某电厂房地产项目融资计划书eqtz.docx

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1、襄阳电厂厂房地产产项目融资计划划书湖北上达达投资有有限公司司二0一二二年九月月78襄阳电厂房地产项目融资计划书目录第一章公公司介绍绍1第二章项项目分析析3第三章市市场分析析6第四章市市场定位位30第四章管管理团队队43第五章财财务计划划46第六章融融资方案案的设计计57第七章项项目技术术经济效效益评估估及融资资方案660第一章公公司介绍绍一、 公司简介介(一) 公司注册册资本金金湖北上达达投资有有限公司司成立于于20007年，注注册资本本金10000万元。(二) 公司专业业经营湖北上达达投资有有限公司司有限公公司经工工商局核核准登记记注册成成立，公公司主营营业务是是房地产产开发及及商品房房销售

2、，兼兼营房屋屋租赁、物物业管理理、酒店店投资等等业务。湖北上达投资有限公司的足迹遍布湖北、广州、衡阳、长沙、张家界等城市。(三) 公司宗旨旨与战略略企业历史史的作用用在于思思想文化化的明鉴鉴，这种种沉淀带带给我们们的不仅仅是优良良传统，更更是一种种前行的的动力和和追求，也也是一种种洞悉现现实的眼眼界和行行为逻辑辑思考；在发展中中，我们们始终认认为人是是核心因因素。我我们重视视员工的的创造力力和团队队凝聚力力，我们们专注客客户生活活价值和和品味的的实现。我们坚持持合作多多方的价价值共赢赢，我们们致力于于企业公公民对社社会的贡贡献。(四) 公司定位位及优势势湖北上达达投资有有限公司司将以高高端房地

3、地产开发发为主导导，兼顾顾商业、酒酒店、物物业管理理及贸易易多元化化发展，成成为品牌牌声誉卓卓著的综综合型房房地产运运营商。公司是一一家区域域性房地地产开发发公司，拥拥有区域域性优势势，本地地政策扶扶植，融融资渠道道广泛，流流动资金金充足等等优点。(五) 公司运作作能力以以及服务务特点公司现拥拥有专业业团队运运作项目目，对于于各种项项目有很很强的操操作经验验同时又又累积了了过往以以来的房房产经验验，形成成系统化化的服务务内容。二、 项目前期期阶段与湖北省省襄阳市市政府及及华电襄襄阳电厂厂洽商，开开发襄阳阳电厂房房地产项项目。该该项目已已获得襄襄阳市政政府立项项批准及及襄阳电电厂委托托开发协协议

4、。（具具体批示示文件复复印件详详见附件件）三、 董事会决决议公司在董董事长陈陈洪主持持下,召开襄襄阳电厂厂房地产产开发项项目需要要融资的的专题会会，经过过公司决决策层调调研的同同意本项项目开发发融资，考考虑股权权合作与与债权合合作两种种模式向向社会公公开筹资资开发该该房地产产商住项项目。第二章项项目分析析一、 项目的基基本情况况(一) 开发范围围1、区位位本项目用用地位于于襄城庞庞公北片片区滨江江地段，南南与华电电小区一一期用地地相连，北北临汉江江，由城城市道路路将用地地分为四四个地块块。2、用地地范围用地位于于华电住住宅小区区一期用用地北侧侧，跨越越建锦路路，北至至滨江路路。用地地面积为为9

5、4.7亩。(二) 规划要求求及有关关约定1、保护护汉江堤堤防和水水资源环环境，合合理利用用周边环环境，加加强小区区生态环环境建设设。2、结合合滨水特特色，塑塑造良好好的滨江江景观。3、对土土地进行行开发强强度控制制，合理理开发利利用土地地。4、相临临地块统统一规划划，协调调建设。本项目征征用土地地总面积积为944.6亩亩，其中中代征城城市道路路面积为为2.660haa,代征征公共绿绿地为00.599ha。依依据襄襄樊市庞庞公北片片区控制制性详细细规划，滨滨江地块块属于滨滨江景观观重点控控制区，开开发强度度（建筑筑密度、建建筑高度度、绿地地率）给给予以一一定的控控制，规规划应保保证滨江江绿化走走

6、廊建设设和滨水水视线通通廊，保保持滨江江开敞通通透性。该项目经经我公司司与华电电集团襄襄阳电厂厂协同与与襄阳市市政府洽洽谈，在在合法、平平等、互互惠互利利的基础础上，市市政府将将会给与与本项目目相应的的优惠政政策。项目的的土地证证、用地地规划许许可证、项项目规划划许可证证、开工工证和销销售许可可证等五五证在摘摘牌后办办理。二、 主要规划划指标土地面积积94.6亩,建筑面面积:2011,9114.224平方方米，用用地性质质为商住住用地，容容积率33.2。项目数额项目数额项目数额总用地面面积 633,0998.220 可规划用用地面积积 663,0098.20 高层面积积 1488,9114.2

