房地产抵押报告2ccfu.docx

《房地产抵押报告2ccfu.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产抵押报告2ccfu.docx（56页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、5房地产抵抵押估价价报告武昌区武武珞路江江天大厦厦9层湖湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司商商业房地地产转让让价格评评估武天评报报房字【220122】0001号存档材料武汉天马马东湖房房地产估估价有限限公司20122年9月月27日日评 估 登 记记 表委托单位位：湖北北奥星双双低菜籽籽油营销销有限公公司联系人：王玲联系电话话：报告文号号武天评报报房字【220122】1778号估价时点点20122年111月22日评估日期期20122年111月22日至至20112年111月227日评估范围围13966.755平方米米商业房房地产评估目的的房地产转转让评估值总价评估人二审三审备 注注房地产估估价

2、报告告武昌区武武珞路江江天大厦厦9层湖湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司商商业房地地产转让让价格评评估武天评报报房字【20112】0011号武汉天马马东湖房房地产估估价有限限公司20122年111月277日6武昌区武珞路江天大厦9层商业房地产转让价格评估.房地产抵抵押估价价报告估价项目目名称：武昌区武武珞路江江天大厦厦9层湖湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司商商业房地地产转让让价格评评估委托方：湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司贷款银行行:中国农业业银行股股份有限限公司武武昌支行行估价方：武汉天马马东湖房房地产估估价有限限公司估价人员员：ni聂明超 朱朱杰估价作业业日期：20122

3、年111月22日至至20112年111月227日估价报告告编号：武天评报报房字【220122】0001号56武昌区武珞路江天大厦9层1396.57平方米商业房地产抵押价格评估 目录致委托方方函1估价师声声明3估价的假假设和限限制条件件4房地产估估价结果果报告66一、委托托方6二、估价价方6三、估价价对象66四、估价价目的88五、估价价时点88六、价值值定义99七、估价价依据99八、估价价原则110九、估价价方法111十、估价价结果112十一、变变现能力力分析112十二、风风险提示示13十三、估估价人员员14十四、估估价作业业日期115十五、估估价报告告应用的的有效期期15附件1161、房房地产

4、估估价委托托函复复印件1162、位置置示意图图163、估价价对象照照片1664、房房屋所有有权证（武武房权证证夏字第第2011200067008号、22012200667077号、22012200667066号）复复印件1165、国国有土地地使用证证（夏夏国用(商20012)第53377号号、夏国国用(商商20112)第第53778号、夏夏国用(商20012)第53379号号）复印印件1666、法法定优先先受偿权权利情况况声明复复印件1167、担担保书复复印件1168、估价价机构营营业执照照复印件件169、估价价机构资资质证书书复印件件1610、估估价师资资格证书书复印件件16武汉天马东湖房地

5、产估价有限公司 46房地产估估价技术术报告117一、实体体状况分分析177二、区域域状况分分析177三、市场场背景分分析177四、最高高最佳使使用分析析18五、估价价方法选选用200六、估价价测算过过程200七、估价价结果确确定366致委托方方函湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司：受贵方委委托，根根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法、中中华人民民共和国国土地管管理法、中中华人民民共和国国担保法法以及及城市市房地产产抵押管管理办法法等法法律法规规，依照照房地地产估价价规范（GGB/TT502291-19999）、房房地产抵抵押估价价指导意意见以以及贵方方提供的的相关资资料，遵遵循房地

6、地产估价价原则，我我们对估估价对象象进行了了实地查查勘，查查阅了有有关文件件、产权权资料和和其他相相关资料料，完成成了现时时条件下下可以进进行的评评估工作作程序。估价对象象为武昌昌区武珞珞路5886号江江天大厦厦9层湖湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司商商业房地地产，总建筑筑面积11396.57平方方米，土土地使用用权面积积1311.1平平方米。估估价目的的是为确确定房地地产在中中国农业业银行股股份有限限公司武武昌支行行抵押贷贷款额度度提供参参考依据据而评估估房地产产抵押价价值。经评估确确定，估估价对象象在估价价时点220122年111月22日满满足假设设及限制制条件下下假定未未设立法法定

