怎样进行房地产开发项目的质量管理hosf.docx

《怎样进行房地产开发项目的质量管理hosf.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《怎样进行房地产开发项目的质量管理hosf.docx（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、如何进行行房地产产开发项项目的质质量管理理如何进行行房地产产开发项项目的质质量管理理近十年年以来，房房地产开开发项目目如雨后后春笋蓬蓬勃发展展，庞大大的市场场需求成成就了一一大批开开发商，也也使一些些初入地地产界的的大佬们们由于未未掌握地地产开发发规律导导致开发发出来的的产品不不被市场场认同，频频于倒闭闭的边缘缘。是什什么原因因导致这这种截然然不同的的结局呢呢？答案案只有一一个：由由于产品品的质量量差而导导致房产产商倒闭闭。这里的质质量是一一个广义义上的“质量”，它包包括：地地块地段段选择质质量、可可行性研研究质量量、项目目前期策策划质量量、设计计质量、工工程实施施质量、物物业管理理质量等等。

2、下面就如如何提高高房地产产开发项项目的产产品质量量提出个个人的想想法。房地产开开发项目目的生命命周期为为：前期期可行性性研究产品品策划设计计实施施交付付等五大大阶段。作作好这五五大阶段段的工作作，使每每一阶段段都能提提交符合合市场需需要、客客户满意意的产品品，对房房地产开开发项目目来说是是至关重重要的，也也是关系系到成败败的根本本。一、目前前房地产产开发项项目的问问题在房地产产项目开开发中我我们普遍遍忽视开开发前期期项目可可行性研研究阶段段、策划划阶段、设设计阶段段的质量量管理，而而把主要要精力放放在施工工阶段。如如果靠获获取项目目施工实实施的施施工单位位，这固固然是必必要的，但但我们作作为建

3、设设方，以以项目而而成立的的团队，这这种思维维就应该该改变。当当开发项项目进行行到施工工阶段时时，产品品策划、市市场定位位、目标标客户群群、项目目的设施施配套均均已确定定，规划划设计方方案、技技术方案案和设计计图纸都都已经审审查通过过，假如如产品策策划、市市场定位位、目标标客户群群、项目目的设施施配套均均已审核核，规划划设计方方案、技技术方案案和设计计图纸不不是最优优，很难难保证工工程项目目的整体体投资效效益。有的房地地产开发发商片面面地把可可行性研研究报告告视为可可批性报报告，支支付前期期可行性性报告咨咨询费用用标准远远远低于于市场的的收费标标准。使使得承担担可行性性研究报报告编制制的咨询询

4、单位，很很少进行行深入的的市场调调查(宏宏观、中中观、微微观调查查)、对对调查结结果深入入进行分分析和对对规划方方案、户户型、景景观方案案等进行行多方案案比选。在在设计阶阶段也因因为有的的开发商商业主片片面过低低支付设设计费用用，从而而影响设设计人员员进行精精心设计计的积极极性，这这一问题题已严重重影响了了开发项项目的产产品质量量。二、房地地产开发发项目的的前期工工作房地产开开发项目目前期工工作，主主要是指指项目建建议书、可可行性研研究报告告、项目目开发的的产品策策划等。前前期工作作的质量量是整个个工程房房地产项项目的关关键。房房地产项项目的地地段选择择、规模模、规划划方案的的内容、户户型构成

5、成、潜在在目标客客户分析析、客户户购买的的心理分分析、配配套设施施水平分分析、开开发项目目的技术术含量分分析、风风险分析析、财务务、经济济效益和和社会效效益等是是否深入入全面，各各项数据据是否符符合实际际，直接接决定着着拟开发发项目的的前途和和命运。个个人建议议从如下下几点作作手：1、建立立开发项项目质量量管理责责任制。 项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审

6、活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。2、制定定开发项项目的质质量计划划。充分分了解项项目投资资人开发发项目的的战略决决策和质质量政策策，了解解和掌握握项目的的特点，熟熟悉地产产行业动动态走势势，明确确咨询成成果的质质量目标标和质量量标准；熟悉咨咨询企业业的质量量管理体体系文件件，根据据项目组组织结构构的特点点，决定定如何应应用企业业的质量量管理体体

7、系。如如是独立立的开发发项目团团队，就就应对开开发企业业的质量量管理体体系进行行适当调调整，把把质量目目标进行行层层分分解，按按质量计计划和实实施步骤骤层层落落实，一一直落实实到末端端。每一一层次职职责、权权限、资资源分配配以及保保证质量量的措施施都予以以明确。质质量管理理计划要要简明扼扼要，重重点突出出，具有有可操作作性。3、建立立开发项项目前期期工作成成果的质质量评审审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项

