房地产讲座ccvi.docx

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1、房地产讲讲座第一讲 房地产产和房地地产市场场一、 房地产和和房地产产开发的的基本概概念1、房地地产包括括房屋土土地财产产的总称称；房产产指建筑筑在土地地上的各各种房屋屋；地产产指土地地及其上上下的一一定空间间。2、房地地产的特特征：房房产和地地产是结结合在一一起的，房房地产的的价值形形态、房房价、地地价往往往隐藏在在房价之之中。特殊性有有：A、 空间的固固定性B、 生产和使使用的长长期性C、 高额度的的投资性性D、 保值与增增值的稳稳定性E、 社会生活活的影响响性F、 受政府宏宏观经济济政策限限制导向向的从属属性二、 房地产业业的基本本概念它集中了了投资开开发、建建设、营营销、物物管等多多种企

2、业业部门的的综合产产业（第第三产业业）。结构包括括：房地地产的开开发经营营中介介、评估估房地地产市场场行政政管理部部门物管经营机机构立法、执执法机构构科研研研所。房产业的的经营活活动：生生产、流流通、消消费1、生产产包括土土地生产产七通一一平最后得得到产品品（房屋屋）2、流通通包括买买卖土地地房屋、租租赁、抵抵押统称房房地产经经营3、消费费对产品品进行社社会化管管理和服服务三、 房地产业业的地位位和作用用第二讲 我国房房地产业业发展的的状况一、成就就1、开发发企业日日益增多多，外商商投资踊踊跃；2、土地地出让成成片开发发步伐加加快；3、住宅宅成为消消费的热热点；4、房地地产市场场价格迅迅速上扬

3、扬。二、展望望1、经营营的利润润减少；2、房地地产大量量空置；3、耕地地的保护护制约；4、房地地产业内内部的竞竞争加剧剧（资金金竞争、市市场营销销竞争、信信息竞争争）第三讲 房房地产市市场的体体系一、土地地投资市市场：土地所有有权土地所所有者土地租用用第一一承租人人房产开发发市场：房产开发发管理开发发商建楼建筑商商二、房地地产市场场的构成成买方、卖卖方、发发展商、业业主、物物业、交交易机构构属于一个个土地出出让的市市场和房房地产交交易、租租赁、抵抵押、典典卖投资资的市场场。一级市场场：国有有土地使使用权的的出让二级市场场：对开开发的房房屋第一一次出售售或出租租三级市场场：各使使用者之之间的交交

4、易一级市场场二级市场场三级市场场主体国家和地地方政府府各房产公公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划划设计用用途，征征地、招招投标底底价综合开发发房地产转转让方式拍卖、招招标出卖、出出租已开开发土地地或连同同其建筑筑物转让或出出租地皮皮或连同同其建筑筑物价格垄断价值价格格剩余年限限价格四、 标的物分分类1、地产产市场2、房屋屋商品3、资金金4、劳务务5、技术术信息五、 房地产市市场的特特殊性1、产品品的位置置固定2、价格格的特殊殊性3、供求求的反经经济循环环性4、市场场价格的的层次性性5、双重重属性：消费资资料（住住宅）、生生产资料料（写字字楼）6、不充充分的市市场五、房地地产供求求市场的

5、的特点1、供应应（1）供供给市场场缺乏弹弹性（2）供供给的异异质性（3）供供给的地地区性（4）调调节的不不完全性性2、需求求特点（1）需需求的多多样性（2）需需求的广广泛性（3）需需求的融融资性（4）需需求的长长期性3、供求求动机的的分析供应：经经营、投投机、资资产流动动、迁移移需求：消消费需求求（生产产性消费费、生活活性消费费）经营需求求、保值值第四讲 深深圳市的的房地产产管理体体制一、深圳圳市房地地产（国国土）属属三级管管理市局、分分局、国国土所市局：宏宏观的产产权管理所：市政的的监督、收收取土地地使用费费，以地地为主，房房随地走走，房地地合一；二、土地地使用权权的出让让条例地价款包包括：

