房地产行销培训手册2ceqg.docx

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1、二、房地地产开发发经营公公司资质质标准近期建设设部在房房地产开开发企业业资质管管理规定定中规规定：“资质一一级企业业：（11）自有有流动资资金20000万万元以上上，注册册资金不不低于220000万元；（2）有有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于400人，其其中具有有中级以以上职称称的管理理人员不不得少于于20人人；（33）设有有高级工工程师职职称的总总工程师师、高级级会计师师职称的的总会计计师、经经济师以以上（含含经济师师）职称称的总经经济师，工工程技术术、经济济、统计计、财务务等业务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称；（4

2、4）具有有5年以以上从事事房地产产开发的的经历；（5）近近3年累累计竣工工30万万平方米米以上的的房屋建建筑面积积，或与与此相当当的房地地产开发发投资，连连续4年年建筑工工程质量量合格率率达1000%，优优良率达达20%以上。”“资质二二级企业业：（11）自有有流动资资金10000万万元以上上，注册册资金不不低于110000万元；（2有有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于200人，其其中具有有中级以以上职称称的管理理人员不不得少于于10人人；（33）工程程技术、经经济、统统计、财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称；（

3、44）具有有3年以以上从事事房地产产开发的的经历；（5）近近3年累累计竣工工15万万平方米米以上的的房屋建建筑面积积，或与与此相当当的房地地产开发发投资，连连续3年年建筑工工程质量量合格率率达1000%，优优良率达达10%以上。”“资质三三级企业业：（11）自有有流动资资金5000万元元以上，注注册资金金不低于于5000万元；（2）有有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于100人，其其中具有有中级以以上职称称的管理理人员不不得少于于5人；（3）工工程技术术、财务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称，其他他业务负负责人具具有相应应专

4、业助助理以上上职称，配配有初级级以上职职称的专专业统计计人员；（4）具具有2年年以上从从事房地地产开发发的经历历；（55）累计计竣工55万平方方米以上上的房屋屋建筑面面积，或或累计完完成与之之相当的的房地产产开发投投资，建建筑工程程质量合合格率达达1000%。”“资质四四级企业业：（11）自有有流动资资金2000万元元以上，注注册资金金不低于于2000万元；（2）有有职称的的建筑、土土木工程程、财务务管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于5人人；（33）工程程技术负负责人具具有相应应专业中中级以上上职称，财财务负责责人具有有相应专专业初级级以上职职称，配配有专业业统计人人

5、员。“资质五五级企业业：自有有流动资资金不低低于300万元，具具体标准准由省、自自治区、直直辖市建建设行政政主管部部门制定定。”三、房地地产开发发经营公公司的业业务范围围房地产开开发经营营公司必必须直接接从事以以房地产产开发经经营为主主及相关关的业务务。必须须按批准准的资质质等级承承担相应应的开发发任务，不不得越级级承揽任任务。一级公司司可承担担建筑面面积200万平方方米以上上的居住住区开发发建设，以以及与其其投资能能力相当当的住宅宅区、工工业区、商商业区等等的开发发建设任任务，技技术复杂杂程度不不受限制制，经批批准可以以承担专专门的土土地开发发任务；二级公公司可承承担建筑筑面积220万平平方

6、米以以下的居居住区开开发建设设，以及及与其投投资能力力相当的的住宅、工工业、商商业等建建设项目目的开发发建设任任务，原原则上不不得承担担专门的的土地开开发和技技术特别别复杂的的建设项项目；三三级公司司可承担担建筑面面积122万平方方米以下下的居住住区开发发建设，以以及与其其投资能能力相当当的住宅宅、工业业、商业业等建设设项目的的开发建建设任务务，但不不得承担担含有112层以以上，跨跨度超过过24米米的建筑筑物的建建筑项目目。第二节 房地产产综合开开发前期期工作（一一）开发发地块的的取得一、房地地产综合合开发的的方式和和特点1、 房地产综综合开发发的基本本方式(1) 新区开发发一般是指指在新城城

7、区或卫卫星城镇镇的房地地产综合合开发。从从“生地”（即为为经“七通一一平”的土地地）开始始，严格格按照城城市总体体规划和和开发区区功能特特点进行行开发建建设。(2) 旧区改造造旧区改造造一般是是指在旧旧城区的的房地产产综合开开发，在在这里要要注意调调整用地地结构，改改善城市市基础设设施，更更新旧建建筑，降降低建筑筑密度，合合理疏解解人口，以以有利于于城市经经济、文文化的繁繁荣，改改善城市市环境，提提高人民民群众的的居住条条件。(3) 旧区改造造与新区区开发相相结合这是既进进行旧区区改造，又又在新区区进行建建设的房房地产综综合开发发，这样样做，新新旧联动动，统盘盘筹划，能能合理配配置，取取长补短

