房地产开发工作程序cdao.docx

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1、房地产开开发工作作程序第一步 房地产产开发公公司的设设立房地产开开发公司司设立阶阶段的法法律程序序一、内资资房地产产综合开开发公司司的设立立11、公司司设立准准备2、申申请资质质等级审审批3、申申请办理理企业名名称预先先核准4、办办理工商商注册登登记5、办办理税务务登记二二、外资资房地产产开发公公司的设设立6、申申请批准准项目建建议书7、办办理企业业名称登登记8、送送审合资资或合作作合同、章章程9、申申领外商商投资企企业批准准证书100、办理理企业登登记房地产开开发公司司设立阶阶段的相相关税费费1、企企业法人人开业登登记费2、企企业法人人变更登登记费3、企企业法人人年度检检验费4、补补、换、领

2、领证照费费第二步 房地产产开发项项目的立立项和可可行性研研究房地产开开发项目目的立项项和可行行性研究究阶段的的法律程程序1、选定定项目，签签定合作作意向书书22、初步步确定开开发方案案33、申报报规划要要点4、申申报、审审批项目目建议书书55、编制制项目可可行性研研究报告告66、申报报、审批批项目可可行性研研究报告告房地产开开发项目目立项和和可行性性研究阶阶段的相相关税费费1、可可行性研研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步 房地产产开发项项目的规规划设计计和市政政配套房地产开开发项目目规划设设计和市市政配套套阶段的的法律程程序一、房地地产开发发项目的的规划设设计1、申申报选址址定点2、申申

3、报规划划设计条条件3、委委托作出出规划设设计方案案44、办理理人防审审核5、办办理消防防审核6、审审定规划划设计方方案7、住住宅设计计方案的的专家组组审查8、落落实环保保“三废”治理方方案9、委委托环境境影响评评价并报报批10、建建设工程程勘察招招、投标标111、委委托地质质勘探122、委托托初步设设计13、申申报、审审定初步步设计二二、房地地产开发发项目的的市政配配套14、征征求主管管部门审审查意见见115、落落实市政政公用设设施配套套方案166、报审审市政配配套方案案117、市市政各管管理部门门提出市市政配套套意见188、市政政管线综综合房地产开开发项目目规划设设计和市市政配套套阶段的的相

4、关税税费1、工工程勘察察（测量量）费2、工工程设计计费3、建建设工程程规划许许可证执执照费4、竣竣工档案案保证金金55、临时时用地费费66、临时时建设工工程费7、建建设工程程勘察招招标管理理费8、勘察察设计监监督管理理费9、古古建园林林工程设设计费第四步 房地产产开发项项目土地地使用权权的取得得取得房地地产开发发项目土土地使用用权的法法律程序序一、国有有土地使使用权的的出让1、办办理建设设用地规规划许可可证2、办办理建设设用地委委托钉桩桩33、办理理国有土土地使用用权出让让申请4、主主管部门门实地勘勘察5、土土地估价价报告的的预审6、委委托地价价评估7、办办理核定定地价手手续8、办办理土地地出

5、让审审批9、签签订国有有土地使使用权出出让合同同110、领领取临时时国有土土地使用用证11、领领取正式式国有土土地使用用证12、国国有土地地使用权权出让金金的返还还二、国国有土地地使用权权的划拨拨113、国国有土地地使用权权划拨用用地申请请114、主主管部门门现场勘勘察15、划划拨用地地申请的的审核、报报批16、取取得划拨拨用地批批准三、集集体土地地的征用用117、征征用集体体土地用用地申请请118、到到拟征地地所在区区（县）房房地局立立案19、签签订征地地协议200、签订订补偿安安置协议议221、确确定劳动动力安置置方案222、区（县县）房地地局审核核各项协协议23、市市政府下下文征地地22

6、4、交交纳菜田田基金、耕耕地占用用税等税税费25、办办理批地地文件、批批地图266、办理理冻结户户口27、调调查户口口核实劳劳动力288、办理理农转工工工作299、办理理农转居居工作300、办理理超转人人员安置置工作311、地上上物作价价补偿工工作32、征征地结案案取得房地地产开发发项目土土地使用用权的相相关税费费1、地地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费

7、16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开开发项目目拆迁安安置阶段段的法律律程序1、委委托进行行拆迁工工作2、办办理拆迁迁申请3、审审批、领领取拆迁迁许可证证44、签订订房屋拆拆迁责任任书5、办理理拆迁公公告与通通知6、办办理户口口冻结7、暂暂停办理理相关事事项8、确确定拆迁迁安置方方案9、签签订拆迁迁补偿书书面协议议110、召召开拆迁迁动员会会，进行行拆迁安安置11、发发放运作作拆迁补补偿款122、拆迁迁施工现现场防尘尘污染管管理13、移移交拆迁迁档案资资料14、房房屋拆迁迁纠纷的的裁决155、强制制拆迁房地产开开发

