某年度大连市某现代城物业管理策划书eyfi.docx

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1、 亿锋现现代城策划书YIFEENGMODDERNN CIITY PROOJECCT MMANGGEMEENT BOOOK大连连满堂红红物业管管理有限限公司DALIIANMMANTTANGGHONNGPRROPEERTYY MAANGEEMENNT CCO.,LTDD.目 录前 言言第一章 企业业基本情情况第二章 项目目概况第三章 物业业管理的的整体设设想第四章 整体体工作计计划第五章 组织织机构及及人员的的配置、管管理培训训第六章 管理理规章制制度第七章 前期期介入、接接管验收收、入住住管理第八章 管理理服务内内容及指标第九章 构建建和谐社社区与便便民服务务第十章 物业业管理收收费标准准的测算

2、算前 言物业管理理是一种种房地产产综合开开发的现代化化生产方方式相配配套的综综合性管管理。目目的是为了发发挥物业业的最大大使用功功能，使使其保值值增值，并并为物业业所有人人和使用用人创造造整洁、文文明、安安全、舒舒适的生生活和工工作环境境，最终终实现社社会、经经济、环环境三个个效益的的统一和和同步增增长。大连满堂堂红物业业管理有有限公司司要建立立适应市市场经济济发展需需要的组组织机构构、管理理体制和和运行机机制，建建立符合合市场经经济发展展的现代代企业管管理制度度，增强强其在市市场中的的竞争能能力。依依法搞好好经营管管理，接接受园区区业主委委员会和和房屋产产权人、使使用人的的监督，接接受房地地

3、产管理理部门的的监督指指导，是是搞好物物业公司司社会化化和专业业化管理理的客观观需要。公公司的全全体员工工要充分分发挥民民主权利利，积极极参与公公司的民民主管理理中，群群策群力力，共同同办好企企业。按照亿锋锋集团发展展的总体体设想，物物业公司司结合现现代城项项目的实实际情况况，特制制定本策策划书。第一章 企业基基本情况况一、 企业基本本情况大连满堂堂红物业业管理公公司是以以从事物物业管理理与物业业经营的的企业，以以住宅园园区、写写字间、商商业楼、综综合市场场等管理理服务为为核心经经营服务务型企业业。公司司实行独独立经营营、自负负盈亏、独独立核算算，坚持持“业户至上上，服务务第一”的原则则，为业

4、业户提供供多项目目、全方方位的优优质服务务，做业业户的后后勤部、总总管家。1、 企企业理念念遵循“以以人为本本，以客客为先”的管理理理念和和诚信、周周到、全全程、真真情演绎绎“精心管管理，全全心呵护护”的服务务理念。以以“为业户提供供安全、舒舒适、优优质的物物业管理理服务，满满足和超超越社会会、业户对物物业管理理不断再再增长的的需求”为企业业使命，形形成“团结、务务实、严严谨、高高效”的企业业作风。建立一支支懂经营营、会管管理、精精业务、肯肯奉献、高高素质、服服务优的的物业管管理队伍伍。树立立八个意意识：集集体意识识、服务务意识、竞竞争意识识、成本本意识、效效益意识识、安全全意识、法法制意识识

5、、创优优意识。具具备八心心：安心心、事业业心、责责任心、诚诚心、细细心、信信心、耐耐心、爱爱心。 制定设设备、设设施养护护计划，使使物业“保值”、“增值”。根据据物业项项目的设设备、设设施来制制定不同同阶段的的养护计计划，结结合设备备、设施施特性，以以日常养养护为基基础，维维护好所所有的设设备、设设施，确确保日常常的正常常运转。努力开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的亿锋企业文化和大连满堂红物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。2、企业业经营

6、思思想按照我国国社会主主义市场场经济的的客观要要求，执执行国家家有关的的方针、政政策、法法律、规规范，依依法经营营；依靠科技技进步，不不断开发发创新，面面向市场场，着眼眼于用户户，满足足社会需需求；致力于人人才开发发，提高高企业整整体素质质和竞争争能力；加强内部部核算，降降低成本本，提高高经济效效益，增增强企业业势力； 重重视环境境保护，维维护企业业良好的的社会声声誉。3、企业业宗旨 为房地地产开发发企业提提供服务务，完成成房地产产企业的的售后服服务工作作，造就就房地产产产业的的健康发发展和良良性循环环；坚持“业业户至上上，服务务第一”的原则则，为业业户提供供多项目目、全方方位的优优质的服服务