7、优先先受偿权权利的市市场价值值为RMMB 万万元；根据委托托方提供供的法法定优先先受偿权权利情况况声明，截截止至估估价时点点，估价价对象的的法定优优先受偿偿款为00；即，房地产抵抵押价值值：RMMB万元元（大写写人民币币捌佰零零贰万陆陆仟壹佰佰元整）；其中：土土地总价价：RMBB万元（大大写人民民币壹拾拾柒万元元整）。评估的详详细结果果和有关关说明，请请见以下下房地地产估价价结果报报告。特此函告告！ 武汉汉天马东东湖房地地产估价价有限公公司 法定代代表人：马小军军20122年111月277日估价师声声明我们郑重重声明：1、我们们在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实的和准准确的。2、本估估价

8、报告告中的分分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。3、我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，也与与有关当当事人没没有个人人利害关关系或偏偏见。4、我们们依照中中华人民民共和国国国家标标准房房地产估估价规范范（GGB/TT502291-19999）、房房地产抵抵押估价价指导意意见进进行分析析，形成成意见和和结论，撰撰写本估估价报告告。5、委托托方应对对向我公公司提供供的有关关估价对对象的权权证资料料及相关关的文件件等资料料的真实实性、合合法性、完完整性负负责。6、我们们于20012年

9、年9月225日对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘勘，实地地查勘人人员有聂聂明超、朱杰。7、没有有人对本本估价报报告提供供了重要要专业帮帮助。中国注册册房地产产估价师师:20122年111月277日估价的假假设和限限制条件件一、假设设条件1、本次次评估是是以估价价对象在在估价时时点时的的状况为为依据进进行的。2、委托托方应当当如实提提供估价价所必需需的情况况和资料料，并对对所提供供的情况况和资料料的真实实性、合合法性和和完整性性负责。本本报告即即以委托托方提供供的估价价资料真真实合法法为前提提，若提提供资料料失实或或有任何何隐匿，本本公司不不承担责责任。3、本次次评估假假定估价价

10、对象已已经处在在交易过过程中，可可以模拟拟市场状状况进行行估价。4、本次次评估假假定估价价对象所所处市场场为公开开市场，在在该市场场上交易易双方地地位平等等，彼此此都有获获取足够够市场信信息的机机会和时时间，双双方的交交易行为为都是在在自愿的的、理智智的，而而非强制制或不受受限制的的条件下下进行的的。5、本估估价报告告结果以以估价对对象不改改变现状状用途并并能保持持目前的的使用方方式和条条件为前前提。6、估价价人员对对估价对对象的现现场查勘勘仅限于于对估价价对象的的外观和和使用状状况的一一般性查查勘，未未对主体体结构、隐隐蔽工程程等内在在质量进进行专业业测试。本本报告以以估价对对象内在在质量符

11、符合国家家有关标标准并足足以维持持其正常常使用为为前提。7、假设设在估价价时点后后，国家家的产业业政策、金金融政策策、税收收政策等等宏观环环境相对对稳定；估价对对象现时时状况和和内外部部条件无无重大变变化。8、根据据估价人人员现场场查勘，估估价对象象第9层现状状为商业业使用，本本次评估估未考虑虑其设计计用途对对其价格格的影响响，统一一按照商商业用途途对其进进行评估估，若与与相关部部门最终终认定不不符，则则本评估估报告结结果作相相应调整整。二、限制制条件1、本报报告所确确定的房房地产抵抵押价值值是在本本次评估估特定目目的及限限制条件件下的公公开市场场价值，未未考虑强强制处分分、快速速变现、处处置

12、费用用、交易易税费等等因素的的影响，委委托方在在利用本本报告结结果时应应予以充充分的考考虑及重重视。2、本报报告的估估价结果果是在本本次评估估特定的的估价目目的下形形成的，不不对其他他用途和和目的负负责。若若改变用用途或估估价目的的，需另另行评估估。3、本报报告的估估价结果果是估价价师通过过专业测测算提出出的公允允评估意意见，而而不应被被视为估估价机构构和估价价师对估估价对象象在市场场上可实实现价格格的保证证。4、本报报告的估估价结果果是在正正常市场场状况条条件下形形成的，未未考虑国国家宏观观经济政政策发生生变化及及遇有不不可抗力力等情况况对房地地产价格格可能产产生的影影响。5、本报报告必须须

