某房地产公司预售前期品牌推广策略erms.docx

《某房地产公司预售前期品牌推广策略erms.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产公司预售前期品牌推广策略erms.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、品牌计划划推广纲纲要（阶阶段案）一、 策略纲要要二、 策略规划划三、阶段段目标四、项目目分析1、 项目定位位2、产品品力分析析3、品牌牌力分析析4、销售售力分析析5、前期期推广绩绩效考评评五、市场场分析1、目标标客户定定位2、 消费区域域定位3、 需求弹性性分析4、 市场风险险分析5、 风险规避避建议六、推广广策略1、 形象推广广纲要2、 传播媒介介组合3、 推广方案案构想4、DMM通道设设计5、SPP活动跟跟进6、推广广计划列列表7、目标标绩效七、销控控策略 1、销销控纲要要 2、定定价策略略3、促销销方式4、策略略修正5、目标标绩效八、预售售准备1、 VI识别别规范2、 文案准备备3、全员

2、员培训4、开盘盘庆典九、广告告计划及及费用预预算十、绩效效预估一、 策略纲要要以与购房房置业关关联紧密密的公益益活动为为载体，塑塑造极具具亲和力力的百姓姓置业顾顾问形象象，提升升华盛实实业“蜀都花花园”的品牌牌知名度度、美誉誉度，令令消费者者始终保保持对楼楼盘的关关注，力力争开盘盘前稳住住准客户户。二、 策略规划划规划阶阶段：55月155-8月月18日日 推广阶段段共计996个工工作日，含含法定公公休日221个。基 准准 日：5月115日（周周二）推推广案实实施日6月155日（周周五）售售楼部进进驻日 77月9日日 （周周一）预预约期起起始日 88月100日（周周五）获获准预售售日 88月18

3、8日（周周六）预预售开盘盘日 规划构想想：5月月15日日至8月月18日日开盘，品品牌推广广周期分分段介定定15/005导入期期155/066导入入期09/07试销期期100/088试销期期188/188 推广广实施售楼部进进驻预约起始始预售获批批开盘预售售公益形象象宣传15/055始 （994/工工作日）DM派单单330/006至118/008 （499/工作作日） SSP公关关011/066至188/088（799/工作作日）NP形象象广告02/07至至18/08（447/工工作日）6月115日售售楼部完完工，建建议封闭闭至7月月9日，待待各项预预约准备备工作跟跟进完毕毕后再对对客户开开放。

4、封封闭期间间作销售售人员培培训、竞竞争对手手市调、模模拟对抗抗演练、行行销动线线适应及及修正。 封闭原原因：样样板房、影影音室、售售楼书及及各类宣宣传资料料未到位位。8月118日开开盘后，根根据销销售推进进计划执执行广广告行销销计划， 有步骤地地从楼盘盘试销期期转入强强销期，以以上计划划均为期期一年。 规划依据据：1、 宣传出现现真空期期，品牌牌知名度度衰减，开开盘难聚聚人气；2、 未获预售售许可证证，任何何广告只只能做形形象宣传传；3、 政策调整整，预约约如何规规避法规规处罚有有待观察察;4、 准备工作作未完，若若开放售售楼部，客客户无新新鲜感，影影响购买买决策。 影响因素素：影响响预约、预

5、预售工作作开展的的因素列列表工 作 项 目目 影 响响 因 素责任部门门 责任人人 解解决途径径开放售楼楼部预约约样板房、影影音室工工程进度度、售楼部广场场绿化、宣宣传资料料完备工程部办公室 黄 能 胡嵩岳岳尽快确定定样板间间装修方方案；与与贝尔高高林联系系售楼部部外广场场景观设设计方案案。楼书、户户型说明明定稿需确确定户型型、智能能化系统统配置、弱弱电系统统、物业业管理等等工程部办公室 公司领领导 崔振宇宇可做楼书书文案题题纲，设计计初稿。销售计划划一期户型型面积成成本核定定，一期期分步建设设工期工程部公司领导导尽快确定定一期户户型，测测算工期期。广告计划划销售计划划未确定定上海同策策熊 勇

