房地产行业基础知识(终稿)cerf.docx

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1、直观智业 原子数据基础知识识篇第一章 房地地产行业业一、房地地产概念念及特点点1 房地产的的概念房地产是是房产和和地产的的总称， 房地产产也称不不动产，是是由土地地、附着着在土地地上的各各类建筑筑物、构构筑物和和其他不不可分离离的物质质及其权权利构成成的财产产总体。房房产是房房屋及其其权利的的总称。地地产是土土地及其其权利的的总称。房房产可归归私人所所有，但但土地属属于国家家和集体体所有，业业主只拥拥有一定定年限的的使用权权。因此此，业主主购房后后，所拥拥有的是是房产的的所有权权及该房房产所占占用土地地的使用用权。房地产在在物质上上有三种种存在形形态：l 单纯的土土地l 单纯的房房屋l 土地房

2、屋屋的综合合体2 房地产的的特点特点：位位置的固固定性；地域的的差别性性；房地地产的高高值耐久久性；房房地产的的增值保保值性。a) 房地产位位置的固固定性土地是自自然的生生成物，它它的位置置是不可可移动的的。房屋屋是建筑筑在土地地上的，由由此决定定了房屋屋等建筑筑物也是是不可移移动的。房房地产位位置上的的固定性性使房地地产的使使用受到到的地理理位置的的制约和和影响。b) 房地产地地域的差差别性房地产地地域的差差别性使使每一宗宗房地产产的价值值都不相相同。甚甚至在同同一住宅宅区的相相同住宅宅，或者者同一栋栋楼的同同一层中中的不同同单位的的房屋价价值也会会有所不不同。 c) 房地产的的高值耐耐久性

3、建筑在土土地上的的建筑物物和构筑筑物，一一般使用用年限都都很长，一一般也要要几十年年，有的的甚至长长达上百百年。房房地产产产品作为为消费品品价值也也比较昂昂贵。d) 房地产的的保值和和增值性性房地产商商品在国国家政治治、经济济形势稳稳定情况况下，其其价格呈呈不断上上升的趋趋势，即即房地产产具有保保值和增增值的性性质。房房地产的的这种性性质主要要是由于于城市的的土地性性质决定定的，土土地的有有限性和和不可再再生性是是城市土土地处于于稀缺状状态。由由于人们们对土地地需求的的日益增增加，是是房地产产产品价价格呈上上升趋势势.3房地地产业的的概念和和内涵房地产业业是从事事房地产产开发、经经营、管管理、

4、服服务等行行业与企企业的总总称。房房地产业业是一个个巨大的的产业体体系，房房地产业业的主要要内容是是：（1）土土地开发发和再开开发；（2）房房屋开发发和建设设；（3）地地产经营营：包括括土地使使用权的的出让、转转让、租租赁和抵抵押；（4）房房地产经经营：包包括房产产（含土土地使用用权）买买卖、租租赁、抵抵押等；（5）房房地产中中介服务务：包括括咨询、估估价、测测量、服服务、律律师、公公证等；（6）房房地产物物业管理理服务：包括家家居服务务、房屋屋及配套套设施和和公共场场所的维维修养护护、保安安、绿化化、卫生生、转租租、代收收代付等等；（7）房房地产金金融：包包括信贷贷、保险险和房地地产金融融资

5、产投投资等。4房地地产业的的发展前前景房地产业业一直以以来做龙龙头产业业受到举举世瞩目目的关注注。住宅宅建设是是房地产产业的主主流，而而且住宅宅产业的的发展将将对推动动国民经经济的增增长起到到愈来愈愈明显的的作用：城市化化水平稳稳步提高高对住宅宅形成巨巨大需求求流动人人口的增增长对住住宅形成成巨大的的需求居民消消费结构构变化形形成对住住宅的需需求旧城改改造的速速度加快快，安置置居民住住宅大量量需求深化改改革与市市场发展展刺激了了对住宅宅的需求求A政府府行为：扩大内内需，深深化住房房改革制制度；B取消消福利分分房，实实行住房房分配货货币化；C开放放二手市市场，以以存量房房流动带带动住房房消费；D

