房地产项目可行性研究报告(doc 50页)ceiz.docx

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1、新版房地地产项目目可行性性研究报报告目录第一部分分 项目目总论221.1项项目背景景21.2项项目概况况31.3可可行性研研究报告告编制依依据71.4可可行性研研究结论论及建议议7第二部分分 市场场研究992.1宏宏观环境境分析992.2全全国房地地产行业业发展分分析92.3本本市房地地产市场场分析992.4板板块市场场分析1112.5项项目拟定定位方案案13第三部分分 项目目开发方方案1553.1项项目地块块特性与与价值分分析1553.2规规划设计计分析1163.3产产品设计计建议1173.4项项目实施施进度2213.5营营销方案案223.6机机构设置置233.7合合作方式式及条件件24第四

2、部分分 投资资估算与与融资方方案2554.1投投资估算算254.2融融资方案案33第五部分分 财务务评价3365.1财财务评价价基础数数据与参参数选取取365.2财财务评价价（方案案1）3365.3财财务评价价（方案案2）3385.4财财务评价价结论338第六部分分 不确确定性分分析4006.1盈盈亏平衡衡分析4406.2敏敏感性分分析4116.3风风险分析析42第七部分分 综合合评价4447.1社社会评价价（定性性）4447.2环环境评价价（影响响及对策策）4447.3公公司资源源匹配分分析444第八部分分 研究究结论与与建议4458.1结结论4558.2建建议455第九部分分 附录录469

3、.1附附件4669.2附附表4669.3附附图：44757第一部分 项目总论第一部分分 项目目总论1.1项项目背景景这一部分分主要应应说明项项目的发发起过程程、提出出的理由由、前期期工作的的发展过过程、投投资者的的意向、投投资的必必要性等等可行性性研究的的工作基基础。为为此，需需将项目目的提出出背景与与发展概概况作系系统地叙叙述。说说明项目目提出的的背景、投投资理由由、在可可行性研研究前已已经进行行的工作作情况及及其成果果、重要要问题的的决策和和决策过过程等情情况。在在叙述项项目发展展概况的的同时，应应能清楚楚地提示示出本项项目可行行性研究究的重点点和问题题。1.1.1项目目所在区区域发展展情

4、况城市发展展规划与与地块的的关系及及对项目目开发的的影响；所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位，所在在区域政政策、经经济及产产业环境境。1.1.2项目目发起人人及发起起缘由项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如如：危房房改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等。1.1.3项目目投资的的必要性性项目启启动对公公司未来来几年发发展战略略、发展展规划的的意义（一一般3-5年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；公司进进入重点点区域市市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险

5、、扩扩大社会会影响力力的作用用；从公司司未来的的利润需需求、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义；1.2项项目概况况1.2.1项目目名称1.2.2项目目建设单单位概况况1.2.3项目目地块位位置及周周边现状状地块位位置地块所处处城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。宗地现现状1）四周周范围；2）地势势平坦状状况，自自然标高

6、高，与周周边地势势比较；3）地面面现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；4）地面面现有居居民情况况，包括括具体居居住人数数、户数数，工厂厂数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；5）地下下情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建；6）土地地的完整整性，有有否市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古

7、迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；7）地质质情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆等。项目周周边的社社区配套套1）周边边30000m范范围内的的社区配配套交通状况况（a） 公交系系统情况况，包括括主要线线路、行行车区间间等；（b） 宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要发展商商自己解解决；（c） 现有交交通捷运运系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大

8、影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；教育：大大中小学学及教育育质量情情况。医院等级级和医疗疗水平大型购物物中心、主主要商业业和菜市市场文化、体体育、娱娱乐设施施公园银行邮局其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距距离。2）宗地地周边330000m外但但可辐射射范围内内主要社社区配套套现状项目周周边环境境（根据据个案特特性描述述，没有有的可以以不写）1)治安安情况2)空气气状况3)噪声声情况4)污染染情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等）5)危险险源情况况（如高高压线、放放射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）

9、6)周边边景观7)风水水情况8)近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。9)其他他大市政政配套（都都要说明明距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性）1)道路路现状及及规划发发展包括现有有路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。2)供水水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。3)污水水、雨水水排放：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。4)通讯讯（有线线电视、电电话、网网络）：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。5)永久久性供电电和临

10、时时施工用用电：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。6)燃气气：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。7)供热热及生活活热水：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。1.2.4项目目规划控控制要点点规划控制制要点总占地地面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积住宅建建筑面积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积综合容容积率、住住宅容积积率建筑密密度控高绿化

