房地产业自查检查提纲cevj.docx

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1、房地产业业自查检检查提纲纲房地产开开发企业业的经营营具有复复杂性、多多样性和和滚动开开发性以以及生产产周期长长、投资资数额大大、往来来对象多多等特点点。因此此，其开开发经营营活动不不同一般般的工商商企业。经经过对该该行业检检查所反反映的问问题进行行细致研研究后，我我们发现现房地产产开发行行业存在在以下问问题：一、营业业税方面面（一）收收入长期期挂账 延后缴缴纳税款款时间在开具发发票前，房房屋开发发公司一一般都是是先收取取诚意金金、定金金（订金金）、甚甚至是全全额的房房款，上上述预售售款或售售房款长长期挂在在往来科科目，或或不申报报纳税，或或不按期期结转销销售收入入，主要要表现在在以下方方面：1

2、.在开开发产品品完工前前，取得得的预售售收入（包包括定金金）是否否全部计计入“预收账账款”进行申申报缴纳纳税款；是否计计入“预收账账款”以外的的往来科科目，长长期挂账账不申报报纳税；2.是否否将售房房款冲减减成本、费费用或直直接转入入关联单单位，未未按规定定入账；是否将将售房款款打入个个人储蓄蓄账户或或信用卡卡账户，存存在账外外收入等等情况；3.收取取的定金金、违约约金、诚诚意金等等，是否否未按规规定确认认收入；4.向对对方收取取的手续续费、基基金、集集资费、代代收款项项、代垫垫款项及及其它各各种性质质的价外外收费，是是否未按按规定确确认收入入；5.开发发项目完完工后，是是否将收收入挂在在“预

3、收账账款”等科目目长期不不结转收收入；6.按分分期收款款合同约约定的时时间应收收取而未未收到的的销售款款是否及及时申报报纳税。（二）销销售开发发产品收收取的价价款和价价外费用用未按规规定入账账 少计计收入1.总机机构有无无将分支支机构的的未完工工开发产产品的销销售收入入合并计计入；2.私改改规划，增增加销售售面积的的收入是是否按规规定入账账；3.销售售阁楼、停停车位、地地下室以以及精装装房装修修部分单单独开具具收款收收据，取取得的收收入是否否按规定定入账；4.拆迁迁补偿收收入是否否未按规规定确认认收入，是是否按补补偿标准准面积的的工程成成本价与与超出补补偿面积积部分的的差价款款之和计计算缴纳纳

4、营业税税；5.是否否采取包包销低价价开票方方式，少少计收入入；（与与包销商商签订一一个价格格较低的的包销合合同，按按约定的的包销价价格开具具发票，高高于包销销价格的的房款由由包销商商收取并并开具发发票或收收据，未未计入收收入。）6.采取取委托销销售方式式销售开开发产品品，是否否不及时时收取售售房款，或或者部分分售房款款由中介介服务机机构收取取并开具具发票或或收据，开开发企业业未计入入收入；7.以银银行按揭揭方式销销售开发发产品，开开发企业业在收到到首付款款，银行行按揭贷贷款到账账后，是是否未按按规定计计税；是是否将收收到的按按揭款项项以银行行贷款的的名义记记入“短期借借款”账户，不不做收入入。

5、（三）经经营性资资产涉税税问题对将待售售开发产产品转作作经营性性资产，先先以经营营性租赁赁方式租租出或以以融资租租赁方式式租出以以后再出出售的，租租赁期间间取得的的价款是是否按租租金确认认收入，出出售时是是否再按按销售资资产确认认收入。对对将待售售开发产产品以临临时租赁赁方式租租出的，租租赁期间间取得的的价款是是否按租租金确认认收入，出出售时是是否再按按销售开开发产品品确认收收入。（四）发发生视同同销售行行为 未未按规定定申报纳纳税问题题1.以开开发产品品换取土土地使用用权、股股权，是是否未按按非货币币性资产产交换的的准则进进行税务务处理；2.以开开发产品品抵顶材材料款、工工程款、广广告费、银