7、；履行社会会管理义义务，为为城市建建设、城城市管理理与城市市的文明明进步做做贡献。二、 机构设置置1、亿锋锋集团企业业架构 亿锋集团财务结算中心人事行政中心亿锋房地产公司亿锋物业公司亿锋建筑公司亿锋商业公司佳地物业公司满堂红物业公司保洁管理部保安管理部设备管理部 2、物物业公司司架构亿锋物业总公司设备管理部保洁管理部保安管理部佳地物业公司满堂红物业公司维修中心保洁中心保安中心管理中心三、管理理优势1、强大大的企业业支持亿锋现现代城是是由大连连亿锋集集团投资资开发的的集高档写写字间、住住宅的现现代化社社区。亿亿锋集团团是一家家集房地地产开发发、物业业管理、建建筑施工工、商业业投资等等多元化化的公

8、司司。公司司自成立立以来，有有丰富的的地产开开发、物物业管理理经验，专专业的人人才队伍伍。2、项目目优势项目区位位于大连连经济技技术开发发区五彩彩城8#地，地地势趋缓缓，形状状方正，五五彩城广广场的东东南侧，金金马路北北侧，北北靠直达达市内的的快轨，西西临五彩彩城，环环抱商业业区豪迈迈人气大大学城，中中学群，小小学网，大大型综合合医院，繁繁华商业业中心，是是集交通通、商业业、文教教、健康康等优势势于一体体的开发发区一流流的生态态环境和和人居环环境。这这些是周周边众多多任何同同类项目目所不具具备的地地域、交交通、人人气、规规模、设设施与环环境等先先天优势势。四、管理理规模亿锋现现代城项项目是由由

9、大连满满堂红物物业管理理有限公公司全程程提供酒酒店式物物业服务务,本项项目占地地面积33.122万平方方米，总总建筑面面积233.633万平方方米。其其中住宅宅15.13万万平方米米，写字字间2.31万万平方米米，商业业用房33.522万平方方米;地地下车库库建筑面面积1.92万万平方米米。道路路、广场场约1万平平方米，园园区绿化化约1.20万万平方米米。五、酒店店式管理理亿锋现现代城作作为发展展商开发发的一个个高品位位、高享享受、充充满浓郁郁人文精精神的高高档楼盘盘，在物物业管理理高起点点，起步步之初就就将直接接导入“酒店式式物业管管理”服务模模式，按按照ISSO90000国国际质量量管理体

10、体系的标标准，为为园区业业主（用用户）提提供一种种进入园园区、住住在亿锋锋现代城城如同住住在酒店店里一般般享受到到安全、舒舒适和便便利的服服务，让让业主（用用户）切切身感受受到宾至至如归、倍倍受亿锋锋现代城城物业尊尊重的优优越和尊尊贵。1、酒店店式服务务、人性性化管理理。为顺应应时代和和社会的的需要，亿亿锋现代城城将不断断提高和和自我完完善物业业管理水水平，并并全面导导入现代代酒店管管理理念念和技术术，变“物业管管理”为“物业服服务与管管理”，更加加强调突突出“服务”的内涵涵，将物物业管理理服务真真正提高高到一个个新的高高度。2、以业业主（用用户）为为中心，提提供酒店店式专业业化服务务。传统的

11、的物业管管理，都都是以物物业管理理公司为为核心，先先制定一一整套规规章制度度与约束束条例， 然后要要求各位位业主（用用户）遵遵照执行行。酒店店式物业业管理，完完全以业业主为核核心，实实行“针对性性服务项项目设计计、菜单单式系列列特色服服务”，通过过训练有有素的、既既有星级级酒店服服务水准准的物业业从业人人员，提提供热情情、高效效、优质质的酒店店式专业业化服务务。以星星级酒店店为样板板，营造造温馨、惬惬意的服服务氛围围。3、在亿亿锋现代城城园区里里将把酒酒店服务务与物业业管理有有机地结结合起来来，让业业主在所所拥有的的物业空空间里，也也同样能能享受到到只有在在酒店里里才能提提供的服服务。例例如：

