房地产开发工作概要doc24(1)cdap.docx

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1、房地产开开发工作作概要第一篇在开发发前期的的工作一、确定定投资建建设工程程项目对项目目从前期期开发角角度入手手，进行行合理分分析和有有效测算算，为公公司决策策提供重重要依据据。二、建设设项目用用地计划划办理1.所所需资料料a.地形图图（划示示用地范范围，标标明大约约面积）b.与与地块出出让单位位签署的的用地协协议22.办理理程序a.备备齐资料料b.到地块块所在地地土地部部门办理理三、建设设工程项项目建议议书的编编制与报报批11.编制制及所需需资料a.开发单单位营业业执照b.开发资资质证书书c用地计计划审核核意见d.建筑设设计方案案（总平平面图等等）ee.其其他相关关资料2.报报批程序序与报批批

2、资料a.将将所需资资料备齐齐送至投投资咨询询公司，委委托其编编制项项目建议议书b.准准备关关于项目目建议书书报批申申请报告告cc.将项项目建议议书与与申请报报告送计计委报批批注：投资330000万元以以下项目目由区计计委立项项；超过过30000万元元以下项项目由区区计委转转报有关关部门审审批四A、建建设工程程项目选选址意见见申办1.所所需资料料a.批准的的项目建建议书或或其他计计划文件件（复印印件一份份）bb.地形形图（均均应划示示用地范范围）4份c.土土地权属属证（复复印件11份）d.联联建协议议书（复复印件11份）e.选选址论证证f.上海市市建设项项目选址址意见书书申请表表（到区区规划局局

3、领取）2.申申办程序序a.准备数数份项目目建议书书批复及及数份地地形图b.将将上述资资料分送送有关部部门签署署选址意意见并加加盖公章章c.将有关关部门意意见备齐齐，同时时备齐（11）项所所有资料料，送区区规划局局规划科科办理四B、建建设用地地规划许许可证申申办11.所需资资料aa.建设设工程计计划批准准文件（批批准的项项目建议议书或其其他计划划文件）（复复印件一份）b.地地形图（均均应划示示用地范范围）6份（其中中一份应应有消防防、环保保、交通通、防疫、水水利等部部门选址址意见及及公章）c.国国有土地地使用权权出让合合同文件件及副图图（1份份）dd.上海海市建设设项目选选址意见见书申请请表（到

4、到区规划划局领取取）ee.申请请报告（红红头文件件）ff.其他他需说明明的图纸纸或文件件2.申申办程序序a.备齐上上述所有有资料b.送送区规划划局规划划科办理理五、建设设工程项项目地名名报批1.所需需资料a.项项目批文文（批准准的项目目建议书书或其他他计划文文件）（复复印件一一份）b.地地形图（均均应划示示用地22份cc.总平平面图（33份）d.建建设用地地规划许许可证及及批文e.申申请报告告（红头头文件）f.其其他需说说明的图图纸或文文件22.申办程程序aa.备齐齐上述所所有资料料及15500元元支票b.送送区地名名办办理理六、建设设工程项项目报建建1.所所需资料料a.上海海市建设设工程报报

5、建表（到到市报建建处领取取）bb.企业业法人营营业执照照及有关关证明原原件和复复印件c.项项目建议议书批文文原件及及复印件件d.银行出出具的建建设资金金落实证证明（验验资报告告）ee.上上海市建建设单位位工程技技术人员员和管理理人员核核定申报报表（到到市报建建处领取）f.专专业技术术人员和和管理人人员技术术职称证证书原件件及复印印件gg.住住宅项目目配套建建设审核核申请表表hh.住住宅新开开工审核核通知单单七、工程程项目设设计招标标办理1.所所需资料料a.报建工工程项目目IC卡卡b.上海市市建设工工程设计计招标项项目登记记表cc.上上海市建建设工程程设计招招标文件件报批表表（到到市招标标办领取

