房地产开发企业应该缴纳哪些税详解(doc 16)cdec.docx

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1、房地产开开发企业业应该缴缴纳哪些些税一、营业业税（一）、应应税范围围：根据中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则的的规定，房房地产开开发企业业，发生生营业税税应税劳劳务时主主要涉及及以下两两个方面面：1、转让让土地使使用权：是指土土地使用用者转让让土地使使用权的的行为，土土地所有有者出让让土地使使用权和和土地使使用者将将土地使使用权归归还给土土地所有有者的行行为，不不征收营营业税。土土地租赁赁，不按按本税目目征税。2、销售售不动产产：是指指有偿转转让不动动产所有有权的行行为。不动产产，是指指不能移移动，移移动后会会引起性性质，形形状改变变的财产产。本税税目的征征收范围围包括：销售建建

2、筑物或或构筑物物、销售售其他土土地附着着物。（1）销售售建筑物物或构筑筑物销售建建筑物或或构筑物物，是指指有偿转转让建筑筑物或构构筑物的的所有权权的行为为。以转转让有限限产权或或永久使使用权方方式销售售建筑物物，视同同销售建建筑物。（2）销售售其他土土地附着着物销售其其他土地地附着物物，是指指有偿转转让其他他土地附附着物的的所有权权的行为为。其他土土地附着着物，是是指建筑筑物或构构筑物以以外的其其他附着着于土地地的不动动产。单位将将不动产产无偿赠赠与他人人，视同同销售不不动产。在销售售不动产产时连同同不动产产所占土土地的使使用权一一并转让让的行为为，比照照销售不不动产征征税。以不动动产投资资入

3、股，参参与接受受投资方方利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税。不动产产租赁，不不按本税税目征税税。（二）涉及税税种房地产产开发企企业主要要涉及的的税种有有营业税税、城建建税、教教育费附附加，土土地增值值税、房房产税、印印花税以以及契税税等。1、销售售不动产产的营业业税计税税依据根据中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则的的规定：（1）纳税人人的营业业额为纳纳税人销销售不动动产向对对方收取取的全部部价款和和价外费费用。（2）单位位将不动动产无偿偿赠与他他人，其其营业额额比照营营业税暂暂行条例例实施细细则第第十五条条的规定定确定。对对个人无无偿赠送送不动产产的行为为

4、，不应应视同销销售不动动产征收收营业税税。（3）营业业税暂行行条例实实施细则则第十五五条规定定：纳税人人销售不不动产价价格明显显偏低而而无正当当理由的的，主管管税务机机关有权权按下列列顺序核核定其营营业额：按纳税税人当月月提供的的同类应应税劳务务或者销销售的同同类不动动产的平平均价格格核定；按纳税税人最近近时期提提供的同同类应税税劳务或或者销售售的同类类不动产产的平均均价格核核定；按下列公公式核定定计税价价格：计税价价格=营业成成本或工工程成本本（1+成本利利润率）（1营业税税税率）上列公公式中的的成本利利润率，由由省、自自治区、直直辖市人人民政府府所属税税务机关关确定。2、其他他具体规规定如

5、下下：（1）根据转转发国家家税务总总局关于于房产开开发企业业销售不不动产征征收营业业税问题题的通知知（京京地税营营199965922号）规规定，在在合同期期内房产产企业将将房产交交给包销销商承销销，包销销商是代代理房产产开发企企业进行行销售，所所取得的的手续费费收入或或者价差差应按“服务业代理业”征收营营业税；在合同同期满后后，房屋屋未售出出，由包包销商进进行收购购，其实实质是房房产开发发企业将将房屋销销售给包包销商，对对房产开开发企业业应按“销售不不动产”征收营营业税；包销商商将房产产再次销销售，对对包销商商也应按按“销售不不动产”征收营营业税。（2）对合合作建房房行为应应如何征征收营业业税