11、率率其他1.2.5项目目发展概概况已进行行的调查查研究项项目及成成果项目地地块初勘勘及初测测工作情情况项目建建议书编编制、提提出及审审批过程程研究工工作进展展情况1.3可可行性研研究报告告编制依依据在可行性性研究中中作为依依据的法法规、文文件、资资料、要要列出名名称、来来源、发发布日期期。并将将其中必必要的部部分全文文附后，作作为可行行性研究究报告的的附件，这这些法规规、文件件、资料料大致可可分为四四个部分分：项目目主管部部门对项项目的建建设要求求所下达达的指令令性文件件；对项项目承办办单位或或可行性性研究单单位的请请示报告告的批复复文件。可可行性研研究开始始前已经经形成的的工作成成果及文文件

12、。国国家和拟拟建地区区的政策策、法令令和法规规。根据据项目需需要进行行调查和和收集的的设计基基础资料料。（1）城城市居住住区规划划设计规规范（2）AA市城市市拆迁管管理条例例（3）城城市居住住区公共共服务设设施设置置规定（4）住住宅设计计规范（5）住住宅建筑筑设计标标准（6）建建筑工程程交通设设计及停停车场设设置标准准（7）城城市道路路绿化规规划及设设计规范范（8）高高层民用用建筑设设计防火火规范1.4可可行性研研究结论论及建议议1.4.1市场场研究1.4.2开发发方案1.4.3投资资估算与与融资方方案1.4.4财务务评价1.4.5不确确定性分分析1.4.6综合合评价1.4.7研究究结论与与建

13、议1.4.8主要要技术经经济指标标表第二部分 市场研究第二部分分 市场场研究2.1宏宏观环境境分析房地产开开发商在在一个国国家的某某个地区区拟进行行房地产产投资时时，首先先要考虑虑的是该该国的宏宏观因素素如政治治、经济济、文化化、地理理地貌、风风俗习惯惯等。2.2全全国房地地产行业业发展分分析2.2.1行业业政策2.2.2市场场供给与与需求2.2.3行业业发展趋趋势2.3本本市房地地产市场场分析一般来讲讲，项目目所在国国内部地地区之间间的发展展是不平平衡的，差差异总是是不同程程度地存存在，仅仅研究其其宏观因因素还不不够、还还必须对对项目所所在区域域进行因因素分析析，这是是因为：首先，宏宏观经济

14、济对区域域经济的的影响程程度不同同，对有有的区域域影响大大，有的的区域影影响小；其次，区区域经济济发展受受宏观经经济的影影响存在在着“时滞现象，宏宏观的经经济现状状往往要要经过一一段长时时间以后后才能对对区域经经济的发发展产生生影响，有有的地区区反应快快，有的的地区则则滞后性性较为明明显，投投资时必必须加以以考虑；其三，国国家特定定的地区区经济使使得某些些区域经经济或多多或少受受宏观经经济波动动的影响响，甚至至形成于于宏观经经济趋势势相反的的逆向走走势。2.3.1本市市房地产产市场现现状整体竞争争格局，供供求现状状1、近三三到五年年商品住住宅市场场发展状状况：开开工面积积、竣工工面积、销销售面

15、积积、销售售额。2、量值值描述市市场状况况：当年年市场主主要指标标：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、供供需比、个个人购房房比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。3、各类类型产品品的市场场特征：价位区区分、各各档次市市场比例例、发展展趋势、产产品特征征、分布布区域等等。4、各行行政区市市场比较较：（1）量量值描述述：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、各各种档次次楼盘的的销售比比重、平平均价格格等。（2）各各区商品品住宅分分布特征征：供应应量、销销售量变变化和发发展趋势势等。5、当地地城市近近、中期期规划发发展方向向描述城市发展展规划、功功能布局

16、局、基础础设施建建设等与与项目开开发和居居民住宅宅密切相相关方面面。6、主要要发展商商情况：发展商商实力、企企业性质质、开发发水平；前200名发展展商最近近3年的的开工量量、竣工工量、销销售量、销销售额、销销售率、市市场占有有率。7、热点点区域的的表述和和特征，热热点产品品的表述述和特征征8、客户户的购买买偏好、购购买关注注的要素素9、重点点楼盘描描述备注：需需要完成成城市发发展及房房地产市市场调研研报告（报报告格式式及内容容另附）2.3.2本市市房地产产市场发发展趋势势需求预预测需求预测测就是以以房地产产市场调调查的信信息、数数据和资资料为依依据，运运用科学学的方法法，对某某类物业业的市场场