8、短，优劣劣互补。2、 房地产综综合开发发的特点点(1) 建设周期期长一个房地地产综合合开发项项目从立立项审批批、规划划许可、吸吸劳拆迁迁、七通通一平、勘勘察设计计、组织织施工到到竣工验验收，交交付使用用短则几几年，甚甚至长达达近十年年。(2) 工程项目目多一个综合合开发小小区内，既既有住宅宅群、办办公楼，又又有商业业、金融融、娱乐乐、文教教、卫生生等建筑筑，以及及各种基基础设施施、配套套项目，规规模较小小的有几几十个工工程项目目，中等等的有上上百项，大大型的则则项目更更多。(3) 投资大由于综合合开发规规模大，建建筑物多多，因而而要耗费费大量的的人力、物物力、财财力。建建成一个个规模较较小的居

9、居住小区区，也至至少要投投资几千千万元人人民币；建设一一个综合合型的开开发区，则则要投资资几亿人人民币。(4) 牵涉面广广房地产综综合开发发要涉及及到征地地、动迁迁、规划划、勘察察、设计计、施工工、道路路、供电电、供水水、排污污、电讯讯、商业业、文教教、卫生生、环卫卫、公安安、银行行等方方方面面，各各个部门门，如某某一环节节处理不不当，就就会影响响整个开开发工程程的正常常进行。(5) 经营风险险大房地产综综合开发发投资大大、周期期长，在在建设过过程中，一一般采用用向银行行申请贷贷款的方方式筹措措资金，因因而在开开发过程程中要承承受沉重重的利息息负担。在在销售过过程中，又又会受到到国际国国内的政

10、政治环境境（包括括政局、政政策、法法令）、经经济环境境（国家家与地区区的经济济发展趋趋向、经经济繁荣荣程度等等）、消消费环境境（人门门的消费费心理、消消费结构构、购买买力等）、市市政环境境（市政政基础设设施条件件、城市市生态条条件等）的的影响。因因此，房房地产综综合开发发有很大大的投资资风险。3、 房地产综综合开发发的要求求(1) 从事房地地产综合合开发的的企业必必须具备备国家规规定的资资质(2) 对所开发发的项目目必须进进行可行行性分析析(3) 必须通过过土地批批租或转转让的方方式取得得国有土土地使用用权，领领到国国有土地地使用证证（集集体所有有制的土土地必须须先依法法征用，转转为国有有土地

11、后后，再办办理土地地使用权权出让手手续）(4) 要做到全全面规划划、合理理布局、综综合开发发、配套套建设(5) 要科学地地组织好好开发建建设的全全过程(6) 抓好施工工管理，注注重工程程质量(7) 加强综合合开发的的经营管管理二、 房地产综综合开发发项目的的立项1、 计划立项项程序2、 项目建议议书的提提出项目建议议书由建建设单位位向本行行政区域域的计划划主管部部门申报报。在上上海市，投投资总额额在三千千万元人人民币以以上的项项目，向向市计划划委员会会申报；投资总总额在三三千万元元以下的的项目，可可向各区区、县主主管计划划管理部部门申报报。3、 进行项目目可行性性研究4、 申请投资资许可证证5

12、、 申请建设设用地规规划许可可证6、 立项流程程立项流程程图见下下页建设单位位提出项项目建议议书计划主管管部门批批复可行性研研究报告告计划主管管部门批批复申办投资资许可证证申请办理理建设用用地手续续申请建设设用地规规划许可可证规划主管管部门批批复委托建筑筑工程设计计三、 行政划拨拨土地使使用权1、 行政划拨拨土地使使用权的的有关政政策规定定行政划拨拨土地使使用权是是指土地地使用者者通过各各种方式式依法无无偿取得得土地使使用权。但但土地使使用者应应依照（中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例）的的规定交交纳土地地使用税税。以划拨方方式取得得的土地地使用权权，除法法律、行行政法规规另有规

13、规定外，没没有使用用期限的的限制。但但市、县县人民政政府根据据城市建建设和发发展的需需要及城城市规划划的要求求，可以以无偿收收回，并并可按中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例的规规定予以以出让。无无偿收回回划拨土土地使用用权时，对对其地上上建筑物物和其他他附着物物，政府府根据实实际情况况给予适适当补偿偿。划拨土地地使用权权一般不不得转让让、出租租、抵押押，未经经批准擅擅自转让让、出租租、抵押押划拨土土地使用用权的单单位，由由市、县县人民政政府土地地管理部部门没收收其非法法收入，并并根据情情节处以以罚款。四、 土地使用用权有偿偿出让和和转让土地使用用权的出出让也称