13、完整使使用方为为有效，对对仅使用用本报告告中部分分内容而而可能导导致的损损失，本本评估机机构不承承担责任任。6、本次次估价，委委托方没没有提供供原始的的产权证证明资料料，仅提提供了复复印件，估估价人员员无法核核实，也也没有核核实。7、本报报告仅供供委托方方使用，非非为法律律规定的的情况，未未经本评评估机构构许可，不不得提供供给除政政府主管管部门以以外的任任何单位位和个人人，其全全部或部部分内容容不得刊刊载于任任何文件件、公告告或公开开媒体上上。8、本报报告为我我公司出出具的预预评估报报告，未未经我公公司出具具的正式式评估报报告确认认，对外外不具有有任何法法律效力力，我公公司不对对本报告告的全部

14、部或部分分内容承承担责任任。9、本报报告由武武汉天马马东湖房房地产估估价有限限公司负负责解释释。房地产估估价结果果报告一、委托托方：湖湖北奥星星双低菜菜籽油营营销有限限公司地址：武武汉市武武昌武珞珞路5886号江江天大厦厦9层法定代表表人：王王玲二、估价价方 单位名名称：武武汉天马马东湖房房地产估估价有限限公司 单位地地址：武武汉市武武昌武珞珞路5886号江江天大厦厦15楼楼 法定代代表人：马小军军资格证号号：建房房估证字字【20012】0067号 联 系系 人：邹小红红 联系电电话：（0027）88765552116三、估价价对象（一）实实体状况况1、位置置状况估价对象象为武昌昌区武珞珞路5

15、886号江江天大厦厦9层113966.577平方米米商业房房地产，总总建筑面面积13396.57平方方米，土土地使用用权面积积1311.1平平方米。估价对象象所在的的商贸物物流中心心，其东东、西面均临武珞路路，北临宝通寺寺路。周围围有湖滨滨名邸、恒大华华府、东湖兴兴苑等住住宅小区区，距最最近的武武珞路洪洪山公交交车站约约100米米，有9901、5933、703、5388等公交交线，公公交便捷捷度较好好。2、建筑筑物状况况估价对象象为商贸贸物流中中心武珞珞路5886号江江天大厦厦9层商商业房地地产。建建筑结构构为框架架结构，建建成于220000年，成成新率880%。外墙墙为蓝色色玻璃结结构，估估

16、价对象象建筑平平面布置置合理，工工程质量量完好，维维护、保保养状况况较优。3、土地地状况待估宗地地为共用用宗，估价对对象所在在商贸物物流中心心位于武武昌区武珞路路宝通寺寺路交汇汇处，其东、西面均临武珞路路，南临临宝通寺寺路,北北临宝通寺寺。实际际开发程程度已达达到宗地地红线内内外“七七通”和和宗地红红线内场场地平整整，宗地地地势较较平坦，地地质状况况一般。（二）权权利状况况1、房地地产权利利状况估价对象象房屋所所有权人人和土地地使用权权人均为为湖北富富丽园集集团有限限公司。房地产权权利状况况详见房房地产所所有权证证一览表表、土地地使用证证一览表表。房屋所有有权证一一览表编号房号建筑面积积（平方

17、米米）设计用途途房屋所有有权证号号发证时间间备注1甲区2层层1-22室135.05商业服务务武房权证证夏字第第201220067708号号20122-9-21土地使用用证一览览表证号座落面积（平方米米）使用权类型土地用途终止日期期地号图号发证时间间夏国用(商20012)第53777号甲区4层层2号商铺铺106.82出让城镇住宅用地20466-6-14J0011019900446-11360.25-5300.50020122-9-15合计233.512、他项项权利状状况根据委托托方提供供的法法定优先先受偿权权利情况况声明及及介绍，截截止至估估价时点点，估价价对象不不存在抵抵押、担担保、查封等他他

18、项权利利。（三）区区域状况况估价对象象所在的的商贸物物流中心心，其东东、西面均临武珞路，南临临宝通寺寺，北临宝通寺寺路。周周围有湖湖滨名邸邸、恒大华华府、东湖兴兴苑等住住宅小区区，距最最近的武武珞路洪洪山公交交站只有有1000米，有有9011、5933、703、5388等公交交线，公公交便捷捷度较好好。估价对象象所处位位置为中中南商业业圈，商商业氛围围浓厚，。四、估价价目的本次评估估是为确确定房地地产抵押押贷款额额度提供供参考依依据而评评估房地地产抵押押价值。五、估价价时点根据房房地产抵抵押估价价指导意意见，房地产产抵押估估价时点点原则上上为完成成估价对对象实地地查勘之之日，但但估价委委托合同

