新城物业管理方案(DOC 35页)hbjp.docx

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1、目 录录第一章“天利新新城”物业管管理服务务思路 22第一节 服务务思路 2第二节 管理服服务模式式 2第二章 “天利新新城”物业管管理目标标及保证证措施. 4第一节 管理目目标4第二节 管理措措施5第三节 管理指指标5第三章 组织管管理架构 7第一节 管理架架构. 7第二节 人员要要求.99第四章 “天利新新城”物业管管理物资资装备计计划.100第五章 物业管管理服务务经费收收支预算算100第一节 物业管管理服务务成本核核算及经经营预测测10第二节 物业管管理服务务收入预预算12第三节 物业公公司的经经济增长长点13第六章 物业管管理工作作内容及及标准13第一节 物业管管理规范范13第二节

2、保洁、绿绿化养护护.15第三节 护卫服服务.19第四节 消防工工作管理理25第五节 物业维维修养护护.28第六节 社区文文化服务务30第七节 环境文文化服务务31第八节 便民服服务31第九节 服务沟沟通35第一章 “天利新新城”物业管管理服务务思路第一节 服务务思路一、“天天利新城城”物业概况况“天利新新城”位于XXX市洒金金大道，总总建筑面面积约3万平方米米，房屋屋类型为为：多层、小小高层混混合型商商住楼，共有177个单元元、住房2778套。共有出出入口11个，室内内停车场一个。（以上上分析数数据非标标准数据据）。二、企业业管理目目标引进进“先进的的”物业管管理理念念，推行行lSOO9000

3、0国际质质量管理理体系，通过优良良、专业业、规范范的服务务将“天利新新城”管理成成都市居居住区，让让业主在在县城里享受受都市生生活氛围围。并使使物业功功能发挥挥最大，力力促“天利新新城”物业保保值增值。提提高“天利新新城”的知名名度，树立“爱家物物业公司”品牌。三、服务务思路“天利新新城”离市中中心较远远，周边边人口较较疏散，相相对物业业基本服服务需求求量较大大。为了了在不同同程度上上满足业业主和物物业使用用人的需需求，“爱家物物业公司司”将为“天利新新城”的物业业管理服服务过程程中体现现“业主利利益第一一位，服服务内容容全面化化，保证证物业管管理服务务质量”，以达达到物业业管理的的目标：“通

4、过有有效服务务，提高高物业的的使用效效率和经经济效益益，促进进物业保保值、增增值，构构筑起一一个利于于人与人人沟通、人人与自然然和谐、人人与文化化融合、健健康开放放的工作作和生活活环境”。第二节 管理服服务模式式为体现物物业管理理的四大大功能：“服务功功能、管管理功能能、维护护功能、经经纪功能能”。我们们将在“天利新新城”的物业业管理服服务过程程中突出出体现：一、企业业经营思思路充分利用用小区资资源，合合理开发发经营，力掘多元化的专项特约服务，以增强物业管理公司的生存及发展能力，全力为小区业主及物业使用人提供全方位的服务。二、推行行人性化化服务“以人为为本，服服务至上上”的宗旨旨，秉承承人性化

5、化服务，如如在小区区入口设设立专门门机动岗岗，随时时为进出出的业主主提供必必要的帮帮助，对对家有老老、弱、病病、残的的业主专专门建档档，由专专人定期期探望了了解，随随时准备备提供帮帮助等。三、引入入社区形形象设计计与建设设概念，提提升物业业的形象象社区形象象设计与与建设既既是社区区的“美容术术”，更是是社区的的“健身法法”，具有有对社区区形象的的塑造功功能和对对物业的的增值功功能。“爱家物物业公司司”将对小小区实行行“整体设设计，逐逐步改造造”的工作作计划，促促进小区区物业增增值。四、创造造静态管管理服务务，提升升管理层层次导入VII企业形形象视觉觉识别系系统，建建立统一一的VII标识、标标牌

6、系列列，包括括：小区区公共设设施指示示牌、宣宣传栏、清清洁卫生生、绿化化、消防防警示牌牌等，塑塑造“天利新新城”高尚、文文明的文文化氛围围，并将将ISOO90001的规规范运作作和VII的有效效结合所所产生的的管理效效应必将将提高“天利新新城”的知名名度，真真正体现现“天利新新城”的居住住价值。五、开通通多种渠渠道，保保障有效效沟通采用业主主信箱、热热线电话话、E-MIAAL、QQQ、英英特网等等多种渠渠道作为为交流平平台，开开展座谈谈、回访访等多种种形式，与与业主、物业使用人保持沟通，以有效的保障物业管理服务需求和达到服务质量。六、实行行物业管管理报告告制度，提提倡工作作透明化化实行“管管理