7、24 容积率 3.20 建筑总面面积 2011,9114.224 商业配套套 300,0000.000 建筑密度度25%可销售面面积 2011,9114.224 车库建筑筑面积 200,0000.000 绿地率35%道路广场场系数会所 3,0000.00 绿化面积积 222,0884.337 道路占地地面积 226,0071.00 总套数 1,4489.14 三、 地块周边边规划用地现状状为农田田，在用用地北部部有少量量村民住住宅。现现状有44米宽的的村庄道道路，用用地内无无其它城城市道路路。用地地南侧为为华电小小区一期期用地的的运动场场和花卉卉园，西西侧为隆隆中制药药厂。四、 周边配套套设施

8、档档次与项项目档次次存在差差异，有有待提高高(一) 目前地块块周边商商业没有有大型市市场和超超市和商商业经营营，无法法满足项项目住宅宅中高档档品位的的需求，需需要全面面提升；(二) 项目距城城市商业业中心22.5公公里，毗毗邻襄阳阳公园，项项目的外外部交通通优势很很明显，将将大大带带动本项项目周边边的人气气；(三) 教育、医医疗等社社会配套套有所不不足。五、 环境分析析1. 区域环境境：地块块位于中中央生活活区，毗毗邻襄阳阳公园、汉汉江、襄襄阳古城城，是规规划确定定的城市市发展方方向，周周边新建建住宅项项目渐趋趋增多，区区域整体体形象看看好。2. 居住环境境：地块块所处区区域为中中心城区区与新

9、区区近接，交交通条件件十分便便利通达达，但生生活配套套完善，临临近汉江江对居住住条件十十分好。3. 景观环境境：项目目毗邻襄襄阳公园园和汉江江，享有有景观优优势。4. 商业环境境：未来来襄阳城城市轨道道交通的的开通将将为本项项目制造造一定的的商业气气氛，尤尤其是住住宿、餐餐饮产业业等。5. 竞争环境境：作为为居住高高级区，规规划建造造一批品品级高体体量较大大的住宅宅项目，后后期市场场较激烈烈竞争中中有优势势。6. 类比环境境：目前前区域市市场新增增楼盘定定位均为为中档住住宅，有有8个在建建住宅区区项目，约约3000万平方方米。已已建成的的有5个小区区，约1100万万平方米米，销售售价为2230

10、00-1220000元/平方米米不等。第三章市场分分析一、 襄阳宏观观经济分分析襄阳市地地处湖北北省北部部，居长长江最大大支流汉汉江的中中游，秦秦岭大巴巴山余脉脉，是国国家级历历史文名名城，湖湖北省域域副中心心城市，全全国重要要的铁路路交通枢枢纽和汽汽车工业业基地，鄂鄂、豫、渝渝、陕毗毗邻地区区的中心心城市。220100年122月襄樊樊市更名名为襄阳阳市后，行行政区划划不变。全全市版图图面积11.977万平方方公里，人人口5888万，城城区面积积1000平方公公里，人人口1220万，市市区经济济稳居湖湖北省第第二位，全全地区经经济位居居湖北省省第三。 全市上上下以建建设“产业襄襄阳、都都市襄阳

11、阳、文化化襄阳、绿绿色襄阳阳”为重点点，以招招商引资资和项目目建设为为抓手，着着力提升升省域副副中心城城市综合合实力，全全市经济济保持了了平稳较较快发展展态势。20100年襄阳阳市GDDP达115388亿元，较较上年增增长166.2%；规模模以上工工业总产产值23300亿亿元，较较上年增增长544%；地地方财政政总收入入1411亿元，较较上年增增长488.8%，其中中地方一一般预算算收入551亿元元，较上上年增长长37.8%。在在全国城城市GDDP排名名中，襄襄阳市排排第755位，较较20009年上上升3位位；在省省内GDDP排第第三位，仅仅落后宜宜昌市99亿元。襄襄阳市工工业总产产值、财财政

12、总收收入、农农业总产产值、社社会消费费品零售售总额等等指标居居湖北省省第二位位。111年上半半年，全全市工业业经济保保持了高高速增长长的势头头，呈现现出“发展步步伐加快快、总量量加速扩扩张、结结构不断断优化、后后劲明显显增强”的良好好态势，工工业增速速高于全全省6.9个百百分点，连连续6个个月位居居全省第第一，工工业经济济对全市市经济发发展的支支撑和拉拉动作用用进一步步增强。但但随着宏宏观调控控政策效效应释放放和外部部环境发发生变化化，工业业经济发发展中的的制约因因素增加加，襄阳阳市保持持工业经经济持续续快速增增长的压压力加大大。综合合当前襄襄阳市工工业经济济面临的的宏观经经济形势势，有利利条

