社区物业管理纠纷案例汇编fwky.docx

《社区物业管理纠纷案例汇编fwky.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《社区物业管理纠纷案例汇编fwky.docx（198页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、值得关注注的社区区物业管管理纠纷纷随着着我国住住房制度度改革的的不断深深入，在在住房商商品化和和住房管管理商品品化的“两化”过程中中，产生生了许多多新的矛矛盾和纠纠纷，物物业费收收缴率不不足值得得关注。 一、纠纠纷的类类型 1、业业主以各各种理由由拖欠物物业管理理费用。 业主因因种种原原因不满满物业公公司的管管理而拒拒付物业业管理费费引发纠纠纷的居居大多数数。在此此类纠纷纷中，物物业公司司往往是是原告，业业主以种种种理由由行使抗抗辩权。如如：原告告上海市市杨浦区区一物业业公司诉诉被告田田某等七七人一案案，田某某等人认认为物业业公司未未能全面面履行其其义务，在在维修、保保洁、绿绿化等方方面均存存

2、有问题题，不同同意支付付物业管管理服务务费用，物物业公司司遂诉请请要求业业主支付付管理服服务费；在另一一案中，业业主辩称称原告物物业公司司擅自提提价，且且入住后后，房屋屋漏水、窗窗无法关关，多次次向原告告报修未未果，加加之开具具的物业业管理费费收据不不符合税税务机关关的规定定，故拒拒付物业业管理费费。 2、业业主违章章搭建或或擅自改改变房屋屋结构而而致纠纷纷。 此类纠纠纷也较较为常见见，如某某物业公公司诉谢谢某等人人一案，该该案中业业主在平平台上搭搭建卫生生间，拒拒绝拆除除搭建物物遂致纠纠纷；与与此类似似的纠纷纷还有宁宁波路某某小区房房屋物业业委员会会诉张某某案，由由于张某某在供小小区居民民生

3、活用用水的泵泵房顶部部平台上上违章搭搭建淋浴浴房及水水斗，导导致生活活污水渗渗入蓄水水池而引引发纠纷纷。 3、因因物业管管理收费费标准不不规范而而引发诉诉讼。 因物业业管理公公司单方方面提高高收费标标准、随随意增加加收费项项目、收收费标准准不规范范或业主主以种种种理由单单方面要要求降低低管理费费用等导导致纠纷纷。如原原告上海海轻工物物业管理理有限公公司诉李李某一案案，被告告李某购购置售后后公房一一套，由由原告进进行物业业管理。该该物业公公司管理理的小区区内的房房屋性质质各不相相同，既既有公有有住宅，又又有已售售公有住住宅，还还有一般般的商品品房。220011年1月月起，被被告未交交纳物业业管理

4、费费。原告告遂诉至至法院，要要求被告告按照商商品房的的标准支支付所欠欠物业管管理费及及逾期付付款的滞滞纳金。 4、业业主以小小区未成成立业主主委员会会造成前前期物业业管理时时间延长长为由拒拒付管理理费。 因房产产公司在在开发前前期多由由其自己己成立物物业公司司或委托托其他公公司进行行物业管管理，物物业公司司期满后后仍旧继继续履行行前期合合同，后后业主对对原物业业公司所所履行义义务不予予承认而而拒付物物业管理理费，这这类纠纷纷近来亦亦时有发发生。如如原告上上海天馨馨物业管管理服务务有限公公司诉被被告董某某一案，原原告与案案外人凯凯通公司司于19998年年签订了了前期物物业管理理服务合合同，凯凯通

5、公司司委托原原告对天天馨花园园的商品品房进行行前期物物业管理理，在该该合同约约定的服服务期限限届满后后，开发发商凯通通公司未未与原告告重新签签订物业业管理服服务合同同，但原原告仍对对物业进进行了管管理。被被告董某某以该物物业小区区至今未未成立业业主委员员会等原原因进行行抗辩，拒拒绝承担担后期的的物业管管理费。 5、物物业公司司中标后后未签订订物业管管理合同同，因认认定标准准不一而而致纠纷纷。 如原告告侨阳公公司诉被被告丁某某一案。原原告于119988年与上上海侨益益房地产产有限公公司签订订了一份份前期期物业管管理服务务合同，双双方约定定由侨阳阳公司受受上海侨侨益房地地产有限限公司的的委托对对阳