8、目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国，

9、我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。三、设计计阶段的的质量控控制1、方案案设计阶阶段在房房地产开开发项目目中，前前期的可可行性研研究报告告、市场场调查、开开发项目目的产品品策划定定位，是是后来作作为规划划方案设设计的依依据。作作为房地地产投资资人，他他投开发发项目的的根本目目的是获获得效益益（经济济效益和和社会效效益），因因此，作作为房地地产开发发商最好好是请一一个全程程策划的的咨询公公司。在在咨询公公司得出出较为科科学的项项目开发发产品定定位后，应应该参与与到后一一阶段的的规划方方案设计计。开发发商在寻寻找规划划规划方方案设计计单位时时也要对对规划方

10、方案设计计的单位位业绩进进行综合合考察，因因为规划划方案设设计是一一个创造造性的工工作。根根据一些些工程方方案设计计的经验验教训，建建议开发发商根据据楼盘的的策划定定位，选选择三家家具有相相应实力力的规划划设计单单位进行行方案设设计，在在都有意意向作该该项目的的几家方方案设计计单位作作设计前前，请作作本项目目咨询公公司相关关人员对对方案设设计单位位进行项项目可行行性研究究、产品品市场定定位的介介绍讲解解，设计计人员在在此基础础上进行行规划方方案设计计。这就就叫作承承上启下下，在方方案设计计过程中中，作为为业主尽尽量不要要对方案案设计人人员指手手划脚，不不要随意意干涉，让让设计师师尽情发发挥。在

11、在几家都都拿出不不同方案案后，由由建设方方组织相相关专家家讨论会会，评选选出最优优的初步步规划方方案。建建设方再再与作出出最优方方案的初初步设计计单位签签订合同同，在此此基础上上进行细细化，作作出报批批方案。2、施工工图设计计阶段 施工图图设计是是在开发发项目的的规划方方案审查查通过的的基础上上进行的的，因此此，规划划方案是是作项目目初步设设计的设设计依据据。工程程设计一一般按初初步设计计、施工工图设计计两个阶阶段进行行。技术术上复杂杂的特大大型项目目可按初初步设计计、技术术设计和和施工图图设计三三个阶段段进行。二二阶段设设计和三三阶段设设计，是是我国工工程设计计行业长长期形成成的基本本工作模

12、模式，各各阶段的的设计成成果包括括设计说说明、技技术文件件(图纸纸)和经经济文件件(概预预算)，其其目的是是通过不不同阶段段设计深深度的控控制保证证设计质质量。（1）、开开发项目目的设计计阶段质质量控制制方法。 正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设

13、计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。（2）、建建立设计计经理质质量责任任制。开开发商设设计主管管人员在在项目经经理的领领导下，对对设计过过程进行行管理，监监督检查查建设方方各专业业工程师师对专业业设计中中执行公公司的质质量体系系文件情情况，确确保设计计产品和和服务满满足合同同规定的的质量要要求；组组织设计计策划，并并将策划划结果编编人设计计计划；根据项项目计划划、项目目质量计计划和设设计计划划的规定定，对设设计过程程进行控控制；负负责各专专业之间间的衔接接；负责责组织设设计各专专业的综综合技术术

14、方案的的审查和和协调，确确保综合合技术方方案的合合理性；负责组组织或监监督检查查设计各各阶段的的设计评评审和设设计验证证；负责责控制设设计变更更，按设设计更改改控制程程序按规规定进行行控制；对设计计关键控控制点进进行检查查，亲自自组织或或检查对对设计质质量有重重大影响响的活动动和设计计文件。（3）、明明确建设设方各专专业工程程师的监监控设计计质量的的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔

15、接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。四、施工工阶段的的质量控控制施工是开开发项目目形成实实体的过过程，也也是决定定最终产产品质量量的关键键阶段，要要提高开开发项目目的工程程质量，就就必须狠狠抓施工工阶段的的质量控控制。工工程项目目施工涉涉及面广广，是一一个极其其复杂的的过程，影影

16、响质量量的因素素很多，使使用材料料的微小小差异、操操作的微微小变化化、环境境的微小小波动，机机械设备备的正常常磨损，都都会产生生质量变变异，造造成质量量事故。工工程项目目建成后后，如发发现质量量问题又又不可能能像一些些工业产产品那样样拆卸、解解体、更更换配件件，更不不能实行行“包换”或“退款”，因此此工程项项目施工工过程中中的质量量控制，就就显得极极其重要要。1、 房房地产项项目施工工前准备备阶段质质量管理理。（11） 明明确质量量目标 房地产产开发项项目的质质量目标标确定与与项目投投资人的的开发项项目战略略和产品品策划定定位有关关，同时时与项目目的进度度控制、成成本控制制处于一一个相同同优先

17、级级。因此此，项目目开发的的质量目目标必须须适合项项目本身身的特点点。目标标过低，会会对项目目带来伤伤害，失失去市场场竞争力力；过高高会造成成投入成成本加大大，综合合开发绩绩效降低低。上述述两方面面都不是是开发商商的本意意。 那那么，如如何准确确地确定定质量目目标？首首先，要要进行质质量投入入的收益益和费用用分析，在在项目投投资人和和项目团团队中增增强质量量成本认认识，要要树立开开发项目目全寿命命周期成成本观念念。适当当增加项项目的一一致成本本，减少少非一致致成本；适当增增加预防防成本，大大力降低低事故成成本。（2）制制定项目目建设实实施的质质量管理理计划 在确定定了项目目建设质质量目标标后，

