昆山巴比伦花园物业管理方案(陆家嘴)(1)eckw.docx

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1、昆山巴比比伦花园园物业管管理方案案(陆家家嘴)目 录录前言目录第一章 物业业概况 11第二章 公司司简介 22一、企业业理念 22二、机构构设置 55三、管理理优势 66四、管理理规模 88五、项目目剪影 99第三章 物业业管理总总体构想想 133一、物业业管理总总体目标标 133二、保证证体系 113三、服务务承诺 113四、合理理化建议议 144五、管理理处组织织架构和和运作方方式 15六、物业业管理费费用预算算 200第四章 物业业管理内内容及操操作标准准 266一、物业业交付前前的管理理计划 226二、物业业交付后后的管理理计划 28三、业户户服务 330四、保安安服务 442五、保洁

2、洁服务 448六、绿化化服务 552七、设备备维修和和养护服服务 54附件一：巴比伦伦花园管管理处岗岗位职责责 733附件二：员工培培训 77附件三：巴比伦伦花园管管理处应应急预案案 86前 言言首先，十十分荣幸幸能参与与“巴比伦伦花园”项目的的物业管管理选聘聘工作。我我公司将将依托自自身的专专业管理理实力，结结合“巴比伦伦花园”的现状状，对“巴比伦伦花园”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以以陆家嘴嘴物业崭崭新的物物业管理理服务理理念，在在结合国国家政策策法规和和贵方的的实际需需要地前前提下，凭凭借陆家家嘴物业业在长期期物业管管理服务务

3、过程中中积累的的丰富经经验以及及充足的的人才，为为“巴比伦伦花园”创造一一个和谐谐而优美美的居住住环境，提提升“巴比伦伦花园”的物业业价值，并并使“巴比伦伦花园”成为昆山山市又一一个知名名的住宅宅物业管管理品牌牌。本投标书书是根据据贵方提提供的“巴比伦伦花园“有关数数据资料料及招标标文件，结结合我公公司的企企业服务务理念及及标准，经经我公司司研究之之后，编编制了本本物业管管理投标标书。我公司对对“巴比伦伦花园”的物业业管理费费报价为为：l 小高层建建筑面积积每月每每平方米米 1.50元元l 商铺建筑筑面积每每月每平平方米 22.500元再次感谢谢昆山市市融汇房房地产开开发有限限公司给给予我们们

4、这次合合作的机机会！第一章 物业业概况l 物业名称称：巴比比伦花园园l 物业类型型：小高高层住宅宅、商业业用房l 座落地址址：昆山山市区长长江北路路与金浦浦路交界界处l 占地面积积：1222055.100平方米米。l 总建筑面面积：11200000.06平平方米其中：住住宅建筑筑面积11162210.94平平方米 商铺建建筑面积积 34663.883平方方米l 绿化率：41.5，绿绿化面积积50665平方方米l 总停车位位5644个l 电梯：448台l 小区总出出入口：共3个个，其中中2个为为24小小时开放放l 智能化情情况：家家庭安全全防范报报警系统统、电视视监控系系统、电电子巡更更系统、楼

5、楼宇访客客可视对对讲系统统、背景景音乐及及社区广广播、车车辆进出出管理系系统、物物业短信信、留言言。第三章 物业业管理总总体构想想一、 物业管理理总体目目标1、 前期目标标成为开发发商的好好参谋、好好帮手、好好朋友；降低开发发商的建建设成本本，促进进楼盘的的销售。2、 合同目标标在合同期期内，全全身心为为业主服服务，成成为业主主的好保保姆、好好管家、好好朋友。一年内达达到“昆山市市物业管管理优秀秀小区”的标准准；二年内达达到“江苏省省物业管管理优秀秀小区”的标准准；三年内达达到“全国物物业管理理优秀小小区”的标准准。3、 一流的物物业需要要一流的的管理，一一流的管管理出一一流的质质量。通通过我

6、们们的服务务，为“巴比伦伦花园”创造价价值，为为业户营营造一个个“安全、舒舒适、温温馨、亲亲情”的生活活环境，让让业主住住得安心心、放心心。二、 保证体系系 我公司司已通过过了ISSO90001质质量管理理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“巴比伦花园”的三级操作文件贯穿于“巴比伦花园”的物业管理之中。三、 服务承诺诺1、 满满意度指指数822以上；2、 服服务满意意率达到到95%以上；3、 档档案归档档率达到到1000