14、称土地批批租，是是指国家家以土地地所有者者的身份份将土地地使用权权在一定定年限内内让与土土地使用用者，并并由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。我国的土土地使用用权出让让和转让让不同于于世界上上多数国国家的土土地买卖卖性质。土土地买卖卖是土地地所有权权的权属属转移，一一旦买卖卖成交，卖卖方就切切断了与与土地有有关的一一切联系系。而土土地有偿偿使用虽虽然也通通过一定定的行政政或经济济手段发发生土地地使用权权的转移移，但土土地所有有权的权权属不变变。出让让方和受受让方仍仍然存在在着与土土地有关关的法律律上与经经济上的的关系。1、 土地使用用权出让让的部分分条件和和原则(1)

15、国有土地地才能出出让土地地使用权权(2) 土地使用用权出让让应当签签定书面面出让合合同(3) 土地使用用权出让让的最高高年限为为：A、 居住用地地70年年B、 工业用地地50年年C、 教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年年D、 商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年E、 综合或者者其他用用地500年土地使用用权因出出让合同同规定的的使用年年限届满满或出让让方提前前收回及及土地失失灭等原原因而终终止。(4) 土地使用用者按土土地使用用权出让让合同取取得的土土地使用用权，在在合同规规定的年年限内可可以转让让、出租租、抵押押或用于于其他经经营活动动，其合合法权益益受中华华人民共共和国法法律保

16、护护。土地使用用权可以以继承。2、 土地使用用权出让让的方式式和程序序(1) 土地使用用权出让让可采取取下列方方式：A、 协议B、 招标C、 拍卖对从事商商业、旅旅游、娱娱乐、金金融、房房地产开开发等项项目的用用地，一一般通过过招标、拍拍卖的方方式进行行。3、 土地使用用权出让让金土地使用用权出让让金是指指土地使使用权受受让人为为获得土土地使用用权而支支付给政政府的金金额4、 土地使用用权的转转让土地使用用权的转转让是指指土地使使用权出出让后，土土地使用用权受让让人将土土地使用用权再转转移的行行为。(1) 土地使用用权转让让的方式式转让的方方式包括括赠于、出出售、交交换。(2) 土地使用用权转

17、让让的条件件A、 未按土地地使用权权出让合合同规定定的期限限和条件件投资开开发、利利用土地地的，土土地使用用权不得得转让。B、 以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产时，应应当符合合下列条条件：1) 按照出让让合同约约定已经经支付全全部土地地使用权权出让金金，并取取得土地地使用权权证书2) 按照出让让合同约约定进行行投资开开发，属属于房屋屋建设工工程的，完完成投资资总额的的25%以上；属于成成片开发发土地的的，形成成工业用用地或者者其他建建设用地地条件。转让房地地产时，房房屋已经经建成的的，还应应当持有有房屋所所有权证证书。C、 下列情况况土地使使用权不不得转让让1) 司法机关关和

18、行政政机关依依法裁定定、决定定查封或或者以其其他形式式限制房房地产权权利的；2) 依法收回回土地使使用权的的；3) 共有房地地产，未未经其他他共有人人书面同同意的；4) 权属有争争议的5) 未依法登登记领取取权属证证书的；6) 法律、行行政法规规规定禁禁止转让让的其他他情形。D、 以划拨方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产时，应应当按照照国务院院规定，报报有批准准权的人人民政府府审批。5、 补地价所谓补地地价，其其实质是是政府对对行政划划拨土地地使用权权的转让让实施有有偿转让让的管理理行为。中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法规定定：“以划拨拨方式取取得土地地使用权权的，转转让房地

19、地产时，应应当按国国务院规规定，报报偶批准准权的人人民政府府审批。有有批准权权的人民民政府准准予转让让的，应应当由受受让方办办理土地地使用权权出让金金。”在房地产产抵押时时，“设定房房地产抵抵押权的的土地使使用权是是以划拨拨方式取取得的，依依法拍卖卖该房地地产后，应应当从拍拍卖所得得的 价价款中交交纳相当当于应交交纳的土土地使用用权出让让金的款款额后，抵抵押权人人方可优优先受偿偿”。在房屋租租赁时，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家。”第三节房房地产综综合开发发的前期期工作（二二）勘察察设计与与配套建建设一、 建设用

