房地产专业基础知识(全)cezm.docx

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1、房地产专专业基础础知识1.房地地产房地产又又称不动动产，是是房产和和地产的的总称。房房产总是是和地产产联结为为一体的的，具有有整体性性和不可可分割性性。房产：是是指房屋屋经济形形态，在在法律上上有明确确的权属属关系，在在不同的的所有者者与使用用者之间间可以进进行出租租、出售售或作其其它用途途的房屋屋。地产：是是指土地地财产，在在法律上上有明确确的权属属关系，地地产包括括含地面面及其上上下空间间，地产产和土地地的根本本区别在在也就是是有无权权属关系系。2.房地地产业是以土地地和建筑筑物为经经营对象象，从事事房地产产开发、建建设、经经营、管管理以及及维修、装装饰和服服务的集集多种经经济活动动为一体

2、体的综合合性产业业。3.房地地产开发发是指在依依法取得得土地使使用权的的土地上上按照使使用性质质的要求求进行基础础设施、房房屋建筑筑的活动动。4.地产产开发是将“生生地”开发成成可供使使用的土土地（“熟地”）。5.房地地产产权权是指产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用土地地的使用用权。具具体内容容是指产产权人在在法律规规定的范范围内对对其房地地产的占占有、使使用、收收益和处处分的权权利。6.土地地类型居住住用地770年；工业业用地550年；教育育、科技技、文化化卫生、体体育用地地50年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地440年；综合合或其它它用地550年；另外外，加油油站、加加气站用用

3、地为220年；7.三通通一平是指地皮皮在发展展基础上上的水通通、电通通、路通通，场地地平整。8.七通通一平是指上下下水通、电电通、路路通、排排污通、通通讯通、煤煤气通、热热力通，场场地平整整。9.土地地使用权权出让的的形式协议出出让招标出出让拍卖出出让行政划划拨使用权有有权出让让的土地地，必须须是国有有土地；集体所所有的土土地必须须办理征征用手续续转化为为国有土土地后，才才能转让让。有偿偿出让的的地块可可以是生生地也可可以是熟熟地，还还可以是是连同地地上建筑筑物及附附属设施施一并出出让的土土地。生地：待开发发的土地地熟地：完成市市政设施施的土地地10.房房地产市市场一级市场场、二级级市场、三三

4、级市场场。一级市场场是指国国家以土土地所有有者和管管理者的的身份，将将土地使使用权出出让给房房地产经经营者与与使用者者的交易易市场。二级市场场是指土土地使用用权出让让后，由由房地产产经营者者投资开开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场场是指在在二级市市场的基基础上再再转让或或出租的的房地产产交易。11.商商品房是指开发发商以市市场地价价取得土土地使用用权进行行开发建建设并经经过国土土局批准准在市场场上流通通的房地地产，它它是可领领独立房房地产证证并可转转让、出出租、继继承、抵抵押、赠赠与、交交换的房房地产。12.福福利商品品房是指政府府按住房房制度改改革方案案免除房房

5、地产的的地价，按按房屋的的成本造造价售给给企业或或符合条条件的职职工，带带有福利利性质的的房屋。13.微微利商品品房与福利房房不同在在于不免免地价，并并有略高高于房地地产成本本的微利利，这类类房屋由由市政府府主管单单位筹资资建设，用用来解决决企业职职工住宅宅困难户户，价格格由政府府确定，实实行优惠惠价格政政策。14.经经济适用用房经济适用用房是面面向中低低收入家家庭的普普通住宅宅。15.自自建房（集集资房）是指各单单位自筹筹资金或或合资兴兴建房屋屋。产权权由投资资单位所所有，一一般自用用为主，不不得在市市场上流流通（按按规定已已补交地地价的除除外）。16.房房地产产产权证是房屋土土地权属属凭证

6、合合二为一一，是房房地产权权属的法法律凭证证。17.“五证”房地产开开发商在在房地产产市场上上销售商商品房，必必须具备备一定的的条件，并并且按照照有关的的规定在在房地产产管理部部门办理理商品房房销售的的各种手手续。其其中“五证”、“两书”是最为为重要的的条件。国有土土地使用用证：是证明明土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金，获得得了在一一定年限限内某块块国有土土地使用用权的法法律凭证证。建设用用地规划划许可证证：是建设设单位在在向土地地管理部部门申请请征用、划划拨土地地前，经经城市规规划行政政主管部部门确认认建设项项目的位置和和范围符符合城市市规划的的法定凭凭证。（通通过“招、拍拍

