物业工程部维修注意事项gvhi.docx

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1、工程维修部工作手册（振头大大厦物业业公司工工程维修修部手册册试运行行版）一：工程程维修部部质量/服务目目标维修服务务满意率率 设设备设施施完好率率 请请修及时时率 请修合合格率对维修服务满意的业主人数客户满意调查总业主人数1.0维维修服务务满意率率= 1000%，不不得低于于85% 。每月检查中完好的设备设施数量总设备设施数量2.0设设备设施施完好率率= 1000%，不不得低于于98%；对维修服务及时感到满意的业主人数客户满意调查总业主人数3.0请请修及时时率=1000%，不不得低于于95%；每月一次请修合格次数每月请修总次数4.0请请修合格格率= 1100%，不得得低于995%。二：维修修部

2、组织织架构图图物业管理处总经理工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班土建二装装综合班班 1.0工工程维修修部经理理工作职责责：1、在物物业管理理处的领领导下，全全面负责责工程维维修部的的各项工工作。2、负责责物业管管理处所所辖房屋屋建筑，公公共设施施，机电电设备、消消防设备备等技术术和管理工作作。3、负责责制定本本部门的的各项管管理制度度及应急急措施，确确保质量量管理体系系在本部部门有效效运行。4、负责责向业主主提供日日常维修修等服务务。5、负责责对本部部门各班班的工作作进行检检查和指指导。6、负责责业主装装修申请请、审批批工作及及较大规规模的装装修验收收工作。7、负责责参与

3、大大厦工程程验收交交接工作作及制定定大厦工工程验收收实施计计划。负负责组织织大厦的机机电设备备运行调调试工作作。8、负责责对本部部门发生生的重大大事故，组组织调查查分析及及处理工工作。9、对采采购物资资和提供供服务的的供方进进行评价价。10、负负责审核核本部门门提交的的物品申申购报告告，交主主管领导导审核的的并报物物业管理理处总经经理批准准。11、负负责本部部门水、电电、土等等各专业业技工的的工作技技能的培培训及考考核计划划的制定定，并配配合物业业管理处处组织实实施；确确保其正正常运行行。12、监监督、组组织实施施与物业业管理处处管理有关关的计量量检测设设备的定定期校准准工作。13、全全面规划

4、划公司服服务设施施、消防防设施的的添置、安安装、调调试、运运转和维维修等工工作，为为质量管管理体系系的正常常运作提提供保障障。14、负负责收集集设施、设设备运行行原始记记录，并并进行统统计分析析，为提提高运行行质量提提供依据据。15、组组织领导导工程维维修部人人员的岗岗位培训训和技术术培训。基本要求求：1)保证证工程维维修部日日常工作作正常运运转。2)保证证大厦设设施设备备公司日日常运作作。3)保证证物业管管理处总总经理交交办的各各项工作作。2.0工工程维修修部调度度主管工作职责责：1)配合合工程维维修经理理的工作作，完成成公司下下达的各各项管理理指标。2)配合合工程维维修部经经理主持持全面工

5、工作，包包括加强强安全管管理和教教育，建建立安全全制度，防防止事故故发生；负责部部门员工工的业务务培训和和考核；负责指指挥日常常维修保保养；下下属员工工工作的的检查督督导；负负责维修修工具及及日常消消耗品控控制管理理等。3) 配配合工程程维修部部经理组组织制定定设备设设施维修修计划和和方案；参与二二装实施施及改进进的策划划。4) 配配合工程程维修部部经理掌掌握人员员及设备备状况，审审核各种种运行记记录，掌掌握能耗耗规律，及及时处理理异常情情况。5) 配配合工程程维修部部经理定定期检查查重点设设备运行行状况，不不断改进进设备缺缺陷，支支持下属属合理的的技术改改造，使使设备日日趋完善善。6) 配配

6、合工程程维修部部经理健健全各项项规章制制度，落落实奖惩惩措施，提提高管理理水平。7) 配配合工程程维修部部经理现现场检查查维修点点的工作作情况，收收集业主主意见，不不足之处处即时跟跟进。8) 配配合工程程维修部部经理定定期召开开维修部部会议，指指正工作作中的不不足之处处，听取取汇报总总结，布布置工作作，了解解员工生生活、工工作、思思想等实实际情况况，并尽尽量帮助助解决。9)负责责工程方方面技术术图纸、文文件和设设备档案案的接管管和归档档工作。10) 配合工工程维修修部经理理指挥突突发性设设备设施施的抢修修工程。11) 配合工工程维修修部经理理负责外外委工程程的立项项，工程程施工督督导及验验收移