17、需求规规律和变变化趋势势进行分分析和预预测，从从而推断断出未来来市场对对该类物物业的需需求。供给预预测供给预测测就是以以房地产产市场调调查的信信息资料料和数据据为依据据，运用用科学的的方法，对对某类物物业的市市场供给给规律和和变化趋趋势进行行分析，从从而预测测未来市市场上该该类物业业的供给给情况（预测方方法：通通常可以以分为时时间序列列分析法法和因果果关系分分析法。时时间序列列分析法法又可分分为：移移动平均均法，指指数平滑滑法等；因果关关系分析析法可分分为：线线性回归归法、非非线性回回归法、模模拟法等等。）2.4板板块市场场分析2.4.1区域域住宅市市场成长长状况区域住住宅市场场简述形成时间间

18、各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住住宅市场场各项指指标成长长状况（近近3-55年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市市场在市市内各项项指标的的排名状状况及发发展趋势势2.4.2区域域内供应应产品特特征各档次次产品供供应状况况各档次次产品的的集合特特征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均销售售率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内内表现最最好个案案状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。未来22-3年年区域内内可供应应土地状状况、产产品供应应量和产

19、产品类型型分析：本案在在区域市市场内的的机会点点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及产产品形式式本案在区区域内开开发市场场潜力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题2.4.3区域域市场目目标客层层研究各档次次产品目目标客层层特征及及辐射商商圈范围围（建立立在本区区域参照照项目的的经验研研究及全全市的趋趋势特征征上）结论：本案目目标人群群的区域域来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。2.5项项目拟定定位方案案2.5.1可类类比项目目市场调调查序号比较因素素典型楼盘分值权重拟建项目目分

20、值备注（详详细）1地段位置置10040%110距所在片片区中心心的远近近；商业业、写字字楼为临临街或背背街；2配套设施施10010%115城镇基础础设施：供水、供供电、排排水；社社会服务务设施；文化教教育、医医疗、文文娱体育育、邮电电、公园园绿化3规划设计计10010%110规划水平平、理念念4物业管理理10010%95保安、清清洁卫生生；内墙墙；绿化化率及养养护状况况；物业业管理费费；是否否人车分分流；物物业管理理商资质质5交通情况况1005%80大小中巴巴线路数数量；距距公交站站远近；站点数数量；大大中小巴巴舒适程程度6楼盘规模模1003%100建筑总面面积（在在建及未未建）；总占地地面积

21、；户数；7产品外观观1005%105是否醒目目；是否否新颖；是否高高档；感感官舒适适程度；8户型设计计10010%105户型布置置是否合合理，是是否有暗暗房，实实用率是是否高9发展商信信誉1002%90资产及资资质、开开发楼盘盘多少、楼楼盘质量量、品牌牌10销售手法法1005%11011其它方面面如对方没没有，百百分比值值可考虑虑此项在在整个房房价中所所占有的的比重12合计106各行权重重乘以拟拟建楼盘盘分值13拟建楼盘盘价格=典型楼楼盘价格格*1006计算算。备注：1）此表表格主要要是想通通过与当当地典型型楼盘的的比较，发发现拟建建项目的的优缺点点。2）使我我们的价价格制定定更客观观合理。3

22、）此表表中的权权重比例例，公司司可根据据实际情情况进行行适当调调整。2.5.2项目目SWOOT分析析2.5.3项目目定位方方案市场定定位目标市市场定位位项目产产品定位位主要功能能/建筑筑规模/主要技技术经济济指标价格定定位：项目销售均价价（元/）出租均价价（元/月）可租售面面积（）备注写字间配套功能能停车场住宅销售售第三部分 项目开发方案第三部分分 项目目开发方方案3.1项项目地块块特性与与价值分分析3.1.1地块块特征分分析3.1.2土地地价值分分析1）估价价方法和和计算公公式2）估价价过程3）拆迁迁成本估估算3.1.3土地地升值潜潜力初步步评估。从地理位位置、周周边土地地供应（价价格与成成

23、交的情情况）、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。3.1.4土地地法律性性质评估估土地所有有权、使使用权归归属/规规划的用用途取得土地地使用权权程序评评估土地性质质变更的的评估（已已经是商商品房用用地可以以不写）政策性风风险评估估：城市市规划限限制或更更改、突突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合合法性，风风险的可可控性进进行评价价。