6、明新新城实行行物业管管理，物物业管理理费为建建筑面积积每平方方米人民民币8.00元元，并根根据实际际情况调调整，委委托管理理期限为为3年，后后侨阳公公司将物物业管理理费调整整为每建建筑平方方米3.50元元。20001年年4月，阳阳明新城城小区成成立业主主委员会会并决定定招标选选聘物业业管理公公司。侨侨阳公司司以每建建筑平方方米3.00元元中标，但但未与业业主委员员会签订订合同。故故此，丁丁某其后后未再向向侨阳公公司支付付物业管管理费。后后众业主主要求侨侨阳公司司自其中中标之月月起按投投标价33.000元平平方米收收取物业业管理费费。侨阳阳公司诉诉至法院院，要求求丁某按按照每月月3.550元平方

7、米米的标准准物业管管理费及及滞纳金金。 6、因因业主委委员会工工作人员员私分维维修基金金导致纠纠纷。 如原告告万峰业业主委员员会诉被被告朱某某一案。朱朱某系万万峰业主主委员会会第一届届委员，从从19998年起起任职，119999年2月月，朱某某领取了了小区建建设奖励励费10000元元。20001年年，万峰峰小区一一期业主主代表大大会通过过决议，认认为第一一届业主主委员会会成员领领取活动动费和奖奖励费未未经业主主代表大大会决议议通过，且且维修基基金不可可擅自动动用，应应予退还还，并于于20001年66月向朱朱某送达达要求返返还活动动费的通通知，但但遭朱某某拒绝，万万峰业主主委员会会遂诉诸诸法院。

8、一一审法院院判令朱朱某限期期返还万万峰业主主委员会会10000元并并支付利利息。 7、因因小区防防盗系统统未及时时开通致致使业主主家中遭遭窃，业业主要求求房产商商承担赔赔偿责任任。 如原告告周某诉诉被告上上海佳泰泰房产开开发经营营有限公公司、上上海富苑苑物业管管理有限限公司一一案。该该案中房房产公司司与原告告签订的的购房合合同附件件中对安安全系统统作了明明确的约约定。220011年5月月，房产产公司将将房屋交交付原告告使用。由由于小区区分期建建造，原原告所在在小区许许多设施施因系统统体系缘缘故不能能完整移移交投入入使用。同同年9月月，佳泰泰公司聘聘请的上上海富苑苑物业管管理有限限公司在在小区张

9、张贴了安安民告示示，明明确告知知了小区区的智能能技防设设施的现现状，以以引起业业主警觉觉，告诫诫业主作作好防范范工作。后后佳泰花花园小区区发生多多起盗窃窃事件。原原告遂向向公安局局报案称称失窃钻钻戒一枚枚、首饰饰一件及及现金220000余元。原原告起诉诉至法院院，要求求佳泰公公司和上上海富苑苑物业管管理有限限公司共共同赔偿偿其损失失。 二、纠纠纷的成成因 1、从从物业管管理的成成长发展展过程来来看，在在我国物物业管理理作为一一种独立立的行业业，出现现在二十十世纪880年代代，旧的的小区物物业管理理部门往往往由原原房管所所转变而而来，新新成立的的小区则则往往由由各开发发商自己己成立物物业管理理公

10、司，主主要履行行小区安安全管理理、物业业维修等等职能。由由于物业业管理属属于新兴兴行业且且发展速速度比较较快，物物业管理理队伍迅迅速膨大大，比较较混乱，没没有形成成制度化化、规模模化、规规范化，物物业公司司各自为为政，职职责不明明，收费费缺乏统统一的标标准。物物业管理理行业本本身存在在的局限限性是产产生上述述问题的的根本原原因。物物业管理理涉及到到手家万万户，处处理不当当，很容容易引起起连锁反反应，导导致矛盾盾的激化化。 2、从从立法的的角度来来说，目目前我国国法律中中还没有有关于物物业管理理方面的的统一明明确规定定，在119944年3月月30日日建设部部发布了了城市市新建住住宅小区区管理办办