7、、挂”在出让让前已经经通过城城市规划划的标准准。）建设工工程规划划许可证证：是有关关建设工工程符合合城市规规划要求求的法律律凭证。建设工工程施工工许可证证（建建设工程程开工证证）：是有关关建设工工程符合合项目开开工的条条件，可可以进入入施工阶阶段的凭凭证。商品房房销售（预预售）许许可证：是商品房进入市场的凭证。18.“两书”住宅宅质量保保证书住宅宅使用说说明书19.商商品房预预售制度度商品房预预售制度度是指开开发商在在建设中中的房地地产项目目进行市市场销售售，由国国土局制制定的一一项提前前销售制制度。只只有取得得了预预售许可可证才才能销售售。20.申申请预售售须备下下列文件件：房地地产开发发企

8、业资资质证书书副本本及复印印件土地地使用权权出让合合同书和和付清地地价款证证明（国国有土地地使用证证）建设设用地规规划许可可证建设设工程规规划许可可证建设设工程施施工许可可证21.商商品房预预售必须须符合那那些条件件交付土土地使用用权出让让金有建设设工程施施工许可可证按提供供预售的的商品房房计算，投投入开发发建设资资金达到到工程建建设总投投资的225%以以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。向县级级以上人人民政府府房产管管理部门门办理预预售登记记，取得得商品房房预售许许可证明明。22.房房地产买买卖合同同是由福建建省建设设厅、福福建省工工商管理理局统一一监制，用用以明确确买卖双双

9、方权利利和义务务的协议议，所有有的商品品房销售售都须签签订此合合同。内内销的房房地产合合同可免免做公证证，外销销的房地地产合同同必须做做公证。23.房房地产抵抵押合同同是明确房房地产抵抵押贷款款中双方方当事人人权利和和义务关关系由银银行、业业主、发发展商三三方签定定的合同同。24.银银行按揭揭是指购房房者购买买楼房时时与银行行达成抵抵押贷款款的一种种经济行行为，业业主先付付一部分分楼款，余余款由银银行代购购房者支支付，购购房者的的楼房所所有权将将抵押在在银行，购购房者将将分期偿偿还银行行的贷款款及利息息，这种种方式称称为银行行按揭。按揭是英英语“Morrtgaage”一词的的粤语音音译，在在中

10、国人人民银行行和各商商业银行行的正式式文件中中称为“个人住住房抵押押贷款”，指银银行向具具有完全全民事行行为能力力的自然然人发放放的用于于购买自自住住房房、并以以其所购购产权房房为抵押押物，作作为偿还还贷款的的保证，按按月偿还还贷款本本息的一一种贷款款方式。分分为个人人住房商商业性贷贷款（简简称商业业贷款）与与个人住住房公积积金贷款款（简称称公积金金贷款）。25.房房地产证证公证公证机关关对房地地产买卖卖、转让让、抵押押、赠与与、继承承等行为为的合法法性作法法律公证证26.楼楼花抵押押登记是指已办办银行按按揭的楼楼花送到到房地产产管理局局产权登登记科办办理抵押押登记手手续。抵抵押人将将贷款与与

11、利息还还清后，须须将已办办抵押登登记手续续的房地地产注销销抵押。27.建建筑面积积房屋实用用面积与与分摊公公共面积积之和。28.公公摊面积积属于公共共部分的的面积。29.实实用面积积建筑面积积与公摊摊面积的的差。30.实实用率房屋实用用面积与与建筑面面积之比比。31.预预售楼花花将未建好好的楼房房提前出出售，称称为预售售楼花。32.复复式上、下两两层标准准层合二二为一，结结构与标标准房结结构有区区别。33.房房地产转转让是指房地地产权人人通过买买卖、交交换、赠赠与等形形式将房房地产转转移给他他人的法法律行为为。按现现时有关关规定，预预售及现现售的房房地产均均可转让让，但必必须到国国土局办办理转

12、让让手续，房房地产公公司不得得给预购购房者更更改姓名名。34.基基底面积积是指建筑筑物首层层的建筑筑面积。35.用用地面积积指城市规规划行政政主管部部门确定定的建设设用地位位置和界界线所围围合的用用地之水水平投影影面积。36.总总建筑面面积指小区内内住宅、公公共建筑筑、商业业、人防防地下室室等面积积的总和和。37.容容积率容积率是是建筑总总面积和和建筑用用地的比比。38.建建筑密度度（覆盖盖率）建筑密度度等于建建筑物底底层占地地面积与与用地面面积的比比。39.绿绿化率绿化率等等于绿化化面积与与用地面面积之比比。40.均均价均价是指指将各单单位的销销售价格格相加之之后的和和数除以以单位建建筑面积

13、积的和数数，即得得出每平平方米的的均价。41.基基价基价也称称为基础础价，是是指经过过核算而而确定的的每平方方米商品品房基本本价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层、朝向向差价后后而得出出。42.起起价起价也叫叫起步价价，是指指某物业业各楼层层销售价价格中的的最低价价格，即即起价。43.弹弹性隔间间指可移动动隔间墙墙之室内内空间，通通常用于于写字楼楼与商场场。44.开开放式设设计：无无隔断设设计、利利于空间间较广，如如餐厅、厨厨房或客客厅。45.骑骑楼：有有雨遮的的一楼直直道部分分。46.阳阳台：指指有雨遮遮有脚踏踏之面，没没有挡风风墙的突突出建筑筑体外部部分。47.外外飘