12、除除包括酒酒店式常常规服务务；设备备、设施施管理维维修服务务；秩序序维护服服务外，我我们还提提供秘书书式商务务服务；保姆式式家政服服务；物物业管理理服务；特约家家庭医疗疗保健服服务；文文化、体体育健身身、休闲闲娱乐服服务等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。4、强调调服务意意识，提提高服务务效率。在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“业主（用户）投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使

13、业主（用户）的满意率达到百分之百。调整组织织架构，实实行科学学化管理理。亿锋锋现代城城的物业业管理将将采用星星级酒店店管理模模式，按按照现代代企业制制度的星星级管理理体制和和垂直领领导原则则，从内内部组织织机构上上达到权权、则、利利的统一一；对外外服务和和接待上上，则设设立开放放式办公公的服务务中心，提提供一站站式服务务；将所所有能提提供的信信息如服服务项目目、服务务时间、联联系电话话、服务务价格等等，汇编编成服服务指南南。派派发给业业主，既既加大管管理与服服务的透透明度，又又方便了了业主的的查询与与联系，使使得双方方的信赖赖感大大大加强，从从而奠定定优质服服务的基基础。我们永远远追求服服务的

14、完完满，我我们永远远追求管管理的完完善，我我们永远远追求质质量的完完美。第二章 现代代城项目目概况一、项目目的地理理位置亿锋现现代城位位于大连连经济技技术开发发区五彩彩城8#地，地地势趋缓缓，形状状方正，五五彩城广广场的东东南侧，金金马路北北侧，北北靠直达达市内的的快轨，西西临五彩彩城，环环抱商业业区豪迈迈人气大大学城，中中学群，小小学网，大大型综合合医院，繁繁华商业业中心，是是集交通通、商业业、文教教、健康康等优势势于一体体的开发发区“黄金宝宝地”。二、主体体建筑情情况整个项目目占地面面积3.12万万平方米米,建筑筑面积223.663万平平方米,由九栋栋高层和和一栋小小高层组组成；场场地的南

15、南端紧临临金马路路为大型型商业建建筑，地地下两层层地上三三层；商商业建筑筑分别为为1#6#楼楼三层以以下，其其中1#为写子子间，22#、33#为酒酒店式公公寓，44#66#为住住宅；场场地的中中部由44#99#楼组组成，为为封闭的的住宅园园区；场场地的北北端由110#楼楼和二层层局部三三层的商商铺组成成。地下下机动车车位建筑筑面积11.899万平方方米,有有6000多个车车位。园园区实行行人车分分流，机机动车进进出口多多个。亿锋现现代城的的整体规规划分为为三个区区域：面面向金马马路一侧侧作为主主要商业业商务空空间，商商业商务务空间的的主要入入口沿金金马路展展开，结结合商场场前广场场，最大大满足

16、了了商业运运营，与与安盛购购物广场场、麦凯凯乐、大大商、收收获电子子城共同同构成了了开发区区的商业业中心，同同时又为为金马路路的城市市景观增增添了风风采；中中段为大大面积绿绿化和高高层居住住建筑，创创造了优优美的城城市室外外公共活活动环境境；场地地北侧面面向五彩彩城珍珠珠广场为为休闲娱娱乐区。整个项目目突出生生态绿化化的主题题，在商商场屋面面及中部部园区内内作大面面积的集集中绿化化，大大大地提高高了绿化化率，在在提供休休闲场所所的同时时，表达达了对生生态城市市的尊重重。三、主要要配套设设备设施施（1） 园区配套套设备园区有441部奥奥的斯电电梯（写字间间有6部），开关站站、变电电亭、发发电机、

17、生生活水二二次加压压供水泵泵（房）、排排水（污污）井、换换热站、中中央空调调系统、消消防系统统（水、电电、防排排烟、补补风机）、消消防监控控报警中中心，智智能化管管理系统统，保安安巡更系系统等。（2） 园区配套套设施大型商场场、活动动广场、老老年人健健身场所所、娱乐会会所、儿儿童娱乐乐广场、空空中花园园等(详详见景观观设计)。第三章 物业业管理的的整体设设想运用持续续发展的的战略，确确保物业业的保值值与升值值。人性性化的管管理方针针为业户户铺架沟沟通的桥桥梁，增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本，提高高管理服服务的信信誉。结结合所辖辖物业的的建筑特特点，导导入切合合实际的的管理理理念，以以高效