7、报告告”制度，每每半年将将财务收收支、公公共用水水、电、工工程维护护、投诉诉处理、重重大活动动、工作作改进项项目等全全方位进进行公开开，供全全体业主主、物业业使用人人监督，征征求业主主、物业业使用人人及各方方意见和和建议，加加强企业业与业主主之间的的相互沟沟通。七、实施施“温馨家家园计划划”，增加加业主归归属感建立社区区精神文文明建设设，“爱家物物业公司司”将长期期在“天利新新城”内开展展类如文文体、文文艺、联联欢、老老年活动动、猜灯灯谜等各各种多样样化的社社区活动动，让小小区居民民在节假假日、业业余时间间休闲娱娱乐、放放松身心心。加强强业主相相互之间间、业主主与物业业管理者者之间的的沟通。增

8、增加小区区居民归归属感，让小区居民感受到温馨、和谐、文明的家园，提升小区物业价值。八、倡导导“邻居守守望”，加强强居民自自治意识识结合小区区内安防防配套设设施，提提高小区区的安全全度，特特别倡导导住户不不但要注注意自家家的安全全，而且且要注意意邻居的的安全，特特别是在在邻居出出门在外外或者出出现异常常的时候候，要主主动帮助助“守望”。九、加强强各方沟沟通，保保障专业业服务为保障“天利新新城”物业管管理的服务质质量，公公司将建立与市、区区房管部部门、工工商、税税务、公公安、水水、电企企业等各各相关部部门及行行政业务务主管部部门的公公共关系系业务，建建立一套套单位互互通信息息网络，随随时掌握握这些

9、部部门的各各种政策策、法规规信息保保持信息息沟通，以以掌握最最新的管管理服务务技术和和政策，以以便服务务工作到到位。第二章 “天利新新城”物业管管理目标标及保证证措施第一节 管理目目标公司将“以人为为本，服服务至上上、精益益求精”的宗旨旨，以及及“规范化化管理”、“ 人性性化服务务”的指导导方针，对对“天利新新城”物业管管理事项项进行量量化，制制定“天利新新城”物业管管理目标标、量化化指标及及主要措措施。如如果“爱家物物业公司司”能够承承接“天利新新城的物物业管理理，承诺诺两年内内将“天利新新城”管理成成“优秀文明明小区”，或“绿色宜宜居小区区”并获得得有效证证书或称称号，并并将“天利新新城”

10、创建成成XX市市模范住住宅小区区、同时时提升“天利新新城”的社会会知名度度。第二节 管理措措施公司将通通过以下下硬性管管理措施施来达到到公司的的管理目目标：一、建立立健全公公司的管管理制度度，包括括组织架架构、岗岗位职责责、运行行制度等等，运用用现代科科学管理理和先进进技术对对公司进进行管理理。 二、针针对贵州州地区物物业行业业员工普普遍存在在文化素素质低，服服务意识识薄弱、技技术水平平单一的的现状，公公司将长长期开展展多种形形式的培培训，使使每一位位员工都都意识到到自己岗岗位的重重要性，做做到一职职多能。（例例如：一一位护卫卫员既是是护卫员又又是维修修员也是是房管员员更是清清洁员）通通过参加

11、加学习其其它物业业管理先先进的管管理经验验以提高高自己的的管理水水平。在在公司内内部开展展“苦练内内功，外外树形象象”的活动动，提高高员工的的责任心心和服务务意识。 三、导入ISO9001质量管理认证体系，对各项制度的实施进行监控，保证管理与服务的专业化，规范化和有限性。 四、围围绕“以人为为本”的原则则，将人人文精神神融入公公司的管管理及服服务中去去，组织织开展多多种形式式的文化化活动，丰丰富业主主的业余余生活，满满足业主主对精神神生活方方面更高高层次的的追求，提提高公司司的文化化品位。 五、运运用酒店店管理服服务理念念，在小小区内开开展形式式多样的的个性化化服务，对对不同住住户提供供不同的

