物业管理案例培训资料gvqz.docx

《物业管理案例培训资料gvqz.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理案例培训资料gvqz.docx（59页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、一、日常常篇1、在小小区内摔摔伤物业业公司是是否承担担责任？案例介绍绍：20000年年月日上午午，徐某某去厂房房上班，在在通往厂厂房载货货电梯的的台阶上上走，因因当天厂厂房三楼楼漏水正正好滴在在台阶上上，由于于天气寒寒冷出现现结冰。徐徐某走上上台阶滑滑倒摔伤伤。医院院诊断为为：左肩肩肱骨骨骨折伴肩肩关节脱脱位。徐某某摔伤当当天，该该厂房的的物业管管理单位位派人员员前去探探望。徐徐某要求求物业公公司对此此事承担担责任，物物业公司司认为没没有义务务承担，双双方各执执已见，因因次起诉诉至法院院。 法院判决决：法院院经审理理认为：原告作作为公司司员工，上上下班应应走人行行通道，白白天行走走，也应应看到

2、台台阶上有有结冰，并并应当预预见到滑滑冰的危危险性，故故应对摔摔伤的行行为负主主要责任任。但被被告作为为厂房的的物业管管理单位位应对物物业公共共配套设设施完好好起保养养维修的的责任，在在接到厂厂房漏水水报修通通知后，理理应及时时修理，但但未提供供及时安安排修理理的有效效证据，发发现结冰冰后未及及时清除除或积极极的防范范措施，故故对原告告滑倒致致伤应承承担一定定的责任任。 案例分析析：一、被被告物业业管理单单位的行行为符合合侵害生生命健康康权的民民事责任任构成要要件，应应承担侵侵权的民民事责任任。 第一一：物业业管理单单位的行行为具有有违法性性。上上海市居居住物业业管理条条例第第十二条条规定：物

3、业业管理服服务应当当保持住住宅和公公共设施施完好，环环境整洁洁优美、公公共秩序序良好，保保障物业业使用方方便、安安全。发发现住宅宅的共用用部位、共共用设施施或者公公共设施施损坏时时，立即即采取保保护措施施，并按按照物业业管理服服务公司司的约定定进行维维修。可见，本本案被告告作为物物业管理理单位，有有法定义义务立即即采取保保护措施施。第二二：产生生了损害害原告生生命健康康权的后后果。 第三三：被告告的不作作为行为为与原告告的损害害之间有有因果关关系。 第四四：被告告物业管管理单位位有过错错。本案案被告作作为厂房房的物业业管理单单位负有有保障物物业使用用方便、安安全的义义务，这这种义务务应属专专业

4、管理理人应尽尽的特别别注意义义务。 二、原原告有过过错，应应对自身身伤害承承担主要要责任。 本案中中，原告告对自己己摔伤有有明显的的过错，表表现在以以下三个个方面：第一一，厂房房外侧电电梯系载载货电梯梯是该厂厂房内所所有职工工应知的的，原告告作为公公司员工工，上下下班应走走人行通通道。原原告不愿愿登楼梯梯，执意意乘载货货电梯，主主观上存存在故意意。第二二，原告告应当看看到台阶阶上有结结冰，从从安全起起见，原原告应走走人行通通道，其其主观上上有过失失。第三三，原告告在朝载载货电梯梯行走时时，被告告曾劝原原告不要要走此台台阶，以以免滑倒倒摔伤，但但原告不不听劝阻阻，仍走走上台阶阶。 中华人人民共和

5、和国民法法通则第第一百三三十一条条规定：受害害人对于于损害的的发生也也有过错错的，可可以减轻轻侵害人人的民事事责任。据此，原原告应当当对自己己的过错错行为承承担主要要责任。被被告物业业管理单单位虽未未及时修修理、清清除结冰冰或采取取积极的的防护措措施，但但已尽到到了及时时警示和和告知的的义务，应应当减轻轻其赔偿偿责任。2、客户户欠租 物管应应该怎么么做案情介绍绍：某高高级商务务办公楼楼内有一一本地公公司A公司司，其业业务并未未因入驻驻了一个个好的办办公楼而而有进一一步发展展，反而而较为昂昂贵的房房租倒成成了不小小的负担担，一年年多以后后，欠租租的情形形出现了了。物业业管理部部门发出出在指定定的

6、期限限内，如如果A公公司仍不不付清欠欠款的话话，将不不得不采采取必要要措施中中止部分分服务的的通知，AA公司对对此未做做出任何何反应，也也没有能能力做出出反应。期期限到了了，物业业管理部部门将其其通讯线线路从接接线大盘盘上摘除除。随后后A公司司通讯中中断。这这时A公公司负责责人认为为写字楼楼物业管管理部门门侵犯了他他们的权权利，遂遂双方引引起纠纷纷。 点评：1、物物业项目目在招租租招商过过程中，要要对租户户的商业业信誉及及其行业业前景做做出适当当的调研研，尽可可能避免免可能出出现的风风险。2、一一般情况况下，对对欠租租租户的处处理要依依据19998年年建设部部关于于物业转转让、租租赁的管管理准