13、件和和不利因因素，111年下下半年襄襄阳市工工业经济济总体上上仍保持持快速增增长的态态势。220111年前三三季度，襄襄阳市实实现GDDP14422亿亿元，同同比增长长16.2%，高高于去年年同期00.6个个百分点点，增幅幅位居全全省第一一；工业业实现增增加值6665亿亿元，同同比增长长27.8%，地地方财政政总收入入达到1139亿亿元，同同比增长长47.2%，地地方一般般预算收收入666亿元，同同比增长长49.6%。 襄阳市市计划到到“十二五五”末，地地区生产产总值达达到50000亿亿元，工工业总产产值达到到65000亿元元，地方方财政总总收入达达到3550亿元元，地方方一般预预算收入入达到

14、1150亿亿元，经经济总量量占全省省的比重重力争达达到155%以上上，成为为鄂豫陕陕渝毗邻邻地区中中心城市市。襄阳市“十二五五”规划预预测，到到20115年，全全市生产产总值年年均增长长14%，达到到35000亿元元；地方方一般预预算收入入年均增增长211%，达达到1332亿元元；人均均生产总总值达到到58万万元；全全社会固固定资产产投资达达到25550亿亿元，年年均增长长25% ，55年 累累 计 达 到到85000亿元元以上；城市居居民人均均可支配配收入和和农民人人均纯收收入分别别达到2241330元和和116620元元。襄阳市十十五届人人大四次次会议审审议的襄襄阳市国国民经济济和社会会发

15、展第第十二个个五年规规划纲要要(草案案)提提出：未未来5年年，要努努力建成成全国重重要的汽汽车及零零部件生生产基地地、高新新技术产产业基地地、新能能源汽车车产业基基地、航航空航天天产业基基地、现现代农业业基地、区区域性综综合交通通枢纽和和物流基基地、区区域性旅旅游目的的地和鄂鄂西生态态文化旅旅游圈核核心基地地，进一一步增强强产业集集聚力、科科技创新新力、环环境承载载力、文文化软实实力，把把襄阳建建设成为为综合实实力强、辐辐射带动动力大的的省域副副中心城城市，全全省重要要的核心心增长极极，鄂豫豫陕渝毗毗邻地区区的中心心城市。中共襄阳市委、襄阳市人民政府关于加快建设“四个襄阳”推进省域副中心城市跨

16、越式发展的意见：按照省委、省政府部署，坚定不移推进产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳建设，努力使襄阳成为全省发展的重要增长极和支撑点，走在全省科学发展、跨越发展的前列。 二、 襄阳地产产市场现现状总论论目前房地地产业已已成为襄襄阳市重重要的支支柱产业业，对襄襄阳市社社会经济济发展做做出了积积极贡献献。襄阳阳房地产产开发投投资持续续增长，增增速与市市场需求求的增长长呈良性性发展关关系。增增量地供供应大幅幅度增加加，存量量地减少少，住宅宅用地供供应总量量增加。商商品房供供给快速速增长，市市场需求求较为平平稳。产产品建筑筑设计水水平的提提高，不不管是立立面设计计、内部部结构、实实用率、园园林等等

17、等方面。(一) 襄阳房地地产市场场特点前十年的的房地产产发展主主要集中中在长虹虹路两侧侧：20044年，枕枕临汉江江的闽发发汉江国国际建成成，9万万平方米米的体量量，155层至223层地地标风范范与奔涌涌的汉江江和谐辉辉映，是是当时的的高档滨滨水楼盘盘。20055年，闽闽发世纪纪新城奠奠基，总总建筑面面积188万平方方米，绿绿化率高高达500%，由由10栋栋高层围围合而成成，打造造为拥有有高档居居住环境境的楼盘盘。20066年，现现代城凯凯旋国际际奠基，定定位为长长虹路段段的又一一高档、低低碳楼盘盘。20077年3月月，民发发商业广广场正式式开业后后，引来来世界零零售业巨巨头沃尔尔玛，长长虹路

18、商商圈渐有有崛起、超超越人民民广场商商圈之势势。20088年6月月，177万平方方米大型型复合社社区民发发城市印印象建成成，为长长虹路又又添一道道亮丽的的风景。20099年8月月，享有有中国商商业地产产航母之之称的万万达集团团，总投投资400亿元的的万达广广场开工工。项目目建成后后，成为为市区规规模最大大、投资资最多、档档次最高高、环境境最优的的现代化化建筑群群，成为为市区新新标志。同同年，总总建筑面面积366万平方方米，117栋现现代简约约风格的的高层楼楼盘民发天天地在长长虹北路路与邓城城大道交交会处悄悄然绽放放。20111年，民民发集团团于诸葛葛亮广场场南侧，倾倾力打造造民发盛盛特区 55