19、同另有约约定的除除外。本次评估估确定估估价时点点为20012年年11月22日，与与现场查查勘日一一致。六、价值值定义根据房房地产抵抵押估价价指导意意见及及评估目目的，本本次评估估的房地地产抵押押价值设设定为估估价对象象在估价价时点的的市场价价值，等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值减减去法定定优先受受偿款。其中，法法定优先先受偿款款是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律规定优优先于本本次抵押押贷款受受偿的款款额，包包括发包包人拖欠欠承包人人的建筑筑工程价价款，已已抵押担担保的债债权数额额，以及及其他法法定优先先受偿款款。七、估价价依据（一）行行为依据据1、房房地产

20、估估价委托托函。（二）法法规依据据1、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；2、中中华人民民共和国国土地管管理法；3、中中华人民民共和国国担保法法；4、房房地产估估价规范范（GGB/TT502291-19999）；5、城城镇土地地估价规规程（GGB/TT185508-20001）；6、房房地产抵抵押估价价指导意意见；7、国家家和省市市政府颁颁发的其其他有关关法规和和政策文文件。（三）取取价依据据1、武汉汉市物价价局、武武汉市房房产管理理局关关于印发发武汉市市房屋重重置价格格标准的的通知（武武价房字字【20004】774号）；2、武汉汉市造价价管理站站关于于发布武武汉地区区建筑安安装工程程2

21、0112年22季度造造价指数数的通知知（武武建价字字【20012】12号）；3、估价价人员调调查收集集的武汉汉市商业业用房销销售数据据资料；4、估价价人员调调查收集集的武汉汉市商业业用房租租赁数据据资料。（四）产产权依据据1、房房屋所有有权证（武武房权证证夏字第第2011200067008号、22012200667077号、22012200667066号）；2、国国有土地地使用证证（夏夏国用(商20012)第53377号号、夏国国用(商商20112)第第53778号、夏夏国用(商20012)第53379号号）；3、委托托方提供供的其它它有关资资料。八、估价价原则房地产抵抵押估价价除遵守守独立、

22、客客观、公公正、谨谨慎的原原则外，还还应当遵遵循以下下原则：1、合法法原则即必须以以估价对对象的合合法使用用、合法法交易或或合法处处分为前前提进行行。所谓谓合法，是是指符合合国家的的法律、法法规和当当地政府府的有关关规定。一一是要求求在估价价时必须须确认估估价对象象具有合合法产权权。二是是要求在在估价时时所涉及及的估价价对象用用途必须须是合法法的。三三是要求求在估价价中如果果涉及估估价对象象的交易易或处分分方式时时，该交交易或处处分方式式必须是是合法的的。2、最高高最佳使使用原则则最高最佳佳使用是是指法律律上许可可、技术术上可能能、经济济上可行行、经过过合理的的论证，能能够使估估价对象象的价值

23、值达到最最大化的的一种最最可能的的使用。3、替代代原则替代原则则的理论论依据是是同一市市场上相相同物品品具有相相同市场场价值的的经济学学原理。同同时也反反映了房房地产估估价的基基本原理理和最一一般的估估价过程程：房地地产估价价所要确确定的估估价结论论是估价价对象的的客观合合理价格格或价值值。该客客观合理理的价格格和价值值应当是是在公开开市场上上最可能能形成或或者成立立的价格格，房地地产估价价就是参参照公开开市场上上足够数数量的类类似房地地产的近近期成交交价格来来确定估估价对象象的客观观合理价价格或者者价值的的。4、估价价时点原原则估价时点点原则强强调的是是估价结结论具有有很强的的时间相相关性和

