某大厦物业管理系统文件eosj.docx

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1、北京盛福福大厦物业管理理系统文文件北京仲量量联行物物业管理理服务有有限公司司规条编号号规条目录录物业系统统文件-0011物业部人员架构物业系统统文件-0022物业业部人员员岗位职职责物业系统统文件-0033基础础文件1用户户手册2装修修手册3应急急工作程序序物业系统统文件-0044工作作程序（一）前台管理制制度（二）物业业部工作作程序1收楼楼撤租2租务务管理3二次次装修4车位5钥匙6储藏藏室7通讯8投诉9巡视视10保险11出入入证物业系统统文件-0055标准表格格及文件件物业系统统文件-0066通知一、 物业部人人员架构构文员部门经理理 部门副经经理 物物业主任任 物业主主任 物业主主任 (负

2、负责二装装入住住收楼楼) (租务) (通讯) 物业业助理 物物业助理理 (高区区) (低低区) 前台台: 大大堂前台台 管管理处前前台二、 物业部人人员岗位位职责物业经理理岗位职职责直接上级级：管业业部总经经理直接下级级：管业业部副经经理联系部门门：各部部门岗位职责责：1 在总经理理的领导导下，全全面负责责管业部部的工作作。2 制定管业业部员工工的岗位位职责、内内部管理理制度和和工作程程序。制制订员工工培训计计划，定定期开展展员工业业务培训训。3 监督、检检查、指指导本部部门员工工工作，定定期进行行考核、评评估，参参加求职职人员的的面试，挑挑选合适适的人选选，向人人力资源源部门推推荐合适适的人

3、选选作为人人才资源源储备。4 根据本部部门的工工作内容容，拟定定下一年年度营运运计划、成成本预算算，人员员分配。5 每月定期期与供应应商（工工服制作作、洗衣衣公司、保保洁公司司、外围围绿化及及花卉公公司、工工程监理理公司）召召开工作作例会，分分析及总总结工作作中出现现的问题题，监督督及督促促供应商商的各项项工作，及及时增补补、更新新装修修指南的的内容。6 根据租户户的装修修申请，召召开部门门、租户户、工程程部及监监理公司司的施工工装修会会议，阐阐明装修修施工的的各项规规范，就就装修图图纸提出出具体的的意见并并督促装装修公司司及时更更改。7 处理租户户投诉，定定期将租租户的意意见和建建议反馈馈至

4、各职职能部门门并加以以工作改改进，及及时上报报总经理理。8 定期走访访租户并并征询租租户的意意见和建建议，加加强与业业主、租租户的沟沟通，妥妥善的解解释管理理处各项项政策，保保持良好好的租务务关系。9 每周定期期参与管管理处例例会，及及时将工工作动态态向上级级汇报并并知会各各部门，以以利于总总结工作作并协调调沟通。10 与相关政政府部门门保持顺顺畅的沟沟通渠道道、良好好的协作作关系，以以利于树树立良好好的企业业形象。11 与市场部部及时沟沟通，了了解新签签约租户户及潜在在租户的的情况，了了解大厦厦的租赁赁情况，积积极配合合市场部部的工作作。12 根据租户户的要求求，及时时作出反反馈和书书面回函

5、函，并及及时准确确的变更更租户档档案资料料，及时时将最新新的租户户资料送送达财务务部，便便于各项项费用的的收取。13 每月准时时审核应应收帐单单、催收收帐单，保保证各项项帐单能能够准确确及时的的送达到到租户手手中。14 详细掌握握租户的的财务付付款情况况，并根根据欠费费情况及及时与租租户沟通通，敦促促租户尽尽快解决决拖欠款款问题。15 每月定期期参与管管理处与与发展商商的工作作例会，总总结每月月工作情情况并上上报发展展商。物业副经经理岗位位职责直接上级级：物业业经理直接下级级：物业业主任联系部门门：各部部门岗位职责责：在物业经经理的领领导下具具体实施施本部门门工作计计划，为为客户提提供高质质量

