房地产成本核算规范(DOC 16页)ccdk.docx
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1、房地产成成本核算算规范第一章总总则1-1 为了加加强成本本管理，规规范公司司房地产产生产成成本核算算，正确确计算库库存商品品成本，便便于成本本资料的的比较和和分析，根根据国家家颁布的的有关会会计准则则、会计计制度以以及公司司董事会会和集团团公司的的管理要要求，制制定本规规范。1-2 公司房房地产生生产成本本核算的的任务是是：建立立和完善善成本核核算基础础工作，合合理确定定成本计计算对象象，正确确归集和和分配生生产成本本及费用用，及时时、准确确、完整整地提供供成本核核算资料料，以便便及时发发现成本本管理中中存在的的问题，寻寻求降低低成本的的途径。1-3 各房地地产开发发企业，应应建立成成本核算算
2、责任制制，不断断完善成成本核算算基础工工作，改改进成本本核算办办法，严严格按照照国家以以及集团团公司成成本管理理的要求求，正确确组织成成本核算算工作，并并自觉接接受集团团公司的的监督。第二章成成本核算算的基本本程序成本核算算的一般般步骤：第一步：根据成成本核算算对象的的确定原原则和项项目特点点，确定定成本核核算对象象。第二步：设置有有关成本本核算会会计科目目，核算算和归集集生产成成本费用用。第三步：按受益益原则和和配比原原则，确确定应分分摊成本本费用在在各成本本核算对对象之间间的分配配方法、标标准。第四步：将归集集的生产产成本费费用按确确定的方方法、标标准在各各成本核核算对象象之间进进行分配配
3、。第五步：编制项项目生产产成本计计算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。第六步：正确划划分已完完工和在在建库存存商品之之间的生生产成本本，分别别结转完完工库存存商品成成本。第七步：正确划划分可售售面积、不不可售面面积(由主管管部门划划分提供供)，根据据有关规规定分别别计算可可售面积积、不可可售面积积应负担担的成本本，正确确结转完完工库存存商品的的销售成成本。第八步：编制成成本报表表，根据据成本核核算和管管理要求求，总括括反映各各成本核核算对象象的成本本情况。第三章成成本核算算对象的的确定3-1 成本核核算对象象的确定定原则：应满足足成本计计算的需需要；便便于成本本费用的的归集；利于成
4、成本的及及时结算算；适应应成本监监控的要要求。3-2 各单位位可根据据上述原原则，参参照下列列条件，结结合项目目开发地地点、规规模、周周期、方方式、功功能设计计、结构构类型、装装修档次次、层高高、施工工队伍等等因素和和管理需需要等当当地实际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。(1) 单体开开发项目目，一般般以每一一独立编编制设计计概算或或施工图图预算所所列的单单项开发发工程为为成本核核算对象象。(2)在在同一开开发地点点、结构构类型相相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可可以合并并为一个个成本核核算对象象。(3) 对于开开发规模模较大、工工期较长长
5、的开发发项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的一定定区域或或部位或或周期划划分成本本核算对对象。A、成片片分期（区区）开发发的项目目，可以以以各期期(区)为成本本核算对对象。B、同一一项目有有裙房、公公寓、写写字楼等等不同功功能的，在在按期(区)划分成成本核算算对象的的基础上上，还应应按功能能划分成成本核算算对象。C、同一一小区、同同一期有有高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象象。(4) 根据核核算和管管理需要要，对独独立的设设计概算算或施工工图预算算的配套套设施，不不论其支支出是否否摊入房房屋等库库存商品品成本，均均应单独独作
6、为成成本核算算对象。对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。第四章成成本费用用项目及及核算内内容4-1 库存商商品成本本核算应应视库存存商品的的具体情情况，按按制造成成本法设设置成本本项目。为为了加强强库存商商品成本本的管理理，降低低开发过过程耗费费的活劳劳动和物物化劳动动，提高高企业经经济效益益，正确确核算库库存商品品的成本本，在各各个开发发环节控控制各项项费用支支出。要要核算库库存商品品的成本本，必须须明确库库存商品品成本的的种类
7、和和内容。库库存商品品成本是是指房地地产开发发企业在在开发过过程中所所发生的的各项费费用支出出。库存存商品成成本按其其用途，可可分为如如下四类类：1、土土地开发发成本：指房地地产开发发企业开开发土地地（即建建设场地地）所发发生的各各项费用用支出。22、房屋屋开发成成本：指指房地产产开发企企业开发发各种房房屋（包包括商品品房、出出租房、周周转房、代代建房等等）所发发生的各各项费用用支出。33、配套套设施开开发成本本：指房房地产开开发企业业开发能能有偿转转让的大大配套设设施及不不能有偿偿转让、不不能直接接计入库库存商品品成本的的公共配配套设施施所发生生的各项项费用支支出。44、代建建工程开开发成本
