房地产投资项目精细化管理指导手册(DOC34页)cdzw.docx

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1、房地产投投资项目精细细化管理理指导手手册中铁四局局集团有有限公司司目 录录第一章总总则3第二章分分类和预预算管理理3第三章准准入区域域和土地地储备44第四章项项目追踪踪和甄选选5第五章项项目评审审和决策策5第六章统统计及信信息管理理6第七章项项目融资资和评价价7第八章风风险防范范8第九章品品牌管理理和人才才队伍建建设9第十章附附则11附件1：房地产产开发项项目可行行性研究究报告格格式指引引12附件2 房地地产统计计报表227中铁四局局房地产产投资项项目精细细化管理理指导手手册第一章总总则第一条 为促促进中铁铁四局集集团有限限公司（以以下简称称局）房房地产业业务持续续健康发发展，根根据中中铁四局

2、局集团有有限公司司项目投投资管理理办法，结结合局房房地产业业务实际际，制订订本细则则。第二条 本细细则所称称的房地地产开发发指房地地产公司司在境内内依法取取得国有有土地使使用权的的土地上上进行房房屋及配配套设施施建设并并以出售售或出租租为目的的的经营营行为，包包括房地地产公司司利用自自有土地地进行房房地产开开发及以以股权形形式获取取的房地地产项目目。第三条 投资资发展部部是局房房地产板板块管理理的主责责部门，负负责全公公司房地地产板块块的综合合管理，对对房地产产公司房房地产开开发业务务进行指指导和服服务;对对已开发发项目进进行指导导、监管管、中期期评估及及终结预预评估。第四条 本细细则适用用于

3、局及及房地产产公司所所属（控控股）的的房地产产企业。第二章分分类和预预算管理理第五条 局对对从事房房地产业业务的房房地产公公司实行行年度预预算管理理，房地地产公司司应按全全面预算算管理要要求向投投资发展展部上报报下年度度的房地地产业务务预算。第六条 局对对房地产产总体发发展目标标进行分分解，于于每年11月底前前下达当当年房地地产公司司房地产产生产经经营指导导性计划划，主要要指标为为营业收收入、销销售额、回回款额等等，并将将此计划划作为对对房地产产公司年年度考核核的重要要内容之之一。第七条 房地地产公司司须在年年度房地地产投资资预算额额度内向向局提出出项目开开发申请请，特殊殊情况需需追加预预算时

4、，应应事先申申请并履履行相关关审批手手续。第三章准准入区域域和土地地储备第八条 按照照局房地地产战略略发展要要求，做做强企业业、做精精行业、整整合资源源、优势势互补、树树立品牌牌的原则则，根据据房地产产公司现现有（含含已完）项项目的区区域分布布、投资资总量、市市场反映映情况以以及房地地产公司司的资源源优势情情况划分分市场准准入区域域。按照照股份公公司文件件规定，我我局属于于房地产产开发AA类企业业，只能能在安徽徽、上海海、浙江江、江苏苏、江西西等区域域内经营营开发。第九条 不得得单独跨跨区域开开展房地地产业务务，局房房地产开开发若跨跨区域开开发应与与中铁置置业合作作，合作作开发可可以不分分区域

5、、不不分开发发形式。第十条 房地地产公司司应根据据宏观政政策与市市场情况况及时调调整房地地产开发发策略，积积极拓宽宽项目获获取渠道道，由单单一的市市场“招招拍挂”获获取土地地向资源源营销、项项目营销销、品牌牌营销和和政策营营销转变变，提高高获取优优势项目目的能力力，规避避单一营营销渠道道带来的的市场风风险，增增强局房房地产业业务的市市场竞争争力,提提升盈利利空间。第十一条条 房房地产公公司应结结合实际际，积极极探索能能够充分分发挥自自身优势势的房地地产开发发商业模模式，将将局的综综合优势势转化为为房地产产业务的的市场竞竞争优势势。第四章项项目追踪踪和甄选选第十二条条 局局建立房房地产项项目信息