12、的个性化化服务，保保证每位位住户充充分享受受个性化化的居住住空间。第三节 管理指标标项目指标主要措施施公共场所所、设施施保洁率98保洁员岗岗位明确确，质量量要求细细致严格格；每日日保洁、休休息日、休休息时间间为保洁洁重点时时间;管管理人员员随时引引导使用用人注意意爱护环环境卫生生，逐渐渐培养良良好情操操。绿化完好好率90治安管理理员负责责环境保保护、日日常监督督工作，静静态措施施提示住住户爱护护环境；发动住住户热爱爱绿地，主主动保护护绿地，提提合理建建议，并并参与管管理。火灾发生生率1多种途径径宣传消消防安全全；培训训一批有有素质、有有经验的的巡查人人员，及及时发现现火灾隐隐患，并并将火灾灾隐

13、患消消灭在萌萌芽状态态；管理理到位，合合理使用用设施、设设备等；分片区区分责任任经常性性检查消消防安全全，提示示注意防防火。治安案件件发生率率1实行二十十四小时时护卫巡查查制度，设设立二十十四小时时报警中中心，落落实护卫卫岗位职职责，明明确责任任区域，以以确保小小区居民民人身及及财产安安全。房屋完好好率95%建立经常常性检查查制度；每季度度进行一一次全面面分项检检修；严严格进行行装修管管理和日日常管理理，无人人为损坏坏事件。道路完好好率及使使用率95%严格落实实公共设设施管理理养护制制度,治治安管理理员加强强巡查和和疏导；向住户户宣传有有关法规规,培养养热爱家家园意识识,合理理使用道道路；及及

14、时整改改修补损损坏路面面。化粪池、沉沉沙井、 垃圾圾池完好好率95%化粪池、沉沉沙井每每年清理理两次；随随时发现现问题随随时检修修。排水管、明明暗沟 完完好率95%每月记录录检查情情况，发发现问题题立即设设计施工工方案，疏疏通处理理；每半半年进行行一次全全面检修修。路灯完好好率95每日记录录检查情情况及时时更换检检修；每每月全面面检查检检修一次次；保洁洁员保持持照明洁洁净。公共休息息设施、园园林完好好率90制定详细细管理养养护计划划；保洁洁员每日日保洁；小区内内逐渐培培育一种种高水平平的文化化氛围，使使住户自自觉爱护护小区公公共设施施及公共共环境。消防设施施设备 完好率率95%定期对灭灭火器、

15、消消防器材材，实行行巡查制制度，建建文件记记录，并并由维修修主管监监督执行行，以确确保消防防设施、设设备完好好无损、正正常使用用。维修工程程 质质量合格格率90%建立合理理有效的的工作质质量监督督机制和和回访制制度；拥拥有一批批有较高高技术水水准的维维修队伍伍。住户有效效投诉率率年1以以下，处处理率995%做好各项项管理工工作，创创建和谐谐、完善善的社区区；提高高员工素素质，强强化服务务意识；发生问问题，及及时处理理，为住住户排忧忧解难；做好解解释工作作，采用用回访制制度落实实。维修服务务回访率率95建立健全全回访制制度；做做好维修修、回访访记录；加强维维修队伍伍服务意意识。居民对物物业管理理

16、 满满意率90以以上科学的住住宅管理理手段与与温馨服服务相结结合，编编织无漏漏洞的管管理网络络；加强强重点业业主的走走访，重重点问题题解决；以优良良的敬业业精神不不断改善善工作，赢赢得业主主的支持持。第三章 组织管管理架构随着管理理方式、管管理手段段的现代代化，物物业管理理队伍的的结构也也发生革革命性变变化。物物业管理理人员的的配备已已从劳动动密集型型向技术术密集型型转化，管管理层和和操作层层人员比比例缩小小，管理理人员应应是高学学历、高高水平的的复合型型人才。为为此，“爱家物物业公司司”在人员员配备上上将以“精干、高高效、敬敬业”的用人人原则为为基础，确确定“重学历历也重能能力、重重水平更更

17、重品德德”的用人人标准，严严把人才才选聘关关。管理理层基本本素质要要求通过过计算机机和智能能化考核核，学历历上要求求达到大大专以上上水平，工工程技术术岗位引引进专业业技术人人才。针对“天天利新城城”特性，我我们要求求事务管管理人员员必须是是一专多多能，实实行一岗岗多职，真真正体现现管理职职能的“三合一一”(事务务、护卫卫、日常常服务)。在管管理队伍伍建设上上，我们们将采用用规范管管理和人人性化管管理相结结合的方方式，运运用激励励机制，充充分调动动全体员员工的工工作积极极性，严严格考核核，并实实行100%的年年淘汰率率，确保保管理目目标得以以实现。第一节 管理架架构一、“天天利新城城”管理处处组