6、的服服务。工工作内容具体如如下：1 全面了解解并掌握握本大厦厦租户的的单元号号、名称称、面积积、公司司性质、人人员情况况及有关关客户提提出的特特殊要求求等。2 与市场部部及时沟沟通，了了解新签签约租户户的情况况；根据据租约合合同更改改租户资资料。3 与新签约约租户及及时联系系，确定定收楼日日期；安安排收楼楼前的相相关事宜宜：与财财务部确确认新租租户的交交费情况况。4 定期巡视视并监督督租户的的装修情情况，制制止违反反大厦规规定的一一切行为为。5 跟进租户户二次装装修的验验收情况况，确认认其迁入入大厦的的日期。6 定期拜访访客户，认认真听取取客户的的意见与与建议，及及时有效效的解决决客户提提出的

7、问问题。7 与保安部部、工程程部、财财务部及及时沟通通，熟悉悉物业、清清洁、工工程、保保安、消消防、财财务各方方面的情情况。落落实租户户迁入、迁迁出的有有关手续续；对发发现的问问题，及及时与相相关部门门协调解解决；如如属权限限以外无无法解决决的问题题，应及及时上报报。8 核对每月月发出的的客户帐帐单及催催帐单，了了解客户户的交费费情况，做做好催费费工作。9 处理日常常的客户户回函，检检查本部部门的存存档工作作及业户户资料的的更新工工作。10 负责大厦厦的保险险事宜：对大厦厦内出现现的事故故应填写写书面的的出险报报告，与与保险公公司相关关负责人人及时沟沟通，提提供赔付付所需的的相关资资料；对对涉

8、及到到客户的的人身及财产受受损的情情况，应应向客户户及时反反馈保险险公司的的处理意意见及向向客户做做合理解解释；督督促保险险公司的的赔付工工作并知知会财务务部。11 监督前台台人员工工作的完完成情况况，跟进进大厦班班车的运运行状况况。及时时反馈12 客户的意意见，为为客户提提供高质质量的服服务。13 监督、检检查、指指导物业业主任的的工作，每每月向物物业经理理提交本本部门的的月报。14 根据工作作所需，与与相关政政府部门门保持密密切联系系，以确确保大厦厦能及时时了解并并执行政政府部门门颁布的的各项法法规政策策。15 跟注并监监督供应应商合同同的情况况，定期期召开供供应商会会议进行行工作沟沟通，

9、对对合同的的续约向向部门经经理提供供建议。16 针对租户户租约执执行过程程中产生生的问题题，积极极与各部部门知会会协调解解决。17 认真完成成部门安安排的各各项工作作，主动动将工作作结果及及时上报报。18 认真完成成每月工工作报告告及年度度报告。物业主任任岗位职职责（保保洁）直接上级级：管业业部副经经理直接下级级：管业业助理联系部门门：各部部门岗位职责责：1 每天按时时巡视各各楼层，检检查各区区域设施施是否完完好。对对租、售售单元及及公共区区域定期期检查，发发现问题题及时解解决，保保证空置置单元处处于良好好的出租租状态。2 与工程部部维修人人员配合合，维护护好各楼楼层的公公共设施施。3 在巡视

10、期期间如遇遇有起火火隐患、制制造噪音音、破坏坏公物等等情况和和行为，采采取措施施并及时时通知有有关部门门进行处处理，配配合保安安和消防防部门维维护各楼楼层的安安全。4 监督检查查各楼层层公共区区域的清清洁状况况，遇有有严重影影响清洁洁卫生的的情况，立立即与清清洁部门门联系并并汇报上上级。5 发现公共共区域通通道有堵堵塞物，应应立即采采取措施施或通知知有关人人员予以以清除。6 要求保洁洁公司定定期上交交工作计计划给部部门。负负责管理理处与保保洁公司司之间的的桥梁，监监督、协协调与保保洁有关关的事宜宜。7 保证大厦厦内公共共区域的的标识清清洁、完完整有效效。8 负责与花花卉公司司联系，保保证室内内

11、外的绿绿化情况况，按时时更换、按按时浇水水等事务务。9 负责部门门内部的的办公用用品的管管理及每每月上报报采购计计划。10 认真做好好每月工工作报告告。11 监督供应应商及承承包商合合同执行行情况，定定期进行行沟通及及时跟进进。物业主任任岗位职职责（租租务）直接上级级：管业业部副经经理直接下级级：管业业助理联系部门门：各部部门岗位职责责：1 负责对待待租、售售单元和和所管辖辖公共区区域的定定期巡视视，检查查工作，确确保所管管辖区域域的一切切正常。2 监督前台台人员工工作的完完成情况况，跟进进大厦班班车的运运行状况况。及时时反馈客客户的意意见，为为客户提提供高质质量的服服务。3 核对每月月发出的