6、勇可做系列列广告方方案创意意、确定定媒介组组合，预预估发布布频率，制制定广告告概算。获准预售售获建筑施施工许可可证，基基础完成成正负零零，获预预售许可可证工程部公司领导导 黄 能不可预测测客观因因素，加加快各项项图纸的的确定，以以利审批批进度。三、阶段段目标 延伸房展展会品牌牌告知的的口碑效效应，保保持舆论论对楼盘盘的关注注热度余余温不散散，干扰扰准客户户做出其其他购买买决策，静静待蜀都都花园开开盘。四、项目目分析 项目定位位 以二环环路内规规模最大大的高层层高档电电梯公寓寓群；以以完备的的配套公公建设施施；以一一流的生生态、智智能化生生活空间间，推出出“大盘围围城”的现代代社区概概念。蜀蜀都

7、花园园是成都都这座“第四城城中的第第一城”。大盘围围城公建设设施配套套完备，令令业主生生活倍感感舒适、便便利；精英齐齐聚，培培育良好好人文环环境，城城市潮流流尽彰显显； 共有空空间广阔阔兼有良良好私密密性，人人性舒展展全方位位；“大”就是气气魄，“城”就是身身份，选选择我们们就是 选择美美好的未未来。 产品力分分析 产品力力核心竞竞争力，品品质的优优劣决定定成败。 优势分析析：公建配配套是目目前区域域内最为为完备的的社区；贝尔高高林景观观设计可可与城南南、城西西比肩，区区内独有有；威格斯斯物管百百年品牌牌值得信信赖，具具亲和感感、号召召力；一流智智能化系系统配置置，社区区管理高高效、便便捷；引

8、入国国际著名名大型超超市，地地段具商商业价值值，升值值快；位于交交通枢纽纽，出行行畅通无无阻；户型面面积跨度度大，有有充分选选择余地地。多个户户型有面面积赠送送，实得得面积大大，购买买均价低低；大盘围围城，高高层电梯梯公寓视视野开阔阔，身份份的象征征。 劣势分析析：地段心心理认同同感差；对高层层心理有有抗性，不不安全、保保障差；公摊大大、均价价高，物物管费高高，不够够经济实实惠。 品牌力分分析 品牌力力产品对对外的市市场扩张张力，无无形资产产。开发商商知名度度不高，属属同业中中的弱势势品牌；楼盘品品牌房展展会后已已为社会会公众所所接受，由由于前 期期宣传无无后续跟跟进，品品牌印象象已淡化化、混

9、淆淆；以公益益活动继继续提升升开发商商品牌形形象；以以开发商商品 牌形象象促进产产品力向向经济效效益的转转换，最最终靠产产品 巩固开开发商的的品牌形形象。 销售力分分析 销售力力人力资资源、管管理资源源整合后后的市场场执行力力。项目公公司内部部运作精精简、高高效是成成功的前前提；项目公公司与营营销代理理公司精精诚合作作是成功功的保障障；决策科科学化、管管理制度度化、运运作程序序化是整整合关键键。 前期推广广绩效考考评工地围围墙广告告-自2月月下旬发发布以来来，蜀都都花园来来电咨询询情况： 电话咨咨询客户户构成表表来电区域域咨询人次次预留联络络有效率备 注市区总量量500通通382通通70%区域

10、客面面积需求求、经济济承受构构成：面积需求求1000m 占688%面积需求求1000m 占322%总价255万330万 占占81%支付方式式：银行行按揭、公公积金贷贷款其中：区域客户户420通通212通通50%区域客定定位：成成华、锦锦江、龙龙泉驿 区域人人口占城城市总人人口比率率：400%房交会会期间-蜀都花花园展位位咨询客客户基本本情况： 展位接接受咨询询约255，0000人次，留留下有效效电话33，5900通，有有较强预预约意向向的客户户为2774人，其其中楼盘盘所处成成华、锦锦江、龙龙泉驿区区咨询人人数约占占40%。该区区域人口口约占成成都八区区人口446%，密密度最大大，但人人口结构