18、织架架构总理室管 理 处绿化组维修组客户服中心清洁组护卫组（含消防）二、内部部运作系系统管理处在在内部管管理上，采采取将管管理活动动和管理理手段构构成一个个连续封封闭回环环的作法法，即注注重封闭闭性，以以形成有有效的管管理运作作。如图图所示：总指挥机机构(总总经理室室) 策策划机构构(管理理处) 指指令执行行机构(各部门门) 监督机机构(总总经理室室) 反馈馈渠道在具体运运作中，管管理处主主任是日日常工作作的策划划及指挥挥者，各各项指令令下达后后，执行行机构即即开始运运作，执执行过程程中的信信息通过过反馈渠渠道回到到总指挥挥机构，供供公司总总经理做做出校正正、判断断、总结结。在整整个过程程中，

19、总总经理室室还要从从检查、评评比结果果中发现现管理中中存在的的问题，并并加以纠纠正，做做到有布布署、有有检查、有有总结，从从而保证证管理的的有效性性。在上述过过程中，最最重要的的是反馈馈渠道。通通过在小小区内设设立多个业主主意见箱箱，由公公司总经经理室每每周一次次开启收收集业主主或物业业使用人人的各方方面意见见，使信信息的真真实性和和及时性性得到保保证。在在对住户户方面，管管理处每每年召开开一次业业主恳谈谈会，了了解管理理服务中中存在的的问题及及业主的的需求。每每年对业业主进行行两次意见见调查，发发放业业主意见见调查表表，回回收后由由公司总总经理亲亲自拜读读，并给给予回复复，这样样便于公公司在

20、做做经营管管理决策策时，随随时了解解服务现现状及业业主满意意程度。在内部管管理上，管管理处有有定期与与不定期期的各种种会议，比比如每周周一次的的主管人人员例会会；每周周五的各各班组班班务会；每月一一次员工工会议等等等，会会议的内内容主要要是反映映情况、沟沟通信息息、协调调关系和和解决问问题。我我们要求求每位员员工都是是信息收收集员，无无论是住住户的要要求，还还是小区区内各类类动态现现象的出出现；无无论是员员工情绪绪的细小小变化，还还是物业业设备的的异常反反应等等等，凡是是对管理理质量产产生影响响的，在在自己职职责和能能力范围围内解决决不了的的，都将将作为信信息及时时反映给给各部门门负责人人或管

21、理理处主任任，以便便及时作作出处理理，并记记录存档档。第二节 人员要要求为保障物物业管理理服务过过程的质质量，我我们对人人员选用用标准作作成出以以下几项项硬性指指标：一、知识识层次为了符合合“天利新新城”物业管管理服务务的要求求，管理理层人员员均要求求大专以以上文化化程度，部部分岗位位引进专专业技术术人才。操操作层人人员全部部要求高高中以上上文化，护卫岗位必须要求参加过专业培训并合格，以保证队伍素质；维修岗位要求全部持证上岗。二、录用用考核所有管理理层人员员，除经经过正常常的笔试试、面试试、心理理测试等等录用考考核外，必必须通过过计算机机使用、智智能化等等知识的的考核，成成绩合格格者方可可录用

22、；作业层层人员要要通过操操作技能能考试、考考核。三、工作作经验所有管理理层员工工除必须须具有物物业管理理经验外外，还需需有其它它相关管管理工作作经历。第四章 “天利新新城”物业管管理物资资装备计计划物业管理理物资装装备主要要是小区区物管服服务所需需的物管管用房、办办公用品品、生活活用品、必必要的作作业设备备等。“爱家物物业公司司”针对“天利新新城”的物业业管理进进行物资资装备计计划：1）物管管用房：管理处处主任办办公室、护卫休息室、客户服务办公室等；2）办公公物品：电电话1台（50元），电电脑1台（3，0000元元），档档案柜11个（4000元），办办公桌椅椅3套（6000元），文文具（220

23、0元元），员员工服装装（2，5500元元）合计：7，0000元元；3）护卫卫用品：对讲机机2台（1，2200元元），橡橡胶棍22只（330元）约计：1，230元。4）绿化化用具：喷雾器器1个，约计：800元。5）清洁洁用具：垃圾清清运手推推车1辆（3000元），其其它工具具等（1100元元）约计：4000元；6）维护护用品：一般维维护工具具一套约约计：2000元。以上物资资装备（物物管用房房除外）共共计：9，0000元元，由爱爱家物业业公司投投资，采采用3年摊销销进入管管理成本本，每月月约：2500元。第五章 物业管管理服务务经费收收支预算算第一节 物业管管理服务务成本核核算及经经营预测测一、