7、%， 档案准准确率达达到1000%，档案完整整率达到到98%以上；4、 有效投投诉处理理率1000；5、 报修项项目300分钟内内到现场场， 急修项项目244小时内内修复， 其他项项目488小时内内修复；6、 维修及及时率达达到1000%；7、 实行维维修服务务回访制制度，回回访率达达到1000%；8、 管理服服务范围围内不发发生重大大安全责责任事故故，管理服务务范围内内不发生生重大火火灾责任任事故，管理服务务范围内内不发生生重大设设备管理理责任事事故；9、 业户接待待时间：3655天8:30 - 220:330；10、 各类服务务人员上上岗培训训率达到到1000%；11、 公共设备备、设施施

8、完好率率达到998以以上；12、 房屋建筑筑完好率率达到998%以以上；13、 清洁管理理无盲点点， 管理服服务范围围保持环环境整洁洁，生活活垃圾日日产日清清；14、 道路、停停车场完完好率达达到988%以上上；15、 管理服务务范围内内保安固固定岗实实行244小时保保安立岗岗服务；16、 残枝断叶叶控制率率98；17、 雕塑小品品完好洁洁净率1100；18、 消防设施施、管道道完好率率1000；19、 本投标书书中所涉涉及的服服务内容容均由本本公司负负责实施施。四、 合理化建建议1、对新新楼盘实实施动态态跟踪，从从现场踏踏勘后一一周内综综合实际际状况作作出总体体评估报报告。2、对巴巴比伦花花

9、园全面面分析，根根据实际际存在的的问题提提出整改改意见。3、宣传传、贯彻彻执行新新颁布的的物业业管理条条例，并并通过我我司培训训。五、 管理处组组织架构构和人员员配置1、 组织架构构管理处经理设备部保洁绿化部保安部业户服务部业户服务主管保洁工绿化工设备主管门岗监控车辆管理岗装修管理巡岗房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班保安主管管道工2、人员员配置岗位设置置人员配备备（人）岗位设置置人员配备备（人）管理处经经理1保安领班班4业户接待待员（出纳、投投诉、档档案、接接待）4保安员（门门岗）10设备管理理部主管管1保安员（巡巡岗）12设备工8保安员（监监控岗）4保安服务务部主管管1保洁绿化化

10、部主管管1保洁工15合计61人注：（1） 岗位职责责（见附附件一）（2） 保安人员员的招工工来源：l 人员来源源：社会会招聘、定定向招募募，熟练练工占总总数的550%以以上。3、管理理处运作作方式l 管理处实实行管理理处经理理负责制制的直线线制领导导形式，下下设业户户服务部部、设备备管理部部、保安安服务部部、保洁洁绿化部部四个部部门，实实施管辖辖区域内内统一的的物业管管理。l 管理处经经理集指指挥与职职能于一一身，全全面掌握握日常工工作及人人员状况况，减少少失控。各各项工作作的安排排及临时时任务的的下达，均均由管理理处经理理直接安安排，各各部门主主管下属属员工直直接向其其主管负负责，各各部门主

11、主管直接接向管理理处经理理负责。4、部门门职责业户服服务部 业户服务务部主要要负责日日常与业业户之间间的联系系，处理理包括入入伙服务务、业户户接待、权权籍管理理、收费费管理、维维修资金金管理、装装修管理理、档案案管理、投投诉、报报修等事事宜，协协调各部部门工作作。保安服服务部保安部负负责小区区治安,交通与与消防管管理工作作，包括括门岗服服务、巡巡视管理理服务、车车辆管理理服务、监监控管理理服务、治治安管理理服务。设备管管理部设备管理理部负责责整个项项目的设设备维修修养护服服务，包包括电梯梯设备、房房屋、给给排水、供供配电、弱弱电系统统、消防防系统、智智能化系系统等公公共设备备设施的的维保服服务