6、银行贷款款本息、动动迁补偿偿费等债债务，是是否未按按规定计计税；3.将开开发产品品用于捐捐赠、赞赞助、广广告、样样品、职职工福利利、奖励励、分配配给投资资者，是是否未按按规定申申报纳税税。4.自建建住房低低价销售售给本单单位内部部职工或或有经济济利益往往来的单单位和个个人，是是否未按按市场价价足额申申报纳税税。5.将公公共配套套设施无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位以以外其他他单位的的，是否否未按规规定申报报纳税。（五）其其他业务务收入涉涉税问题题1.房屋屋出租收收入（1）出出租收入入是否抵抵顶工程程款、抵抵顶银行行贷款利利息，未未确认收收入。（2）出出租收入入（如将将未售出出的房屋屋、

7、商铺铺、车位位等出租租）、周周转房手手续费收收入等是是否不按按税法规规定的时时间入账账或计入入“应付账账款”等往来来科目贷贷方，未未确认收收入。（3）以以明显低低于市场场的价格格出租给给关联方方，未按按规定计计税。2.商品品房售后后服务如如物业收收入、代代客装修修、清洁洁等取得得的收入入以及材材料销售售收入、无无形资产产转让收收入和固固定资产产出租收收入是否否未按规规定申报报纳税。3.利用用自有施施工力量量建设房房屋等建建筑物，在在销售不不动产时时，是否否未申报报缴纳建建筑环节节的营业业税。4.中途途转让在在建项目目，是否否未按规规定缴纳纳营业税税。5.支付付境外公公司来华华提供咨咨询、设设计

8、、施施工等劳劳务费，是是否未按按规定代代扣营业业税。6.合作作建房是是否按税税法规定定足额纳纳税。7.不符符合条件件的代建建房行为为，是否否将其作作为代建建处理而而少计或或不计销销售收入入。（六）利利用虚假假合同减减少计税税依据房屋开发发公司和和房屋购购买者为为了少缴缴税款签签订一份份和实际际成交价价格不符符的合同同，双方方约定按按市场价价或商定定价格成成交并交交付房款款，但对对外签订订的合同同和到房房产局备备案的合合同则是是相对低低的虚假假成交价价格。购购买者这这样做的的动机是是为了少少缴契税税，而房房屋开发发公司则则少缴了了涉及收收入的各各种税收收。（七）利利用军转转干部税税收优惠惠 虚构

9、构资格骗骗取减免免税部分房地地产开发发企业与与军队转转业干部部签订劳劳动合同同后，一一次性支支付费用用，签订订合同的的军转干干部没有有实际上上岗工作作，利用用其军转转干部身身份骗取取减免税税资格。该该税收优优惠政策策制定上上存在较较大漏洞洞，使纳纳税人钻钻政策空空当。当当利益大大于风险险时，纳纳税人在在利益与与风险的的选择中中会更多多地选择择利益，而而不顾纳纳税风险险采取各各种手段段偷逃税税款，导导致纳税税人的纳纳税遵从从度低。（八）在在资产重重组过程程中 实实质销售售不动产产行为与与资产重重组问题题难以界界定导致致漏征营营业税国家税务务总局220111年第551号公公告关关于纳税税人资产产重

10、组有有关营业业税问题题的公告告规定定：“纳税人人在资产产重组过过程中，通通过合并并、分立立、出售售、置换换等方式式，将全全部或者者部分实实物资产产以及与与其相关关联的债债权、债债务和劳劳动力一一并转让让给其他他单位和和个人的的行为，不不属于营营业税征征收范围围，其中中涉及的的不动产产、土地地使用权权转让，不不征收营营业税。”，但由于资产重组概念不明确，导致同一纳税行为有的人认为不属于资产重组，有的则认为应归为资产重组而不征税。（九）以以不动产产投资入入股 认认定过程程中的要要件难以以把握导导致漏征征营业税税营业税政政策规定定：以无无形资产产、不动动产投资资入股，参参与接受受投资方方利润分分配，

