房地产项目可行性研究报告的编制方法cejg.docx

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1、房地产项项目可行行性研究究报告的的编制一、 编制的目目的1、 为项目投投资决策策提供依依据。2、 为项目运运作提供供指导性性建议。3、 论证项目目的经济济合理性性、技术术可行性性，评价价项目的的经济效效益以及及边际效效益。二、 编制可行行性研究究报告的的前提条条件1、 政府的立立项批文文。2、 土地及项项目权属属落实的的证明文文件。3、 与合作单单位就项项目达成成的协议议、意向向。4、 建设用地地规划许许可证。5、 规划行政政部门的的规划设设计要点点。6、 建设用地地现状的的地形图图。（11：5000或11：10000）7、 建设用地地现状管管线图。（11：5000）8、 委托编制制“项目可可

2、行性研研究报告告”的合同同或协议议或决策策层关于于编制“项目可可行性研研究 报告告”的批准准文件。9、 业主（委委托方）对对于“可行性性研究报报告”编制的的相关文文件。（书书面意见见、批复复、决定定等）三、 项目可性性研究报报告编制制内容的的规定第一章 市场调研研报告按批准的的调研方方案和市市场调研研报告规规范执行行。第二章项项目市场场及产品品定位1、 项目市场场定位的的原则。2、 目标客户户群定位。3、项目目产品定位位。3.11 整体体定位。3.22物业类类别定位位。3.33配套功能能定位。3.44户型面面积配比比定位。3.55价格定定位。3.66 物业业管理定位位。注：市场场定位和和项目产

3、产品定位位规划建建议需报报评审并并获批准准。第三章 项目规划划设计1、 规划设计计概念方方案比优优。2、规划划设计总总体思路路（含技技术经济济指标）。3、整体体规划布布局。4、建筑筑风格规规划。5、户型型设计规规划。（见见户型分分项控制制指标和和要求表表）6、停车车位规划划。7、道路路与交通通规划。8、景观观及绿化化规划。9、配套套设施规划划。10、物物业管理理规划。11、智智能化规规划。12、住住宅小区区细部处处理。12.1 室内装装修细节节。12.2 室外环环境细节节。第四章项项目开发发实施计计划1、 项目进度度计划编编制依据据及主要要内容。2、 计划实施施2.11项目前前期工作作程序计计

4、划。（项项目前期期工作程程序计划划表）2.22项目施施工进度度计划。（项目建筑安装工程施工进度计划表）2.33项目销销售进度度计划。（项项目销售售进度计计划表）2.44项目开开发总进进度计划划。（项项目开发发总进度度计划表表）第五章 项项目投资资估算及及资金需需求计划划1、 投资估算算及资金金需求计计划编制制依据（1）项项目规划划和项目目技术经经济指标标。（2）建建设标准准和配套套设施标标准。（3）成成本分析表表。（4）前前期工作作计划、建建筑安装装施工计计划和销销售计划划。（5）以以 地区区建筑工工程材料料价格及及人工定定额为依依据，采采用工料料含量分分析方法法进行测测算单位位造价指指标。2

5、、项目目静态总总投资预计项目目静态总总投资为为： 万万元详见附件件表；项项目投资资估算表表3、 项目资金金需求计计划：根据项目目实施计计划，项项目从前前期工作作开始至至竣工交交付，约约需 天天，在此此阶段的的资金需需求（供供给）时时间序列列及供给给额。（项目资金需求计划表）4、 资金来源源和筹资资方式 项目总总投资达达 万元元。编拟拟资金筹筹措计划划，保证证资金供供给使项项目开发发建设过过程中在在资金上上实现动动态平衡衡并取得得投资回回报。筹筹资方式式分为：自有资资金、银银行贷款款、联营营合作，筹筹资成本本为 。第六章 项目目经济指指标分析析1、定量量分析指指标11盈盈利能力力分析指指标（1）

6、 项目总开开发价值值=（总总销售额额-销售售税费）+形成固固定资产产原值 项目总建建筑面积积 项目总销销售收入入 项目总销销售税费费 形成固定定资产原原值（2） 项目总开开发成本本（总投投资）（3） 项目税后后利润（4） 项目投资资回报率率=项目目税后利利润/项项目总成成本*1100%（5） 资本金利利润率=税后利利润/资资金投入入最大峰峰值/开开发周期期 项目起始始至具备备销售条条件时并并以销售售回款支支付后续续建设资资金时的的最大资资金投入入量（资资金投入入计划表表） 现金流量量表。（6） 投资回收收期=累计现金金流量开开始出现现正值期期数-11 +上期累累计现金金流量的的绝对值值/当期期

7、现金流流量。1.2风风险分析析指标（1） 盈亏平衡衡点（销销售保本本点）单位销售售价格=单位开开发成本本+单位位销售税税费（2） 盈亏平衡衡比率=（预预定销售售价格+销售税税费-项项目总成成本）/预定销销售价格格+销售售税费*1000%（3） 敏感性分分析 项项目敏感感性分析析项 目原计划方案变动幅度度增加%变动额减少%变动额1、投资资规模2、投资资成本3、销售售额4、利润润（税前前）分析出对对利润影影响较关关键的因因素并假假设其出出现的概概率，由由此判断断风险方方向和拟拟定防范范措施。四、可研研报告的的编制程程序与质质量控制制（一）编编制程序序1、受理理立项。A：与项项目业主主达成协协议，收

8、收集整理理业主相相关资料料及项目目相关资资料。B：公司司内部决决策关于于可研工工作的批批复。2、组成成项目组组，确定定责任人人。3、可研研报告编编制责任任人提交交编制报报告的方方式（工工作内容容、人员员配置、物物质配置置、时间间安排），并并报批准准。4、 可研报告告编制工工作程序序：项目市场场调研项目市市场定位位、产品品定位概念设设计方案案比优各项数数据（经经济）指指标的评评价与分分析得出相相关结论论。5、对可可研报告告进行评评审。（二）质质量控制制1、市场场调研报报告质量量需符合合“调研报报告规范范”和批准准的专项项调研方方案。2、可研研报告编编制过程程中的质质量控制制要点：（1） 调研报告告评审。（2） 产品定义义规划评评审。（3） 概念设计计评审优优化。（4） 各类参数数评审。（5） 计算复核核。3、每一一个控制制点未通通过评审审则下一一阶段工工作不得得开展。