某某地产针对杭州某区域市场研究报告exnk.docx

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1、万科城市市板块研研究报告告杭州州三墩片片区杭州华坤坤市场研研究有限限公司二00六六年六月月目 录摘要3第一章宏宏观环境境及外部部影响因因素4一、杭州州宏观环环境分析析4二、杭州州经济发发展状况况8三、行业业相关政政策影响响分析112第二章、西西湖区土土地供应应17第三章、板板块周边边配套情情况和市市政规划划情况119一、三墩墩片区整整体规划划19二、周边边居住状状况244三、本区区域的配配套状况况25第四章三三墩板块块总体供供需分析析27一、房地地产二级级市场分分析2771、房地地产开发发投资2272、商品品房预售售状况分分析300三、竞争争板块研研究滨江板板块3331、板块块市场总总体供应应

2、分析3332、板块块市场总总体价格格分析3343、板块块市场总总体物业业、户型型分析3344、板块块市场总总体客群群分析334三、目标标板块市市场分析析351、板块块市场总总体供应应分析3352、板块块市场吸吸纳分析析373、去化化特征分分析3774、单价价分析3385、户型型及总价价分析3386、物业业个案研研究3997、综合合评判440四、需求求研究443第五章定定位建议议与产品品建议446一、地块块分析446二、项目目SWOOT分析析49三、项目目基本定定位5221、市场场定位5522、产品品定位5533、住宅宅产品设设计建议议554、部分分公共配配套建议议60摘 要本次研究究主要目目的

3、在于于了解杭杭州三墩墩区块的的房地产产市场，对对杭州房房地产市市场发展展背景，三三墩的城城市规划划、三墩墩板块总总体供应应情况、竞竞争物业业的情况况以及需需求现状状做了比比较全面面的了解解。本次研究究的第一一部分主主要围绕绕杭州的的宏观环环境、杭杭州经济济近5年年的发展展状况、以以及与房房地产相相关的政政策面分分析了解解杭州房房地产业业发展的的大背景景。此外外，还对对三墩区区域的未未来规划划情况做做了全面面的阐述述，旨在在能够清清晰的看看到未来来三墩片片区的发发展前景景以及规规划对该该区域房房地产市市场的影影响，为为了更深深刻的了了解蒋村村而不是是仅仅停停留在规规划文本本上，本本次研究究专门针

4、针对三墩墩区域的的现状，以以及附近近的配套套设施做做了全面面详细的的了解。第二部分分和第三三部分主主要从三三墩板块块的总体体供应情情况入手手，对三三墩的房房地产市市场做深深入分析析，从三三墩板块块一级市市场和二二级市场场的情况况来看，三三墩的物物业档次次参差不不齐，各各种物业业形态都都有，文文中重点点对如今今板块市市场中的的楼盘从从总体供供应、吸吸纳情况况、去化化特征、单单价以及及户型和和总价几几个方面面了解目目前三墩墩板块的的楼盘供供应现状状。第四部分分从需求求入手，通通过华坤坤在今年年房交会会上了解解到对看看好三墩墩板块的的目标人人群的采采访，了了解在现现阶段三三墩板块块的目标标人群特特征

5、、产产品需求求及价格格承受能能力等方方面，为为项目未未来的人人群定位位提供参参考。第五部分分在前面面四个部部分的基基础之上上，综合合分析了了本项目目的优势势、劣势势、机会会和威胁胁点，并并伺机找找出克服服劣势和和威胁的的方法。在在综合分分析项目目的情况况最后，为为本项目目提供了了一个基基本的项项目定位位，仅供供参考。第一章 宏观环环境及外外部影响响因素一、杭州州宏观环环境分析析杭州是浙浙江省省省会，全全省政治治、经济济、科教教和文化化中心，是是全国重重点风景景旅游城城市和历历史文化化名城，副副省级城城市。杭杭州地处处长江三三角洲南南翼，杭杭州湾西西端，钱钱塘江下下游，京京杭大运运河南端端，是长