8、项目目拆迁安安置阶段段的相关关税费1、房房屋拆迁迁补偿费费22、搬家家补助费费33、提前前搬家奖奖励费4、临临时安置置补助费费（周转转费）5、清清理费6、停停产停业业综合补补助费7、对对从城区区位置较较好的地地区迁往往位置较较差的地地区或远远郊区县县的居民民的补助助费8、一一次性异异地安置置补助费费99、房屋屋拆迁管管理费100、房屋屋拆迁服服务费第六步 房地产产开发项项目的开开工、建建设、竣竣工阶段段房地产开开发项目目开工、建建设、竣竣工阶段段的法律律程序一、房地地产开发发项目开开工前准准备工作作11、领取取房地产产开发项项目手册册22、项目目转入正正式计划划33、交纳纳煤气（天天然气）厂厂

9、建设费费44、交纳纳自来水水厂建设设费5、交交纳污水水处理厂厂建设费费66、交纳纳供热厂厂建设费费77、交纳纳供电贴贴费及电电源建设设集资费费88、土地地有偿出出让项目目办理“四源”接用手手续9、设设计单位位出报批批图10、出出施工图图111、编编制、报报送工程程档案资资料，交交纳档案案保证金金112、办办理消防防审核意意见表133、审批批人防工工程、办办理人防防许可证证114、核核发建设设工程规规划许可可证15、领领取开工工审批表表，办理理开工登登记二、房房地产开开发项目目的工程程建设招招投标166、办理理招标登登记、招招标申请请117、招招标准备备118、招招标通告告119、编编制招标标文

10、件并并核准200、编制制招标工工程标底底221、标标底送审审合同预预算审查查处确认认222、标标底送市市招标办办核准，正正式申请请招标233、投标标单位资资格审批批224、编编制投标标书并送送达25、召召开招标标会，勘勘察现场场226、召召开开标标会议，进进行开标标227、评评标、决决标28、发发中标通通知书299、签订订工程承承包合同同330、工工程承包包合同的的审查三三、房地地产开发发项目开开工手续续的办理理331、办办理质量量监督注注册登记记手续322、建设设工程监监理33、办办理开工工统计登登记34、交交纳实心心黏土砖砖限制使使用费355、办理理开工前前审计366、交纳纳投资方方向调节

11、节税37、领领取固定定资产投投资许可可证38、报报装施工工用水、电电、路399、协调调街道环环卫部门门440、协协调交通通管理部部门41、交交纳绿化化建设费费，签订订绿化协协议42、领领取建设设工程开开工证四四、房地地产开发发项目的的工程施施工43、施施工场地地的“三通一一平”444、施施工单位位进场和和施工暂暂设45、工工程的基基础、结结构施工工与设备备安装466、施工工过程中中的工程程质量监监督五、房房地产开开发项目目的竣工工验收477、办理理单项工工程验收收手续488、办理理开发项项目的综综合验收收，领取取工程程质量竣竣工核验验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房

12、屋测绘52、办理产权登记房地产开开发项目目开工、建建设、竣竣工阶段段的相关关税费1、三三通一平平费2、自自来水厂厂建设费费33、污水水处理厂厂建设费费44、供热热厂建设设费5、煤煤气厂建建设费6、地地下水资资源养蓄蓄基金7、地地下热水水资源费费88、市政政、公用用设施建建设费（大大市政费费）9、开开发管理理费10、城城建综合合开发项项目管理理费11、建建筑行业业管理费费112、绿绿化建设设费13、公公园建设设费14、绿绿化补偿偿费15、路路灯维护护费16、环环卫设施施费17、生生活服务务设施配配套建设设费（小小区配套套费）188、电源源建设集集资费（用用电权费费）19、外外部供电电工程贴贴费（

13、电电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步 房地产产开发项项目的经经营阶段段房地产开开发项目目经营阶阶段的法法律程序序一、北京京市外销销商品房房的销售售11、办理理外销销商品房房预（销销）售许许可证2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理理签约公公证6、办办理外销销商品房房预售契

14、契约公证证77、办理理外销商商品房的的预售登登记8、外外销商品品房转让让登记9、外外销商品品房抵押押登记100、楼宇宇交付入入住手续续111、办办理产权权过户手手续二、北北京市内内销商品品房的销销售12、提提交完成成建设项项目投资资证明133、签署署预售内内销商品品房预售售款监管管协议144、办理理内销销商品房房预（销销）售许许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理2