14、窗：突出于于墙体的的窗户，飘飘出去的的尺寸在在4060CCM左右右。48.露露台：指指没有雨雨遮的，有有脚踏的的部分。49.玄玄关：玄玄关是入入户门里里一米至至两米的的过渡空空间。它它的主要要功能是是让人在在进门之之后稍做做停留，有有个换鞋鞋、放雨雨伞的地地方，同同时也可可以借助助玄关对对客厅的的情况略略做遮挡挡。50.外外墙：指指建筑物物体表面面。51.内内墙：指指建筑物物内竖面面。52.剪剪力墙：承受房房屋重力力的墙，不不可以任任意敲打打。53.砖砖墙：用用砖砌成成的墙。54.石石膏板：用石膏膏制成，用用以装饰饰天花板板的板块块。55.卫卫浴三大大件：指指洗脸盆盆、浴盆盆、坐式式马桶。56

15、.厨厨具五大大件：指指洗涤池池、料理理台、吊吊柜、炉炉台、抽抽油烟机机。57.格格局：单单元内分分割情况况。58.动动线：行行走习惯惯路线。59.销销售率：指某一一段时间间内售出出的房屋屋数百分分比。60.空空置比：指某一一段时间间剩余的的房屋数数百分比比。61.诉诉求客源源：主要要针对的的客户层层。62.市市场区隔隔：指产产品不同同类型以以回避市市场供给给量的排排挤。63.议议价空间间：讨价价还价的的价格差差异。64.平平面价差差：平面面方位不不同，价价格的差差异。65.垂垂直价差差（楼层层价差）：不同楼楼层价格格差异。66.市市调分析析法：通通过市场场调查与与其他项项目的比比较方法法。67

16、.DDM：邮邮寄用的的广告用用品（印印刷品）68.CCF：电电视广告告。69.NNP：报报纸广告告。70.PPOP：户外广广告媒体体。71.MMG：杂杂志广告告。72.SSP：销销售时促促使客户户购买的的夸张语语言动作作或假语语言动作作。一般的传传力体系系荷载 板板 梁 柱 基基础 地地基建筑结构构形式建筑结构构形式有有许多种种类型，也也有许多多不同的的分类方方法，其其中最常常见的分分类方法法是按建建筑物主主要承重重构件所所用的材材料分类类和按结结构平面面布置情情况分类类。1 筑物主要要承重构构件所使使用的材材料分类类序 号结构类型型名称识别特征征适用范围围1木结构主要承重重构件所所使用的的材

17、料为为木材单层建筑筑2混合结构构承重材料料为砖石石，楼板板、屋顶顶为钢筋筋混凝土土单层或多多层建筑筑3钢筋混凝凝土结构构主要承重重构件所所使用的的材料为为钢筋混混凝土多层、高高层、超超高层建建筑4钢与混凝凝土组合合结构主要承重重构件材材料国型型钢和混混凝土超高层建建筑5钢结构主要承重重构件所所使用的的材料为为型钢重型厂房房、受动动力作用用的厂房房、可移移动或可可拆卸的的建筑、超超高层建建筑或高高耸建筑筑按结构构平面布布置情况况分类除上述两两种分类类方法所所列的结结构类型型外，对对于单层层大跨度度房屋，还还不平面面结构（门门式刚架架、薄腹腹梁结构构、桁架架结构、拱拱结构）和和空间结结构（壳壳体结

18、构构、悬索索结构、网网架结构构）之分分。序号结构类型型名称平面/立立面示意意图常用范围围1框架结构构厂房或220层以以下多、高高层建筑筑2全剪力樯樯结构高强度结结构体系系，常用用于高层层、超高高层建筑筑3框架剪力墙墙结构高层建筑筑4框筒筒结构高层或超超高层建建筑5筒体结构构（单筒筒或多筒筒）超高层建建筑6框支支结构钢结构超超高层建建筑7无梁楼盖盖结构大空间、大大柱网的的多层楼楼房2 体的类型型及其划划分墙体名称称划分方法法外墙、内内墙、纵纵墙、横横墙、窗窗间墙按墙所处处的位置置划分三七墙、二二四墙、一一八墙、一一二墙按墙的厚厚度划分分围护墙、隔隔墙、女女儿墙、围围墙按墙的功功能划分分承重墙、非