18、率率的管理理降低成成本，转转变传统统思想观观念，“全心全全意为业业户服务务”。把亿亿锋现代城城建设成成为大连连市首屈屈一指的的“安全、文文明、优优美、舒舒适、尊尊贵”的园区区，使亿亿锋现代城城高品质质、高效效率、严严谨规范范、以人人为本的的物业管管理成为为大连市市物业管管理行业业的一面面旗帜。并并以物业业管理的的品牌效效应助总总公司的的房地产产开发，成成为房地地产销售售的新卖卖点。为为实现以以上设想想，拟采采用“一种模模式、两两项承诺诺、三个个重点、四四项措施施”的管理理方针。一、一种种模式针对所辖辖物业的的特点制制定出具具有创造造性的物物业管理理模式。在在管理工工作中将将根据本本物业的的实际

19、特特点采用用有效的的模式，并并创造“管理由由您评定定，分分分秒秒引引证，点点点滴滴滴做起，永永远让您您满意”的模式式效应，力力求更好好地满足足业户的的需求。采用的管管理体制制是：企企业化、专专业化、一一体化。管理思想想是：安安全服务务第一、人人性规范范管理、提提前服务务业户、打打造管理精精品。追求目标标是：社社会效益益、环境境效益、经经济效益益。二、二项项承诺1.在一一年内做做到物业业公司收收支平衡衡，略有有盈余。2.在两两年内达达到省级级“城市物物业管理理优秀园园区”标准或或“安全文文明园区区”标准，三三到五年年内达到到“全国城城市物业业管理优优秀园区区”标准。三、三个个重点1.完善善服务、

20、诚诚信待人人物业管理理是以服服务为主主的行业业，为此此我们将将在今后后的服务务工作中中，充分分体现我我们的服服务宗旨旨和追求求目标，奉奉行“用户至上上，服务务第一”的原则则和务实实周到的的工作理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的服务，并并将日常常服务工工作紧密密融合于于管理之之中，与与业户建建立良好好的服务务管理。同同时以周周、月、季季走访沟沟通的方方式及时时了解业业户的意意见与需需求，在在不断完完善的过过程中真真正让业业户享受受到安心心、舒心心和称心心的居住住（工作作）环境境。2.环境境管理责责任到人人园区的环环境管理理极为重重要，如如何为业业主创造造一个良良好、舒舒适的居居住（工工

21、作）环环境，是是我们非非常重视视的问题题。多年年的管理理经验告告诉我们们，保洁洁工作责责任到人人，督导导检查、培培训落实实到位，才才能充分分发挥每每个人的的才能，使使其认真真地去做做好每天天的工作作，树立立环抱意意识，从从而保证证园区的的环境卫卫生状况况达到最最佳状态态，为园园区所在在地增加加一道清清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景。3.安全全、消防防真抓实实干为确保业业户生命命、财产产的安全全，我们们主张以以切合实实际的人人员防范范为主、以以本物业业先进的的消防设设施为辅辅的安全全管理防防范理念念，建立立一支强强有力、多多用途的的管理复复合式人人才队伍伍。紧密密联系政政府职能能部门做做到齐抓抓共管

22、，使使所辖物物业在长长年平安安的条件件下为业业户服务务。在日日常的管管理中，派派专人全全天值班班，负责责所辖物物业的安安全管理理工作，严严格管理理，防止止易燃、易易爆等危危险品进进入园区区/写字字间，制制定出与与其相适适应的应应急处理理安全操操作程序序，发生生特殊事事件时力力争将损损失降至至最小程程度。四、四项项措施1.根据据历年来来的管理理经验及及相关条条件，在在对其加加以完善善的基础础上，将将之运用用到物业业管理上上。从本本物业业业户的文文化内涵涵、环境境、行为为、制度度、道德德方面加加以分析析，科学学地制定定、引导导、宣传传、倡议议等较为为文明典典雅的管管理方式式。2.制定定出详尽尽的执