6、息预报制制度，房房地产公公司应按按照年度度预算、区区域准入入和合作作开发等等原则，认认真抓好好新项目目的追踪踪工作，对对房地产产项目信信息进行行整理、筛筛选，确确定重点点追踪项项目，于于每月220日前向向投资发发展部上上报项目目追踪信信息。第十三条条 房房地产公公司应结结合自身身实际，建建立健全全项目筛筛选的规规章制度度和管理理流程，构构建科学学完善的的项目筛筛选评价价体系，抓抓好项目目的初选选和立项项工作。第十四条条 房房地产公公司应加加强对重重点项目目的追踪踪，对拟拟开发项项目进行行全面考考察，建建立科学学的项目目立项评评审机制制，由房房地产公公司对拟拟开发项项目进行行立项，并并按房房地产

7、开开发项目目可行性性研究报报告格式式指引（参参见附件件1）的的要求，编编制房房地产开开发项目目可行性性研究报报告。第十五条条 房房地产公公司房地地产开发发项目可可行性评评价主要要指标：销售收收入净利利润率不不低于110%，全全投资税税后财务务内部收收益率不不低于112%，自自有资金金税后财财务内部部收益率率不低于于16%。第五章项项目评审审和决策策第十六条条房地产产公司应应建立健健全房地地产项目目评估决决策体系系，规范范房地产产项目决决策审批批流程。房房地产公公司在其其内部决决策通过过后报局局按照投投资项目目决策流流程逐级级申报。第十七条条 开开发过程程中如涉涉及重大大资产交交易、股股权交易易

8、等重大大事项的的应进行行尽职调调查、资资产评估估、挂牌牌交易，并并按国资资委、局局相关规规定办理理。第十八条条 投投资发展展部负责责组织有有关人员员对房地地产公司司上报的的房地产产项目预预可行性性研究报报告进行行评审，评评审的内内容根据据项目的的不同有有所侧重重，涉及及的主要要内容如如下：国国家产业业政策、国国家和地地方法律律法规、市市场环境境及市场场定位、经经济评价价、资金金解决方方案、运运作模式式及条款款、风险险控制等等方面。如如项目涉涉及重大大运作难难点和风风险因素素，投资资发展部部将组织织人员进进行实地地调研和和考察。第十九条条 根根据项目目的具体体情况及及复杂程程度，项项目评审审采取

9、局局内部专专家和相相关部门门联合评评审、委委托外部部专业机机构或专专家评审审等形式式。第二十条条 项项目通过过评审后后，投资资发展部部根据评评审意见见修订后后形成房房地产项项目可行行性研究究报告，向向局总经经理办公公会提交交项目议议案，局局总经理理办公会会在决策策权限范范围内进进行审批批，超出出决策权权限范围围的，按按程序提提交局董董事会审审批。超超出局决决策范围围的，按按决策流流程由局局向股份份公司申申请审批批。第二十一一条 经经决策审审批通过过的项目目，房地地产公司司应严格格按照决决议内容容执行，具具体实施施与决议议内容发发生以下下情形时时：用地地面积偏偏差超过过10%、容积积率偏差差超过

10、110%、收收购项目目股权比比例发生生变动、购购地价格格超出决决策授权权价，房房地产公公司应按按程序重重新上报报局决策策。第六章统统计及信信息管理理第二十二二条局对已已开发房房地产项项目实行行统计快快报制度度，房地地产公司司应按房房地产统统计报表表(见见附件22)的要要求，于于每月225日前前向局投投资部上上报房地地产开发发项目月月报表，每每季度后后15日日内上报报房地产产开发项项目季报报表及企企业季报报表。第二十三三条 为为确保统统计数据据的准确确性和及及时性，房房地产公公司应指指定专业业素质高高、责任任心强的的人员负负责房地地产报表表统计工工作，并并保持人人员的稳稳定。第二十四四条 经经局

11、决策策的项目目，房地地产公司司应严格格按照决决议内容容执行，积积极跟踪踪、大力力推进，并并在项目目审议通通过后每每季度后后10日内向向投资发发展部反反馈项目目推进情情况，其其中涉及及签定股股权转让让协议、土土地（项项目）“招招拍挂”取取得、项项目因故故中止等等重大事事件，房房地产公公司应在在发生之之日起33个工作作日内向向局投资发发展部上上报书面面报告。第二十五五条 房房地产公公司取得得开发项项目后，应应于签署署土地地成交确确认书、土土地出让让合同、股股权收购购协议后后3个工工作日内内将项目目的基本本信息及及相关文文件电子子扫描版版报局投资发发展部备备案。第二十六六条 项项目实施施过程中中，房