11、法，119966年3月月1日国国家计委委颁布了了城市市住宅小小区物业业管理服服务收费费暂行办办法，在在这些规规章中，对对城市新新建住宅宅小区的的物业管管理事项项仅作了了一些原原则性的的规定。上上海市的的地方性性法规上上海市居居住物业业管理条条例在在物业管管理行业业成立初初期发挥挥了非常常重要的的作用，为为上海市市物业管管理的规规范化、制制度化奠奠定了坚坚实的基基础。但但是在司司法实践践中，该该条例在在涵盖性性、合理理性和科科学性上上还存在在诸多不不足。因因此，迫迫切需要要进一步步完善物物业管理理的法律律体系，以以法律来来协调物物业管理理各主体体之间的的权利、义义务关系系，以制制度来保保障和促促

12、进物业业管理机机制的有有效运作作。现行行法律、法法规对此此领域的的调整相相对滞后后，缺乏乏相应完完整的理理论体系系的支撑撑，对物物业管理理中遇到到的相关关法律理理论问题题研究不不够深入入，也是是此类纠纠纷难以以处理的的一个主主要原因因。在审审判实践践中面临临许多问问题。 3、从从物业管管理当事事人的角角度而言言。由于于物业管管理缺乏乏相应的的行业管管理服务务标准，且且物业管管理服务务合同对对物业公公司的义义务往往往又约定定得较为为概括原原则，不不可能涵涵盖所有有的情况况，因此此，业主主与物业业公司就就物业管管理服务务容易发发生纠纷纷。纠纷纷发生后后，业主主一般都都能例举举物业公公司在管管理服务

13、务中存在在的问题题，并以以此行使使抗辩权权拒绝交交纳物业业管理费费。 4、根根据上上海市居居住物业业管理条条例的的规定，不不同性质质的住房房即已售售公有住住宅、普普通内销销商品住住宅、高高标准内内销商品品住宅和和外销商商品住宅宅可采取取不同的的收费标标准，收收费标准准的确定定方式亦亦不相同同。对于于一个居居住小区区都是相相同性质质的房屋屋，这种种收费标标准是可可行的。如如果一个个居住小小区的房房屋性质质是多样样的，就就会产生生物业管管理收费费标准不不相同，而而业主却却享受相相同的物物业管理理服务的的不合理理现象。有有的物业业公司为为了统一一收费标标准，不不论何种种性质的的房屋都都按照商商品房的

14、的标准收收费，虽虽有其合合理性，但但由于与与规章规规定相悖悖，容易易引起业业主与物物业公司司之间的的矛盾。 5、物物业公司司的服务务理念、法法律意识识尚未到到位。物物业公司司作为一一个市场场主体，是是以提供供优质的的服务换换取消费费者的信信任和满满意，争争取更大大的市场场和更高高的效益益，与业业主之间间属于平平等主体体的合同同关系，但但由于目目前的物物业公司司大多是是由原来来的房管管所转变变而来，其其工作方方法和理理念不能能适应房房地产市市场的发发展形势势，缺乏乏法律意意识和服服务理念念。因此此，出现现了物业业公司只只管收费费，不管管维修，一一有纠纷纷就采取取断电、断断水等措措施，随随意改变变

15、物业管管理的标标准和物物业费标标准等不不规范的的管理方方式。 6、业业主委员员会作为为业主的的自治管管理组织织，其主主要职能能体现在在管理业业主的维维修基金金，用于于物业管管理区域域公共设设施的维维修。由由于部分分小区的的业主委委员会成成员素质质不高，加加之维修修基金的的使用管管理中存存有漏洞洞，体现现在财务务制度和和管理缺缺乏专业业性，提提交不出出物业收收费的预预算、决决算等财财务报告告，无法法让业主主了解他他们所交交纳的物物业费用用究竟是是如何使使用，而而业主委委员会又又掌握了了相当数数量的业业主共有有财产，缺缺乏必要要的监管管，导致致维修基基金违规规使用的的现象屡屡见不鲜鲜，有的的小区维