11、构主要为为产业工工人和农农业人口口，购买买力相对对较弱。据据上海同同策公司司驻场人人员对区区内房屋屋出租中中介机构构调查，数数据显示示该区域域内房屋屋租售比比为1：2。该该区域受受征地困困难和预预期购买买力较低低的影响响，房产产开发滞滞后，但但区域内内人口有有极强的的购房需需求欲望望。咨询询情况反反映该地地区供求求关系极极不平衡衡，在目目标消费费群心理理预期价价位上几几乎反映映为卖方方市场，公公司楼盘盘在区内内市场具具一定的的垄断性性，前期期形象宣宣传已为为众多东东区消费费者所认认同。五、市场场分析 目标客户户定位 定位原则则：总价价决定客客层，根根据对经经济承受受能力的的预测分分析，确确定目

12、 标标客户社社会经济济地位和和职业特特征。社会经经济地位位划分 职业结结构划分分 社会经经济地位位划分客层划分分社会经济济地位特特征 比率率家庭月收收入推荐户型型 总价范范围月供范围围主力客层层城市中产产阶级50%50000C/B/E43777万80017000辅助客层层新经济行行业白领领30%3000050000C/B36444万7008555边缘客层层传统行业业就业者者15%2000030000C/B/D19444万3698555随机客层层单身、结结婚、退退休置业业5%储蓄C/B/D/EE19777万36917000备 注1、 统计数据据来源蜀蜀都花园园一期工工程套型型、套内内面积及及所占

13、比比例表2、 以八成三三十年按按揭为例例，年贷贷款利率率5%，均均价32200元元/平方方米概算算，仅供供参考。 定位分析析：划分分基准成都市市统计局局20000年城城市人口口年均收收入统 计计为77764元元/人。 职业结构构划分 定位分析析：意向购购房者中中月收入入在3000050000元和和50000元以以上 的目标标客层，企企业领导导、私营营企业主主、外企企员工，部部份企业管管理人员员、政府府公务员员和自由由职业者者约占330%；月收入入在20000元元元左右右的专业业技术人人员、政政府公务务 员、企企业管理理人员、自自由职业业者和一一般员工工约占660%；数据显显示最近近一次市市调结

14、果果与我们们开发房房型总价价配比 所所针对的的目标客客层有一一定偏差差。建议议是否应应在调整整总 价价的思路路下对户户型面积积做一定定控制。附：房展展会来客客面积需需求统计计图注：考虑虑到意向向需求与与实际经经济承受受能力的的偏差，此此调查结结果对面面积实际需求应应有100200%的修修正。则则市场承承受力最最强的户户型面积积在700-1220平方方米之间间，总价价在200400万元（支支付方式式为八成成三十年年按揭）。 异地市场场参照： 据深深圳、北北京等地地最新市市场调查查显示市场主力力户型：三房二二厅，面面积为8801100mm的基本本户型成成为市场场主流，需需求量约约占500%，购购房

15、者对对1000 m以下下的需求求比例为为65%，1000 mm以上为为34%；面积需求求比例：1000 m以下下65%，1000 mm以上335%；三房以以下（含含三房）户户型822%，三三房以上上户型118%。单套层高高标准：平层22.7 m;复复式4.855.2 m左右右,其中中,卧室室为2.6。价格承受受能力：深圳、北北京两地地81%的调查查对象表表示总价价60万万为极限限，其中中，400万以下下占411%，440660万占占40%。按揭揭月还款款不超为为家庭月月收入330%的的占调查查对象440%。以上结果果与成都都有一定定差异，但但与我们们前期调调研结果果趋势基基本吻合合，因此此在确