7、交交工作。 12) 配合工工程维修修部经理理负责大大厦内工工程维修修方面各各项数据据的统计计。13)定定期向维维修部经经理汇报报工作，完完成上级级交办的的其它任任务。基本要求求：1)保证证设备设设施完好好率达998%以以上。2)保证证水、电电、气供供应顺畅畅，不发发生工程程维修方方面较大大的责任任事故；出现意意外情况况及时修修复，不不影响业业主正常常工作和和生活及及物业公公司日常常运作。3.0强强弱电综综合班工作职责责：1)配合合调度主主管的各各项工作作安排、听听从指挥挥、接受受监督，认认真完成成任务并并配合其其它部门门工作。2)负责责对种类类公共设设施按时时进行维维修，确确保强弱弱电设备备正

8、常使使用功能能，组织织对各类类突发性性故障进进行抢修修，及时时合理解解决业主主的请修修。3)及时时处理各各种突发发事故，并并做好记记录。4)向调调度主管管报告工工作情况况、每月月的材料料使用情情况等。5)对维维修中的的一些整整改项目目，提出出合理化化建议。6)负责责大厦内内的供配配电的正正常运行行，保证证正常供供电。7)对各各供配电电房进行行巡检工工作，每每月将各各电房运运行记录录表整理理归档，呈呈报管理理处。8)定期期对设备备房及设设备进行行清洁除除尘、维维护保养养工作。9)向主主管报告告设备的的运行情情况及保保养情况况；根据据实际情情况，对对设备设设施的改改造提出出合理化化建议。10)节节

9、约各种种维修材材料，根根据实际际情况做做好节水水节电工工作；按按规定对对大厦的的消防设设备设施施进行巡巡视及例例行保养养，确保保消防设设备设施施完好。11)执执行公司司及管理理处工作作计划，遵遵守公司司规章制制度，积积极参加加各种类类培训，不不断总结结实际工工作经验验提高思思想素质质和技术术水平。12)完完成主管管及上级级领导交交代的其其它任务务。基本要求求：1）及时时修复电电、气故故障，保保证业主主工作和和生活及及大厦物物业工作作需要。2）准确确快速地地完成维维修任务务，注重重礼貌礼礼节，保保持良好好的仪容容仪表。3) 保保证大厦厦内正常常供电，不不出现供供电方面面大的责责任事故故。4) 通

10、通过维护护保养保保证设备备安全稳稳定运行行。4.0给给排水综综合班工作职责责：1、在工工程维修修主管调调度指导导下，对对空调及及给排水水系统所所辖设备备。2、制订订并执行行空调及及给排水水系统的的设备定定期保养养规定及及技改项项目方案案。3、填写写本系统统的操作作要求和和工作指指令。4、提出出本系统统的备料料计划，协协助采购购专业性性较强的的工具或或零件。5、负责责本系统统的外委委项目（含含外委工工程、代代维修工工程及仪仪器、仪仪表、工工具送检检）监督督。6、负责责业主给给排水的的请修。7、负责责本系统统各类图图纸和资资料的收收集、分分类。8、负责责空调系系统（包包括风机机盘管）的的日常运运行

11、和维维护保养养。协助助强弱电电维修组组对空调调系统中中相关的的电气设设备进行行维护保保养。9、负责责给排水水系统（包包括阀门门、管道道）的维维护保养养。协助助强弱电电维修组组对给排排水系统统中相关关的电气气设备进进行维护护保养。10、在在非供冷冷期内设设备责任任人每周周一次巡巡查责任任设备；每月一一次清洁洁责任设设备及周周围环境境卫生。11、在在供暖期期负责供供暖系统统的维修修保养。12、负负责大楼楼管辖范范围内所所有公共共设备的的应急维维修。基本要求求：1）及时时修复给给排水和和空调及及暖气，保保证业主主工作和和生活及及大厦物物业工作作需要。2）准确确快速地地完成维维修任务务，注重重礼貌礼礼