24、和时效性性。估价价结论首首先具有有很强的的时间相相关性，这这主要是是考虑到到资金的的时间价价值，在在不同的的时间点点上发生生的现金金流量对对其价值值影响是是不同的的。所以以，在房房地产估估价时统统一规定定：如果果一些款款项的发发生时点点与估价价时点不不一致，应应当折算算为估价价时点的的现值。估估价结论论同时具具有很强强的时效效性，这这主要是是考虑到到房地产产市场价价格的波波动，同同一估价价对象在在不同时时点会具具不同的的市场价价格。九、估价价方法根据房房地产估估价规范范，通通行的估估价方法法有市场场比较法法、收益益法、假假设开发发法、成成本法以以及基准准地价修修正法等等。估价价方法的的选择应应

25、按照房地产估价规范的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行估价。（一）估估价思路路根据本次次评估的的特定目目的，评评估人员员严格遵遵循房地地产估价价原则，在在认真分分析研究究所掌握握的资料料，进行行实地查勘勘和对邻邻近地区区的调查查之后，针针对估价价对象的的实际情情况，经经过反复复研究决决定，本本次估价价采用市市场比较较法和收收益法两两种估价价方法分分别对估估价对象象1层商商铺价格格进行评评估，然然后将两两种估价价方法求求得的计计算结果果进行综综合分析析处理，得得出估价价对象11层商铺铺价格，再再根据商商铺的楼楼层差价价系数

26、修修正得出出其它商商铺的价价格。（二）方方法定义义1、市场场比较法法2、收益益法收益法是是预测估估价对象象的未来来收益，然然后转换换为价值值来求取取估价对对象价值值的方法法。十、估价价结果经评估确确定，估估价对象象在估价价时点220122年9月月25日日满足假假设及限限制条件件下假定定未设立立法定优优先受偿偿权利的的市场价价值为RRMB 8022.611万元；根据委托托方提供供的法法定优先先受偿权权利情况况声明，截截止至估估价时点点，估价价对象的的法定优优先受偿偿款为00；即，房地产抵抵押价值值：RMMB8002.661万元元（大写写人民币币捌佰零零贰万陆陆仟壹佰佰元整）；其中：土土地总价价：

27、RMBB17万元元（大写写人民币币壹拾柒柒万元整整）。十一、变变现能力力分析变现能力力是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，在没没有过多多损失的的条件下下，将抵抵押房地地产转换换为现金金的可能能性。变现能力力分析应应当包括括抵押房房地产的的通用性性、独立立使用性性或者可可分割转转让性，假假定在估估价时点点拍卖或或者变卖卖时最可可能实现现的价格格与评估估的市场场价值的的差异程程度，变变现的时时间长短短以及费费用、税税金的种种类、数数额和清清偿顺序序。 （一）通通用性估价对象象为商业业用房，其其结构、平平面布置置等符合合商业用用房要求求，具有有较好的的通用性性。（二）独独立使用用性估价对象象形

28、状规规则，附附有独立立的进出出消防通通道及楼楼梯，可可作为不不同的独独立单元元对外出出租，其其独立使使用性较较好。（三）可可分割转转让性估价对象象可任意意分割为为小面积积单个商商铺，可可分割转转让性很很好，但但分割使使用会面面临重新新测绘、分分割登记记等手续续，实际际操作比比较繁琐琐。（四）变变现时间间及处置置税费估价对象象体量较较大，变变现时受受影响因因素较多多，故与与一般商商业房地地产相比比变现时时间较长长。假定估价价对象抵抵押房地地产在估估价时点点以评估估价格（802.61万元）进行处置变现，则处置过程中可能发生的主要有关费用如下：处置税费费一览表表序号费用名称称标准费用总额额（万元元）

29、1营业税及及附加成交价格格5.8% 46.5552房地产交交易印花花税成交价格格0.05%0.4003评估费5累进进费率2.266合计49.221注：1、假假设评估估价格即即为成交交价格。 2、以以上处置置税费为为估价时时点房地地产处置置时发生生的主要要有关费费用，具具体金额额以处置置时实际际发生数数为准。综上所述述，结合合房地产产的不可可移动性性及价值值高大性性，参考考同类房房地产拍拍卖处置置案例，假假定估价价对象在在估价时时点拍卖卖或者变变卖时，最最可能实实现的价价格与评评估价值值将存在在一定的的差异，差差异程度度约为330%。十二、风风险提示示1、因时时间变化化，可能能存在多多种风险险导