11、共共同承担担风险的的行为，不不征收营营业税。而而以无形形资产、不不动产投投资，应应按双方方同意接接受的数数额确定定无形资资产价值值，还应应有必要要的文件件作为处处理依据据。目前前并没有有相关文文件规定定这种投投资应提提供何种种要件，因因此在认认定过程程中存在在执行不不一致的的情况，容容易发生生名义上上投资，而而实际转转让，漏漏征营业业税问题题，引发发执法风风险。税税务局房房地产一一体化管管理部门门要求在在投资入入股时，无无形资产产与不动动产更名名前先出出具工商商部门的的验资报报告，而而工商部部门要求求在无形形资产与与不动产产更名后后才出具具验资报报告，互互为前提提，形成成怪圈。（十）开开发产品

12、品处置形形式多元元化 纳纳税申报报不及时时税务机关关对房地地产开发发项目未未进行动动态跟踪踪，不能能及时掌掌握房地地产开发发企业的的项目进进展情况况，基本本以纳税税人的申申报为管管理前提提。对以以团购方方式取得得的销售售收入不不计收入入；对因因安置回回迁只对对超出回回迁房补补偿面积积部分收收取的差差价款计计入收入入，而未未全额计计入收入入；对以以抵债方方式销售售的房产产不视同同销售，不不计入收收入。不不能按规规定进行行预征申申报征收收。二、企业业所得税税方面（一）收收入方面面结合营业业税检查查时涉及及的收入入重点，还还应重点点注意以以下方面面：1.未完完工开发发产品的的销售收收入是否否已按规规

13、定预计计毛利额额，计入入当前应应纳税所所得额缴缴纳企业业所得税税。2.产品品完工后后是否及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同同时将其其毛利额额与其对对应的预预计毛利利额之间间的差额额，计入入当年度度本项目目的应纳纳税所得得额与其其他项目目应纳税税所得额额合并缴缴纳企业业所得税税。对于于跨年度度房地产产开发项项目的已已完工出出售部分分，有无无不按权权责发生生制原则则确认收收入或故故意推迟迟实现工工程结算算收入的的现象。3.取得得政府的的经济补补偿或奖奖励收入入是否未未申报缴缴纳企业业所得税税和土地地增值税税。4.客户户放弃的的购房定定金、没没收的违违约保证证金、施

14、施工方延延误工期期的罚款款收入、先先租后售售收取的的租金等等是否未未按规定定确认收收入或直直接冲减减了成本本。5.从政政府取得得的各种种财政返返还款未未按规定定缴纳企企业所得得税。企企业从政政府取得得的各种种财政返返还款，如如以返还还基础设设施配套套费名义义返还的的资金等等，隐蔽蔽性较强强，企业业往往挂挂在往来来账上、不不计收入入，逃避避缴纳企企业所得得税。（二）成成本费用用方面1.取得得的土地地资产是是否不按按规定计计价。是是否擅自自扩大或或减少土土地资产产的价值值；是否否存在将将购进土土地进行行三通一一平后，进进行评估估，虚增增土地成成本，计计入开发发成本。2.是否否虚列拆拆迁补偿偿费，虚

15、虚增成本本。（1）是是否虚增增拆迁户户数，多多列拆迁迁补偿费费或虚增增补偿金金额，多多列拆迁迁补偿费费。（2）征征地、拆拆迁支出出，是否否未按规规定进行行归集分分摊，涉涉及分片片分期开开发的，未未在各个个项目进进行合理理分摊。3.是否否签订虚虚假合同同、协议议，虚列列、多列列或重复复列支成成本费用用。（1）是是否签订订虚假单单项合同同，取得得虚开发发票，加加大建安安工程费费。（2）是是否从有有关联关关系的贸贸易公司司购进材材料，向向关联企企业发包包或分包包工程，人人为提高高材料价价格或建建安费用用，转移移利润。（3）采采取包工工不包料料方式发发包工程程，在开开发企业业提供的的材料、水水电和其其