12、地地产公司司应加强强与局投资发发展部的的联系，及及时反馈馈有关信信息，包包括但不不限于项项目开、竣竣工时间间、开盘盘情况、销销售情况况、市场场反应和和评价等等情况。第七章项项目融资资和评价价第二十七七条 房房地产公公司应加加快房地地产融资资体系建建设，积积极筹措措项目开开发的后后续资金金，构建建科学完完善的融融资体系系，充分分发挥资资金杠杆杆作用，减减轻局资金压压力。第二十八八条 在在执行局局批复的的房地产产开发年年度投资资预算过过程中，鼓鼓励房地地产公司司实施以以项目为为主体的的土地使使用权、在在建工程程抵押等等融资模模式，构构建以项项目开发发贷款为为主体，信信托、基基金、股股权合作作等其他

13、他多种融融资方式式补充的的融资体体系，充充分利用用社会资资金，为为局房地地产业务务发展提提供有力力的资金金支持。第二十九九条 局大力力推行房房地产物物资集中中采购，设设计、监监理、建建安工程程统一招招标，有有效提升升项目的的盈利空空间。为为调动开开发各方方积极性性，投资资发展部部在材料料采购和和建安工工程的招招标上积积极协调调，发挥挥各方区区域优势势；在同同等条件件下，参参与项目目开发的的房地产产公司享享有工程程施工优优先权。第三十条条 为为提高经经济效益益，监控控项目开开发实施施状况，投投资发展展部根据据投资完完成及销销售情况况对房地地产公司司的开发发项目开开展中期期评估和和终结预预评估。第

14、三十一一条 投资发发展部每每年年初初确定当当年需进进行中期期评估和和终结预预评估项项目，房房地产公公司应根根据中期期评估及及终结预预评估要要求及时时提供相相关资料料。第三十二二条投资发发展部配配合局审审计部做做好已完完房地产产项目的的后评价价工作，房房地产公公司应根根据后评评价工作作要求及及时提供供相关资资料。第三十三三条 为为便于局局掌握全全公司房房地产业业务经营营状况，投投资发展展部每半半年向局局报告全全局房地产产业务执执行情况况。第八章风风险防范范第三十四四条 为为防范经经营风险险，房地地产公司司应认真真研究国国家的房房地产政政策及相相关规定定，提高高市场分分析和预预判能力力，前瞻瞻性地

15、制制订企业业发展目目标和方方向，规规避市场场波动给给企业带带来的不不利影响响。第三十五五条 房房地产公公司应健健全管理理制度，规规范决策策流程，认认真做好好拟开发发项目的的前期论论证和可可行性研研究，构构建符合合企业科科学发展展要求的的风险防防范体系系，规避避经营管管理风险险。第三十六六条 房房地产公公司应认认真执行行国家法法律法规规和地方方有关要要求，建建立健全全内控制制度，完完善内控控体系，做做到依法法合规审审慎经营营，有效效规避法法律风险险，引导导企业开开展正常常的经营营管理活活动，切切实履行行国有企企业的社社会责任任。第三十七七条 为为切实规规避经营营风险和和法律风风险，严严禁任何何自

16、然人人、社会会团体、民民营企业业采取挂挂靠、特特许等形形式以中中国中铁铁名义运运作项目目，严禁禁房地产产公司将将在建项项目以各各种形式式进行转转包或“以以包代管管”，放放松对项项目的监监管。第九章品品牌管理理和人才才队伍建建设第三十八八条 房房地产公公司要牢牢固树立立品牌意意识，强强化品牌牌理念，房房地产开开发项目目涉及业业务要统统一使用用“中国国中铁四四局”品品牌，切切实提高高“中国国中铁四四局”品品牌的知知名度和和市场影影响力。第三十九九条 局制订订规范的的品牌执执行标准准，构建建完善的的品牌管管理体系系，为房房地产公公司使用用“中国国中铁四四局”品品牌提供供指导和和帮助。同同时，应应建立

17、品品牌危机机管理机机制，完完善应急急预案，加加强品牌牌建设。第四十条条 房房地产公公司应从从局房地地产板块块长远发发展和整整体战略略利益出出发，严严格执行行“中国国中铁四四局”品品牌体系系标准和和应用规规范，加加大“中中国中铁铁四局”品品牌宣贯贯力度，不不断提升升“中国国中铁四四局”品品牌内涵涵。第四十一一条 房房地产公公司应认认真做好好“中国国中铁四四局”品品牌的维维护工作作，坚决决杜绝有有损于品品牌形象象的事件件发生。一一旦发生生影响品品牌形象象的事件件，应在在第一时时间向投投资发展展部报告告，并妥妥善做好好善后工工作。第四十二二条 高高素质的的人才队队伍是房房地产业业务持续续健康发发展的