12、的客户帐帐单及催催帐单，了了解客户户的交费费情况，做做好催费费工作。4 全面了解解并掌握握本大厦厦租户的的单元号号、名称称、面积积、公司司性质、人人员情况况及有关关客户提提出的特特殊要求求等。5 与市场部部及时沟沟通，了了解新签签约租户户的情况况；根据据租约合合同更改改租户资资料。6 做好交接接班工作作，认真真填写管管业部日日志，完完成工作作月报。7 负责接听听租户提提出的各各类问题题及日常常投诉，其其中包括括维修服服务。准准确的掌掌握大厦厦各方面面的情况况，同时时熟悉关关于管理理、清洁洁、工程程、保安安、消防防、财务务登等各各方面的的基本状状况，在在最短的的时间内内帮助租租户解决决问题，与与

13、租户建建立良好好的关系系。8 遵守公司司各项规规章制度度。9 努力学习习物业管管理知识识，积极极参加公公司组织织的各项项培训，逐逐步提高高业务水水平。物业主任任岗位职职责（二二装）直接上级级：管业业部副经经理直接下级级：管业业助理联系部门门：各部部门岗位职责责：1 负责接听听租户提提出的各各类问题题及日常常投诉，其其中包括括维修服服务。准准确的掌掌握大厦厦各方面面的情况况，同时时熟悉关关于管理理、清洁洁、工程程、保安安、消防防、财务务登等各各方面的的基本状状况，在在最短的的时间内内帮助租租户解决决问题，与与租户建建立良好好的关系系。2 负责对楼楼宇内部部、外围围及地下下停车场场的巡视视，发现现

14、问题及及时处理理或知会会相关部部门予以以解决。3 对楼宇的的设施使使用状况况进行经经常性检检查，负负责与工工程、保保卫、清清洁等部部门及其其他相关关设备设设施之指指定维护护承包商商联系，以以保障各各项设施施的正常常工作运运营。4 与租户进进行入住住及退租租之单元元收楼工工作，准准确并完完成相关关文件，确确保大厦厦设备完完好。5 会同工程程部与租租户和二二次装修修商进行行装修前前会议；进一步步解答客客户提出出的相关关问题，提提出大厦厦对装修修施工的的具体要要求及手手续6 办理租户户二次装装修审批批手续、建建立施工工资料档档案、收收取相关关费用、装装修押金金、对施施工现场场巡视管管理、安安排竣工工

15、验收、办办理押金金退回手手续。7 配合监理理公司对对装修施施工单位位进行有有效的监监督管理理。8 统计停车车位占用用信息，负负责停车车卡的发发放及回回收。9 储藏室租租用信息息管理及及钥匙的的发放与与回收。10 楼宇钥匙匙系统管管理，根根据租户户要求联联系制作作商增配配单元门门钥匙。11 协助保卫卫部、工工程部进进行节假假日安全全检查工工作。12 认真完成成工作月月报。物业助理理岗位职职责直接上级级：物业业主任联系部门门：各部部门岗位职责责：1 负责新租租户公司司指示牌牌的申请请及安装装工作，确确保各楼楼层及大大堂公司司指示牌牌的清晰晰完好,如遇租租户名称称变更，应应积极与与供应商商联系，以以

16、尽快满满足租户户的要求求。2 负责协调调租户、工工程部之之间的工工作安排排，完成成楼宇单单元内各各种设备备、设施施的清洗洗更换工工作。3 负责对租租、售单单元及公公共区域域的定期期巡视、检检查公共共设施是是否完好好。在发发现问题题后及时时填写工工程维修修单，并并与工程程维修人人员配和和进行维维修，跟跟进维修修结果，确确保大厦厦系统的的正常运运行。4 负责联系系、安排排相关部部门及时时解决租租户的各各类投诉诉问题。对对租户区区域内设设备设施施的维修修进行定定期的复复查，并并认真听听取租户户的意见见，及时时处理并并向相关关领导汇汇报。5 遇突发事事件，及及时到达达事故现现场，并并立即联联系相关关部