30、致抵抵押房地地产的抵抵押价值值发生变变化：相相关当事事人的生生产经营营活动中中，正常常使用、自自然老化化等会造造成估价价对象抵抵押房地地产价值值发生一一般损耗耗；非正正常使用用、意外外破坏的的损毁、维维护不善善等会使使抵押房房地产价价值发生生严重减减损；因因社会环环境、经经济环境境、法律律环境变变化导致致房地产产市场的的供求关关系发生生结构性性或根本本性变化化进而使使抵押房房地产的的价值发发生减损损。2、一般般而言，房房地产抵抵押贷款款中，与与房地产产本身直直接相关关的、能能够给贷贷款方带带来损失失可能性性的主要要情形有有：（1）由由于房地地产管理理体制、社社会征信信机制等等方面的的原因，使使

31、得房地地产所有有者或使使用者有有可能无无权抵押押房地产产或者在在抵押了了房地产产之后还还可以不不受到限限制地将将其出租租、转让让和重复复抵押，因因此贷款款方应加加强对抵抵押物的的日常监监管；（2）由由于房地地产管理理体制、司司法执行行力度、社社会保障障机制等等方面的的原因，有有可能出出现本应应优先受受偿的抵抵押权沦沦落为一一般的返返还请求求权的情情形。3、与其其它抵押押物的抵抵押贷款款期限相相比，房房地产抵抵押的周周期相对对较长，且且房地产产市场价价格波动动较大，故故委托方方有必要要适时对对房地产产抵押价价值进行行再评估估，已防防范市场场风险。4、根据据估价人人员现场场查勘，估估价对象象第3层

32、层现状为为商业使使用，本本次评估估未考虑虑其设计计用途对对其价格格的影响响，统一一按照商商业用途途对其进进行评估估，若与与相关部部门最终终认定不不符，则则本评估估报告结结果作相相应调整整。十三、估估价人员员估 价价 师师资 格 证 书书 号签 名名雷 斌4220003001066熊 瑜4220011000133十四、估估价作业业日期20122年9月月25日至220122年9月月27日日十五、估估价报告告应用的的有效期期1、本抵抵押估价价报告的的有效期期自估价价报告出出具之日日（20012年年9月227日）起起为一年年。2、在有有效期内内实现估估价目的的时，可可以以评评估结果果作为价价格依据据。

33、超过过有效期期范围或或在有效效期范围围内估价价对象的的市场价价格有较较大变化化的，需需重新进进行评估估。附件1、房房地产估估价委托托函复复印件2、位置置示意图图3、估价价对象照照片4、房房屋所有有权证（武武房权证证夏字第第2011200067008号、22012200667077号、22012200667066号）复复印件5、国国有土地地使用证证（夏夏国用(商20012)第53377号号、夏国国用(商商20112)第第53778号、夏夏国用(商20012)第53379号号）复印印件6、法法定优先先受偿权权利情况况声明复复印件7、担担保书复印件8、估价价机构营营业执照照复印件件9、估价价机构资资

34、质证书书复印件件10、估估价师资资格证书书复印件件房地产估估价技术术报告一、实体体状况分分析估价对象象为商贸贸物流中中心甲区区一至四四层商业业房地产产。甲区区总楼层层为7层层，建筑筑结构为为框架结结构，建建成于220033年，成成新率885%。甲区1-2层现租赁给作建材装饰材料经营使用，3-4层现空置对外招租。外墙为涂涂料，内内墙涂白白，地面面地砖和和部分水水泥地面面。估价价对象建建筑平面面布置合合理，工工程质量量完好，维维护、保保养状况况较优。估价对象房屋工程质量较好，其保养维修状况较好。实际开发程度已达到宗地红线内外“六通”和宗地红线内场地平整，宗地地势较平坦，地质状况一般。二、区域域状况

35、分分析估价对象象所在的的商贸物物流中心心东临公公路世纪纪花苑，南南临北华华街，西西临江夏夏大道，北北临其它它商业网网点。周周围有理理想时代代、公路路世纪花花苑、怡怡馨苑等等住宅小小区，距距最近的的世纪广广场公交交车站约约3000米，有有9033、9001、9918、9902东东和其他他市内环环城公交交途径，公公交便捷捷度较好好。估价对象象周边配配套设施施齐全，周周边分布布有中国国地质大大学江城城学院、江江夏一中中、百花花艺术幼幼儿园等等教育连连锁机构构，有中中百超市市、百赞赞成超市市、南洋洋超市、名名扬超市市等零售售业态，中中国农村村商业银银行、中中国农业业发展银银行、中中国建设设银行等等金融