16、他物资资已凭发发票计入入开发成成本的情情况下，是是否有让让施工企企业按劳劳务费和和材料价价款的合合计金额额再次开开具发票票，并负负担其多多开部分分的税款款，重复复列支开开发成本本。（4）是是否虚列列工程监监理费。4.是否否取得不不符合规规定的发发票入账账，多列列成本费费用。取取得旧版版作废发发票入账账；涂改改、伪造造、自行行填开发发票入账账；取得得第三方方开具的的发票入入账；取取得开具具内容不不实的发发票入账账等5.是否否混淆成成本核算算对象，未未按配比比原则结结转产品品成本。（1）未未根据开开发项目目的特点点及实际际情况确确定成本本核算对对象，所所有开发发工程成成本在一一个账户户中核算算，无

17、法法确认当当期单项项工程开开发成本本。（2）企企业各期期成本核核算混乱乱，提前前列支下下期项目目的成本本。（3）一一次性列列支应由由各期分分摊的土土地成本本（含土土地附属属成本）。（4）未未单独核核算有偿偿转让或或自用配配套设施施的成本本，将其其全部计计入可售售房屋开开发成本本。（5）虽虽单独核核算有偿偿转让或或自用配配套设施施的成本本，但只只分摊建建筑安装装工程费费，而土土地成本本、前期期工程费费、基础础设施费费、借款款利息等等费用在在已售房房屋中分分摊。（6）发发生销售售退回业业务，只只冲减收收入，不不冲回已已结转成成本。6.是否否将资本本性支出出直接列列入当期期成本，减减少应纳纳税所得得

18、额。（1）将将办公用用的电子子设备、汽汽车、音音像设备备等固定定资产计计入销售售费用或或在低值值易耗品品账户核核算，进进行税前前扣除。（2）由由开发企企业投资资建设的的，位于于开发小小区内的的邮电通通讯、学学校、医医疗等配配套设施施在完工工后出租租的，未未将其按按固定资资产进行行账务处处理。（3）在在开发小小区内建建造的会会所、售售楼部、停停车场库库、物业业管理场场等产权权归开发发企业所所有的，未未按固定定资产进进行账务务处理。（4）临临时出租租的待售售开发产产品，对对其已计计提折旧旧处理是是否正确确。7.是否否扩大期期间费用用列支范范围及标标准，减减少应纳纳税所得得额。（1）“广告费费”、“

19、业务宣宣传费”、“业务招招待费”、“坏账损损失”等期间间费用是是否按规规定的范范围和标标准进行行扣除，是是否存在在为规避避扣除比比例的限限制而将将上述费费用部分分计入开开发成本本的情况况。预售售收入是是否作为为广告费费、业务务宣传费费、业务务招待费费的计算算基数，多多列管理理费用。（2）开开发产品品完工前前的借款款利息，是是否一次次性计入入当期损损益，虚虚增财务务费用；高于同同类同期期商业银银行贷款款利率支支付的利利息是否否调整；向关联联方借款款利息调调整是否否正确。从从关联方方取得的的借款金金额超过过其注册册资本550%的的，超过过部分的的利息支支出，是是否已作作纳税调调整。（3）工工资及“

20、三费”扣除是是否正确确。是否否将工资资性的支支出列入入了营业业费用，未未进行纳纳税调整整。执行行新会计计准则前前，在营营业费用用中是否否重复列列支应在在“三费”中列支支的费用用。（4）计计提的以以前年度度应计未未计、应应提未提提的折旧旧、费用用是否已已作纳税税调整。（5）有有否在税税前扣除除与收入入无关的的支出。如如违规列列支行政政性罚款款,少申申报缴纳纳企业所所得税和和土地增增值税。8.其他他问题。（1）各各项跌价价准备金金、投资资减值准准备是否否已作纳纳税调整整。（2）政政策性减减免税金金是否视视作已缴缴税金，少少申报缴缴纳企业业所得税税和土地地增值税税。（3）以以前年度度损益调调整事项项