24、“天天利新城城”人员编编制1）组织织机构的的设置原原则以精精干高效效、一专专多能。管管理处实实行公司司领导下下的管理理处主任任负责制制。2）管理理处内部部实行垂垂直领导导，减少少管理环环节，提提高工作作效率。管管理处设设管理处处主任11名，负负责主持持小区的的日常管管理、客户投投诉处理理等工作。3）客户户服务中中心收费兼文文员1名名，负责责业主收收费、电电话接待待、客户户投诉接接待、报报修服务务、业主主回访、档档案管理理等工作作。4）护卫卫队设护卫员员6名(小区实实行3班班倒)，主要要负责小小区安全全防范、交交通、车车辆、消消防及其其它物业业管理事事务。（小小区设：大门岗岗1个，负负责车辆辆，

25、物资资进出及及外来人人员的管管理工作作。设巡巡逻岗一一个负责责小区公公共区域域的防范范工作车车辆停放放管理等等）5）保洁洁组设保洁员员3名。主主要负责责小区公公共区域域保洁工工作。6）绿化化、维修修工人暂暂不设置置定岗人人员，若若我公司司能取得得“天利新新城”的物业业管理后后以上专专业人员员将在其其它管理理小区作作临时调调动使用用。二、人员员管理经经费：人员管理理经费包包括管理理、作业业人员的的基本工工资，按按规定提提取的福福利费、加班费费、服装装费、社社会保险险费等， 计：8，1100元元/月，分分项如下下：1）公司司考核管管理费，年终奖奖金及其其它福利利等：2000元/月月；2）管理理处主

26、任任：1人人12000元/月.人人=12200元元/月；3）文员员兼收费费员：11人7000元/月月.人=7000元/月月；4）护卫卫员6名，6人7000元/月月.人=42000元/月；8）保洁洁员3名；3人600元/月.人人=18800元元/月；9）绿化化工、维修修工 约：8000元/月月人员工资资共计88，1000元/月三、办公公费：包括：通通讯费，办办公低质质易耗用用品费，办公用水电费等，约：300元/月。四、绿化化管理费费：含：园林林绿地施施肥、杀杀虫、浇浇水等（每每年普施施普杀22-3次次，特殊殊情况随随时补施施补杀）材材料费分分摊，约：2000元/月月。五、固定定资产折折旧： 含：

27、通讯设设备、办办公设备备及设备工具具等，平平均折旧旧为3年年，费用用每月分分摊，约约:2550元/月。（明明细见：第五章章物质装装备计划划）六、公用用设施、设备日常常运行及及保养费费用：含：小区区公共、楼楼道照明明，各种种管道、设设施设备备保养维维修（只只含小修修），公公共用电电变损等等其它费费用，约约：2000元/月。七、电梯梯运行费费用：电电梯2台台，每月月电费约约20000元/月。电梯维保保费用每每台每月月约3000元，22台共：6000元/月月。电梯年检检费用每每台每年年约8000元，22台共：16000元。分分摊为每每月约：1400元/月月八、清洁洁卫生费费： 含：日日常清洁洁保养费

28、费，日常常工具费费用，卫卫生防疫疫消杀费费用，垃垃圾外运运费用，沉沙井、化化粪池清清淘费，环卫卫所须的的其它费费用，约约：5000元/月。九、员工工餐费：约600元元/月。十、法定定税费： 物业管管理企业业应交纳纳的主要要有：营营业税、城城市建设设维护税税、教育育附加费费，既为为：两税税一费：（按每每月100，0000元的的收入计计算约合合计：5570元元）；1）营业业税按企企业经营营总收入入的5%征收，约约为：5500元元/月；2）城市市建设维维护税按按营业税税7%征征收，约约为：335元/月；3）教育育附加费费为两税税一费合合计经营营收入的的5.55%,约约为:330元/月；税收约为为：5

29、770元/月；合计2-10项，物物业管理理服务成成本约为：13，5500元元/月。第二节 物业管管理服务务收入预预算“天利新新城”的物业业管理主主要收入入来源为为住宅楼楼管理费费、公共共配套设设施经营营收入两两大类，为为保证小小区的服服务管理理质量及及结合“XX市市”的物业业消费情情况，按按“天利新新城”现行物物管服务务收费情情况：多多层住宅宅物业管管理服务务费按30元元/户/月，小高层层住宅物物业管理理服务费费按555元/户/月，室内内停车660元/月，室室外停车车50元/月。“天利新新城”入住率达达1000%后，预预计收入入为：55万元5.55万元（根据“天利新新城”目前实实际现状状预计收