18、制制定出实实现质量量目标的的措施和和方法，正正确的使使用计划划编制的的输入、工工具和技技术（质质量基准准计划、流流程图、坚坚持设计计样板带带路、准准确的使使用质量量标准）编编制切实实可行的的质量计计划。明明确项目目团队的的相关质质量责任任，项目目经理对对项目质质量管理理负责，项项目质量量经理具具体对项项目质量量负责，项项目团队队各专业业工程师师对项目目质量的的规范负负责，实实施单位位承担对对项目的的结果负负责。（3）质质量保证证 质量量保证就就是实施施质量计计划，增增强项目目投资人人、项目目最终用用户项目目质量的的信心。 如，开开发项目目工程建建设严格格实行招招投标制制和建设设监理制制，委托托

19、有资格格的监理理单位对对中标的的施工单单位资质质进行核核查，使使施工单单位的资资质等级级与承揽揽的工程程项目要要求相一一致，对对施工人人员素质质和人员员结构进进行监控控，使参参与施工工的人员员技术水水平与工工程技术术要求相相适应；在标前前举行标标前说明明会，在在会上开开发商公公开讲明明本开发发项目的的质量目目标，进进度目标标，成本本控制目目标以及及招标条条件，作作到江太太公钓鱼鱼愿者者上钩；对施工工组织设设计和质质量计划划进行审审查；对对进场的的原材料料、构配配件和设设备进行行监控；对施工工机械设设备的选选择，应应考虑施施工机械械的技术术性能、工工作效率率、工作作质量和和维修难难易、能能源消耗

20、耗以及安安全、灵灵活等方方面对施施工质量量的影响响与保证证；组织织由设计计单位和和施工单单位参加加的设计计交底和和设计会会审会议议；检查查施工单单位是否否建立和和健全了了质量管管理体系系等。（4）开开发项目目建设的的施工过过程质量量控制 项目施施工过程程中的质质量控制制，实际际就是程程序控制制和过程程偏差控控制。在在房地产产开发项项目的建建设过程程中的过过程控制制就是对对施工单单位的工工作过程程和阶段段性成果果与原合合同所界界定的工工作范围围进行比比较，找找出工作作范围在在执行中中的偏差差；运用用合同确确定的质质量标准准、施工工图及设设计总说说明与实实际工作作成品和和半成品品进行比比较，找找出

21、偏差差；运用用经批准准的施工工方案、施施工作业业顺序与与实际工工作过程程顺序进进行比较较找出偏偏差；运运用抽查查、巡查查、普查查等手段段对整个个作业过过程进行行跟踪，得得出施工工单位现现场项目目部是按按现阶段段施工顺顺序、方方法、质质量标准准继续作作业还是是进行整整改的意意见和建建议。以以此确保保工程的的工作过过程质量量，只有有确保了了过程质质量，才才能确保保产品的的最终质质量。在在过程控控制中需需要用到到的工具具和技术术有：检检查、绘绘制动态态过程控控制图和和施工作作业流程程图。在实际工工作中我我们可以以委托项项目监理理单位对对施工单单位质量量管理体体系的实实施状况况进行监监控；监监督检查查

22、在工序序施工过过程中的的施工人人员、施施工机械械设备、施施工方法法、工艺艺或操作作是否处处于良好好状态，是是否符合合保证质质量的要要求；做做好设计计变更的的控制工工作；做做好施工工过程中中的检查查验收工工作；做做好工程程质量问问题和质质量事故故的处理理，当出出现不合合格产品品时，应应要求施施工单位位采取措措施予以以整改，并并跟踪检检查，直直到合格格为止；当施工工现场出出现质量量异常情情况，又又未采取取有效措措施、隐隐蔽作业业未经检检验而擅擅自封闭闭、未经经同意擅擅自修改改设计图图纸、使使用不合合格原材材料或构构配件时时，应下下达停工工指令，纠纠正后下下达复工工指令；要对工工程材料料、混凝凝土试块块、受力力钢筋等等实行取取样送检检制度；对从事事计量作作业的操操作人员员技术水水平进行行审核，对对其计量量作业结结果进行行评价和和确认。 结论：在项目开开发建设设中实施施质量计计划，关关键是加加强质量量预防措措施的落落实，适适当增加加预控成成本（一一致质量量成本），大大力减少少返工成成本（非非一致质质量成本本）。按按现代项项目管理理理念：高质量量是计划划出来的的，而非非检查出出来的，如如是检查查出来的的，就势势必增大大不一致致成本，其其实就是是加大了了质量投投入。这这对开发发商是非非常不利利的。同同时也降降低了开开发项目目本应取取得的经经济效益益。