19、非承重墙墙按受力情情况划分分砖墙、石石墙、砌砌块墙、钢钢筋混凝凝土墙按所用材材料划分分按照层层数划分分一般情况况下，11-3层层为低层层；4-6层为为多层；7-99层为小小高层；10层层以上为为高层，当当高度超超过1000M时时为超高高层。建筑面面积的计计算规则则计算建建筑面积积的范围围a、单层层建筑物物无论其其高度如如何，均均按建筑筑物勒脚脚以下外外墙外围围水平面面积计算算。单层层建筑物物内如果果带有部部分楼层层者，亦亦应计算算建筑面面积。高高低联跨跨需分别别计算建建筑面积积时，按按高低跨跨相邻处处高跨柱柱外线为为分界线线。b、多层层或高层层建筑物物按分层层建筑面面积总和和计算，每每层建筑筑

20、面积按按建筑勒勒脚以上上外墙外外围的水水平面积积计算。c、建筑筑物外墙墙为预制制挂（壁壁）板的的，按挂挂（壁）板板外墙主主墙面间间的水平平面积计计算。d、地下下室、半半地下室室、地下下车间、仓仓库、商商店、指指挥中心心等及附附属建筑筑物外墙墙有出入入口的（沉沉降缝为为界）建建筑物，按按其上口口外墙（不不包括采采光进、防防潮层及及其保护护墙）外外转水平平面积计计算。人人防通道道端头出出口部分分为楼梯梯踏步时时，按楼楼梯上口口外墙外外围水平平面积计计算。e、用深深基础做做地下架架空层，有有围护结结构者，按按其围护护结构外外围水平平面积计计算建筑筑面积。f、坡地地建筑物物利用吊吊脚做架架空层，有有围

21、护结结构者，按按其围护护结构外外围水平平面积计计算建筑筑面积。g、建筑筑物内的的门厅、大大厅、不不论其高高度如何何，均按按一层计计算建筑筑面积，门门厅、大大厅内回回廊部分分按其水水平投影影计算建建筑面积积。h、图书书馆的书书库，有有书架层层的按书书架层计计算建筑筑面积，无无书架层层的按自自然层计计算建筑筑面积。i、电梯梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井、附附墙烟囱囱等均按按建筑物物自然层层计算建建筑面积积。j、舞台台灯光控控制室，按按围护结结构外围围水平面面积乘以以实际层层数计算算建筑面面积。k、建筑筑物内的的技术层层、层高高超过22.2米米的,按按技术层层外围水水平面积积计算建建筑面积积.技

22、术术层层高高虽不超超过2.2米，但但从中分分隔出来来作为办办公室、仓仓库等，应应按分隔隔出来的的使用部部分外围围水平面面积计算算建筑面面积。l、有柱柱雨罩，按按柱外围围水平面面积计算算建筑面面积；独独立柱雨雨罩，按按顶盖的的水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。m、有柱柱车棚、货货棚、站站台等，按按柱外围围水平面面积计算算建筑面面积；单单排柱的的独立车车棚、货货棚、站站台等，按按顶盖的的水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。n、突出出屋面的的有围护护结构的的楼梯间间、水箱箱间、电电梯机房房等，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。o、突出出墙面的的门斗，眺眺望间，按按围护结结

23、构外围围水平面面积计算算建筑面面积。p、封闭闭式阳台台、挑廊廊按其水水平投影影面积计计算建筑筑面积。挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。凹凹阳台按按其阳台台净空面面积（包包括栏板板）的一一半计算算面积。q、建筑筑物外有有顶盖和和柱的走走廊、檐檐廊，按按柱的外外边线水水平面积积计算建建筑面积积，无柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其投影面面积的一一半计算算建筑面面积。r、两个个建筑物物间有围围护结构构的架空空通廊，按按通廊的的投影面面积计算算建筑面面积；没没有围护护结构的的架空通通廊，按按其投影影面积的的一半计计算面积积。s、建筑筑物内无无楼梯，高高室外楼楼梯（包包括疏梯梯）的，其其

24、室外楼楼梯按每每层水平平投影面面积计算算建筑面面积；室室内有楼楼梯并设设室外楼楼梯（包包括疏梯梯）的，其其室外楼楼梯按每每层水平平设投影影面积的的半计算算建筑面面积。t、各种种变形缝缝、沉降降缝、宽宽在300厘米以以内的抗抗震缝，均均分层计计算建筑筑面积，高高低联跨跨时，其其建筑面面积并入入低跨建建筑面积积内。不计算算建筑面面积的范范围a、突出出墙面的的构件、艺艺术装饰饰以及挂挂（壁）板板突出的的艺术装装饰线，如如柱、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨罩等等。b、修消消防等用用的室外外爬梯、宽宽度在660厘米米以内的的钢梯。c、穿过过建筑物物的通道道、住宅宅的首层层平台（不不包括挑挑平台）、层层高