6、取）dd.上上海市建建设工程程设计评评标小组组报批表表（到到市招标标办领取取）ee.工程程设计任任务书f.建建设用地地规划许许可证g.工工程项目目选址意意见批文文2.办理程程序aa.备齐齐上述资资料b.到到市设计计招标办办办理八、设计计方案评评标会召召开及设设计单位位中标办办理11.所需需资料a.项项目设计计方案、建建设用地地规划许许可证、项项目选址址意见书书、设计计任务书书、项目目建议书书批文等等若干份份b.会议通通知书2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.提前三三天分送送各评委委c.到市招招标办召召开评标标会（会会务费3300元元）中中标办理理a.设设计方案案评标会会会议纪纪要b.评委评

7、评标意见见书九建设设工程规规划设计计要求申申办11.所需需资料a.上上海市建建设工程程规划设设计要求求申请表表（到区区规划局局领取）11份bb.计划划批准文文件11份cc.土地地使用权权属证件件1份份d.房屋权权属证1份e.危危房鉴定定报告f.地地形图（划划示用地地范围）2份2.办理理程序a.备齐齐上述资资料b.送区区规划局局规划科科办理十工程程项目设设计方案案深化修改根据规规划局批批文要求求修改设设计方案案十一设设计方案案审定会会召开1.所所需资料料a.设计方方案文本本122份bb.项目目建议书书批文，建建设用地地规划许许可证及及批文，区区府土文文件若若干份c.请请柬22.申办办程序a.备备

8、齐上述述资料b.分分送至计计委规规划局防疫站站环保保局消消防处住宅局局园林林局等部门cc.召开开方案审审定会十二设设计方案案送审报报批11.所需资资料aa.选址址意见书书b.规划设设计要求求通知单单c.地形图图（划示示用地范范围）d.设设计方案案2份份e.地名批批文ff.项目目建议书书批文2.办理理程序a.备齐齐上述资资料b.到区区规划局局规划科科办理十三可可行性研研究报告告编制与与报批1.所所需资料料a.用地计计划审核核意见书书b.项目建建议书批批文cc.用地地计划许许可证及及批文d.区区府土文文件ee.营业业执照f.开开发资质质证书g.住住宅项目目配套条条件审核核申请表表h.资本金金出资承

9、承诺书i.设设计方案案文本j.其其他相关关文件2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.送投资资咨询公公司编制制并准备备一份可可行性研研究报告告申请报报批文件件（红头头文件）cc.送计计委报批批十四扩扩大初步步计划根据方方案审定定会各职职能部门门方案会会审意见见进行扩扩初设计计十五扩扩初会召召开11.所需需资料a.扩扩初设计计文本若若干份b.请请柬22.申办办程序a.备备齐上述述资料b.分分送计委委规划划局防防疫局环保局局消防防处住住宅局园林局局（交通通环卫自来水水公司煤气公公司供供电局电话有线电电视）等等部门c.召召开扩初初会议十六、扩扩初意见见征询及及扩初批批复11.所需需资料a扩初初会议纪

10、纪要bb.根据据扩初意意见修改改后的总总平面图图及扩初初文本c.关关于要求求报批扩扩初的申申请报告告（红头头文件）由由各职能能部门签签署征询询意见的总平面面图22.申办办程序a.备备齐上述述资料b.分分送至计计委、规规划局、防防疫局、环环保局、消消防处、住住宅局、园园林局等等部门征询意意见cc.送规规划局规规划科报报批十七、住住宅项目目配套条条件审核核报批1.所所需资料料a.住宅宅项目配配套建设设条件审审核报批批（住住宅局领领取）b.项项目建议议书或可可行性报报告研究究报告批批文cc.地形形图和管管线图（划划示用地地范围）d.总总平面图图若干份份e.建设用用地规划划许可证证及批文文f.其他相相

11、关资料料2.申办程程序aa.备齐齐上述资资料bb.送住住宅局总总师室办办理十八、勘勘察招投投标与勘勘察单位位的中标标办理1.所所需资料料a.上海市市建设工工程勘察察招投项项目登记记表bb.上上海市建建设工程程勘察招招投文件件报批表表（到到市招标标办领取取）cc.上上海市建建设工程程勘察评评标小组组报批表表（到到市招标标办领取取）dd.设计计中标通通知书2.申申办程序序a.备齐上上述资料料b.到市勘勘察招标标办办理理十九、建建设用地地批准书书申办1.所需资资料aa.上海海市建设设用地批批准书申申请表（到到区土地地局领取取）bb.土地地出让协协议cc.其他他相关文文件22.申办办程序a.备备齐上述