6、根据转转发国家家税务总总局关于于印发营营业税问问题解答答（之一一）的通通知（京京地税营营199953199号）规规定：合作建建房，是是指由一一方（以以下简称称甲方）提提供土地地使用权权，另一一方（以以下简称称乙方）提提供资金金，合作作建房。合合作建房房的方式式一般有有两种：第一种种方式是是纯粹的的“以物易易物”，即双双方以各各自拥有有的土地地使用权权和房屋屋所有权权相互交交换。具具体的交交换方式式也有以以下两种种：土地使使用权和和房屋所所有权相相互交换换，双方方都取得得了拥有有部分房房屋的所所有权。在在这一合合作过程程中，甲甲方以转转让部分分土地使使用权为为代价，换换取部分分房屋的的所有权权，

7、发生生了转让让土地使使用权的的行为；乙方则则以转让让部分房房屋的所所有权为为代价，换换取部分分土地的的使用权权，发生生了销售售不动产产的行为为。因而而合作建建房的双双方都发发生了营营业税的的应税行行为。对对甲方应应按“转让无无形资产产”税目中中的“转让土土地使用用权”子目征征税；对对乙方应应按“销售不不动产”税目征征税。由由于双方方没有进进行货币币结算，因因此应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定分别核核定双方方各自的的营业额额。如果果合作建建房的双双方（或或任何一一方）将将分得的的房屋销销售出去去，则又又发生了了销售不不动产行行为，应应对其销销售收入入

8、再按“销售不不动产”税目征征收营业业税。以出租租土地使使用权为为代价换换取房屋屋所有权权。例如如，甲方方将土地地使用权权出租给给乙方若若干年，乙乙方投资资在该土土地上建建造建筑筑物并使使用，租租赁期满满后，乙乙方将土土地使用用权连同同所建的的建筑物物归还甲甲方。在在这一经经营过程程中，乙乙方是以以建筑物物为代价价换得若若干年的的土地使使用权，甲甲方是以以出租土土地使用用权为代代价换取取建筑物物。甲方方发生了了出租土土地使用用权的行行为，对对其按“服务业租赁业”征营业业税；乙乙方发生生了销售售不动产产的行为为，对其其按“销售不不动产”税目征征营业税税。对双双方分别别征税时时，其营营业额也也按中中

9、华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定核定。第二种种方式是是甲方以以土地使使用权、乙乙方以货货币资金金合股，成成立合营营企业，合合作建房房。对此此种形式式的合作作建房，则则要视具具体情况况确定如如何征税税：房屋建建成后，如如果双方方采取风风险共担担、利润润共享的的分配方方式按照照营业税税“以无形形资产投投资入股股，参与与接受投投资方的的利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定，对甲甲方向合合营企业业提供的的土地使使用权，视视为投资资入股，对对其不征征营业税税；只对对合营企企业销售售房屋取取得的收收入按销销售不动动产征税税；对双双方分得得的利

10、润润不征营营业税。房屋建建成后，甲甲方如果果采取按按销售收收入的一一定比例例提成的的方式参参与分配配，或提提取固定定利润，则则不属营营业税所所称的投投资入股股不征营营业税的的行为，而而属于甲甲方将土土地使用用权转让让给合营营企业的的行为，那那么，对对甲方取取得的固固定利润润或从销销售收入入按比例例提取的的收入按按“转让无无形资产产”征税；对合营营企业则则按全部部房屋的的销售收收入依“销售不不动产”税目征征收营业业税；如果房房屋建成成后双方方按一定定比例分分配房屋屋，则此此种经营营行为，也也未构成成营业税税所称的的以无形形资产投投资入股股，共同同承担风风险的不不征营业业税的行行为。因因此，首首先

11、对甲甲方向合合营企业业转让的的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。对于转转让土地地使用权权或销售售不动产产的预收收定金，有有如下规规定：纳税人人转让土土地使用用权或销销售不动动产，采采用预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。”此项规规定所称称预收款款，包括括预收定定金。因因此，预预收定金金的营业业税纳税税义务发发生时间间为收到到预收定定金的当当天。（3）根据据转发发国家税税务总局局关于印印发营业业税问题题解答（之之一）的的通知（京京地税营营19995