15、5、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理房屋租赁安全合格证34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开开发项目目经营阶阶段的相相关税费费1、营营业税2、城城市维护护建设税税33、教育育费附加加44、印花花税5、契契税6、土土

16、地增值值税7、企企业所得得税8、个个人所得得税9、房房产税100、城市市房地产产税11、房房屋产权权登记费费112、房房屋所有有权证工工本费133、房产产共有权权执照费费114、房房屋他项项权利执执照费155、房屋屋买卖登登记费166、房屋屋买卖手手续费177、房屋屋租赁审审核备案案手续费费118、向向来京人人员租赁赁房屋审审核备案案手续费费119、来来京人员员租赁私私房合同同登记备备案手续续费20、房房屋租赁赁登记费费221、房房屋估价价手续费费222、房房屋公证证估价手手续费233、房地地产价格格评估费费224、房房地产中中介服务务费第八步 房地产产开发项项目的物物业管理理阶段房地产开开发

17、项目目物业管管理阶段段的法律律程序1、物物业管理理单位经经营资质质审批2、签签署物业业管理委委托合同同33、居住住小区的的物业接接管综合合验收4、物物业使用用、管理理、维修修公约的的核准5、安安排签订订管理公公约6、制制定、提提供质量量保证书书和使用用说明书书77、物业业管理服服务基本本要求8、物物业管理理委员会会的设立立房地产开开发项目目物业管管理阶段段的相关关税费1、居居住小区区物业管管理启动动经费2、共共用部位位共用设设施设备备维修基基金3、普普通居住住小区物物业管理理费4、高高档住宅宅物业管管理费5、经经济适用用住房小小区物业业管理费费66、供暖暖费 开发发流程选址研究究，寻找找合作伙

18、伙伴，签签订合作作意向，协协议及合合同书向规划划管理部部门申领领规划要要点，以以获取规规划要点点通知书书，编制制项目建建议书向计委委申报立立项报告告计委函函至规划划局规划局局会签返返计委计委下下文同意意立项并并要求可可行研究究，此文文经建委委开发办办会签运用“房地产产市场信信息评估估系统”“房地地产投资资专家系系统”进行项项目投资资的详细细可研测测算，编编制可研研报告计委、建建委、首首规委及及各专业业局审查查可研报报告对可研研批复，两两委会签签，即下下达规划划设计任任务；运运用“营销策策划展示示设计系系统”进行融融资运作作据此办办理征地地及前期期规划准准备工作作，开规规划设计计任务通通知规划局

19、局法征地地意见函函到土地地管理部部门及土土地使用用部门征征求意见见新新征地到到土地局局、规划划局、乡乡政府、村村公所旧城城改造到到区地政政科结果报报市房地地局结果报报市房管管局市政府府下文批批地画画桩位给给钉桩条条件，测测绘院规规划局办办理建设设用地规规划据此到到地政部部门办理理钉钉桩，成成果给设设计人许许可证用地地批准书书,评估估项目建建设用地地地价申请请确定规规划设计计条件冻结户户口并抄抄户口,交纳地地价款,取得土地使使用证按按规划设设计条件件征询意意见表到到区配套套部门征征求意见见地政部部门审查查安置方方案、安安置房规划划局审查查后下规规划条件件通知单单发拆迁迁许可证证委托托进行规规划方

20、案案设计动动迁会及及拆迁安安置到到规划局局领设计计方案送送审书场地三三通一平平，领取取房地产产开发手手册规划划局审方方案提出出意见1.到到园木局局申请伐伐树许可可证22.了解解线路情情况与供供电局运运行班协协商修改后后送首规规委审图图改造造、移线线方案33.煤气气、道路路、上下下水改路路由首规委委召开市市政协调调会44.到供供电局业业扩处申申请用电电报表，做做正式出市政政会议纪纪要供电方方案，申申请临时时施工用用电，委委托施工工。进进行个体体设计（大大公共建建筑首规规委审查查）领建筑筑工程规规划许可可证出施施工图开节能能证明运用“营销策策划展示示设计系系统”到计委委申请，列列入到税税务局取取税

21、单制作资资料计划划（建委委会签）报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证建委、物价局下文批价运用“营销策划展示设计系统”“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场运用“投资项目概预算系统”编制标底招标办审查标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记务来源及一切手续建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位