7、则则规定定：对欠欠租人先先进行书书面催租租，如果果没有得得到有效效回应，则则以书面面形式说说明期限限，并采采取措施施，这类类措施的的实施要要坚决有有效，要要有层次次，要能能够解决决问题，并并且可以以把出现现后遗症症的可能能性降至至最低。3、个个别情况况下，也也要体谅谅某些租租户，特特别是那那些质质地较为为优良的公司司或对整整个项目目较有影影响的公公司可能能遇到的的特殊困困难，不不排除在在特定条条件下做做出适当当的宽限限和减免免，在对对这类公公司采取取处理措措施时一一般应适适当留出出余地。 4、对欠欠租租户户采取措措施的基基础是与与之签署署了具备备法律效效力的租租赁合同同。因而而合同文文本的有有

8、效性非非常重要要。这些些文本当当然要通通过律师师审核，但但仅仅通通过律师师审核是是不够的的，如果果有条件件，最好好能够征征询一下下物业管管理专家家们的意意见。 3、如何何处理商商户的违违规行为为案情介绍绍:某日日，中海海商城管管理处的的工作人人员巡视视时，发发现三楼楼公用洗洗手盆周周边墙面面、地面面溅有不不少污水水，丢有有不少塑塑料袋，并并发出阵阵阵异味味。经过过观察询询问，查查明这些些污水和和塑料袋袋来自三三楼一间间从事足足底按摩摩的店铺铺。这家家足底按按摩店的的员工认认为洗手手盆是公公用设施施（不是是自己的的孩子不不心疼，这这是许多多人不爱爱护公共共设施的的心理动动因），就就随意泼泼洒，有

9、有时甚至至远离几几米，就就将装有有按摩用用过污水水的塑料料袋向洗洗手盆泼泼去。就此此问题，管管理处主主管上门门找该店店老板沟沟通，没没用多说说，老板板就表明明态度，马马上整改改，保证证污水直直接倒在在洗手盆盆内，将将塑料袋袋弃置于于垃圾桶桶内。但以以后一段段时间，情情况依旧旧未变。管管理处主主管于是是又再次次登门，找找到该店店老板。这这次老板板态度大大变，质质问：你们不不让我把把污水倒倒在那里里，那你你说倒在在哪里才才对？主管解解释说并不是是不让你你们往那那倒，而而是提醒醒你们望望那倒的的时候注注意点儿儿，因为为环境卫卫生状况况不好，大大家都要要受到影影响。老板不不等主管管说完就就头一摇摇：那

10、那我不管管！结结果，碰碰了一个个不软不不硬的钉钉子。此路路不通，就就另辟蹊蹊径（一一个好的的物业管管理工作作者需要要有不折折不饶的的韧劲，因因为物业业管理中中碰钉子子的事太太多了，碰碰钉子就就打退堂堂鼓，那那就什么么事情也也办不成成）。管管理处考考虑到这这家店铺铺内缺少少排水系系统，确确有不便便，随后后买来一一个带盖盖的大塑塑料桶，送送到店铺铺里。向向老板提提出，请请他们在在店内将将污水与与塑料袋袋分置塑塑料桶里里，待收收集到一一定程度度，再由由该店员员工提出出来倒掉掉。老板板开始还还很不耐耐烦，可可看到管管理处态态度诚恳恳，服务务周到，真真正为业业主、租租户办事事，便转转阴为晴晴，欣然然接受

11、了了管理处处的建议议。当天天就布置置店铺员员工进行行整改。从从此以后后，该店店乱倒赃赃物的事事再也没没有发生生过。 点评：现在相当当一部分分人对物物业管理理公司只只认可服服务，不不认可管管理。仿仿佛物业业公司一一说管理理，就是是想凌驾驾于客户户之上似似的。其其实管理理也是服服务，像像处理类类似事情情能说不不是管理理吗？像像类似的的事情不不去大胆胆管理行行吗？当当然管理理可以高高于服务务之中。4、业主主在小区区道路上上摔倒 状告物物业公司司案情介绍绍:小区区内一号号楼4005室的的李老太太在雪后后出门，在在小区的的步行街街不慎跌跌倒，跌跌断右腿腿股骨头头，安全全员发现现后立即即将李老老太送进进医