19、万万平方米米商务综综合体，填填补了襄襄阳市高高端商务务楼盘的的空白，并并荣获220111年房地地产奥斯斯卡“最具投投资价值值楼盘”奖。纵观211世纪第第一个十十年的襄襄阳楼市市，樊城城区是住住宅开发发最集中中的区域域，而长长虹路沿沿线开发发的项目目几乎占占到了樊樊城区住住宅项目目总数的的一半，其其住宅价价格也因因为被人人们一路路看好，长长期领涨涨襄阳楼楼市今年的襄襄阳楼市市将呈现现六大走走向：一是“三三高”楼盘将将出现。今今年，高高品牌、高高品质、高高价格的的“三高”楼盘将将现襄阳阳楼市，全全精装房房会在一一定范围围内开始始推广，楼楼盘品质质及产品品创新将将大大升升级。二是老城城区房源源将进一

20、一步稀缺缺。今年年，市中中心尤其其是人民民广场商商圈楼盘盘上市量量将有所所减少，成成房源稀稀缺区域域；与之之相对应应，二手手房售价价和租金金可能有有10%-200%幅度度的上涨涨。三是连锁锁性大型型二手房房中介公公司将出出现。去去年，市市区(不不含襄州州区)共共成交二二手房554900套，二二手房交交易数量量首次超超过商品品房。在在新房价价格普遍遍大幅攀攀升的背背景下，价价格相对对低廉的的二手房房将更受受市场欢欢迎，于于是催生生出连锁锁性大型型二手房房中介公公司。四是一线线房地产产企业可可能高调调进入襄襄阳。如保利利、金地地等企业业均有可可能到襄襄阳市跑跑马圈地地。五是郊县县区域楼楼市大发发展

21、。预预计枣阳阳、谷城城、老河河口等县县市，地地价及房房价均有有所上扬扬，房屋屋开发量量将有330%-50%的增幅幅，竞争争进入白白热化，但但成交量量上升的的幅度不不会太大大。六是工业业地产将将成开发发热点。(二) 房地产开开发投资资情况房地产投投资可以以说是一一个城市市发展投投资的风风向标，代代表着城城市发展展的能动动性和巨巨大潜力力，更有有效的反反映了城城市整体体规划的的发展。一一直以来来，襄阳阳市的房房地产的的投资在在固定资资产的投投资居高高不下，成成为城市市整体基基础设施施建没的的重要一一环。“一座城城市就像像一个大大住宅。而而一一所所住宅也也像一座座城市，二二者都像像生物，其其机体的的

22、每一部部分都是是相互关关联、协协调一致致。”近几年来来，随着着我国住住房福利利制度的的改革，解解困房退退出历史史舞台，货货币分房房政策的的推出，使使人们对对住房的的需求变变成现实实的需要要，大大大刺激了了人们的的购房欲欲望，推推进了房房地产市市场的发发展，使使房地产产业逐渐渐成为我我国国民民经济架架构中的的重要组组成部分分和经济济发展的的重要推推动力量量。今年襄阳阳市正对对棚户区区和城中中村进行行全面改改造，两两改工作作对于房房产开发发企业来来说，是是一个重重大的发发展机遇遇。目前前襄阳有有很多片片区需要要改造。数数据显示示，樊城城区要拆拆迁的面面积是6611.8万平平方米、要要改造的的面积是

23、是117746平平方米；襄城区区是2.1万户户、要拆拆迁的面面积是5560万万平方米米，改造造的面积积是80000平平方米，襄襄州区是是1.88万户，要要拆迁的的面积是是5800万平方方米，要要改造的的面积是是6277亩；高高新区是是1.556万户户，要拆拆迁的面面积是8802万万平方米米，改造造的面积积是1888133平方米米。 樊城区区主要是是汉江、小小清河沿沿片、人人民广场场片区、火火车站片片区、诸诸葛亮广广场片区区、长虹虹路片区区、清河河口片区区及乔营营、施营营等城中中村集中中区、内内环线西西段区，涉涉及到4489户户61118万平平方米；襄城片片区有城城西片区区、南护护城河南南岸、城

