沈阳城建地产北陵项目策划书doc42(1)fxoq.docx

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1、 沈阳城建建地产北北陵项目目策划书书策划书架架构及流流程示意意市场取证市场取证项目定位核心概念设计营销策划产品策划VI系统建立文本目录录第一部分分：本案案所处市市场环境境分析第二部分分：本案案竞争能能力分析析第三部分分：项目目定位第四部分分：本案案核心概概念设计计第五部分分：本案案产品策策划建议议第六部分分：本案案营销策策划建议议第七部分分：VII系统建建立第八部分分：创意意表现提提报第一部分分：本案案所处行行业环境境分析一、 宏观房地地产市场场分析n 06年度度小户型型住宅产产品800-1000平方方米全线线热销。n 30000-38800元元/平方方米的中中档楼盘盘大量入入市，市市场竞争争

2、较为激激列。n 部分城郊郊结合部部区域依依靠价格格优势及及地铁概概念迅速速形成置置业热点点。n 近期有关关专业人人士预测测07年年度沈阳阳房地产产市场有有近8%的增幅幅，预测测市场形形式乐观观。n 品牌开发发商动作作频频，有有阳光1100、万万科地产产、理想想新城等等项目的的启动作作为佐证证。n 消费市场场对于配配套设施施更为关关注，近近户型、景景观要素素后，配配套设施施是否完完善，也也成为消消费市场场的重点点考察要要素之一一。小结推测044-066年度的的小户型型、中低低档项目目在经过过市场全全面吸引引后，对对于供需需市场均均将面临临重新洗洗牌，“需”因“供”的过度度放量而而变得更更加成熟熟

3、及理性性，居住住舒适度度及特色色必将重重新成为为市场首首要要素素。再者者中档盘盘小户型型产品市市场再大大量放水水后，基基本上以以充分满满足了223-228岁年年龄段人人群的有有效需求求，逆向向思维分分析，中中高端消消费市场场几进没没有新品品供应其其有效需需求被无无意识压压制，有有待进步步得到释释放。消消费市场场出现较较大缺口口，宜迅迅速进入入，抢战战先头份份额。二、 区域板块块市场环环境分析析n 本案地处处于洪区区，大二二环路以以北按沈沈阳土地地等级划划分可将将其划分分为四类类用地，基基础设施施薄弱，人人文状况况稍差，购购买能力力有限，对对于高档档项目，板板块市场场自给能能力过于于低下。n 阶

4、段板块块市场较较有特点点，供应应放量集集中，即即新增量量项目与与存量项项目的入入市周期期错位，区区域内房房地产项项目较多多却无法法形成正正面对抗抗，竞争争强度几几近为零零，脱离离集体炒炒作，区区域无法法形成热热度就是是必然的的结果。n 区域内竞竞品仅“富丽阳阳光”品质较较为突出出也具备备规模及及品牌开开发能力力，但项项目运营营能力过过差，性性价比反反成劣势势。销售售压力较较大，预预计未来来会有拥拥大放量量，应给给予一定定关注。区区域板块块价格指指数平均均价在228000-32200元元/平方方米左右右。n 区域市场场80-90平平方米产产品的全全线热销销不仅反反映了沈沈阳整体体房地产产市场供供

5、需状况况，同时时也折射射出区域域的购买买能力及及项目的的开发水水准不足足的特点点。n 另据实地地对市场场的走访访，来自自皇姑区区的行政政机关公公务员以以超过区区域原住住民的绝绝对比例例升为区区域项目目的第一一目标客客户群。小结区域虽尚尚未形成成置业热热点，但但人文环环境拥有有一定基基础，配配套设施施较为成成熟，大大型居住住区形象象初具，却却缺乏“老大”统领，无无法树立立鲜明旗旗织。此此外即便便陵东系系产品加加之“华海雅雅馨苑”也无法法在未来来形成大大体量产产品供应应，区域域竞争强强度较小小，如何何吸引板板块以外外消费市市场关注注形成销销售规模模突破是是未来板板块市场场突破瓶瓶径的工工作重点点。

6、第二部分分：本案案自身竞竞争能力力分析一、项目目自然情情况n 项目暂代代名:城城建地产产北陵项项目.n 所处行政政区域：沈阳市市于洪区区境内，二二环路以以北.n 四至范围围：东侧侧为市政政规划路路，南至至二环金金山路，西西侧为鸭鸭绿江北北街，北北至陵图图路.n 项目整体体建筑面面积：665万平平方米/其中一一期占地地面积330万平平方米.n 项目整体体占地面面积：446万平平方米/其中规规划建设设用地331.446万平平方米，保保留绿化化用地114.554万平平方米。n 容积率约约2.112二、项目目宗地状状况现项目宗宗地内拥拥有部分分自然状状况良好好的林带带，林地地西部保保留了原原地块内内的