6、下调调存贷利利率，吸吸引大量量投资性性及消费费住房的的积极性性；E下调调税费，出出台相关关政策、法法规，刺刺激住房房消费。二、房地地产的开开发与经经营房地产开开发房地产开开发，是是指房地地产开发发企业在在依法取取得土地地使用权权的土地地上按照照使用性性质的要要求进行行基础设设施、房房屋建筑筑的活动动。1、 房地产开开发经营营的主要要阶段和和过程l 建设工程程项目设设立和企企业组建建：l 房地产建建设工程程项目规规划与审审批l 土地使用用权的取取得：l 征地与拆拆迁；l 工程建设设与管理理：l 房地产的的租售管管理；l 房地产的的物业管管理。2、房地地产开发发经营的的基本程程序虽然房地地产业具具

7、有区域域性特点点使得各各地区或或各城市市情况不不完全相相同，但但是房地地产业运运行的规规律和阶阶段基本本相同。提出立项意见书，向市规划部门进行咨询向市计委提交立项报告书，申请立项。市计委同市规划办审批，发立项批复意见书，申请者向市计委、市建委提交项目可行性研究报告市计委、市建委与各专业局审查报告，下达批复文件、规划设计任务书根据批复办理征地及前期规划准备工作，再到市规划局领取规划设计任务书通知单，并办理征地意见书到土地局及原土地使用部门征求意见新征土地，即农村所有的土地旧城改造范围地区土地，即城市国有土地到当地的区县土地管理部门征求意见到区县土地局、规划局及用地乡政府、村公所征求意见将征求意见

8、结果报市房地产管理局将征求意见结果报市土地管理局规划局审查后，下达规划条件通知单持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征求意见申请确定规划设计条件第一部分将以上结果报市政府审批后，正式办理用地手续收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行三部工作到规划局办理规划用地许可证第二部分方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证将规划设计方案图送规划局审图通过后进行施工图设计，并报规划局审图规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见到规划局领取设计方案送审书委托或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案画桩位，并给出打桩条件持规划许

9、可证，完成以下各项工作持规划许可证，完成以下各项工作画桩位，并给出打桩条件将打桩收集到的数据提送设计单位委托测绘院钉桩并进行测绘第三部分持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告，经市计委、市建委、省规委批准的项目可行性报告、规划设计方案、设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地局办理征地手续征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、投标招标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需交纳耕地占用税立项报告批准后，即可到建设项目所在地的区县地政管理部门办理户口冻结等工作地政部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证对建设用地进行“三通一平”具体工作如下到园林

10、局申请伐树许可证到供电局申请用电报装做正式供电方案申请施工临时电燃气、道路、上下水等现状管线改路了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案到税务局领取税单并持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡登记并取得许可证完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作第一部分第二部分到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）到市建委工程处领取开工审批表持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装工作报装工作完毕，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（按建筑平方米收取）到市建委主管部门核实任务到市建委工程处办理招标审批手续填写招标申请书，并到市招标办办理招标工作组织招标办及投标单位到现场勘察对施工单位进行资格

11、预审建立预算审查处审查标底招标办审查标底建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书经招标办同意正式确定施工单位施工准备工作即进尾声，还需以下工作委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督到市统计局落实任务到市开发办秘书处登记备案市审计局审核资金来源任务来源及一切手续到市建委领取开工证，进入项目施工土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工，全部完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其他相关管理部门进行联合验收，验收合格后即可交付使用建设施工单位进驻施工现场后，建设单位应召集上下水、道路、煤气、电力、热力及设计单位，召开市政工

12、程设计协调会，确定各管线位置、高程；确定市政管线综合图3 房地产产开发经经营企业业的类型型：l 开发经营营管理企企业l 中介组织织企业l 物业管理理企业l 房地产金金融企业业4 房地产产开发经经营风险险（一）房房地产开开发经营营风险的的成因任何经营营管理风风险都是是有风险险的。所所谓营管管理风险险，就是是经营管管理者在在经营管管理活动动中由于于受到各各种因素素的影响响，无法法实现预预期目标标，从而而造成经经营管理理损失或或失败的的情况。房房地产经经营管理理的特殊殊性，决决定了房房地产经经营管理理具有更更大的风风险性。l 房地产位位置的固固定性在在地域上上决定了了房地产产对市场场供求的的不可调调