12、。保洁绿绿化部清洁管理理部负责责环保管管理及小小区公共共区域卫卫生和绿绿化服务务。此外采购购、人事事、培训训等事务务将由陆陆家嘴物物业人事事部、物物流中心心、培训训中心与与管理处处经理负负责。5、管理理处各岗岗位员工工的任职职要求管理处处经理l 大专以上上学历l 具备上海海房地资资源行业业岗位资资格证书书l 全国物业业管理从从业人员员岗位证证书l 熟悉物业业管理的的相关政政策与法法规，对对工程设设施有一一定的了了解和管管理能力力l 具有丰富富的高档档住宅小小区管理理经验l 外表端庄庄，思路路敏捷l 有良好的的团队精精神和沟沟通技巧巧l 有良好的的指挥能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力

13、经理助助理l 大专以上上学历l 具备上海海房地资资源行业业岗位资资格证书书l 全国物业业管理从从业人员员岗位证证书l 具有高档档住宅小小区管理理经验l 有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力业户接接待l 大专以上上学历l 熟练操作作办公自自动化软软件l 熟悉高档档住宅小小区运作作内容l 普通话标标准流利利l 有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力保安服服务l 具备物业业保安人人员岗位位上岗证证书l 男性l 五官端正正，具有有较强的的敬业精精神l 作风正派派、无前前科、身身体健康康、站立立挺拔、无无明显外外观缺陷陷l 能吃苦耐耐劳承受受工作压压力维修养养护

14、l 具备相关关操作证证及上岗岗证l 具有高档档小区的的工程维维修及保保养工作作经验l 具有较强强的敬业业精神和和吃苦耐耐劳精神神保洁保保绿l 通过保洁洁专业化化培训l 熟悉高档档住宅公公寓、别别墅小区区的保洁洁保绿工工作l 形象健康康l 细心、认认真，能能刻苦耐耐劳及承承受工作作压力六、 物业业管理费费用预算算1、 物业管管理费用用预算“巴比伦伦花园”交接验验收后，须须对其进进行全面面“开荒”清洁，尤尤其是对对小区道道路、地地面、门门窗、下下水道、设设备机房房及其他他公共部部位等。“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。2、 开办费费用物业管管理用房房 为创造造

15、一个良良好的居居住和生生活环境境，依据据建设部部物业管管理条例例的规定定，以及及结合巴巴比伦花花园的特特点，除除各类设设施设备备机房外外，物业业管理用用房还包包括：l 管理服务务用房：管理处处接待、办办公用房房；l 保安、保保洁、工工程维修修、摆放放工具设设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；开办物物品配置置贵方需支支付一笔笔开办费费12225622元，或或提供相相应的设设备器具具等，用用于为“巴比伦伦花园”的业主主服务，并并应符合合我公司司接管“巴比伦伦花园”管理服服务的标标准。 见开开办费用用一览表表开办费用用一览表表项目数量预算额(元)项目数量预算额(元)办公室

16、简简易装修修100000安全帽5顶500复印机1台95000工具箱（包括小小修工具具）5套20000电脑1台70000安全绿灯灯1套100激光打印印机1台18800拖线盘2只 12200电脑台1只200夹接刀1把150传真机1台15000单用铁钳钳1只150挂壁式空空调1只25000电锤2台13000电风扇2只400手电钻2台500保险箱1只850台钻1台12000防伪验钞钞机1台15800手提充电电式远射射灯8只960电话机2台400对讲机及及电池板板15套210000投币式电电话机1台3802.5米米铝梯2部500考勤钟1只118001.5米米铝梯1部380办公桌椅椅4套40000伸缩杆2

17、根160洽谈桌椅椅2套20000防风垃圾圾铲1只160文件柜3组42000玻璃刮、抹抹水器2套144物品柜2组 26600三轮车 2辆14000饮水机1台200手提切割割机1只300 文件夹夹300只只36000自行车3辆900档案盒150只只750手提磨光光机1把300小雨伞60把6004米升降降铝梯1把10000大雨伞3把10800多功能清清洁车2部760塑封机1台288黄鱼车部800录象带或或光盘若干15000雨衣雨鞋鞋15套15000异地人员员生活用用品若干10000肩背式打打药机2部16400更衣箱60只91500绿化小工工具若干10000警棍6根16200汽油打药药机1部55000