12、述资料b.到到区土地地局签署署协议c.付付款，领领取用地地批准书书二十、施施工图设设计设设计单位位根据扩扩初批复复意见进进行施工工图设计计二十一、住住宅项目目开发计计划办理理1.所需资资料aa.住宅宅项目新新开工申申请表（到到区住宅宅局领取取）bb.项目目配套建建设条件件审核意意见通知知书cc.建设设项目立立项批准准文件d.建建设用地地规划许许可证或或建设使使用地批批准书e.申申请单位位现有空空置房情情况ff.住宅宅建设配配套费交交纳情况况2.申办程程序aa.备齐齐上述资资料bb.到区区住宅局局办理二十二、建建设项目目转正1.所所需资料料a.项目转转正申请请报告（红红头文件件）bb.可行行性研

13、究究与扩初初批复2.申申办程序序a.备齐上上述资料料b.送计委委办理二十三AA、建筑筑工程项项目规划划许可证证办理1.所所需资料料a.总平面面图110份b.建建筑图7套c.结结构图（基基础）2套d.给给排水图图3套e.建建设项目目计划批批准文件件及项目目转正单单f.土地使使用权或或用地批批准书g.应应拆房屋屋权属证证明hh.地形形图（划划示用地地范围及及建筑物物位置）10份份i.分层面面积表j.建建.筑工工程预算算书kk.消防防、环保保、卫生生防疫、园园林、住住宅配套套、人防防等有关关部门审审核意见见单22.申办办程序a.备备齐上述述资料b.分分送消防防、环保保、卫生生防疫、园园林、住住宅配套

14、套、人防防办、交交通、建建管所、规土办等等部门签签署意见见c.将意见见汇总送送至区规规划局二十三BB、施工工招标办办理11.所需需资料a.市市招标办办授权管管理通知知b.招标项项目登记记表cc.项目目建设有有关批复复d.总平面面图ee报建建表ff住宅宅项目新新开工计计划gg住宅宅项目配配套条件件审核h设设计中标标通知书书i法人证证明或对对其代理理人的委委托书j.委委托机构构招标协协议kk.代理理机构资资质ll.资金金落实情情况证明明m.监理单单位资质质n.监理合合同oo.建设设单位资资质pp.建设设单位申申请材料料q.公开招招标发布布信息r.公公开招标标报名登登记表s.公公开招标标入围条条件t

15、t.投标标单位资资质审核核u.招标文文件报批批表vv.招标标文件w.工工程量清清单xx.招标标文件答答疑会会会议纪要要y.标底A1.开标情情况汇总总表BB1.询询标记录录C11.评标标方法D1.评标资资料EE1.决决标情况况汇总表表F11.中标标通知书书G11.外地地施工企企业任务务量单H1.中标单单位投标标资料I1.未中标标单位投投标资料料J11.施工工合同K1.设计监监理项目目流转表表L11.建设设项目IIC卡2.办理理程序a.申申请授权权b.发布招招标信息息c.接受施施工单位位报名d.初初选入围围施工单单位，发发标书e.招招标文件件答疑会会f.开标g.准准备（）项所所有资料料及工程程造价

16、万万分之四四支票一一张hh.办理理中标手手续二十四、施施工监理理单位甄甄选（略略比施工工招标简简单，此此处从略略）二十五、施施工许可可证办理理1.所需需资料a.申申请表b.建建设规划划许可证证c.资金入入账凭证证d.三通一一平的有有关证明明e.施工合合同副本本，廉洁洁协议f.监监理合同同，住宅宅项目监监理登记记证gg.建设设工程项项目质量量和安全全监督申申报所需需资料h.项项目施工工许可证证（施工工单位）i.勘勘察、设设计中标标通知书书j.设计监监理流转转表kk.住宅宅项目建建设开工工计划2.办理理程序a.将将图纸分分送设计计监理、质质监站审审核bb.根据据设计监监理及质质监站审审核意见见进行