22、进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工1.小区内线1.通知区园1.按道路1.到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装计办行施工科报装装1.环保2.到规划科定2.委托施工2.交绿化费2.市政办委托线2.委托线局同线路方案3.配电室土3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅3.设计建工程验收路队验收施工及验收3.施工及验收炉房4.看现场规划 5.施工4.设备安装2.到市政位置 6.业务科检验及验收监理所2.委托同意接气5.送电下水报设计7.凭通气单到装3.到劳动管网所办固3.规划设局报装定资产转移计4.环保局手续及通气4.竣工验

23、审查消手续收音除尘8.凭接气单到设备液化气公司5.竣工验收办各户通气手续9.通气全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及销售、办理产权证运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶前期工作作要点第一部分分 房地地产开发发公司的的准备工工作在报行政政机关审审批之前前，房地地产开发发公司应应办理好好土地出出让手续续，委托托有资质质的勘察察设计院院对待建建项目进进行研究究并制作作报告书书,应附附有详细细的规划划设计参参数和效效果图，并并落实足足够的开开发资金金。 第二部分分 行政政审批部部分 根据我国国当前法法律、法法规、规规章，房房地产建建设项目目的

24、行政政许可程程序一般般共分六六个阶段段：1）选址址定点；2）规划划总图审审查及确确定规划划设计条条件；3）初步步设计及及施工图图审查；4）规划划报建图图审查；5）施工工报建；6）建设设工程竣竣工综合合验收备备案。 一、选址址定点阶阶段。此阶段一一般办理理以下事事项：1、计委委审查可可行性研研究报告告和进行行项目立立项。 2、国土土资源局局进行土土地利用用总体规规划和土土地供应应方式的的审查。 3、建委委办理投投资开发发项目建建设条件件意见书书。 4、环保保局办理理生产性性项目环环保意见见书（表表）。 5、文化化局、地地震局、园园林局、水水利局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。

25、6、规划划部门办办理项目目选址意意见书。 二、规划划总图审审查及确确定规划划设计条条件阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、人防防办进行行人防工工程建设设布局审审查。2、国土土资源局局办理土土地预审审。 3、公安安消防支支队、公公安交警警支队、教教育局、水水利局、城城管局、环环保局、园园林局、文文化局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。 4、规划划部门对对规划总总图进行行评审，核核发建建设用地地规划许许可证。 5、规划划部门确确定建设设工程规规划设计计条件。 三、初步步设计和和施工图图设计审审查，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、规划划部门对对初步设设计的规规划要求求进行

26、审审查。 2、公安安消防支支队对初初步设计计的消防防设计进进行审查查。 3、公安安局交警警支队对对初步设设计的交交通条件件进行审审查。 4、人防防办对初初步设计计的人防防设计进进行审查查。 5、国土土资源局局进行用用地预审审。 6、市政政部门、环环保局、卫卫生局、地地震局等等相关部部门对初初步设计计的相关关专业内内容进行行审查。 7、建委委制发初初步设计计批复，并并对落实实初步设设计批准准文件的的要求进进行审查查。 8、建委委对施工工图设计计文件进进行政策策性审查查，根据据业主单单位意见见，核发发技术性性审查委委托通知知单。 9、建委委根据施施工图设设计文件件审查机机构发出出的建建设工程程施工

27、图图设计文文件审查查报告，发发放建建设工程程施工图图设计文文件审查查批准书书。 四、规划划报建图图审查阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、公安安消防支支队进行行消防设设计审查查。 2、人防防办进行行人防设设施审查查。 3、建委委、市政政部门、园园林局、环环保局、卫卫生局按按职责划划分对相相关专业业内容和和范围进进行审查查。 4、规划划部门对对变更部部分的规规划设计计补充核核准规划划设计条条件，在在建设单单位缴纳纳有关规规费后，核核发建建设工程程规划许许可证（副副本）。 五、施工工报建阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、建设设单位办办理施工工报建登登记。 2、建设设方对工工程进行

28、行发包，确确定施工工队伍。招招标类工工程通过过招标确确定施工工队伍，非非招标类类工程直直接发包包。 3、建委委组织职职能部门门对工程程开工条条件进行行审查，核核发建建筑工程程施工许许可证。 六、商品品房预售售许可阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：由房地产产管理部部门办理理预售登登记，核核发商商品房预预售许可可证。 开发企企业申请请办理商商品房预预售许可可证应应当提交交下列证证件（复复印件）及及资料：1、以下下证明材材料：（1）已已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书； （2）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证； （3）按按提供预预售的商商品房计计算，投投