24、如：签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。3.2规规划设计计分析3.2.1初步步规划设设计思路路设计概概念：产产品体现现的主题题思想，主主要设计计风格、设设计特点点。主要产产品类型型：多层层、高层层，还是是联排别别墅或屋屋顶花园园、顶层层复式等等其他类类型，及及不同类类型产品品的比例例。节能和和环保型型建筑材材料选用用的考虑虑。在所在在城市中中，生产产新型、别别具一格格产品的的可能性性。如果是是大型、超超大型项项目，对对营造大大社区概概念的考考虑。市场公公共配

25、套套设施配配置方案案3.2.2规划划设计的的可行性性分析在既定定容积率率、净用用地面积积、住宅宅面积、配配套公建建面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念和万万科所追追寻的各各种档次次高品质质住宅的的要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。容积率率变化对对产品设设计概念念、产品品类型和和特征的的影响。土地本本身特征征对产品品设计的的影响和和考虑。如如：地势势高低、地地形起伏伏、地块块的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管

26、线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。周边自自然环境境和人文文环境对对产品设设计的影影响及考考虑。如如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。周边市市政工程程配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：道路状状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规划划设计的的影响及及解决方方法。周边生生活配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：交通通状

27、况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。市场分分析结果果对产品品设计的的影响和和考虑。如如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。3.2.3规划划方案提提出与方方案比选选方案1序号工程名称称建筑面积积（）层数备注1综合楼21777622写字间酒酒店（不不含地下下部分）及及部分配配套功能能2住宅7200012不含地下下部分3地下停车车场432001地下一层

28、层4综合楼附附楼9604会议室宴宴会厅及及部分配配套功能能5公建16088综合楼地地下二层层设备间间及住宅宅楼地下下室合计362664方案2（略略）3.3产产品设计计建议3.3.1综合合楼写字间间打造适度度超前的的智能化化、生态态化写字字楼。智智能化概概念在新新建写字字楼中已已经得到到普遍运运用，生生态化概概念是一一种新兴兴概念，主主要体现现为：采采光充足足，通透透性好，定定时换新新风，换换气系统统加氧，建建筑材料料和装修修材料采采用高标标准的环环保材料料，降低低有害物物质排放放，杜绝绝写字楼楼综合症症；具备备较高的的绿化率率，尽可可能采用用空中花花园。综合楼外外观风格格建议：稳重大方方的后现

29、现代主义义风格，切切忌呆板板，体现现智能化化、生态态化的主主题。楼层：33-188层面积：1120996户数：1120996（100020%+155030%+222040%+300010%）=666户型配比比：面积（）比例（按按户数%）备注100-110020%1、各户户型内部部按功能能分割；2、大大户型集集中于高高层。150-160030%200-220040%300-320010%配套功功能：功能面积（）楼层计算依据据备注会议室大大（1个个）360附楼3层层及主楼楼3层局局部1.5/人可同时容容纳2000人会议室中中（2个个）200附楼4层层2/人人100人人宴会厅（中中餐厅）360附楼2

30、层层及主楼楼2层局局部可同时容容纳2000人以以上厨房160附楼4层层大堂4001商务中心心501酒吧（咖咖啡厅、茶茶秀）2002歌舞厅2002美容美发发1001桑那按摩摩2001健身房1501洗衣房200院中另建建合计21766主体1-2层，裙裙楼2-3层，不不含洗衣衣房3.3.2住宅宅方案11总面积：72000层高：112层户数：448户型：22梯4户户两种户型型：1220-1140 1660-1180或4种户户型：1120-1400两种种 1660-1180两种顶层4套套复式依据：从从市场的的角度，1140-1600的户户型是最最不好销销的。方案22（略）分析建建议12层和和18层层的区

31、别别：122层只需需1部电电梯，118层必必须设置置两部电电梯，结结构上也也略有差差异。112层的的单位建建安成本本约为113000元，118层的的为15500元元左右。1梯4户户和2梯梯4户的的区别：按122层，前前者需一一个消防防通道，11部电梯梯，后者者需2个个消防通通道，22部电梯梯，但公公共走道道面积前前者大，因因此两者者公摊面面积差不不多。但但建安成成本后者者比前者者大。118层差差别不大大。因此建议议：若建建12层层，应为为1梯44户；若若建188层，则则主要看看户型设设计和公公摊面积积的比较较。户型设设计建议议：动静分区区，主卧卧朝阳，通通透性好好，采光光好，以以3室22厅2卫