17、图图纸修改改c.备齐所所有资料料d.送市建建官处办办理二十六、商商品房计计划申请请1.所需需资料a.开开发单位位资质证证书bb.营业业执照c.规规划许可可证dd.建设设用地批批准书e.固固定资产产填报表表f.项目转转正单2.办理理程序a.备备齐资料料b.送计委委办理二十七、工工程开工工1.所需需资料a.施施工图纸纸b.建设工工程规划划许可证证c.建设工工程施工工许可证证2.办理理程序a.发发放图纸纸b.技术交交底cc.工程程开工二十八、验验线11.所需需资料a.申申报表b.建建设工程程规则许许可证c.验验线通知知单22.办理理程序a.准准备资料料b.验线第二篇甲方在在施工过过程中的的工作投资控

18、制制、质量量控制、进进度控制制；应对对方方面面面的检检查指导导，对监监理的考考核，对对施工队队伍的管管理；发包人人供应物物的组织织；及及时回应应设计、监监理、施施工等单单位提出出的种种种问题；第三篇甲方在在建设后后期的主主要工作作一、各部部门配套套征询1.所所需资料料a.项目有有关批文文若干份份b.总平面面图若干干份22.办理理程序a.备备齐上述述资料b.分分送供电电局、煤煤气公司司、自来来水公司司、电话话局、有有线电视视台、环环卫所及及污水处理厂厂的部门门进行配配套意见见征询并并盖章二、扩初初会议召召开11.所需需资料a.总总平面图图若干份份b.地形图图若干份份c.水、电电、煤气气、弱电电等

19、图若若干套（其其中供电电图纸应应包括变变电站定定位、小小高成供电电方案等等内容；供水图图纸应包包括水泵泵房定位位、多层层供水方方案、小小高层供水水方案等等内容）d.会会议通知知2.办理程程序aa.备齐齐上述资资料bb.提前前五天分分送各有有关部门门c.招开扩扩初会议议（确定定供水、供供电方案案及垃圾圾收集站站、变电电站、水水泵房位位）三、供水水前期业业务记录录卡办理理1.所需资资料aa.地形形图一份份b.项目批批文复印印件一份份c.总平面面图一份份d.申请报报告22.办理理程序a.备备齐上述述资料b.到到上海市市自来水水公司（江江西中路路4844号）办办理四、给水水管网工工程可行行性研究究报告

20、办办理11.所需需资料a.地地形图一一份bb.总平平面图一一份cc.项目目批文及及其他相相关资料料复印件件一份2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.请自来来水公司司人员现现场查看看c.付款（550000元），交交付可行行性研究究报告五、供电电规划图图设计1.所所需资料料a.总平面面图2份份b.地形图图一份2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.送供电电局cc.设计计人员现现场查看看，设计计出图六、各配配套部门门外线设设计及施施工图纸纸审核1.所所需资料料a.总平面面图若干干份bb.水、电电、煤气气、电视视、电话话等图纸纸（根据据扩初意意见修改改后的图图纸）若若干套c.建建筑立面面图若干干套d

21、d.供电电规划图图（供电电外线设设计及供供电图纸纸审核需需要）2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.送各有有关部门门审核并并请各部部门进行行外线设设计七、水泵泵房及变变电站手手续办理理1.所需资资料aa.总平平面图b.变变电站、水水泵房定定位图2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.分送供供电局及及自来水水公司进进行电气气及供水水设计，并并鉴定合合同cc.设计计变电站站、水泵泵房土建建图dd.技术术交底e.工工程施工工f.设备安安装、调调试gg.竣工工验收八、订购购配套设设备根根据图纸纸及各部部门对产产品的要要求订购购各部门门指定的的产品（电电表箱、电电缆熔丝丝箱、计计量柜、水水表箱、浮浮球