25、在22.2米米以内的的设备层层。d、深基基础架空空层仅预预留门窗窗洞口，不不做地面面及装饰饰的。e、没有有围护结结构的屋屋顶水箱箱间、舞舞台及后后台悬布布、布景景的天桥桥、挑台台。f、单层层建筑物物内分隔隔的操作作间、控控制室、仪仪表间等等单层空空间。g、地下下人防干干、支线线，人防防通道，人人防通道道端头为为竖向爬爬梯设置置的安全全出入口口。h、宽在在30厘厘米以上上的抗震震缝，有有伸缩缝缝的靠缝缝的靠墙墙烟囱，构构筑物如如独立烟烟囱、烟烟道、油油罐、水水塔、贮贮油（水水）池、贮贮仓、圆圆库等。i、建筑筑物内外外的操作作平台、上上料及利利用建筑筑物的窨窨安置箱箱、罐的的平台。其它建建筑常识识

26、基底面面积：指指建筑物物底层勒勒脚外围围水平面面积。建筑面面积：指指建筑物物各层外外墙（或或外柱）外外围以内内水平投投影面积积的之和和。每户户（或单单位）拥拥有的建建筑面积积叫分户户建筑面面积。建筑面积积包括使使用面积积和公共共面积二二个部分分：a、使用用面积：指包括括墙体结结构面积积在内的的直接为为办公、生生产、经经营或生生活使用用的面积积和辅助助用房的的厨房、厕厕所或卫卫生间以以及壁柜柜、户内内过道、户户内楼梯梯、阳台台、地下下室、附附层（夹夹层）、22.2米米以上(指建筑筑层高,含2.2米，以以下同)的阁（暗暗）楼等等的面积积。在计计算分户户建筑面面积时，如如墙体属属两户共共有（即即共墙

27、），其其所属面面积由两两户平均均分摊。b、公共共面积：指建筑筑物主体体内、户户门以外外可使用用的面积积，包括括层高超超过2.2米的的单车库库、设备备层或技技术层、室室内外楼楼梯、楼楼梯悬挑挑平台、 内外廊廊、门厅厅、电梯梯及机房房、门斗斗、有柱柱雨蓬、突突出屋面面有围护护结构的的楼梯间间、水箱箱电梯机机房等。公共面积积分为应应分摊公公共面积积和不能能分摊公公共面积积两部分分。a、应分分摊的公公共面积积包括室室内外楼楼梯、楼楼梯悬挑挑平台、内内外廊、门门厅、电电梯房、多多层建筑筑中突出出屋面结结构的楼楼梯间等等。b、不能能分摊的的公共面面积是前前款所列列之外，建建筑报建建时未计计入容积积率的公公

28、共面积积和有关关文件规规定不进进行分摊摊的公共共面积，扬扬机动车车库、非非要动车车库、消消防避难难层、地地下室、半半地下室室、设备备用房、梁梁底标高高不高于于2米的的架空结结构转换换层和架架空作为为社会公公众休憩憩或交通通的场所所等。每户（或或单位）应应分摊的的公共面面积按如如下原则则进行计计算： a、有有面积分分割文件件或协议议的，应应按其文文件或协协议进行行分摊计计算。b、如无无面积分分割文件件或协议议的，按按其使用用面积的的比例进进行分摊摊。即：该户应应分摊的的公共面面积=应应分摊公公共面积积/各户户使用面面积之和和该户使使用面积积对有多种种不同功功能的房房屋（如如综合楼楼、商住住楼等）

29、，公公共面积积应参照照其服务务功能进进行分摊摊，即报报务于整整个建筑筑物所有有使用功功能房屋屋的公共共面积应应共同分分摊，否否则按其其所报务务的建筑筑功能分分别进行行分摊。住宅平面面以外，公公服务于于住宅的的公共面面积（电电梯间、楼楼梯间除除外）应应计入住住宅部分分进行分分摊；住住宅平面面以外的的电梯间间和楼梯梯间，仅仅服务于于住宅部部分，但但其通过过其他建建筑功能能的楼层层，则该该电梯间间和楼梯梯间的建建筑面积积按住宅宅部分面面积和其其它建筑筑面积的的各自比比例分配配相应的的分摊面面积。 每户的的建筑面面积=每每户的使使用面积积+每户户应分摊摊的公共共面积。分摊共用用面积=套内建建筑面积积公

30、用建建筑面积积分摊系系数公用建筑筑面积分分摊系数数=公用用建筑面面积/套套内建筑筑面积之之和公用建筑筑面积=整栋建建筑的面面积-套套内建筑筑面积之之和-不不应分摊摊的建筑筑面积公共面面积（包包括应分分摊的和和不应分分摊的）应由房屋屋物业物物理部门门统一管管理，其其产权应应属建筑筑物内参参与分摊摊该公共共面积的的所有业业主共同同拥有，物物业管理理部门不不得改变变其使用用功能或或有偿出出租（售售）。户型是指一套套住宅中中由多少少卧厅、厨厨房、卫卫生间。俗俗称：一一室一厅厅、两室室一厅、四四室一厅厅等面积配配比指的是各各种面积积范围的的单元在在某一楼楼盘的总总数中各各自所占占的比例例的基础：建筑物物