13、剂性；l 房地产投投资时间间的长期期性决定定了房地地产经营营对市场场供求变变动的不不灵活性性；l 房地产投投资经营营的固定定性决定定了房地地产投资资经营的的不易变变现性；l 房地产市市场信息息的分散散性决定定了房地地产市场场的不充充分性和和变现的的困难性性。（二）房房地产开开发经营营风险的的类型为了认识识房地产产经营管管理风险险的本质质和规律律，提高高对房地地产经营营管理风风险分析析的认识识水平，加加强对房房地产风风险的管管理，根根据一定定的标准准可以把把房地产产经营管管理风险险划分为为不同的的类型。1) 房地产经经营管理理自然风风险房地产经经营管理理自然风风险，是是由房地地产经营营管理过过程

14、中自自然灾害害，如地地震、洪洪水、风风暴、火火灾等造造成的房房地产破破坏和损损害而形形成的风风险。2) 房地产经经营管理理社会风风险房地产经经营管理理社会风风险，大大体上来来自两个个方面：一是由由于政治治方面的的原因引引起的，如如国家政政治情况况和政治治形势的的变化，国国家的宏宏观经济济政策和和房地产产方面政政策的变变革，以以及国家家和房地地产方面面法律法法规等变变动形成成的房地地产经营营管理风风险；二二是由于于集体和和个人的的不恰当当或错误误的行为为引起的的，如盗盗窃、抢抢劫、欺欺诈等形形成的风风险等。其其中对房房地产经经营管理理影响最最大的是是国家政政治变动动和政策策法律法法规的变变动。3

15、) 房地产经经营管理理经济和和市场风风险经营管理理经济和和市场风风险是由由房地产产市场状状况的变变动引起起的，或或者说是是由市场场运行状状况的不不确定因因素引起起的。国国内外社社会经济济变动、经经济政策策变动、居居民收入入水平的的变动都都会影响响到房地地产市场场的运行行。4) 房地产经经营管理理经济和和市场风风险房地产经经营管理理技术风风险是由由于科学学技术的的进步引引起的风风险。科科学技术术进步引引起了建建材的品品种、质质量和性性能的变变化，也也促使建建筑技术术的提高高、建筑筑结构的的革新等等。从而而使建筑筑业和建建筑产品品科技含含量大大大提高，不不断地使使存量房房屋等建建筑物贬贬值，由由此

16、造成成了房地地产经营营管理的的技术风风险。5) 房地产经经营管理理企业内内部风险险由于房地地产经营营管理企企业内部部管理水水平等问问题，影影响到企企业的预预期收益益，从而而形成经经营管理理风险。经经营管理理水平低低下，使使房地产产出租出出售受到到影响等等。（三）房房地产经经营管理理风险管管理方法法风险管理理是一种种要求比比较高的的管理。由由于引起起风险的的原因是是多方面面的和极极其复杂杂的，有有时甚至至是不可可避免的的，因此此在风险险管理中中，主要要采取以以下一些些方式和和方法：u 回避风险险。要求企业业在经营营决策时时，尽量量回避有有风险或或风险大大的业务务，选择择无风险险和风险险小的业业务

17、，达达到回避避经营管管理风险险的目的的。u 转移风险险。是将经营营可能发发生的或或者已经经发生的的风险全全部或部部分的转转移出去去。一般般来说，采采取的主主要方法法是将可可能发生生风险的的经营项项目转移移出去，或或者将有有经营奉奉贤的项项目与其其他单位位合作或或合资经经营，从从而达到到分散风风险或减减少风险险的目的的。u 减轻风险险的损失失。经营风险险一旦发发生，企企业就要要千方百百计采取取各种有有效的措措施，力力求减少少风险带带来的损损失。5.项目目开发有有关单位位说明1、 发展商：指负责责开发建建设房地地产项目目并筹资资建设的的房地产产公司。2、 投资商：实际向向该项目目投入资资金的单单位

18、。3、 承建商：负责房房地产项项目建筑筑施工的的单位。4、 监理单位位：整个个项目建建设过程程中负责责监督其其质量的的5、 代理商：指负责责项目具具体宣传传推广及及销售策策划的房房地产中中介机构构。6、 银行按揭揭：以商商品房抵抵押的形形式向银银行申请请贷款，并并在规定定年限内内以月供供（连本本带息）形形式向银银行偿还还贷款。三、房地地产价格格房地产价价格的影影响因素素a) 供求状况况b) 自身条件件：位置置、肥力力、地质质、地形形地势、土土地面积积、日照照、通风风、风向向、风力力、气温温、湿度度、降水水量、天天然周期期性灾害害、建筑筑物外观观、建筑筑物的朝朝向、建建筑结构构、内部部格局、设设