30、收入为：392200元元/月）：1）多层层住宅物物业管理理费计算算为：2011户30元元/户=6，0030元元/月（根根据调研研现入住住率约为为80%）（4，820元/月）。2）小高高层住宅宅物业管管理费：77户户55元元/户=4，2235元元/月约约收入：（根据据调研现现入住率率约为880%）（约约3，4400元元/月）。3）停车车场（按按现状收收费）约：1,500元。分析目前前入住率率达800%收入入合计约约：100，0000元/月。第三节 物业公公司的经经济增长长点通过小区区物业成成本核算算，物业业公司只只能在小小区入住住率达到到1000%的情情况下才才能扭转转企业亏亏损，因因此物业业将

31、通过过多元化化经营、特特约服务务，严控控经营成成本等多多项措施施增加收收入，减减少支出出，从而而降低企企业的亏亏损并维维持企业业的发展展。第六章 物业管管理工作作内容及及标准日常物业业管理是是一项涉涉及面广广、综合合性强的的工作。按按专业项项目可以以分为环环境管理理、安全全管理、物物业维护护、物业业档案建建立、管管理沟通通、便民民服务、社社区文化化等项目目。第一节 物业管管理规范范“爱家物物业公司司”将按照照ISOO90001质量量管理体体系文件件要求，对对“天利新新城”实施专专业化、规规范化管管理。规规范业主主、物业业使用人人、社区区行为、企企业管理理行为，以以智能化化管理为为契机，共共建轻

32、松松、安全全、怡人人的居住住环境，形形成全新新的现代代化生活活模式。一、公共共制度1）业主主公约；2）住户户手册及及装修规规范；3）社区区精神文文明建设设公约；4）消防防管理规规定；5）出租租房屋管管理制度度。二、管理理运作制制度1）消防防工作管管理制度度；2）配电电房及特特种作业业人员安安全制度度；3）设施施设备保保养规定定；4）给排排水管理理制度；5）财务务公开制制度；6）回访访制度；7）员工工工作服服管理规规定；8）员工工工作指指引及行行为规范范；9）办公公区管理理规定；10）管管理人员员奖惩制制度。三、岗位位职责1.管理理处主任任岗位职职责。 2.办公公室职责责：1）文秘秘职责；2）物

33、管管员职责责；3）会计计职责；4）出纳纳职责。3.护卫卫岗位职职责：1）固定定岗职责责；2）监控控室岗位位职责；3）巡逻逻岗位职职责；4）车辆辆管理岗岗位职责责；5）机动动岗岗位位职责。4.保洁洁员岗位位职责。5.绿化化养护岗岗位职责责。6.维修修技工岗岗位职责责：（1）给给排水维维修技工工岗位职职责；（2）强强弱电维维修技工工岗位职职责；（3）土土建维修修技工岗岗位职责责。7.消防防管理岗岗位职责责。第二节 保洁、绿绿化养护护一、管理理策划1、全员员保洁在小区管管理处，上上至主任任，下至至操作人人员，全全员树立立保洁意意识，人人人都是是保洁员员，人人人都是绿绿化员，护护卫员不不仅仅负负责环境

34、境治安和和车辆管管理，还还将承担担起小区区清洁维维护、监监督等工工作。2、专业业养护、责责任分明明，以“四有”促进管管理（1）有有专业管管理，以以物业部部组成卫卫生绿化化项目小小组，全全面管理理；（2）有有专业队队伍，保保洁班和和绿化班班，层层层落实；（3）有有明确的的奖惩措措施；（4）有有严格遵遵守的保保洁、绿绿化制度度和标准准化的作作业方式式。二、保洁洁服务内内容及标标准1、牢固固树立“业主至至上，服服务第一一”的宗旨旨，努力力为业主主创造优优美的环环境。卫卫生清洁洁实行全全天保洁洁制度；清洁工工具实行行承包制制。保洁时间间：室内人员员：早上7:30前收收集垃圾圾；清拖拖楼道，保保洁楼内内

35、公共卫卫生，擦擦抹公共共设施；下午22:000收集垃垃圾，保保洁楼道道内相关关卫生。室外人员员：早上7:30前进进行路面面主干道道清扫，收收集垃圾圾；上午午8:000清扫扫庭院楼楼道，清清运垃圾圾，擦拭拭果皮箱箱；下午午2:000收集集垃圾，路路面庭院院巡视清清扫；工工作时间间实行考考勤登记记。2、楼梯梯间责任任到人，必必须完成成如下工工作：保保持楼梯梯间地面面清洁干干净。如如有明显显污迹，要要进行清清洗，拖拖净。楼楼梯扶手手擦拭干干净，栏栏杆上无无蜘蛛网网，玻璃璃窗及窗窗台要保保持窗明明台净；天花板板，墙壁壁要保持持清洁无无蜘蛛网网。3、对于于园区清洁洁做到：保持道道路卫生生，草皮皮，花池池