31、与土层层接触的的部分称称为基础础地基：支撑建建筑物重重量的土土层叫地地基基础是建建筑物的的组成部部分，它它承受着着建筑物物的全部部荷载，并并将其传传给低级级。而地地基则不不是建筑筑物的组组成部分分，它只只是承受受建筑物物荷载的的土壤层层。其中中，具有有一定的的地耐力力，直接接支承基基础，需需要进行行计算的的土层称称为持力力层；持持力层以以下的称称为下卧卧层。地地基土层层在荷载载作用下下产生的的变形，随随着土层层深度的的增加而而减少，到到了一定定的深度度则可以以忽略不不计。基础的分分类：按材料料及受力力的特点点分类可可以分为为刚性基基础和柔柔性基础础。用刚性材材料做的的基础称称为刚性性基础。刚刚

32、性材料料一般指指抗压强强度高、而而抗拉、抗抗剪强度度较低的的材料。常常用的砖砖、石、混混凝土等等均属刚刚性材料料。非刚性基基础（柔柔性基础础）。用钢筋混混凝土建建造基础础，基础础宽度加加大不受受刚性角角的限制制，称为为非刚性性基础与与柔性基基础。为为了节约约材料，钢钢筋混凝凝土基础础常常做做成锥形形，但最最薄处不不应小于于2000mm，如如果做成成阶梯形形，每步步高3000mmm-5000mmm.按构造造型式分分类基础构造造的型式式随着建建筑物上上部结构构形式、荷荷载大小小及地基基土壤性性质的变变化而不不同。一一般情况况下，上上部结构构形式直直接影响响基础的的型式，当当上部荷荷载大，地地基承受

33、受能力有有变化时时，基础础型式也也随之变变化。基基础按构构造特点点分可分分为六种种基本类类型。条形基基础当建筑物物的上部部结构采采用墙承承重的时时候，基基础沿墙墙身设置置，多做做成长条条形，这这类基础础称为条条形基础础。独立基基础当建筑物物上部结结构采用用框架或或者单层层排架结结构承重重时，基基础采用用方形或或矩形的的单独基基础，这这类基础础称为独独立基础础或柱式式基础片筏基基础当建筑物物上部荷荷载大，而而地基又又软弱，这这时采用用简单的的条形已已经不能能适应地地基变形形的需要要，通常常墙下或或者柱下下基础连连成一片片，使建建筑物的的荷载承承受在一一块整板板上成为为片筏基基础桩基础础当建筑物物

34、上部的的荷载较较大，而而且地基基的软弱弱土层较较厚，地地基承载载力不能能满足要要求，做做成人工工地基又又不具备备条件或或不经济济时候，则则可采用用桩基础础。使基基础上的的荷载经经过桩再再传给地地基土层层，以保保证建筑筑物的均均匀沉降降或安全全使用。墙体墙体的类类型：墙体按按所在位位置分为为外墙和和内墙；纵墙和和横墙。外墙：位位于房屋屋周边的的墙统称称为外墙墙，它主主要起是是抵御风风、霜、雨雨、雪的的侵袭和和保温、隔隔热，起起围护作作用内墙：凡凡位于房房屋内部部的墙统统称为内内墙，它它主要起起分隔的的作用。横墙：沿沿建筑物物短轴方方向布置置的墙为为横墙，外外横墙位位于房屋屋的两端端也叫山山墙。纵

35、墙：沿沿建筑物物长轴方方向布置置的称为为纵墙，又又有内纵纵墙与外外纵墙之之分。墙体按按受力状状况分类类墙体按照照受力情情况分为为两种：承重墙墙与非承承重墙。承重墙：直接承承受上部部结构传传来的荷荷载非承重：不承受受外来荷荷载。非非承重墙墙又可分分为自承承重墙和和隔墙。自承重墙墙：不承承受外来来荷载，只只承受自自身重量量并将其其传至基基础。隔墙：起起到分割割房间的的作用，不不承受外外来荷载载，并把把自身重重量传给给梁、楼楼板。框框架填充充墙就是是隔墙的的一种。悬悬挂在建建筑外部部的轻质质墙成为为幕墙，包包括玻璃璃幕墙与与金属幕幕墙。墙体按按照材料料分类按照墙体体的材料料可分为为砖墙、石石墙、土土