12、3199号）规规定：以“还本”方式销销售建筑筑物，是是指商品品房经营营者在销销售建筑筑物时许许诺若干干年后可可将房屋屋价款归归还购房房者，这这是经营营者为了了加快资资金周转转而采取取的一种种促销手手段。对对以“还本”方式销销售建筑筑物的行行为，应应按向购购买者收收取的全全部价款款和价外外费用征征收营业业税，不不得减除除所谓“还本”支出。（4）中外外合作开开发房地地产征收收营业税税问题根据转转发国国家税务务总局关关于中外外合作开开发房地地产征收收营业税税问题的的批复的的通知（京京地税营营199942055号）规规定：关于中中外双方方合作建建房的征征税问题题中方将将获得的的土地与与外方合合作，办办

13、理土地地使用权权转移后后，不论论是按建建成的商商品房分分配面积积，还是是按商品品房销售售后的收收入进行行分配，均均不符合合现行政政策关于于“以无形形资产投投资入股股、参与与接受投投资方的的利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定、因此此，应按按“转让无无形资产产”税目征征收营业业税；其其营业额额为实际际取得的的全部收收入，包包括价外外收费；其纳税税义务发发生时间间为取得得收入的的当天。同时，对对销售商商品房也也应征税税。如果果采取分分房（包包括分面面积）各各自销房房的，则则对中外外双方各各自销售售商品房房收入按按“销售不不动产”征营业业税；如如果采取取统一销销房再分

14、分配销售售收入的的，则就就统一的的销售商商品房收收入按“销售不不动产”征营业业税；如如果采取取对中方方支付固固定利润润方式的的，则对对外方销销售商品品房的全全部收入入按“销售不不动产”征营业业税。关于中中方取得得的前期期工程开开发费征征税问题题外方提提前支付付给中方方的前期期工程的的开发费费用，视视为中方方以预收收款方式式取得的的营业收收入，按按转让土土地使用用权，计计算征收收营业税税。对该该项已税税的开发发费用，在在中外双双方分配配收入时时如数从从中方应应得收入入中扣除除的，可可直接冲冲减中方方当期的的营业收收入。对中方方定期获获取的固固定利润润视为转转让土地地使用权权所取得得的收入入，计算

15、算征收营营业税。转让土土地使用用权划归归营业税税税目转转让无形形资产范范畴，税税率为5%，销售售不动产产划归营营业税税税目销售售不动产产的范畴畴内，税税率为5%。计算公公式=营业额5% 二二、城市市维护建建设税根据中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例（国国发19985第19号）规规定：（一）计计税依据据：纳税税人实际际缴纳的的营业税税税额。（二）税税率：分分别为7%、5%、1%。计算公公式:应纳税税额=营业税税税额税率。不不同地区区的纳税税人实行行不同档档次的税税率。 1、纳税税义务人人所在地地在东城城区、西西城区、崇崇文区、宣宣武区范范围内的的和在朝朝阳区、海海淀区、丰丰台区、石

16、石景区、门门头沟区区、燕山山六个区区所属的的街道办办事处管管理范围围内的，税税率为7%；2、纳税税义务人人所在地地在郊区区各县城城、镇范范围内的的，税率率为5%；3、纳税税义务人人所在地地不在1、2项范围围内的，税税率为1%；三、教教育费附附加根据北北京市税税务局转转发北北京市人人民政府府转发国国务院关关于教育育费附加加征收问问题文件件的通知知的通通知（京京税三199942177号）的的规定：（一）计计税依据据是纳税税人实际际缴纳营营业税的的税额（二）税税率为3%。计算公公式:应交教教育费附附加额=营业税税税额费率。四、土土地增值值税根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例（国国发 1