22、阀、短短管、分分配器及及放大器器等设备备）九、各配配套部门门申请手手续办理理1.所需资资料或条条件（1）供供电aa.申请请报告（应应说明总总户数、总总用电量量、建筑筑面积等等指标）22份bb.住宅宅用电申申请表c.已已付市政政配套费费复印件件d.已定表表箱依据据复印件件e.工程委委托监理理合同f.低低压用户户工程委委托书g.工工房公灯灯工程委委托书h.派派出所编编定门牌牌号复印印件ii.配套套公建的的申请报报告jj.配套套公建的的设备清清单kk.路灯灯申请报报告ll.路灯灯委托合合同mm.地形形图一份份n.总平面面图三份份o.供电规规划图p.变变电站定定位图（2）供供水aa.申请请报告22份b

23、b.征询询单1份份c.供水前前期办理理记录卡卡批复11份dd.门牌牌号证明明2份e.地地形图11份ff.给排排水总图图（1：5000）1份份g.消防批批文1份份h.地下车车库消防防批文11份ii.建设设工程规规划许可可证jj.建设设工程项项目表11份kk.综合合管线图图1份（3）煤煤气（包包括住宅宅煤气申申请和公公建煤气气申请）a.地地形图33份bb.综合合管线图图3份c.总总平面图图3份d.给给排水总总图（11：5000）33份ee.煤气气透视图图3份f.申申请报告告2份g.委委托书22份hh.保证证书2份份i.小区总总平面图图软盘11张jj.付增增容费（4）电电话通信信a.地形图图1份b.

24、总总平面图图1份c.管管线总平平面图（11：1000）11份dd.弱电电施工图图（全套套，包括括系统图图及平面面图，11：1000）11套ee.配套套费发票票复印件件（55）雨污污水aa.排污污申请报报告2份份b.项目批批文1份份c.地形图图1份d.管管线平面面图1份份e.检测水水样1份份f.排水量量申请核核定表g.付付款（每每平方米米16.5元）2.办办理程序序a.备齐上上述资料料b.分送各各部门处处理十、各类类配套款款支付1.供供电付款款a.小区内内供电贴贴费5550元元/千瓦瓦b.电表保保证金单相表表800元/只只三相相表1150元元/只c.外外线电缆缆工程，按按工程决决算付款款d.购电

25、缆缆熔丝箱箱5330元/只ee.公建建设施供供配电贴贴费及工工程款，按按决算支支付22.供水水付款a.小小区内给给排水管管网费17.5元/平方米米b.贴水费费0.22元元/平方方米33.煤气气付款a.煤煤气外管管211元/平平方米b.多多层煤气气内管5.440元/平方米米c.小高层层煤气内内管88.600元/平平方米d.委委托办理理费22.000元/平平方米4.有有线电视视付款a.办办理委托托合同b.分分期付款款（3元元/平方方米，其其中代付付3300元/户户，应向向业主收收回）5.电电话付款款a.签订住住宅建设设电话通通信工程程承包合合同bb.分期期付款（多多层200元/平平方米，小小高层1

26、12.55元/平平方米）十一、配配套协调调会召开开1.所需资资料aa.各配配套单位位配套施施工图b.会会议通知知2.办理程程序aa.备齐齐上述资资料bb.提前前五天发发会议通通知cc.召开开配套协协调会，合合理安排排进场顺顺序（依依次为雨雨污水自来来水公司司煤气气公司电缆缆公司电话话局有线电电视环卫所所信报箱安安装）十二、配配套工程程施工各配套套单位按按照协调调会所确确定施工工次序依依次进场场施工或或穿插施施工十三、配配套工程程竣工验验收根根据施工工图纸及及各部门门要求对对各配套套工程进进行验收收十四、各各类计量量器具安安装11.电表表安装单向表表100元/只只三相相表220元/只22.水表表安装手手续办理理及水表表安装3.煤煤气表安安装aa.通知知物业公公司bb.每户户收款，领领表及配配件cc.安排排日期安安装十五、新新建住宅宅配套工工程交付付使用1.供供电确确定停电电日期，拆拆除临电电，办理理交付使使用手续续。22.供水水每一一单元及及公建通通水，办办理交付付使用手手续。3.煤煤气、有有线电视视、电话话、环卫卫等交付付使用手手续办理理。44.通邮邮办理理新建住住宅投递递通邮申申请及交交付使用用手续。第四篇甲方在在建设后后期的主主要工作作组织回访访、应对对投诉。