7、一所所鱼塘，现现水质状状况较好好，水量量相对稳稳定。现现阶段除除小部分分棚户区区及小型型厂房外外，地面面以基本本拆迁完完毕。地块较为为完整、方方正，抗抗美援朝朝主题纪纪念公园园、北陵陵公园古古松林在在其用地地西侧，用用地周边边绿化环环境较好好。市广广厦实验验中学、辽辽宁文学学院、盛盛京高中中分别位位于基地地的西侧侧与南侧侧。占地3330万平平方米的的北陵公公园古松松林与占占地433万平方方米的抗抗美援朝朝主题纪纪念公园园以及基基地内保保留的114.554万平平方米的的绿色森森林防护护林，为为项目奠奠定了坚坚实的生生态基础础。具备备优秀的的自然环环境及先先决的人人居条件件。此外外，陵东东板块作作

8、为市政政未来规规划中的的大型人人居板块块，在未未来的开开发及发发展过程程中必会会充满生生机。此外基地地周边以以形成一一定规模模居住范范围，市市政及生生活配套套相对更更为成熟熟，路网网状况良良好，周周边公交交线路发发达，阶阶段具备备完全人人居条件件。三、 项目基础础技术指指标技术指标标所占比比例总占地面面积46万平平方米100%规划建设设用地31.446万平平方米约68%绿化用地地面积14.554万平平方米约32%总建筑面面积65万平平方米100%住宅建筑筑面积60.663800万平方方米约93%一期建筑筑面积30万平平方米约46%公共建筑筑面积6.11132万万平方米米约7%居住总户户数523

9、55户建筑密度度25.888%绿地率35.111%小结品牌优势势规模开开发，建建筑密度度及绿地地率等基基础技术术指标的的规划使使本案具具备中高高端社区区的基本本素质，配配合有如如项目内内外配套套、营销销设计等等其他利利好因素素有望进进步提升升项目档档次。此此外，本本案居住住型用地地，气质质较强，较较易形成成居住群群落概念念。第三部分分：项目目定位一、 道期矩阵阵分析Streengtth：（优优势）n 大气天成成：规模模宏大，大大盘气度度志在体体量。n 血统精纯纯：城建建地产品品牌开发发，自当当高人一一筹。n 多脑运营营：品牌牌开发运运营商势势必联合合其他优优秀外脑脑，齐力力断金。n 值得期待待

10、：陵东东板块作作为市政政未来规规划中的的大型人人居板块块，在未未来的开开发及发发展过程程中必会会充满生生机。n 自然生态态：多个个超大面面积主题题公园配配合园区区景致规规划全力力塑造生生态人居居。n 基础坚强强：路网网状况、生生活配套套、人文文文化以以然先天天形成，配配合优秀秀的自然然环境，完完美人居居社区。n 尚风尚水水，龙脉脉所在：秉承皇皇室地气气，生财财旺地，宗宗地内富富人频出出。Weakknesss：（劣劣势）n 有待升温温：板块块市场热热度不足足，项目目地处二二环以外外，四类类地段也也却是不不争的事事实。n 尚有暇疵疵：项目目西侧自自然环境境有待进进步整理理，影响响楼盘整整体形象象。

11、n 有限资源源：如何何吸引外外区域消消费群进进入，是是区域板板块项目目均需要要面对重重大客题题。n 定位局限限：二环环以北相相较二环环以南的的公交线线路状况况很差，若若项目档档次无法法提升，客客户群体体定位于于无车一一族，营营销风险险势必增增强。Oppoortuunitty：（机机会）n 扩城利好好：沈阳阳东西南南北扩城城，将为为陵东板板块内房房地产项项目带来来更大市市场机会会。n 交通顺畅畅：二环环线取消消收费，交交通无阻阻力，有有车一族族客户群群的重大大利好。n 未来美规规：向东东前行将将进入东东部世界界园艺博博览会、农农业硅谷谷、棋盘盘山风景景区，将将成为大大沈阳的的具有划划时代意意义的