17、19933 1138号号）规定定，土地地增值税税是对转转让国有有土地使使用权、地地上的建建筑物及及其附着着物并取取得收入入的单位位和个人人征收的的一种税税。土地地增值税税按照纳纳税人转转让房地地产所取取得的增增值额和和规定的的适用税税率计算算征收，纳纳税人转转让房地地产所取取得的收收入减除除条例例规定定的扣除除项目金金额后的的余额，为为增值额额。具体体讲：（一）对对转让土土地使用用权的，只只对转让让国有土土地使用用权的行行为征税税，转让让集体土土地使用用权的行行为没有有纳入征征税范围围。这是是因为根根据中中华人民民共和国国土地管管理法的的规定，集集体土地地未经国国家征用用不得转转让。因因此，转

18、转让集体体土地是是违法行行为，所所以不能能纳入征征税范围围。（二）转转让地上上建筑物物，是指指建于土土地上的的一切建建筑物，包包括地上上地下的的各种附附属设施施。（三）附附着物是是指附着着于土地地上的不不能移动动，一经经移动即即遭损坏坏的物品品。（四）取取得收入入的行为为，包括括转让房房地产的的全部价价款及有有关的经经济收益益。（五）土土地增值值税的计计税依据据计税依依据是纳纳税人转转让房地地产所取取得的增增值额。增增值额为为纳税人人转让房房地产取取得的收收入减除除条例例和细细则规规定的扣扣除项目目金额后后的余额额。房地产产转让收收入包括括货币收收入、实实物收入入和其他他与转让让房地产产有关的

19、的经济收收益。根根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例规定定土地增增值税计计算增值值额的扣扣除项目目金额包包括：1、取得得土地使使用权所所支付的的金额；2、开发发土地的的成本、费费用；3、新建建房及配配套设施施的成本本、费用用、或者者旧房及及建筑物物的评估估价格；4、与转转让房地地产有关关的税金金；财政部部规定的的其他扣扣除项目目。根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例实施细细则规规定，计计算土地地增值额额的扣除除项目，具具体为：（1）取得得土地使使用权所所支付的的金额。包包括纳税税人为取取得土地地使用权权所支付付的地价价款和按按国家统统一规定定交纳的的有关费费用。（3）开

20、发发土地和和新建房房及配套套设施的的费用是是指与房房地产开开发项目目有关的的销售费费用、管管理费用用、财务务费用。根根据新会会计制度度的规定定，与房房地产开开发有关关的费用用直接计计入当年年损益，不不按房地地产项目目进行归归集或分分摊。为为了便于于计算，市市政府在在京政发发（19996）7号北北京市人人民政府府关于征征收土地地增值税税有关政政策问题题的通知知中明明确，财财务费用用中的利利息支出出，凡能能够按转转让房地地产项目目计算分分摊并提提供金融融机构证证明的允允许据实实扣除但但最高不不能超过过按商业业银行同同类同期期贷款利利率计算算的金额额。其他他房地产产开发费费用，按按取得土土地使用用权

21、所支支付的金金额及房房地产开开发成本本之和的的5%以内计计算扣除除。凡不不能按转转让房地地产项目目计算分分摊利息息支出或或不能提提供金融融机构证证明的，房房地产开开发费用用按取得得土地使使用权所所支付的的金额及及房地产产开发成成本的10%的以内内计算扣扣除。（4）旧房房及建筑筑物的评评估价格格。是指指在转让让已使用用的房屋屋及建筑筑物时，由由市政府府批准设设立的房房地产评评估机构构评定的的重置成成本价乘乘以成新新度折扣扣率，并并经地方方主管税税务机关关确认的的价格。（5）与转转让房地地产有关关的税金金。是指指在转让让房地产产时缴纳纳的营业业税、城城市维护护建设税税、印花花税。因因转让房房地产交

22、交纳的教教育费附附加，也也可视同同税金予予以扣除除。（6）加计计扣除。对对从事房房地产开开发的纳纳税人，可可按取得得土地使使用权所所支付的的金额与与房地产产开发成成本之和和加计20的扣扣除。（六）税税率：土地增增值税实实行四级级超率累累进税率率，即：增值额额未超过过扣除项项目金额额50的部部分，税税率30。增增值额超超过扣除除项目金金额50，未未超过扣扣除项目目金额100的部部分，税税率40。增增值额超超过扣除除项目金金额100，未未超过扣扣除项目目金额200的部部分，税税率50。增增值额超超过扣除除项目金金额200的部部分，税税率为60。根据关关于土地地增值税税若干征征收管理理问题的的通知（