6、1、土地地使用权权出让金金2、土地地开发金金3、市政政配套设设施金出让金：指国家家收取的的租用金金。毛地：未未经开发发的地，如如未填海海的地市政配套套设施金金：三通通一平所所需费用用三、土地地使用权权出让合合同1、建筑筑容积率率：规定定的地块块上，全全部建筑筑总面积积与土地地面积之之比（含含附属建建筑物面面积在内内，但注注明不计计算的附附属建筑筑物面积积除外）建建筑用地地规划许许可证。2、楼面面地价概概念指可可销售面面积。3、总建建筑面积积的概念念是各层层建筑面面积的总总和。4、退红红线的要要求，主主要针对对道路、建建筑层数数也要受受限制（日日照问题题的解决决），地地下室不不计在容容积率之之中

7、。四、微利利商品房房和福利利商品房房微利房：土地开开发费和和市政配配套设施施费福利房：只收土土地开发发费五、以出出让方式式取得土土地使用用权的转转让房地地产时，应应当符合合下例条条件。1、取得得房地产产证2、完成成开发投投资总额额的255%六、 深圳市土土地使用用权制度度的演变变1、19987年年深圳市市第一块块地拍卖卖，全国国最早，119822年宪法法规定土土地是国国有的，全全民的。2、土地地的使用用权共五五种（1）历历史用地地：19980年年6月以以前取得得的土地地使用权权。（2）行行政划拔拔：19980年年6月至至19888年11月2日日土地还还不是商商品。（3）协协议地：19888年1

8、1月3日日后（减减免地价价、市场场地价土地地已成商商品）（4）招招标地：要求所所有经融融性的地地都可采采取招标标、拍卖卖的方式式。七、 地价：1、用地地的分类类（1）各各类商业业、办公公、贸易易、服务务、金融融、保险险、加油油站、别别墅、饮饮食和其其它商业业型用地地。（2）除除别墅以以外各类类居住用用地。（3）各各类工业业、仓储储、交通通、运输输、港口口、电讯讯、供水水、供电电等用地地。（4）各各类露天天场地，建建筑安装装的生产产场地。（5）种种植、养养殖、蓄蓄牧以及及旅游用用地。2、土地地等级的的划分范范围3、深圳圳协议用用地地价价标准一类可有有20%左右浮浮动，二二类可有有10%左右浮浮动

9、。其中用地地地价可可调整与与容积率率有关。第五讲 房房地产转转让条例例一、转让让条件1、土地地费交完完25%2、土地地使用权权转让：土土地使用用权人签签转让合合同收取取转让费费，给其其它人、企企业。出让：政政府通过过出让合合同，对对方出一一个地价价款。划拔：政政府无偿偿地给有有关组织织（国家家机关、军军事、港港口等）这三种区区别在于于：有偿偿、无偿偿、用途途、主体体做什么么。二、房地地产证的的种类1、土土地所有有权证集集体所有有权证土土地使用用权证房房屋所有有权证深圳它项权利证如：抵押权证；蛇口发过过证，福福田保税税区也发发过房产产证。现规定房房产证在在国土局局的产权权处，成成立于119899

10、年，如如今后换换证存在在一个土土地权属属问题。2、形式式上有红红证、绿绿证。红证主指指商品房房，绿证证指福利利房（119944年开始始）。119955年1月月1日起起如红证证则是商商品房，可可自由转转让和抵抵押，它它是通过过市场地地价来作作核心区区分的。绿绿证指非非商品房房，不能能自由转转让，它它的地属属于历史史用地，行行政划拔拔地，协协议地中中的减免免地价的的地。房改房指指：单位位自建，用用地减免免地价（绿绿证）；单位购购买的商商品房再再卖给个个人单位是是红证，个个人是绿绿证。3、代用用证：119933年、119944年、119955年的表表示房屋屋的所有有权证（房房产证）楼楼花证、初初始登

11、记记证。三、深圳圳经济特特区房地地产转让让条例1、房地地产转让让的方式式交易易、转移移视同转让让的还有有：（1）入入股（2）合合作建房房包括：出资方方须有开开发资质质；必须须有土地地证；如如果划拨拨土地则则要补地地价。（都都属房产产分成）（3）收收购或合合并企业业（4）抵抵债（5）国国有企业业之间或或其它组组织之间间的房地地产调拨拨2、房地地产转让让条件（1）不不得转让让的有：A、 根据规划划国家收收回的土土地B、 被查封的的土地C、 共有的D、 已抵押的的E、 权属有争争议的土土地（2）经经批准并并补交土土地价的的行政划划拨地，协协议减免免地价用用地。（3）特特殊情况况的房地地产转让让问题。