20、地地规划许许可证的的申领1、 申请部门门各项建设设需要选选址、拨拨地（含含乡镇企企业、事事业单位位需要使使用土地地）的，须须按规定定向市规规划局或或区、县县规划管管理部门门申请建建设用地地规划许许可证件件，需要要使用搬搬迁单位位原有土土地和房房屋的项项目及临临时用地地的项目目，同样样须按规规定申请请建设用用地规化化许可证证件。2、 申请手续续属一般建建筑工程程，建设设单位应应按下列列程序向向规划部部门办理理：A、 申请选地地和核定定规划设设计要求求B、 送审建筑筑设计方方案C、 申请建设设用地规规划许可可证件二、 建设工程程项目报报建报建部门门：市或或区（县县）招标标办三、 房地产开开发项目目

21、的勘察察设计四、 市政、公公用设施施配套建建设的征征询、报报批和实实施五、 建筑工程程执照的的申领六、 管线工程程执照的的申领第四节 房地地产综合合开发的的前期工工作（三三）房屋屋拆迁与与三通一一平一、房屋屋拆迁概概述1、 房屋拆迁迁的概念念房屋拆迁迁是开发发建设单单位因建建设项目目用地需需要，而而对在建建设项目目用地范范围内属属他人所所有或使使用的房房地产权权益，依依照有关关法律、法法规和规规章所实实施的依依法转移移房地产产权益的的行为，是是房地产产转移过过程中的的一种特特殊的转转移方式式。2、 房屋拆迁迁的种类类(1) 市政拆迁迁和非市市政拆迁迁(2) 征地拆迁迁和非征征地拆迁迁3、 房屋

22、拆迁迁的基本本原则(1) 服从国家家建设需需要的原原则(2) 公平、等等价、有有偿的原原则(3) 诚实信用用、取信信于民的的原则(4) 谁拆迁谁谁安置补补偿的原原则(5) 符合城市市规划、有有利城市市旧区改改造的原原则4、 房屋拆迁迁的当事事人房屋拆迁迁的当事事人一般般由两方方构成，即即拆迁人人与被拆拆迁人。因因为这两两方直接接与房地地产权益益的转移移有关。(1) 拆迁人是指指取得房房屋拆迁迁许可证证的建设设单位或或个人。拆拆迁许可可证是房房屋拆迁迁行政主主管部门门依法颁颁发的法法定证件件。建设设单位或或个人只只有取得得改证才才能成为为拆迁人人，否则则就不能能成为拆拆迁人。(2) 被拆迁人人是

23、指指被拆迁迁除房屋屋及其附附属物的的所有人人和被拆拆迁房屋屋及其附附属物的的使用人人。房屋屋所有人人包括房房屋代管管人、国国家授权权的国有有房屋的的管理人人，房屋屋使用人人包括对对被拆迁迁房屋及及其附属属物有合合法使用用权的公公民或法法人。5、 房屋拆迁迁的主管管机关根据我国国法律的的规定，全全国的城城市房屋屋拆迁工工作由国国务院的的房地产产行政主主管部门门管理，地地方的城城市房屋屋拆迁工工作由县县级以上上（包括括县级）地地方人民民政府的的房地产产行政主主管部门门或者人人民政府府授权的的部门管管理。房屋拆迁迁行政主主管部门门的职能能主要有有三个方方面，即即：审批批职能、监监督检查查职能、调调解

24、裁决决职能。二、 房屋拆迁迁的程序序与操作作要点1、 暂停办理理房屋、户户口、工工商等三三类事宜宜的手续续暂停办理理三类事事宜的内内容是：(1) 通知有关关部门暂暂停办理理房屋的的买卖、交交换、析析产、分分割、赠赠于、分分户、出出租、调调配等手手续；(2) 通知公安安部门暂暂停办理理居民常常住户口口的迁入入和分户户手续；(3) 通知工商商行政管管理部门门暂停核核发营业业执照。暂停办理理三类事事宜手续续的期限限一般为为12个个月。2、 申请核发发房屋屋拆迁许许可证3、 确定房屋屋拆迁的的实施形形式实施形式式一般有有统一拆拆迁、委委托拆迁迁和自行行拆迁等等三种。4、 房屋拆迁迁的具体体实施开发建设

25、设单位（即即拆迁人人）在落落实了安安置补偿偿房源，取取得了房房屋拆迁迁许可证证，确确定了房房屋拆迁迁的实施施形式后后，即可可进入房房屋拆迁迁的具体体实施操操作阶段段。这一一阶段工工作由动动员、签签约、搬搬迁、拆拆除等四四部分工工作组成成。三、 施工前的的三通一一平建设基地地原址上上的地上上建筑物物、构筑筑物（如如水塔、烟烟囱等）折折请以及及高压线线、管线线等搬迁迁后，按按设计布布置的标标高进行行场地平平整，接接通施工工用电、施施工用水水、铺设设施工便便道称为为三通一一平 。三三通一平平工作是是施工队队伍进场场施工的的必备条条件，需需由建设设单位负负责落实实。第五节 房房地产开开发项目目的建设设