18、根根本保障障。房地地产公司司应加大大房地产产开发人人才队伍伍建设力力度，着着力打造造高素质质的房地地产开发发管理团团队，选选派政治治素质好好、党性性修养高高、业务务能力强强、工作作作风硬硬的管理理人员担担任项目目负责人人。第四十三三条 房房地产公公司应坚坚持“引引培结合合”的方方针，在在积极引引进高端端房地产产开发人人才的同同时，注注重采取取多种方方式加强强人才的的自主培培养，在在实践中中提高房房地产从从业人员员的素质质和能力力。第四十四四条 房房地产公公司应建建立完善善的薪酬酬体系，既既要大力力弘扬中中国中铁铁优秀的的企业文文化，从从精神上上提高人人才队伍伍的凝聚聚力和向向心力，又又要从物物

19、质上给给予必要要的保证证，实行行符合企企业实际际、兼顾顾房地产产行业特特征的薪薪酬体系系。同时时，应深深入研究究绩效考考核体系系，加强强对房地地产业务务的绩效效考核，做做到薪酬酬和绩效效挂钩，优优胜劣汰汰。第十章附附则第四十五五条 本细则则自发布布之日起起配合中中铁四局局集团有有限公司司项目投投资管理理办法执执行，由由局投资发发展部负负责解释释和修订订。附件1：房地产产开发项项目可行行性研究究报告格格式指引引房地产开开发项目目可行性性研究报报告总论一、项目目的来源源及决策策理由二、取得得方式和和条件三、开发发和合作作模式、公公司结构构和收益益分配方方案第一部分分 项项目基本本情况一、宗地地位置

20、及及四至说明宗地地所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置及四四至、与与相邻物物业的情情况，及及其他必必要的说说明。说说明与城城市标志志性区域域、建筑筑物和市市政设施施相对位位置关系系以及地地段的定定性描述述。要求图文文并茂：平面地地形图，标标记四至至范围，并并附四至至的现状状照片。二、地块块现状、地地貌、结结构、七七通一平平、大小小配套、周周边环境境影响1、地块块现状（1）说说明地势势平坦程程度，与与周边地地势比较较。（2）说说明地面面现状情情况。包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影

21、响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积。（3）地地面现有有居民情情况。包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响。（4）地地下情况况。包括括管线、地地下电缆缆、暗渠渠、地上上建筑物物原有桩桩基及地地下建筑筑/结构构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建。（5）土土地的完完整性。是是否有市市政代征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江江河湖泊泊等因素素分割土土地。（6）地地质情况况。包括括土地结结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。2、交通

22、通状况（1）地地上公共共交通、轨轨道交通通情况。（2）宗宗地出行行主要依依靠的交交通方式式。 （3）规规划发展展情况。近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨、道道路等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。3、现状状生活配配套及规规划情况况要求说明明现有生生活配套套设施情情况，包包括教育育、医疗疗、商业业、银行行、邮局局、文化化、体育育、公园园、娱乐乐设施；规划中中的应说说明规划划情况及及实施进进度。要求附图图：周边边道路和和设施、楼楼盘分布布图。 4、大市市政配套套道路现状状及规划划发展、供供水状况况、污水水、雨水水排放、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性供供电和临临时施工工用电

23、、燃燃气、供供热及生生活热水水。说明距宗宗地距离离、成本本、接入入的可能能性，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。5、项目目周边环环境（根根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写）治安情况况、空气气状况、噪噪声情况况、污染染情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等）、危危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）、周周边景观观、风水水情况。三、承诺诺交地状状况、条条件、时时间、用用地性质质、规划划指标编号用地面积积（平米）用地性质质（商住比比例）容积率建筑面积积（平米）限高（米米）第二部分分 项项目区域域市场分分析一、区域域经济环环境分析析应根据项项目所在在国