19、备配置置状况、施施工质量量等。c) 环境因素素：声觉觉环境、大大气环境境、水文文环境、视视觉环境境、卫生生环境d) 人口因素素：人口口数量、人人口素质质、家庭庭规模e) 经济因素素：经济济发展、物物价、居居民收入入、f) 社会因素素：政治治安定状状况、社社会治安安程度、房房地产投投机、城城市化g) 行政因素素：土地地制度、住住房制度度、房地地产价格格政策、行行政隶属属变更、特特殊政策策、城市市发展战战略、城城市规划划、土地地租用规规划、税税收政策策、交通通管制h) 心理因素素：购买买或出售售心态、欣欣赏趣味味、时尚尚风气、接接近名家家住宅心心理、讲讲究门牌牌号码、楼楼层数字字或土地地号数；讲究

20、风风水、价价值观的的变化i) 国际因素素：国际际经济状状况、政政治对立立状况、国国际竞争争状况影响楼价价因素a) 地区：基基本上越越接近市市中心的的物业，其其楼价将将越高。各各项配套套交通网网络、饮饮食娱乐乐及购物物休闲等等设施较较完善。b) 交通： 一般城城市的楼楼宇比乡乡村的楼楼宇较昂昂贵，因因城市道道路网络络完善、来来往各处处地方均均较方便便。c) 楼层：一一个位于于高层的的住宅单单位，一一般都会会比底层层的同样样单位卖卖贵一点点。原因因是位于于高层的的单位，比比底层单单位更远远离地面面，所以以较少受受到街上上人车喧喧闹的骚骚扰，加加上接触触的尘埃埃量相对对较少，空空气当然然比较清清新。

21、且且高层单单位享有有更加视视野，天天然光线线吸纳较较多，也也会使单单位阳光光十足。d) 朝向：这这是一个个影响楼楼价较重重要因素素，因单单位内部部设备可可花金钱钱添置或或改善，但但方向则则完全不不能改变变。加上上中国人人传统认认为南向向较佳，东东向或西西向均会会受阳光光照射影影响，所所以南向向物业价价格一定定较高。e) 景观：景景观也不不能改变变的因素素，故一一些拥有有开阔视视野、海海景、山山景或绿绿化公园园景观的的单位价价格均较较高。f) 配套：若若楼宇有有周围环环境及设设施的配配合，其其价值也也将相应应提高。如如一些大大型屋村村设备齐齐全，应应有尽有有，包括括商场、百百货公司司、超级级市场

22、、戏戏院、私私人会所所、游泳泳池及私私家花园园等。此外，物物业用料料、楼龄龄、楼宇宇维修保保养、地地区因素素区别及及物业用用户素质质等因素素，均可可影响物物业价格格高低。四、房地地产的分分类a) 按用途分分l 住宅用房房地产：住房l 生产用房房地产：工厂厂厂房l 经营用房房地产：商场l 行政用房房地产：各大部部委l 其他专业业房地产产：医院院、学校校b) 按收益性性划分1、收益益性房地地产 2、非非收益性性房地产产c) 按市场性性划分1、 出售的房房地产22、出租租的房地地产3、营营业的房房地产44、自用用的房地地产d) 按开发程程度划分分：l 生地：是是指不具具有城市市基础设设施的土土地，如

23、如荒地、农农田；l 毛地：是是指具有有一定城城市基础础设施，但但地上有有待拆迁迁安置的的房屋的的土地；l 熟地：具具有完善善的城市市基础设设施、土土地平整整、能直直接在上上进行房房屋建设设的土地地；l 在建工程程 ：指指地上建建筑物尚尚未建成成、不具具备使用用条件的的房地产产、该房房地产不不一定正正在建设设，也可可能停工工了多年年；l 现房：地地上建筑筑物已建建成、可可直接使使用的房房地产，可可能是新新的，也也可能是是旧的；e) 按土地使使用权出出让年限限划分：l 居住用地地：（770年）；l 工业、教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育：（550年）；l 商业、旅旅游、娱娱乐：（440年）；

