某地产楼盘策划案(doc 17页)epws.docx

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1、重庆XXX集团永永川花园园策划案案前言随着西部部大开发发的进一一步深化化，“渝西经经济走廊廊”经济发发展迅速速，永川川这个年年轻的城城市乘着着西部大大开发的的东风进进入了经经济发展展的快车车道。近近两年来来以“渝西广广场”、“阳光花花园”、“伟映-帝琴花花园”为代表表的一批批有影响响的楼盘盘将永川川房地产产推向了了一个新新的发展展时期。永永川南方方花园项项目是重重庆南方方集团有有限公司司响应西西部大开开发的号号召，本本着服务务永川、建建设永川川的目的的，在永永川市南南大街投投资开发发的大型型项目，是是永川市市列为“市委、市市府形象象工程”的大型型园林式式住宅小小区。目录第一部分分：市场场分析1

2、永川川市基本本情况 12永川川市房地地产市场场基本情情况 113永川川市场特特点分析析 34永川川房地产产发展趋趋势 445主要要竞争对对手分析析 4第二部分分：永川川南方花花园项目目概况1地理理位置 82主要要经济指指标 883项目目规划 84户型型指标按户户型划分分（暂定定）二期期设计户户型建议议 100第三部分分：SWWOT分分析1SS项目目优势 112WW项目目劣势 113OO项目目机会 124TT项目目威胁 12第四部分分：项目目定位策策略1. 目目标客户户群说明明 1332. 项项目品牌牌定位策策略 1133. 楼楼盘品质质定位策策略 1144. 物物管定位位策略 165. 宣宣传

3、定位位策略 18第五部分分：项目目营销推推广1. 项项目现场场包装 182. 建建设步骤骤建议 183. 广广告推广广策略 19第六部分分：项目目销售策策略 220第七部分分：宣传传推广计计划第一阶段段：品牌牌嫁接 20第二阶段段：楼盘盘品质塑塑造 222第三阶段段：营造造销售氛氛围 224第八部分分：媒体体广告 26第一部分分：市场场分析1. 永永川市基基本情况况永川古为为梁州属属地、至至今有112000年历史史，19992年年3月经国国务院批批准撤县县建市，辖辖区15575平平方公里里，344个乡镇镇街道办办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，各类专业技术人

4、员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家永川日报、渝西经济，电台1家（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。2. 永永川市房房地产市市场基本本情况永川市现现有房地地产开发发商455家，其其中388家三级级资质开开发企业业和7家二级级资质开开发企业业，977年以来来，主要要集中在在永川市市开发区区和现在在市区中中心地段段开发，去去年全市市在建项项目共665个，面面积322.5775万平平方米，拟拟建项目目7个面积积7.774万平平方米。以以单栋多多层临街街居多，有有少量高高层电梯梯房和别别墅。其特点是是区位很很好，处

5、处在成熟熟社区、周周边市政政配套设设施齐全全，结构构采用底底层（商商场）框框架，商商场以上上住宅部部分均为为砖混结结构。这这种混合合结构多多为8层，户户型设计计单一，主主力户型型为三室室二厅和和四室二二厅，面面积1000平方方米至1130平平方米，没没有成规规模的小小区和完完善的配配套及环环境。目前楼价价分低档档、中档档和高档档，基本本情况如如下：楼盘名住住宅单价价门面单单价地理理位置特特点销售售状况裕丰商住住楼 3360元元/平方米米 28800元元/平方米米汇龙大大道汽车车城对面面已售50%福星楼 3500元/平方米米 20000元元/平方米米两区已售售70%大众园正正街4220元/平方米

6、米次街3390元元/平方米米正街30000元元/平方米米次街222000元/平方米米南大街街小桥子子中心转转盘经济济适用房房已售800%全发综合合楼顶层层4000元/平方米米其它楼楼层4550元/平方米米 30000元元/平方米米本项目目范围内内南大街街办事处处正对面面已售855%志新大厦厦 36层4600元/平方米米7层4400元/平方米米顶层4400元元/平方米米内街25500元元/平方米米沿河330000元/平方米米农科所所河对面面永川二二环路旁旁已售400%低档楼盘盘为多层层砖混结结构，是是由小开开发商开开发的单单栋楼。如如：中档楼盘盘为多层层小高层层砖混结结构，地地段位置置较好，由由