12、大型国国际化生生活社区区。n 内战无敌敌：北部部楼市中中，除了了“富丽阳阳光”的慢生生活社区区，尚无无其他楼楼盘具有有自身鲜鲜明的品品牌个性性。无法法与本案形成正正面对抗抗。n 开发趋势势：中低低档小户户型项目目市场的的规模放放量，潜潜意识的的压制了了其他细细分的需需求，适适时入事事，抢占占份额。Threeat：（威胁胁）n 暗箭难防防：据悉悉区域内内的竞品品项目以以调整经经营战略略，借助助本案能能力吸引引大量客客源进入入，全面面启动“蚕食计计划”。n 外遇强敌敌：本案案先天素素质却以以超出区区域竞争争之势，但但对外敌敌，有如如万科、阳阳光1000、理理想新城城等品牌牌强敌，共共 同面对的的细

13、分市市场对抗抗、优势迅迅弱，外外战抗敌敌方是重重中之重重。结论对策策综合上述述分析，本本案市场场形势较较优，具具备较高高素质，建建议采用用最为乐乐观的（SS O）策策略进行行。即：优势与与机会均均最大化化的舍我我其谁强强势切入入策略执执行。对策一：进入中中高档产产品细分分市场，抢抢占整体体市场份份额，摒摒弃低端端客群缓缓解项目目对其限限制，化化优势为为最大。对策二：城建品品牌无限限放大，企企业带动动区域，企企业推动动区域，舍舍我其谁谁，志在在必得！化优势势为气势势。对策三：注重特特色概念念塑造，强强调产品品与推广广无缝对对接，提提升大户户室配比比，强调调产品户户型的适适舒度。对策四：对以生生态

14、作为为切入或或以其他他形式应应重点考考虑，概概念要有有足够的的持续力力能不断断为后期期营销形形成动力力。二、 项目定位位理性分析析项目内内外部资资源并综综合考虑虑相互之之间的制制约关系系，追寻寻项目的的本质，清清晰描述述项目的的市场地地位。本案的项项目定位位：400万万平生态态工程高高尚人文文社区市场依据据首先：4400万万平方米米生态工工程支撑撑占地3330万平平方米的的北陵公公园古松松林与占占地433万平方方米的抗抗美援朝朝主题纪纪念公园园以及基基地内保保留的114.554万平平方米的的绿色森森林防护护林，为为项目奠奠定了坚坚实的生生态基础础。具备备优秀的的自然环环境及先先决的人人居条件件

15、。其次：陵陵东板块块市政规规划特大大居住区区域，路路网状况况良好，配配套完善善，未来来沈阳最最适合居居住的板板块之一一。再者：城城建集团团倾势打打造，高高端战略略，传奇奇的城市市运营商商。三、消费费人群定定位城市中的的次中产产阶层次中产阶阶层的生生活形态态分析n 什么是次次中产阶阶层 非纯粹粹体力劳劳动者，主主要是三三资企业业及小型型私营企企业的中中管理层层、金融融、贸易易、传媒媒、演艺艺界、高高科技、咨咨询服务业业等行业业的从业业人员 、掌握握专业技技术的工工人。n 次中产阶阶层的特特征 年收入在在500000元元以上的的核心家家庭 社会地位位在社会会权力分分布的层层次中处处于次中中间位置置

16、。 大专以上上学历 相对其它它人群，次次中产阶阶层一线线高级技技术工人人、职员员、公务务人员比比例最高高n 次中产阶阶层的工工作态度度 次中产阶阶层相对对优越的的生活是是以超时时间工作作为前提提，以承承担更大大工作压压力及更更高工作作强度为为代价 。 需要的话话，可以以每天只只睡5个个小时，其其余时间间用来工工作，甚甚至可以以放弃假假期具有有危机感感、成就就感双重重感受 收入相对对较丰厚厚，有事事业基础础 担心自己己落入较较低阶层层 与新上司司难相处处 世界经济济不景气气时，公公司裁员员 新员工对对自己职职位的威威胁促使使他们高高度敬业业n 次中产阶阶层的忧忧虑和对对策忧虑： 对衰老尤尤为恐惧

17、惧，不论论在生理理、年龄龄上，还还是在心心理、知知识上对策： 选择健康康的生活活环境、加加强个人人培训、交交际活跃跃是次中中产阶层层为化解解生存危危机感而而普通采采用的方方式 n 次中产阶阶层的生生活方式式及态度度生活方式式 沈阳的次次中产之之家，餐餐饮及置置装方面面的投入入不及北北京、大大连和上上海，但但在自身身教育、子子女教育育等方面面则相对对舍得投投入。 家庭理财财方面选选择股票票远不如如上海那那么普及及，而是是更倾向向于风险险较小的的储蓄和和购买保保险。 选择买房房更普遍遍，这和和东北人人的地域域人文有有一定的的关系。生活态度度 追求享受受“自自己工作作那么辛辛苦，就就应该享享受好一一