12、院。经诊诊断为：右腿股股骨头粉粉碎性骨骨折，立立即实施施手术置置换股骨骨头，手手术后李李老太提提出：她她是在小小区内跌跌倒的，因因为自己己每月都都交物业业管理费费，其中中包括了了小区道道路的公公摊，那那么，她她在小区区道路上上跌伤的的医疗费费用及精精神损失失费用应应由物业业管理公公司承担担。几经经交涉，物物业公司司未做承承担，李李老太一一纸诉状状将物业业公司推推上法庭庭。 审理：物业业公司没没有义务务承担李李老太医医疗费及及精神损损失费。点评：案例例涉及小小区内发发生个人人原因引引起的意意外伤害害问题。1、中中华人民民共和国国价格管管理条例例是物物业公司司收费的的依据，其其中住宅宅小区公公共性

13、服服务中包包括了小小区道路路的绿化化管理费费，李老老太所交交物业管管理费中中的公摊摊是属于于正常的的收费范范围。民法通通则，民民法细则则中明文文规定：凡因个个人原因因引起的的意外伤伤害（除除工作范范围内）其其责任自自负。3、李李老太虽虽在小区区内道路路上跌倒倒，没有有他人伤伤害，且且小区步步行街积积雪已打打扫过，物物业公司司的本职职工作没没有延误误，雪雪后路滑滑，请当当心！的警示示牌在小小区步行行街醒目目处悬挂挂，李老老太这种种意外伤伤害的确确是与自自己不当当心或一一时路滑滑不适应应造成，与与物业公公司没有有直接责责任关系系。4、物业业公司可可以在多多方面关关心李老老太，但但没有权权力和义义务

14、为其其支付医医疗费和和精神损损失费。 5、尊重重业主，从从记住姓姓名开始始案例介绍绍：某开开发区内内十几个个通用厂厂房长区区的物业业管理费费收缴率率参差不不齐。年年终总结结时，公公司领导导请收费费率达996的的某通用用厂房厂厂区的管管理员介介绍经验验，该管管理员说说了这样样一个事事：小区区内有十十几家业业户，一一天，其其中一家家只租赁赁了一个个层面通通用厂房房的某企企业部门门总管来来找管理理员，管管理员张张冠李戴戴，把对对方的名名字叫错错了。来来人顿时时拉下了了脸，：看不不起我们们小公司司啊！此后一一连几个个月都拖拖缴物业业管理费费。管理理员从此此吸取教教训，把把厂区内内十几家家业户、近近百位

15、要员（上自自总经理理，下至至与物业业公司有有关的一一些部门门总管、经经办人）的的姓名都都背得滚滚瓜烂熟熟。后来来，有个个新公司司进场没没几天，管管理员通通过各种种渠道得得到了业业?quuot；要员的姓名名，碰面面时主动动打招呼呼，对方方连连称称赞物业业管理到到位。 点评：物业业管理服服务有很很多口号号，诸如如以人人为本、客客户就是是上帝等，其其精髓是是对业主主要尊重重。尊重重是一个个人杂社社会活动动、家庭庭生活中中的基本本需求。如如何运用用礼貌、热热情、真真诚、高高超的服服务，使使业主得得到受尊尊重的满满足，是是物业管管理的一一门学问问。该案案例中的的管理员员吸取了了搞错业业户姓名名的教训训，

16、事后后不仅记记住公司司名称、总总经理的的姓名，也也记住了了与物业业管理有有来往的的人员的的姓名，从从而拉近近了双方方的距离离。这一一件小事事说明了了物业管管理处处处都有文文章可做做。 6、没有有签订物物管服务务合同 业主该该不该支支付物业业管理费费案情介绍绍:小区区部分业业主以AA物业管管理公司司（以下下简称AA公司）没没有与业业主或开开发商签签订物业业管理合合同为由由拒绝支支付物业业管理费费。A公公司认为为自己是是经原在在该小区区进行前前期物业业管理的的B公司司同意，接接替B公公司继续续物业管管理服务务的。虽虽然开发发商未与与其签订订物业管管理合同同，后小小区业主主委员会会成立，也也未聘用用

17、A公司司，而是是与C公公司签订订了物业业管理服服务合同同，但是是在B公公司撤走走至C公公司进小小区前，AA公司实实际进行行了物业业管理服服务，有有权收取取物业管管理费和和滞纳金金。业主主却认为为：开发发商和业业主委员员会均未未聘请AA公司，也也未与其其签订合合同，未未建立服服务与被被服务的的权利义义务关系系，因此此A公司司的诉讼讼主体资资格不符符；根据据上海海市居住住物业管管理条例例第225条第第2款规规定，可可以不支支付物业业管理费费，请求求法院驳驳回其起起诉。 一审判决决结果：一审审法院根根据上上海市居居住物业业管理条条例第第24条条第1款款和第554条第第2款规规定，判判决业主主支付物物