16、维修基金金被物业业公司挪挪用，有有的业主主委员会会主任未未经集体体讨论即即支付有有争议的的费用，维维修基金金成了某某些人眼眼中的“唐僧肉肉”。物管“父父子兵”引来纠纠纷不断断 物物业公司司和业主主之间的的纠纷，近近年来逐逐渐成为为市民投投诉的热热点：业业主认为为物业公公司收取取的费用用不明不不白，服服务水平平低下；而物业业公司则则认为少少数业主主故意闹闹事，由由此造成成业主与与“管家”关系剑剑拔弩张张。而开开发商和和物业管管理公司司“父子兵兵”的关系系，更加加深了矛矛盾，由由此引发发的纠纷纷不断。 近日日，位于于福田区区的广场部部分业主主向本报报投诉称称，负责责该广场场物业管管理的深深圳市地产

17、产有限公公司物业业管理分分公司，未未按照有有关规定定定期公公布帐目目，擅自自扩大收收费范围围，向业业主收取取托管费费和水表表使用更更换费，提提高电价价，并且且在催费费单中“警告”说：若若拖欠物物业管理理费将被被停水停停电。 双方方各种矛矛盾的日日积月累累，部分分业主联联合聘请请律师，出出具律师师函，暂暂缓缴纳纳各种费费用。 收费有有没有谱谱？ “不久前前，我们们20多多户业主主曾经聚聚在一起起，召开开会议，准准备组织织广场场的大部部分业主主联名，要要求物业业管理公公司立即即公开财财务收支支帐目，通通过相关关法律途途径审计计财务帐帐目，同同时暂缓缓向物业业管理公公司缴纳纳各种费费用。但但直到现现

18、在，物物业公司司还没有有向我们们公开财财务收支支帐目。”7月月30日日，记者者来到广场场，业主主吴先生生这样告告诉记者者。 记者者注意到到，广场是是写字楼楼、住宅宅楼、商商用裙楼楼混合型型小区。 “正常情情况下，物物业公司司每隔33个月应应该向业业主公布布一下帐帐目收支支情况，但但自从119977年入伙伙以来，我我们从未未见过帐帐目公示示。”据了了解，广场场大部分分业主们们不满的的是：物物业管理理公司长长时间不不公开帐帐目，没没有独立立帐户，收收支不透透明；广场场自19997年年入伙以以来，存存在大量量自用和和空置房房，开发发商没有有缴纳过过管理费费，也没没有按政政策规定定补拨数数百万元元的专

19、用用维修基基金。 另外外，业主主们反映映水费、电电费没有有抄表到到户，供供电部门门从去年年11月月起执行行的普通通用电中中商业类类用电电电费标准准为每度度0.889元，但但管理处处收取的的电费却却是每度度1元，去去年更是是每度11.1元元；停车车费随意意收取，从从2000元、4400元元到4550元各各种标准准参差不不齐。此此外，管管理处服服务态度度较差，去去年4月月，一户户业主本本来应缴缴电费220699元，却却被扣去去了6220700元，相相差6万万多元，当当业主要要求退钱钱时，管管理处称称没有钱钱，几经经周折，才才分5次次将钱退退回。 业委委会管不不管事？ 许多多业主反反映，广场场业主委

20、委员会多多年没召召开业主主大会，“业主委员会形同虚设”，“业主委员会的成员没有经过公开选举”，“90的业主不知道业主委员是谁”。 对于于管理处处存在的的问题，部部分业主主反映，他他们每次次向业主主委员会会反映时时，业主主委员会会负责人人总是避避重就轻轻，特别别是要求求公开财财务帐目目时，负负责人便便转换话话题，最最近一段段时间手手机经常常关机，协协商有关关问题时时连人都都找不到到。 在调调查中了了解到，业业主们意意见比较较大的是是广场场管理费费收得高高，比如如写字楼楼，业主主每平方方米每月月要向管管理处上上交8元元的管理理费，按按照深圳圳市物业业管理服服务收费费指导标标准，每每平方米米每月收收