23、京京地税二二 119966 2240号号）规定定，对经经常发生生房地产产转让的的纳税人人，在项项目全部部竣工结结算前转转让房地地产取得得的收入入，由于于涉及成成本确定定或其它它原因，而而无法据据以计算算土地增增值税的的，可以以预征的的土地增增值税，待待该项目目全部竣竣工、办办理结算算后再进进行清算算，多退退少补。其其预征率率为：预预售宾馆馆、饭店店、办公公、写字字楼的房房地产，按按预售收收入3%的比例例预征土土地增值值税；预预售非普普通标准准住宅、别别墅、公公寓的房房地产，按按预售收收入2%的比例例预征土土地增值值税；预预售其他他房地产产，按预预售收入入1%的比例例预征土土地增值值税。五、房房

24、产税如果企企业拥有有房产产产权的需缴纳纳房产税税。根据中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例（国国发1998690号）的的规定，房房产税是是在城市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内，对对拥有房房屋产权权的内资资单位和和个人按按照房产产税原值值或租金金收入征征收的一一种税。房房产税以以房产原原值(评估值)为计税税依据税率为1.22%。计算算公式为为:年应纳纳税额=房产原原值(评估值)(1-330%)1.2%。 六六、城镇镇土地使使用税如果企企业拥有有土地使使用权的的需缴纳纳城镇土土地使用用税根据中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例（国国务院令令第17号发布布）的规规定，城城镇土地

25、地使用税税是在城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区范围内内对拥有有土地使使用权的的单位和和个人以以实际占占用的土土地面积积为计税税依据，按按规定税税额征收收的一种种税。年年应纳税税额=(各级土土地面积积相应税税额)。北京市市城镇土土地纳税税等级分分为六级级，各级级土地税税额标准准为：一一级土地地每平方方米年税税额10元；二二级土地地每平方方米年税税额8元；三三级土地地每平方方米年税税额6元；四四级土地地每平方方米年税税额4元；五五级土地地每平方方米年税税额1元；六六级土地地每平方方米年税税额0.5元。七、城城市房地地产税、外外商投资资企业土土地使用用费如果单单位属于于外商投投资企业业或外国国企

26、业应应缴纳城城市房地地产税、外商投资企业土地使用费。（一）根根据中中华人民民共和国国城市房房地产税税暂行条条例（中中央人民民政府政政务院政政财字第第133号令公公布）规规定，城城市房地地产税是是对拥有有房屋产产权的外外商投资资企业、外外国企业业及外籍籍个人、港港澳台胞胞，按照照房产原原值征收收的一税税种。城城市房地地产税依依房产原原值计税税税率为1.22%。计算算公式为为:年应纳纳税额=房产原原值税率(11-300%)。（二）根根据北京京市人民民政府发发布北北京市征征收中外外合营企企业土地地使用费费暂行规规定的的通知（京京政发1998581号）的的规定，外外商投资资企业土土地使用用费是对对本市

27、行行政区域域内使用用土地的的外商投投资企业业（出让让方式取取得土地地使用权权者除外外），按按企业所所处地理理位置和和偏远程程度、地地段的繁繁华程度度、基础础设施完完善程度度等，征征收的一一项费用用。依外外商投资资企业的的实际占占用土地地面积以以及所适适用的土土地使用用费的单单位标准准确定，计计算公式式为：应应纳土地地使用费费额=占用土土地面积积*适用的的单位标标准。八、印印花税根据中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例（中中华人民民共和国国国务院院令第11号）的的规定，印印花税是是对在经经济活动动和经济济交往中中书立、领领受印花花税暂行行条例所所列举的的各种凭凭证所征征收的一一种兼有有行为性性