18、业管理理费和滞滞纳金。业主不服服上述判判决，提提起上诉诉。业主主根据上上海市居居住物业业管理条条例第第3条第第4款规规定本本条例所所称物业业管理企企业，是是指接受受业主或或者业主主委员会会的委托托，根据据物业管管理服务务合同进进行专业业管理服服务的企企业。188条第22款也强强调物业业管理企企业接受受委托从从事物业业管理服服务，应应当签订订物业业管理服服务合同同。就就是说，进进行物业业管理服服务必须须签订合合同。且合合同法第第10条条第2款款也明文文规定法律、行行政法规规规定采采用书面面形式的的，应当当采用书书面形式式。因因此A公公司的行行为属无无合同管管理，或或自行行提供服服务。认认为由AA

19、、B两两家公司司的约定定或同意意就可以以进行物物业管理理服务于于法无据据，对业业主也不不具有约约束力。因因此业主主不付物物业管理理费和滞滞纳金也也于法有有据。 案情分析析：本案案的特殊殊性在于于看似单单纯的物物业管理理纠纷，其其实还包包含了民民法中的的无因因管理的法律律关系。由由于A公公司是无无合同管管理，按按照条条例第第25条条第2款款，业主主可以以不支付付物业业管理费费也是有有法律依依据的。因因此仅仅仅按照条条例的的有关规规定判令令业主支支付管理理费，依依据不足足。但如果同同时参照照民法法通则中中的无无因管理理，本本案就较较容易解解决了。民民法通则则第992条没有法法定的或或者约定定的义务

20、务，为避避免他人人利益受受损失进进行管理理或服务务的，有有权要求求受益人人偿付由由此而支支付的必必要费用用。这这里强调调参照照而不不是适适用，是是由于本本案与无因管管理还还是有一一定的区区别。构成成无因因管理，在法法律上应应具备三三个要件件：一是是必须没没有法定定的或者者约定的的义务，即即管理人人既没有有法律规规定的义义务，也也没有接接受他人人的委托托；二是是必须有有为避免免他人利利益受损损的意思思，即管管理的行行为是出出为他人人谋利益益的目的的，由管管理行为为所取得得的利益益最终应应归受益益人所有有；三是是必须有有管理他他人事务务或服务务于他人人的行为为。A公公司的行行为仅符符合了一一、三要

21、要件，且且无因因管理的管理理人除了了要求偿偿还必要要的费用用外，不不得向受受益人索索取报酬酬或者变变相索取取报酬。 二审判决决：二审法院院正是考考虑到AA公司实实际进行行了管理理，根据据等价有有偿的原原则，同同时条条例中中的可可以不支支付而而不是应当不不支付，又使使二审法法院能在在可以以二字字上找到到了依据据，最终终判令业业主支付付物业管管理费，但但对A公公司加收收滞纳金金的请求求不予支支持。这这样的判判决，应应当说是是合理的的。7、预收收物业管管理费是是否合理理案情介绍绍:汪先先生近日日在办理理入住手手续时，遇遇到了一一件很不不舒心的的事：开开发商的的工作人人员要求求汪先生生先一次次性交纳纳

22、一年的的物业管管理费，否否则不给给办理入入住手续续。汪先先生对此此提出了了几点疑疑问：一一是凭什什么房子子还没有有验收，就就让交物物业管理理费？二二是这家家由开发发商指定定的物业业管理公公司，是是开发商商为这个个项目专专门新设设立的，此此前没有有任何的的物业服服务经验验和业绩绩，而物物业管理理不同于于商品买买卖，是是一种延延续性的的服务，一一次性交交纳一年年的物业业管理费费，意味味着至少少在一年年内，自自己对这这家物业业管理公公司的服服务无论论满意与与否，都都没有任任何制约约力了。 案情分析析：汪先先生面临临的情况况具有一一定的普普遍性，其其中包含含了两个个问题：一、应应该先接接收房屋屋，还是

23、是先交物物业管理理费？购房房人与开开发商签签约购房房，双方方之间是是一种买买卖关系系，而购购房人与与物业管管理公司司之间是是一种委委托服务务的关系系，这种种委托关关系成立立的前提提是：购购房人已已经取得得了所购购买的标标的物（房房产），已已成为业业主。如如果购房房人在房房产交接接时，因因各种原原因退房房（如工工程质量量、面积积误差等等），那那么与物物业管理理公司之之间也就就不存在在委托服服务的必必要了。开发商提提出购房房人以交交纳物业业管理费费作为房房屋交付付的前提提，实质质上是对对房屋的的交付增增加了附附设条件件，是对对双方之之间买卖卖合同的的一种变变更，根根据合合同法的的规定，合合同只有有

24、在当事事人协商商一致的的条件下下，方可可以变更更，开发发商单方方变更合合同的做做法明显显是不公公平的，也也是一种种违约行行为。因因此，这这两者之之间的关关系理应应是先接接收房产产，再交交纳物业业管理费费。二、物物业管理理公司要要求预付付物业管管理费合合理吗？考虑虑到物业业管理公公司的正正常运转转，预收收一定的的物业管管理费还还是合理理的，现现行的有有关法规规，也是是允许物物业管理理公司预预收费用用的。但但是这种种预收应应当有一一定的限限度，从从物业管管理费的的构成来来看，有有按年、按按季，也也有按月月收取的的，如果果物业管管理公司司一次性性、长时时间预收收各项物物业费用用就不合合理了，对对此，