18、些” “享受多多一些，享享受好一一些”是他们们的人生生信条努力力工作就就是为了了活得更更好次。中中产阶层层消费费时尚的的发起人人！第四部分分：本案案核心概概念设计计以本案项项目整体体及客户户群定位位作为依依据为本本案设计计核心概概念。并并由其最最终对本本案的产产品规划划建议及及营销推推广做出出指引。思考如何赋予予高端大大盘一个个可以伴伴随项目目完成整整个营销销周期可可持续为为项目注注入活力力的产品品概念？生态大盘盘是一个个不错的的概念，可可好像还还是在以以产品卖卖产品，毕毕竟4000万平平方米生生态环境境本案所所占的比比例很小小，900%以上上的比例例均在于于周边环环境对于于本案的的支持，同同

19、时生态态环境也也是属于于全陵东东板块或或其他板板块的共共同财产产，对于于我们挑挑剔的消消费市场场他能一一直好用用下去吗吗？方向好在我们们清楚的的了解我我们的消消费市场场特点， 我们了了解他们们的生活活、工作作、家庭庭等物理理层面的的需求，这这些我们们能够作作到，但但同时他他们的精精神层面面也告诉诉我们，他他们拥有有更高层层次的需需求，在在品质以以达成共共识的基基础上，他他们需要要的更多多，可以以满足他他们、安安抚他们们，当然然这些你你我都需需要，但但在这部部分人身身上，体体现的更更加明显显。决策我们决定定脱离常常规进行行操作-“跳出生生态作生生态”由卖产产品转向向卖生活活，生态态的产品品很好，

20、高高尚的生生活就更更好，二二者应互互为整体体，相互互辅助，对对！这就就是我们们需要做做的。产生次中产阶阶级所追追求的生生活是什什么呢？生态环环境、项项目本身身在他们们生活应应扮演个个什么样样的角色色？不管你我我是否承承认，没没有压力力的生活活，轻松松的生活活是你我我都曾梦梦想过的的，次中中产阶层层令人恐恐惧的生生活压力力，使他他们对待待生活，远远比其他他人来的的更有发发言权，同同时也更更加向往往生活安安逸。本案要为为次中产产阶层们们，提供供一种充充分享受受生活忘忘却时间间的生活活时段。没没有压力力，好像像梦中到到过的原原生度假假小镇。与与其他不不同的是是，这里里更强调调秩序，这这是一种种邻里之

21、之间的人人文和睦睦。-原原生镇居居，乐天天生活-第五部分分：本案案产品策策划建议议一、项目目策划准准原则以核心概概念作为为主导思思想，贴贴合项目目市场定定位，要要求生态态元素、规规划元素素、建筑筑园素有有机结合合，形成成整体全全面递进进。二、本案案总体规规划建议议总体方案案设计：现代法法式小镇镇规划强调楼宇宇的宅间间空间布布置及庭庭园风格格的细致致规划，采采用建筑筑的高低低有致，必必要时可可以以牺牺牲纯正正南北朝朝向形成成全围合合园区进进行，重重视中心心景观对对园区建建筑的影影响。双双会所设设置、（功功能会所所、生活活会所）托托幼、商商业街、超超市等。三、本案案景观规规划建议议强调“井井”字型

22、景景观规划划布局，弧弧化景观观走线，减减弱井字字带给园园区过强强的秩序序感，给给人以死死板的感感觉。特别注重重水体或或坡地景景观的处处理及规规划，建建议在原原生地貌貌的基础础上进行行整理，特特别是对对本案水水塘的处处理，要要求具有有极强的的原则性性。四、本案案建筑规规划建议议 建筑风格格建议：后现代代法式建建筑摒弃原有有复杂的的顶部设设计及跳跳跃的建建筑立面面色彩的的同时，更更为强调调线条流流畅，局局部渗透透法式风风格元素素，如园园窗、弧弧形飘板板等。简简洁的同同时散发发出浪费费随意的的气息。 户型配比比建议1) 80-1101平平方米：25%2) 121-1400平方米米：455%3) 其他