12、如第一次次买卖方方未作约约定，广广告、停停车场等等归业主主所有A、 停车场中中，地下下停车场场有计入入容积率率的可买买卖，有有独立的的产权证证，未计计入容积积率，但但计入了了分摊面面积的不不能买卖卖，未计计入容积积率的也也不能买买卖。B、 地面停车车场不能能收费，但但多数都都以物管管名义收收取，不不能买卖卖。架空空层的停停车场一一般不计计入容积积率和分分摊面积积，同样样不能买买卖。C、 天台和广广告未作作法律规规定，是是买卖双双方的一一个约定定。第六讲 房房地产的的买卖问问题一、房地地产买卖卖的有关关问题1、预售售：指房房地产开开发经营营企业将将正在建建设中的的房屋预预先出售售给承购购人，由由

13、承购人人支付定定金，并并定期支支付房价价款的行行为，也也是说开开发商未未进行初初始登记记，未取取得证书书而出售售（买卖卖）。作用：开开发商通通过收取取定金，预预付款项项而获取取资金，业业主可避避免一次次性支付付巨额款款。特征：（1）房房屋的预预售合同同，法律律关系的的主体一一方是特特定的（开开发商有有资质）。（2）房房屋预售售的标底底是尚在在建设中中的房屋屋。相比：预预售的标标底实质质上是在在房屋建建成后依依约交足足房价款款并获得得其所有有权的一一种权利利（与现现房相比比）（3）房房地产预预售法律律关系的的产生和和终止定定要受到到国家法法律较严严格的限限制。2、法律律有两种种：大陆法系系：取得

14、得所有权权才能转转让英美法系系3、预售售条件4、买卖卖的合同同问题（1）认认购书：不是预预售合同同，认购购书认为为有效的的指认购购书是当当事双方方的一种种约定合合同，是是附条件件的民事事法律行行为，而而不是买买卖合同同，是双双方真实实意思的的表示，指指房屋的的购买权权，而不不是房屋屋本身；认为无无效的指指在未有有预售许许可证时时，属无无效。（2）预预售合同同A、 违约金条条款是否否可以协协议修改改B、 4/5的的业主怎怎样约定定C、 面积的误误差不超超出3%D、 延期交款款违约金金的调整整E、 合同中装装修条款款标准不不填写，算算不算合合同有效效（有）5、转让让条例的的修改情情况：修修改协议议

15、是法院院和国土土局配合合。（1）修修改后有有质量量保证书书和使使用说明明书（2）延延期交楼楼90天天（3）受受让方990天未未付款，发发展商可可解除合合同。（4）取取消了外外销（5）对对已预售售的房地地产再建建的公共共部分的的更改设设计，一一定要征征得业主主的同意意（6）取取消了包包销制度度二、房地地产转让让的代理理与经纪纪1、合合同法：委托、居居间、行行纪代理：被被代理人人（委托托人）代理理人居间：提提供信息息，充当当媒介（属属中介行行为）2、面积积：每户户的建筑筑面积等等于每户户的套内内面积加加上每户户应分摊摊的公用用面积。（1）房房屋的建建筑面积积测绘由由市局的的产权处处来设计计，测量量

16、的职能能与测量量主管部部门分开开，技术术监督局局测量量工具（2）房房屋建筑筑面积计计算的细细则由国国土局监监管。（3）使使用面积积售卖（未未执行）（4）预预售查丈丈与竣工工查丈的的差别A、 预售查丈丈以图纸纸为准B、 竣工查丈丈以实地地查丈为为准三、房地地产转让让要有一一个公证证深圳圳市经济济特区公公证条例例房地产转转让、抵抵押、赠赠与、分分割、继继承都必必须要求求公证，工工程招投投标要求求公证。第七讲 房房地产的的权属以以及登记记条例一、房地地产权属属的概念念指房地产产权利在在主体上上的归属属状态。1、房地地产权利利指以房房地产为为标底的的民事财财产权利利。2、财产产所有权权表现在在：（1）