7、中等实实力开发发商联建建多栋连连体住宅宅，为半半合围状状，有广广场和绿绿地，如如：楼盘名住住宅单价价门面单单价地理理位置特特点销售售状况阳光花园园均价5880元/平方米米 255队长途途汽车站站四室二二厅双卫卫错层面面积1669.99平米、三三室二厅厅双卫错错层面积积1311.366平米、三三室二厅厅双卫AA面积1440.110平米米、B面积1330.448平米米、二室室一厅一一卫A888.55平米、BB面积866.799平米已售售60%海通大厦厦 5660元/平方米米临街30000元元/平方米米次街223000元/平方米米内环路路与泸州州街交叉叉处到火火车站之之间已售售60%高档楼盘盘为高层

8、层、电梯梯，有广广场和少少量配套套环境，位位处成熟熟社区、市市政配套套较好。如如：楼盘名住住宅单价价门面单单价地理理位置特特点销售售状态公交商厦厦均价8000元/平方米米位于内内环路与与泸州街街交叉口口全欧式式风格、框框架结构构，有全全落地客客厅玻璃璃窗，奥奥的斯331000型电梯梯，地处处成熟社社区，市市政设施施较好已已售655%渝西光华华世纪广广场 338层层均价6660元元/平方米米顶层5590元元/平方米米锦华楼楼122层为光光华家电电通讯电电脑城660000元/平方米米、外街街100000元元/平方米米、内次次街60000元/平方米米位于永永川市商商业中心心、商业业街西大大街与玉玉屏

9、路、西西外老街街围合处处锦华楼楼、盛华华楼、风风华楼均均为9层住宅宅，盛华华楼、风风华楼底底层是门门面与光光华大厦厦后面形形成一条条18米宽宽的商业业步行街街，门面面大部分分是还建建面积已已售700%光华大厦厦 A型四四室二厅厅双卫，面面积1559.888平米米，价格格10880元/平方米米B栋二跃跃层面积积2200.733平米，价价格11180元元/平方米米B栋三跃跃层面积积3044.8平平米，价价格12280元元/平方米米光华广广场已售售80%旺城山庄庄 12280元元/平方米米位于永永川市望望城山山山腰，东东邻城市市公园，北北靠渝西西步行街街 522幢别墅墅和少量量多层公公寓，和和式风格

10、格。A11别墅3116平米米、车库库22平米米。A22别墅3002平米米（2层）、车车库222平米。BB1别墅墅3266平米（33层）、车车库222平米。CC1别墅墅2100平米（33层）。DD1型三三室二厅厅双卫错错层式公公寓1226平米米。D22型三室室二厅双双卫错层层式公寓寓1344平米已售售10%综上事例例可知，在在永川市市现有房房地产市市场尚无无真正意意义上的的规模开开发小区区的情况况下，永永川南方方花园项项目凭借借农科所所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团公司规模开发的成功经验与开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。3.

11、 永永川市场场特点分分析.由于于小城市市房价低低、面积积流行较较大的大大户型。.由于于房地产产发展尚尚处于早早期，消消费者偏偏好错层层，并认认为是流流行高档档户型。.消费费者对小小区房的的了解甚甚为贫乏乏，对好好房子的的定价更更缺少评评判标准准。.各乡乡镇级领领导和一一批农村村乡镇外外出经商商人士亦亦有改变变现有住住房条件件的需求求。.现有有住宅开开发主要要集中在在永川市市开发区区和市中中心地带带，住宅宅部分为为砖混结结构，成成本较低低，户型型设计一一般，没没有规模模和配套套环境。4. 永永川房地地产发展展趋势永川市现现在正处处于房地地产开发发的早中中期，以以市中心心城市改改造为重重点的商商品

12、房开开发存在在明显的的区域不不平衡性性。但是是随着人人们对生生活质量量的要求求不断提提高对居居住环境境的要求求也逐渐渐提高，我我南方集集团有限限公司在在城乡结结合部南南大街的的开发将将会把这这种不平平衡性缩缩小。5. 主主要竞争争对手分分析. 伟伟映-帝琴花花园该项目由由深圳建建筑设计计院重庆庆分院进进行建筑筑设计，环环境景观观由浩丰丰园艺景景观设计计公司设设计，销销售代理理由重庆庆伟联销销售代理理公司公公司代理理。项目目以多层层建筑为为主，配配以部分分别墅的的园林花花园小区区，中庭庭地下层层为停车车场，项项目位于于永川经经济开发发区腹地地汇龙大大道第二二转盘，总总占地1110亩亩，总建建筑面