12、节，保保持良好好的仪容容仪表。3) 保保证大厦厦内正常常供水，不不出现供供水方面面大的责责任事故故。4) 通通过维护护保养保保证设备备安全稳稳定运行行。5.0土土建二装装综合班班工作职责责：1) 在在工程维维修主管管调度指指导下，对对土建，大大厦地面面墙面天天花，楼楼外墙体体，广场场路面的的整修。2)配合合工程维维修部经经理主持持二装的的全面工工作，包包括二装装前期的的审图及及改图的的跟进，二二装中期期的现场场监督施施工工序序和施工工进度及及成品保保护，二二装后期期的最终终图纸的的收集和和绘制，及及现场的的清理。3) 配配合工程程维修部部经理组组织制定定大厦结结构设施施维修计计划和方方案。4)

13、 111) 配合工工程维修修主管调调度负责责外委建建设及修修缮结构构工程的的立项，工工程施工工督导及及验收移移交工作作。 5) 在在工程维维修主管管调度指指导下定定期检查查大厦地地面墙面面天花，楼楼外墙体体，广场场路面。基本要求求：1)保证证大厦设设施正常常使用；2) 保保证大厦厦地面墙墙面天花花，楼外外墙体，广广场路面面的平整整和美观观。不影响业业主正常常工作和和生活及及物业公公司日常常运作。3)保证证大厦内内二装工工作正常常进行和和完成。4)保证证物业管管理处外外委建设设及修缮缮结构工工程进行行和完成成。三：工程程维修服服务检验验流程和和标准1.0目目的：确保所需需维修项项目的及及时进行行

14、，高质质量地完完成维修修，满足足业主的的服务要要求，保保证小区区内的设设施设备备正常运运行。2.0适适用范围围：2.1大大厦内各各类公共共设施设设备及公公共部分分维修过过程的检检验。2.2业业主（住住户）委委托的各各种维修修的维修修过程检检验。 3.0职职责： 3.1调调度主管管每日对对维修修单进进行检验验。 3.2调调度主管管负责公公共设施施设备及及公共部部位的巡巡检，组组织对发发现的问问题实施施整改。3.3大大厦客服服部负责责对客户户请修工工作进行行回访。 4.0基基本内容容： 4.1维维修过程程的检验验要求： 4.1.1维修修服务及及时性的的检验：如无特特殊情况况从接到到维修要要求起至至

15、到达维维修现场场时间不不超过115分钟钟。如有有特殊情情况155分钟到到达不了了的及时时和业主主联系说说明情况况并得到到业主的的认可。维维修时间间视工艺艺复杂程程度而定定。一般般性维修修不超过过当天， 对于特特别困难难的，从从接到维维修要求求到维修修完成最最多不超超过三天天（工艺艺要求特特殊的例例外）。不不能当天天完成的的，应向向业主（住住户）解解释原因因。 4.1.2维修修服务质质量的检检验，按按维修服服务标准准进行检检验：功功能性维维修，以以恢复原原有功能能为准；外观性性维修，表表面应无无色差、高高低不平平现象出出现，与与原有部部位相比比较，应应无凹凸凸感。 4.2检检验： 4.2.1日检

16、检：调度度主管及及时收回回每日的的维修修单，以以检验维维修的及及时性和和住户对对维修服服务过程程是否满满意，检检查当天天维修任任务的完完成情况况。 4.2.2周检检：调度度主管每每周对小小区各公公共设备备设施的的维修、保保养进行行检查，有有问题及及时督促促协助维维修技工工解决。 4.2.3回访访：客服服部接单单前台/区域物物业管家家按规定定的时间间对业主主（住户户）进行行电话或或上门回回访,并并在维维修单上上作好相相应记录录，对业业主感觉觉不满意意的维修修服务应应立即安安排返工工或采取取相应措措施进行行处理。4.2.4 月月检：调调度主管管每月监监督检查查时应对对维修记记录进行行抽查,检验维维

17、修记录录填写是是否规范范，维修修回访满满意率是是否达到到要求等等。4.2.5对以以上检验验中发现现的严重重不合格格立即查查找原因因，及时时采取措措施进行行纠正，在在检验过过程中发发现隐患患应及时时采取预预防措施施。 1.0目目的:规规范维修修服务流流程，保保证服务务质量。2.0适适用范围围:客户户请修的的处理流流程。3.0职职责:3.1维维修领班班负责维维修指导导及监督督检查，维维修领班班与维修修技工负负责日常常维修服服务。3.2大大厦客服服部负责责回访，客客户前台台负责开开单及跟跟进。4.0基基本内容容:业主提出维修YESYES4.1流流程图:维修单交客服部客服部回访即刻或按约上门查看客服部