16、定定一期户户型、面面积配比比、控制制总价上上值得清清意。建议修修正： 蜀蜀都花园园主力户户型的面面积控制制在700900m，9001220m区间。总总价在220440万之之间，利利润主要要在小区区中厅内内环一线线买点较较多的1000 m的户户型上，若若按原户户型面积积配比开开发一期期，从总总价看经经济受力力，预计计东区客客层最多多有400%的消消化能力力。而大大量目标标客层针针对区外外，则广广告预算算会大幅幅增长，且且效果难难以撑控控。消费区区域分析析： 楼盘盘处于成成都市工工业密集集区，区区域内常常驻居民民中产业业工人所所占人口口比重较大，市市场对大大盘的承承接力有有一定风风险，故故需将目目

17、标消费费区域向向外拓展展。因楼楼盘所处处地理位位置较佳佳，依托托主干道道与市中中心及市市区各区区相连，且且位于成成都市与与川东南南联接的的交通枢枢纽，出出行方便便。对目目标消费费区域介介定为：成都市市八区十十二县市市成都周周边地市市州，尤尤以川东东南一带带为重重庆及及广东、深深圳四川川白领打打工者较较多的城城市附：房展展会期间间来客区区域统计计图注：楼盘盘所处区区位成华华区、锦锦江区、龙龙泉驿区区、邻近近武侯区区来咨询询客 户占咨询询总人数数的466%。区区域客仍仍为主力力承接客客层，需需进一步步挖 掘潜力。 需求弹性性分析国内市市场分析析 房地产产需求价价格弹性性的变化化受价格格、收入入水平

18、和和消费结结构、替替代品、偏偏好、预预期、国国民经济济波动、城城市化水水平几大大主要因因素影响响。其中中，居民民可支配配收入在在一定经经济运行行周期内内对房产产需求价价格弹性性有直接接影响。国际上对对商品房房售价对对家庭年年收入的的合理比比例标准准定为336倍倍，超过过6倍就不得得形成买买方市场场。据测测算全国国目前商商品房售售价相当当于家庭庭年收入入的10倍倍，故国国内商品品房价格格形成具具行业垄垄断性，需需求价格格弹性较较大，价格变动动对需求求量的变变动影响响较大。 区内市场场分析 研究表表明，恩恩格尔系系数（食食品支出出占可支支配收入入的比例例）变化化对房地地产需求求量变化化具参照照性。

19、统统计显示示，20000年年成都市市民的恩恩格尔系系数为338.778%，低低于全国国城镇居居民400%左右右的平均均水平，已已向小康康型生活活转变。而而恩格尔尔系数在在40%500%之间间的消费费结构房房地产需需求会达达到155%，则则成都市市房地产产需求未未来几年年内会更更高。未未来几年年内决定定商品房房发售是是否成功功的重要要因素之之一在于于产品本本身的适适用性、功功能性为为市场接接受。故故楼盘应应以此为为原则考考虑主力力户型的的实用性性，以降降低消费费者购房房支出。市场风风险分析析 同业竞争争 区内除万万科城市市花园外外无大体体量楼盘盘抗衡，因因其开发发建筑结结构不同同，形成成市场区区

20、隔，目目标客层层交叉小小，无影影响； 市内同质质楼盘以以府南河河致民路路一段最最具威胁胁，区位位接近，位位置、自自然景观观好，雅雅典国际际、学府府花园、南南岸一家家、莱茵茵河畔等等高层电电梯公寓寓体量不不大但因因大部分分已开发发至二期期，有一一定口碑碑效应，客客观上对对客层有有一定分分流效应应。 项目缺陷陷 较其他建建筑结构构公摊大大，实得得面积率率低； 空间压迫迫感强，物物管费高高； 地段邻近近处老旧旧工业区区，邻近近污染源源，客户户有心理理负担； 客户对高高层的停停电、消消防、安安保等问问题能否否解决会会有疑问问； 高层大面面积玻窗窗会造成成光污染染和“热岛效效应”；宏观调调控，银银行紧缩