6、长江三角角洲重要要中心城城市和中中国东南南部交通通枢纽。杭杭州市区区中心地地理坐标标为北纬纬3016、东经经1200122。杭州有着着江、河河、湖、山山交融的的自然环环境。全全市丘陵陵山地占占总面积积的655.6，平原原占266.4，江、河河、湖、水水库占88%，城城内主要要河流有有钱塘江江、东苕苕溪和大大运河。拦拦截钱塘塘江上游游而建成成的新安安江水库库是中国国东部沿沿海地区区最大的的水库，库库区面积积5700多平方方公里，库库区内有有大小岛岛屿10078个个，故又又称千岛岛湖。千千岛湖与与西湖同同被列为为全国重重点风景景名胜区区。钱塘塘江河口口杭州湾湾呈喇叭叭状，受受河江速速窄、河河床隆起

7、起的影响响，进入入钱塘江江的潮水水汹涌澎澎湃，最最大潮差差可达88.9米米，形成成天下奇奇观“钱钱塘江潮潮”。杭杭州西部部、中部部和南部部属浙西西中低山山丘陵，东东北部属属浙北平平原,江江河纵横横，湖泊泊密布，物物产丰富富。杭州州素有鱼鱼米之乡乡、丝绸绸之府、 “人间间天堂”之之美誉。华坤观点点：作为世界界旅游城城市的杭杭州，其其城市性性质为整整个城市市的经济济发展带带来了很很大的推推动和支支持作用用。每年年大量的的旅游流流动人口口和外来来务工人人员给对对杭州市市房地产产市场发发展提供供了强有有力的经经济基础础和旺盛盛的消费费需求。同同时，城城市的对对外辐射射功能也也增加了了杭州房房产市场场的

8、需求求范围。1、交通通条件：铁路:杭州有城城站和东东站两个个火车站站，沪杭杭线、浙浙赣线、宣宣杭线、萧萧甬线是是杭州连连结祖国国天南海海北的铁铁路主干干线。旅旅客从杭杭州城站站或杭州州东站坐坐上火车车，可以以直达北北京和广广州等全全国200多个省省、市、自自治区，并并可换乘乘列车到到达全国国任何一一个有铁铁路通行行的地方方。目前前，杭州州每天有有1166趟旅客客列车进进出，每每天有数数万名旅旅客光临临。公路：形成杭沪沪、杭甬甬、杭宁宁、杭金金衢高速速公路和和1044、3220国道道，以及及省道和和绕城公公路“七七环一射射”高等等级公路路网架路路。杭州州东南西西北四大大客运汽汽车站一一改普通通车

9、型为为主的经经营线路路，推出出了以豪豪华车为为主、发发往省内内外的一一八条快快客线路路和100多条旅旅游线路路。航空：我国东部部地区大大型现代代化航空空港杭州萧萧山机场场20004年航航空旅客客发送量量3一五五.5万万人次。水运：杭州京杭杭大运河河贯通连连接杭州州至北京京的内陆陆河道，为为主要的的水路运运输线路路。华坤观点点：便捷的交交通条件件使杭州州与国内内外各个个城市的的连接日日益密切切，为城城市发展展和行业业发展带带来有力力的经济济支撑。2、行政政区划：杭州市区区下辖88个区：上城区区、下城城区、拱拱墅区、江江干区、西西湖区、滨滨江(高高新)区区、萧山山区和余余杭区；杭州市市下辖55个县

10、(市),即富阳阳市、临临安市、建建德市、桐桐庐县和和淳安县县。全地地区总面面积达1165996平方方公里。华坤观点点：大杭州概概念的深深入人心心，有效效的拉近近了杭州州周边区区域到杭杭州市区区的心里里距离。对对杭州周周边地区区的房产产行业发发展起到到了很大大的带动动作用。拿拿杭州三三墩板块块为例，整整个板块块的房价价从最初初9000元/平平方米上上升到了了目前的的超过770000元/平平方米，并并且成为为杭州购购房者追追捧的板板块。3、人 口：杭州市220044年末全全市户籍籍人口6651.68万万人，其其中市区区户籍人人口4001.559万人人；全市市人口密密度为每每平方千千米3993人,其

11、中市市区人口口密度为为每平方方千米一一三099人。220044年，全全市户籍籍人口出出生率为为9.226，死死亡率为为5.227，自自然增长长率为33.999。华坤观点点：大量外来来人口的的进入，不不但为杭杭州的经经济发展展注入了了活力，而而且为杭杭州房地地产市场场的高速速发展提提供了基基础。二、杭州州经济发发展状况况1、GDDP及增增长情况况(数据来来源:统统计局)(数据来来源:统统计局)(数据来来源:统统计局)全市GDDP连续续5年保保持高速速增长，国国内生产产总值GGDP指指标20005年全市市实现生生产总值值29一一八.66亿元，比比上年增增长122.5%，经济济总量实实现了新新的突破