18、管理处铭铭牌2只11000草坪修边边机1部35000上墙资料料1套25000合计： 11225562元元年度物业业管理费费用预算算（1）支支出预算算年度物业业管理费费用支出出预算表表项目月预算额额（元）年预算额额（元）备注办公接待待费用1725542070048见表一保安服务务费用3886664663390见表二保洁服务务费用1995532394440见表三设备管理理费用1408831689990见表四绿化服务务费用844101330见表五管理酬金金2000002400000按11提取酬酬金税收及附附加63988767778按当地税税率5.45%计算小计1173398140887766公共能耗

19、耗费6391167669992按0.555元/平方米米月计算算合计1813314217557688编制说明明：1本预算表表根据委委托方的的要求、物物业地理理位置、总总体功能能定位、同同类相似似物业水水平、业业户消费费水平及及昆山市市现有物物价水平平进行编编制；2本预算表表根据国国家及昆昆山市物物业管理理有关法法律法规规进行编编制；3本预算表表根据委委托方提提供的文文字数据据及口头头数据进进行编制制；4本预算表表中涉及及的人员员人事费费用是根根据昆山山市有关关规定月月计提费费以300%计算算，人员员工资包包括一切切福利费费用；5本预算表表不包括括车库、车车位运行行成本及及管理费费用，此此项费用用

20、另行计计算；6本预算表表不包括括会所成成本及管管理费用用；7若实际情情况与上上述编制制情况有有较大差差异，双双方应予予以协商商，再作作相应调调整。表一办公接待待费用预预算表项目月预算额额（元）年预算额额（元）备注1人事费用用管理处经经理（11人）6279975344842000元+449.55的计计提费业户接待待员（44人）6240074888012000元+330的的计提费费2异地人员员津贴60072000600元元/月人人1人3经理差旅旅费920110440包括租房房等费用用4工作餐费费575690005人55元23天天5服装费用用125150005人6600元元/套24个个月折旧旧6办公

21、费用用50060000印刷、办办公用品品等费用用7通迅费用用手机通讯讯费21525800办公室通通讯费500600008社区活动动布置费费用80096000社区活动动、节日日布置等等9不可预见见费用50060000小 计计1725542070048表二保安服务务费用预预算表项目月预算额额（元）年预算额额（元）备注1人事费用用保安服务务部主管管（1人人）1560018722012000元+330%计计提费保安领班班（4人人）46800561660900元元+300%计提提费保安员（226人）2704403244480800元元+300%计提提费2工作餐费费3565542788031人5元23天天

22、3服装费用用7759300031人6000元/套套24个个月折旧旧4物料费用用50060000印刷、电电池、易易耗品等等费用5通讯费用用10012000100元元/人月1人6保安培训训费用64677500250元元/人年小 计3886664663390表三保洁服务务费用预预算表项目月预算额额（元）年预算额额（元）备注1人事费用用保洁主管管（1人人）11055132660850元元+300%计提提费保洁工（15人）1267751521100650元元+300%计提提费2工作餐费费1840022088016人5元23天天3服装费用用33340000250元元/套12个个月折旧旧4清洁物料料4004

23、8000清洁剂、红红水、洗洗洁精、香香蕉水等等。5清洁器具具30036000扫帚、簸簸箕、尘尘推、拖拖把、百百洁布、水水桶、铁铁钩、手手套、刷刷子等。6灭鼠、灭灭虫害费费用300360007垃圾清运运费30000360000小计1995532394440表四设备管理理费用预预算表项目月预算额额（元）年预算额额（元）备注1人事费用用设备管理理部主管管（1人）1560018722012000元+30的计提提费设备工（88人）104000124880010000元+30的计提提费2工作餐费费103551242203服装费用用18822500250元元/人12个个月折旧旧4通讯费用用100120005

24、物料费用用80096000更换灯泡泡等小计1408831689990表五绿化服务务费用预预算表项目月预算额额（元）年预算额额（元）备注1室外绿化化养护费费8441013302.000元/平方米米年小 计844101330（2）收收入预算算年度物业业管理费费用收入入预算表表项目单价（元/mm2月）建筑面积积（平方方米）月预算额额（元）年预算额额（元）备注小高层1.5001162210.941743316209117922商铺2.00034633.83369288831336不包括商商场能耗费用用小 计计1196674.771812244217449288说明：本本收入预预算表按按建筑面面积应收收