24、城中片区区、襄州州区是云云湾、西西湾、张张湾、魏魏庄等；高新区区有米庄庄镇、团团山镇。 预计22012220116年五五年内基基本完成成两改工工作，并并且要求求前三年年每年改改造棚户户区不低低于1000万平平方米、11万户，改改造城中中村100个、11.2万万户、1150万万平方米米，工作作量比较较大。对对于两改改工作襄襄阳市出出台了扶扶持优惠惠政策及及保障措措施，实实行沿江江、沿山山、滨水水、沿护护城河、周周边、沿沿城市主主干道先先行推进进的总原原则，沿沿江、沿沿河主要要景观要要改造到到位。未来五年年，襄阳阳城建将将日均投投资一个个亿，将将冲刺“现代化化区域中中心城市市”，拉开开城市框框架、

25、塑塑造城市市景观、城城市新区区及“两改”、民生生保障工工程成为为四大投投资重点点。襄阳阳城市面面积也将将达到2200平平方公里里，人口口将达到到2000万，加加快建设设现代化化区域中中心城市市。今年年是“十二五五”开局之之年，也也是襄阳阳市委市市政府建建设“四个襄襄阳”真正起起步之年年，政府府有何计计划和措措施，襄襄阳市民民充满期期待。20111年，全全市房地地产开发发投资完完成1445.33亿元，同同比增长长36.4%，全全年新开开工房屋屋面积111933.5万万平方米米，同比比增长440.99%，商商品房新新开工规规模增速速放缓。1. 未来五年年投资117799亿 安安排项目目9488个

26、20122年3月月17日日召开的的都市襄襄阳建设设动员大大会发布布了20012年年20116年推推进中心心城区城城市建设设项目工工作路线线图。按按照新城城东进、旧旧城更新新、一心心四城、组组群发展展战略，市市委、市市政府把把全面提提升城市市综合竞竞争力、强强化城市市能级的的各类项项目的组组织实施施、资源源配置、责责任分工工、实现现路径全全部具体体化，将将“都市襄襄阳”建设规规划化、项项目化、工工程化、路路径化，制制订了220122-20016年年推进中中心城区区城市建建设项目目工作路路线图。按按照路线线图的要要求，未未来五年年，中心心城区围围绕拉开开城市框框架、打打造城市市景观、城城市“两改”

27、及新区区建设、打打造民生生工程四四个重点点，共安安排城建建项目 9488个，总总投资117799.199亿元。按按照年度度划分，今今年安排排3144项，总总投资3382.9亿元元，20013年年安排3312项项，总投投资5774.22亿元； 20014年年安排 1966项，总总投资4491.01亿亿元；220155年安排排78项项，总投投资2332.009亿元元；20016年年安排448项，总总投资998.997亿元元。据了了解，今今年襄阳阳市安排排实施的的3144个项目目中，涉涉及拉开开城市框框架的项项目有113项，总总投资330.117亿元元；涉及及打造城城市景观观带项目目72项项，总投投

28、资466.799亿元；涉及城城市“两改”及新区区建设项项目855项，总总投资2266.33亿亿元；涉涉及民生生工程的的项目1144项项，总投投资399.611亿元。市委委、市政政府要求求，各城城区、开开发区和和市直有有关部门门要根据据路线图图计划安安排，进进一步明明确细化化工作职职责，倒倒排时间间工期，集集中精力力、集中中财力，加加快推进进重点项项目建设设步伐，迅迅速掀起起都市襄襄阳建设设的高潮潮。2. 襄阳投2266.33亿亿推进两两城四区区整体发发展规划划产业襄阳阳，都市市襄阳，文文化襄阳阳，绿色色襄阳，“四个襄阳”应该说是襄阳市中长期发展的总体规划，也可以说是襄阳的“四个现代化”。实现“

29、200平方公里、200万人口规模”的发展目标，使城市脱胎换骨、提升能级，必须大力建设新区、改造旧城。因此未来五年襄阳将全面推进“两城四区”建设，同时大力推进城中村和棚户区改造，迅速实现城市的提质升级。五年共实施285个项目，总投资1299亿元。其中，2012年安排85个项目，总投资266.33亿元。(三) 政策优惠惠推进地地产业健健康发展展二季度襄襄阳楼市市并未出出台大的的政策，不不过对部部分规定定进行微微调，对对购房者者来说，预预告登记记的房屋屋不再认认定为“二套房房”，旧房房出售可可享受更更多优惠惠。对开开发商来来说，以以后襄阳阳30层层以下的的住宅施施工图可可以直接接在襄阳阳市护航航建设