12、破。虽然然在宏观观调控的的影响下下20005年GGDP增增长速度度有所放放缓，但但增长率率仍旧在在12.5%的的高位。从从图表中中可以看看出宏观观调控对对第2产产业影响响相对较较大，对对第一、三三产业基基本没有有影响，第第三产业业还略有有增长。同同时第三三产业在在GDPP总额中中所占比比例逐年年增加。GDP增增长率房地产业业发展状状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展展大于8%高速发展展根据库兹涅茨各国的经济增长衰退增长平稳增长高速增长4000-8000US$8000-20000US$800-4000US$20055年杭州州市人均均GDPP为4444877元，增增幅达112.55%，而而

13、近年来来的增幅幅均保持持在100%以上上，房地地产还处处于快速速发展阶阶段。世世界发展展银行的的研究显显示，当当人均GGDP在在8000-40000美美元之间间时，房房地产市市场将处处于高速速增长的的状态；当人均均GDPP在40000-80000美元元之间，房房地产市市场将保保持平稳稳增长的的状态；当人均均GDPP为80000-200000美美元之间间，房地地产市场场将出现现衰退增增长的现现象。华坤观点点：国内生产产总值的的稳固增增长，说说明整个个城市的的经济发发展情况况良好。为为项目的的开发奠奠定了良良好的经经济基础础。同时时，在GGDP保保持年均均10%以上增增长速度度时，房房地产会会进入

14、到到高速增增长期。而而杭州第第三产业业的发达达增强了了整个杭杭州的适适合居住住性。目前杭州州的人均均GDPP在40000-80000美元元之间，房房地产市市场不仅仅显现出出平稳增增长的趋趋势，且且需求特特征已开开始向以以质量为为主过渡渡，其置置业特征征以改善善需求为为主，在在需求大大面积的的同时对对产品品品质也有有较高要要求。2、社会会消费品品零售总总额(数据来来源:统统计局)社会消费费品零售售总额从从20001年的的4588.822万元一一直上升升到20005年年的9775.443万元元。其增增幅以220044年较快快。华坤观点点：社会消费费品零售售总额的的不断发发展说明明消费者者的消费费能

15、力在在不断增增强。在在消费者者消费能能力不断断增强的的条件下下，可对对其进行行住房消消费的引引导，有有利于房房地产市市场的发发展。3、居民民可支配配收入(数据来来源:统统计局)杭州市社社会消费费品零售售总额每每年也在在大副增增长，220055年社会会消费品品零售总总额达到到9755.433亿元，市市区人均均消费性性支出220055在一三三4388元，说说明杭州州商业环环境良好好，消费费活跃。市市区人均均年可支支配在1166001元，从从20002年开开始每年年保持110个点点增长幅幅度，说说明杭州州市居民民消费能能力和可可持续性性的发展展。华坤观点点：居民收入入具有稳稳步增长长的趋势势，结合合

16、消费能能力的提提升能对对未来房房产市场场的持续续发展提提供有效效的经济济支撑。4、人口口情况2005520044200332002220011年末总人人口(万万人)660.45651.68642.78636.81629.14人口出生生率8.7229.2668.0448.3888.333自然增长长率3.3333.9992.3112.7222.922(数据来来源:统统计局)华坤观点点：杭州市人人口在低低死亡率率的低增增长率状状况，说说明杭州州进入老老年社会会，在杭杭州老年年型房产产产品的的稀缺，在在此类项项目中有有较大的的市场前前景和利利润空间间。同时时，随着着家庭人人口的增增加房产产品刚性性需求

17、将将越来越越明显。三、行业业相关政政策影响响分析u 杭州市国国土局规规定在办办理用地地审批手手续后一一年以上上仍未动动工开发发的土地地将予以以没收土土地的处处罚。此举在很很大程度度上打击击开发商商囤积土土地的行行为。同同时，也也会出现现在未来来2年时时间内有有大量土土地会在在市场上上套现，市市场供应应量增加加，加大大市场的的竞争程程度。u 20044年初，央央行出台台贷款款风险管管理指引引(征求意意见稿)。各各大商业业银行普普遍将个个人按揭揭贷款首首付比例例从最低低20%上调至至30%。从而而限制了了开发商商和购房房者的贷贷款行为为。u 20044.4.28，国国务院出出台将房房地产投投资项目