26、一、 工程项目目的施工工招投标标二、 工程项目目的建设设监理三、 工程项目目的成本本控制对项目成成本影响响因素：1、 土地开发发谈判2、 项目功能能要求3、 勘察设计计质量4、 设计质量量和周期期5、 施工企业业资质6、 技术措施施方案7、 预决算审审核8、 资金运用用9、 索赔10、 配套工程程工期四、 工程的概概算、预预算和决决算项目投资资是前期期成本、施施工成本本、配套套成本、销销售成本本、管理理费用、财财务费用用等各种种支出的的总和。五、 工程项目目的进度度控制1、 影响工程程进度因因素的分分析：(1) 人为的干干扰，这这是项目目建设过过程中最最主要的的影响因因素(2) 设计变更更，这

27、是是进入施施工阶段段湖经常常发生并并打扰进进度计划划的因素素(3) 材料、设设备等供供应物资资供应脱脱节(4) 资金不到到位(5) 施工组织织不当(6) 发生不可可预见事事件2、 编制项目目建设总总周期网网络计划划3、 进度的事事先控制制4、 进度的事事中控制制5、 进度的事事后控制制六、 工程项目目的质量量控制1、 事先预防防控制2、 事中检查查监督控控制3、 事后认证证，补救救控制七、 工程项目目的竣工工验收2.4建建筑常识识一、房屋屋建筑分分类1、 按用途分分类(1) 居住建筑筑（公寓寓、宿舍舍、别墅墅）(2) 公共建筑筑（剧院院、医院院、车站站）2、 按承重结结构分类类(1) 砖木结构

28、构旧式式住房(2) 混合结构构（包括括部分钢钢筋混凝凝土）旧式式住房(3) 钢筋混凝凝土结构构目前前通常采采用(4) 钢结构现代代建筑、超超高层大大跨度采采用（帝帝国大厦厦、金茂茂大厦）3、 按承重方方式分类类(1) 墙承重(2) 框架结构构（梁柱柱承重）(3) 半框架结结构（部部分墙承承重）(4) 空间结构构（桁架架、网状状结构等等，主要要用于体体育馆、飞飞机装配配车间等等建筑）4、 按建筑层层数与高高层分类类表1：建建筑物按按层数与与高度分分类居住建筑筑公共建筑筑非高层低层13层多层46层中高层779层层低于244m高层高于100层高于244m超高层高于1000m高于1000m5、 按耐火

29、等等级分类类(1) 一级（最最好）(2) 二级(3) 三级(4) 四级（最最差）表2：建建筑的耐耐火等级级一级二级三级四级承重墙和和楼梯间间的墙不燃烧体体3.000不燃烧体体2.550不燃烧体体2.550难燃烧体体0.550支承多层层的柱不燃烧体体3.000不燃烧体体2.50不燃烧体体2.50难燃烧体体0.550支承单层层的柱不燃烧体体2.50不燃烧体体2.000不燃烧体体2.000燃烧体梁不燃烧体体2.000不燃烧体体1.50不燃烧体体1.50难燃烧体体0.550楼板不燃烧体体1.50不燃烧体体1.000不燃烧体体0.50难燃烧体体0.25吊顶（包包括吊顶顶搁栅）不燃烧体体0.25不燃烧体体

30、0.25不燃烧体体0.15燃烧体屋顶的承承重构件件不燃烧体体1.50不燃烧体体0.50燃烧体燃烧体疏散楼梯梯不燃烧体体1.50不燃烧体体1.000不燃烧体体1.000燃烧体框架填充充墙不燃烧体体1.000不燃烧体体0.50不燃烧体体0.50难燃烧体体0.25隔墙不燃烧体体1.000不燃烧体体0.50不燃烧体体0.50难燃烧体体0.25防火墙不燃烧体体4.000不燃烧体体4.000不燃烧体体4.000不燃烧体体4.000注：不燃燃烧体砖石石材料、混混凝土、毛毛石混凝凝土、加加气混凝凝土、钢钢筋混凝凝土、砖砖柱、钢钢筋混凝凝土柱或或有保护护层的金金属柱、钢钢筋混首首土板等等。难燃烧体体木吊吊顶搁栅