25、北北京市小小区办关关于禁止止一次性性收取多多年物业业管理费费的通知知中专专门规定定，物业业管理公公司不不得一次次性预收收多年的的物业管管理费。 点评：1、商商品房销销售管理理办法中中规定，商品房房销售时时，房地地产开发发企业选选聘了物物业管理理企业的的，买受受人应当当在订立立商品房房买卖合合同时与与房地产产开发企企业选聘聘的物业业管理企企业订立立有关物物业管理理的协议议。2、开开发商既既然选选聘了物物业管理理公司，就要要将物业业管理公公司的情情况和收收费的标标准，在订立立商品房房买卖合合同时告知购购房人，以以便购房房人对选选择的物物业管理理公司和和收费标标准做出出判断。3、由由于多数数项目属属

26、于期房房预售，开开发商在在销售时时，对于于许多物物业服务务的设施施、设备备还无法法确定，因因此有有关物业业管理的的协议的签订订，还是是要放在在交房时时，至少少是在订立商商品房买买卖合同同后。对于于购房人人来说，如如果开发发?quuot；在订立立商品房房买卖合合同时，就提提供了有关物物业管理理的协议议文本本，那么么这些协协议就构构成了买买卖合同同的附件件，则要要认真地地阅读一一下，一一旦签了了字，就就要履行行相应的的义务了了。4、如果果像汪先先生遇到到的那样样，开发发商在签签订买卖卖合同后后、甚至至在入住住时，才才提供有关物物业管理理的协议议，并并以此作作为房产产交付的的条件，您您则可以以按前述

27、述的内容容，据理理力争。不不过，最最好的办办法是，在在签订买买卖合同同时，无无论开发发商如何何做，您您都应该该将有关关物业收收费的标标准、收收费方式式以及房房屋交付付的程序序，作为为补充内内容，要要求开发发商写进进补充协协议。 8、因新新买房屋屋漏水 业主拒拒交物业业管理费费案例介绍绍：胡女女士看中中了某处处商品房房的顶层层，在一一次性付付清全部部房款后后顺利入入住，同同时向物物业管理理公司交交纳了当当年的物物业管理理费。入入住后两两个月雨雨季来临临，几场场大雨之之后，胡胡女士发发现天花花板有水水洇湿的的现象，后后来竟然然发展到到漏雨的的地步，胡胡女士于于是找到到物业管管理公司司报修。物物业管

28、理理公司通通知了原原施工单单位，施施工单位位重新在在楼顶进进行了防防水处理理。胡女女士此时时已经对对现在的的房屋有有些反感感，经过过和开发发商协商商后准备备换房，但但是双方方对漏雨雨造成损损失的赔赔偿问题题产生了了争议。 胡女女士认为为自己购购买房屋屋就为了了居住，现现在因为为漏雨无无法居住住，并且且自己进进行的装装修也遭遭到破坏坏，她认认为这是是开发商商造成的的，所以以准备不不再交纳纳第二年年的物业业管理费费和供暖暖费。 开发发商认为为自己出出售的房房屋有质质量问题题是事实实，也愿愿意赔偿偿胡女士士部分经经济损失失，但是是他们认认为自己己已经同同意为胡胡女士调调换房屋屋，自己己和胡女女士之间

29、间没有纠纠纷。物业业管理公公司认为为自己及及时联系系维修房房屋，并并且现在在看来房房屋存在在质量问问题也不不是物业业管理不不到位，如如果胡女女士不交交纳物业业管理费费他们无无法接受受，并且且，因为为这个小小区是采采用小区区外的供供热厂的的热力供供热，统统一供暖暖时间已已到，如如果胡女女士不交交纳供暖暖暖气费费，他们们就要受受到经济济损失。 由于于三方对对于债权权、债务务没有任任何异议议，胡女女士认为为自己的的行为属属于法律律所允许许的抵消消行为，但但是又不不是十分分肯定自自己的行行为是否否合法，于于是三方方一同找找到律师师咨询，最最终在律律师主持持下达成成书面协协议，三三方协商商解决，由由开发

30、商商向物业业管理公公司支付付了胡女女士下年年度的物物业管理理费，胡胡女士不不再向开开发商要要求赔偿偿，同时时胡女士士向物业业管理公公司支付付本年度度供暖费费。 律师分析析：胡女女士不能能直接向向物业管管理公司司主张抵抵消。合合同法第第九十九九条所讲讲的抵消消是指：当事人人互负到到期债务务，该债债务的标标的物种种类、品品质相同同的，任任何一方方可以将将自己的的债务与与对方的的债务抵抵消，但但依照法法律规定定或者按按照合同同性质不不得抵消消的除外外.开发发商、胡胡女士、物物业公司司三者存存在债权权、债务务关系。开发发商与胡胡女士之之间存在在合同关关系，因因为房屋屋质量问问题，开开发商基于于赔偿责责