18、填写请修登记通知主管调度取维修单通调度主管通知保修单位向业主说明并估价进行维修业主验收维修单调度主管登记NONO是否复杂项目是否保修项目1.0目目的：确确保上门门维修及及时、高高效，让让业主（住住户）满满意。 2.0适适用范围围：所有有涉及业业主（住住户）的的维修服服务。 3.0职职责：3.1调调度主管管指导、监监督及协协助技工工完成维维修工作作。 4.0基基本内容容：4.1接接待住户户的维修修请求： 4.1.1调度度主管到到客服中中心领取取维修单单，根据据维修内内容安排排上门维维修。 4.1.2无论论何种情情况，都都不可拒拒绝住户户要求上上门维修修或查看看的请求求，如有有特殊情情况予住住户合

19、理理的解释释。 4.1.3根据据实际情情况，即即日或预预约上门门查看（如如为简单单维修无无须此步步骤）或或维修， 如住户户要求马马上上门门则必须须在155分钟内内到达现现场。 4.1.4工作作服穿戴戴整洁，佩佩戴工作作证方可可上门。 4.1.5约定定时间的的必须按按约定时时间提前前分钟钟到达。 4.1.6凭维维修单进进门查看看；对发发现的问问题向住住户提出出解决方方案并就就所需的的材料、工工具、修修理时间间征询住住户意见见，并得得到住户户肯定后后方可进进行下步步工作。 4.2领领用材料料 4.2.1如住住户未准准备材料料或准备备材料不不合用，在在向其说说明情况况后回管管理处领领用材料料。 4.

20、2.2如住住户对所所需材料料有特殊殊要求或或仓库无无此材料料时，可可由住户户采购提提供或或或向公司司申购。 4.3上上门维修修 4.3.1使用用对讲门门禁系统统和业主主联系，如如业主不不在家中中，则填填写好留留言条，附附在住户户家门上上，方可可返回。 4.3.2工作作服穿戴戴整齐，佩佩戴工作作牌，对对所需材材料及工工具一次次性配带带齐全，并并自带抹抹布以便便清理工工作现场场。 4.1.2 敲敲门。当当和业主主起得联联系后到到达其所所属单元元门口时时，无论论业主是是否开门门都要轻轻声敲门门等候业业主的回回应。 4.1.3介绍绍。当业业主有回回应时，要要首先自自我介绍绍：“对不起起，打搅搅了，我我

21、是物业业管大厦厦工程维维修人员员，工号号，前前来为您您服务”。4.1.4 进进门。经经业主许许可后，进进入室内内步子要要轻，工工具袋背背在肩上上，如拎拎在手中中，则应应高于地地面一定定距离，不不能在地地上拖着着工具袋袋，拆卸卸的零件件，不能能将工具具和拆卸卸下来的的零件直直接放在在地上。4.1.5预算算费用。当当维修人人员检查查所需维维修部位位后，按按维修收收费标准准和人工工服务费费计费，并并填写在在维修修单上上，请业业主确认认、签字字。如维维修收费费标准无无所须维维修项目目的价格格，就自自行计费费，请业业主签字字确认，一一式两份份，一份份留业主主，一份份自留交交收费员员。4.1.6工作作中手

22、脚脚要轻，尽尽可能不不发出大大的噪音音，实在在无法避避免时，应应事先向向业主或住户打打招呼，并并说“非常抱抱歉，对对不起要要打搅一一段时间间”。4.1.7整理理：修理理完毕后后，应负负责打扫扫干净，将将垃圾杂杂物装好好，带离离业主房房间，放放入公用用垃圾桶桶内，临临行时注注意收好好工具，不不可遗留留工具在在业主房房内。4.1.8试用用：当维维修完毕毕后，在在业主面面前试用用维修好好的项目目。4.1.9讲解解：向住住户讲解解故障原原因，介介绍维修修保养知知识，并并告诉住住户正确确使用方方法和注注意事项项。4.1.10填填单：请请住户填填写维修修服务意意见。4.1.11辞辞别：工工具袋背背在肩上上