17、门进进行处理理，完成成事故现现场报告告及在224小时时内将保保险通知知书传至至保险公公司。6 负责与115层BBASFF的设备备设施维维修保养养的签收收工作，并并于月底底对所需需费用进进行结算算。7 每年定期期对大厦厦内部的的空气净净化机滤滤芯进行行更换，及及时与厂厂家联系系、租户户联系，确确保净化化器正常常使用。8 协助前台台做好大大厦班车车的检票票工作。9 认真的完完成每月月、每周周的工作作报告。10 认真履行行完成上上级分配配的各项项工作。11 努力学习习物业管管理知识识，积极极参加公公司组织织的各项项培训，逐逐步提高高业务水水平。物业助理理岗位职职责直接上级级：物业业主任联系部门门：各

18、部部门岗位职责责：1 负责对楼楼宇内部部、外围围及地下下停车场场的巡视视，发现现问题及及时处理理或知会会相关部部门予以以解决。2 对楼宇的的设施使使用状况况进行经经常性检检查，负负责与工工程、保保卫、清清洁等部部门及其其他相关关设备设设施之指指定维护护承包商商联系，以以保障各各项设施施的正常常工作运运营。3 与租户进进行入住住及退租租之单元元收楼工工作，准准确并完完成相关关文件，确确保大厦厦设备完完好。4 办理租户户二次装装修审批批手续、建建立施工工资料档档案、收收取相关关费用、对对施工现现场巡视视管理、安安排竣工工验收。5 统计停车车位占用用信息，负负责停车车卡的发发放及回回收。6 储藏室租

19、租用信息息管理及及钥匙的的发放与与回收。7 楼宇钥匙匙系统管管理，根根据租户户要求联联系制作作商增配配单元门门钥匙。8 协助前台台做好大大厦班车车的检票票工作。9 协助保卫卫部、工工程部进进行节假假日安全全检查工工作。10 认真听取取客户的的意见和和建议，妥妥善处理理投诉。11 做好交接接班工作作，认真真填写值值班日志志，完完成工作作月报。12 遵守公司司各项规规章制度度。13 努力学习习物业管管理知识识，积极极参加公公司组织织的各项项培训，逐逐步提高高业务水水平。物业助理理岗位职职责（通通讯）直接上级级：物业业主任联系部门门：各部部门岗位职责责：负责大厦厦内所有有单元通通讯、公公共事业业费方

20、面面的事宜宜，具体体如下：1 热情为业业户服务务，耐心心、细致致的对业业户说明明大厦通通讯系统统的具体体情况及及所能提提供的通通讯种类类，并向向业户提提供良好好的建议议。2 接到业户户通讯业业务申请请函后，知知会大厦厦发展商商并及时时回复业业户或制制作协议议，联系系工程部部核实楼楼层资源源。若属属大厦所所能提供供通讯范范围内的的业务，及及时与工工程部联联系安排排安装及及开通。若若超出大大厦所能能提供的的通讯范范围，与与北京电电信公司司联系协协助办理理。3 跟进每个个单元通通信工程程的施工工及结果果，并做做好每每月变更更记录、工工作日志志。4 每月按时时前往西西单电信信营业厅厅领取市市话单，为为

21、所有业业户计算算当月市市话费、长长话费，完完成每每月电话话费一览览表、每每月变更更记录，并并提供财财务部收收取相关关费用。5 每月根据据工程部部的电表表读数记记录完成成电费费一览表表，提提供给财财务部收收取费用用。6 每月按时时分配所所有业户户的电话话明细单单，包括括：市话话粗单、长长话粗单单、长话话细单，并并于155日与帐帐单一同同发送。7 接到业户户报通讯讯故障时时，及时时联系工工程部检检查线路路，确保保大厦内内部线路路正常运运作。协协助北京京电信公公司工作作人员进进行远端端数据检检测，定定期安排排工作人人员进行行大厦现现场检测测。8 每日检查查机房话话务台终终端设备备及数据据传输正正常情