23、行行手册，使使员工翻翻开手册册即可操操作。如如管理理规章制制度及操操作规程程、员员工手册册等，使使每一位位员工了了解工作作规程，熟熟悉管理理程序，达达到规范范、自我我、服务务业户的的目的。3.时刻刻有着多多方面的的准备，永永不间歇歇地实现现物业管管理项目目的创新新，不断断提出建建设性意意见，全全力做好好与前期期施工管管理单位位的衔接接工作。4.将不不间断地地充实管管理队伍伍。采用用“培训上岗再培训训再上上岗”的轮回回培训制制度，不不断提高高员工的的工作技技能与素素质。第四章 整体体工作计计划 一、筹备备期1、组建建物业公公司、拟拟定组织织架构2、拟定定物业管管理策划划书和物物业费用用测算3、完

24、善善前期期物业管管理服务务协议4、制定定物业业装饰装装修管理理协议5、制定定、完善善各项规规章制度度、程序序和相应应的表格格6、项目目接管验验收和入入住管理理准备工工作7、物业业管理服服务人员员招聘、培培训8、物业业办公用用品采购购计划二、运作作期1、业户户入住管管理工作作2、园区区配套设设备设施施的运行行维护3、房屋屋装饰装装修的管管理4、业主主意见调调查、评评议5、开展展社区文文化活动动6、财务务收支、预预算分析析7、召开开业主大大会筹备备成立业业主委员员会8、参加加优秀物物业管理理园区评评比第五章 组织织机构及及人员的的配置、管管理培训训物业管理理服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组

25、组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以求达到到降低管管理成本本、提供供优质服服务的目目的。本本物业管管理按“直线制制”设定组组织架构构，物业业二公司司设管理理中心、维维修中心心、保安安中心、保保洁中心心四个部部门。其其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统一，责责权分明明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业初期管管理的要要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。一、物业业公司管管理组织织机构亿锋物业总公司设备管理部保洁管理部保安管理部佳地物业公司满堂红物业公司管理中心维修中心保安中心保洁中心1、管理理中心：面向全全体业主主、客户户接受电电话咨询询、求助助、投

26、诉诉，接待待业主来来访。协协调指导导各部门门处理日日常物业业管理事事务和费费用收取取工作。负负责培训训、质量量监督、收收集资料料、社区区文化和和协调对对内关系系等事务务。2、维修修中心：负责项项目内水水电、照照明、消消防等设设施的维维修保养养工作，224小时时为业户户提供优优质维修修服务（写写字间大大型设备备设施由由设备部部负责）。3、保安安中心：负责对对园区实实行244小时治治安、消消防和道道路交通通车辆的的管理，同同时履行行义务消消防员的的职责，协协助管理理员工作作。4、保洁洁中心：负责对对园区的的公共区区域内卫卫生清洁洁、保洁洁和生活活垃圾清清运工作作，保证证园区舒舒适、整整洁，达达到质

27、量量标准。二、人员员配置说说明：要求体现现一职多多能，人人尽其材材的团队队，创建建精干高高效队伍伍，消除除冗员现现象。做做到职责责分明，从从建制上上全员配配合，物物业公司司各部门门之间工工作紧密密协调。管管理方针针为：人人性服务务、培养养人才、科科学管理理、走向向市场。物业公司司合计：188人1、管理理中心（111人）：（1）写写字间、商商场设11名主管管，3名名接待员员（2）住住宅、公公寓设11名主管管，2名名接待员员，1名名档案文文员，33名管理理员2、维修修中心（117人）：（1）设设1名主主管（2）写写字间、商商场设11名班长长，4名名强弱电电工，22名水暖暖工、3名万能能工（3）住住

28、宅、公公寓设11名班长长，强弱弱电工33人，水水暖工22人 3、保安安中心（1117人人）：（1）设设1名主主管（2）AA区设11名队长长，下设设3名班班长，每每班144名保安安员（3）BB区设11名队长长，下设设3名班班长，每每班166名保安安员（4）设设1名消消防干事事， 66名消防防监控员员（2人人一组三三班轮换换）（5）设设1名特特勤队长长，100名特勤勤队员 A区区保安岗岗位人员员设置明明细：岗位位置 岗位名称 人数1#楼大堂 固定岗、巡逻岗 2人2#楼出入口 固定岗、巡逻岗 2人3#楼出入口 固定岗 1人4#楼出入口 巡逻岗 1人5#楼出入口 巡逻岗 1人6#楼出入口 巡逻岗 1人