32、卫为主立立户型，大大户型可可做4室室2厅22卫，每每户两卫卫，复式式2-33卫，复复式考虑虑露台和和跳空层层，尽量量避免“黑屋”，总公公摊（不不包括地地下室）控控制在77-8%，户内内有效使使用面积积尽量大大（900%以内内）3.3.3停车车场需求：住宅户户均0.5个停停车位，需需36个个（按方方案2）；写字间间户均11.5个个停车位位，需999个；酒店户户均0.5个，550%的的住房率率，需557个；共计需需1922个停车车位。地下停停车场的的设计依依据：地下停车车场平面面示意图图两种建设设方案：地下停车车场的立立面示意意图方案案 方案案方案经经济核算算经济指标标额度计算依据据面积43200

33、停车场为为地下11层，不不包括地地下二层层设备间间停车位123个个35/个造价693万万元16000元/出租效益益44万元元/a租价3000元/个月回收期15.88年69344出售效益益738万万元6万元/个利润45万元元738-6933方案经经济核算算经济指标标额度计算依据据面积76300停车场为为地下11、2层层，不包包括地下下二层设设备间停车位191个个40/个造价13788万元18000元/（土方方、结构构、防水水等成本本增加）出租效益益68.88万元/a租价3000元/个月回收期20年出售效益益11466万元6万元/个利润-2322万元综合比较较分析上上述两个个方案，方方案明显投投资

34、大，效效益差，因因此建议议采用方方案。注：停停车位售售价的核核算：目前的市市场价为为10万万元/个个，但销销售情况况不好。按租售价价格的关关系计算算，一般般西安市市消费者者投资商商业及写写字楼物物业的年年回报率率为8%-100%，这这里按88%计算算，300（元元/个月）12（个个月）8%=4.55万元/个投资住宅宅（买房房出租）的的年回报报率一般般为4%-6%，这里里按5%计算，3300（元元/个月）12（个个月）5%=7.22万元/个综合以上上两类投投资物业业的情况况，我们们认为车车位价格格应定位位在6万万元/个个。本项目目能够提提供的停停车位：地下停停车场为为1233个；综综合楼门门前停

35、车车场约115个停停车位；住宅楼楼西侧空空地建做做停车场场停车位位约300个。共共计1668个停停车位。供需差差额为224个。停车场场的使用用管理：综合楼门门前155个和楼楼后（裙裙楼下）330个车车位供酒酒店使用用；地下下停车场场95个个车位供供住户和和写字间间共同使使用；住住宅楼东东侧300个供写写字楼用用户使用用。建议使用用IC卡卡管理系系统，能能够有效效解决不不同用户户的管理理问题，包包括来访访客户车车辆的管管理（临临时ICC卡）。3.4项项目实施施进度在可行性性研究阶阶段，需需将项目目实施时时期各个个阶段的的各个工工作环节节进行统统一规划划、综合合平衡，作作出合理理而又切切实可行行的

36、安排排。根据据分别确确定的项项目实施施各阶段段所需时时间，编编制实施施进度表表，项目目实施进进度表有有多种表表示方法法。简单单项目的的实施进进度可用用横道图图，复杂杂项目的的实施进进度可用用网络图图。对项项目开发发周期、各各期开工工面积、竣竣工计划划、开竣竣工时时时间等进进行预计计。附表1开开发进度度模拟表表时间项目目20033年20044年前期可行行性论证证设计招标标建筑设计计园林设计计三通一平平工程施工工装修施工工内部认购购正式销售售竣工3.5营营销方案案3.5.1对租租售市场场的预测测3.5.2项目目经营方方案方案AA写字楼中中留出440000自用用办公，其其余写字字间出租租；酒店店自营

37、；配套功功能可自自营或内内部承包包或出租租；住宅宅楼400户按成成本价内内部销售售，其余余按市场场价对外外销售；停车场场除酒店店留用557个，机机动车位位留出111个外外，其余余1000个出租租。方案BB（略）3.5.3市场场推广构构想营销方方式营销费费用预测测3.5.4销售售计划销售周周期、各各期销售售时间、价价格、面面积；回回款时间间表；销售计计划实现现的可行行性分析析。3.6机机构设置置在可行性性研究报报告中，根根据项目目规模、组组成，研研究提出出相应的的企业组组织机构构、劳动动定员总总数及劳劳动力来来源及相相应的人人员培训训计划。企业组组织是否需要要成立独独立法人人公司（项项目公司司）