23、，如拎拎在手中中，则应应离开地地面一定定距离，至至门口时时应转身身对业主主说：“使用过过程中如如有问题题，请联联系客服服中心，再再见”。4.1.11 整个工工作期间间不得接接受业主主赠送的的物品。 4.4 有关上上门维修修常见的的问题及及处理方方法：4.4.1 全全屋停电电有以下下几种情情况：1)区域域停电，为为不可抗抗力。由由客服中中心向业业主解释释。2)该物物业单位位电表主主电源开开关跌落落。接到到投诉后后，首先先到所在在梯间检检查该单单位电表表箱开关关，检查查是否有有烧焦的的迹象或或闻一下下是否有有烧焦的的气味，可可作出判判断，进进行更换换。3)室内内配电箱箱漏电开开关跳闸闸，此时时应将

24、后后续各回回路断路路器关闭闭，再按按下漏电电开关表表面按钮钮，打上上开关，如如果仍然然跳闸则则说明漏漏电开关关损坏，需需更换。同同样可检查查漏电开开关是否否有烧焦焦的迹象象和气味味，来作作出判断断。4)如总总漏电开开关可以以合上，则则可能各各单独回回路线路路有问题题。处理理方法：打下总总掣分别别将各回回路开关关输出端端线头断断开，甩甩掉负载载用欧姆姆表测量量线间是是否有短短路现象象。可测测出哪两两根线间间的短路路引起的的跳闸，再再进行检检查，可可找出问问题。5)如果果以上检检查全部部通过，未未发现问问题，则则有可能能为室内内某家用用电器有有问题，以以排除法法测出，建建议业主主去维修修。6)引起

25、起跳闸的的原因还还有，例例如各压压线部位位是否压压紧，如如不压紧紧，带负负荷时会会引发火火花、发发热导致致跳闸，另另外，还还有由于于暴雨、闪闪电或区区域电压压不稳等等造成跳跳闸，合合上即可可。并向向业主解解释清楚楚。4.4.2屋内内天花、地地板、墙墙身有水水渍。1)在天天花板上上发现水水渍，首首先，要要询问业业主该处处水渍是是突然出出现，还还是时有有时无。如如果是突突然出现现，且面面积在迅迅速增大大，说明明楼上单单位地板板内的水水管爆裂裂，漏水水，到楼楼上去检检查。此此时如何何判断是是给水管管爆裂还还是排水水管漏水水呢？有有以下几几种方法法：（11）肉眼眼观察水水迹，如如果很大大，并有有大量水

26、水珠，水水渍较干干净，说说明极有有可能是是给水管管漏水，因因为给水水管漏水水会不断断有水涌涌出。而而如果是是排水管管漏水的的话，水水迹会给给人污糟糟的感觉觉，甚至至会有异异味。（22）打压压试验法法，将总总水闸关关闭，将将手动打打压泵接接入室内内管路，打打压至00.8MMpa，稳稳压100分钟，观观察压力力表变化化，如压压力下降降很大，说说明给水水管有漏漏水，如如无压力力降，则则可能是是排水管管漏水。有有了以上上判断，就就可以有有针对性性的进行行维修。还有一种种情况，如如水渍时时有时无无，则有有可能是是天气变变化形成成结露，属属自然现现象，告告诉业主主注意开开窗通风风。如果果天花漏漏水发生生在

27、顶层层物业单单位，则则可以判判断为天天面排水水不畅。天天沟堵塞塞，积水水引起天天花板漏漏水。2)当发发现墙面面有水渍渍时，这这种情况况，一种种可能是是墙内埋埋设的给给水管发发生漏水水，也可可能是天天气变化化结露现现象。还还有就是是空调排排水倒流流，引起起墙身水水迹。外外墙有水水迹，如如排除空空调漏水水，墙内内无水管管，则是是外墙有有裂缝，下下雨导致致外墙渗渗水，查查明原因因后，再再进行针针对性维维修。四、工程程维修部部管理制度度一、值班班管理制制度1、值班班员工必必须严格格坚守岗岗位，不不得私自自离岗、串串岗。未未经批准准擅自脱脱离岗位位者，作作违反劳劳动纪律律处理；造成损损失的，追追究其经经