31、任对胡胡女士负负有债务务；胡女女士与物物业管理理公司之之间存在在合同关关系，如如果物业业管理公公司如约约履行自自己的义义务，胡胡女士不不交纳物物业管理理费，那那么就是是胡女士士对物业业公司负负有债务务；关于于供暖费费的问题题，一般般是业主主和物业业管理公公司单独独签有供供暖协议议，应当当依照执执行，如如果胡女女士拒绝绝交纳供供暖费，那那么胡女女士对物物业管理理公司负负有债务务； 开发发商与物物业管理理公司之之间没有有债权、债债务关系系。胡女女士开始始主张抵抵消是不不妥的，因因为开发发商对胡胡女士负负债而胡胡女士却却对物业业管理公公司负债债，这两两种债务务虽然都都是金钱钱债务，但但是并不不符合当

32、事人人互负到到期债务务的条条件。判决结果果：最终终的解决决方案的的产生也也是依据据法律做做出的，法法律规定定：债务务人将合合同的义义务全部部或者部部分转移移给第三三人的，应应当经债债权人同同意。在在物业管管理公司司同意的的情况下下，胡女女士可以以将自己己对物业业管理公公司所负负有的交交费义务务转移给给开发商商，开发发商在替替胡女士士向物业业管理公公司支付付物业管管理费后后，开发发商对胡胡女士的的赔偿义义务就履履行完毕毕。本案案中，因因胡女士士向开发发商要求求的赔偿偿数额仅仅与物业业管理费费相当，所所以胡女女士自己己还要交交纳供暖暖费。点评：经济活动动中的各各方参与与人之间间的关系系要明晰晰就能

33、够够提高工工作效率率，本案案中各方方对于债债务都没没有争议议，分析析清楚各各自的关关系后履履行各自自的义务务能够节节省时间间和金钱钱，物业业管理公公司和开开发商一一般是两两个独立立的单位位，如果果希望减减少不必必要的财财务转换换环节，例例如用实实测面积积后发生生的退款款冲抵物物业管理理费是完完全可以以的，但但是不要要忘记事事先协商商一致，以以免日后后无法说说明白。9、无法法实现即即时维修修怎么办办案情介绍绍:初冬冬的一个个星期一一下午，世世纪宝鼎鼎物业管管理分公公司维修修电话响响起。值值班人员员轻柔地地应答和和问询还还没有落落音，AA座G户户型的一一位业主主就怒气气冲冲地地在电话话里面说说：你

34、你们知道道吗，现现在天气气这凉了了，我这这暖气还不不热，你你们管不不管呀？说完完啪的一声声就挂上上了电话话。这时时，维修修人员都都出去忙忙其它维维修了，用用对讲机机联系得得知，他他们一时时还脱不不开身。约约过了五五、六分分钟的时时间，本本身是电电工的维维修班长长巡视回回来了，值值班人员员立即将将刚才的的报修情情况向其其汇报。班班长说:这个个业主性性子比较较急，用用电话解解释恐怕怕不行，我我替你一一会，你你先上楼楼看一下下。 采取措施施：值班班人员来来到业主主家，一一位中年年男子一一开门便便大声问问：你你能修理理吗？先生生，我是是负责接接待报修修的，我我们的维维修员现现在正在在别的业业主家处处理

35、问题题，做完完之后马马上来您您家，你你可以现现在告诉诉我是怎怎样的情情况吗？值班班人员和和颜悦色色的回答答，使业业主的态态度有些些缓和。征得得业主同同意后，值值班人员员戴上鞋鞋套，察察看了不不热的暖暖气位置置，马上上用对讲讲告知维维修人员员，让其其做完后后直接到到该住户户家维修修。周到到的服务务令业主主转怒为为喜，业业主说：好吧吧，你先先忙你的的去吧，只只要一会会来给修修修就可可以了。值班人人员走后后一个多多小时，维维修人员员上门处处理好了了该问题题。下午午快下班班的时候候，值班班人员又又给业主主家打了了个电话话，询问问暖气情情况，他他说：已经热热了,谢谢谢你们们。 点评：米卢调教教中国球球队