24、l 综合或其其它：（550年）；土地使用用年限从从土地使使用者与与政府土土地管理理部门签签定土地地出让合合同，依依法取得得土地使使用权之之日起开开始计算算（通常常在土地地出让合合同中有有明确约约定）。须须注意的的是，购购房者所所得到的的土地使使用权，是是开发商商转让给给购房者者的。根根据我国国城市市房地产产管理法法422条规定定：“以出让让方式取取得土地地使用权权的，转转让房地地产后，其其土地使使用权的的使用年年限为减减去原土土地使用用者已经经使用年年限后的的剩余年年限。”这个最高高年限是是一次出出让签约约的最高高年限。土土地使用用权年限限届满时时，除非非出让合合同中另另有规定定或城市市规划部

25、部门另有有规定，土土地使用用权受让让人可以以继续中中申请使使用，并并重新签签订土地地使用权权出让合合同，支支付土地地使用权权出让金金，办理理土地使使用权登登记手续续。第二章 房地产产的相关关概念一、与土土地有关关的概念念1“三三通一平平”：即路通通、水通通、电通通、场地地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路、给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。2“七七通一平平”：道路通通、上水水通、雨雨污水通通、电通通、通讯讯通、煤煤气通、热热力通，场场地平整整。 3国有有土地使使用权证证：指经经土地使使用者申申请，由由城市各各级人民民政府颁颁发的国国有土地地使用权权的法律

26、律凭证。该该证主要要载明土土地使用用者名称称，土地地坐落、用用途、土土地使用用面积、使使用年限限和四至至范围。4地籍籍：指土土地的自自然状况况、社会会经济状状况和法法律状况况的调查查与登记记，包括括了土地地产权的的登记和和土地分分类面积积等内容容。具体体来讲，是是对在房房地产调调查登记记过程产产生的各各种图表表、证件件等登记记资料，经经过整理理、加工工、分类类而形成成的图、档档、卡、册册等资料料的总称称。5宗地地：是地地籍的最最小单元元，是指指以权属属界线组组成的封封闭地块块。6宗地地图：是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界

27、界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑位置置与性质质、与相相邻宗地地的关系系等。二、与土土地所有有权相关的概概念1. 土地使用用权:是是指土地地使用者者根据国国家法律律和与土土地所有有人签订订的有关关规定,对国家家或集体体所有的的土地享享有占用用、使用用、收益益和处分分的权利利.2. 土地使用用权出让让：是指指国家以以土地所所有者身身份，按按指定地地块的使使用年限限、用途途和城市市规划等等条件，将将城市土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，并向向土地使使用者收收取土地地使用权权出让金金的行为为。出让让交易双双方是国国家和用用地单位位或个人人。土地地使用权权出让有有成“批租”,属于

28、于房地产产一级市市场。3. 土地所有有权：是是指国家家或集体体经济组组织对国国家土地地和集体体土地依依法享有有的占有有、使用用、收益益和处分分的权能能。土地地所有权权是不能能出让或或转让的的。在房地产产开发中中，房地地产开发发企业取取得的只只是土地地的使用用权，而而不是土土地的所所有权，同同样，消消费者购购买商品品房后，对对该房屋屋所占用用的土地地，不享享有所有有权，只只拥有使使用权。4. 土地使用用权出让让的方式式：协议议、招标标、拍卖卖。A) 协议出让让：是指指土地的的出让方方和受让让方通过过协商方方式有偿偿出让土土地使用用权的方方式。一一般多用用于工业业及政府府为调整整经济结结构而给给予

29、优惠惠政策的的项目。B) 招标出让让：是指指在规定定的期限限内，由由符合条条件的单单位或者者个人，以以书面招招标形式式，竟投投某块土土地的使使用权，由由招标人人根据一一定的要要求，择择优确定定土地使使用者的的出让方方式。适适用于开开发性用用地或者者较高技技术性要要求的建建设用地地。C) 拍卖出让让：又称称竞拍，是是指土地地所有者者的代表表在指定定的时间间、地点点，组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场，就就所出让让使用权权的土地地公开叫叫价竟投投，按照照“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。主主要适用用于投资资环境好好，赢利利大，竞竞争性很很强的金金融

30、业、旅旅游业、商商业和娱娱乐用地地。5. 取取得建设设用地的的方式：行政划划拨或有有偿转让让土地使用用权的转转让：是是指土地地使用者者通过出出售、交交换、赠赠与和继继承的方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。土地使用用权的划划拨：是是指政府府无偿将将土地拔拔发给使使用者使使用，一一般没有有使用期期限的限限制。以以无偿划划拨取得得的土地地使用权权，须经经政府及及土地管管理部门门同意，并并按规定定补交出出让金后后方可进进行转让让、出租租和抵押押。三、与面面积有关关的概念念1. 建设用地地面积：指城市市规划行行政主管管部门确确定的建建设用地地位置和和界线所所围合的的用地之之水平投投影面积积。 2.