31、栅下吊钢钢丝网抹抹灰、板板条抹灰灰、木吊吊顶搁栅栅下吊石石棉水泥泥板、石石膏板、石石棉板、钢钢丝钢抹抹灰、板板条抹灰灰、苇箔箔抹灰、水水泥石棉棉板。燃烧体无保保护层的的木梁、木木吊顶搁搁栅下呆呆板条、苇苇箔、纸纸板、纤纤维板、胶胶合板等等可燃物物。6、 按耐久等等级分类类(1) 一级（大大于1000年）(2) 二级（5501100年年）(3) 三级（225550年）(4) 四级（小小于155年）二、房屋屋建筑构构造(一) 建筑结构构1、 基本构件件类型(1) 钢结构建筑钢材材，详见见建材部部分(2) 钢筋混凝凝土A、 现浇钢筋筋混凝土土（越来来越多采采用）B、 预制装配配式混凝凝土构件件（逐渐

32、渐少用）(3) 钢和钢筋筋混凝土土(4) 混合结构构屋顶、楼楼面用钢钢筋混凝凝土，墙墙、柱用用砖或别别的建筑筑材料A、 混合一等等：屋顶顶、楼面面、部分分梁柱采采用钢筋筋混凝土土B、 混合二等等：采用用钢筋混混凝土小小梁薄板板作为楼楼面材料料(5) 砖木结构构墙、柱用用砖，楼楼层、屋屋架用木木材A、 一等：指指房屋两两侧的山山墙和前前沿墙厚厚度均为为一砖以以上B、 二等：指指房屋两两侧山墙墙厚度为为一砖以以上，前前沿横墙墙厚度为为半砖或或板壁、假假墙或其其它单墙墙C、 三等：指指房屋两两侧山墙墙为木屋屋架承重重，用半半砖墙或或其它假假墙填充充，或以以砖墙、木木层架、竹竹杵条、瓦瓦屋面组组成的结

33、结构(6) 其它结构构竹结构、木木结构、竹竹木结构构2、 建筑结构构的承重重形式(1) 叠砌式墙承重，主主要用于于六层以以下居住住建筑及及中小型型工业建建筑(2) 框架式梁、柱承承重，主主要用于于办公楼楼、旅馆馆等平面面空间较较大建筑筑(3) 框剪式式（框架架剪力墙墙式）某些部位位采用钢钢筋混凝凝土剪力力墙，主主要用于于高层住住宅注：剪力力作用于于同一点点，大小小相等，方方向相反反的一对对力（不不同于平平衡力）(4) 剪力墙剪力墙承承重，主主要用于于高层建建筑(5) 筒体式主要用于于大跨度度、大空空间、超超高层A、 筒体结构构（单个个筒体）B、 筒中结构构（两个个筒体）C、 束筒结构构（多个个

34、筒体）(二) 房屋建筑筑构件基础、墙墙（柱）、楼楼地面、楼楼梯、屋屋顶、门门窗1、 地基与基基础(1) 地基A、 天然地基基B、 人工地基基a、 压实法b、 换土法c、 桩基桩：预制制桩、灌灌注桩灌注桩是是在施工工现场的的桩位上上先成孔孔，然后后在孔内内灌注混混凝土（也也可加钢钢筋）而而成，包包括钻孔孔灌注桩桩、沉管管灌注桩桩、爆扩扩桩等d、 化学加固固法(2) 基础A、 条形基础础（承重重墙下基基础）B、 独立基础础（柱下下基础）C、 井格式基基础（将将柱下基基础连接接起来）D、 梁板式筏筏形基础础（满堂堂式的板板式基础础）平板式梁板式E、 箱形基础础（由底底板、顶顶板及若若干纵横横墙组成成

35、，中空空部分可可用作地地下室） 基础作作为建筑筑的重要要组成部部分，造造价、工工期都约约占整个个工程的的三分之之一2、 墙体(1) 按所处位位置分内内墙、外外墙(2) 按方向位位置分纵纵墙、横横墙(3) 按受力情情况分承承重墙、非非承重墙墙非承重墙墙包括隔隔墙、填填充墙、幕幕墙(4) 按施工方方式分叠叠砌式墙墙、版筑筑式墙、装装配式墙墙(5) 墙体细部部构造门窗过梁梁当墙墙体上开开设门、窗窗孔洞时时，为了了支承洞洞孔上部部砌体所所传来的的各种荷荷载，并并将这些些荷载传传给窗间间墙，常常在门、窗窗孔洞上上设置横横梁，该该梁称过过梁，常常见的砖砖拱、钢钢筋砖过过梁和混混凝土过过梁等。窗台当室外外雨

36、水沿沿窗扇下下淌时，为为避免雨雨水积聚聚窗下并并侵入墙墙身且沿沿窗下槛槛向室内内渗透，常常于窗下下靠室外外一侧设设置泻水水构件窗窗台，窗窗台分悬悬挑窗台台和不悬悬挑窗台台。勤脚勤脚是是墙身接接近室外外地面的的部分，一一般情况况下，其其高度为为室内地地坪与室室外地面面的高差差部分。它它起着保保护墙身身和增加加建筑物物立面美美观的作作用，通通常有砌砌勒脚和和抹灰勒勒脚。明沟明沟又又称明沟沟，位于于外墙四四周，将将通过雨雨水管流流下的屋屋面雨水水等有组组织地导导向地下下排水集集井，而而流入下下水道，起起到保护护墙基的的作用。散水为保护护墙基不不受雨水水的侵蚀蚀，常在在外墙四四周将地地面做成成向外倾倾

