房地产知识培训cext.docx

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1、 房房地产相相关知识识1、 房地产：房屋土土地及附附着在土土地上的的建筑物物。特性：不不可移动动性、不不可分割割性主次次性。2、 层高：上上下两层层楼面和和楼面与与地面之之间的垂垂直距离离。3、 净高：楼楼面或地地面在上上部楼板板地面或或吊顶顶顶面之间间的垂直直距离。4、 低层住宅宅：13层 多层层住宅：46层 小高高层住宅宅：79层 高层层住宅：10层层以上。5、 三种高层层住宅：单元式式高层住住宅、塔塔式高层层住宅、通通廊式高高层住宅宅。6、 三种建筑筑结构： 钢钢筋混凝凝土（现现浇剪力力墙） 、钢价价结构 、砖砖混结构构7、 使用年限限：住宅宅70年年 、综综合用地地使用年年限 如如：写

2、字字楼 工工业用地地 500年、 商业业用地 如：商商场 娱娱乐场所所 餐厅厅 400年。8、 套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积9、 套内使用用面积=全部可可供使用用的净面面积之和和。10、销销售面积积=套内内使用面面积+套套内墙体体面积+阳台建建筑面积积+分摊摊面积11、容容积率=建筑面面积占地面面积 122、 使使用率=使用面面积建筑面面积13、建建筑密度度 建建筑覆盖盖率，指指项目用用地范围围内所有有基底面面积之和和与规划划建设用用地之比比。14、绿绿化率是指规划划建设用用地范围围内的绿绿地面积积与规划划建设用用地面积积之比。 133、五证证： 国国有

3、土地地使用证证中华人人民共和和国国土土资源部部建设用用地规划划许可证证规划管管理局建设工工程规划划许可证证规划管管理局建设工工程开工工证北京京市建设设委员会会商品房房销售或或预售许许可证北京市房管局 投资额达达到总投投资额的的30%才可办办理 144、两书书：房房屋质量量保证书书 房房屋质量量说明书书 155、土地地使用权权的出让让分为：协议出出让 招标 拍卖 166、地价价款：占占总房款款的155%-20% 生地价：在郊区区 、四四源（水水、电、气气、热）、做做到三通通一平、 没有拆拆迁。毛地价：城市中中需要拆拆迁而未未拆迁的的土地价价格，做做到七通通一平（电电力、给给水、排排水、热热力、燃

4、燃气、通通讯、道道路，土土地平整整）。熟地价：经过开开发或拆拆迁后可可供直接接建设的的用地。 177、两税税一费：营业税税5%、城城市维护护建设税税7%、教教育附加加费。 188、分摊摊公共建建筑面积积的计算算方法：分摊的公公共建筑筑面积=套内建建筑面积积公用建建筑面积积分摊系系数公用建筑筑面积分分摊系数数=公用用建筑面面积套内建建筑面积积之和公用建筑筑面积=整栋建建筑的建建筑面积积套内建建筑面积积之和不应分分摊的建建筑面积积商品房应应分摊的的面积包包括： 各产权户户的电梯梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、配配电室、设设备间、公公共门厅厅、过道道、地下下室、值值班警卫卫室、以以及为整整栋建筑

5、筑服务的的共有房房屋和管管理房屋屋。 套（单元元）与公公共建筑筑物空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的一半半。商品房不不应分摊摊的面积积包括： 从属于人人防工程程的地下下室、半半地下室室。 供出租或或出售的的固定车车位或专专用车库库。栋外的公公共设施施或架空空层。 199、经济济适用房房与商品品房的区区别：经济适用用房 商商品房a微利商商品房售售价低。 A售售价高低低不等b划拨国国有土地地使用权权证 b出出让国有有土地使使用权证证c物业管管理费偏偏低，保保证基本本服务。 C物物业管理理费偏高高，服务务附加项项目多。商品房的的特点： 性质：商商品性质质，售价价

6、高低不不等； 产权：完完全产权权； 销售许可可：商品品房销售售许可证证； 土地证：出让国国有土地地使用证证； 价格：企企业自定定； 建设标准准：企业业自定； 规划设计计：招投投标； 开发建设设：招投投标； 工程监理理、验收收入住：按国家家规定； 工程质量量：建建筑工程程质量许许可证住住宅质量量保证书书住住宅使用用说明书书； 物业管理理：按国国家规定定；抵押贷款款：可以以。经济适用用房的特特点： 性质：微微利商品品房； 产权：完完全产权权； 销售许可可：经济济适用房房销售许许可证； 土地证：划拨国国有土地地使用证证； 建设规模模：政府府批准年年度计划划； 价格：政政府限价价； 建设标准准：户型型