13、积积15万平平方米，绿绿化率达达40%。由永永川伟映映实业开开发，售售楼部设设在汇龙龙大道第第二转盘盘处，属属临时售售楼部，一一期完工工后拆除除。售楼楼部周围围绿化基基本完成成。永川伟映映实业是是永川三三大房地地产开发发商之一一，公司司前身是是永川茶茶山尚的的一家旅旅游经营营单位，其其开发的的伟映东东岳农贸贸市场位位于汇龙龙大道第第一转盘盘处，属属多排连连排楼，是是永川近近年涌现现的优秀秀楼盘之之一，现现已全部部卖完。它它为伟映映实业在在永川房房产开发发赢得了了较好的的声誉和和较高的的知名度度。其价价格为：平层均均价5220元/平方米米、跃层层均价5590元元/平方米米、写字字楼7880元/平

14、方米米；两层层住宅别别墅面积积3722平方米米，均价价9888元/平方米米。位于汇龙龙大道第第二转盘盘的帝琴琴花园，分分四期建建成。主主要为778层的多多层建筑筑，少数数别墅主主要分布布在第四四期“冬景园园”。小区区成“田”字型布布置，主主要有两两个大入入口见方位位图进出小小区，中中央活动动区内设设有游泳泳池、大大型背景景音乐、儿儿童活动动区和休休闲广场场。一期期“夏景园园”主要以以高大绿绿色植物物环园四四周，中中间为小小桥、卵卵石、流流水、凉凉亭等景景致。3308套套住宅中中跃层占占建面的的35%，错层层面积11201300平方米米占建面面50%，平层层面积8801100平平方米，占占建面的

15、的15%。其规划建建设的二二期“春景园园”主要景景观以花花草为主主，强调调春暖花花开后所所成景致致。三期期“秋景园园”以红叶叶和秋季季乔树、果果树为主主表现秋秋景。四四期“冬景园园”突出冬冬季景象象以石山山水景为为主表现现冬景。智能化系系统有：室外小小区中央央背景音音乐可视对对讲电话话红外线线周界监监控园区闭闭路监控控三表出出户漏电保保护塑钢窗窗室内燃燃气泄漏漏报警手动紧紧急报警警系统红外线线室内监监控报警警宽带网网入户门磁防防盗子母防防盗门推广宣传传：*.该小小区5月18日已已开始咨咨询，但但具体房房价、物物管、付付款方式式均未出出台。*.望城城北路中中段单立立柱T型跨街街广告牌牌一块。*.

16、汇龙龙大道第第一转盘盘到第二二转盘，公公路两边边路灯杆杆上双面面灯箱广广告。*.由体体育馆发发往现场场售搂部部购房直直通车一一辆。*.7月月28日在在渝西会会展中心心召开了了一次新新闻发布布会。*.7、8月份在在永川市市体育场场和渝西西广场组组织了几几次促销销宣传活活动。*.7、8月份在在永川日日报上刊刊发了次广告告，并协协办专栏栏出软性性文章次。*.7、8月份做做报刊夹夹页次次。*.与永永川电视视台合办办伟映帝琴花花园专题题节目次。*.准备备在渝西西广场建建一永川川最大户户外广告告牌。*.准备备做永川川市内公公交车身身广告。市政配套套及交通通：.汇龙龙大道是是永川市市政府规规划的重重点工程程

17、，也是是新城区区主要交交通干道道，路面面平整宽宽阔。.市政政府将迁迁到该项项目正对对面.永川川市人民民医院在在该项目目对面，其其职工大大搂主体体已完工工。.业主主子女上上学可就就近读汇汇龙幼儿儿园、汇汇龙小学学、永师师附中，但但办学质质量较差差。目前前伟映正正联系与与永中联联合办学学。. 昌昌州城市市花园位于小南南门（川川主沟）至至英井路路区内，与与电影院院、文化化馆、寺寺庙、永永川中学学、红旗旗小学、客客运中心心、演艺艺中心、人人民医院院、大南南门商业业中心完完全连成成一体，繁繁华红尘尘一墙之之隔，出出入相当当便捷。与与南方项项目相比比，由更更成熟的的社区和和商业环环境。区位图：项目占地地1

18、100亩，总总建筑面面积14400000平方方米，绿绿地2220000平方米米，一期期工程占占地444亩，总总建筑面面积5885666平方米米，绿地地78000平方方米，住住宅1660000平方米米，商用用门面1120000平方方米，还还建房2205000平方方米，车车位1220个，中中心商业业步行街街80000平方方米（商商场未计计入总建建面中），幼幼儿园一一所6000平方方米，会会所6550平方方米，展展览馆112000平方米米，写字字间6000平方方米。一期住宅宅全为多多层和别别墅，其其中多层层主要是是8层，平平街一层层为商业业门面，28层为住宅。主要户型型及分配配百分比比户型种类类面积