29、入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。 2、开发发企业的的营业业执照和和资质等等级证书书； 3、工程程施工合合同；4、商品品房预售售方案。预预售方案案应当说说明商品品房的位位置、装装修标准准、竣工工交付日日期、预预售总面面积、交交付使用用后的物物业管理理等内容容，并应应当附商商品房预预售总平平面图、分分层平面面图。 七、建设设工程竣竣工综合合验收备备案阶段段。此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、建筑筑工程质质量监督督站（机机构）对对建设单单位提供供的竣工工验收报报告进行行备案审审查。 2、财政政部门对对建设项项目应缴缴纳的行行政

30、事业业性收费费和基金金进行核核实验收收。 3、规划划部门、市市政部门门、水利利局、环环保局、文文化局、卫卫生局、公公安消防防支队、园园林局以以及其他他需要参参加验收收的部门门，按照照法律、法法规、规规章的有有关规定定对相关关专业内内容和范范围进行行验收。规规划部门门根据上上述部门门和本部部门验收收情况核核发建建设工程程规划许许可证（正正本）。 4、建委委综合各各部门验验收、审审查意见见，对符符合审核核标准和和要求的的，出具具建设工工程项目目竣工综综合验收收备案证证明；不不符合标标准或要要求的，作作退件处处理并要要求限期期整改。 第三部分分 房地地产项目目权属初初始登记记阶段 1、由房房管局核核

31、准新建建商品房房所有权权初始（大大产权证证）登记记。 2、开发发商应提提交材料料：（1）申申请书； （2）企企业营业业执照；（3）用用地证明明文件或或者土地地使用权权证；（4）建建设用地地规划许许可证； （5）建建设工程程规划许许可证； （6）施施工许可可证； （7）房房屋竣工工验收资资料 （8）房房屋测绘绘成果；（9）根根据有关关规定应应当提交交的其他他文件。 以上几个个阶段，需需增加或或减少的的相关事事项及时时限，各各地根据据实际情情况，会会有不同同的差异异。各个个程序的的办理时时间，绝绝大部分分都少于于15天天，一般般在7天天内。所所需要的的费用，由由于相当当部分属属于地方方收费，所所以

32、就不不再明细细列表，更更何况相相对于房房地产开开发所获获得的利利润，行行政审批批费用可可以忽略略不计。 房地地产开发发基本概概念1、楼面面地价：土地成成交价格格/建筑筑面积即用用取得这这块土地地所花费费的总钱钱数除以以总建筑筑面积，得得出的就就是每平平米建筑筑面积的的成本，不不存在再再除以楼楼层之类类的问题题，地块块的占地地面积、建建筑面积积、容积积率、绿绿化率，限限高、公公建、商商业配套套等在拿拿地前政政府规划划部门都都有明确确的规定定。自从从土地招招拍挂之之后，所所有成交交地块在在北京市市土地储储备中心心的网站站都可以以查到，含含地块位位置、占占地面积积、建筑筑面积、成成交时间间等。2、容

33、积积率：项项目用地地范围内内总建筑筑面积与与项目总总用地面面积的比比值。计算算公式：容积率率=总建建筑面积积总用地地面积容积积率可以以更加准准确地衡衡量地价价水平。人人们购买买土地使使用权的的目的是是为了对对土地进进行开发发，建设设房屋。房屋屋的单方方开发成成本房房屋单方方造价楼面地地价税税费 楼面面地价宗地总总价宗宗地内允允许总建建筑面积积土地地单价容积率率3、绿绿化率：项目规规划建设设用地范范围内的的绿化面面积与规规划建设设用地面面积之比比。计算算公式：绿地率率=绿地地面积/土地面面积在政政府出让让土地的的时候，地地块的占占地面积积、建筑筑面积、容容积率、绿绿化率、限限高、代代征道路路、代

34、征征绿化、代代建学校校等配套套、公建建面积都都是已经经规定好好的，开开发商并并不能随随意更改改。4、营营销管理理费：项项目销售售过程中中的行政政管理、广广告推广广、人员员工资等等费用。包包括从事事项目开开发的部部门的人人员的工工资、奖奖金、补补贴等人人工费以以及直接接从事项项目开发发部门的的行政费费，策划划、样板板间、售售楼中心心建设、楼楼书、折折页、模模型等所所有营销销推广费费用；互互联网、报报纸、杂杂志、公公交、电电子屏、车车站、路路牌广告告等费用用。5、建建筑面积积与销售售面积的的关系：在土地地出让公公告中，会会明确写写明项目目的总建建筑面积积，但是是总建筑筑面积中中还包含含物业用用房、人人防工程程、配套套公建等等不能出出售的面面积，因因此实际际可用于于销售的的面积会会少于总总建