22、况况。9 努力学习习物业管管理知识识及通讯讯专业知知识，逐逐步提高高服务水水准。文员岗位位职责直接上级级：物业业主任联系部门门：各部部门岗位职责责：1 负责大厦厦管理处处员工的的工服洗洗涤工作作，对洗洗涤公司司和大厦厦员工的的意见及及时进行行反馈。2 负责大厦厦管理处处员工更更衣柜的的分配和和管理。3 负责大厦厦员工工工服定制制、更新新及统计计工作。4 根据需要要购置大大厦管理理处日常常办公用用品。5 根据工作作需要设设计编制制工作表表格。6 每月根据据各部门门的办公公需要及及时购置置办公用用品并发发放到各各个部门门，月末末按供应应商帐单单认真核核对结帐帐。7 负责大厦厦管理处处固定资资产的统

23、统计工作作，分部部门、分分类别认认真登记记固定定资产明明细表并并统一编编号贴签签。8 认真做好好员工的的考勤统统计工作作，按月月报送考考勤表。9 努力完成成上级安安排的其其他相关关工作。一、 资料统计计及更新新1 更新业户户联系表表、业户户紧急联联系表。包包括：日日常办公公时间联联系人，公公司电话话，公司司传真；非办公公时间，公公司联系系人，电电话号码码。需要要及时转转发的相相关部门门。2 部门日常常常用表表格复印印补充，包包括：紧紧急联系系表，请请假单，换换班单，出出门条，加加班单等等。二、 档案管理理1 部门所有有下发文文的传阅阅及归档档。2 每月向总总物业经经理提交交的管业业部月报报的归

24、档档。3 催帐单、帐帐单签收收单的归归档。三、 其它1 管理部门门的收文文和发文文，并做做收发文文登记。租租户的申申请函复复印后送送至相关关人员手手中。2 内发帐单单、信件件的信封封的更新新和打印印，负责责外寄帐帐单、信信件的投投递。3 负责汇总总部门所所有人员员的工作作月报交交物业总总经理查查阅。4 发送会议议通知，记记录会议议内容。传传达部门门经理的的通知。5 接听电话话，如遇遇客户投投诉及时时报工程程部或工工程助理理为租户户维修；认真听听取客户户的意见见和建议议妥善处处理。6 认真做好好每日工工作，努努力提高高服务意意识及物物业管理理知识。7 认真履行行完成上上级领导导分配的的任务，执执

25、行合理理的工作作安排。前台岗位位职责直接上级级：物业业主任联系部门门：各部部门岗位职责责：1 负责大堂堂日常问问询、接接待工作作，积极极主动为为客人服服务，随随时注意意大厦内内客户的的入驻情情况。2 整理各公公司订阅阅的报刊刊，并发发送签收收。3 负责客户户及来访访客人的的临时寄寄存物品品的保管管，并作作好登记记工作。4 定期整理理前台档档案及各各种工作作表格。（包包括制作作、打印印新表格格）5 负责班车车售票工工作及班班车运行行的跟进进工作，并并认真作作好记录录。6 协助本部部门做好好以下工工作：aa.定期期整理并并发送帐帐单，做做好签收收记录。b.及时时发送本本部门给给各公司司的各类类c.

26、做好好与大厦厦内各公公司的其其他联系系工作。7 协助财务务部发送送发票及及相关工工作文件件，并做做好签收收记录。8 协助保安安部做好好如下工工作： a.配配合保安安人员做做好大堂堂管理工工作。b.关于于车辆停停放工作作，配合合保安人人员做好好与客户户的沟通通关系。9 协助保结结人员工工作，随随时检查查大堂的的清洁情情况。（尤尤其在雨雨雪天气气）10 协助邮局局做好周周六、日日的邮件件存放工工作。11 定期检查查大堂内内的各项项设施设设备，如如有损坏坏，及时时报修。12 做好前台台早晚班班的交接接工作，以以及与其其他各部部门的交交接工作作。四、 基础文件件1、 用户手册册（见HHanddbooo

27、k2标标准版）2、 装修手册册（见ffit-outt guuidee）3、 应急工作作程序（见见安全全应急手手册，应应急方案案）四、工作作程序1、 前台管理理制度（见见前台台工作指指南，HHP程序序和政策策）2、 物业部管管理制度度/工作作程序 收楼、撤撤租（见见文件夹夹）三、 租务工作作流程一 租务资料料的制作作或更新新根据业户户与大厦厦发展商商签署的的某单元元租赁赁协议/售房房合同/房屋屋使用备备忘录或或其他涉涉及业户户租用或或使用盛盛福大厦厦某单元元期间相相关费用用的变更更事项，制制作或更更新租务务资料。包包括1 客户单元元费用收收缴明细细附件件1文件名称称：Reentaal-*F存档路