8、本：指房房地产开开发企业业接受委委托单位位的委托托，代为为开发除除土地、房房屋以外外其他工工程如市市政工程程等所发发生的各各项费用用支出。以以上四类类库存商商品成本本，在核核算上将将其费用用分为如如下六个个成本项项目：成成本项目目一般包包括下列列六项：1) 土地征征用及拆拆迁补偿偿费2) 前期期工程费费3) 建筑安安装工程程费4）基基础设施施费5)基础配配套设施施费6) 开发发间接费费4-2 各成本本项目的的开支范范围如下下：土地征用用及拆迁迁补偿费费指因开发发房地产产而征用用土地所所发生的的各项费费用，包包括征地地费、安安置费以以及原有有建筑物物的拆迁迁补偿费费，或采采用批租租方式取取得土地
9、地的批租租地价，主主要包括括以下内内容：一）政府府地价及及市政配配套费：支付的的土地出出让金、土土地开发发费，向向政府部部门交纳纳的大市市政配套套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价。二）合作作款项：补偿合合作方地地价、合合作项目目建房转转入分给给合作方方的房屋屋成本和和相应税税金等。三）红线线外市政政设施费费：红线线外道路路、水、电电、气、通通讯等建建造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费。四）拆迁迁补偿费费：有关关地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费等。前期工程程费
10、：指在取得得土地开开发权之之后、项项目开发发前期的的水文地地质勘察察、测绘绘、规划划、设计计、可行行性研究究、筹建建、“三通一一平”等前期期费用。主主要包括括以下内内容：一）勘察察设计费费（1）勘勘测丈量量费：包包括初勘勘、详勘勘等。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、放放线费、建建筑面积积丈量费费等。（2）规规划设计计费：规划费：方案招招标费、规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计费：施工图图设计费费、修改改设计费费等。其他：可可行性研研究费、制制图、晒晒图、
11、赶赶图费等等。（3）建建筑研究究用房费费：包括括材料及及施工费费二）报建建费（1）报报批报建建费包括安检检费、质质检费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建费费、消防防配套设设施费、散散装水泥泥集资费费、白蚁蚁防治费费、墙改改基金、建建筑面积积丈量费费、路口口开设费费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或墙改改专项基基金)、教师师住宅基基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等。项目整体体性批报报建费：项目报报建时按按规定向向政府有有关部门门交纳的的报批费费。（2）增增容费包括水、电电、煤气气增容费费三） “三通通一平”费：1）临时时道路：接通红红线外
12、施施工用临临时道路路的设计计、建造造费用2）临时时用电：接通红红线外施施工用临临时用电电规划设设计费、临临时管线线铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用。3）临时时用水：接通红红线外施施工用临临时给排排水设施施的设计计、建造造、管线线铺设、改改造、迁迁移等费费用。4）场地地平整：场地清清运费、旧旧房拆除除等费用用。四）临时时设施费费1）临时时围墙：包括围围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用2）临时时办公室室：租金金、建造造及装饰饰费用3）临时时场地占占用费：含施工工用临时时占道费费、临时时借用空空地租费费4）临时时围板：包括设设计、建建造、装装饰费用用建筑安装装工程费费指项目
13、开开发过程程中发生生的主体体内列入入土建预预算内的的各项费费用，按按建筑安安装工程程施工图图施工所所发生的的各项建建筑安装装工程费费和设备备费。主主要包括括：一） 基础造价价包括土石石方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费，基基础处理理费、桩桩基咨询询及检测测费、降降水二）结构构及粗装装修造价价结构及粗粗装修（含含地下室室部分），如如系高层层建筑，有有裙楼架架空层及及转换层层，原则则上架空空层结构构列入裙裙楼、转转换层结结构并入入塔楼。三）门窗窗工程主要包括括室外门门窗、户户门、防防火门的的费用四）公共共部位精精装修费费主要包括括大堂、楼楼梯间、屋屋面、外外立面及及雨蓬的的精装修修费用五）户内内精