36、墙、钢钢筋混凝凝土墙。墙体的的细部构构造防潮层层在墙身中中设置防防潮层的的目的是是防止地地下的潮潮气沿基基础上升升使室内内墙身受受潮。防防潮层设设置高度度为室内内首层地地面的结结构层的的中部，一一般用防防水沙浆浆抹200mm厚厚。勒脚外墙墙身身下部靠靠近室外外地坪的的部分叫叫勒脚，其其高度一一般指室室内地坪坪与室外外地面之之间的高高差部分分，也有有将底层层窗台至至室外高高度视为为勒角。勒勒角的作作用是防防止地面面水、雨雨水的侵侵蚀及人人为的磕磕碰破坏坏，起着着保护墙墙面，增增加建筑筑美观的的效果。散水散水指的的是靠近近勒角下下部的混混凝土排排水坡。其其重要作作用是迅迅速排出出沿墙淌淌下的雨雨水

37、，防防止雨水水直接进进入墙下下损害地地基。窗台窗台分室室内窗台台和室外外窗台。室室外窗台台是为了了防止窗窗洞底部部积水进进入室内内；室内内窗台是是为了排排除窗上上的凝结结水。门窗过过梁为了承受受门窗上上部的荷荷载，并并把他传传到门窗窗两侧的的墙上，门门窗洞口口的上部部设有钢钢筋混凝凝土过粱粱。为了增加加墙体的的抗震性性和稳固固性，墙墙体内一一般设有有构造柱柱、圈梁梁变形缝缝建筑物由由于温度度变化、地地基不均均匀沉降降以及地地震等因因素的影影响，使使结构内内部产生生附加应应力与变变形，易易使建筑筑物破坏坏、产生生裂缝甚甚至坍塌塌。为了了减少对对建筑物物的破坏坏，预先先在变形形敏感的的部位将将结构

38、断断开，预预留缝隙隙，以保保证建筑筑物有足足够的变变形宽度度而不使使建筑物物破损。这这种将建建筑物垂垂直分割割而预留留的缝称称为变形形缝。变形缝有有伸缩缝缝、沉降降缝、防防震缝三三种。伸缩缝是是在长度度或宽度度较大的的建筑物物中，为为避免由由于温度度变化引引起材料料的热胀胀冷缩导导致构件件开裂，而而沿建筑筑物的竖竖向将基基础以上上部分全全部断开开的预留留人工缝缝。伸缩缩缝一般般为200mm40mmm。沉降缝是是在同一一栋建筑筑物中，由由于其高高度、荷荷载、结结构及地地基承载载力的不不同，致致使建筑筑物各部部分沉降降不均匀匀，墙体体拉裂。故故在建筑筑物某些些部位设设置从基基础到屋屋面全部部断开的

39、的垂直预预留缝，把把建筑物物分为几几个可自自由沉降降的独立立单元。这这种为减减少地基基不均匀匀沉降对对建筑物物造成危危害的垂垂直预留留缝称为为沉降缝缝。防震缝是是为了防防止建筑筑物的各各部分在在地震时时相互撞撞击造成成变形和和破坏而而设置的的垂直预预留缝。防防震缝应应将建筑筑物分成成若干体体型简单单、结构构刚度均均匀的独独立单元元。楼面与与地面楼地面面的组成成：面层位于楼板板层的最最上层，起起着保护护楼板层层、分布布荷载和和各种绝绝缘的作作用，同同时对室室内起美美化装饰饰作用。结构层层位于楼板板层的中中部，是是承重构构件（包包括板和和粱）。主主要功能能在于承承受板层层上的全全部荷载载并将这这些

40、荷载载传给墙墙和柱；同时还还对墙身身起水平平支撑作作用，以以加强建建筑物的的整体刚刚度。实实际上就就是保证证楼板层层的强度度和刚度度要求。附加层层附加层又又称功能能层，根根据楼板板层的具具体要求求而设置置，主要要作用是是隔声、隔隔热、保保温、防防水、防防潮、防防腐蚀、防防静电等等。根据据需要，有有时和面面层合为为一体。楼板顶顶棚层位于楼板板的最下下层，主主要作用用是保护护楼板、安安装灯具具、遮挡挡各种水水平管线线，改善善室内光光照条件件，装饰饰美化室室内空间间。销售商品品房的条条件：房地产产开发商商预售房房地产应应符合下下列条件件：土地地使用权权已经依依法登记记，取得得房地产产权利证证书；取取

41、得建建筑许可可证和和开工工许可证证；除除付清地地价款土土地出让让金外，投投入开发发建筑的的资金已已达工程程预算投投资总额额的255%，并并经注册册会计师师验资；房地产产开发商商和金融融机构已已签订预预售款监监管协议议；土地地使用权权未抵押押或者已已解除抵抵押关系系。符合合上列条条件的，经经主管机机关核准准后，发发给房房地产预预售许可可证。核核定为外外销的商商品住宅宅，还应应发给商商品住宅宅外销售售许可证证。房房地产商商在预售售商品房房时应具具备建建设用地地规划许许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。“一照”指开发商的营业执照。房地产登登记按