24、家或或地区的的特点，就就项目所所在区域域在经济济发展、市市政建设设、政策策扶持、房房地产市市场规划划及发展展等方面面对区域域房地产产市场发发展的影影响进行行分析，尤尤其对项项目开发发价值的的影响。二、区域域土地市市场供应应分析要求分析析至少近近二年以以上的土土地供应应数量、规规模、使使用性质质以及即即将上市市土地供供应。判判断项目目所在区区域现有有供应量量、未来来供应量量。并提提供相应应的分析析图表。成交时间间地址建设用地地（平米米）规划建面面（平米米）容积率土地性质质成交价格格（万元元）楼面地价价（元/平米）竞得人出让方式式三、项目目区域房房地产市市场分析析要求至少少近二年年以上房房地产年年

25、销售情情况、竣竣工面积积、市场场存量、去去化速度度、销售售价格变变化趋势势，并同同时预测测未来三三年项目目区域市市场的存存量、去去化速度度、销售售价格变变化情况况。并着着重按业业态分析析周边在在售竞争争楼盘情情况。并并提供相相应的分分析图表表。（当当年可细细化到月月或季度度）附图：主主要在售售竞争楼楼盘分布布图序号项目名称称位置开发商总建筑面面积容积率物业性质质物业形态态开盘时间间成交价主力户型型及面积积去化速度度已售面积积/套数数库存面积积/套数数车位价格格（周边可可比较楼楼盘售价价，2-3个项项目，精精简版也也要，完完整版可可加图片片）项目名称称建筑类别别位置物业类型型建筑规模模开发商绿化

26、率容积率最早开盘盘时间装修状况况最早开盘盘价主力户型型位置图总平面图图或鸟瞰图项目特色色年去化量量最新成交交（均）价价（标明明数据截截止的时时间）第三部分分 项项目整体体规划定定位分析析一、初步步规划设设计思路路说明产品品形态和和主题，产产品体现现的主题题思想（建建筑形式式），主主要设计计风格、设设计特点点。 二、项目目整体定定位1、形象象定位2、客户户定位1) 客客户细部部分析（核核心客户户、重要要客户、潜潜在客户户）2) 目目标客户户价值取取向分析析根据项目目总体户户型面积积区间和和拟定的的价格水水平，测测算拟定定目标客客户群体体要求的的支付能能力，同同时以数数据为支支撑，说说明目标标客户

27、群群体购买买力高于于要求购购买本项项目的支支付能力力。3、产品品定位1）项目目产品系系的选择择2）项目目的面积积配比3）产品品打造的的关键点点4、价格格定位1）采用用市场比比较法，确确定本项项目的目目前均价价评价因素素位置交通综合配套套远景规划划景观和社社区外部环境境户型建筑规划划发展商品品牌建筑质量量各项目得得分与项目的的距离关关系各项目权权重各项目均均价评价因素素的分值值（总分分1000）100项目1890.340000项目2910.35545000项目3850.25550000项目4750.140000本项目442552）设定定价格的的年均增增长率，得得到项目目开盘时时的均价价。产品类别

28、别建筑面积积占总可售售面积比比例装修标准准起价均价整盘均价价去化量（万/平平米）（元/平平米）（元/平平米）（元/平平米）（元/平平米）（万平/年）高层住宅宅商业三、规划划设计的的可行性性分析1、产品品定位与与上述规规划设计计思路的的适应性性在既定容容积率、净净用地面面积、住住宅面积积、配套套公建面面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念，主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。 2、容积积率变化化对产品品设计概概念、产产品类型型和特征征的影响响 3、土地地本身特特征对产产品设计计

29、的影响响和考虑虑如：地势势高低、地地形起伏伏、地块块的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。 4、周边边自然环环境和人人文环境境对产品品设计的的影响及及考虑如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风风水”因因素等对对产品规规划设计计和环境境保护的的影响及及解决方方法。 5、周边边市政工工程配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑如：道路路状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和

30、临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规划划设计的的影响及及解决方方法。 6、周边边生活配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑如：交通通状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积做出出判断。 7、市场场分析结结果对产产品设计计的影响响和考虑虑如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。 四、初步步设计后后的主要要经济技技术指标标提供项目目主要经经济

31、技术术指标，各各户型及及产品建建筑面积积、层数数等。本部分应应主要由由设计专专业配合合完成。五、项目目SWOOT分析析1、优势势（“SS”）和和劣势（“WW”）从微观角角度、内内部因素素分析，主主要从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合公公司一贯贯发展思思路等方方面论述述。2、机会会点（“OO”）与与威胁点点（“TT”）从宏观角角度、外外部环境境分析，主主要是从从市场机机会、提提高市场场占有率率、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述对项项目