17、占占有（2）使使用（3）收收益（4）处处分（5）占占有权与与使用权权可分离离3、房地地产权分分为：（1）土土地使用用权（2）地地上建筑筑物，附附着物使使用权（3）它它项权4、房屋屋所有权权与土地地使用权权的关系系（1）土土地的使使用权和和房屋的的所有权权构成的的房屋产产权是一一个完整整的有机机整体，具具有不可可分性。（2）房房地产的的重心是是房产，它它的价值值在于土土地的利利用效能能，土地地使用权权不得离离开房屋屋的所有有权（人人为设置置的）一、房地地产的登登记1、概念念：指房房地产管管理部门门依其职职权对房房地产权权利人合合法的土土地使用用权和房房屋的所所有权以以及由上上述权利利产生的的抵租

18、赁赁等房地地产其它它权利的的登记。是是依法确确认房地地产权属属的法律律手段，以以登记为为标志，登登记是其其权利人人的权利利取得设设定、变变更及丧丧夫的法法定依据据。2、作用用：（1）确确权（2）保保护合法法的权益益（3）监监管（4）要要式行为为是必备备的条件件3、特点点：（1）登登记的范范围特殊殊（2）登登记属于于强制性性的，（非非自愿的的、义务务的、否否则不受受法律保保护）（3）登登记部门门对登记记申请实实行实质质性审查查，无异异议时才才给予，所所以登记记时有较较强的公公信力，除除司法可可否定外外，是产产权的唯唯一合法法证明。4、类型型：（1）初初始登记记：第一一次确认认（土地地使用权权；房

19、地地产权）要要求交清清地价款款的收据据以及出出让合同同书等。（2）房房地产的的初始登登记：建建筑许可可证、施施工许可可证、竣竣工验收收证、竣竣工图、土土地使用用权属证证、决算算、竣工工测绘。二、转移移登记1、买卖卖、赠与与、交换换、继承承共有的的房产分分割、司司法机关关的判决决或者是是强制性性转移，行行政机关关行政处处罚等。2、买卖卖赠与书书、继承承证明、交交换协议议、判决决书、裁裁定书。3、抵押押登记：债务人人或者是是第三人人即（房房地产的的权利人人将其所所有或经经营管理理的合法法房地产产）以不不转移占占有的方方式，向向债权人人提供债债务履行行担保而而向登记记机关申申请和登登记。三、变更更登

20、记1、用途途的变更更2、姓名名名称的的变更四、其它它登记1、注销销抵押登登记2、撤销销核准登登记3、抵押押指履行行担保的的一种行行为，抵抵押是提提供房地地产担保保的债务务人或第第三人，折折价、拍拍卖、变变卖是抵抵押的三三种方式式。4、抵押押的特征征：（1）法法律关系系比较复复杂，因因为它的的标的是是土地使使用权和和房屋。（2）不不转移抵抵押财产产的占有有（3）属属要式法法律行为为一定定要签书书面合同同。5、抵押押权设定定的条件件（1）抵抵押人依依法享有有处分权权（2）抵抵押权人人是国家家规定允允许从事事贷款业业务的金金融机构构。（3）抵抵押的房房地产必必须是符符合法定定范围和和法定要要求的。6

21、、不得得抵押的的房地产产（1）土土地所有有权（2）耕耕地、自自留地、自自留山等等集体土土地使用用权（法法律允许许的除外外）（3）学学校、幼幼儿园、医医院等以以公益为为目的的的事业单单位，社社会团体体及其它它社会公公益性房房产。（4）所所有权、使使用权不不明或有有争议的的房地产产。（5）依依法查封封的扣押押、监管管的房产产。7、依法法规定不不得抵押押的，房房地产的的抵押权权担保的的范围。（1）主主债权（2）利利息（3）违违约金（4）损损害赔偿偿金（5）实实现抵押押权的费费用五、按揭揭抵押贷款款包括：贷款的的风险程程度、抵抵押物估估价多少少。按揭减少风风险的原原则，抵抵押物足足量的原原则。六、房地

22、地产的税税费第八讲 住住房销售售管理办办法修定定后深圳圳市建设设项目的的基本建建设程序序一、工程程建设项项目的一一般建设设程序分分五局一一办，都都属城建建系统规划国土土局：土土地转让让规划、产产权。建设局：工程报报建验收收，质量量监督、安安全监督督、土地地出让合合同书，建建设用地地规划许许可证、工工程许可可证。城管办：城市街街道管理理住宅局：管理福福利房，微微利房的的建设和和分配（房房改办物物管）环保局：水务局局、计划划局民防办：建设局局都属于一一条龙窗窗口式服服务二、基金金：国家家规定，不不许用红红砖和散散装水泥泥。三、工程程建设的的法律法法规1、招标标、投标标法2、人民民防空法法3、建设设