30、工工程咨询询中心办办理审核核，也就就说大部部分建筑筑图不需需要往返返于襄阳阳和武汉汉之间了了。1. 襄阳300层以下下的住宅宅施工图图可直接接在襄审审核 20009年起起，襄阳阳市城建建委开始始创建一一类图审审机构。省省住建厅厅日前正正式下文文，将襄襄阳市唯唯一一家家图审机机构市护航航建设工工程咨询询中心正正式批准准为国家家一类施施工图审审查机构构。今后后，施工工图不需需再送往往武汉审审核了，可可直接到到市护航航建设工工程咨询询中心办办理，这这意味着着九成建建筑图可可在襄阳阳审核。2. 襄阳中心心城区将将取消一一户一宅宅的审批批 一级控控制区村村(居)民建房房，按城城市规划划和城市市化发展展的

31、要求求，实行行村(居居)民公公寓建设设模式，不不再进行行一户一一宅的审审批；二二级控制制区村(居)民民建房，应应实行村村(居)民公寓寓建设与与连排连连片建设设相结合合的模式式；三级级控制区区村庄建建设，要要按照新新农村建建设的要要求，坚坚持“统一规规划、统统一设计计、统一一配套、统统一管理理”。3. 襄阳企业业占地不不开工 土地将将会被强强制收回回高新区对对现有项项目用地地进行分分类清理理，除收收回部分分未动工工项目的的土地外外，对于于一些投投资规模模小、产产业层次次低、税税收贡献献小，又又布局在在主干道道的项目目，要调调整用地地。去年年已解决决用地指指标，今今年4月月底前因因企业自自身问题题

32、而未动动工的，坚坚决要将将土地收收回。4. 襄阳新规规：预告告登记的的房屋不不再认定定为“二套房房” 从20012年年4月11日起，襄襄阳市将将有更多多家庭符符合“唯一住住房标准准”，旧房房出售时时可享受受税费优优惠。日日前，市市房管局局和市地地税局联联合下文文，对家家庭唯一一住房认认定标准准进行了了明确界界定，预预告登记记的房屋屋不再认认定为“二套房房”。5. 襄阳出台台房地地产登记记技术规规程，取取消开婚婚育证明明的环节节购房者办办理房产产证时只只需填一一张申请请表及“房产有有无共有有人”的笔录录即可，大大大节省省了办理理证件的的时间。6. 襄阳土地地供应新新政策出出台力求节约约集约用用地

33、，襄襄阳市土土地供应应政策又又有新变变化。220099年度土土地卫片片执法检检查暨深深圳工业业园违法法用地查查处整改改情况汇汇报会上上获悉，今今后，老老城区115亩以以下的房房地产开开发项目目，不予予批准立立项；投投资30000万万元人民民币以下下的工业业项目，不不再单独独提供土土地。 目前，襄阳市土地供应零散化较为严重，个别房产开发公司拿一两亩地，便从事房产开发，市区微型住宅小区众多，城市建筑景观较差。部分工业项目存在出资少，圈地多的现象，造成产能集聚弱，单位土地的产出率低。今今后，新新城区开开发面积积在300亩以下下，老城城区在115亩以以下的项项目，不不予批准准立项，不不予供应应土地；对

34、投资资在30000万万元以下下的工业业项目，一一律不再再单独提提供土地地；鼓励励和支持持企业兴兴建多层层标准厂厂房，鼓鼓励引导导中小企企业通过过租用厂厂房解决决生产场场地问题题；除生生产安全全和工艺艺流程上上有特殊殊要求的的项目，一一般不准准建造单单层厂房房。(四) 襄阳住宅宅市场现现状由于于地域的的特性，作作为三四四线城市市的襄阳阳，房地地产市场场一直随随着全国国的房地地产大势势起伏有有序，并并没有形形成多少少自己独独有的特特点，也也就是说说，襄阳阳的房地地产市场场远远没没有一线线城市的的热度，在在市场只只是个追追随者，没没有形成成引领行行业发展展潮流的的主流冲冲击力。襄襄阳的房房地产市市场

35、作为为一个内内陆型市市场，其其本身张张力和扩扩张性有有限，只只能在既既定的市市场中辗辗转腾挪挪，无法法达到全全面贯通通的市场场作用。在襄襄阳房地地产市场场中，樊樊城无疑疑是风向向标，作作为襄阳阳房地产产市场化化程度最最高、行行业最前前沿，也也是房地地产项目目最多的的樊城，其其多年的的发展历历程也可可为一波波三折，过过程复杂杂。这些些年无论论在与发发达地区区接轨的的层面，还还是在同同区域展展开竞争争，都是是亦步亦亦趋，沿沿袭模仿仿引进，自自主创新新能力不不足。今今年多个个大型房房地产企企业、房房地产上上市企业业都在紧紧锣密鼓鼓地进驻驻襄阳市市场，无无疑给这这一市场场注入了了些许压压力与动动力。结