19、百分比平层二室室一厅 56平平方米 10%二室二厅厅 800平方米米/855平方米米 200%三室二厅厅 1115平方方米/1120平平方米/1300平方米米 500%错层四室室三厅 1800平方米米 100%另有6栋栋别墅，面面积每栋栋3000平方米米。小区特点点：阳台为弧弧型阳台台，窗为为阳光窗窗，外墙墙色调以以黄色为为主，上上部200%为白白色，下下部800%为黄黄色，层层顶为兰兰色或橙橙红色。小小区内修修有商业业步行街街，设计计与渝西西广场架架空层相相似，底底层为商商业步行行街，上上部作为为小广场场。该项目二二期规划划用地666亩，总总建面8880000平方方米，全全为78层的的多层住

20、住宅。处处在成熟熟商业区区，区位位优于我我永川南南方花园园项目。其其户型及及所占比比例较能能体现永永川的市市场需求求，值得得我们留留意。第二部分分：永川川南方花花园项目目概况1地理理位置地处重庆庆作物研研究所，即即永川西西南面南南大街，紧紧靠市中中心，麻麻柳河上上游（长长约2公里）处处。2主要要经济指指标项目占地地22.3公顷顷（计3334亩亩），总总建面积积约300万平方方米，其其中一期期主要经经济技术术指标如如下：用地面积积总建筑筑面积住住宅面积积道路面面积广场场、水体体面积临临街商店店公建面面积折算算绿化面面积地下下车库面面积绿化化率总居居住户数数938009平方方米 11286630平

21、平方米 980060平平方米 234452.3平方方米 1121001.77平方米米 2221433平方米米 3778055平方米米 66648平平方米 40.3% 6955户3. 项项目规划划. 项项目总体体规划在在于创建建一个回回归自然然、高尚尚、新颖颖、别致致而充满满文化情情趣的社社区。本本着211世纪居居住建筑筑人性化化原则，在在整体规规划上突突出以下下特点：. 林林荫步行行道沿麻麻柳河两两岸环绕绕并贯穿穿全区。.以330米以以上宽的的景观大大道和116米宽宽的步行行街为全全区骨架架。在充充分考虑虑环境均均好性、集集中与分分散、动动静分离离等原则则的基础础上将小小区分为为A、B、C、D

22、、E五个组组团，让让更多住住宅有良良好的景景观朝向向。.小区区景观大大道和步步行街对对外开放放，将是是该区域域乃至整整个城市市的公共共空间。而而各组团团间相对对独立，各各自围合合成院落落。在保保证小区区与城市市相融的的同时又又充分保保证了业业主生活活的私密密空间。建筑风风格. 半半坡屋顶顶与屋顶顶花园及及外飘塑塑钢阳光光窗等有有机结合合，既有有古典风风味又具具现代特特色。. 在在立面造造型上，采采用三段段设计，充充分运用用丰富的的古典建建筑符号号和线脚脚，白色色的玻璃璃和高档档的白色色塑钢窗窗，加上上浅灰色色的高级级外墙面面砖，使使各组团团色彩雅雅致和谐谐。4. 户户型指标标. 按按户型分分（

23、暂定定）户型面积积m2/户户数平面布局结构形式三室二厅厅二卫一一厨三厅厅三卫一一厨平层层错层跃层层1 900-1000 1114 1444 0 30 82 02 1000-1145 4266 4226 00 1113 3315 03 1550-2200 1411 244 1117 66 188 04 2001-2250 18 0 118 00 0 18合计 6699 5644 1335 1149 4155 1335占户数比比例 800.688 199.322 211.322 599.377 199.311二期户户型设计计建议面积（含含公摊） 85-95平方米 110-125平方米 130-15

24、0平方米可能户型型二室二二厅单卫卫/双卫错层或或平层 三室室二厅双双卫带储储物间错层 四室三三厅双卫卫带储物物间跃层占建面 30% 500% 220%建议户型型面积需需求客厅厅开间44.2MM、面积积200客厅开开间4.2 MM、面积积200客厅开开间4.5M、面面积225餐厅88餐厅8餐厅10厨房66厨房7厨房7主卧114主卧14主卧15次卧111次卧11次卧11卫生间5主卫5主卫5观景阳台台4次卫4次卫4生活阳台台3储物间间2起居室室122，可可不单独独设置原因老老年人与与年轻人人生活习习惯、生生活需求求不同，需需分开居居住。老老年人喜喜静，且且社交范范围相对对较窄，生生活所需需空间相相对