23、工程质质量管理理条例4、建设设工程勘勘察设计计合同条条例5、建设设安装工工程承包包合同条条例6、广东东省工程程质量条条例7、广东东省建设设工程招招标、投投标条例例8、深圳圳特区建建设工程程质量条条例9、深圳圳建设工工程施工工招标、投投标条例例实施细细则10、深深圳特区区建设监监理条例例第九讲一、定金金担保法法定金不能能大于合合同款的的20%二、招标标法：广广东省、国国家、深深圳各一一套招标具有有强制性性，勘察察设计也也要招标标规定：超超过5万万平方米米的住宅宅一定要要招标方式：公公开招标标和邀请请招标三、建设设工程质质量管理理条例1、验收收制度改改变、传传统式施工单位位建设设单位设计计、监理理

24、、施工工初步步验收质检检、安检检核检检建设设部竣工验验收建设局局五天内内通知有有关部门门、单位位、规划划、国土土、设计计、消防防、环保保竣工工验收证证书甲方组组织备案（建建设、行行政、主主管部门门）初验验联验验竣工工验大堂装装修验抄表表验等。（1）不不要突破破规划（2）公公安消防防认可文文件（3）环环保认可可文件2、政府府从技术术责任中中退出负责责行政，从从实物监监督技术术责任中中退出程序序监督。（1）增增长工程程质量保保修期限限，防水水保证期期一年改改为三年年（2）加加大了违违规行为为处罚力力度。甲甲方166种，施施工监理理各8种种，勘察察6种，设设计7种种。（3）质质量终身身制（4）不不可

25、抗力力不能能预见、不不可避免免、不可可克服三三个情况况A、 社会动乱乱，军事事行动B、 自然灾害害：洪水水、暴雨雨、地震震（五级级不算）、台台风、冰冰雹。C、 六级以上上台风（一一天）、自自然原因因火灾、高高温377度等。四、建筑筑分类1、居住住建筑：一类为为高级住住宅（十十层以上上的普通通住宅）；二类为为10188层普通通住宅。2、公共共建筑：一类为为建筑高高度550米，每每层建筑筑面积15000米的的商住楼楼；二楼楼为建筑筑高度50米米或每层层建筑面面积115000米的商商住楼。一类二类三类四类住宅高度M75452121居住层数251577建筑面积M22250000150000400004

26、0000公共高度M85502525建筑层数251577面积M222000001200005000050000第十讲 房房地产营营销一、营销销：是指指个人和和集体通通过创造造提供、出出售并同同别人交交换产品品和价值值以获得得其所需需所欲之之物。1、营销销是一种种社会和和管理过过程它包包括（1）需需要、欲欲望各需需求（2）产产品（商商品服务务与创意意）（3）价价值、成成交和满满意（4）交交换和交交易（5）关关系和网网络（6）市市场（7）营营销者和和预期顾顾客2、需求求指对有有能力购购买并且且愿意购购买某一一个具体体的产品品的欲望望。3、满意意指一个个人通过过对一个个产品的的可认知知的效果果与结果果

27、与分的的期望值值相比较较后所形形成的愉愉悦或失失望的感感觉状态态。4、期望望值的形形成是在在顾客过过往无购购买经验验、朋友友或伙伴伴的各种种言论、销销售者和和竞争者者的信息息和许诺诺所形成成的。二、房地地产的现现状及发发展前景景1、同质质化严重重2、供给给过剩3、市场场推广有有效性下下降4、买家家支出停停滞5、市场场需求结结构变化化迅速6、知识识经济时时代改变变我们的的生活方方式7、空手手道三、对中中介公司司的看法法市场化、专专业化、系系统化四、价格格定位1、成本本价定位位2、目标标定位五、房地地产高级级人员的的基本功功1、重视视项目规规划设计计2、重视视管理3、了解解人性的的生活规规律发展展并渗透透到管理理中4、懂得得市场的的营销