36、结合襄阳阳近几年年的房价价，犹如如乘坐了了直升飞飞机，从从最初的的30000多元元，飙升升到现在在的60000元元以上，的的确令人人惊心动动魄。由于于樊城区区地块有有限，土土地供应应量减少少，房价价也偏高高，高新新区、襄襄州区等等新兴的的房地产产市场发发展开始始迅猛发发展。高高新区的的多个新新项目开开工、红红星美凯凯龙商业业广场项项目紧张张施工；肖湾火火车站大大盘温哥华华17992近日日也将认认筹；东东港绿洲洲、清水水茗居等等楼盘纷纷纷把开开盘日期期瞄准了了“红五月月”，信心心满满；作为发发展新区区的二汽汽周边的的楼盘亦亦是风生生水起，新新作不断断；一桥桥通南北北，天堑堑变通途途，交通通的影响

37、响力对楼楼盘的布布局也有有着较大大的影响响力，恒恒大、金金环等地地产项目目雄踞三三桥头，握握住城市市速度脉脉搏。而而作为当当下的政政治文化化中心襄襄城，有有着与生生俱来的的山水人人文气息息，吸引引了不少少嗅觉敏敏锐的地地产大鳄鳄的眼光光，襄城城是个宝宝地，如如若是地地产项目目结合到到襄阳近近30000年的的历史文文化，做做出具有有襄阳特特色的楼楼盘。灵灵静的襄襄城，则则会带来来更多的的吸引。在国国家对房房地产行行业大的的调控背背景下，襄襄阳房地地产虽未未为此出出新政，但但政府部部门也一一直保持持对房地地产行业业的一种种积极的的监控态态度。房房地产调调控，这这是一个个长期的的博弈，谁谁能在这这场

38、角逐逐中取得得胜利，结结果还是是个未知知数。倘倘若在今今后，襄襄阳能向向百姓表表明政府府调控的的决心，襄襄阳房地地产也能能出台一一些类似似“调控”的新政政，对普普通购房房者来说说，算是是一个利利好吧。(五) 襄阳房地地产发展展具备三三大优势势近年年来，国国家陆续续出台了了一系列列防止楼楼市过热热的政策策，如“国八条条”“国六六条”“限购购”“限贷贷”以及税税收调整整等，这这些政策策的出台台，有力力打击了了房地产产投机性性炒作行行为，使使房地产产价格过过快上涨涨的势头头得到遏遏制。去去年入冬冬以来，各各大一线线城市房房地产市市场信心心受到一一定影响响，成交交出现萎萎缩，房房价出现现下跌。赵赵新建

39、分分析认为为，作为为三线城城市的襄襄阳，与与一线城城市差别别很大，未未来房地地产行业业发展仍仍有三大大优势：第一一，市场场在变，但但房地产产市场的的刚性需需求没有有变。据据国家统统计局及及世界权权威统计计机构发发布的最最新数据据显示，我我国经济济总体向向好的趋趋势没变变，城市市化进程程加快的的势头没没变，人人们收入入提高、生生活条件件改善的的愿望也也没有改改变。作作为三线线城市的的襄阳，刚刚性需求求仍然旺旺盛。第二二，调控控政策虽虽然层出出不穷，但但国家支支持居民民正常住住房消费费的政策策从未改改变。调调控政策策始终打打击的对对象是投投机、炒炒房行为为，及开开发企业业随意定定价、随随意涨价价的

40、“暴利”行为。对对于满足足居住需需要的首首套房、满满5年的的改善性性住房，以以及1440平米米以下的的普通住住房，国国家的税税收信贷贷等各项项政策基基本未发发生变化化。第三三，新一一届市委委、市政政府关于于襄阳发发展的战战略部署署，必将将带动襄襄阳市房房地产行行业持续续繁荣。市市委、市市政府对对建设“四个襄襄阳”和现代代化区域域中心城城市之宏宏伟蓝图图的描述述为：主主城区要要按照33005000平方公公里的面面积和3300万万5000万人口口的规模模进行规规划控制制。“十二五五”起步，按按照5年年内建设设2000平方公公里城市市基础设设施覆盖盖区、未未来承载载2000万人口口的阶段段性目标标，

41、以环环线为基基础，构构成城市市综合交交通骨架架体系，形形成以鱼鱼梁洲为为中心，襄襄城、樊樊城、襄襄州、东东津新城城四城环环绕的“一心四四城”空间布布局结构构。深入入实施旧旧城改造造、城中中村改造造、工矿矿区改造造，拆围围透绿，美美化庭院院，建设设景观大大道，整整治背街街小巷，建建设保障障性住房房、主题题社区和和社区公公共服务务平台，大大力提升升城市人人居环境境和居住住品质。这这些美好好的愿景景，即将将在新一一届市委委、市政政府的领领导下，通通过各行行各业共共同努力力，在“十二五五”期间得得以逐步步实现。这这无疑将将为襄阳阳市房地地产业发发展带来来新的契契机。三、 襄阳市住住宅运行行情况(一)