25、较小小。刚踏入入社会的的年轻一一族需购购房组织织家庭，但但因经济济不太宽宽裕，对对小户型型的需求求较大。部分30-40岁的公职人员，其父母居于农村或其它地方，现家庭经济状况允许将父母接到身边，但又不愿父母影响自己现有的生活方式，有购置小户型供父母居住的愿望。父母为子女购房组织小家庭。观景阳台4储物间3生活阳台台3观景阳阳台44永川市市常住人人口211万，其其中在职职工作人人员依靠靠国家或或单位集集资建房房，获得得产权或或买断公公房产权权占房地地产市场场的455%。另另有300%是当当地老居居民，房房屋产权权由祖辈辈处继承承所得。实实际通过过购买商商品房获获得房屋屋产权的的消费者者占房产产市场的

26、的25%。以上上所获产产权的住住房一般般档次不不高，户户型不合合理，配配套不齐齐全，有有2次置业业需求。对对面积要要求适中中，户型型、环境境和配套套要好。原居民住房面积偏小，且多居于旧城改造范围，配套和环境较差，有2次置业需求。家庭人口不多，交际广泛，时有来访人客，需有客房供客人居住。生活阳台3家庭人人口多，需需购置较较大户型型。交际广广泛，时时有亲朋朋好友来来访，为为休息、娱娱乐互不不干扰，需需购置跃跃层。经济富富裕，需需住房豪豪华气派派的需购购置跃层层。*门面开开间4.2-44.8MM，开间间与进深深比例约约为1：3，单个个门面面面积控制制在400-600平方米米；*底层反反跃设计计是为减

27、减少底层层门面进进深，同同时丰富富底层住住宅的结结构变化化；*景观阳阳台面积积暂按550%计计算，生生活阳台台面积全全算。第三部分分：SWWOT分分析1.SS项目目优势：.集团团公司的的品牌优优势。.永川川南方花花园项目目的规模模优势。.永川川南方花花园户型型等的“人性化化”设计处处处体现现企业“以人为为本”的经营营理念。.166米宽步步行街、30余米宽景观大道等的繁华与独立围合而成组团的宁静相得益彰，充分体现项目的规划优势。.紧邻邻永川市市中心（离离渝西广广场仅8800多多米），周周边购物物、交通通、教育育、医疗疗、银行行等配套套齐全，尤尤其本项项目位处处“麻柳河河”上游，水水清树绿绿，独具

28、具区位优优势。.社区区内配套套齐全，备备有会所所、游泳泳池、篮篮球场、超超市、幼幼稚园、音音乐广场场等设备备设施。.小区区直饮水水系统将将改变永永川市饮饮用水差差的历史史，让小小区内居居民户户户喝上质质优价廉廉的纯净净水。.小区区优秀的的物管服服务将给给小区居居民一个个全新的的、安全全的、舒舒适的生生活环境境。.永川川南方花花园是市市委、市市府形象象工程之之一，在在政策上上能得到到支持。2.WW项目目劣势.项目目所属地地块目前前尚未形形成较有有规模的的开发，交交通设施施等不够够完善，南南大街铁铁路桥在在心理上上更是交交通瓶颈颈。永川川市民目目前仍习习惯上把把项目所所在地南大大街片区区理解为为城

29、郊结结合部，市市政配套套设施不不够成熟熟，人气气涣散。.目前前房价普普遍较低低，项目目配套设设施多，施施工条件件差，增增大了建建设成本本，提高高了成本本控制难难度。. 城城北新区区是市政政府近几几年的发发展方向向，将给给项目销销售带来来一定影影响。3.OO项目目机会.在西西部大开开发的带带动下，永永川市近近年经济济发展迅迅速。.永川川市目前前还没有有成规模模开发的的大型园园林式小小区，永永川市目目前开发发商中实实力普遍遍较弱，竞竞争力不不强。永川市市物业管管理水平平很低，在在这里我我们的物物管优势势明显。城北新新区的成成熟尚待待时日，给给了本项项目运作作的时间间。4TT项目目威胁. 市市场容量

30、量有限，存存有客源源分流的的危险。. 随随着永川川市城市市建设的的展开，一一些有实实力、有有经验的的开发商商即将进进入，加加剧了市市场竞争争。. 永永川市大大量的集集资建房房减少了了集团购购卖的可可能。. 永永川市一一部分低低挡楼盘盘仅售3350元元/-4000元/左右右与本项项目均价价8000元/相差差一半，将将分流部部分客源源。第四部分分：项目目定位策策略1. 目目标客户户群说明明公务务员、教教师：收收入一般般但相对对稳定，对对环境及及按揭等等有较高高要求；小企企业主、经经商成功功人士：有一定定的消费费实力，支支付能力力强，对对交通等等有较高高要求；乡政政一级领领导班子子的目标标客户群群：