21、未计入入以前年年度所得得计缴所所得税的的，是否否已作纳纳税调整整。（4）接接受捐赠赠货币性性资产是是否未调调增应纳纳税所得得额，少少缴企业业所得税税；接受受捐赠非非货币性性资产是是否低价价入账，少少缴所得得税；（5）固固定资产产盘盈收收入是否否未入账账或者低低价入账账，少缴缴所得税税；未经经审批的的固定资资产盘亏亏，是否否未作纳纳税调增增，少缴缴企业所所得税；（6）无无法支付付的应付付款项长长期挂账账不并入入应纳税税所得额额，少缴缴企业所所得税。预预提费用用的贷方方余额长长期挂账账，是否否未做纳纳税调整整。（三）企企业所得得税不进进行年度度纳税申申报部分房地地产开发发企业在在开发项项目周期期内

22、不进进行汇算算清缴，主主观认为为等项目目竣工决决算后才才进行汇汇算清缴缴，未按按规定按按年进行行正确纳纳税申报报；部分分房地产产开发企企业按照照内部测测算成本本进行汇汇算清缴缴，未按按照规定定调整计计税成本本，少缴缴企业所所得税。（四）股股权转让让等预提提所得税税问题非居民企企业取得得来源于于中国境境内的股股息、红红利等权权益性投投资收益益和利息息、租金金、特许许权使用用费所得得、转让让财产所所得以及及其他所所得应当当缴纳的的企业所所得税，需需源泉扣扣缴，以以依照有有关法律律规定或或者合同同约定对对非居民民企业直直接负有有支付相相关款项项义务的的单位和和个人为为扣缴义义务人。非非居民企企业转让

23、让境内居居民企业业的股权权，根据据属地征征收的原原则需在在中国境境内缴纳纳预提所所得税。政政策还规规定，非非居企业业间接转转让境内内居民企企业股权权，依据据关于于加强非非居民企企业股权权转让所所得企业业所得税税管理的的通知（国国税函200096698号号）第六六条：“境外投投资方（实实际控制制方）通通过滥用用组织形形式等安安排间接接转让中中国居民民企业股股权，且且不具有有合理的的商业目目的，规规避企业业所得税税纳税义义务的，主主管税务务机关层层报税务务总局审审核后可可以按照照经济实实质对该该股权转转让交易易重新定定性，否否定被用用作税收收安排的的境外控控股公司司的存在在”。三、个人人所得税税方

24、面（一）工工资薪金金以外收收入未按按规定缴缴纳税款款1.未通通过“应付工工资”科目发发给职工工的奖金金、实物物以及其其他各种种应税收收入，是是否足额额、准确确代扣代代缴个人人所得税税。2.为职职工购买买的商业业保险、补补充养老老保险、企企业年金金等是否否按规定定代扣代代缴了个个人所得得税。（二）采采取报销销发票方方式逃去去现金 少缴税税款1.以发发票报销销方式或或定额发发放的交交通补贴贴、误餐餐补助、加加班补助助、通讯讯费补贴贴等，是是否未代代扣代缴缴个人所所得税。（交交通补贴贴、通信信补贴如如果所在在省制定定了税前前扣除标标准的，在在标准限限额内的的部分可可免征个个人所得得税）2.以发发票报

25、销销方式套套取现金金，发放放奖金或或支付给给个人手手续费、回回扣、奖奖励等，是是否未代代扣代缴缴个人所所得税。（三）其其他支出出未如实实代扣代代缴税款款1.支付付债权、股股权的利利息、红红利时是是否未扣扣缴利息息、股息息、红利利收入的的个人所所得税。2.房地地产销售售人员取取得销售售佣金是是否未并并入工资资、薪金金，代扣扣代缴个个人所得得税。3.为管管理人员员购买住住房，支支付房款款，是否否未并入入雇员工工资、薪薪金所得得计征个个人所得得税。4.各种种促销活活动向客客户赠送送礼品，是是否未代代扣代缴缴个人所所得税。（四）个个人股东东转让股股权漏缴缴个人所所得税部分地区区规模较较小的房房地产开开