28、径径：Opperaatioon2/C:/BSFFT/TTenaancyy/Foorm2 大厦租务务情况统统计一览览表附件件2文件名称称：Teenannt RRecoord-upddateed存档路径径：Opperaatioon2/C:/BSFFT/TTenaancyy/Foorm3 办公区域域管理费费一览表表附件件3文件名称称：Maanaggemeent Feee-Offficce-220033存档路径径：Opperaatioon2/C:/BSFFT/TTenaancyy/Foorm4 停车位管管理费一一览表附件件4文件名称称：Maanaggemeent Feee-Caarpaark-2000

29、3存档路径径：Opperaatioon2/C:/BSFFT/TTenaancyy/Foorm1 客户单元元费用收收缴明细细Renntall-*Fz 对应标准准表格各各项，录录入相应应数据及及名称，注注意计费费期间内内由于免免/减租租、起始始/终止止日期引引起的相相关费用用的变化化；z 在备注栏栏内注明明需要特特别注意意及在租租赁期间间内发生生的变更更事项，如如公司名名称的变变更、租租金的调调整、承承租面积积的变更更、服务务设施（例例如停车车位、储储藏室、管管井穿线线、卫星星机座占占地、超超时空调调等）的的启用及及终止等等；z 此表在计计费期间间内不录录入人民民币收费费金额，如如电讯线线路服务务

30、费、占占用管井井空间使使用费等等；z 由巴斯夫夫公司分分租的116层租租户，其其计费期期间内不不录入帐帐项金额额；z 此表以楼楼层为单单位（即即1个文文件），每每个客户户单元为为1张工工作簿，已已终止租租约搬离离大厦的的客户帐帐务资料料工作簿簿须继续续保留不不予删除除，以备备查；z 此此表是财财务部出出具租赁赁押金、租租金及公公共事业业费帐单单的依据据，必须须保证正正确性，录录入全部部内容后后交物业业经理审审核签字字，确认认无误后后转交财财务部2 大厦租务务情况统统计一览览表Tennantt Reecorrd-uupdaateddz 根据客客户单元元费用收收缴明细细对应标标准表格格各项，录录入

31、相应应数据及及名称；z 除录入与与客户单单元费用用收缴明明细备注栏栏中的内内容外，还还应视具具体情况况录入下下列内容容，诸如如：a 是否为业业主b 卫星天线线架设情情况c 配电间管管井穿线线情况d IT机房房24小小时空调调使用情情况e 办公室超超时空调调使用情情况f 停车位使使用情况况g 空气清新新机发放放及回收收情况h 有关费用用冲减、分分摊、抵抵扣情况况i 租赁/使使用期间间内其他他的变更更情况z 已终止租租约搬离离大厦的的客户租租务资料料须继续续保留不不予删除除并用灰灰色字体体显示，以以备查；z 每月下旬旬总办向向发展商商提交物物业管理理工作报报告前前，向总总物业经经理秘书书提交此此表

32、（电电子版）3 办公区域域管理费费一览表表Mannageemennt FFee-Offficee-20003z 对应标准准表格各各项，录录入相应应数据及及名称，注注意计费费期间内内由于免免/减租租、起始始/终止止日期或或租赁赁协议或或房屋屋使用备备忘录有有关的特特殊约定定，引起起的发展展商和租租户支付付相关费费用的变变化a 免租期内内由发展展商支付付管理费费（USS$3.50/m2/moonthh）b 租赁期间间外由发发展商按按空置单单元标准准支付管管理费（US$2.50/m2/month）z 每月155日发帐帐单后，经经物业经经理审阅阅无误打打印一式式三份交交财务部部，并由由制表人人逐页签签