31、 建筑基底底面积：是指建建筑物首首层的建建筑面积积。3. 建筑面积积：建筑筑物各层层面积总总和，每每层建筑筑面积按按建筑物物勒角以以上截面面计算，包包括使用用、辅助助面积和和结构面面积。4. 商品房销销售面积积=套内内建筑面面积+分分摊的公公用面积积5. 套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积6. 套内墙体体面积：公用墙墙为水平平投影面面积一半半计入，非非公用墙墙为水平平投影面面积计入入。7. 套内使用用面积：室内各各居室面面积、壁壁橱等，以以及不包包含在结结构面积积中的烟烟囱、通通风道、管管道井。8. 辅助面积积：建筑筑物各层层平面楼楼梯、走走道所占占净面积积的

32、总和和。9. 结构面积积：建筑筑物各层层中，外外墙、内内墙、垃垃圾道、通通风道、烟烟囱（均均为投影影面积）等等所占面面积的总总和。10. 使用面积积：建筑筑物各层层平面中中直接为为生产活活动使用用的净面面积的总总和。使使用面积积大于等等于地毯毯面积。11. 公摊面积积：（1） 公共门厅厅、过道道、电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备房等等为整座座楼服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积；（2） 各单元与与楼宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙墙墙体水平平投影面面积的550%；12. 分摊的公公用建筑筑面积=套内建建筑面积积公用建建筑面积积分摊系系数。13. 使用面积积系

33、数：用百分分率表示示。等于于总套内内面积之之和除于于总建筑筑面积。14. 建筑系数数：“建筑占占地系数数”的简称称。指一一定建筑筑用地范范围内所所有的建建筑物占占地面积积与用地地总面积积之比以以百分率率计。用用以说明明建筑物物分布的的疏密程程度、卫卫生条件件及土地地利用率率。合理理的建筑筑系数应应在节约约用地的的原则下下，尽可可能满足足建筑物物的通风风、采光光和防火火、防爆爆等方面面的空间间要求，并并保证足足够的道道路、绿绿化和户户外活动动场地。15. 使用率：使用面面积与建建筑面积积之比，用用百分数数表示。16. 实用率：套内建建筑面积积与住宅宅面积之之比，用用百分数数表示。17. 容积率：

34、指项目目、规划划建设用用地范围围内全部部建筑面面积与规规划建设设用地面面积之比比。18. 绿化率：指规划划建设用用地范围围内绿地地面积与与规划建建设用地地面积之之比。而而绿地率率是指规规划建设设用地范范围内的的绿荫面面积（包包括绿地地面积）与与规划用用地面积积之比。19. 建筑密度度：即建建筑覆盖盖率，指指项目、规规划用地地范围内内所有基基底面积积之和与与规划建建设用地地之比。20. 建筑覆盖盖率：又又称建筑筑密度，是是指建筑筑物基底底面积与与规划用用地之比比。21. 人均总占占地面积积（平方方米/人人）=建建筑红线线内总用用地本小区区规划居居住总人人数。22. 人均住宅宅用地面面积（平平方米

35、/人）=小区内内总住宅宅用地本小区区规划居居住总人人数。23. 人口毛密密度=小小区内总总居住人人数小区内内占地面面积24. 1平方米米=1007665平方方英尺25. 公用建筑筑面积=整栋楼楼的建筑筑面积-套内建建筑面积积-不应应分摊的的建筑面面积26公公用建筑筑面积分分摊系数数=公共共分摊面面积套内建建筑面积积总和四、与住住宅有关关的概念念公寓式住住宅：公公寓式住住宅是相相当于独独院独户户的西式式别墅住住宅而言言的。公公寓式住住宅一般般建在大大城市，大大多数是是高层大大楼，标标准较高高，每层层内有若若干单独独使用的的套房，包包括卧室室，起居居室，客客厅，浴浴室，厕厕所，厨厨房，阳阳台等，还