25、费的1100测算，空空置房的的收费按按国家有有关政策策执行。（3） 收支情况况分析年度物业业管理费费用收支支情况分分析表项目月预算额额（元）年预算额额（元）收入预算算1812244217449288支出预算算1813314217557688收支差异异（）70-8400收支平衡衡!第四章 物业业管理内内容及操操作标准准一、 物业交付付前的管管理计划划 我公司司将根据据贵方物物业施工工进度的的实际情情况，对对“巴比伦伦花园”制订相相应的科科学、成成熟的物物业管理理前期顾顾问工作作计划，并并按计划划开展各各项工作作，为将将来的物物业管理理工作顺顺利开展展打下坚坚实的基基础。1、建设设施工 建设过过程

26、中，物物业管理理前期顾顾问人员员应经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐逐步增加加对物业业硬件的的了解，对对有些影影响使用用功能的的问题应应早发现现、早协协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。l 提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；l 分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；l 审查有关关工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；l 提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；l 提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；l 帮助施工工

27、人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；l 提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；l 检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；l 检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；l 配合设备备安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；l 提出遗漏漏工程项项目的建建议；l 对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要和和贯标（IISO

28、990011、ISSO1440011、OHHSASS180001等等）需要要，减少少成本投投入和今今后的物物业管理理成本。2、竣工工验收 物业管管理前期期介入人人员将定定期视察察施工现现场，参参与工程程例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。l 参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；l 发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；l 参与重大大设备的的调试和和验收；l 制订物业业验收流流程；l 指出工程程缺陷，就就改良方方案的可可能性及及

29、费用提提出建议议。3、物业业销售 良好的的物业管管理形象象及物业业管理品品牌会吸吸引大量量的购房房者及租租房者，同同时也有有助于贵贵方提高高企业品品牌形象象及知名名度。物物业管理理前期介介入人员员将根据据实际情情况，协协助贵方方的物业业销售、租租赁和宣宣传推广广。l 制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售、租赁赁作好准准备；l 售楼处及及样板房房的保安安、保洁洁指导，规规范服务务，建立立良好的的物业形形象；l 委派物业业专业人人员现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；l 对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；l 提供有关关售楼宣宣传所需需要的物物业

30、管理理资料。4、规章章制度制制订 物业管管理前期期介入人人员将制制订相应应的规章章制度及及编制有有关文件件，印制制各种证证件，进进行机构构设置、人人员聘用用和人员员培训前前期工作作。l 住宅使用用公约；l 装修管理理办法；l 装修管理理协议；l 入伙手续续书；l 代办服务务委托书书；l 保管钥匙匙委托书书；l 保管钥匙匙承诺书书；l 房屋验收收表；l 钥匙签收收表；l 业主信息息表；l 施工人员员登记表表；l 安全责任任书。二、 物业交付付后的管管理计划划 为了使使物业保保值、增增值，管管理处工工作人员员会认真真做好物物业的接接管验收收工作，加加强装修修管理，增增强业主主和物业业公司之之间的沟

31、沟通，以以确保物物业品质质不断得得到提升升，同时时为开发发商提供供一个后后续的优优质的售售后服务务工作，使使开发商商与物业业公司的的品牌共共同提高高，达到到“双赢”的目的的。1、业主主入户前前 我公司司对物业业进行现现场查勘勘，力争争在小区区工程建建设收尾尾阶段从从物业管管理的角角度提出出改进或或布置措措施，配配合准备备接管验验收所需需要准备备的资料料及其他他相关工工作。 在和发发展商进进行物业业的交接接验收中中，由我我公司提提出接管管验收所所需要的的所有书书面资料料（验收收标准参参照建设设部颁布布的房房屋接管管验收标标准）。对对于验收收中发现现不合格格情况由由我公司司提出整整改单，在在一定期