23、200% 户型设计计建议1) 80-1110平平方米：一室两两厅-两两室两厅厅2) 121-1488平方米米两室三三厅两卫卫-三室室三厅两两卫（主主、客卧卧、客、餐餐及起居居厅书房房等）五、物业业管理及及智能化化设计建建议 物业管理理标准建建议：“做到完完全令“岭上上森林”的业主主享受到到项目物物业公司司事无巨巨细的服服务，无无许过多多的承诺诺，对于于次中产产阶段，岭岭上森林林不需要要业主们们为生活活当中一一切的琐琐碎之事事而劳神神，区内内的治安安管理，环环境保洁洁、绿化化、书报报信函等等，帮助助联系就就医、入入学、临临时雇工工、预订订车船机机票等等等事物。感感动存在在于细节节的过程程。 物业

24、管理理取费标标冷：22元钱/平方米米/月 智能化标标准建议议1、楼宇宇可视对对讲（门门禁系统统）2、周周界防范范系统 3、消消防控制制报警系系统 44、临控控系统 5、停停车场管管理系统统 6、高高速上网网系统 7、环环网式供供电系统统。第六部分分：本案案年度营营销策略略建议一、案名名包装建建议楼盘名称称-岭上上森林释意：地地形影响响大、坡坡地向阳阳 原生生的香槐槐林、高高大、浓浓密 森林林绿色、健健康、磅磅礴、 森林林浩瀚、包包容、集集群、悠悠闲。英文意境境为TOOWN-森林城城二、 本案整合合营销思思路从定位上上说岭上上森林在在沈阳北北为领导导型、类类似模范范工程可可以成为为沈北生生态居住

25、住区奠定定好房子子标杆的的项目岭上森林林 决不将将工作和和生活捆捆绑销售售岭上森林林 把生活活与工作作彻底剥剥离岭上森林林 只销售售生活岭上森林林的推广广策略不只是宣宣传硬件件房子子更渲染一一种独特特的居住住 / 生活体体验即与楼盘盘有关的的居住文文化于是，我我们归纳纳出“岭上森森林”四大利利器：绘画、咖咖啡、音音乐、书书籍它们是打打开次中中产阶级级（高蓝蓝领 低低白领）心心灵和荷荷包的钥钥匙绘画生活本身身就是一一幅画，现现实主义义的、理理想主义义的关联词：高雅、震震撼、感感动、思思想、优优雅、浪浪漫、品品位、修修养、沉沉静咖啡西方文明明与国际际化最深深的烙印印关联词：渴望、暖暖香、回回味、散

26、散淡、无无拘、无无压力、写写意、浪浪漫音乐感受世界界要用眼眼去看，更更要用心心去听关联词：心灵诗诗歌、精精神家园园、心灵灵安抚剂剂、心声声、情感感、生命命书籍“知本经经济”时代，最最大的财财富就来来自于书书籍关联词：新知、思思想、内内省、观观照、学学习、世世界、阶阶梯、 休闲三、 广告表现现总原则则岭上森林林 面对对的是层层次为次次中产阶阶层，为为实现有有效沟通通，广告告须做到到：n 具有深层层次的文文化品味味和审美美价值 因为为他们大大都受过过良好的的教育，文文化层次次相对较较高，有有一定的的艺术鉴鉴赏力n 有自己的的观点因为他们们良好的的工作背背景，对对诸多事事物都有有自己的的独到见见解，

27、广广告应试试图在这这方面引引起他们们共鸣留留有足够够的审美美想象空空间他们们是智慧慧的一群群，不需需要喋喋喋不休地地灌输，他他们需要要一种有有想象力力的沟通通方式。n 风格清新新，保持持闲适雅雅致的格格调 他们们是为了了充分缓缓释工作作压力，为为了享受受生活，才才聚集到到岭上森森林，广广告表现现要符合合他们的的期望 n 最重要的的是，他他们的消消费选择择明显带带有文化化痕迹事实是，次次中产阶阶层的种种种消费费行为背背后，隐隐藏着许许多文化化层面的的因素，而而它的很很多表现现也极富富文化色色彩；单单纯地为为满足生生理的需需求或说说纯物质质化的消消费模式式，对中中产阶层层并不构构成最强强的吸引引力

28、我们的广广告应该该将购房房与精神神愉悦联联系在一一起在岭上森森林，你你会感受多元元文化 体会生生态自然然岭上森林林印象n 岭上森林林，感受受多元文文化。n 岭上森林林，居住住的艺术术。n 岭上森林林，沈阳阳北二环环外的一一片原生生槐树防防风林带带，地理理位置为为向阳坡坡地，我我们称之之为“岭上”这里作作为沈阳阳皇陵向向东一直直延伸225000米，实实际上我我们从风风水的角角度上判判定为阳阳光南向向的坡地地，有背背向的龙龙脊梁的的依靠，实实为上风风上水。这这里有生生活、有有艺术、有有美，唯唯独没有有压力。n 安纳西(annnacyy)，法法国巴黎黎西南440英里里郊外小小镇，一一片远离离城市生生