32、的影影响。3、项目目劣势及及威胁的的规避可可用项目目SWOOT分析析图说明明。优 势劣 势机 会威 胁第四部分分 项项目开发发实施计计划一、开发发策略1、总体体开发策策略按业态说说明项目目开发次次序，原原则等2、总体体开发进进度安排排结合市场场情况，科科学合理理判断区区域市场场的年去去化量、去去化率和和项目的规规划等因因素来拟拟定分期期开发计计划。二、营销销策略结合市场场情况、开开发进度度和销售售价格，科科学合理理拟定销销售计划划。三、成本本控制策策略主要从设设计阶段段、招标标采购阶阶段、施施工阶段段、竣工工清算阶阶段等进进行过程程把控。四、项目目组织及及人员配配置说明可研研和实施施阶段人人员

33、配置置以及机机构设置置情况，是是否符合合要求及及人员缺缺口。第五部分分 项目目投资可可行性经经济分析析一、测算算条件说明项目目投资可可行性经经济分析析的编制制方法，假假设的前前提，采采用政策策、标准准公正、合合理、合合规。至至少包括括以下内内容：1、项目目获取条条件2、产品品定位、价价格定位位3、分期期开发、销销售、资资金运用用安排4、成本本（税负负）计量量、分摊摊5、使用用参数、标标准二、测算算结果用数字和和表格说说明各项项重要指指标的总总体情况况。1、地价价指标表表经济指标标数值预计土地地出让金金（万/亩）土地出让让金折合合楼面地地价（元元/m22）契税（万万元）印花税（万万元）预计土地地

34、总成交交地价款款（万元元，含契契税、印印花税等等）2、项目目主要经经济指标标项目总体体经济指指标指标值备注总投资额额（亿元元）包括所得得税开发成本本（亿元元）资本化利利息其中：土土地付现现成本（亿亿元）出让金、契契税、补补偿款总收入（亿亿元）可售面积积、平均均单价年去化量量（万）毛利率（%）预计土地地增值税税（亿元元）预计比例例利润总额额（亿元元）净利润（亿亿元）其他股东东分红（亿亿元）分配比例例归属母公公司净利利润（亿亿元）分配比例例销售净利利润率（%）自有资金金自有资金金年均静静态收益益率（%）自有资金金税后财财务内部部收益率率（%）开发贷款款（亿元元）年限、利利率全投资静静态投资资回收期

35、期（年）预计开发发年限全投资税税后财务务内部收收益率（%）3、用地地与规划划指标表表 4、项目目开发进进度表 5、7成成本收益益测算表表 6、土地地增值税税计算表表 7、全投投资现金金流量表表 8、自有有资金现现金流量量表三、资金金筹措及及安排1、项目目资金安安排（1）资资金投入入计划各期地价价、前期期费用、建建安费用用、基础础设施配配套费用用、开发发间接费费等比例例投入的的安排。 （2）资资金偿还还计划结合整个个公司资资金情况况，列示示项目资资金的需需求缺口口及融资资途径、财财务费用用及利息息估算 2、项目目融资方方案说明项目目的融资资主体（既既有/新新设）、融融资渠道道、融资资结构、融融资

36、总额额、利率率期限、担担保条件件、支付付偿还方方法。四、盈亏亏和敏感感分析1、盈亏亏平衡分分析盈亏平衡衡点原值占原值比比例销售价格格（元/）销售面积积（）地价（元元/）说明保本本售价、保保本销售售量及保保本地价价的计算算结果。2、敏感感性分析析测算土地地价格、售售价每上上升（下下降）一一定金额额或上升升（下降降）一定定百分比比时，毛毛利率、净净利润、销销售利润润率、全全投资内内部收益益率等主主要经济济指标的的变化情情况。分分析项目目对哪些些因素的的变化较较为敏感感，在项项目运作作过程中中，应重重视控制制哪些因因素。五、经济济可行性性结论说明项目目经济可可行性分分析是否否可行。第六部分分 其其它