18、目资金比比例由220%提提高到335%以以上的通通知，中中小型开开发商面面临资金金问题。贷款比例例的提升升对杭州州房产市市场中的的软性需需求产生生一定影影响，进进行房产产投资的的消费者者需要承承担的成成本上升升，压抑抑投资性性需求。而而房产项项目准备备金比例例的提升升也导致致房产开开发市场场重新洗洗牌，市市场存在在趋向正正规的发发展要求求。u 5月299日，浙江江省建设设厅出台台“禁止期期房转让让，规范范转按揭揭行为”等五大大举措，遏遏止炒房房行为。杭州楼市市中的投投资需求求继续受受到打压压。u 8月311日，根据据71号令令规定，不不再以协协议方式式出让土土地。由于杭州州于19999年年就开

19、始始采取土土地挂牌牌投标挂挂牌出让让的形式式，所以以这条政政策对杭杭州土地地商场的的影响不不是特别别大，但但也彻底底规范了了杭州土土地市场场的操作作方式。u 10月229日，央行行加息。个个人住房房公积金金贷款55年以上上的利率率由4.05%上调到到4.223%，上上调0.一八个个百分点点，自营营性个人人住房贷贷款5年以上上的利率率由5.04%上调到到5.331%，上上调了00.277个百分分点。加息给市市场带来来的影响响主要是是心理上上的。由由于幅度度不大，对对于市场场上的刚刚性需求求影响不不大，而而由于市市场的“羊群效效应”及媒体体渲染等等因素的的作用使使投资需需求的量量开始减减少，市市场

20、中的的真实需需求开始始清晰起起来。u 12月116日，杭州州网上透透明售房房系统启启动，打打击开发发商“惜售”行为。该系统的的推出没没有在根根本上遏遏止开发发商“惜售”行为，开开发商开开始寻求求新的销销控手段段，如不不断接受受预定来来哄抬市市场状况况等。但但可以看看出市场场的发展展正在逐逐步正规规，房地地产行业业的竞争争也会不不断加剧剧。u 20055年3月17日，中国国人民银银行调整整商业银银行自营营性个人人住房贷贷款政策策。重点打击击投资需需求；但但对刚性性需求也也产生一一定影响响，使得得该类客客群的价价格敏感感度提高高，长远远来看，将将促使房房价趋于于稳定。可可以预计计，在未未来杭州州楼

21、市中中，目标标客群会会以刚性性需求为为主，投投资比例例趋向平平稳。u 20055年4月月30日日，由建建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部门共同推出的关于做好稳定住房价格工作的意见出台，主要内容为： 一、强化化规划调调控，改改善住房房供应结结构 二、加大大土地供供应调控控力度，严严格土地地管理 三、调整整住房转转让环节节营业税税政策，严严格税收收征管 四、加强强房地产产信贷管管理，防防范金融融风险 五、明确确享受优优惠政策策普通住住房标准准，合理理引导住住房建设设与消费费 六、加强强经济适适用住房房建设，完完善廉租租住房制制度 七、切实实整顿和和规范市市场秩

22、序序，严肃肃查处违违法违规规销售行行为 八、加强强市场监监测，完完善市场场信息披披露制度度u 该意见见的主主旨在于于平抑快快速上涨涨的房屋屋价格，调调整房产产市场的的结构性性矛盾，同同时规范范开发公公司的开开发行为为。u 20055年100月177日，浙江省省政府办办公厅转转发省国国土资源源厅关关于加快快建设用用地供应应速度意意见的通通知，首首次明确确提出闲闲置土地地的回收收细则：三个不不同时间间段提出出退地申申请将退退还不同同比例的的出让金金：受让让人在合合同约定定的动工工建设日日期前不不少于一一五天内内向出让让人提出出退地申申请的，出出让人应应退还全全部土地地出让金金；自合合同约定定的动工

23、工建设日日期起满满1年，受受让人在在届满前前不少于于30天天前提出出申请，出出让人要要按合同同约定收收取相应应违约金金后，退退还受让让人余下下部分的的土地出出让金；自合同同约定的的动工建建设日期期起超过过1年但但未满22年，受受让人在在届满前前60天天前提出出退地的的，出让让人可按按合同约约定收取取土地闲闲置费及及违约金金后，退退还受让让人余下下部分的的土地出出让金。重点打击击资金短短缺开发发商，提提高土地地利用率率，缩短短土地开开发时间间。从长长远老看看，这一一政策对对房地产产开发商商的资金金提高门门槛，房房地产行行业的入入门要求求越来越越高，现现有的地地产开发发商由于于资金问问题会有有一次