42、下下列程序序办理：1、提提出申请请；2、受受理申请请；3、审审查申请请文件；4、权权属调查查；5、依依法公告告；6、确确认房地地产权利利；7、将将核准登登记事项项记载在在房地产产登记册册上；88、计收收规费并并颁发房房增权利利证书；9、立立卷归档档。房地产转转让，是是指合法法拥有土土地使用用权及土土地上建建筑物、附附着物所所有权的的自然人人、法人人和其他他组织，通通过买卖卖、交换换、赠与与将房地地产转移移给他人人的法律律行为。经初始登登记的产产地房，有有下列情情况之一一的，当当事人应应自合同同或其他他法律文文件生效效之日起起三十日日内申请请办理转转移登记记：买卖卖；继承承；赠与与；共有有房地产

43、产的分割割；交换换；人民民法院判判决、裁裁定的强强制性转转移；依依照法律律、法规规规定作作出的其其他强制制性转移移。房地产买买卖合同同应当具具备以下下条款：当事人人的姓名名或者名名称、地地址；房房地产权权利证书书编号；房地产产坐落的的位置、面面积、四四周界线线；土地地宗地号号、土地地使用权权的性质质和年限限；房的的产的用用途；买买卖价款款支付方方式和日日期；房房地产交交付使用用的日期期；公用用部分的的权益分分享及共共有人的的权利义义务；违违约责任任；合同同纠纷的的解决办办法；合合同生效效的条件件及时间间；双方方认为必必要的其其他事项项。下列房地地产，不不得转让让：根据据城市规规划，市市政府决决

44、定收回回土地使使用仅的的；司法法机关、行行政机关关依法裁裁定，决决定查封封的或者者以下其其他形式式限制房房地产权权利的；共有房房地产，未未经其他他共有人人书面同同意的设设定抵押押权的房房地产，未未经抵押押权人的的同意；房地产转转让时，转转让人对对同宗土土地上的的道路绿绿地、休休憩地、空空余地、电电梯、楼楼梯、连连廊、走走廊、天天台或者者其他公公用设施施所拥有有的权益益同时转转移。房房地产首首次转让让合同对对停车场场、广告告权益没没有特别别约定的的，停车车场、广广告权益益随房地地产同时时转移；有特别别约定的的，经房房地产登登记机关关初始登登记，由由登记的的权利人人拥有。什么叫房房地产抵抵押(按按

45、揭的含含义)：指债务务人或第第三人（抵抵押人）以以其合法法拥有的的房地产产作为担担保物向向债权人人（抵押押人）提提供债务务履行担担保的行行为。房房地产按按揭属于于房地产产抵押的的一种形形式。所所谓按揭揭就是债债务人将将所购物物业转到到债权人人名下，返返款后，债债权人将将此物业业转回债债务人名名下，即即债权人人（银行行）一次次性买断断物业产产权，由由债务人人分期返返款债权权人，待待所有款款项付清清后，债债权人将将物业转转回债务务人名下下，并解解除借贷贷关系申请抵押押登记应应提交什什么文件件1、房房地产抵抵押登记记申请书书；2、房地地产权利利证书；3、身份份证明；4、主合合同和抵抵押合同同非法人企

46、企业、组组织的房房地产抵抵押，应应提交其其产权部部门同意意抵押的的批准文文件；预预购的房房地产抵抵押时，应应提交本本条第11、2、33项规定定的文件件和房地地产买卖卖合同书书。预观房地地产抵押押时，应应提交房房地产抵抵押登记记申请书书、身身份证明明、主合合同和抵抵押合同同和房地地产买卖卖合同书书等文件件。登记记人员在在房地产产买卖合合同书上上加盖抵抵押专业业章。根据中中华人民民共和国国担保法法的规规定，已已抵押的的房地产产可以转转让，但但应由抵抵押人、转转让人和和受让人人三方签签订有关关的公证证书，即即签订将将原抵押押转移给给新的受受让方的的协议；抵押人人未通知知抵押权权人或者者未告知知受让人人的，转转让行为为无效。以房地产产作为抵抵押物向向银行货货款，一一定要到到房地产产登记部部门办理理抵押登登记手续续。根据据中华华人民共共和国担担保法的的规定，抵抵押合同同自登记记之日起起生效，所所以，只只有办理理了抵押押登记，抵抵押合同同才有法法律效力力。货款期限限在1年年内（含含1年）的的，实行行到期本本息一次次性清偿偿的还款款方式。货货款期限限在1年年以上的的，借款款人在借借款期内内每月以以相等的的月均还还款额偿偿还银行行货款本本金和利利息。借款人可可选择委委托代扣扣或到银银行分行行联