29、活压力力、有着着美丽自自然景色色的森林林。这里里，诞生生了后来来名闻西西方美术术界的“巴比松松画派”(Baarbiizonn Scchoool)n 工作就是是工作，生生活就是是生活；在岭上上森林这这片洋溢溢着浪漫漫情绪的的土地上上，一次次次被证证明。n 好多时候候，我们们就是要要把时间间浪费在在美好的的事物上上；这也也是岭上上森林的的生活态态度。n 居住的感感觉，就就是要让让人从一一日的繁繁忙中回回到家里里，真正正得到享享受和放放松。岭岭上森林林的设计计原则自然然、合理理、简洁洁、大方方。n 沈阳的北北边，有有一个地地方，去去过的人人都说“这这才是生生活”；这个个地方便便是岭上上森林。n 我不

30、在家家，在工工作岗位位；不在在工作岗岗位，就就在岭上上森林。这这句话描描绘了岭岭上森林林的生活活节奏和和艺术生生活气氛氛。n 刚刚进入入岭上森森林，节节奏忽然然慢了下下来，不不一样的的感觉油油然而生生；那是是一种追追寻已久久的生活活情调，能能让人一一下子就就喜欢上上。n 天真的小小女儿，望望着踏进进家门的的爸爸，咦咦！一向向严肃的的爸爸怎怎么连表表情也不不一样了了？n 这里，阳阳光遇到到了原生生的香槐槐、坡地地上的杂杂草、青青色的石石头和黄黄色的泥泥土。n 所有的阳阳台、窗窗户、铺铺面、屋屋顶，还还有撒满满阳光的的花园，凡凡是人能能到达的的地方，都都充满了了色彩。目目光所及及，真让让人有一一份

31、感动动。n 回家，一一切都不不同了。这这里的人人既是享享受者，也也是欢乐乐的创造造者。n 岭上森林林，一如如我们的的生活方方式：白白天的深深色西服服、领带带，并不不妨碍晚晚上一身身休闲去去岭上森森林的吧吧街。n 居住在这这里，距距离和交交通的意意义，就就是能省省下尽量量多的时时间，用用在生活活的享受受上。n 在这座城城市，一一片又一一片灰色色之中，岭上森林是一个少见的、充满色彩的地方。n 我们这座座城市里里，许多多人不缺缺居住的的地方，而而是缺少少一个寻寻觅中的的理想居居住地。n 也许，没没有不堵堵车的大大都市，但但却有不不堵车的的城区。这这里的生生活也因因此多了了份悠闲闲。n 建立一个个家的

32、态态度有两两种，一一是将自自然拒诸诸门外，另另一种是是与自然然共处一一室，让让空间保保留一份份朴素的的优雅。n 春夏秋冬冬的音符符，原是是要人用用心去倾倾听的。n 一间屋和和一个家家并不相相同。一一间屋可可以数得得出，一一个家只只能感受受得到。n 15分钟钟车程，连连接着两两个不同同的世界界。一边边是工作作与效率率，一边边是悠闲闲相依的的生活。n 砖块、石石头、混混凝土、钢钢架摩天天楼，钢钢铁城市市的一切切，离岭岭上森林林是那样样遥远。n 对一个家家而言，没没有什么么正确的的地点，只只要能发发现生活活的迷人人之处，便便是一个个满意的的家。n 在沈阳城城的北边边，有一一块被生生态学家家称之为为“

33、都市林林荫”(urrbann shhadoow)的的地方，那那就是岭岭上森林林。n 一片原生生树林，只只是对于于亲近它它的人才才有意义义。n 我们时常常挂在嘴嘴边的“人性化化”(huumann toouchh)，恰恰恰在住住宅的规规划设计计中，才才更加需需要得到到体现。n 如果说岭岭上森林林的特色色，便是是她那毫毫不妥协协、充溢溢着人文文关怀的的设计风风格。n 夜晚，空空气中传传来轻轻轻的读书书声，一一种久违违的亲切切感忽然然由心中中升起。n 离开Offficce BBuilldinng，关关掉手机机和呼机机，找一一方安静静的角落落，想想想这个周周末怎么么过。n 追逐新经经济的时时候，不不要忘