26、发企业业（股东东为个人人）早期期取得土土地使用用权后由由于资金金规模有有限无法法正常进进行开发发建设，但但由于其其开发项项目所处处地块好好，大多多为净地地常常被被实力雄雄厚的房房开集团团看好，房房开集团团通过收收购其股股权的方方式达到到对公司司的绝对对控制，变变相购买买了土地地。但是是由于原原股东初初始投资资成本较较低，土土地又是是绝对的的稀缺资资源，股股权转让让金额往往往被人人为抬高高。个人人股东转转让股权权的超额额利润容容易被掩掩盖，个个人所得得税漏洞洞很大。纳税人为为逃避在在转让土土地、房房产等固固定资产产及无形形资产环环节应纳纳的营业业税、土土地增值值税等税税费，利利用税收收文件股股权

27、投资资和转让让环节的的有关规规定逃避避纳税义义务。四、土地地增值税税方面房地产开开发企业业的土地地增值税税是税收收重点，应应进行重重点检查查。（一）土地增增值税达达到可清清算标准准未及时时清算土地增值值税采取取的是先先预征后后清算的的方式进进行管理理，纳税税人不按按规定的的时间进进行清算算就会拖拖延税款款的入库库时间，给给国家造造成损失失，也给给税收执执法带来来风险。部分房地地产开发发企业在在项目销销售达到到85%以后，主主管税务务机关未未及时要要求其进进行清算算，甚至至部分企企业为了了延缓清清算时间间刻意保保留部分分房产不不销售。个个别企业业以工程程未结算算、未决决算或是是商品房房未销售售完

28、毕等等各种理理由不进进行土地地增值税税的清算算。（二）混混淆房产产性质，少少缴税款款对普通标标准住宅宅的界定定是否符符合要求求。是否否将适用用商业用用房等高高预征率率的商品品房与普普通住房房混淆在在一起核核算，少少缴税款款。（三）故故意加大大费用标标准 清清算时少少缴税款款1.不按按规定确确定土地地增值税税的清算算单位。2.不按按规定进进行成本本费用分分摊。3.不按按规定从从开发成成本中分分离并归归集利息息支出，将将超过贷贷款期限限的利息息和罚息息税前扣扣除。4.清算算后又销销售或有有偿转让让的房地地产，未未按规定定进行纳纳税申报报。五、土地地使用税税方面（一）未未按政策策规定缴缴纳税款款目前

29、全市市房地产产开发企企业在执执行土地地使用税税扣除时时限的问问题上，理理解不同同，做法法不同，其其纳税结结果也不不相同。目目前项目目管理软软件规定定，房地地产开发发企业从从开具销销售发票票之日起起就停止止缴纳这这部分土土地的土土地使用用税。根根据（119888）国税税地字第第15号号文件第第四条关关于土地地使用税税纳税人人的规定定：房地地产开发发企业缴缴纳土地地使用税税应由与与土地部部门签订订的土地地出让合合同为准准；国税税发（220033）899号规定定，购置置新建商商品房，自自房屋交交付使用用之次月月起缴纳纳房产税税及土地地使用税税。房开开企业的的土地使使用税应应该交至至合同约约定的交交付

30、给业业主的次次月，而而不是开开具发票票的时间间。特别别对未销销售的商商品房占占用的土土地是否否未按规规定缴纳纳土地使使用税，应应进行重重点检查查。（二）关关于企业业实际占占用土地地城镇土土地使用用税政策策适用问问题企业实际际占用了了土地，城城镇土地地使用税税纳税义义务发生生时间应应作为重重点。220077年之后后，对于于已经签签订成成交确认认书，能能够确定定通过出出让方式式取得土土地使用用权的，依依据财财政部 国家税税务总局局关于房房产税 城镇土土地使用用税有关关政策的的通知（财财税2200661886号）第第二条，应应由受让让方从合合同约定定交付土土地时间间的次月月起缴纳纳城镇土土地使用用税

31、；合合同未约约定交付付土地时时间的，由由受让方方从合同同签订的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税。对于于未签订订成交交确认书书，不不能确定定通过出出让方式式取得土土地使用用权的，依依据辽辽宁省城城镇土地地使用税税征收管管理工作作规程（辽辽地税发发200031133号）第第三十六六条，纳纳税人应应自占用用土地次次月起计计算缴纳纳土地使使用税。关关于占用用土地如如何把握握，应按按照纳税税人在土土地上实实际动工工（如“五通一一平、七七通一平平”）时间间确定，检检查过程程中可根根据纳税税人与施施工单位位签订的的协议、付付款证明明等证据据确认占占地时间间。重点点表现为为：1.已征征用未开开发的土土地是否