28、济责任任。2、值班班员工必必须集中中精力，保保持警觉觉，认真真工作，不不得麻痹痹大意或或做任何何与值班班岗位无无关的事事情。3、值班班员工必必须服从从调度主主管的安安排，听听从调配配，执行行组长的的工作指指令。4、值班班员工必必须严格格执行巡巡检制度度；做到到腿勤、眼眼尖、耳耳灵、脑脑活、手手快，及及时发现现隐患，迅迅速排除除故障，保保证设备备安全运运行。5、值班班员工外外出作业业必须随随身携带带对讲机机，保持持联系。6、值班班员工必必须掌握握并正确确实施应应急处理理方案。遇遇突发性性事件，应应保持冷冷静，果果断处理理。7、值班班员工必必须做好好事故现现场的保保护工作作，收集集有关数数据和原原

29、始记录录，等候候上级到到场处理理。8、值班班人员必必须做好好当班的的工作记记录，按按栏目要要求认真真如实填填写。二、运行行记录管管理制度度1、巡视视值班记记录表每每班记录录一次，电电气设备备运行记记录、每每半天记记录一次次，设备备运行记记录表（空空调系统统）每班班记录一一次，由由相关专专业的管管理员检检查后每每月月底底将表格格汇总交交调度主主管存档档。2、设备备维修保保养记录录由维修修人员填填好后交交班组长长，相关关专业的的管理员审审查后签签名，每每月月底底将记录录表格汇汇总交调调度主管管存档。3、巡查查签到表表每日均均由当值值员工巡巡查设备备后签名名，由相相关专业业的管理理员抽查查监督，月月

30、底汇总总后交调调度主管管存档。4、巡视视值班记记录表每每日由当当值员工工填写，每每周部门门经理签签名后交交调度主主管。5、值班班表每月月月底由由维修班班填写，物物管部经经理审阅阅后交调调度主管管。6、设备备检查必必须认真真、仔细细，记录录须填写写认真、字字迹清晰晰。7、所有有记录必必须按时时完成，不不准弄虚虚作假。三、工程程档案管管理制度度1、工程程设备档档案资料料由调度度主管。调度主主管者应应严守公公司档案案管理制度度和保密密守则。2、各类类档案应应按系统统分类：强、弱弱电；给给排水；暖通、空空调；消消防报警警；房屋屋结构；等系统统资料由由调度主主管存放放于档案案盒内并并贴上标标签。3、编制

31、制档案目目录，内内容应与与档案盒盒外标签签一致。4、外单单位交来来图纸由由调度主主管统一一签收，并并将有关关图纸交交各相关关专业核核对实物物，如图图纸无误误则由调调度主管管按系统统归档；图纸有有误，则则由调度度主管联联系交图图单位更更正。5、档案案及图纸纸是工程程维修保保养的重重要依据据，应妥妥善保存存。6、借阅阅档案须须经相应应调度主主管以上上人员批批准，调调度主管管登记并并指定归归还日期期，由调调度主管管按期追追还，需需续借的的要重新新登记。四、设备备设施管管理制度度一、设施施设备巡巡检规定定为保证设设备正常常运行，及及时发现现并消除除故障隐隐患，设设施设备备组必须须对所辖辖设备进进行日常

32、常巡检。1、巡视视值班人人员必须须按本系系统规定定的时间间和项目目巡视检检查管辖辖下的设设备。2、巡视视值班人人员外出出巡检，必必须随时时与部门门保持联联系。3、巡视视值班人人员每次次巡检均均须在相相应的巡巡查记录录上依顺顺序做好好巡查情情况和结结果记录录。4、巡视视值班人人员应根根据当班班设备的的具体运运行情况况，对“手动”运行的的设备和和有异常常苗头、运运行不稳稳定的设设备加强强巡检和和监控。5、发现现设备仪仪表和电电流表、电电压表、压压力表、电电度表、水水表等有有缺陷，发发现设备备运行状状态指示示灯有损损坏，发发现安全全保护元元件有变变化，均均应即时时通知维维修人员员调整或或更换，保保证

33、设备备的监控控元件在在完好状状态下运运行。6、发现现有不正正常的噪噪音、压压力、振振动、泄泄露等又又不能迅迅速排除除的，必必须立即即报告维维修人员员，并采采取适当当的防护护措施，防防止事故故的发生生或扩大大。7、相关关专业人人员每周周一次对对巡查情情况和结结果进行行抽查，发发现问题题追查原原因，如如属人为为应追究究当事人人责任。五、设备备管理制度度1、设备备的维修修保养分分月度、季季度、半半年、年年度，由由相关专专业人员按维维修保养养项目、内内容、达达标参数数制订保保养计划划，交各各班组实实施。2、各班班组每次次完成常常规保养养后，责责任人和和班组长长填写保保养记录录并存档档。3、设备备的维修