21、缩银根，建建设资金金不到位位，影响响工期。风险规规避建议议 因项目开开发体量量大，定定价策略略应以规规模经营营创造规规模效益益为前 提，前前期采取取低总价价大量发发售，提提高现金金流量，加加快资金金周转、变变现。以降低市市场风险险。 减少辅助助功能设设计较多多的户口口型在一一期开发发中配比比，尽量量以大众众化产品、低低总价、高高附加值值产品在在市场中中寻求突突破，形形成品牌牌效应后后再扩大利润润。 景观设计计应寻求求政府奖奖项认可可，物业业管理服服务内容容不宜盲盲目扩大，智能能化系统统配置在在追求功功能的同同时兼顾顾总成本本控制。 对一期户户型的可可利用面面积进行行研究、测测算，利利用错复复式

22、空间间较好 的特特点，设设计销售售说辞，提提高性价价比介绍绍，规避避公摊大大的不利利因素； 研究成都都的气候候和年平平均日照照时间，说说明日照照时间较较全国其其他城 市短短，没有有出现光光污染和和“热岛效效应”的可能能性不大大； 对所有设设备特别别是电梯梯的品牌牌、自备备发电机机的反应应时间要要做大宣宣 传，提提高安全全感。六、推广广策略品牌推推广方案案：根据据策略规规划，55月155日至88月188日为楼楼盘的品品牌导入入期和试试销期（前前段）。推推广方案案主要侧侧重于品品牌形象象宣传，宣宣传方式式为：公益活活动 DM派派单SP公公关NP形形象广告告公益活活动构想想活动之之一“华盛盛置业顾顾

23、问专家家系列访访谈”传播媒介介电视台台（拟选选择成都都电视台台或经济济电视台台）栏目设计计华盛集集团栏目目冠名，并并请行业业专家现现场解答答。共同同探讨与老百姓姓切身利利益相关关的购房房置业话话题。观观众提问问与专 家点评评相结合合，将老老百姓关关心的房房地产专专业知识识做深入入 浅出的的常识性性介绍。既既有中央央台实实话实说说的参参与感， 又有生生活的的亲和力力，栏目目风格轻轻松、幽幽默，知知识性、 趣味性性融为一一体。设计思路路侧重提提升开发发商品牌牌形象，主主动回避避对蜀都都花园的的介绍和宣传。力力争以百百姓置业业专家的的身份在在短期内内拉近与与消 费者的的心理距距离。系列话题题系列访访

24、谈拟分分八集，持持续到开开盘，开开盘前每每星期播播出一 集。告诉诉消费者者什么样样的房子子是好房房子（相相对而言言）？ 你你需要什什么的房房子？怎怎么购买买到好房房子？ 话题之一一“住宅概概念”访谈内容容：经济济适用房房概念、建建筑结构构类型、户户型、成成都地区区日照、气气侯决定定适宜居居住的住住宅条件件等。 话题之二二“规划概概念”访谈内容容：小区区建筑规规划的概概念，规规划对业业主生活活质量的的影响，规规划缺陷陷会带来来那些生生活不便便，如何何判断规规划的功功能优势势，什么么样的社社区规划划相对完完美，隐隐含“大盘围围城，功功能均衡衡”的概念念是今后后社区开开发的潮潮流，暗暗寓蜀都都花园是

25、是这一潮潮流的代代表。整合传播播：在电电视节目目播出前前一天或或第二天天，在主主流报刊刊上专稿稿 点出蜀蜀都花园园“大盘围围城”的概念念。令受受众可立立即取 得参照照，加深深印象。 话题之三三“景观设设计”访谈内容容：从房房地产价价值构成成的角度度分析，“使用价值决定商品价格”，商品房的价格同样取决于商品房的实际效用。阐述社区生态环境对业主的精神愉悦和孩子的健康成长至关重要。整合传播播：在电电视节目目播出前前一天或或第二天天，在主主流报刊刊上专稿稿 点出成成都几家家以景观观设计取取得消费费者认同同的盘子子，如 万科银银都、置置信丽都都（价格格相对要要高，景景观做为为高附 加 值值的卖点点是有含