31、收入入较高且且往往有有隐性收收入，注注重户口口、子女女就学、家家属就业业等。2. 项项目定位位策略根据上述述目标客客户群体体的特点点，本项项目定位位为高档档楼盘，价价格取中中高水准准，针对对二次置置业者及及相对成成功人士士。在营销方方面，充充分展示示品牌开开发商的的优势，给给消费者者信心的的同时充充分满足足业主尊尊荣感；在本质塑塑造方面面，充分分展示区区域、规规模、规规划、配配套等优优势；在服务方方面，售售前、售售中、售售后均充充分体现现人性关关怀，以以人为本本的理念念。3. 楼楼盘定位位策略由于历史史、地理理等原因因永川房房地产开开发比较较滞后，从从现有土土地资源源分布和和开发商商实力情情况

32、来看看近两年年会出现现大量的的小区，但但不会出出现大型型成规模模小区。随随着社会会生活水水平的不不断提高高，人们们对生活活居住的的质量要要求也随随之提高高。小区区绿化、配配套、物物管等逐逐渐成为为一些收收入稳定定的公务务员和高高收入经经商人士士（如电电信、银银行、政政府部门门和一部部分拥有有黄金铺铺位的工工商户、私私营企业业主等）二二次置业业的必要要条件。永川南方方花园项项目针对对年收入入2万元、积积蓄 66万元以以上的目目标客户户群，把把楼盘定定位于大大规模高高档小区区，以超超越永川川现有小小区和竞竞争对手手的环境境景观、小小区配置置和物业业管理等等方面来来体现楼楼盘个性性，突出出楼盘品品质

33、，进进而吸取取消费人人群。如如：小区配置置采用：室内.子母防防盗门.塑钢阳阳光窗.空调及及冷凝水水预置.预留烟烟道.水、电电、气、闭闭路、电电话到户户.小区直直饮水系系统到户户.赠送花花台，户户户有景景室外.A级环环境外观观设计.游泳池池、网球球场、会会所、钓钓鱼池.局部底底层架空空休闲空空间.音乐广广场、步步行街、儿儿童游乐乐场、公公共厕所所.晨跑小小径、室室外健身身设施.南大街街入口处处设红绿绿灯、并并设有公公交车站站和治安安岗亭.亲水人人行道.幼儿园园（一级级标准）.老人、婴幼儿、孕妇用品专卖市场.学校、医疗保健、农贸市场、超市、银行和邮政等智能化：.小区背背景音乐乐.电子巡巡更.三表出

34、出户.对讲系系统. 224小时时闭路监监控.宽带网网入户特别是通通过中轴轴上修建建一条330米宽宽的景观观大道，与与步行街街和亲水水绿化观观光道相相互辉映映，把楼楼盘定格格于高档档，在锁锁定目标标客户群群的同时时，吸引引潜在客客户。4. 物物管定位位策略永川南方方花园物物业管理理服务由由具有一一级资质质的重庆庆南方花花园物业业管理有有限公司司提供。永永川南方方花园将将积极引引进重庆庆或国内内各发达达地区先先进物业业管理理理念和服服务体系系，并结结合本地地人力资资源组建建专门的的物业管管理公司司，为小小区业主主提供高高档次、超超值、周周到、高高效、方方便、称称心的服服务。一、物业业管理服服务项目

35、目（一）、公公共服务务1、清洁洁卫生：小区公公共场所所和共享享部位的的卫生清清扫、垃垃圾清运运及经常常性的保洁。2、绿化化日常维维护管理理：对绿绿化物进进行修枝枝整形、浇浇水、施施肥、治治虫，保保持绿化物生生长良好好。3、治安安管理：设安全全保卫人人员对小小区进行行安全防防范和治治安管理理工作。4、共享享蓄水池池的维护护：定期期清洗、消消毒，保保证饮用用水符合合卫生质质量标准准。5、水电电维护：对业主主共享的的供水、供供电管线线设施进进行日常常养护维维修，保保证正常使用用。6、排污污设施维维护：清清疏和维维修业主主区用的的排水排排污下水水管道、化化粪池，确确保正常使使用。7、道路路维护：对小区