28、质的凭凭证税。分分为从价价计税和和从量计计税两种种。应纳税税额=计税金金额税率应纳税税额=凭证数数量单位税税额。土地使使用权出出让转让让书立的的凭证（合合同）暂暂不征收收印花税税，但在在土地开开发建设设，房产产出售、出出租活动动中所书书立的合合同、书书据等，应应按照印印花税有有关规定定缴纳印印花税。凡凡进行房房屋买卖卖的，签签定的购购房合同同应按产产权转移移书据所所载金额额万分之之五缴纳纳印花税税，房地地产交易易管理部部门在办办理买卖卖过户手手续时，应应监督买买卖双方方在转让让合同或或协议上上贴花注注销完税税后，再再办理立立契过户户手续。在办理理房地产产权属证证件时，应应按权利利许可证证照，按

29、按件交纳纳印花税税五元，房房地产权权属管理理部门应应监督领领受人在在房地产产权属证证上按件件贴花注注销完税税后，再再办理发发证手续续。九、契契税根据中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例（国国务院令令第224号）的的规定，契契税是对对在中华华人民共共和国境境内转移移土地、房房屋权属属时向承承受土地地使用权权、房屋屋所有权权的单位位征收的的一种税税。征收范范围包括括国有土土地使用用权出让让、土地地使用权权转让（包包括出售售、赠与与和交换换）、房房屋买卖卖、房屋屋赠与和和房屋交交换；其其中土地地使用权权转让，不不包括农农村集体体土地承承包经营营权的转转移。（一）下下列转移移方式，视视同土地地使用权权

30、转让、房房屋买卖卖或者房房屋赠与与征税：1、以以土地、房房屋权属属抵债或或者作价价投资、入入股的；2、以获获奖、预预购、预预付集资资建房款款或者转转移无形形资产方方式承受受土地、房房屋权属属的；3、建设设工程转转让时发发生土地地使用权权转移的的；4、以其其他方式式事实构构成土地地、房屋屋权属转转移的。（二）契税的的计税依依据如下下：1、国有有土地使使用权出出让、土土地使用用权出售售、房屋屋买卖，为为成交价价格；即土地地、房屋屋权属转转移合同同确定的的价格，包包括承受受者应交交付的货货币、实实物、无无形资产产或者其其他经济济利益。房房屋买卖卖的成交交价格中中所包含含的行政政事业性性收费，属属于成

31、交交价格的的组成部部分，不不应从中中剔除，因因此，合合同确定定的成交交价格中中包含的的所有价价款都属属于计税税依据范范围。纳纳税人应应按合同同确定的的成交价价格全额额计算缴缴纳契税税。2、土地地使用权权赠与、房房屋所有有权赠与与，由契契税征收收机关参参照同类类土地使使用权出出售、房房屋买卖卖的市场场价格或或者评估估价格核核定；3、土地地使用权权交换、房房屋所有有权交换换、土地地使用权权与房屋屋所有权权交换，为交交换价格格的差额额；4、以划划拨方式式取得土土地使用用权的，经经批准转转让房地地产时，除除承受方方按规定缴纳纳契税外外，房地地产转让让者应当当补缴契契税，计计税依据据为补缴缴的土地地使用

32、权权出让费用用或者土土地收益益。5、承受受土地、房房屋部分分权属的的，为所所承受部部分权属属的成交交价格；当部分分权属改改为全部部权属时时，为全全部权属属的成交交价格，原原已缴纳纳的部分分权属的的税款应应予扣除除。前款成成交价格格明显低低于市场场价格的的差额明明显不合合理，并并且无正正当理由由的，由契契税征收收机关参参照市场场价格核核定。根据中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例（国国务院令令第224号）的的规定，契契税是对对在中华华人民共共和国境境内转移移土地、房房屋权属属时向承承受土地地使用权权、房屋屋所有权权的单位位和个人人征收的的一种税税。纳税税义务人人为房屋屋、土地地权属的的承受方方。应纳纳税额=计税依依据税率。