36、内无杂杂草及垃垃圾。如如发现上上述地方方有垃圾圾、杂物物要随时时清除。垃垃圾桶堆堆满溢出出，随时时清理 ，并定定期对垃垃圾桶进进行擦洗洗，保持持其外部部清洁。4、卫生生保洁服服务标准准（1）楼楼道每天天清扫及及拖洗一一次，扶扶手每三三天擦拭拭一次，玻玻璃每季季擦拭一一次。楼楼道内无无卫生死死角；（2）公公共场所所和道路路每天清清扫一次次，全天天保洁，目目视范围围内无散散落垃圾圾；（3）垃垃圾每天天清运一一次，按按栋或单单元设置置垃圾桶桶，每天天上门收收集2次次，垃圾圾箱（筒筒）外表表每周清清洁二次次，无强强烈异味味，无垃垃圾外溢溢；（4）及及时清扫扫积水和和积雪。及及时组织织清理乱乱堆放的的物

37、品及及房屋外外墙的乱乱贴乱画画；（5）定定期进行行消毒，积积极做好好灭鼠除除害工作作；（6）共共用设施施设备每每周清洁洁一次，无无蛛网浮浮尘，玻玻璃、路路灯、楼楼道灯每每季度清清洁1次次；（7）卫卫生和清清扫达到到“四净”：路面面净、楼楼道净、绿绿地庭院院净、卫卫生设施施净；（8）楼楼前、楼楼后、庭庭院、楼楼道、角角落、路路面、绿绿地、窨窨井内外外做到“八无”：无污污水、无无积水、无无杂物、无无杂草、无无树叶、无无垃圾、无无漏扫漏漏收、无无焚烧垃垃圾树叶叶；（9）沉沉沙井、化化粪池每每月检查查一次，一一年清掏掏两次，发发现异常常时及时时清掏。5、每次次使用完完保洁工工具后应应清洗干干净，统统一

38、存放放于指定定地点，以以防丢失失。易损损工具以以旧换新新。6、对随随意破坏坏卫生或或损坏公公物的行行为应礼礼貌劝阻阻；对小小区内来来访人员员，如有有可疑情情况，及及时与护护卫员联联系。三、绿化化养护内内容及工工作标准准1、草坪坪（1）定定期修剪剪，根据据不同季季节，长长势，合合理安排排修剪期期，以草草长不超超10厘厘米为准准，一般般59月约约2030天天修剪一一次，335月和和911月月3540天天修剪一一次，当当年122月至翌翌年2月月原则上上不修剪剪，修剪剪后草坪坪面平整整高度约约34厘米米。（2）每每次修剪剪后对草草皮施一一次肥，施施后浇透透水，保保证草皮皮全年常常绿。（3）每每周巡查查

39、草皮，发发现杂草草及时清清除，拾拾除石头头、纸屑屑等杂物物。做到到无杂物物、无黄黄土露出出、无杂杂草滋生生。草坪坪纯度控控制在775%以以上。2、绿篱篱、定型型植物（1）绿绿篱生长长前期未未成型之之前，以以密枝修修剪为主主，成型型后以造造型修剪剪为主，修修剪的篱篱面要求求平整圆圆滑顺直直，绿篱篱造型植植物造型型优美、丰丰富，修修剪下的的枝叶立立刻清除除。造型型后，对对生长超超过篱面面的枝条条及时剪剪除，超超出篱面面的枝条条长度应应控制在在10厘厘米内。（2）绿绿篱保苗苗率955%。残残缺或死死亡部分分要在一一个月内内补种好好。（3）绿绿篱、造造型植物物在每年年的38月期期间，约约50天天施一次

40、次氮肥，9911月月期间每每40天天施一次次复合肥肥，每亩亩地每次次施肥量量为155市斤。3、乔、灌灌木（1）每每周巡查查，及时时修剪枯枯枝、病病虫枝、霸霸王枝、下下垂枝等等。修剪剪下的枝枝叶，要要立刻清清除。（2）根根据灌木木长势，该该造型的的及时造造型，造造型后及及时修剪剪超过形形状外的的枝叶，一一般以控控制形状状外的枝枝叶长不不超过220厘米米为宜。（3）行行道树保保存率达达到988%，树树干粗壮壮，修剪剪及时，主主干高度度一般控控制在22.53米。分分枝合理理，树身身直，枝枝叶茂盛盛。（4）一一般每22个月施施一次复复合肥，保保证长势势旺盛，对对生长茂茂盛的大大乔木，可可以不施施肥。4