24、大大的洗牌牌过程，地地产开发发业也逐逐步走上上优胜劣劣汰的轨轨道。u 20066年011月099日，杭杭州：三三类土地地违规项项目不得得开工：凡征地地手续不不齐全、不不完备的的项目，不不能开工工；没有有与农民民就征地地补偿进进行民主主协商、达达成协议议的项目目，不能能开工；征地补补偿款没没有足额额兑现到到农民手手里、各各种补偿偿不到位位的项目目，不能能开工。规范土地地开发市市场，从从一级市市场的规规范整治治，我们们可以看看到未来来整个房房地产行行业的规规范化趋趋势u 20066年011月1日日起，对房屋屋地下室室、地下下停车场场等地下下建筑征征收房产产税。重点打击击投资需需求；但但对刚性性需求

25、也也产生一一定影响响，使得得该类客客群的价价格敏感感度提高高，长远远来看，将将促使房房价趋于于稳定。可可以预计计，在未未来杭州州楼市中中，目标标客群会会以刚性性需求为为主，投投资比例例趋向平平稳。u 20066年1月月10日日，促促进杭州州市房地地产业平平稳发展展的金融融支持意意见和建建议传传达出来来。政府府建议银银行，将将普通住住宅个人人贷款按按揭成数数提高到到八成，对对购置二二、三套套自用的的普通住住宅，采采取同等等政策。政府的建建议在得得到部分分开发商商和银行行那里的的实施；这一政政策对普普通购房房者来讲讲是一项项可以提提高住房房面积的的利好政政策，对对于有按按揭能力力但还不不够首付付的

26、年轻轻购房者者也有促促动作用用。但这这一建议议实施面面不广，受受惠购房房群体面面仍然太太小。u 20066年022月一五五日，国土资资源部发发布220066年国土土资源管管理工作作要点。要点指出：今年，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。政府在改改善房产产供应结结构的又又一举措措，继去去年规范范普通商商品房和和非普通通商品房房的界定定后，再再一次规规范房产产供应结结构，明明确限制制别墅类类用的供供应，这这一举措措直接导导致未来来几年别别墅类产产品的稀稀缺，有有可能会会造成

27、别别墅产品品短期内内价格上上涨的趋趋势。u 20066年033月300日，外地地人在杭杭购房入入户试点点办法正正式通过过，办办法确确定了“购购房入户户”的先先行试点点区域：为钱江江新城区区域及杭杭州经济济开发区区、滨江江区区域域。钱江江新城区区块所辖辖范围是是：东至至钱塘江江北岸，南南至钱江江四桥东东侧(中中河高架架接口)，西至至秋涛路路，北至至钱江二二桥西侧侧(艮山山西路)；扩大大区块东东至和睦睦港，南南临钱塘塘江，西西至钱江江二桥，北北至规划划钱江路路。杭州州经济开开发区规规划范围围和滨江江区规划划范围均均为试点点区域。杭州市政政府对钱钱江新城城、下沙沙和滨江江的政策策支持使使这三个个地块

28、的的需求量量有所增增加，但但这一政政策仅对对杭州周周边地区区未落户户杭州的的购房者者有一定定的刺激激作用，而而杭州本本地居民民没有太太大影响响。u 20066年5月月国务院院发布“国六条条”1、重点点发展中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房、经经济适用用住房和和廉租住住房。2、严格格执行住住房开发发、销售售有关政政策，完完善住房房转让环环节税收收政策。3、合理理控制城城市房屋屋拆迁规规模和进进度，减减缓被动动性住房房需求过过快增长长。4、加强强房地产产开发建建设全过过程监管管，制止止擅自变变更项目目、违规规交易、囤囤积房源源和哄抬抬房价行行为。5、加快快城镇廉廉租住房房制度建建设，规规范发