42、住宅市场场整体特特点1. 土地市场场活跃市区20011年年1-112月通通过挂牌牌方式共共成交1158宗宗地块，土土地成交交面积6622.42万万平方米米。其中中房地产产开发用用地共成成交500宗，土土地总成成交面积积约为1151.79万万平方米米，可建建住宅建建筑面积积约为3358.26万万平方米米。 2. 房地产投投资增长长较快20111年1-12月月，全市市房地产产开发投投资完成成1455.3亿亿元，同同比增长长36.4%。 商品品房新开开工规模模增速放放缓。 20111年11-122月全市市新开工工房屋面面积11193.5万平平方米，同同比增长长40.9%。 3. 商品房竣竣工情况况良

43、好20111年1-12月月全市商商品房竣竣工面积积4300.1万万平方米米，同比比增长551.99%。 4. 商品房供供应平稳稳20111年1-12月月市区批批准预售售商品房房面积2204.35万万平方米米。5. 商品住房房销售依依然旺盛盛20111年1-12月月全市商商品住房房销售面面积5777.99万平方方米，同同增长551%。6. 商品住宅宅均价趋趋稳 20111年襄阳阳市市区区1-112月商商品住宅宅均价为为47220元/平方米米。 7. 商品房市市场库存存20111年1-12月月，全市市商品房房待售面面积为2209.8万平平方米，同同比增长长44.5%。(二) 住宅市场场供应情情况1

44、. 城市由中中心向外外狂涨加加速 随着襄襄阳市城城市快速速发展，襄襄城、樊樊城老城城区已经经没有发发展空间间，三桥桥的兴建建、襄州州区建设设改造的的启动，标标志着城城市扩张张正在进进行，市市民对城城市的心心理距离离将放大大；2. 中心城区区套型小小型化，建建筑密度度化 从市场场情况来来看，市市中心两两房、三三房小型型化，且且出现非非常紧凑凑小两房房，一房房、，二二近郊、城城郊结合合项目户户型较舒舒适，舒舒适、改改善性住住宅向近近郊、郊郊区转移移；3. 地段仍是是主要吸吸引点 大多数数项目仍仍以地段段，周边边配套为为主要卖卖点，在在产品打打造上较较为一般般，市民民对企业业品牌关关注不够够，但是是

45、这些随随着市场场的发展展都有所所改善倾倾向，明明发、万万达的成成功，给给市场带带来新的的关注点点；4. 襄阳房地地产项目目同质化化严重 这一点点可以从从价格分分化，产产品类型型、卖点点单一等等方面可可知；但但是万达达进入襄襄阳以来来，产品品价格与与价值均均有突破破；5. 大盘时代代的到来来一是市民民对大品品牌、大大规模项项目的青青睐如：万达、明明发；二二是大开开发商的的进驻，009年万万达进入入，111年恒大大进入，万万科亦有有意向；20122年襄阳阳市市区区新增预预售面积积118838774平方方，同比比增加227.007%，新新增预售售套数1100663套，同同比增加加55.77%。由图可

46、知知商品房房供应量量逐年增增加，增增幅逐渐渐减少。220122年上半半年襄阳阳市市区区新增供供应面积积较去年年同期相相比有227.007%的的增幅。除除2月份份外以外外，其他他5个月月的新增增预售面面积都较较为平稳稳，其中中5月、66月市场场出现回回暖的迹迹象，开开发商加加快推盘盘速度，整整体供应应量增加加。 (三) 住宅市场场需求特特点1. 商品房需需求量大大幅度上上升人口的增增长代表表城市发发展的多多项指标标，随着着襄阳城市市化进程程的不断断加快，政政府加大大政策灵灵活变动动性，招招商引资资，产业业链的激激增，外外来劳动动力和人人才不断断涌入，城城市规模模进一步步扩张，城城市人口口将迅速速增加，商商品房需需求量将将呈逐年年上升趋趋势。目目前，具具有战略略眼光的的投资者者们已把把目光转转移列襄襄阳地区区。 随着房房地产市市场逐渐渐成熟，居居民用于于住房投投资的资资金增多多，购买买新居、用用旧房“养新房房”、股息息、红利利、出租租房屋等等财产性性收入成成为居民民收入新新的增长长点。这这同样也也体现了了商品房房的投资资潜力。襄阳商品品房成交交情况20122年上半半年商品品房成交交除4月月份以外外，虽然然成交总总量较去去年相比比有略微微的跌幅幅，但是是每月成成交总体体呈现一一路上涨涨