7、、面积积、档次次等接受受政府指指导； 规划设计计：招投投标； 开发建设设：招投投标； 工程监理理、验收收入住：按国家家规定； 工程质量量：建建筑工程程质量许许可证、住住宅质量量保证书书、住住宅使用用说明书书； 物业管理理：保证证基本服服务； 抵押贷款款：可以以。 200、开间间：宽度度。 参数22.1米米 2.4米 2.77米. 211、进深深：长度度。 参数33.0米米 3.3米 3.66米.为了保证证住宅具具有良好好的自然然采光和和通风条条件，进进深不宜宜过长。 222、消费费者购买买商品房房后，对对所占用用的土地地只享有有土地使使用权，不不享有所所有权。 233、多层层与高层层的优缺缺点

8、：多层：aa 使用用面积高高b 一般般为砖混混结构，折折旧年限限短、抗抗震低。 c 格局比比较合理理，大开开间容易易装修。 d 物物业费比比高层住住宅低。高层：aa 使用用面积低低。（电电梯、地地下室、等等） b 抗抗震性能能好，折折旧年限限长。c 户型型设计交交难，装装修也易易带来不不便。 d 由由于设有有电梯，垃垃圾通道道，物业业管理费费高一些些。24、低低层住宅宅的优势势与缺点点 优势 缺点点A价位比比较低。 A环保与安全 B 有有不计面面积的小小花园。 B防潮与管道反水 C 不不计阳台台面积。 C考虑日照采光。 D采采暖情况况。（供供暖循环环水最后后流过低低层） 25、TOWNHOUS

9、E的特征A连排别别墅一般般都建在在市郊区区域。B高绿化化率，优优美的小小区景观观，使居居住环境境更贴近近自然。C住宅功功能的齐齐全性，是是普通公公寓住宅宅无法比比拟的。26、 什么是会会所会所是以以所在物物业业主主为主要要服务对对象的综综合性康康体娱乐乐服务设设施。27、 什么是跃跃层式住住宅 跃跃层式住住宅特点点：内部部空间借借鉴欧美美小二楼楼独院住住宅的设设计手法法，住宅宅占有上上下两层层楼面，卧卧室、起起居室、客客厅、卫卫生间、厨厨房等可可以分层层分布。上上下两层层联系为为内部楼楼梯。 跃跃层式住住宅优点点：采光光面大、通通风好、布布局紧凑凑、功能能明确、相相互干扰扰较少。28、 什么是

10、复复式住宅宅 复复式住宅宅是受跃跃层式住住宅启发发而设计计的一种种经济住住宅，住住宅仍有有上下两两层楼面面，实际际是在层层高较高高的一层层楼中增增建一个个1.22米的夹夹层，两两层合计计高度为为3.33米，而而跃层式式住宅两两层合计计高度55.6米米。按揭贷款款1、 购房付款款方式：一次性性付款、分期付款、按揭。2、 贷款方式式：银行商商业贷款款、公积金金贷款（不不超过330万）、商业贷款加公积金组合贷款。3、 购房相关关费用：保险费费：总房房款0.0035%*还贷贷保证险险系数+贷款额额0.0012%*财产产损失险险系数律师费费：贷款款额的33维修基基金：总总房款的的2%契税：总房款款的1.

11、5% （别别墅、度度假村、单单价在994322元平方米以以上的公公寓仍按按2%）。手续费费：1220平米米以下各各5000元。 经济适适用房2250元元。120平平米以上上各15500元元。经济济适用房房5000元。印花税税：总房房款的00.5公证费费：一般般为2000元至至4000元，或或按公证证处收费费标准收收费。 4、银银行月供供=贷款款额度1000 月均还还款额5、借款款申请人人具备的的条件年满118岁，具具有城镇镇户口或或有效居居留身份份证。具有稳稳定的职职业，和和收入的的资信证证明。具有购购房合同同或有关关证明文文件。以付购购房款的的20%的发票票证明。贷款年年限+年年龄（女女士不

12、超超过555，男士士不超过过60）6、外地地人购房房需要办办哪些手手续？ 首先，需需要带上上居民身身份证原原件及复复印件，在在京暂住住证原件件及复印印件在京京购房申申请书前前往位于于东花市市的北京京市房地地产交易易中心。以以上资料料原件在在被验证证无误后后，交易易中心向向购房者者发放购购房登记记表一一份。当当购房者者填写完完登记表表，连同同复印件件其他资资料，须须报北京京市房地地产交易易市场管管理委员员会审核核盖章，再再由管委委会签发发外地地人个人人在京购购房批准准通知单单。 其次，外外地人购购房者在在获得外外省市个个人在京京购房批批准通知知单后后，应尽尽快前往往所选定定的楼盘盘，与该该楼盘销

