23.6。工程造价3000万元以内的须一次缴清，30

45、00万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。（三）施工许可证的办理1.承办部门：盘锦市建设委员会2.申报资料：报建证；发改委立项批文；市规划办建设工程设计规划要求通知书及附图；施工合同备案登记表；质监委托书；监理合同鉴证；施工单位安全报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。3.申办程序：开发商领取、填报盘锦市建设工程施工许可申请表、工程质量责任卡、质监委托书；将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内

46、，核发建设工程施工许可证5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，8元/平方米；散装水泥保证金0.9元/吨。6.应注意的事项：施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。7.施工许可证办理程序图（见程序图四）第四小节节房屋预预售许可可证的取取得一、概概述我国实实行商品品房预售售许可证证制度，开开发商进进行商品品房预售售，应当当向城市市、县房房地产管管理部门门办理预预售登记记手续，取取得商商品房预预售许可可证。二、实施程序1.承办部门：盘锦市拆迁管理办公室2.申报资料：商品房预售申报表；土地使用权证书；按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；开发资质等级证书和开发经营许可证；工程施工合同；预售商品房分层平面图。3.申办程序：拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。第五小节房屋权属证书的取得一、概述我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收