14、装修修费主要包括括厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用。六）室内内水暖气气电管线线设备费费；1、 室内给排排水系统统费（自自来水排水直饮水水热水水）；2、 室内采暖暖系统费费（地板板热电电热膜分户燃燃气炉管道系系统暖暖气片）；3、 室内燃气气系统费费；室内内电气系系统费（强强、弱电电预埋管管）七）室内内设备及及其安装装费1、 空调及安安装费；2、 电梯及其其安装费费；3、 发电机及及其安装装费；4、 高低压配配电及安安装费；5、 消防通风风及安装装费；6、 背景音乐乐及安装装费八）室内内智能化化系统费费1、 保安监控控及停车车管理系系统费用用；2、 电信网络络费用；3、 卫星
15、电视视费用；4、 三表远传传系统费费用；5、 家居智能能化系统统费用基础设施施费指项目开开发过程程中发生生的建设设安装工工程施工工预算图图以外的的费用，包包括供水水、供电电、道路路、供热热、燃气气、排洪洪、电视视、通讯讯、绿化化、环卫卫设施、场场地平整整及道路路等基础础设施费费用。一） 室外给排排水系统统费主要包括括自来水水系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统二） 室外采暖暖系统费费主要包括括管道系系统、热热交换站站、锅炉炉房费用用三） 室外燃气气系统费费主要包括括管道系系统、调调压站四） 室外消防防系统费费主要包括括高压线线路工程程、低压压线路工工程、配配电站、开开闭站五） 室
16、外消防防系统费费六） 室外智能能化系统统费主要包括括电信网网络系统统、小区区停车管管理系统统、电子子巡更系系统、围围墙监控控照明系系统七）环境境设计费费八）绿化化建设费费：区内内、区外外绿化支支出九）建筑筑小品：雕塑、喷喷泉、环环廊、假假山等十）道路路、广场场建造费费：道路路广场铺铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等十一）围围墙建造造费：包包括永久久性围墙墙、围栏栏及大门门十二）室室外照明明：室外外照明电电气工程程，如路路灯、草草坪灯十三）室室外背景景音乐十四）室室外零星星设施：各种指指示牌、标标识牌、示示意图等等配套设施施费指房屋开开发过程程中，根根据有关关法规，产产权及其其收益权权不属于于
17、开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。主要要包括以以下几类类：(1) 在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，居居委会、派派出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚等等设施的的支出。(2) 在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业委会会的可经经营性公公共配套套设施的的支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出。(3) 开发小小区内城城市规划划中规定定的大配配套设施施项目不不能有偿偿转让和和取得经经营收益益权时，
18、发发生的没没有投资资来源的的费用。(4) 对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立核算。该成本项项目下按按各项配配套设施施设立明明细科目目进行核核算，如如：1、 游泳池：土建、设设备、设设施2、 业主会所所：设计计、装修修费、资资产购置置、单体体会所结结构3、 幼儿园：建造成成本及配配套资产产购置4、 学校：建建造成本本及配套套资产购购置
19、5、 儿童游乐乐设施6、 车站建造造费：土土建、设设备、各各项设施施开发间接接费开发间接接费核算算与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的成本费费用性支支出；以以及与项项目推广广销售有有关但发发生在楼楼盘开盘盘前的费费用支出出。（包包括工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销等。）一）工程程管理费费1）工程程监理费费：支付付给聘请请的项目目或工程程监理单单位的费费用2）预结结算编审审费：为为编制、审审查施工工图概算算、预算算、结算算所支付付的费用用3）行政政管理费费：直接接从事项项目开发发的部门门的人员员的工资资、奖
20、金金、补贴贴等人工工费以及及直接从从事项目目开发的的部门的的行政费费。4）施工工合同外外奖金：赶工奖奖、进度度奖5）质检检费：竣竣工验收收过程中中的有关关质检费费。二）营销销推广费费项目开盘盘前发生生的广告告、策划划、样板板间、卖卖场建设设、售楼楼书、模模型等所所有营销销推广费费用，主主要包括括：1）媒介介广告费费：电视视、广播播、互联联网、报报纸、杂杂志、公公交广告告、电子子屏2）广告告设施及及发布费费：车站站广告、路路牌广告告3）现场场包装费费：彩旗旗、气球球、条幅幅、花架架、花篮篮、花盆盆4）促销销活动费费：场租租、劳务务费、活活动场所所布置、工工作人员员餐费5）宣传传资料及及礼品费费：
- 配套讲稿：
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