13、销售部进进行洽谈谈，并办办理各种种购房手手续。由由于通通知单的的有效期期为6个个月，所所以购户户者应在在有效期期内办完完购房手手续，以以免通通知单过过期无效效。 第三，外外地购房房者在此此阶段可可向所购购项目的的发展商商或销售售部要求求协助，在在签订购购房合同同15日日内，携携带身份份证、暂暂住证、外外省市个个人在京京购房批批准通知知单、购购房合同同正、副副本，再再次前往往交易中中心申领领外省省市个人人在京购购房办理理产权通通知单、交交易中心心在审核核以下材材料体符符合规定定后，向向购房者者签发外外省市个个人在京京购房批批准通知知单。 最后，外外地购房房者须携携带本人人身份证证、外外省市个个人

14、在京京购房办办理产权权通知单单、购购房合同同、暂住住证与开开发商协协商办理理卖契过过户手续续，并按按规定交交纳手续续费、印印花税、契契税等税税费。7、保险险费一般般分为两两种形式式：抵押加加连带责责任担保保 抵押加加购房综综合险担担保，由由房屋险险和人身身险两部部分组成成。8、公积积金贷款款？ 公积积金贷款款是指：客户自自己单位位为他上上住房公公积金，它它是一种种福利因因为它的的贷款利利率比普普通商业业住房贷贷款低。 外地地人办理理公积金金和本地地人的区区别为外外地人不不能购买买人寿保保险，外外地人只只能由担担保公司司担保。住房公公积金贷贷款范围围：住房房公积金金贷款只只能够购购买住宅宅使用，

15、每每次使用用最多只只能贷330万元元。如何通通过个人人月交存存额推算算出月供供范围：可根据据客户的的单位性性质分别别对待，因因为合资资企业个个人月交交存额为为月收入入的100%，内内资企业业个人月月交存额额为月收收入的88%。所所以可以以通过月月交存额额倒推出出月收入入，（因因为公积积金管理理中心承承认的月月收入是是以月交交存额为为准）。客客户最高高月还款款能力为为：月收收入4400元元生活保保障金，客客户最低低月还款款金额为为：月收收入的330%以以上。公积金金贷款手手续需要要的费用用：评估费：是由北北京康正正宏基地地产评估估有限公公司收取取的，金金额为总总房款的的0.55%。保险费：喜洋洋

16、洋人寿保保险，具具体和贷贷款者的的年龄、贷贷款金额额有关。如由代办办公司需需交纳代代办费、公公证费。外地人人如何办办理公积积金？外地人办办理公积积金和本本地人的的区别为为外地人人不能购购买人寿寿保险，外外地人只只能由担担保公司司担保。9、公积积金贷款款与商业业贷款的的区别 公积金金贷款利利率低于于商业贷贷款利率率。 首首付比商商业贷款款的首付付低100% 公积金金贷款办办理保险险时还要要有寿险险。 公公积金贷贷款的手手续比交交复杂。 10、贷贷款利息息分两档档：15年年是一档档（含55年）55.311%5年以上上 55.588%11、金金贷款分分两档：15年是是4.114% 630年年是4.5

17、9%12、产产权抵押押是怎么么回事？如果您采采用银行行按揭或或公积金金贷款，由由于您是是贷款方方式，所所以产权权暂时不不能属于于您，第第一所有有人为放放款银行行，因此此，您需需要的把把产权抵抵押给银银行；如如果您采采用一次次性付款款或分期期付款就就不会有有产权抵抵押的问问题了。 签约1、 我国法律律对“订金”没有做做出规定定，“订金”不具有有惩罚性性。我国国法律对对“定金”是有明明确规定定的。2、 面积误差差结算方方式产权登记记面积大大于合同同约定面面积时：误差比比在3%以内（含含3%）房款由买受人补足 超出出3%的的部分，有有房地产产开发企企业承担担，产权权归买受受人。产权登记记面积小小于合

18、同同约定面面积时：误差比比在3%以内（含含3%）的的房款由由房地产产开发商商反还买买受人。超超出3%部分的的房价款款由房地地产开发发企业双双倍反还还买受人人。3、关于交房房、产权权1、 在办理产产权证时时需填写写两表房屋产产权申请请表土土地使用用权申请请表缺缺一不可可。2、 客户办理理入住时时提交的的资料合同副副本 以交房房款证明明 身份证证 交清房房款尾数数 物业管管理费（季季或年）公公共维修修基金 装修质质押金，车车位租金金。3、 开发商入入住时需需提交的的资料房屋质质量检验验合格书书 房屋使使用说明明书 物业管管理公约约 验收项项目说明明书 物业业提供物物业管理理收费标标准。4、 商品房