34、修分小修修、中修修、大修修三种，由由相关专专业的人人员根据据设备的的性能等等规划编编制维修修方案，交交班组执执行。4、如检检修保养养中发现现有可能能导致严严重故障障的缺陷陷事项，必必须立即即填入维维修保养养记录表表，上报报调度主主管实施施整改。5、每次次检修保保养后必必须填写写相应的的表格，调度主管负责监督执行。 六、机房房管理制度度物管部辖辖下的设设备机房房有：开开闭所变变配电房房、弱电电机房、电电梯机房房、热交交换机房房、水泵泵房、空空调机房房等；它它们都是是生产重重地，为为规范各各机房的的管理，特特制定本本规定。1、机房房门口醒醒目位置置悬挂机机房名称称，并张张贴“机房重重地，谢谢绝来访

35、访”或“生产重重地，请请勿进入入”的告示示牌。2、凡易易燃易爆爆的设备备场站，高高电压、高高温等设设备场所所，在外外围的入入口或通通道等显显眼位置置挂贴规规范的警警示牌。3、各系系统的设设备必须须在显眼眼位置张张贴有统统一规格格的标识识。4、各系系统按有有利工作作和安全全原则在在相应的的设备管管道阀门门和电器器开关上上挂贴表表明用途途和状态态的告示示牌。5、机房房钥匙是是专用钥钥匙，任任何员工工不得随随意配制制机房钥钥匙。6、未经经部门领领导批准准，外来来人员(包括参参观学习习和施工工等)禁禁止进入入机房；经批准准进入机机房的外外来人员员必须遵遵守机房房有关规规定，服服从机房房工作人人员的安安

36、排指导导。7、供电电局突然然到场检检查或抽抽查相应应的机房房如开闭闭所、变变配电房房等，当当值人员员在查验验证件核核实身份份后，应应热情接接待，主主动配合合，并应应立即通通知调度度主管或或部门领领导。8、保持持机房的的安静、严严肃、整整洁，严严禁在机机房内聚聚会、聊聊天、嬉嬉戏、喧喧哗等，不不得有影影响工作作、分散散注意力力的行为为。9、严禁禁携带火火种进入入易燃易易爆的设设备场站站和电子子类设备备机房，严严禁在机机房内吸吸烟。未未经书面面批准并并落实安安全措施施，不得得在机房房内进行行动火类类作业。10、机机房的内内线和外外线电话话，均为为值班专专用电话话，应时时刻保持持待机状状态，严严禁打

37、私私人电话话或长时时间占用用电话。11、各各机房工工作员工工必须按按要求如如实认真真填写各各种表格格，主要要设备的的参数记记录必须须齐全，工工作记录录应清晰晰明了。七、设备备机房防防火制度度1、不得得在机房房内吸烟烟。2、维修修工作中中需使用用易燃物物品要事事先清除除火源，工工作中要要防止易易燃物外外泄。机机房内不不得存放放易燃物物品。3、需要要动火作作业时，由由相关专专业人员员填写机机房动火火作业申申请表，工工程部经经理签名名同意后后方能施施工。施施工前应应清除动动火现场场的易燃燃物品，准准备好灭灭火器；施工后后认真检检查，确确认无火火种后方方能离开开。4、部门门人员在在当值期期间，应应注意

38、检检查机房房内的灭灭火自救救措施，并并教导员员工掌握握各种灭灭火器械械的性能能及处理理各种消消防信号号的正确确方法。5、当值值人员应应巡查、记记录责任任管辖区区域内消消防报警警探测器器和消防防设备的的情况，及及时报告告、处理理火警信信号。6、机房房内的楼楼梯、走走道、出出人口要要保持畅畅通无阻阻，严禁禁堆放物物件。7、机房房内的火火灾探测测器、喷喷淋头、防防火门、防防排烟设设备、灭灭火器、疏疏散标志志和指示示灯等设设施，必必须保持持完整好好用。8、发生生电气火火灾时，当当值员工工施救时时应坚持持“先断电电，后灭灭火”原则；如油路路发生火火灾，应应立即关关闭油闸闸并用沙沙袋堵截截油路，防防止扩散