37、风险险分析一、项目目或土地地使用权权获取风风险及应应对措施施1、项目目或土地地合规性性项目或用用地取得得的土地地合规性性和存在在的风险险及控制制，项目目或土地地所有权权归属、土土地使用用权归属属，土地地的他项项权力（如如抵押权权）、土土地的用用途、有有关项目目或用地地的政府府文件和和（写明明批号或或主要内内容、复复印件作作为附件件等）。2、项目目或土地地手续办办理项目或土土地办理理手续过过程可能能性和存存在的风风险及控控制，项项目是否否已经立立项、立立项主体体是否能能够变更更、立项项变更条条件和时时间、有有关立项项和规划划的政府府文件（写写明批号号或主要要内容、复复印件作作为附件件等）。3、项

38、目目或土地地价值评评估项目或用用地取得得的土地地的价值值评估是是否合理理和存在在的风险险及控制制，项目目或用地地有关价价值及评评估文件件（写明明批号或或主要内内容、复复印件作作为附件件等）。二、合作作风险及及应对措措施1、合作作模式风风险指项目股股东间合合作模式式及股权权、债权权出资比比例，资资金支付付到位，收益分配方式等风险2、合同同执行风风险指项目利利益相关关各方不不能或不不愿履行行合同承承诺事项项，或不不遵守职职业道德德，在合合作中违违法、违违规等带带来的风风险。三、项目目开发销销售风险险及应对对措施1、市场场竞争风风险整个房地地产行业业的基本本状况和和发展趋趋势对项项目开发发的影响响及

39、所带带来的风风险。2、资金金风险指项目资资金来源源的可靠靠性、充充足性、及及时性不不能保证证，利率率、汇率率变化导导致融资资成本升升高等风风险。3、经营营管理风风险在整个经经营管理理活动中中，由于于公司的的决策人人员和管管理人员员出现失失误而导导致公司司盈利水水平变化化，从而而产生投投资者预预期收益益下降的的风险。四、 政政策性风风险评估估1、政府府资源利利用的评评估（1）当当地政府府对外来来投资的的态度；（2）当当地政府府职能部部门的办办事作风风；（3）当当地政府府对该项项目的关关注程度度；（4）地地块周边边已有开开发商项项目成败败的政府府因素；（5）与与政府合合作关系系。2、政策策变更对对

40、项目开开发的影影响 （1）重重大的房房地产政政策变化化导致的的风险等等。（2）城城市规划划限制或或更改；（3）突突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。第七部分分 结论论、建议议一、结论论明确提出出项目开开发模式式、盈利利模式是是否合理理，法律律风险是是否可控控，综合合评价是是否可行行的结论论性意见见。二、建议议项目获取取、实施施过程中中应注意意的关键键点，以以及对可可能发生生的不利利因素的的预测与与防范措措施。第八部分分 竞竞拍和投投标取得得土地需需要增加加

41、和完善善的内容容一、地价价指标测测算测算可承承受的地地价的上上限。经济指标标AA+MA+2MM.A+nMM楼面地价价（元/）总地价（万万元）开发成本本（万元元）总投资（万万元）利润总额额（万元元）净利润（万万元）销售净利利润率自有资金金年投资资收益率率自有资金金内部收收益率全投资内内部收益益率注：A代代表起拍拍价或投投标底价价，若没没有底价价A代表表略低于于可能最最低中标标价；MM代表每每次举牌牌增加的的最小单单位价格格，或者者是设定定的敏感感性（或或重要性性）变化化值，例例如1000万元元，变化化值不宜宜过大。二、主要要竞争对对手及市市场价格格预期分分析1、主要要竞争对对手背景景，控股股股东

42、情情况、经经营规模模、市场场占有率率、资金金状况及及取得可可能性2、预判判项目区区域市场场同业态态销售价价格趋势势及价格格存在理理由三、制定定策略把握以微微弱优势势取得土土地使用用权的原原则。附 表表1：用地地与规划划指标表表2：开发发进度表表3：成本本收益测测算表4：土地地增值税税计算表表5：资金金来源与与运用表表6：全投投资现金金流量表表7：自有有资金现现金流量量表附 注注专业名词词、公式式解释附 件件投资合作作协议项目尽职职调查报报告其它需要要作为附附件的文文件附件2房房地产统统计报表表36抄送：机机关各部部门， 存档。 中铁四局局集团公公司办公公室 20114年111月221日印印发 打字、装装订：柴柴利亚 校校对：张张世松 共印印2份