38、；主要部门门设置；企业组织织形式。最最通用的的形式是是采用金金字塔式式、中层层经营管管理和基基层现场场管理等等三个层层次。一一般来说说，企业业管理层层次与管管理幅度度成反比比关系，幅幅度越大大，层次次越少。中中小型项项目可采采用两级级管理；大型项项目可采采用三级级管理。人力资资源需求求：启动动项目对对个专业业（部门门）人员员的需求求，具体体人数（重重点是专专业经理理）。劳劳动定员员。一般般来说，企企业所需需人员按按其工作作岗位和和劳动分分工不同同，可分分为四类类人员：工人、工工程技术术人员、管管理与经经营人员员、服务务人员。在在可行性性研究中中，分别别估算各各类人员员需用量量，并说说明其来来源

39、，编编制劳动动定员汇汇总表。人人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调调动、招招聘、培培训等）年年总工资资和职工工年平均均工资估估算。分分人员类类别估算算年工资资总额，并并计算职职工年平平均工资资。人员员培训及及费用估估算。人人员来源源分析，需需培训的的人员总总数。培培训方式式：培训训计划：培训人人员数量量、专业业、时间间、方式式、培训训费用。3.7合合作方式式及条件件合作方方基本情情况：名名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特特殊背景景等合作方方式：例例如：一一次性买买断土地地、建后后分房（面面积）、建建后分销销售收入入、建后后分利

40、润润、共同同设立公公司等。除除直接从从政府批批租土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对对分房、分分收入要要明确合合作方是是否有承承担营业业税的义义务。付款进进度及与与拿地程程序的配配合其他合合作的主主要条件件与合作作方式相相关的其其它法律律规定第四部分 投资估算与融资方案第四部分分 投资资估算与与融资方方案4.1投投资估算算在房地产产开发项项目的可可行性研研究中，项项目的成成本测算算是重要要的一环环，它由由估价师师会同造造价工程程师完成成。成本本测算的的正确与与否，如如同对租租售市场场的预测测一样，对对项目的的经济效效益有重重大的影影响，但但相对而而言，成成本测算算较易

41、把把握。4.1.1投资资估算相相关说明明投资估估算范围围投资估估算编制制依据投资估估算说明明4.1.2分项项成本估估算房地产项项目的投投资概算算应包括括以下内内容：土土地费用用、建设设成本、营营销预算算、金融融成本。A土地费费用：土地出出让金政政府一次次性收取取的标准准地价拆迁成成本（用用于拆迁迁补偿或或青苗补补偿的开开支）围合区域域内房屋屋均为砖砖混结构构，其中中4栋55层住宅宅楼房（实实验小学学职工二二栋400户，四四建公司司职工住住宅一栋栋16户户，拆迁迁公司拆拆迁安置置房一栋栋，300户）。其其它房屋屋均为二二-四四层。根据挂牌牌文件附附图及现现场核结结，围合合区内需需拆除房房屋面积积

42、：住宅宅343329mm2，经营营性用房房6000m2，合计计住户约约2055户。住住户成份份多为由由市区房房屋拆迁迁到此健健房。住住户900%以上上均有土土地证，规规划建房房证，房房屋产权权证、独独户水、电电表。具具有一定定的房屋屋拆迁经经验。拆迁成本本估算：按照A市市城市市房屋拆拆迁管理理暂行办办法规规定和补补偿标准准货币拆拆迁估算算。1、住宅宅：6440元/m2*（00.9+0.33+0.08+0）*343329mm2=3443299*8119.220元=2811223316.80元元2、经营营性用房房：6440元/m2*（00.9+1.55+0.3+00.455+2.7）*6000m2=6000m22*37776元元/m22=222656600元元3、附属属物（水水、电、电电话、空空调以上上其它）住宅3443299m2*455元/mm2=155448805元元经营性用用房：6600mm2*455元/mm2=2770000元4、室内内装饰：349929mm2*800元/mm2=277943320元元5、阁楼楼、围墙墙院内地地坪等349229m22*488元=1167665922元搬家费、临临时过渡渡费：1、搬家家费：住宅：2200户户*3000元=600000元元经营性用用房：99户*5500元元=45500元元小计