29、展展经济适适用住房房，积极极发展住住房二级级市场和和租赁市市场，有有步骤地地解决低低收入家家庭的住住房困难难。6、完善善房地产产统计和和信息披披露制度度，坚持持正确的的舆论导导向。此政策针针对房地地产新开开项目限限比重、限限面积、限限价格，在在今后各各地新开开工的住住宅建设设项目中中，地方方建设部部门将对对住房面面积、销销售价格格事先做做出明确确限制性性规定，不不符合这这个规定定的，将将不能开开工。同同时中小小户型、中中低价位位的住房房建设项项目占全全部住房房建设项项目的比比重也做做出明确确规定，超超出比重重的高档档住房项项目将会会被限制制开工建建设。华坤观点点：l 从目前市市场情况况来看，“

30、七部委”关于稳定房价意见的出台后，杭州房产市场的交易情况明显出现一个新的拐点。和同年5月1日之前相比较，交易量呈下降势头。其主要原因是由于购房者心理因素造成的。在经历了一段时间政策打压的市场下，众多消费者抱定“房价下跌”的观点，持币观望气氛浓厚。2005年5月房交会的取消成为“七部委”关于稳定房价意见的出台对杭州楼市最为直观的影响。l 在经历了了一段时时间的政政策消化化期后，杭杭州地方方政府开开始出台台一些保保护性的的政策措措施，如如：购房房入户政政策等。从从中可以以看到，前前一段时时间宏观观政策对对杭州市市场带来来一定的的影响，而而政府通通过一定定的手段段正在对对市场进进行稳定定和保护护。l

31、 杭州市政政府对房房地产市市场的关关注程度度可以从从近期颁颁布的一一系列政政策和建建议中看看到。杭杭州政府府在稳定定房价上上做出大大量工作作，对杭杭州房地地产市场场来讲，杭杭州政府府的支持持是非常常利好的的发展环环境。l 国六条的的发布对对于房产产市场的的高档楼楼盘，特特别是未未取得预预售、开开工证的的项目将将有重大大影响。同同时重申申停止别别墅类房房产用地地和低密密度住宅宅的供应应可能会会造成供供应的减减少，导导致价格格上涨的的可能性性。第二章、西西湖区土土地供应应地块编号号用地性质质出让面积积（m22）容积率成交日期期竞得单位位成交总价价（万元元）楼面地价价(元/平平方米)20033(8)

32、住宅(设设配套公公建)8016652.620033.6.10杭州平海海投资有有限公司司55000026388.799 20033(199)住宅(设设置配套套公建)478991220033.9.26浙江新南南北投资资置业集集团有限限公司21711122666.711 20033(511)住宅(设设配套公公建)103一一八91.720033.122.233温州名都都房地产产开发有有限公司司47366427000.100 20033西湖区区出让住住宅地块块简（来自国国土资源源局）20044西湖区区出让住住宅地块块简介地块编号号用地性质质出让面积积（m22）容积率成交日期期竞得单位位成交总价价（万元元

33、）楼面地价价(元/平平方米)杭政储出出2000429号号住宅用地地（设配配套公建建）783558 MM21.8820044.6.一五杭州佳苑苑房地产产开发有有限公司司359112.557725466.199杭政储出出2000430号号住宅用地地（设配配套公建建）728447 MM21.8820044.5.19杭州三盛盛房地产产有限公公司37800028822.755（来自国国土资源源局）20055西湖区区出让住住宅地块块简介地块编号号用地性质质出让面积积（m22）容积率成交日期期竞得单位位成交总价价（万元元）楼面地价价(元/平方米米)杭政储出出200053号住宅用地地（设配配套共建建）1434

34、412.4420055.3.2杭州佳苑苑房地产产开发有有限公司司14000040677.600 杭政储出出20005111号住宅用地地（设配配套共建建）3446652.2220055.3.30华立房地地产开发发有限公公司380888.99950233.000 杭政储出出2000525号号住宅用地地（设配配套共建建）340331.6620055.4.29浙江恒升升投资2839952144.200 杭政储出出2000533号号住宅用地地（设配配套共建建）5605552.0020055.7.一八坤和建设设集团有有限公司司28655822566.000 200429号佳苑29号地块 200319号兰韵

35、天城 200430号三墩颐景园 200351号西雅城 200533号亲亲家园4期杭政储出200525号杭政储出200511号（来自国国土资源源局）第三章、板板块周边边配套情情况和市市政规划划情况一、三墩墩片区整整体规划划20022年版杭杭州三墩墩地区控控制性详详细规划划三墩地区区规划用用地范围围，东至至三墩镇镇界，南南至虾龙龙圩河、浙浙江大学学基础部部、余杭杭塘河，西西至绕城城公路绿绿化带、西西湖科技技经济园园，北至至宣杭铁铁路。总总用地面面积10086.22万万平方米米。该区域通通过用地地结构的的调整，路路网系统统的完善善，环境境状况的的整治，合合理引导导三墩地地区由农农村型区区域向城城市型