33、字；z 此表计费费期间以以月度为为单位，每每月为11张工作作簿并以以该月月月份命名名。向财财务部提提交后即即可以前前月为基基础制作作下月新新工作簿簿，当月月发生的的计费变变化在新新工作簿簿中体现现，并用用底纹颜颜色加以以注明，同同时在备备注栏中中加以说说明4 停车位管管理费一一览表Mannageemennt FFee-Carrparrk-220033z 对对应标准准表格各各项，录录入相应应数据及及名称，注注意计费费期间内内由于免免/减租租、起始始/终止止日期或或租赁赁协议或或停车车位使用用协议有有关的特特殊约定定，引起起的发展展商和租租户支付付相关费费用的变变化a 免费停车车位由发发展商支支付

34、管理理费（UUS$444/uunitt/moonthh）b 使用停车车位期间间外由发发展商按按空置车车位标准准支付管管理费（US$44/unit/month）z 每月155日发帐帐单后，经经物业经经理审阅阅无误打打印一式式三份交交财务部部，并由由制表人人逐页签签字；z 此表计费费期间以以月度为为单位，每每月为11张工作作簿并以以该月月月份命名名。向财财务部提提交后即即可以前前月为基基础制作作下月新新工作簿簿，当月月发生的的计费变变化在新新工作簿簿中体现现，并用用底纹颜颜色加以以注明，同同时在备备注栏中中加以说说明二 客户退租租程序一 管业部自自收到业业户租赁赁协议终终止通知知 附件77 后后，

35、准备备收楼文文件（一一式二份份，包括括Preemisses Takkeovver Lettterr, Apppenndixx I, Apppenndixx III, DDefeect Repportt）。注：上述述文件已已在李晨晨所讲租户撤撤租收楼楼程序中作为为附件，在在此不再再累述二 管业部与与财务部部核对业业户各项项费用支支付或欠欠缴情况况，核实实确认是是否有欠欠费以安安排追缴缴或退还还押金等等工作。三 管业部根根据租租约终止止协议附件8有关规定，指派人员与租户商洽涉及撤租的一系列问题。诸如：a. 租金、管管理费、公公共事业业费及其其他有关关费用的的缴付或或以押金金作抵偿偿抵扣的的款项支支

36、付形式式；b. 撤租拆除除恢复工工程安排排；c. 撤租收楼楼安排；d. 搬迁新址址联系方方式的确确认；有关上述述事宜合合理安排排的确认认需由客客户以书书面形式式函告管管理处，再再行跟进进安排相相关工作作。四 与租户确确定收楼楼日期及及时间后后，由总总物业经经理签署署撤租租收楼通通知书通通知各部部门。工工程部需需指定收收楼当天天核查各各类仪表表人员；保安部部需指定定收楼当当天核查查消防设设施人员员。五 收楼当日日，管业业部组织织工程部部、保安安部对收收楼单元元进行拍拍照并同同租户对对该单元元进行大大厦设备备设施清清点、消消防系统统设施检检查、空空调系统统设备检检查、电电气系统统设备检检查、供供排

37、水系系统（如如有）检检查、单单元门钥钥匙交接接、停车车卡交接接、电表表及水表表（如有有）瓦斯斯表（如如有）读读数抄读读记录、相相关文件件之转呈呈等。若租户不不能将其其所持有有全部大大厦单元元区域门门钥匙（包包括大厦厦免费提提供之标标准配制制钥匙33把及租租户增配配之全部部钥匙）交交还，大大厦将重重新订购购新的锁锁匙系统统进行更更换以保保证大厦厦及新租租户权益益，避免免可能出出现不安安全隐患患发生，并并依据大大厦与租租户所协协商的结结果，扣扣除或赔赔付相应应费用。若租户不不能将停停车卡归归还，则则每张卡卡需作扣扣除或赔赔付处理理。六 在相关收收楼文件件由租户户盖章确确认返还还管理处处后，根根据管

38、理理处在Defect Report所提出的意见，打印撤租恢复缺损设施（如有）报价书交于总物业经理审批签字并转交租户，知会租户或其委托之负责撤租恢复的装修商进行恢复，或经协商确认扣除相关费用后，由我处指定承包商进行恢复施工。七 由管业部部组织发发展商以以及工程程部、保保安部对对撤租恢恢复工程程进行验验收，由由管业部部、保安安部、工工程部在在撤租租拆除恢恢复工程程验收审审核表上上填写检检查意见见，对不不合格项项目督促促承包商商进行整整改并安安排复检检。八 有关租赁赁押金退退还须在在如下事事项全部部完成后后再予以以办理：a. 客户已将将租金、管管理费、公公共事业业费、违违约赔偿偿金（如如有）、设设备