36、还有一部部分附设设于旅馆馆酒店之之内，供供一些常常常往来来的中外外客商及及其家眷眷中短期期租用。花园式住住宅：也也叫西式式洋房或或小洋楼楼，即花花园别墅墅，一般般都是带带有花园园草坡和和车库的的独院平平房或二二、三层层小楼，建建筑密度度很低，内内部居住住功能完完备，装装修豪华华，并富富有变化化，住宅宅水、电电、暖供供给一应应俱全，户户外道路路、通讯讯、购物物、绿化化也有较较高的的的标准，一一般为高高收者购购买。商品房：是指房房地产开开发经营营企业开开发的，建建成后用用于市场场出售的的房屋，包包括住宅宅、商业业用房以以及其他他建筑物物。有合合法产权权，购买买后，能能领取国国有土地地使用证证及房房

37、屋所有有权证或或房地地产证的的住宅，业业主有自自由依法法买卖转转让、租租赁权利利。按销销售对象象分为：内销商品品房：指指房地产产开发企企业通过过实行土土地使用用权出让让形式，经经过政府府计划主主管部门门审批，建建成后用用于在境境内范围围（目前前不包括括港、澳澳、台）出出售的住住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物。外销商品品房：指指房地产产开发企企业按政政府外资资工作主主管部门门的规定定，通过过实行土土地批租租形式，报报政府计计划主管管部门列列入正式式项目计计划，建建成后用用于向境境内、外外出租的的住宅、商商业用房房及其他他建筑物物。商住住房房：商住住住房是是SOHHO（居居家办公公）住宅宅观念

38、的的一种延延伸。它它属于住住宅，但但同时又又融入写写字楼的的诸多硬硬件设施施，尤其其是网络络功能的的发达，使使居住者者在居住住的同时时又能从从事商业业活动的的住宅形形式。商商住住宅宅适合小小型公司司、创业业集体以以及依赖赖网络进进行社会会活动的的人群。SHOPPPINNG MMALLL：直译译为“步行街街购物广广场”，是目目前国际际上最流流行、经经营效果果最佳的的零售百百货模式式，它具具有四大大特征：开放性性的公共共休闲广广场，强强烈吸引引人气；开放性性的对外外交通设设计，广广纳周边边人气；相对闭闭合的内内部通道道回路，充充分利用用有效人人流；购购物与休休闲良性性互动，形形成惊人人的商业业效应

39、。经济适用用房：是是指具有有社会保保障性质质的商品品住宅，是是国家为为解决中中低收入入家庭住住房问题题而修建建的普通通住房，具具有经济济适用性性的特点点。经济济性是指指住宅价价格相对对市场价价格而言言，比较较低，能能够适应应中低收收入家庭庭的承受受力，适适用性指指在住宅宅设计及及其建筑筑标准上上强调住住房的效效果，而而不是减减低建筑筑标准。这这类住宅宅因减免免了市政政配套等等费用，（其其中包括括免去土土地出让让金，削削减了市市政配套套等费用用的500%，并并且优先先享受银银行信贷贷，其成成本低于于普通商商品房，并并且规定定了较低低的固定定利润率率3%），故故又称经经济适用用房。公房：公公房也称

40、称公有住住房，国国有住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（拥拥有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。上述述两类房房均为使使用权房房。廉租房：廉租房房是在新新出台的的国家房房改政策策中首次次提出的的一种概概念。我我国的廉廉租房只只租不售售，出租租给城镇镇居民中中最低收收入者。廉廉租房的的来源主主要是腾腾退的旧旧公房等等。 安居房：指实施施国家“安居工工程”而建设设的住房房（属于于经济

41、适适用房的的一类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自自筹资金金建设的的面向广广大中低低收入家家庭，特特别是对对4平方方米以下下的特困困户提供供的销售售价格低低于成本本，由政政府补贴贴的非赢赢利性住住房。集资房：集资房房是改变变住房建建设由国国家和单单位包揽揽的制度度，实行行政府、单单位、个个人三方方面共同同承担，通通过筹集集资金，政政府及相相关部门门用地、信信贷、建建材供应应、税费费等方面面给予部部分减免免。集资资所建住住房的权权属，按按出资比比例确定定。个人人按房价价全额出出资的。拥拥有全部部产权，个个人部分分出资的的，拥有有部分产产权。TOWNNHOUUSE：也称联联排别墅墅，其中中包括