36、区区域转变变，逐步步将其建建设成交交通便捷捷、设施施完善、环环境优美美的具有有商贸娱娱乐、文文体旅游游、医卫卫教育、工工业仓储储等多种种产业及及服务设设施，生生活居住住配套完完善的综综合性职职能区。三墩地区区用地现现状图华坤观点点：从近几年年来看，杭杭州三墩墩板块给给广大市市民的感感觉是一一个及具具发展潜潜力的区区块，在在众多郊郊区板块块中生活活配套最最为齐全全，是众众多购房房者追捧捧的区域域之一。谐谐杭州示示范区核核心区块块的发展展建设，杭杭州自然然资源的的逐渐稀稀缺，紫紫金港校校区的有有力支持持和西溪溪湿地的的强力依依托，该该区域未未来的发发展前景景非常乐乐观。1）、用用地规划划本次规划划

37、范围内内规划城城市建设设用地面面积9881.444万平平方米，水水域及其其他用地地面积1104.78万万平方米米。规划划区域以以吉鸿路路紫金港港路为界界划分为为东、西西两大功功能区块块，东部部是三墩墩地区的的公共中中心和生生活居住住区；西西部是工工业、仓仓储及村村镇住宅宅区。华坤观点点：从规划图图上看，未未来该片片区的住住宅用地地供应量量会比较较大，因因此未来来的片区区竞争会会出现一一个新的的高峰。同同时，该该片区设设有一个个公共中中心，包包括行政政中心、商商业服务务中心、文文化娱乐乐中心、医医疗中心心、交通通中心、休休闲中心心，会给给片区的的居住氛氛围带来来很好的的保障作作用。2)、规规划结

38、构构该区块的的规划结结构设置置为：1、 规划区域域以吉鸿鸿路紫金港港路为界界划分为为东、西西两大功功能区块块：东部生活活区：位位于吉鸿鸿路以东东，为三三墩地区区的公共共中心和和生活居居住区。配配置综合合性医院院、行政政中心、商商贸中心心、文化化中心、教教育设施施、交通通设施、休休闲广场场和绿地地、开敞敞空间等等用地西部工业业、仓储储、村镇镇住宅综综合区：位于吉吉鸿路以以西，为为西湖工工业园区区的配套套产业区区，主要要布置高高新科技技，无污污染的一一类工业业用地，设设置仓储储用地。用用地北部部设置村村镇住宅宅用地。1个地区区公共中中心，22个居住住区，22个独立立住宅小小区，11个工业业区和一一

39、个仓储储区。三墩地区区区域关关系图3)、道道路交通通规划道路路分四级级设置，即即快速路路、主干干路、次次干路及及支路，在在原有规规划路网网的基础础上加以以延伸、调调整、加加密、完完善，形形成较完完善的路路网格局局。道路路骨架为为“井”字形，由由南北走走向的古古墩路、吉吉鸿路、东东西走向向的留祥祥路、环环镇北路路组成，在在各居住住片区由由依托主主干道的的支路形形成区域域交通网网络。规划沿育育苗路预预留远景景轻轨线线路，轻轻轨三墩墩车辆段段设在紫紫金港路路以西。古古墩路西西侧预留留远景轻轻轨线路路.区域内主主要道路路表级别道路名称称走向红线宽度度（米）长度（米米）起止快速路留祥路东西5031955

40、绕城公路路莫干山山路紫金港路路南北50930余杭塘河河宣杭铁铁路主干路环镇东路路南北4226355宣杭铁路路留祥路路环镇北路路东西42一五000吉鸿路规划区区界吉鸿路南北5027800留祥路宣杭铁铁路金渡北路路东西4014955吉鸿路环镇东东路古墩路南北4212655申花路留祥路路申花路东西361一五00光明路古墩路路华坤观点点：本片区交交通配套套较为成成熟，道道路网络络建设完完善，从从规划图图上可以以看到，该该片区还还规划轻轻轨交通通，为今今后消费费者的出出行带来来更大的的便利，是是该片区区一大利利好因素素。4)、绿绿化景观观系统绿地系统统按地区区中心公公园、居居住区小小区级绿绿地、住住宅组