34、了了还有新新生活！就是那那种能让让心情飞飞起来的的、彻底底Freee的存存在状态态，还记记得吗？n 认同一个个社区，就就是认同同一种生生活方式式。n 中国沈阳阳 城城建地产产 专业业品牌n 沈阳最大大的和谐谐社区的的缔造者者。四、具体体创意表表现平面广告告 创创意表现现点：借借助绘画画（特别别是世界界名画）和和照片表表现一份份闲适、放放松的生生活 理由：n 世界名画画的作者者无不是是生活的的热爱者者，他们们笔下流流露的自自然之美美和人文文之情，角角度新颖颖，更富富感染力力n 岭上森林林的目标标消费群群有着相相当的文文化和艺艺术鉴赏赏力，通通过名画画与他们们沟通，他他们会感感到一种种品位相相投的

35、融融洽n 岭上森林林目前还还是销售售期楼，无无现楼实实景给人人看。看看画正好好弥补了了这点不不足，迎迎合了他他们的想想象力，诱诱发对将将来提供供的美好好生活的的憧憬。n 名画的运运用，明明确向受受众传达达了岭上上森林项项目的文文化品味味与定位位档次，可可以有效效提升其其品牌附附加值。报纸广告告示例-灯箱广告告示例-路牌广告告示例n 具体创意意表现1) 影视广告告创意表现现点：紧紧扣“工作就就是工作作，生活活就是生生活”展开创创意，以以一种轻轻松有趣趣的手法法传达主主张，顺顺势传达达一份闲闲适、放放松的生生活感受受。2) 电台广告告创意表现现点：借借助声音音速度、语语境变化化表现一一份闲适适、放

36、松松的生活活 3) 现场设计计设计原则则 合乎“沈沈阳北 陵东 岭上”与其他他鲜明区区隔开来来。 岭上生活活馆和房房展会是是岭上森森林的形形象窗口口 岭上森林林销售，尚尚无现楼楼，所以以售楼部部和展会会是买家家认识、了了解、认认同楼盘盘的主要要界面。 设计、装装修风格格应合乎乎次中产产的审美美观，在在注重商商业功用用同时，更更突显楼楼盘的文文化内核核。 风格宜特特立独行行，而且且凸现多多元文化化，方可可让买家家心动，进进而接受受岭上森森林4) 现场广告告设计岭上生活活馆、房房展会设设计风格格高雅 闲适适 品味味 现代代 浪漫漫“一个有有品味的的生活沙沙龙”-岭上上生活馆馆体构想想简述 生活馆内

37、内设三角角钢琴、名名画廊、咖咖啡座、书书香角等等。 装修材质质、色调调、外观观是现代代的、有有品味的的、艺术术的。 在袅袅咖咖啡香、悠悠扬琴声声、幽幽幽书卷气气和优雅雅油画的的氛围里里，“高级灰灰”们将感感受到一一种新的的生活方方式，一一种“发现生生态生活活之旅”的喜悦悦，会由由衷地说说：找到到了，我我的家！ 二层天台台布置成成露天咖咖啡吧，角角落位置置置一望望远镜，以以及几个个正对绿绿化林的的空油画画框。岭上生活活馆现场场包装会展中心心展会设设计主题题 “一个有有品味的的生活沙沙龙” “一次新新生活方方式的展展览演示示” “一次难难忘的发发现生态态生活之之旅”会展中心心展会印印象蓝山咖啡啡飘

38、着沁沁人心脾脾的浓香香，留声声机送出出悠扬的的音乐，透透着油墨墨清香的的书房一一角，画画廊般的的审美环环境 。买买楼？有有热情的的销售小小姐帮你你参考展会现场场包装生活活馆,生生活方式式五、整体体促销方方案促销在岭岭上森林林推广中中扮演什什么角色色？1) 促销（SSP）是是短期行行为，可可能对售售楼有促促进作用用。2) 房屋是高高价值商商品，其其自身品品质（地地段、环环境、规规划、价价格）和和楼盘形形象（主主题意念念、美誉誉度）对对购买起起决定性作用。3) 促销额度度只占房房屋价值值很小部部分，因因而促销销对销售售的拉动动有限。促销是楼楼盘销售售中的“鱼”，而非非“渔”岭上森林林的主题题传播策