36、有句句名言，叫叫一切切看态度度。客客户对物物业公司司工作的的要求，大大多也是是这样。有有些事情情他们希希望物业业公司马马上办，而而物业公公司由于于种种客客观原因因又马上上办不了了，此时时你只要要有个积积极去办办的态度度，他们们也就满满意了。10、业业主房款款未还清清 物业业公司有有权停水水停电吗吗?案情介绍绍：某小小区物业业管理公公司由该该小区开开发商组组建成立立。某日日，开发发商给该该物业管管理公司司发来一一份通知知，称该该小区某某住户是是分期付付款购房房，但其其入住后后迟迟未未将剩余余房款付付清。开开发商为为此要求求对该住住户采取取停水、停停电、停停气的措措施，以以迫使该该住户及及早交款款

37、。该物物业管理理公司遂遂照此办办理，使使得该住住户无法法正常生生活。 案例分析析：在房房屋买卖卖法律关关系中，买买家承担担支付房房款的义义务，享享有取得得房屋所所有的权权利。在在物业管管理法律律关系中中，业主主承担支支付物业业管理费费的义务务，享有有接受物物业管理理企业服服务的权权利。在在任何一一个法律律关系中中，责、权权、利应应一致。 上述述案例中中的住户户，同时时是房屋屋买卖关关系以及及物业管管理关系系的主体体。他未未按期交交纳房款款，说明明他没有有履行房房屋买卖卖关系中中按时付付款的义义务，那那么他就就应该承承担相应应的民事事责任。开开发商可可以按照照购房合合同的规规定，要要求该业业主承

38、担担违约金金、利息息等责任任甚至可可以要求求解除合合同等。但如如果该住住户已按按照物业业管理合合同规定定交纳了了物业管管理费，就就意味着着他在物物业管理理法律关关系中已已经履行行了自己己的义务务，就应应该得到到完善的的物业管管理服务务，其他他人（包包括开发发商）不不能对这这种权益益进行侵侵害。 开发商要要求物业业管理公公司用停停水、停停电的方方式使住住户按时时交款，是是对住户户合法行行使权利利的阻挠挠，是不不对的。而而物业管管理公司司按照其其要求对对住户停停水、停停电，则则违背了了其法定定职责与与义务，更更是不对对的。 11、租租住户搬搬出部分分家私而而没有业业主书面面许可怎怎么办案例介绍绍：

39、去年年9月118日，海海富花园园B栋55楼F座座的一租租住户想想要搬出出一部分分家私。他他千方百百计联系系此时正正在国外外的业主主，但就就是联系系不上。按按照管理理规定，租租住户搬搬出家私私，必须须有业主主的书面面许可证证，而没没有业主主的书面面许可，管管理处不不予放行行（这一一规定有有必要，现现实中确确实发生生过个别别租住户户拖欠业业主房租租、搬走走业主家家私而偷偷偷溜之之大吉的的事情）。急急于搬出出家私的的住户万万般无奈奈，找到到管理处处领导，恳恳请给以以特殊照照顾。处理结果果：海富富管理处处的领导导考虑，若若简单放放行，恐恐怕损害害业主的的利益；若拒不不放行，又又会使住住户感到到不便（租

40、租住户和和业主同同样都是是物业公公司的服服务对象象，兼顾顾二者利利益应为为物业管管理所必必需，绝绝不能只只对业主主关心倍倍至，而而对租住住户冷若若冰霜）。于于是鉴于于租住户户只是搬搬出部分分家私，提提出了一一个变通通办法：租住户户列出所所搬出家家私清单单，并暂暂交与家家私价值值相当的的押金，管管理处做做好记录录，并出出据收取取押金的的收据，一一旦租住住户能够够提供业业主的书书面许可可，管理理处立刻刻全额退退回押金金（这一一办法可可取，但但前提是是要让其其正确理理解，否否则容易易引起纷纷争）。这这位租住住户觉得得管理处处的建议议合情合合理，便便欣然接接受。时隔隔不久，该该住户拿拿到了搬搬出家私私

41、的业主主书面许许可。在在到管理理处换取取押金时时，还对对管理处处既对业业主负责责又为住住户着想想的做法法赞许有有加。 点评：执行规章章制度必必须一丝丝不苟，但但一丝不不苟并不不等于死死咬住条条条框框框不放。正正确的做做法应当当是把握握住规章章制度的的基本精精神，把把原则性性与灵活活性结合合起来。12、早早期免收收部分费费用 后后期正常常收取产产生纠纷纷案情介绍绍:东港港大厦入入伙之初初，管理理处考虑虑到业主主客户乔乔迁初期期开支较较多，主主动优惠惠对大多多数户内内维修暂暂时采取取了无偿偿提供的的方式（若若当初就就把这一一想法向向业主客客户讲清清楚，恐恐怕办了了好事也也不会惹惹出后来来的麻烦烦）