41、团团绿地、滨滨水绿地地、防护护绿地、园园林生产产绿地、单单位（住住宅区）内内部绿地地种类型型设置。规划城市市绿地2266.91万万平方米米，其中中公园110.221万平平方米，滨滨水绿地地55.49万万平方米米，生产产防护绿绿地2000.996万平平方米。居住区及及小区绿绿地面积积一五.30万万平方米米，住宅宅组团要要求各自自配备4400平平方米以以上组团团绿地。五里塘河河及其绿绿带：五五里塘河河宽300米，两两侧绿带带各200米，水水域与绿绿带组成成东西向向的景观观生态轴轴线。中中间部分分设置五五里塘河河水乡风风情街。五五里塘河河与女儿儿桥港相相交处设设置地区区中心广广场和中中心公园园。华坤

42、观点点：片区环境境的不断断改善为为大量吸吸纳外来来人口居居住提供供了前提提。从规规划上看看，本片片区将是是未来杭杭州最适适合人居居住和居居住质量量最好的的生活生生态居住住区之一一。5)、产产业结构构目前三墩墩产业结结构以丝丝织、轻轻工业为为主的第第二产业业，以第第一、三三产业为为附。规划目标标三墩将将形成以以高新科科技及配配套工业业仓储为为主的第第二产业业为主，同同时共同同发展商商贸娱乐乐等第三三产业。华坤观点点：产业结构构的调整整从丝织织等工业业转向高高新科技技产业，将将对整个个区域的的整体形形象产生生积极的的作用，同同时对整整个居住住环境提提供一个个很好的的基础。总结 “20002年版版杭

43、州市市三墩地地区控制制性详细细规划”的规划划让蒋村村实现了了从“城郊乡乡镇”向“城市热热点居住住区”的全面面跨越。 本片区相相比周边边的闲林林板块、转转塘板块块等周边边板块具具有更好好的生活活气息，生生活、商商业、教教育、交交通配套套相对完完善。 规划中三三墩片区区将逐步步将其建建设成交交通便捷捷、设施施完善、环环境优美美的具有有商贸娱娱乐、文文体旅游游、医卫卫教育、工工业仓储储等多种种产业及及服务设设施，生生活居住住配套完完善的综综合性职职能区。西湖钱塘江大桥宗地商业核心区钱江新城城西文教区城西商业中心二、 周边居住住状况成熟发展中未来发展华坤观点点：从目前居居住现状状来看，三三墩区域域随着

44、亲亲亲家园园、颐景景园、蓝蓝韵天城城、都市市水乡等等楼盘的的建设，区区域居住住氛围得得到大幅幅度提升升。三、本区区域的配配套状况况宗地绕城高速古墩路莫干山路留祥路德胜快速通道及高架文一路a 交通配套套地铁2号线b生活活配套三墩街是是该区域域配套最最完善的的一条街街道，无无论在餐餐饮、娱娱乐还是是日常生生活方面面的配套套都非常常成熟，主主要有上上海华联联超市、浙浙江医院院三墩分分院、三三墩镇文文化中心心、三墩墩影剧院院、银酷酷专业歌歌厅、金金华人家家饭店、中中国电信信、中国国建设银银行、中中国工商商银、杭杭州联合合银行、中中国农业业银行。亲亲家园商业街新时代装饰市场宗地三墩镇镇府汽车北站浙大紫金

45、港校区三墩公交中心站杭师院三墩附中华坤观点点：从交通配配套上看看，目标标片区周周边的交交通配套套情况基基本良好好，同时时原三墩墩镇公交交线路繁繁多对本本片区的的居民出出行带来来极大的的便利。美美中不足足的是本本地块距距离铁线线非常今今。从生活配配套上看看，目标标片区周周边的生生活配套套相对比比较完善善。(详详情见附附件1：详细配配套)第四章 三墩板板块总体体供需分分析一、房地地产二级级市场分分析1、房地地产开发发投资20055年完成成房地产产开发投投资4007.996亿元元，比上上年增加加79.42亿亿元，增增长244.200%。房房地产投投资始终终成为固固定资产产投资的的重要组组成部分分，其占占全社会会固定资资产投资资的比重重不断上上升，达达到了229.442%，比比上年的的27.26%上升了了2.116个百百分点。220055年各类类商品房房施工面面积4一一八4.65万万平方米米，比上上年