29、A区外围 巡逻岗 2人写字楼、公寓货梯 固定岗 1人地下停车场 固定岗、巡逻岗 2人 合合计 144人 B区保保安岗位位设置明明细： 岗位位置 岗位名称 人数7#楼出入口 固定岗 1人8#楼出入口 固定岗 1人9#楼出入口 固定岗 1人B区出入口2个 固定岗、巡逻岗 4人10#楼出入口 固定岗、巡逻岗 5人地下停车场 固定岗、巡逻岗 4人合计 16人4、保洁洁中心（441人）： （1）设设1名主主管（2）写写字间、商商场设11名班长长，144名保洁洁员（写字间间、商场场1名保保洁员负负责3个个层楼的的清洁工工作）（3）住住宅、公公寓设11名班长长，200名室内内保洁员员，4名名室外保保洁员（住

30、宅、公公寓2名名保洁员员负责11栋楼的的清洁工工作）三、各岗岗位员工工素质要要求 1、管理理中心主主管：大专以上上文化程程度，445岁以以下，持持有物业业管理上上岗证书书，有三三年以上上物业管管理工作作经验，公公正廉洁洁，工作作积极热热情，责责任心强强，有较较强的管管理、组组织及协协调能力力。2、保安安中心主主管：大专以上上文化程程度， 45岁岁以下，有有3年以以上的本本职工作作经验，具具有丰富富的社会会经验和和较强的的语言表表达能力力，以及及随机应应变处理理突发事事件的能能力，有有一定的的消防知知识。工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业，部部队复转转军人优优先选择择。3、维修修中心主主管：大专以

31、上上文化程程度，55年以上上工作经经验，有有2年以以上本职职工作经经验，具具有扎实实的专业业知识基基础，丰丰富的实实际工作作经验，极极强的动动手操作作能力以以及较强强的资源源运用能能力、组组织管理理能力和和综合事事务管理理能力，有有持有特特种行业业操作证证， 工工作积极极主动，认认真负责责。4、保洁洁中心主主管：大专以上上文化程程度，要要求能够够熟练处处理本岗岗位的各各项工作作，有大大型酒店店或写字字间保洁洁管理工工作经验验。5、管理理员：大大专以上上文化程程度，持持有物业业管理上上岗证，服服从领导导、听从从分配、积积极主动动、认真真负责。6、服务务中心接接待员：大专以上上学历，具具有1年年以

32、上业业户接待待工作经经验，语语言表达达能力强强，对工工作认真真负责、敬敬业、乐乐业。7、维修修工（水水、电）：男性，年年龄455岁以下下，高中中以上学学历（水水电专业业），持持有特种种行业操操作证，身身体健康康，品行行端正，工工作认真真负责。8、保安安员：男性，初初中以上上文化，330岁以以下，身身高1775厘米米以上，身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责。9、保洁洁员：初中以上上文化，445岁以以下，身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责，能能吃苦耐耐劳，经经专业技技能培训训后上岗岗四、各部部门员工工岗位职职责：（一）物物业经理理岗位职职责1. 全全面负责责对所管管辖的物物业实施施

33、一体化化综合管管理、贯贯彻执行行ISOO 90000质质量管理理体系，完完成公司司的年度度管理目目标和经经济指标标。2. 制制定各部部门年度度、季度度工作计计划并组组织实施施，业务务上接受受总公司司和上级级部门的的指导和和监督。3. 负负责检查查、监督督各项制制度的执执行情况况。4. 合合理调配配人员，协协调各岗岗位的分分工协作作，责任任到人，同同时关心心员工生生活，确确保公司司员工有有良好的的精神面面貌和积积极的工工作态度度。5. 负负责所管管辖物业业的装修修审批，协协调违章章和投诉诉的处理理工作，落落实安全全、防火火工作。6. 协协调本部部门与供供水、供供电、工工商等和和物业管管理有关关的

34、部门门的关系系，便于于开展各各项工作作。7. 认认真完成成公司其其他工作作职责内内容和公公司安排排或委托托的其他他工作任任务。（二）管管理中心心主管岗岗位职责责：1、努力力完成经经理布置置的各项项工作，监监督本部部门人员员执行公公司的各各种规章章制度。2、熟悉悉园区物物业详细细情况，了了解各种种物业管管理法规规、文件件及规定定内容，并并在实际际管理服服务中运运用自如如。3对公众众区域内内发生重重大事故故及时向向经理报报告,组组织安排排维修事事宜,拍拍照记录录在案。4、建立立健全各各种报表表及住户户档案,保证各各种住户户信息资资料、档档案准确确、规范范、完整整。5、认真真监督检检查交、验房和和装