39、策略：n 广告传播播对象锁锁定高蓝领领 低白白领n 广告传播播对象（225-445岁）接接受东西西文化浸浸润，有有较强经经济能力力，工作作压力大大、节奏奏快；有有情趣、有有品味，讲求生活活质量、懂懂得生活活艺术的的人。n 广告传播播主题生态态生活之之旅（有有生活，有有艺术、有有美，独独独没有有压力的的社区）。所以，岭岭上森林林的促销销不追求求奢华，不不仅是商商业的，更更是文化化的促销活动动之一“书香音音韵 生生态人生生” 目的：吸吸引目标标消费群群，促进进销售；同时扩扩大沈阳阳北城名名度，形形成口碑碑传播。 时间：待待定 思路：向向买家赠赠名著、名名音乐作作品（CCD）仿仿名人字字画，可可谓投

40、其其所好，易易赢得认认同，刺刺激买家家。 促销活动动之二“书香音音韵 咖咖啡人生生”活动内容容： 凡凡一期买买家可获获赠名著著1000本（包包含文字字、艺术术、自然然学科等等作品）名名音乐作作品1000张CCD（古古典、现现代经典典声乐作作品）促销活动动之三“小桥流流水，左左岸人家家”即兴兴诗词大大赛 目的：吸吸引买家家到售楼楼现场，活活跃气氛氛，刺激激销售。 时间： 待定 思路：诗诗词文化化无疑是是“知识”的最好好延伸。在在岭上生生活馆比比赛的格格调，活活跃现场场气氛，对对目标人人群的吸吸引力和和影响力力可想而而知。 活动内容容： 在在生活馆馆现场举举行 促销活动动之四“品味，是是对生活活每

41、一细细节的执执着” 目的：促促进销售售，为品品牌建设设加分 时间：待待定 思路：联联合宜家家家私、索索尼数码码 菲利利普、耐耐克、家家私、电电器、体体育名品品牌联合合促销 活动内容容 向买买家赠送送一本购购物优惠惠券，凭凭此券购购买指定定品牌的的家具、家家电等用用品可以以得到数数额不等等 的折折扣 。促销活动动之五“法国安安纳西蜜蜜月之旅旅” 目的：促促进销售售 时间：待待定 思路：针针对消费费者大部部分已结结婚，又又正值旅旅游旺季季的来临临。考虑虑他们在在年轻结结婚时可可能有过过对“蜜月”的追求求，但限限于当时时的条件件而未能能如愿。再再加上对对“安纳西西”的向往往， “去安纳西西补度一一个

42、蜜月月”对买家家的吸引引力应该该是很大大的。 促销活动动之四“安纳西西蜜月” 活动内容容：凡购购房者都都可参加加抽奖在在自己结结婚纪念念日去“安纳西西”补度蜜蜜月。促销活动动之六“左岸情情结” 目的：增增加楼盘盘美誉度度，为销销售助力力 时间：待待定 思路：旅旅游，都都市人的的时尚，对对许多次次中产而而言，更更是一种种生活情情结，尤尤其是曾曾经对“左岸”有过憧憧憬和向向往的人人，如果果岭上生生活馆真真能设在在 “塞纳左左岸咖啡啡馆”，想来来会为售售楼注入入几分内内力和震震撼力。 活动内容容：两星星期内，凡凡落订的的买家，签签正式协协议时均均可去真真正的“左岸咖咖啡馆” 。 我方可可在“左岸咖咖

43、啡馆”短驻两两星期，可可与旅行行团合作作。促销活动动之七Innterrnett与音乐乐共舞 目的：增增加销售售力度 时间： 思路：今今天，没没人怀疑疑21世世纪是“数字化化生存”，也没没人会拒拒绝拥有有第二台台电脑如果果这电脑脑可以极极经济的的方式获获得的话话。音乐乐，人类类灵魂的的家园，有有品味的的人生活活中不可可或缺的的元素。建建议与知知名电脑脑商（如如IBMM）、网网站（如如新浪、搜搜狐）和和钢琴商商、音响响商联合合促销。 活动内容容：买家家可以市市场价55折的优优惠购买买IBMM电脑和和钢琴、高高级音响响，同时时获得年年度免费费上网时时间。此此活动在在销售现现场或展展会。 促销活动动之八十年年免息轻轻松供楼楼特惠专专案 目的：强强力促进进销售 时间： 思路：促促销的本本质是让让利，所所以直接接的购楼楼优惠对对买家是是极具诱诱惑力的的。而且且十年免免息的条条件十分分诱人。选选取年底底发售的的时机（在在楼盘推推广上，宜宜先蓄势势，而后后“开闸”，鉴于于前期已已开始推推广，所所以本次次推广需需要进行行包装，让让人感觉觉以前期期推出单单位已售售完，此此次是推推全新单单位），岁岁末大酬酬宾给现现场积聚聚人气。 活动内容容：选取取20套套不同户户型单位位，以十十年免