41、、浇水水 （1）室室外绿化化根据不不同季节节、天气气，不同同植物品品种、生生长习性性、栽培培目的、土土壤等，每每天、隔隔天或几几天浇水水一次。因因天气炎炎热、干干旱而出出现水份份不足时时，必须须相应增增加浇水水次数，保保证所有有植物不不因缺水水而萎蔫蔫。（2）天天晴时，室室外盆栽栽每天浇浇水一次次，雨天天则不浇浇。室内内盆栽每每周浇水水23次。5、植物物保护（1）以以预防为为主，综综合防治治，做到到勤观察察，早发发现，早早防治。（2）使使用农药药必须以以不伤害害健康为为前提，尽尽量使用用高效、低低毒、无无臭、无无异味农农药。（3）喷喷撒农药药时，必必须戴口口罩及安安全防护护手套，穿穿长袖衣衣服

42、，禁禁止抽烟烟及吃东东西，人人应站在在来风的的上方，防防止药液液吹回人人体，造造成中毒毒。（4）喷喷撒农药药后要用用肥皂水水反复多多次于流流动水中中洗手。6、设置置爱护绿绿地、花花木的宣宣告牌，在在小区树树立爱护护绿地的的风尚。四、监管管措施卫生、绿绿化离不不开监管管，在物物管处的的组织下下，对楼楼梯、路路面、植植被等进进行全面面质量管管理，制制定各项项考核制制度和标标准，定定时抽查查与随机机相结合合，每季季度进行行评比检检查，对对未达标标的卫生生死角予予以清理理。第三节 护卫服务务为使“天天利新城城”住户安安居乐业业，爱家家物业公公司将根据“天利新新城”的地理理位置、特特点，制制订出相相应的

43、治治安防范范措施。一、加强强治安防防范为了营造造祥和宁宁静的小小区气氛氛，在安安全方面面将采用人人防新措措施:白白天安排排巡逻，夜夜晚布置置严密的的岗哨及及增大巡巡逻密度度。二、护卫卫服务内内容及工工作标准准（一）护护卫操作作规程1、护卫卫工作要要求（1）护护卫部实实行两班班制，每每班工作作时间为为8小时。（2）小小区配置置6名护卫卫员（护护卫），每每日每班班次在岗岗人员22人。（2）实实行封闭闭管理，除除轮休人人员外，其其他人员员严禁外外出，随随时保证证4人的护卫卫力量。（3）未未当班人人员属应应急分队队，负责责处理小小区内的的治安、消消防等突突发事件件。（4）安安全管理理员受物物业管理理处

44、直接接领导，白白天由管管理处主主任负责责，晚上上由管理理处值班班人员负负责，特特殊情况况报总经经理批准准执行。（5）护护卫人员员由管理理处主任任负责处处理、安安排安全全管理员员的生活活、轮休休、工作作交接等等事务。（6）小小区主要要出入口口24小小时站岗岗值勤。对对进出小小区的外外来人员员实行盘盘查、登登记制度度。（7）组组织1个个巡逻岗岗，对重重点区域域、重点点部位每每3小时至至少巡查查1次。不不规定巡巡逻路线线，但不不留“死角”、“偏角”。（8）对对进出小小区的车车辆实行行登记管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放。（9）对对进出小小区的装装修、家家政等劳劳务人员员实行临临时出入入证管理理

45、。（10）对对火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告公司领领导和有有关部门门，并协协助采取取相应措措施。2、岗位位执勤情情况检查查日常巡视视检查执执勤情况况由当班班护卫队队长负责责。（1）严严格执行行交接班班制度，交交接班时时，交接接双方要要检查各各岗位，交交接是否否认真，手手续是否否办妥，仪仪容仪表表是否符符合有关关规定，交交接物品品是否完完好无损损，是否否有待办办事项等等，发现现问题，及及时纠正正，并做做好登记记。（2）主主任检查查巡视每每班岗不不少于两两次，确确保各岗岗位无事事故发生生。（3）巡巡视时，发发现有不不认真或或违纪等等情况，要要及时纠纠正，并并责其改改正，做做好纪录录并上报报。（4）本本班值勤勤中遇到到疑难问问题时，主任应立即到场，按有关规定处理