42、。入伙伙满一年年后，鉴鉴于小区区的经济济运行状状况，管管理处决决定按照照法规规规定，开开始据实实收取户户内维修修费用。然然而这本本来合情情合理的的做法，却却遇到了了不小的的阻力。为了了突破阻阻力，管管理处起起草并在在公告栏栏张贴了了致业业主客户户的一封封公开信信。公公开信引引用物业业管理法法规，详详细介绍绍了物业业管理费费的开支支范围和和有偿服服务与无无偿服务务的具体体范畴，并并说明了了当初无无偿提供供户内维维修的初初衷，使使大多数数业主消消除了交了物物业管理理费，管管理处就就应包办办一切的误解解，对户户内维修修有偿服服务表示示认同。针对对仍有个个别业主主客户不不理解这这一情况况，管理理处继续

43、续深入做做工作。一一方面强强调办公公室工作作人员耐耐心接受受业主客客户的垂垂询，进进一步加加以解释释；一方方面要求求维修人人员上门门维修时时必须保保证时效效和质量量，同时时加强与与业主客客户的思思想沟通通（由于于特定的的授教身身份和受受教心理理，从一一般员工工嘴里讲讲出的道道理，往往往更容容易为业业主客户户所接受受）。与此此同时，管管理处还还公开户户内维修修的收费费标准，并并告知业业主客户户选择服服务商的的权利。这这样，就就逐步理理顺了所所有业主主客户的的情绪，有有偿进行行户内维维修也就就容易落落实下去去。 点评：俗话话说强强按牛头头牛不喝喝水，物物业管理理的许多多实践都都证明，没没有业主主客

44、户的的理解和和支持，即即使依法法照章办办事，也也难为之之。从这这个意义义上讲，一一个好的的物业管管理者，首首先应当当是一个个好的思思想工作作者。13、业业主相互互投诉怎怎么办案情介绍绍：一天天晚111：300分，现现代城某某楼27704房房业主陈陈女士投投诉26604房房业主家家中有钢钢琴声，影影响到家家人的正正常休息息，要求求物业公公司派人人协调处处理。采取措施施：服务务中心了了解情况况后致电电26004业主主张女士士，询问问事情缘缘由。张张女士承承认家中中的确有有人在弹弹琴，她她认为自自己的行行为虽然然有些不不妥，但但27004业主主通过敲敲打暖气气管，用用力踩踏踏木地板板等报复复楼下的的

45、业主，也也是不对对的。当当时通过过物业公公司的协协调，双双方业主主商定弹弹琴时间间定于每每晚100：000以前。一周周后的晚晚9：220分，物物业公司司又接到到陈女士士投诉，反反映26604家家中钢琴琴声大，影影响了家家中读小小学孩子子的正常常睡眠，觉觉得原来来商定的的时间过过晚，要要求物业业公司通通知26604业业主立即即停止弹弹琴，如如不合作作，后果果自负。物物业公司司本着负负责的态态度，电电话询问问张女士士能否提提前停止止弹琴，以以照顾楼楼上上学学的孩子子，但遭遭到张女女士的拒拒绝。 服务务中心人人员直接接到26604家家中，同同张女士士协商此此事，她她认为226044业主的的要求不不合

46、理。不不得已只只得到227044业主说说明情况况，但227044业主不不满意。在在这种情情况下，管管理人员员又到226044家中协协调，请请她换位位思考（引引导换位位思考，促促成相互互理解，是是解决类类似矛盾盾的基本本方法）。通过过不厌其其烦的沟沟通与协协调，终终于感动动了两家家业主。最最后，226044业主不不单当即即停止弹弹琴，而而且与227044业主达达成新的的协议，时时间由以以前的110：000改为为9：000，双双方取得得了谅解解。 点评：遇到到业主互互相投诉诉，不要要觉得与与己无关关。搞物物业管理理的不仅仅需要一一张巧嘴嘴,而且且要主动动两边跑跑、两边边说。跑跑的次数数多了，说说的

47、话总总能听进进去。14、受受到业主主怠慢误误解怎么么办案情介绍绍：去年年年底的的一天清清晨，枫枫丹丽舍舍护卫班班马立宏宏巡查到到某楼22单元时时，忽然然发现1101室室的防盗盗门上插插着一串串钥匙。这这一定是是业主一一时疏忽忽，开门门后忘记记把钥匙匙取下来来了，楼楼上还有有好几家家正在装装修，万万一被进进进出出出的人拿拿走想到这这里，小小马走过过去按响响了1001室的的门铃。轻轻轻按了几几遍，都都没有动动静。小小马有点点急了，最最后按的的一下时时间稍长长了一点点。这一一次铃响响还没有有响完，就就听到里里面有一一个人大大声问到到：谁啊啊，大清清早，干干什么?业主有有些发脾脾气了，但但还是打打开了门门。小马马简单说说明情况况后，把把那一串串钥匙双双手递给给业主。或或许业主主还没有有摆脱被被惊扰的的不快，不不冷不热热地说个个谢谢就就回房里里去了。想想一想，小小马心里里挺不是是滋味的的。第二二天巡楼楼的时候候，小马马又与这这位正在在家