21、取8元元管理费费的写字字楼，仅仅在文化化设施方方面，每每年就要要求举办办4次以以上的文文体活动动，但广场场只有游游泳池和和乒乓球球室可供供业主活活动，而而且业主主活动中中心设在在地下室室，几乎乎没有任任何设备备。 “管家”自有说说法 针对对业主反反映的情情况，记记者走访访了地产有有限公司司物业管管理分公公司。 公司司有关负负责人向向表示，部部分业主主反映的的抄表不不到户是是水务和和供电部部门的问问题，而而电价之之所以较较高，是是因为广场场属于大大量用电电户，要要在供电电部门规规定的基基本电费费每度00.899元的基基础上加加上大量量用电费费每度00.111元。停停车场收收费不同同，是因因为对住

22、住宅楼业业主和写写字楼业业主采用用不同的的收费标标准。至至于收取取托管费费和水表表使用费费的问题题，该负负责人表表示，他他们是按按照以前前的政策策收取的的，并不不清楚现现在的规规定，他他同时承承认确实实在催款款单上写写过对拖拖欠管理理费的业业主要停停水、停停电“处罚”。 记者者随后向向供电局局了解有有关情况况，该局局一位工工作人员员告知并并没有在在大量用用电基础础上加收收0.111元度的规规定。同同时，这这位负责责人表示示，从去去年开始始，因不不交物业业相关费费用或其其他违规规行为，拒拒不改正正的，物物业管理理单位无无权对其其实行停停水停电电行为，也也不能以以停水停停电相恐恐吓。 对于于业主意

23、意见最大大的帐务务不公开开和开发发商没有有为自用用和空置置房缴纳纳管理费费的问题题，物业业管理公公司负责责人解释释称：该该物业管管理公司司其实是是地产产有限公公司的下下属公司司，并非非法人单单位，也也没有独独立帐目目，因而而无法公公布物业业管理分分公司帐帐目，开开发商也也已经通通过各种种投入填填补了应应缴纳的的管理费费，只是是帐目上上无法显显示，作作为一家家国有企企业，这这属于历历史遗留留问题，同同时他们们也正在在清理帐帐目，力力争给业业主一个个交代。 对于于部分业业主拟发发放对物物业管理理公司的的调查表表，物业业管理公公司负责责人表示示，这些些业主是是在进行行“诽谤”公司的的行为，他他们有权

24、权利进行行阻止。 “父子兵兵”应分家家 据了了解，深深圳地产有有限公司司下属的的物业管管理分公公司作为为乙级物物业管理理公司，的的确具有有管理广场场的权利利。但根根据20002年年修改过过的深深圳市业业主委员员会规则则（试行行）、物物业管理理委托合合同示示范文本本和业业主公约约，只只有供水水供电单单位有权权作出停停止向用用户供水水供电的的决定，对对于业主主的违约约违规行行为，物物业单位位只能通通过其他他合法方方式追究究其法律律责任。对对业主的的合法调调查活动动和日常常交流进进行干预预、横加加阻拦，甚甚至威胁胁都是不不合法的的。 市住住宅局有有关部门门负责人人表示，像像地产产有限公公司这样样作为

25、楼楼盘开发发商，再再成立一一个下属属的物业业管理公公司来进进行管理理的现象象，在深深圳十分分普遍，这这也是物物业管理理市场不不规范、不不成熟的的表现。目目前，深深圳现有有的物业业管理企企业不少少依附于于房地产产公司。这这种“父子兵兵”的体制制，很大大程度决决定了物物业管理理要依附附、受制制于发展展商或所所在单位位，没有有引入竞竞争机制制的物业业管理模模式，可可能会带带来帐目目不透明明、服务务质量较较低等各各种问题题。 据悉，广场第一届业主委员会是1998年9月成立的，目前，该业主委员会已经向福田区建设局发了换届选举的函，正准备换届选举工作。福田区建设局物业管理科一位负责人告诉记者，一般情况下，

26、小区第一届业主委员会的成立，主管部门都要参与主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民警共同主持。鉴于广场部分业主对上届业主委员会意见比较大，为了使换届选举工作“公开、公平、公正”进行，区建设局物业管理科的负责同志届时将参加换届选举筹备会议，并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议，以期解决业主和管理处、业主和业主委员会之间的矛盾。 北京一小小区业主主告赢知知名物业业 创下下维权经经典案例例几天前，北北京几大大主流媒媒体不约约而同地地刊登了了一则消消息，虽虽然位置置不明显显篇幅也也不长，但但仍引起起很多人人的注意意北京京“欧陆经经典万兴兴苑”2011户业主主状告中中海物业业管