32、否未按规规定申报报缴纳土土地使用用税。2.土地地等级和和使用税税额变更更后是否否未及时时调整纳纳税申报报。3.开发发用地在在开发期期间是否否未按规规定计征征土地使使用税。六、契税税方面（一）少少计计税税依据 造成少少缴税款款出让方式式取得国国有土地地使用权权，是否否未按照照取得该该土地使使用权支支付的全全部经济济利益计计缴契税税。以协协议方式式出让的的，契税税计税价价格里是是否未包包括土地地补偿费费、安置置补偿费费、地上上附着物物和青苗苗补偿费费、拆迁迁补偿费费、市政政建设配配套费等等承受者者应支付付的货币币、实物物、无形形资产及及其他经经济利益益；以竞竞价方式式出让的的，契税税计税价价格里是

33、是否未包包括市政政建设配配套费及及各种补补偿费。（二）时时间差造造成税款款缴纳不不及时1.分期期支付方方式取得得的土地地使用权权，是否否未按合合同规定定的总价价缴纳契契税。2.竞价价土地使使用权尚尚未办理理产权，直直接再转转让的，是是否未按按规定申申报缴纳纳契税。3.部分分房开企企业虽没没有办理理有关土土地权出出让、转转让手续续，但已已经进行行前期施施工，已已经使用用土地，未未按契税税有关规规定预缴缴契税。（三）房房地产开开发企业业销售（预预售）商商品房契契税纳税税义务发发生时间间确定问问题契税条例例第八条条规定：“契税的的纳税义义务发生生时间，为为纳税人人签订土土地、房房屋权属属转移合合同的

34、当当天，或或者纳税税人取得得其他具具有土地地、房屋屋权属转转移合同同性质凭凭证的当当天。”而房产产开发企企业销售售商品房房，签订订的商品品房购销销合同往往往有三三种情况况，一是是在取得得商品房房预售许许可证之之前签订订的商品品房预售售合同，二二是在取取得商品品房预售售许可证证之后签签订的商商品房预预售合同同，三是是在取得得商品房房预售许许可证之之后签订订的备案案商品房房预售合合同（或或在取得得商品房房销售许许可证之之后签订订的备案案商品房房购销合合同）。哪哪种合同同的签订订时间是是契税纳纳税义务务发生时时间，结结合合同同法第八八条规定定：“依法成成立的合合同，受受法律保保护。”最高人人民法院院

35、关于审审理商品品房买卖卖合同纠纠纷案件件适用法法律若干干问题的的解释，法法释号号规定：第二条条 出卖卖人未取取得商品品房预售售许可证证明，与与买受人人订立的的商品房房预售合合同，应应当认定定无效，但但是在起起诉前取取得商品品房预售售许可证证明的，可可以认定定有效。第第六条 当事人人以商品品房预售售合同未未按照法法律、行行政法规规规定办办理登记记备案手手续为由由，请求求确认合合同无效效的，不不予支持持。结合规定定及实际际情况，时时间规定定按以下下方式掌掌握：11、参照照上述法法律规定定，房地地产开发发企业在在取得商商品房预预售许可可证之前前与买受受人签订订的商品品房预售售合同，应应视为无无效合同

36、同；2、商商品房买买受人契契税的纳纳税义务务发生时时间确定定为：房房地产开开发企业业在取得得商品房房预售许许可证明明之后，买买受人与与房开企企业签订订的商品品房预售售合同的的当天，或或房开企企业在取取得商品品房销售售许可证证明之后后，买受受人与房房开企业业签订的的商品房房购销合合同的当当天。七、房产产税方面面（一）经经营或自自用房产产未计收收入 少少缴税款款目前，房房地产企企业建造造商用地地产情况况比较多多，企业业自用、出出租、出出借建造造的商品品房；商商品房在在出售前前已使用用或出租租、出借借的商品品房未按按规定申申报缴纳纳房产税税，应重重点检查查。（二）地地下停车车位房产产税政策策适用问问