39、散，并用用二氧化化碳及其其他干式式灭火器器扑救。9、火灾灾时设备备操作应应按各工工种的安安全操作作规程操操作，并并做好防防火措施施。10、遇遇火灾时时，要及及时上报报消防中中心，并并采取相相应的灭灭火措施施。灭火火后，要要详细记记录火灾灾成因及及灭火情情况，书书面上报报公司领领导。八、机房房卫生管管理制度度为做好机机房内外外和设备备的清洁洁工作，保保证设备备的最佳佳运行环环境，特特制定本本卫生制制度。1、机房房内不得得吸烟、随随地吐痰痰、乱丢丢杂物。2、各班班员工必必须按时时清洁机机房地面面，做到到无明显显污渍，无无杂物、无无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房房值

40、班员员工必须须按时清清洁机房房通风系系统滤尘尘网。5、机房房内电气气控制箱箱及电器器开关表表面必须须按时清清洁除尘尘。6、维修修人员负负责制定定本机房房清洁卫卫生时间间表，并并对机房房卫生负负责。7、各专专业人员员定期抽抽查机房房卫生清清洁情况况，发现现严重卫卫生问题题，立刻刻组织整整改，并并追究设设备责任任人的责责任。五： 强强电系统统管理一、层间间配电室室管理制度度1、配电电室内的的电柜、电电箱平时时应锁闭闭，房间间内各种种开关应应标志清清晰。2、配电电室内每每周清扫扫一次，严严禁吸烟烟、堆放放杂物。3、工程程维修部部每月一一次检查查内部设设备，发发现异常常立刻维维修。4、工程程维修部部根

41、据计计划定期期保养配配电房内内设施，重重点做好好设备清清洁和紧紧固接线线端子。5、检查查和保养养结束后后填写设设备检修修单。二、转、停停电通知知用户工工作规程程(一)计计划转、停停电 1、供电电局转、停停电，物物管部接接到通知知后应立立即报告告物业经经理。2、因大大楼施工工需要停停电，须须至少提提前244小时将将停电计计划书面面上报部部门经理理。3、总经经理审批批后，工工程维修修部部拟拟发转、停停电通知知书，由由物业客客服部通通知业主主。三、供配配电设备备运行管管理规程程1、每天天定期巡巡查供配配电系统统设备，包包括(开开闭所、低低压配电电室，发发电机房房)，并并将设备备运行参参数记录录在供配

42、配电系统统运行记记录表上上。2、发现现供配电电负荷有有显著变变化或其其他设备备异常，应应马上查查找原因因，并通通知物管管部安排排处理。3、用电电高峰或或潮湿天天气期间间，应每每班两次次关灯检检查接头头是否有有过流放放电现象象，发现现异常马马上维修修处理。4、未经经主管人人员同意意，不得得私自更更改设备备线路和和运行设设置。特特殊情况况下，须须经主管管人员批批准。5、严格格执行机机房管理理规定和和交接班班、值班班规定。6、高压压工具应应每年送送供电局局年检，年年检合格格标志贴贴在工具具表面上上。四、供配配电设备备维修保保养规程程1、严格格按照供供配电系系统设备备保养计计划进行行辖区设设备的保保养

43、。2、工程程维修经经理每年年12月月制订下下一年度度的设备备保养计计划。报报物业经经理审批批。3、督促促承包商商对外委委高压部部分设备备如期保保养，并并有详细细记录。4、工作作过程应应严格遵遵守电气气作业规规程。5、根据据系统设设备的特特点，重重点做好好除尘、润润滑、紧紧固接线线端子等等保养工工作。66、各系系统的维维修保养养以不影影响大楼楼正常营营运为原原则，特特殊情况况，须报报告物管管部经理理，及时时通知受受影响的的用户。7、维修修保养结结束后，应应将有关关工作情情况记录录在开闭闭所设施施检查表表、变压压器设备备检查表表、低压压柜设备备检查表表、发电电机房设设备检查查表和当当值日志志上。8、高压压设备发发生接地地时，在在室内不不得接近近故障点点4米以内内，在室室外不得得接近故故障点88米以内内，进入入上述范范围必须须穿绝缘缘鞋；接接触设备备外壳或或构架时时应戴绝绝缘手套套。五、工作作票制度度1、在电电气设备备上工作作，应填填用工作作票或按按命令执执行，其其方式有有下列两两种：填填用工作作票；口口头或电电话命令令。2、填用用工作票票的工作作为：高高压设备备上工作作需要全全部停电电或部分分停电者者；高压压室内