32、期限内由由开发施施工单位位整改修修复，再再由我公公司验收收合格后后接受。同同时协助助发展商商制定使使用公约约、业业主手册册等文文件，同同时准备备好业主主入户所所需要的的入伙伙手续书书、业业户信息息表、入入伙资料料签收表表、房房屋质量量整改通通知书、装装修管理理办法、装装修管理理协议、代代办服务务委托书书、房房屋验收收表、钥钥匙签收收表等等书面资资料。另另一方面面，做好好小区的的开荒保保洁工作作，进入入日常工工作状态态；保安安人员要要熟悉小小区情况况；设备备维修人人员做好好检查工工作，保保证公共共设备设设施的完完好，以以一个整整洁、舒舒适、温温馨的环环境迎接接业主入入户。2、业主主入户中中 业主

33、入入户中由由我公司司设备维维修人员员陪同进进行房屋屋内部验验收、抄抄表，对对于业主主发现的的问题予予以记录录。向业业主交付付填写的的资料有有：业业户手册册、装装修管理理办法、入入伙资料料签收表表、业业主信息息表、房房屋验收收表、钥钥匙签收收单等等，并及及时向业业主介绍绍有关物物业入伙伙后的管管理规定定。 其中尤尤为重要要的工作作就是装装修管理理，按公公司标准准向业主主做好解解释工作作，并准准备好装装修申报报表、施施工人员员登记表表、施施工人员员出入证证、施施工许可可证、动动用明火火许可证证、安安全责任任书等等书面资资料，业业户服务务人员会会将施施工人员员登记表表复印印件交保保安主管管；保安安巡

34、岗按按表查验验施工人人员的施施工人员员出入证证，并并巡视跟跟踪施工工队的装装修过程程，督促促施工队队文明施施工，保保持环境境整洁，建建筑垃圾圾规定袋袋装化并并及时清清理到指指定的堆堆放地，不不允许将将垃圾堵堵住楼道道，不允允许将水水泥浆、剩剩漆、胶胶水、可可燃液体体倒入下下水道；夜间保保持施工工区安静静。管理理处除保保安外，业业户接待待、管理理处经理理都应当当定时对对装修施施工现场场检查，发发现违章章及时纠纠正，装装修结束束应经过过验收，装装修期间间的装修修材料运运出小区区应当应应业户签签字并经经管理处处经理确确认。3、业主主入住后后 进入全全面管理理阶段后后，物业业管理处处将以公公司企业业标

35、准为为指导，主主要开展展以下工工作（但但不限于于）：l 房屋管理理：建筑筑物以及及其附属属物的保保养、维维修；l 设备设施施管理：对物业业范围内内的共用用设备设设施日常常的运行行、保养养、维修修；l 清洁管理理：加强强清洁员员工的管管理，维维护物业业范围内内的清洁洁卫生；l 绿化管理理：物业业范围内内的绿化化建设和和养护；l 消防管理理：建立立消防队队伍，对对物业范范围内消消防器材材、消防防设施等等管理；l 安全管理理：加强强保安队队伍的建建设管理理，确保保物业内内安全、舒舒适；l 车辆管理理：维护护行人、车车辆的交交通秩序序，以及及车辆停停放秩序序；l 产籍管理理：指对对产权登登记过程程中所

36、产产生的各各种图表表、登记记资料进进行完善善和修正正，保证证产籍的的完整、准准确、与与实际相相符；l 财务管理理：对物物业管理理资金运运作和管管理；l 协调因房房屋质量量引起的的业主与与发展商商之间的的纠纷。三、 业户服务务1、基本本要求l 实行周一一至周日日08:30-20:30的的业户服服务制度度。l 业户服务务人员应应按公司司规定统统一着装装，佩带带胸牌、司司徽、仪仪表仪容容整洁端端庄。l 在服务过过程中热热情、周周到，文文明用语语，主动动询问并并及时为为业户提提供服务务。l 及时、认认真做好好工作日日志、注注记、帐帐册等记记录工作作，字迹迹清晰、数数据准确确。2、入伙伙服务l 提示业主主在入伙伙前明白白办理入入伙手续续时应带带的文件件资料及及准备工工作，以以免办理理手续时时徒劳往往返。l 为业主办办理入伙伙手续时时，应程程序顺畅畅，手续续完善，票票据正规规。l 即时完成成入伙注注记。l 受理代办办服务手手续齐全全、收费费合理、守守时守约约、保证证质量。3、业户户接待l 公开办事事制度、公公开办事事纪律、公公开收费费项