39、设施施缺损赔赔付款（如如有）及及其他有有关费用用全部结结清；b. 撤租拆除除恢复工工程验收收合格并并直至大大厦发展展商/业业主满意意；c. 履行并完完成房房屋租赁赁协议或或租赁赁终止协协议的的有关规规定。九 确认上述述事项完完成后，知知会财务务部退还还租赁（或或公共事事业费）押押金。十 将相关收收楼文件件交总经经理秘书书处存档档。十一 将涉及该该客户所所有往来来文（函函）件、装装修图纸纸、技术术资料及及其他档档案资料料整理成成套由文文员存档档。三 如何核查查帐单每月155日发放放帐单前前，参照照以下资资料表格格核查帐帐单：z 对照帐帐龄（分分析）表表（由由财务部部制表）核核对前期期费用，即即该

40、表的的美元及及人民币币合计金金额；z 对照TTenaant Reccordd-uppdatted及及Reentaal-*F（如如需要）核核对租金金、管理理费、停停车位费费、停车车位管理理费、储储藏室租租金及除除公共事事业费外外其他特特殊收费费项目；z 对照公公共事业业费一览览表核核对电话话费（本本市、长长途）、通通讯线路路服务费费、电费费、空调调（超时时、244小时机机房）费费；z 对照用用电收费费明细表表（参参考电表表倍率依依据）核核对电表表读值、电电费如发现帐帐单中任任何帐项项金额、数数据或计计费期间间与相关关核查资资料不符符，应与与财务人人员核实实情况，问问明原因因出处，以以保证客客户收

41、到到正确的的帐单。四 如何核查查催帐单单及制作作提醒函函（催款款信）附件99-1111 发放形式式：z 每月5日日对欠缴缴当月租租金及相相关费用用的租户户发放第第一次提提醒函（First Reminder），只出信不附帐单z 每月200日对尚尚未支付付上述费费用的租租户发放放第二次次提醒函函（Seeconnd RRemiindeer），只只出信不不附帐单单z 每月255日对仍仍未支付付上述费费用的租租户发放放第三次次提醒函函（Fiinall Reeminnderr），并并附上明明细帐单单2 发放特例例：（只只限于第第一次提提醒函）A不发发放提醒醒函的单单元z 因租户经经营性质质或特殊殊约定的的

42、单元：1800、11170z 具有业主主身份的的单元：7&112F、115F、116011、22210、222800B5000、5580、66F、220500单元每每3个月月付款一一次，在在三个月月的有效效期内，只只发放第第一次提醒醒函。3 提醒函的的制作z 根据财务务部出具具的大厦厦租户当当月欠缴缴明细，在在公司司名录表表 附件112 （文文件名称称：Coompaany Namme LListt）标准准表格中中录入租租户欠缴缴美元及及人民币币合计金金额，如如属于第第三次提提醒函的的还应录录入欠费费期间；z 此表格是是在制作作提醒函函进行邮件合合并所要套套用的数数据表格格，必须须保证数数字金额

43、额、公司司名称、收收件人及及欠费期期间等录录入内容容的准确确无误；z 在提醒函函标准版版本上，依依发放日日期更新新发信日日期，另另存为当当月新文文件后，进进行邮件合合并；z 核查无误误后，打打印信函函交物业业经理审审阅；z 物业经理理审阅无无误后，交交总物业业经理签签字z 文员准备备签收表表，打印印信封；前台人人员按日日期派发发，跟进进签收工工作；z 根据租户户交费情情况，协协助物业业经理做做好与客客户洽商商催费工工作；视视情况并并经总物物业经理理核准后后，于每每月300日配合合相关部部门采取取相应措措施五 各类通告告的拟定定z 大厦管理理处所发发通告主主要有以以下几种种类型： 附附件133-n 节假日（如：新年、春春节、五一劳动节节、十一国庆节节、中秋秋节）n 例行检修修（如：BA系系统测试试、消防防系统测测试、电电梯检修修等）n 电力检修修（如：临时性性停电、供供电设备备检修等等）n 临时维修修（如：大厦内内通道、停停车场、出出入门进进行刷漆漆或维保保等）n 空调系统统（如：夏