36、机机构也扎扎堆相聚聚。三、市场场背景分分析随着近年年住宅楼楼市“限限购令”、提提高购房房首付比比例、交交易税率率上调、土土地供应应和保障障房建设设规模加加大等国国家和武武汉市楼楼市调控控政策的的出台，武武汉楼市市已改变变了过去去那种快快进猛涨涨的市场场局面，调调控影响响日益显显现。目目前，武武汉市房房地产开开发和交交易量均均出现大大幅下滑滑，新旧旧房地产产交易价价格涨幅幅也已出出现下滑滑态势，交交易价格格总体上上趋于稳稳定。但商业地地产掀起起新一轮轮投资热热潮。政政策层面面，调控控政策主主要针对对住宅地地产，投投资者逐逐渐从住住宅市场场转向商商业地产产，在楼楼市调控控愈加深深入之际际，“住住宅

37、”独独霸楼市市的时代代一去不不复返。其其次，武武汉商业业市场正正处于良良性增长长环境中中，受益益于强劲劲的消费费能力和和武汉经经济发展展，外来来房企携携资本和和供应链链优势争争相进驻驻武汉，未未来5年年，武汉汉将增加加9个新新兴商圈圈。20122年第一一季度，武武汉市房房地产市市场共4457个个楼盘在在售，全全市商品品房成交交267708套套，其中中商品住住宅成交交215566套套，占全全市商品品房成交交量的880.774%，非非住宅成成交（商商铺、写写字楼等等）51442套，占占全市商商品房成成交量的的19.26%。20012年年第一季季度武汉汉商业地地产成交交量波动动较大，从从目前市市场反

38、应应来看，投投资者仍仍相对看看好商业业地产投投资市场场。综合以上上分析，由由于商业业地产由由于不受受政策的的影响，估估价对象象的区位位优势较较好，未未来一段段时间内内房价将将保持较较为稳定定态势。四、最高高最佳使使用分析析所谓最高高最佳使使用，是是估价对对象的一一种最可可能的使使用，这这种最可可能的使使用，是是法律上上允许，技技术上可可能，财财务上可可行，经经过充分分合理的的论证，并并能给估估价对象象带来最最高价值值的使用用。最高高最佳使使用的一一种具体体表现，是是以能使使估价对对象获利利最多的的用途和和开发强强度来衡衡量的。这这是因为为在房地地产市场场中，每每位房地地产拥有有者在主主观上都都

39、试图充充分发挥挥房地产产的潜力力。衡量、判判断估价价对象房房地产是是否处于于最高最最佳使用用状态主主要应从从下列方方面考虑虑：（一）法法律上允允许最高最佳佳使用不不是无条条件的最最高最佳佳使用，而而是在法法律（包包括法律律、行政政法规、城城市规划划、土地地使用权权出让合合同等）允允许范围围内的最最高最佳佳使用，这这也是合合法原则则的要求求。对于于每一种种潜在的的使用方方式，首首先检查查它是否否为法律律所允许许，如果果是法律律不允许许的，应应被淘汰汰。法律律上允许许要求估估价对象象除符合合法律、规规章外，还还应符合合地方政政策、区区域发展展规划和和其他相相关的法法律约束束。根据委托托方提供供的资

40、料料，估价价对象在在前期土土地、规规划、建建设等手手续的办办理过程程中完全全符合城城市房地地产管理理法、土土地管理理法和和城乡乡规划法法等法法律、法法规的要要求。（二）技技术上可可能对于法律律所允许许的每一一种使用用方式，要要检查它它在技术术上是否否能够实实现，即即不能把把技术上上无法做做到的使使用方式式当作最最高最佳佳使用。技技术上可可能的分分析主要要为建筑筑施工的的技术手手段等能能否满足足要求。因本次估估价前提提为保持持现状继继续使用用，估价价对象为为已开发发完成房房地产，不不存在技技术方面面问题。综上，本本项目在在技术上上是完全全可能的的。（三）财财务上可可行对于法律律上允许许、技术术上