35、修管管理的工工作。6、合理理安排本本部门员员工的日日常工作作，使其其工作安安排合理理饱满,并随时时检查督督导。7、处理理住户投投诉，落落实跟进进住户每每一投诉诉，直到到问题得得到及时时圆满解解决。重重大问题题上报经经理并记记录在案案。8、每月月按时呈呈交月报报，每日日查看部部门记事事簿。定期走访访住户，与与住户保保持良好好工作关关系。9、不断断吸取更更新物业业管理知知识，提提高业务务素质。10、不不时检查查所属员员工之仪仪表、仪仪容、工工作纪律律，确保保公司形形象及高高效率工工作。11、积积极向经经理提合合理化建建议，改改进管理理服务工工作。12完成成经理交交付的其其他工作作。（三）接接待员岗

36、岗位职责责：1. 执行听写写文书工工作,处处理所有有收发信信件，备备忘录及及其存档档工作。2. 保持管理理中心卫卫生清洁洁、环境境幽雅整整齐,负负责办公公设备的的管理工工作。3. 按时发送送各类通通知，处处理有关关业户资资料及文文件档案案负责档档案的管管理工作作。4. 协助接待待业主、租租户的投投诉，将将投诉转转往相关关部门或或上报，并并跟进处处理情况况。5. 打印有关关文件、报报告并将将有关资资料存入入电脑。6. 认真做好好住户出出入证、车车辆证的的登记工工作，并并保存好好全部资资料。7. 做好管理理中心日日常办公公物品的的统计工工作。8. 对管理中中心所需需文具进进行统计计上报，并并做好分

37、分发登记记手续。9. 每日认真真填写管管理中心心记录簿簿。10. 做好员工工考勤记记录工作作,按时时上报公公司。11. 与住户保保持良好好的工作作关系。12. 完成管理理中心主主管交付付的其他他工作。（四）管管理员岗岗位职责责：1. 熟悉并掌掌握政府府及地方方有关房房地产和和物业管管理服务务的政策策、法规规及相关关规定。2. 掌握园区区内物业业空置动动态情况况,并熟熟悉入住住业主相相关情况况。3. 接待业主主、租户户的投诉诉，并将将投诉转转往相关关部门或或上报,同时跟跟进投诉诉处理进进程。4. 及时将投投诉处理理结果告告知投诉诉人，并并做好定定期回访访工作。5. 熟悉并掌掌握管理理中心入入住、

38、二二装及所所有相关关手续的的办理流流程，提提高工作作效率。6. 自觉学习习,不断断更新知知识,提提高自身身的作业业技能,在办理理各项手手续时,认真做做好相关关的提示示工作。7. 熟悉物业业公司所所有有偿偿服务内内容及收收费标准准，并认认真做好好宣传工工作。8. 每日巡视视检查公公众区域域清洁、设设施、保保安情况况。9. 具有团队队意识,积极协协助其他他部门人人员的工工作。10. 成为业主主/用户与物物业公司司协调沟沟通的纽纽带。在在做好物物业管理理服务工工作宣传传的同时时,认真真记录业业主/租租户对物物业公司司工作的的意见及及建议,及时上上报主管管。11. 配合销售售部做好好交/验验房工作作。

39、12. 完成主管管交付的的其他工工作。（五）维维修中心心主管岗岗位职责责：1. 负责制定定园区水水、电系系统的日日常保养养和维修修，确保保园区上上、下水水道畅通通和供电电照明运运行正常常。2. 检查房屋屋设备、设设施的完完好情况况，并作作详实记记录以便便与相关关部门协协调解决决。3. 受理业主主报修，安安排人员员维修，核核定工作作量。4. 巡视园区区内的公公共照明明、开关关、供水水等设备备、设施施的运行行情况，保保证设备备运行良良好。5. 巡视装修修户是否否有违章章行为，如如有违章章行为及及时汇报报，并提提出整改改意见。6. 配合、监监督外来来施工队队伍对公公共配套套设施的的检修，并并做好详详