19、入入住常见见质量问问题门窗： 卫生洁洁具： 地面：门窗不不正 连接件件滴、漏漏水 地面空空鼓、开开裂、不不平整 油漆脱脱落 下水不不通畅 地面漏漏水内门翘翘曲门窗五五金生锈锈，门锁锁脱簧。面砖镶贴贴： 给给水系统统： 电器器照明：排列不不规则连连接不均均匀 水表空空走 开关插插座安装装倾斜面砖空空鼓缺棱棱 阀门关关闭不严严 插座缺缺项或短短路面开裂裂 阀门脱脱丝连接接件滴水水翘曲表表面不平平整 阀门生生锈影响响水质铝合金窗窗： 墙墙面抹灰灰： 排水水系统：框窗相相碰关闭闭不严 墙面起起碱脱皮皮 地漏管管道堵塞塞密封条条毛刷条条短缺 龟裂 便池不不畅密封条条封闭不不严漏水水 涂料遇遇水脱落落 室

20、外排排污管不不同畅5、什么么是房地地产登记记？房地产登登记，即即房地产产产权登登记，他他是国家家健全法法制，加加强城镇镇房地产产管理，依依法确认认房地产产产权的的法定手手续。城城市房地地产权属属都必须须向房地地产所在在地的房房地产管管理机关关申请登登记。经经审查确确认产权权后，有有房地产产管理机机关发给给房地地产产权权证。产产权登记记是房地地产管理理的行政政手段，只只有通过过产权登登记，才才能对各各类房地地产权属属实施有有效的管管理房地产登登记时要要对权利利人、权权利性质质、权属属来源、取取得时间间、产权权变化情情况和房房地产面面积、结结构、用用途、价价值、等等级、坐坐落、坐坐标、形形状等进进

21、行记载载。房地地产登记记可以起起到明确确房地产产边界、面面积，明明确房地地产权利利人，明明确房地地产产权权状况等等三方面面的作用用。 6、如何办理商品房买卖合同的预售登记手续？买房者备备齐以下下材料： 身份证原原件及复复印件； 暂住证原原件及复复印件； 商品房房买卖合合同（正正、副本本均可）； 外省市市个人在在京购房房批准通通知单；由我公司司负责协协助办理理。物业管理理1、入住住率达到到50%以上时时，应建建立物业业管理委委员会。收收取小修修中修等等费用（包包含在每每个月的的物业管管理费中中）按照照规定修修与不修修都要交交纳费用用。2、 业管理企企业有那那些义务务：对产产权人委委托管理理的房屋

22、屋，设施施及公共共部位进进行维护护、修缮缮。承担担小区内内的保安安、防火火、绿化化维护、清清扫保洁洁以及日日常生活活必须的的便民服服务。3、 物业管理理费按月月或按年年收取。4、 房屋转让让时维修修基金不不予退还还，拆迁迁或灭失失时按比比例退还还。5、装修修房屋时时，物业业公司为为了保证证按照规规定装修修，可以以收些押押金，事事后及时时退还。6、高层层住宅的的首层住住户应加加纳电梯梯运行维维护管理理费：电梯属属楼内全全体产权权人共有有。电梯服服务属公公共性服服务，不不能排除除任何人人去乘电电梯，电电梯的运运行费用用也不会会因为一一个人增增加或减减少。如果同同意首层层住户不不交纳电电梯费，22、

23、3层层住户也也会拒绝绝交纳电电梯费，结结果是电电梯无法法运行。7、公共共及公用用部位维维修基金金的主要要功能是是什么？如何使使用？会会不会再再次向业业主征收收？公共及公公用部位位维修基基金是用用来对属属于中修修及大修修范围的的保修项项目向体体业主征征收的“备用金金”，它的的维修内内容有：道路、楼楼梯间、外外墙、配配电、超超过保修修期的屋屋面防水水、主体体结构等等；公共共及公用用部位维维修基金金由开发发商统一一代收，交交由通州州区小区区管理办办公室，提提出书面面申请，经经他们对对维修项项目及报报价核定定后方能能提取，然然后用于于维修；如果维维修基金金在该房房屋有正正常使用用期内用用完，需需要根据据剩余年年限报批批核定再再次征收收比率，批批准后方方能征收收。装修1、墙体体装修的的种类：a 抹抹灰 -易开开裂退色色，不牢牢固。bb 涂料料-方方便效果果好 c 贴贴面防水性性能好，易易清洁。 d 裱糊效果好好，质感感好。 e 软包。