26、含金量的的），这这些盘子子中会出出现蜀都都 花园，而而点评的的其他盘盘子基本本都已售售完，保保留单位位几 乎无选选择余地地，消费费者若想想取得好好房，只只有关注注蜀都， 静待开开盘。话题之之四“物业管管理”访谈内容容：物业业管理对对业主的的生活息息息相关关，真正正的物业业管理重重 在“以客客为本”，主要要是解决决业主的的问题，深深层次的的意义在在于通 过对设备备房产、设设备、设设施的管管理为业业主提供供可靠的的居住保保障。好好的物业业管理可可以提升升整个楼楼盘的品品牌形象象，业主主的身份份得以彰彰显，置置业的价价值得以以提升，房房产更具具投资价价值。 整整合传播播：在电电视节目目播出前前一天或

27、或第二天天，在主主流报刊刊上专稿稿 推出楼楼盘物管管大讨论论，就这这一去年年被消费费者评为为最不 满意的的行业进进行评价价。排出出著名物物管公司司在成都都接管 的楼盘盘，列出出“蜀都花花园”令受众众可立即即得参照照，加 深印象象。话题之之五“智能化化系统”访谈内容容：智能能化小区区的国家家标准及及有关规规定，智智能化小小区的系系 统基本本配置，智智能化系系统对业业主的生生活会产产生什么么样的变变革，提提 高生活活的质量量和家务务工作的的效率，可可节省更更多的时时间享受受生活， 时时代的潮潮流。智智能化系系统配置置应兼顾顾成本，减减少业主主经济压压 力，略略有超前前可在今今后的二二手房交交易中不

28、不会因配配套落后后而影响响交 交易价价格，具具投资前前瞻性。整合传播播：在电电视节目目播出前前一天或或第二天天，在主主流报刊刊上专稿稿 点评评。智能能化系统统的新发发展，对对蜀都花花园独有有的某此此 智能能化品牌牌、功能能进行介介绍。话题之之六“支付方方式” 访谈内内容：信信贷知识识，商业业贷款、公公积金贷贷款、二二手房抵抵押贷款款 的基础础知识，程程序、根根据消费费者的收收入结构构，指导导其最佳佳支付途途 径（成成本低，压压力小），）整合传播播：在电电视节目目播出前前一天或或第二天天，在主主流报刊刊上专稿稿 主流流报刊上上介绍二二手房“以旧换换新”的蜀都都花园模模式。话题之之七“房产法法律咨

29、询询”访谈内容容：购房房要涉及及哪些法法律文书书、合同同（房屋屋质量、产产权合 法性性、产权权变更等等），提提供法律律咨询。刻刻划华盛盛是一个个守法、严严 谨、务务实的开开发商。 整合合传播：主流报报刊在前前后对此此专稿点点评。话题之之八“行业点点评”访谈内容容：由电电视台出出面邀请请置信和和万科参参与，但但不得告告诉其意意 图，对对华盛的的参与要要保密。对对成都房房产开发发与沿海海发达地地区同业业 进行横横向比较较，找差差距、列列优势，不不点评具具体楼盘盘，对房房地产价价 格构成成做深入入分析，以以价值规规律中“使用价价值决定定价格”的理论论 得出结结论，房房地产的的附加值值是有含含金量的的

30、。华盛盛的观点点，借鉴鉴与 模仿才才能创新新，经验验可以令令我们少少犯错误误，向万万科学习习，向中中海 外学习习，向一一流的开开发商学学习。塑塑造华盛盛海纳百百川的胸胸怀和务务实 创创新的作作风，以以期得到到广大消消费者的的认同。整合传播播： 主主流报刊刊在前后后对此专专稿点评评，一流流品牌开开发商的的标 准是什什么，在在大多数数消费者者心目中中没有量量化标准准，只 相信信口碑效效应和眼眼见为实实。具象象的评判判标准就就是万科科 和中中海外的的知名度度，华盛盛借势发发挥，引引导消费费者对华华 盛的的评判以以万科和和中海外外为参照照，提示示我们按按一流品品 牌的的市场标标准操作作，是未未来的一一