41、可能能的每一一种使用用方式，还还要进行行财务可可行性检检验。通通过对项项目建成成后收益益和成本本的分析析，考察察和分析析项目的的盈利能能力，判判断项目目的财务务可行性性。经估价人人员初步步分析估估算，本本项目在在财务上上是完全全可行的的。（四）价价值最大大化在所有满满足法律律上允许许、技术术上可能能、财务务上可行行的使用用方式中中，能使使估价对对象的价价值达到到最大的的使用方方式，才才是最高高最佳的的使用方方式。即即评估价价格应是是各种可可能的使使用方式式中，以以经济上上有限的的投入而而能获得得最大收收益的使使用方式式的估价价结果。通过对不不同使用用方式分分别产生生的收益益和财务务指标对对比分

42、析析，确定定最高最最佳使用用方式。分分析判断断估价对对象保持持现状继继续使用用是其最最高最佳佳使用方方式。五、估价价方法选选用根据房房地产估估价规范范，通通行的估估价方法法有市场场比较法法、收益益法、假假设开发发法、成成本法以以及基准准地价修修正法等等。估价价方法的的选择应应按照房地产估价规范的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行估价。（一）估估价思路路根据本次次评估的的特定目目的，评评估人员员严格遵遵循房地地产估价价原则，在在认真分分析研究究所掌握握的资料料，进行行实地查勘勘和对邻邻近地区区的调查查之后，针针对估价价对象

43、的的实际情情况，经经过反复复研究决决定，本本次估价价采用市市场比较较法和收收益法两两种估价价方法分分别对估估价对象象1层商商铺价格格进行评评估，然然后将两两种估价价方法求求得的计计算结果果进行综综合分析析处理，得得出估价价对象11层商铺铺价格，再再根据商商铺的楼楼层差价价系数修修正得出出其它商商铺的价价格。（二）方方法选择择依据1、估价价对象同同一供需需圈内类类似房地地产交易易市场活活跃，市市场依据据充分，故故采用市市场比较较法进行行评估。2、估价价对象属属收益性性房地产产，具有有预期稳稳定的收收益，故故可采用用收益法法进行评评估。六、估价价测算过过程（一）市市场比较较法（一一层商铺铺）1、基

44、本本原理市场比较较法的基基本原理理是根据据替代原原则，将将估价对对象与在在估价时时点近期期有过交交易的类类似房地地产进行行比较，对对这些类类似房地地产的已已知价格格作适当当的修正正，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值。其其公式为为： 估价对象象房地产产价格可比实实例价格格（估估价对象象交易情情况指数数/可比比实例交交易情况况指数）（估价价对象估估价期日日房地产产价格指指数/可可比实例例估价期期日房地地产价格格指数）（估价价对象区区域因素素条件指指数/可可比实例例区域因因素条件件指数）（估价价对象个个别因素素条件指指数/可可比实例例个别因因素条件件指数）2、搜集集并选择择可比实实例

45、搜集及选选择的原原则为：（1）是是估价对对象的类类似房地地产所谓类似似房地产产，即与与估价对对象处在在同一供供求圈内内，并在在用途、规规模、档档次、建建筑结构构等方面面与估价价对象相相同或相相近的房房地产。（2）成成交日期期与估价价时点相相近，不不超过一一年。（3）成成交价格格为正常常价格或或可修正正为正常常价格。有下述情情形之一一的交易易实例不不宜选为为可比实实例：a、有利利害关系系人之间间的交易易；b、急于于出售或或购买情情况下的的交易；c、受债债权债务务关系影影响的交交易；d、交易易双方或或一方对对市场行行情缺乏乏了解的的交易；e、交易易双方或或一方有有特别动动机或特特别偏好好的交易易；f、相邻邻房地产产的合并并交易；g、特殊殊方式的的交易；h、交易易税费非非正常负负担的交交易；i、其他他非正常常的交易易。根据上述述原则，本本次评估估搜集并并选择了了下述33个可比比实例，其其概况详详见下表表：可比实例例情况一一览表可比实例例座落楼层面积（平平方米）交易日期期交易价格格（元/平平方米）备注A文