37、斜的坡坡面，以以便将屋屋面雨水水排至远远处，这这一坡面面称散水水。壁柱当墙体体的窗间间墙上出出现集中中荷载，而而墙厚又又不足以以承受其其荷载时时；或当当墙体的的长度和和高度超超过一定定限度并并影响稳稳定性，常常在墙身身局部适适当位置置增设凸凸出墙面面的壁柱柱以提高高墙体刚刚度。门垛凡在墙墙上设门门洞开在在两墙转转角处或或丁字墙墙交接处处时，为为了便于于门框的的安装和和保证墙墙体的稳稳定，须须在门靠靠墙的转转角部分分或丁字字交接的的一边设设置门垛垛。圈梁圈梁又又称腰箍箍，是沿沿外墙四四周及部部分内隔隔墙设置置的，连连续闭合合的梁。3、 楼层(1) 现浇楼板板A、 板式楼板板：楼板板上的荷荷载直接

38、接靠楼板板传给墙墙体B、 梁板式楼楼板：楼楼板上的的荷载先先由板传传给梁，再再由梁传传给墙或或柱C、 无梁楼板板：将板板直接支支承在柱柱子和墙墙上，且且不设梁梁(2) 预制装配配式钢筋筋混凝土土楼板A、 实心平板板B、 槽形板C、 空心板随着施工工工艺和和对结构构要求的的不断提提高，越越来越多多地采用用现浇楼楼板。4、 楼梯(1) 楼梯组成成A、 楼梯梯段段B、 楼梯平台台(2) 楼梯形式式A、 直跑式B、 折角式C、 并列式D、 剪刀式E、 圆弧式F、 螺旋式(3) 按施式方方式分类类A、 现浇式B、 装配式5、 屋顶(1) 平屋顶(2) 坡屋顶A、 双坡屋顶顶B、 四坡屋顶顶6、 门窗(1

39、) 门（按开开启方式式分）A、 平开门：水平开开启的门门B、 弹簧门：同平开开门，但但用弹簧簧铰链或或弹簧传传动C、 推拉门：在上下下轮道上上左右滑滑行D、 折叠门：多扇折折叠，可可拼合折折叠推移移到侧边边E、 转门：二二或四扇扇连成风风车形，在在两个固固定门套套内旋转转的门(2) 窗（按开开启方式式分）A、 固定窗：不能开开启的窗窗B、 平开窗：可水平平开启的的窗C、 横式旋窗窗：垂直直开启的的窗D、 立式转窗窗：立向向转动的的窗E、 推拉窗：在上下下轨道上上滑行三、房屋屋设备房屋设备备是房屋屋建筑内内部附属属设备，是是房屋建建筑实体体的一部部分。房房屋设备备有许多多系统设设施组成成，具体体

40、分述如如下：(一) 室内给排排水系统统房屋室内内给水系系统由装装有水表表的房屋屋引入管管、水平平干管、立立管、支支管、卫卫生用具具的配水水龙头或或用水设设备组成成。室内内排水系系统大致致由七部部分组成成：(1) 卫生生器具、排排放生产产废水的的设备、雨雨水斗及及地漏；(2) 器具具排水管管如存水水弯、PP字弯等等；(3) 横管管；(4) 立管管；(5) 排出出管；(6) 通气气管；(7) 清扫扫设备。(二) 采暖系统统采暖亦称称供暖。向向室内供供给热量量的设施施叫做采采暖系统统。根据据热媒的的形式，可可把采暖暖系统分分为热水水、蒸汽汽及热风风采暖三三类，热热媒分别别为水、蒸蒸汽及空空气。采采暖

41、系统统主要由由热源、输输热管道道及散热热设备组组成。(三) 建筑电气气系统现代建筑筑物中，为为满足生生活和工工作用电电而安装装的与建建筑物本本体结合合在一起起的各类类电气设设备，主主要有下下述五部部分组成成：1、 变电和配配电系统统。由变变电、配配电的设设备和装装置组成成。2、 动力设备备系统。如如水泵、锅锅炉、空空气调节节设备、送送风和排排风机、电电梯、试试验装置置等。这这些设备备与从电电线路、控控制电器器、保护护继电器器等组成成动力设设备系统统。3、 照明系统统。由电电光源、灯灯具和照照明线路路组成。4、 防雷和接接地装置置。建筑筑防雷装装置及建建筑物内内用电设设备的统统一接地地装置。5、