31、流品牌牌）。邀请人人员 专家家组：西西南财大大或川大大房产系系经济学学家、建建筑设计计院总建建筑师、 规划专专家、景景观设计计专家、物物业管理理顾问、智智能化技技术专 家、银银行信贷贷人员、法律顾问、政府官员、知名开发商。观众组：校房产产系大学学生，中中产白领领、教师师、技术术人员、IIT人员员活动时时间 5月220日8月112日 阶段推推广全程程安排活动之之二“专家家置业有有奖问答答” 传播播媒介广播电电台（拟拟定成都都人民经经济广播播电台）栏目设计计互动式式专家置置业问答答，提供供公益性性购房指指南，主主持人介介 绍绍华盛及及蜀都花花园情况况，与听听众互动动式问答答，有奖奖参与。设计思路路

32、充分利利用电台台听众覆覆盖率高高，直播播互动性性好的优优势，在在 介介绍置业业知识的的同时，通通过主持持人与专专家的对对话让听听众 了了解华盛盛蜀都花花园，扩扩大知名名度。系列话题题同电视视台节目目，交叉叉播出。活动时时间 5月月20日日8月112日 阶段推推广全程程活动之之三“房产产经济华华盛百姓姓论坛”传播媒介介主流报报刊（拟拟定成都都商报或或华西都都市报） 栏木设设计开办房房产经济济百姓论论坛，推推出主题题式讨论论。围绕绕置业 话题题，开发发商、产产权交易易中心、社社会各阶阶层代表表、政 府官官员，消消费者切切身利益益相关的的话题。 设计思思路建立与与普通百百姓的沟沟通渠道道，以市市民关

33、心心的话题题来共 同探探讨解决决的方法法，树立立开发商商值得信信赖的良良好公众众 形象象。 论坛坛话题“让我们们建老百百姓买得得起的房房子” 介介绍华盛盛蜀都花花园的低低总价和和全新支支付方式式“拥有有住房拥拥有财富富投资不不动产从从住房开开始” 介介绍华盛盛蜀都花花园的商商业地段段预期和和升值潜潜力“我们们需要一一个人性性化的都都市家园园” 介介绍“大盘围围城”公建、景景观、物物管全方方位关怀怀“城市市化真的的必须以以远离友友情为代代价吗” 在在二环路路外置业业，生活活封闭，远远离朋友友值得吗吗“今天天的成都都到哪里里去寻找找我的家家园” 低收收入出城城，高收收入进城城，唤起起对城市市的依恋

34、恋活动时时间 66月200日7月220日DM派发发通路设设计：1、与银银行联系系对金卡卡用户，用用户邮对对帐单时时派发楼楼盘的DDM单和和楼书。2、利用用普尔斯斯马特、家家乐福、好好又多会会员通道，太太平洋百百货金、银银卡等高高档零售售店VIIP卡通通路，加加带蜀都都花园，有有效命中中目标准准消费群群。3、对各各洋快餐餐店发放放单单，伊腾腾、百盛盛、太平平洋、人人民商场场、百货货大楼、华华联；对对酒店、高高档写字字楼（有有良好物物管）、银银行、医医院、政政府部门门提供公公益性雨雨具；4、利用用租赁中中介公司司，做二二手房抵抵押客户户。品牌牌推广：“六一”节各大大商场中中厅举办办“蜀都花花园宝宝

35、宝建，我我们与孩孩子共成成长”活动。关关爱下一一代，未未来更精精彩。开开办宝宝宝用积木木搭建蜀蜀都花园园比赛。设设；最佳佳创意奖奖，最杰杰出建筑筑师奖。小小小天才才奖、最最具专业业气质奖奖、最具具专业精精神奖、最最具挑战战精神奖奖，最受受欢迎建建筑奖、最最具成本本概念奖奖派发奖品品：蜀都都花园气气球，当劳快快餐券，开开盘后一一月内到到蜀都花花园售楼楼部领取取玩具的的兑奖券券。开盘后到到售楼部部外照像像的儿童童，请将将照片寄寄营销部部，我们们会安排排时间在在售楼部部外广场场以看板板形象公公布，蜀蜀都花园园宝宝形形象（天天使、未未来之星星）需需填写监监护人的的家庭状状况（职职业、收收入、人人口、家