36、区内的小小区级道道路（不不含市政政道路）进进行日常常养护维维修，保证道路路良好。8、房屋屋共享部部位日常常维护：对房屋屋屋顶、外外墙、楼楼道等公公共部位位进行日日常养护维修修，保持持完好。（二）、有有偿服务务1、房屋屋代管、代代租、代代售 22、家庭庭清洁（钟钟点、长长期）3、代商商品 44、代购购、租、育育花木5、搬家家 6、代代送鲜花花、礼品品7、商务务服务（票票务、打打字、复复印、传传真等）8、组织织儿童假假期各类类培训 9、洗洗车10、医医疗看护护 111、空房房看管12、客客人接送送（汽车车、火车车、轮船船、飞机机）13、家家电安装装维修14、业业主（住住户）自自有设备备设施定定期维

37、护护（三）、无无偿（超超值）服服务1、日常常家政服服务：代代办电话话安装申申请；代代办有线线电视开开通；代代办天然然气开通通；代订订牛奶；代办收收发报刊刊；特快快专递；临时代代为保管管物品；组织家家庭装修修讲座；代叫出出租车；叫起床床。2、文化化娱乐服服务：代代联系举举办喜事事庆典；提供棋棋类活动动场所；举办居居家常识识讲座；组织居居民摄影影展；组组织小区区休育活活动；组组织小区区老年人人活动；建立老老年人活活动组织织等。3、医疗疗服务：建立住住户医疗疗档案；配备急急救箱，急急救药品品；住户户生病代代为联系系医院等等。4、园艺艺绿化：提供家家庭园艺艺咨询。5、安全全服务：义务检检查安全全用电、

38、用用气情况况；义务务宣传家家庭安全全用电、用用气、消消防常识识。二、物业业管理服服务承诺诺（一）、保保修期维维修自工程竣竣工验收收之日起起计，负负责代表表业主联联系，督督促保修修单位按按发展商商提供之之质量量保证书书的约约定期限限完成。（二）、常常规期维维修接到维修修/投诉，110分钟钟内答复复；维修修请求/投诉记记录后，物物管工作作人员330分钟钟内到现现场；除除大、中中修外，一一般维修修三小时时内处理理完毕。（三）、清清洁服务务生活垃圾圾袋装化化，定期期灭四害害；可回回收利用用资源（废废金属、玻玻璃制品品、塑料料制品等等）分类类存放，定定期收集集、清运运；废旧旧电池专专门存放放，定期期回收

39、。（四）、保保安服务务小区内组组团与组组团公共共范围机机动巡逻逻；组团团门岗和和内部机机动巡逻逻；设中中央控制制室，智智能安保保系统集集中监控控。（五）、环环境园艺艺定期修剪剪、补栽栽；定期期施肥、除除虫；景景观水池池定期清清洗、消消毒；道道路、景景观照明明完好充充足。另：永川川南方花花园物业业管理费费标准根据同类类小区收收费标准准，暂定定为：无电梯住住宅：00.500元/（按建建筑面积积计算）有电梯住住宅：00.600元/（按建建筑面积积计算）商业门面面： 11.500元/（按建建筑面积积计算）以上价格格的最终终执行价价格以物物价部门门核准标标准为准准。5. 宣宣传定位位策略“导入期期”嫁接

40、南南方集团团公司开开发实力力和企业业品牌形形象作为为重点宣宣传。“说服期期”宣传围围绕“高档”、“最佳”展开，以以“康居乐乐园”锁定诉诉求目标标客户年龄龄在255-455岁的企企业管理理人员、国国家公务务员、文文化、教教育、卫卫生从业业人员以以及收入入相对稳稳定的私私营企业业主和拥拥有黄金金铺位的的工商户户。“营造期期”从品质质、区位位、人性性化服务务等方面面及“柳河都都市人家家”着手，将将高档生生活小区区不可阻阻挡的魅魅力完全全释放，给给目标客客户一片片寻梦的的天空。第六部分分.项目营营销推广广1项目目现场包包装工地周围围采用砖砖砌围墙墙，刷白白后画上上宣传画画，树“康居乐乐园”形象，营营造

41、“永川南南方花园园，柳河河都市人人家”亲和气气氛。售楼部装装修简洁洁明了，采采用大幅幅落地玻玻璃窗，增增加室内内通透性性，室内内布置重重点突出出南方集集团企业业形象，售售楼部家家俱以及及室内色色调应温温馨，尽尽量营造造亲和气气氛，让让客户走走进售楼楼部就象象走进朋朋友家一一样自然然亲切。交交易谈判判时如朋朋友间知知心交谈谈。售楼部外外环境由由围墙围围合而成成，依地地块情况况建议设设一停车车场、一一休闲娱娱乐场（南南大街附附近没有有广场或或步行街街），从从而让附附近的居居民休闲闲娱乐到到售楼部部来，进进而集聚聚人气。停停车场与与休闲娱娱乐场用用绿化带带分隔。休休闲娱乐乐场内设设户外娱娱乐健身身器