42、 弱电系统统。主要要用于传传输信号号。如电电话系统统、有线线广播系系统、消消防监测测系统、闭闭路电视视系统、共共用电视视天线系系统，对对建筑物物中各种种设备进进行统一一管理和和控制的的计算机机管理系系统等。(四) 空气调节节系统调节室内内空气的的温度、湿湿度、流流通速度度和洁净净度，以以满足居居住者生生活需要要以及满满足生产产和科学学实验需需要的全全套设施施，称为为空气调调节系统统。完整整的空气气调节系系统要有有热源和和冷源。该该系统由由空气处处理设备备、空气气输送设设备、空空气分布布装置、冷冷源和热热源、自自动控制制装置组组成。(五) 室内消防防系统安装在室室内、用用以扑灭灭发生在在建筑内内

43、初起的的火灾的的设施。室室内消防防系统主主要有室室内消火火栓系统统、自动动喷水消消防系统统、水雾雾灭火系系统、泡泡沫灭火火系统、二二氧化碳碳灭火系系统、囱囱代烷灭灭火系统统、干粉粉灭火系系统等。四、建筑筑材料基基础知识识(一) 建筑材料料基本分分类按建筑材材料化学学成分可可为三大大类：1、 无机质材材料(1) 金属材料料：黑色色金属（钢钢铁等）和和有色金金属（铜铜、铝、锌锌等）(2) 非金属材材料：如如天然石石料、胶胶凝材料料（水泥泥、石灰灰、石膏膏等）、混混凝土等等。2、 有机质材材料(1) 植物质材材料：如如木材、竹竹材等(2) 高分子材材料：如如沥青、塑塑料、橡橡胶等3、 复合材料料：如

44、钢钢筋混凝凝土、塑塑料混凝凝土玻璃璃钢等(二) 建筑材料料基本性性质1、 建筑材料料的物理理性质(1) 材料的比比重比重是指指材料在在绝对密密实状态态下单位位体积的的重量(2) 材料的容容重容重是指指材料在在自然状状态下单单位体积积的重量量建筑材料料的比重重和容重重性质与与建筑工工程中的的材料用用量计算算，构件件自重和和配料计计算，确确定材料料堆放空空间等有有密切联联系。(3) 材料的密密实度密实度是是指材料料体积内内固体物物质所充充实的程程度(4) 材料的孔孔隙率孔隙率是是指材料料体积内内孔隙体体积所占占的百分分比材料的孔孔隙率大大小以及及孔隙构构造与材材料的容容重、强强度、吸吸水性、抗抗渗

45、性、抗抗冻性、导导热性等等有密切切关系。2、 建筑材料料的力学学性质(1) 材料的强强度材料强度度是指材材料抵抗抗外力破破坏的能能力。材材料强度度有抗压压强度、抗抗拉强度度、抗剪剪强度、抗抗弯强度度等几种种。材料强度度的大小小主要取取决于材材料本身身的成分分、结构构和构造造。(2) 材料的弹弹性和塑塑性材料弹性性是指材材料在外外力作用用下产生生变形，当当除去外外力后仍仍能恢复复原来形形状的性性能。材料塑性性则与弹弹性相反反，即去去除外力力作用后后不能恢恢复原来来形状而而仍保持持变形后后形状的的性能。(3) 材料的脆脆性与韧韧性材料的脆脆性是指指材料在在外力作作用下无无明显的的塑性变变形即遭遭破

46、坏的的性能。玻玻璃、瓷瓷砖混凝凝土等材材料均属属于脆性性材料。材料的韧韧性是指指材料在在外力作作用下能能承受较较大的变变形也不不致于破破坏的性性能。如如木材、建建筑钢材材等。(4) 材料硬度度与耐磨磨性硬度是指指材料表表面抵抗抗其他较较硬物体体压入的的能力。耐磨性是是指材料料抵抗磨磨损的能能力。在房屋建建筑过程程中，用用于地面面、楼梯梯踏步人人行通道道等处的的材料，必必须考虑虑硬度和和耐磨性性。3、 建筑材料料与水有有关的性性质(1) 亲水性与与憎水性性亲水性是是指材料料与水接接触时易易被水润润湿的性性能。憎水性是是指材料料不易被被水润湿湿的性能能。憎水水性强的的材料常常被用作作防水和和防潮。如如沥青、油油漆等。(2) 吸水性与与吸湿性性吸水性是是指材料料吸收水水分的性性质。吸湿性是是指材料料在潮湿湿的空气气中吸取取