36、家庭面积积等）除除有精美美奖品（蜀蜀都书包包）评评上奖的的宝宝还还可获得得蜀都花花园特价价房购买买资格（三三月内有有效）或或免物管管费等优优惠。 4、实实施计划划（甘特特表）公益活动动、DMM派发、SSP活动动、 5、目目标绩效效七、销控控策略销控主纲纲（低总总价先行行，在试试销期迅迅速汇聚聚人气，形形成口碑碑效应，不不同户型型滚动差差额定价价，造成成楼盘热热点不断断，吸引引主流消消费者入入场，主主力户型型借势跑跑量）定价策略略大目标消消费群的的甄别标标准：、经济济支付能能力；、有购购房需求求；项目目标标准消费费群甄别别标准：、接接受东区区地段；、不不拒绝高高层电梯梯公寓；、对对社会公公建配套

37、套要求高高（生活活质量、讲讲求品味味）对户型总总价的研研究，以以银行贷贷款为条条件根据据实际支支付能力力，模拟拟区分目目标消费费群。支支付方式式：全款款一次付付清（折折扣） 商业业贷款按按揭 公积金金贷款 二手房房抵押贷贷款 尾盘：本本房抵押押开发商商（逾期期无力支支付，房房产收回回经装饰饰后可做做新房再再售）促销方式式引导策略略：高收收入阶层层一次性性买断 中收收入阶层层按歇大大户型 低收收入阶层层利用二二手房抵抵押。若商品房房利润率率超过，以以首付二二成，八八成按歇歇为例，首首付每多多一成，每每平米销销售价折折扣0.5%。（特特价房除除外）引导策略略：1、无无论支付付方式一一户一次次性购户

38、户3套，可可允许其其在有限限时间内内无条件件退房一一套。22、无论论支付方方式一户户一次性性购房55套，可可允许其其在未出出售的房房型中任任意调换换二套（多多退少补补）或在在规定时时间内无无条件退退房一套套；3、对对一次性性购房十十套以上上的客户户，可允允许其在在未出售售的房型型中任意意调换三三套（多多退少补补）或在在规定时时间内无无条件退退房二套套；另送送一套住住房的装装修（见见菜单为为准）对可能出出现的团团购群体体做好直直销工作作对市场场经济中中投机阶阶层关注注，新股股取消发发行额度度，上市市采取核核准制，股股票二级级市场扩扩容已成成定局，证证券市场场热钱正正在选择择投资方方向，最最近北京

39、京等地邮邮市暴涨涨值得注注意，著著名经济济学家萧萧灼基提提出房市市不景气气在于没没有炒作作。这暗暗示政府府今后可可能会在在宏观经经济政策策调控中中，把社社会游资资引导入入不动产产投资，以以减少其其过度投投机对经经济秩序序的破坏坏性。目目前，大大部份证证券二级级市场退退出的热热钱正在在关注政政策支持持投资方方向，可可对此类类资金加加以引导导； 对周边边地区的的政府部部门领导导灰色收收入进行行跟踪，在在对锦绣绣花园和和银都花花园的调调查中发发现车库库中不少少地市州州牌照车车，业主主自备。这这反映出出地市州州的一些些灰色收收入可能能通过易易名置业业进入成成都房市市。因此此设计一一个可靠靠的销售售通道引引导其对对我楼盘盘的关注注，可在在华西广广告或DDM直邮邮。3、销售售力执行行力分析析大盘分解解销售，商商品的稀稀缺性造造成一种种脱销假假象，限限时限量量抢购。对各户型型分解“取名”人为制制造概念念。大盘盘分割后后每一部部份都具具有稀缺缺性。培养炒家家：基于于低总价价先行的的原则，预预约时当当低起价价造势，利利用有效效定价策策略预留留部份升升值空间间，以吸吸引炒家家和培育育炒家。利利用炒家家急于获获利心理理及其对对目标客客层最接接近的优优势，很很快形成成口碑效效应，令令楼盘在在短时间间内为社社会公众众