40、细记录录。7. 遇突发事事件、重重大总是是或疑难难问题及及时汇报报，并提提出解决决方案。8. 熟悉园区区的配套套设施，负负责保持持园区房房屋及配配套设施施完好无无损及正正常使用用。9. 完成上级级领导交交办的其其他任务务。（六）维维修人员员岗位职职责：1. 熟熟悉物业业辖区内内楼宇的的楼幢号号、单元元、户数数和房屋屋结构、水水施、电电施等管管线走向向。2. 负负责对园园区内供供水、供供电设备备、线路路的保养养、维修修，公共共部位照照明设施施的维修修工作。3. 严严格遵守守服务内内容与服服务标准准，对住住户的报报修要求求承诺及及时修理理4. 积积极为住住户提供供多项便便民服务务，并做做到服务务周

41、到、热热情、规规范，无无投诉。5.工作作时间按按规定着着装，佩佩戴工作作牌，严严格遵守守操作规规程以确确保安全全，预防防意外事事故的发发生。工工作前在在维修范范围内摆摆放适当当的警告告牌，完完工后立立即将警警告牌撤撤离现场场。6. 工工作完毕毕及时清清理施工工现场杂杂物，并并请住户户在维修修单上签签字。7. 发发现重大大疑难问问题要立立即向上上级报告告，并采采取相应应的措施施。8. 遇遇停水、停停电、等等情况时时采取紧紧急措施施，及时时报告上上级并向向有关单单位（个个人）发发出通知知。9. 负负责对共共用部位位设施的的巡视和和保养，并并做好相相关的维维护和保保养记录录。10. 爱护工工具，杜杜

42、绝浪费费，按规规定领用用工具和和维修材材料。11. 完成上上级交办办的其他他任务。（七）保保安中心心主管岗岗位职责责：. 熟熟知项目目的各项项安全管管理规定定和制度度。. 巡巡视现场场、检查查重点、要要害部位位，组织织做好闭闭店清场场工作。. 协协助公安安机关处处理发生生各类治治安案件件。. 对对员工进进行安全全知识及及防火、防防盗、防防破坏、防防灾害事事故的培培训工作作。. 指指导各部部治安专专干做好好安全防防范工作作。. 处处理、解解决值班班期间一一切事务务。. 监监督检查查保安员员日常工工作尽职职情况，组组织讲评评考核。8. 做做好本部部门会议议精神的的传达、落落实工作作。9. 做做好对

43、施施工现场场的监督督、检查查管理工工作。10. 完成上上级安排排的其他他工作。（八）消消防干事事岗位职职责： . 贯贯彻国家家消防政政策、法法规，接接受消防防机关的的检查、指指导、培培训。. 健健全现代代城消防防制度、防防火计划划并督导导检查、考考评。. 加加强对员员工防火火培训和和消防演演练工作作。4. 组组织消防防员进行行防火检检查，处处理隐患患。5. 处处理火情情事故，调调查火灾灾原因。6. 动动火证签签发、施施工材料料的审核核、检查查。7. 负负责对业业户装修修施工手手续的签签发、检检查施工工现场。8. 组组织做好好消防演演习工作作。9. 组组织检查查消防设设施、器器材。10.处处理值

44、班班期间发发生一切切事务。11.上上级安排排消防方方面的其其他工作作。（九）保保安队长长岗位职职责： 1. 安安排岗位位，监督督检查当当班人员员工作状状况。2. 协协助公安安机关调调查处理理发生的的一般性性治安案案件。3. 协协助保安安主管落落实现代代城的各各项规章章制度。4. 组组织交接接班，做做好各班班工作布布置、班班后会讲讲评工作作。5. 做做好现场场巡视、闭闭店清场场工作，处处理发生生的各类类问题。6. 做做好对更更衣室的的检查管管理工作作。7. 做做好对施施工现场场的监督督检查、管管理工作作。8. 检检查消防防设施、器器材。9. 完完成主管管安排的的其他临临时性工工作。（十）特特勤队长长岗位职职责： 1. 执执行公司司各项规规定，做做好对特特勤队员员日常管管理。2. 处处理现场场纠纷、打打架等突突发事件件。3. 处处理值班班期间发发生一切切事务。4. 协协助部长长做好大大型活