42、双双拼别墅墅、叠拼拼别墅等等。是处处于独立立别墅和和低层住住宅之间间的产品品。多层住宅宅：指四四层至六六层楼房房住宅称称为多层层住宅。小高层住住宅：指指七层至至十层的的楼房住住宅称为为小高层层住宅。高层住宅宅：指十十层以上上的楼房房住宅称称为高层层住宅。会所：以以所在物物业业主主为主要要服务对对象的综综合性康康体娱乐乐服务设设施。跃层：跃跃层是近近年来推推广的一一种新颖颖住宅建建筑形式式，是一一套住宅宅占有上上、下两两个楼层层，上下下层不通通过公共共楼梯而而采用户户内独有有的内部部楼梯联联系上下下层，一一般首层层安排起起居室、厨厨房、餐餐厅、卫卫生间，最最好有一一间卧室室，二层层安排卧卧室、书

43、书房、卫卫生间等等。跃层层式住宅宅的优点点是每户户都有二二层或二二层合一一的采光光面，即即使朝向向不好，也也可通过过增大采采光面积积弥补，通通风好，户户内居住住面积和和辅助面面积较大大，布局局紧凑，功功能明确确，相互互干扰小小。复式：复复式是受受跃层式式住宅的的启发而而创造设设计的一一种经济济型住宅宅。在建建造上仍仍每户占占有上下下两层，实实际是在在层高较较高的一一层楼中中增建一一个1.2米的的夹层,两层合合计的层层高要大大大低于于跃层式式住宅(复式为为3.33米,而而一般跃跃层为55.6米米)上层层供休息息和储储藏用其其目的是是在有限限的空间间里增加加使用面面积,提提高住宅宅的利用用率。错层

44、：户户内楼面面高度不不一致，错错开之处处有楼梯梯联系。但但没有完完全分成成两层。（适适合大面面积住宅宅，小户户型会显显得局促促）。跃复式住住宅：是是在复式式住宅设设计功能能上的一一种创新新，其特特点是其其中一层层层高在在2.22米内，通通常设置置在洗手手间、厨厨房、餐餐厅、书书房、工工人房、储储藏室等等非主要要活动区区域；一一般情况况下该种种住宅的的总层高高在3.8-44.9米米之间，客客厅为共共享式。退台式住住宅：又又称为“台阶式式”住宅，其其外形类类似于台台阶，特特点是住住宅的建建筑面积积由底层层向上逐逐渐减少少，下层层减少的的建筑面面积成为为上层的的一个大大平台，可可作花园园使用。目目前

45、，国国内建造造的退台台式住宅宅都通常常属于中中高档住住宅。“毛坯型型”住宅：是指住住宅在交交房时未未经装修修，也不不附过多多的起居居设施，仅仅是完成成土建、水水电等基基本工程程，地面面为粗糙糙的混凝凝土土面面，房顶顶仅抹灰灰层，预预留卫生生间、浴浴缸、水水、气管管道。现楼：已已经交付付使用的的商品房房客户交交付部分分或全部部房款后后即可入入住，称称之为现现楼。准现楼：已经平平顶，正正在搞装装修，即即将交付付使用的的楼。楼花（期期楼）：处于施施工阶段段，离交交楼期甚甚远的楼楼。CBD：城市中中央商务务区CLD: 中央央生活区区群楼:从从地面一一直到标标准层或或平台花花园的建建筑层，一一般由首首层

46、至四四层或以以上不等等，多用用作商场场、会所所或其他他配套设设施。架空层：指由地地面至标标准层或或群楼顶顶至标准准层间，以以柱梁承承托标准准层建筑筑物的空空间，一一般用作作绿化或或会所用用途。情景洋房房：“情景洋洋房”是万科科的“专利产产品”，正式式名字为为“户户带带花园或或露台的的住宅”，也就就是说，尽尽管是多多层住宅宅，每户户都能拥拥有一个个宽大露露天的私私有室外外空间。从从外表上上看，它它很像联联排别墅墅，高四四层。设设计为一一梯两户户，第一一、二层层为平层层，三、四四层是复复式单位位。“情景洋洋房”与一般般多层住住宅的最最大区别别在于采采用了“退台式式”设计，即即每上一一层都有有一个退退缩位，在在牺牲面面积的前前提下，使使其楼下下的单位位都能有有一个露露台或是是花园。无无论是外外观还是是内部布布局都让让人感到到相当新新颖。加加上配合合着一梯梯两户的的设计，使使“情景洋洋房”能南北北对流通通风，也也相当符符合目前前消费者者注重