37、题20077年4月月3日省省局关关于房地地产开发发企业经经营地下下停车位位有关税税收问题题的批复复（辽辽地税函函200071044号）规规定，对对出租方方式经营营地下停停车位所所取得的的租金收收入，应应按122%的税税率计算算征收房房产税；对于出出售地下下停车位位使用权权的，由由于其权权属未发发生转移移，不征征收土地地增值税税，应按按租赁合合同征收收印花税税。依据据此规定定，对房房开企业业出租地地下停车车位和出出售地下下停车位位使用权权的行为为均按从从租计征征房产税税。20099年8月月11日日省局转转发国家家税务总总局关于于印发土土地增值值税清算算管理规规程的通通知（辽辽地税函函200091

38、888号）规规定，对对房地产产开发企企业长期期出租地地下停车车位、一一次性收收取的租租金相当当于停车车位销售售价值的的，视同同销售，征征收土地地增值税税。此文文下发后后，对长长期出租租地下停停车位（出出售地下下停车位位使用权权）的行行为停止止征收房房产税，继继续对一一般出租租地下停停车位的的行为征征收房产产税。20111年7月月1日省省局下发发了关关于暂免免征收地地下人防防工程房房产税的的批复（辽辽地税函函200111833号），规规定“20111年11月1日日起，暂暂免征收收我省人人防部门门收取的的、已纳纳入财政政预算管管理的平平战结合合工程的的房产税税”。此文文下发后后，对产产权属于于人防

39、部部门所有有，并由由人防部部门收取取纳入财财政预算算管理的的人防工工程使用用费的人人防工程程，不征征收房产产税，对对人防工工程使用用单位自自用或再再出租的的也不征征收房产产税。20122年4月月10日日省局关关于明确确土地增增值税清清算有关关问题的的通知（辽辽地税函函2001292号号）规定定，无产产权地下下停车位位取得的的收入，不不计入土土地增值值税收入入。为准准确执行行相应的的税收政政策，应应掌握如如下要点点：第一，从从20111年11月1日日起，对对符合辽辽宁省地地方税务务局关于于暂免征征收地下下人防工工程房产产税的批批复（辽辽地税函函200111833号）规规定免税税的地下下人防工工程

40、，无无论是自自用还是是出租，还还是销售售长期使使用权，均均不征收收房产税税。此前前，未征征税款不不予补征征。第二，对对不符合合辽宁宁省地方方税务局局关于暂暂免征收收地下人人防工程程房产税税的批复复（辽辽地税函函200111833号）规规定免税税的地下下停车位位均按从从租计征征房产税税。在220122年4月月10日日之前，土土地增值值税未清清算结束束的项目目，发生生的出租租地下停停车位或或出售地地下停车车位使用用权行为为（不含含一次性性收取租租金相当当于停车车位销售售价值的的），未未按从租租计征房房产税的的，应予予补缴，在在20113年底底前补缴缴的不征征收滞纳纳金。按按照转转发国家家税务总总局

41、关于于印发土土地增值值税清算算管理规规程的通通知（辽辽地税函函200091888号）规规定，对对房地产产开发企企业长期期出租地地下停车车位、一一次性收收取的租租金已预预征的土土地增值值税作为为整个项项目的预预缴税款款待清算算后多退退少补。第三，在在20112年44月100日前清清算结束束的房地地产开发发项目，已已按照转转发国家家税务总总局关于于印发土土地增值值税清算算管理规规程的通通知（辽辽地税函函200091888号）规规定，将将房地产产开发企企业长期期出租地地下停车车位、一一次性收收取的租租金确认认为清算算收入的的，对其其长期出出租地下下停车位位或出售售地下停停车位使使用权已已按从租租缴纳的的房产税税应予退退还。第四，对对房屋开开发公司司将地下下停车位位无偿移移交给有有关联关关系的物物业公司司，由物物业公司司向业主主收取租租金的，按按上述第第一、二二条规定定确定物物业公司司是否缴缴纳房产产税。