42、材如如：综合合秋千架架、铁吊吊椅等，环环境表现现绿化。2. 建建设步骤骤建议建议以步步行街和和景观大大道为小小区建设设骨架，沿沿景观大大道逐步步扩散建建设。以以景观大大道为引引入，有有利于展展示南方方集团的的雄厚实实力和企企业形象象，增加加项目社社会信誉誉度，有有利于销销售工作作的顺利利展开，同同时游泳泳池计划划在20002年年6月份以以前投入入使用，以以便形象象地展示示规模小小区的配配套优势势。3.广告告推广策策略永川南方方花园是是南方集集团走出出重庆市市区的首首个大型型项目，在在永川得得到了当当地政府府的高度度重视，被被列为“永川市市委、市市府形象象工程”，集团团公司也也确定将将该项目目建

43、设成成永川市市“园林生生态住宅宅小区”。为将将项目全全面、准准确地推推介给消消费者，并并且创造造良好的的销售环环境，推推广将分分“导入”、“说服”、“营造”三个阶阶段进行行。“导入期期”20001年年9月中上上旬至99月下旬旬主要采用用“阻隔策策略”嫁接重重庆南方方集团公公司品牌牌，告知知消费者者“永川南南方花园园”是占地地3344亩的高高档次的的园林式式生态住住宅，是是由重庆庆市著名名房地产产开发企企业南方方集团在在永川开开发的“永川市市委、市市府形象象工程”，并且且详尽介介绍重庆庆南方集集团企业业以及南南方集团团的开发发业绩，进进行嫁接接品牌。以以工地围围墙看板板、电视视广告、户户外广告告

44、牌、车车身广告告和报纸纸广告推推出，劝劝阻消费费者推迟迟购买其其它商品品房，防防止客户户分流。“说服期期”9月下下旬，开开盘前后后主要采用用“全面出出击策略略”以大量量的报纸纸广告突突出“麻柳河河畔和离离尘不离离城”的区位位优势，同同时利用用详尽资资料的项项目介绍绍和全面面细致地地推介小小区精品品户型，独独特的人人文景观观个性，优优秀品质质和企业业文化、形形象等，塑塑造第一一楼盘品品牌品质质，促使使消费者者追捧、购购买。“营造期期”充分运用用报纸、楼楼书、纸纸手袋和和促销活活动以及及售楼现现场和精精致样板板房展示示等营造造出“为成功功人士度度身定造造”的成功功者感觉觉和“柳河都都市人家家”的一

45、片片都市田田园天地地。第七部分分：项目目销售策策略策略一：根据永永川市场场的实际际情况，建建议采用用低开高高走，促促使出现现“羊群”效应，让让消费者者追捧南南方花园园项目。策略二：一期AA组团开开发全是是多层住住宅，为为使资金金快速回回笼，同同时聚集集人气，建建议开盘盘适当额额度优惠惠，并限限量销售售，制造造“热销抢抢购”效应。策略三：从整体体上有计计划地把把握销售售节奏，以以保证项项目持续续畅销。第八部分分：宣传传推广计计划第一阶段段：品牌牌嫁接实施步骤骤：一. 报报版广告告报版广告告一1.时间间 9月10日星期一一2.版面面整版套套红3.报纸纸永川川日报4.内容容：祝贺贺教师节节，诚邀邀永

46、川市市优秀教教师、各各校领导导及意向向性客户户参加重重庆南方方集团各各大楼盘盘一日游游。告知知活动时时间9月15日、9月22日。报版广告告二1.时间间9月11日星期二二2.版面面整版3.报纸纸永川川日报4.内容容：.引语语见初稿稿.开发发商自述述见初稿稿.编后后语：由由编辑记记者发编编后语，引引发永川川地产业业内讨论论。* 9月月14日星期四四永川川日报整版.南方方集团荣荣誉榜.介绍绍南方集集团业绩绩名人苑苑、龙景景苑等几几大特色色苑区的的建设，环环境配套套、物管管等特色色，并展展示所获获荣誉牌牌.插入入图片.编后后语南方集集团将给给永川市市带来巨巨变告知知明日周周六重庆庆南方集集团各物物业一日日游二. 活活动重庆南方方集团几几大小区区一日游游1.时间间 9月15日、9月22日实施时时间2.宣传传时间 9月10日3.宣传传方式报报纸广告告中穿插插4.参游游人员意意向客户户、全永永川市优优秀教师师、学校校领导5.交通通包车6.当日日行程安安排上