27、理有有限公司司超标收收费一案案，日前前由朝阳阳区人民民法院判判决被告告将超标标准多收收物业费费2600元至550000元不等等分别退退还给原原告。 “据我们们所知，像像欧陆经经典万兴兴苑小区这这么多业业主因物物业公司司多收费费将其告告上法 庭并最最终胜诉诉，类似似的案子子在我们们法院是是第一例例，在整整个北京京市也是是非常罕罕见的！其在类类似案件件今后的的判决中中将具有有非常重重要的意意义。”北京市市朝阳区区法院大大屯法庭庭庭长张张维平说说。 “欧陆经经典”业主此此次胜诉诉，在北北京物业业管理行行业无异异于一石石激起千千层浪。一一方是2201户户普通业业主，另另一方是是国内知知名的物物业管理理

28、公司，大大背景是是类似的的官司诉诉讼业主主很少能能胜诉，这这究竟是是怎样的的一种较较量？其其过程充充满了多多少艰辛辛？胜诉诉的业主主与以往往失败的的业主有有何不同同？而官官司的胜胜利对于于业主来来讲具有有什么样样的实质质意义？其在司司法界将将产生何何种影响响？本报报记者进进行了深深入调查查。 业主在在说手中握有有几大叠叠材料 8月月22日日晚7时时，记者者来到位位于亚运运村附近近的北京京欧陆经经典万兴兴苑。小小区布置置得很漂漂亮，一一进门就就有一个个人造瀑瀑布，绿绿化也比比较到位位，楼与与楼之间间间隔适适度并有有水带环环绕，每每幢塔楼楼门前都都有一个个用罗马马柱撑起起的极富富欧洲建建筑韵味味的

29、大厅厅。 在小小区166号楼，记记者采访访了业主主代表王王女士和和张先生生。因为为不是周周末，大大部分业业主代表表不在小小区。 “我们这这2011户最早早的是在在20000年77月搬进进来的，因因为是滚滚动开发发，当时时小区里里还有好好几处施施工工地地，花园园也没有有建好。直直到现在在，我们们的门禁禁系统都都没有安安装，可可是物业业公司却却从一开开始就收收取了包包括绿化化费、智智能化系系统维护护费等115项费费用。这这些我们们都暂且且不说，我我们就说说物业公公司收取取的这115项费费用，大大部分都都超出了了北京市市物价局局相关文文件规定定的标准准，比如如电梯费费、保安安费等。我我们依据据的这个

30、个标准就就是北京京市物价价局1996号文文件。”王女士士手中握握有几大大叠材料料，这是是业主们们从20002年年初开始始陆续准准备的。也也就从那那时起，他他们对物物业公司司收取的的每平方方米3.15元元月的的物业费费表示出出怀疑。 物业业收费超超出了相相关规定定 而怀怀疑的初初始，在在于物业业公司当当时提供供的一份份有关物物业费用用具体明明细表。“比如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括26层、22层和14层的楼的面积全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费用。再比如公共电视天线费，196号文件

31、规定的是按户收取，可物业公司却用一种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月1.66元的费用变成每平方米每月0.33元。那么如果一户人家房间面积为100平方米，他就要每个月交1.8元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。”“而我们们与小区区物业分分歧的另另一个焦焦点，在在于中海海物业将将整个万万兴苑小小区楼盘盘的物业业费全部部按北京京市优秀秀管理小小区收取取，这样样物业管管理费可可以上涨涨10%到255%。实实际上欧欧陆经典典只有被被称为南南苑的11号楼和和2号楼楼才获得得优秀小小区的资资质。”王女士士和张先先生互相相补充地地将业主主们的理理由叙述述得井井井有条。 经常常进行模模

32、拟法庭庭诉讼练练习 为了了在最短短的时间间内审结结此案，大大屯法庭庭采取了了简易程程序，即即在不简简化工作作程序的的前提下下将审理理时间缩缩短在990天之之内，欧欧陆经典典一案法法院用时时70天天。 跟770天上上法庭的的紧张相相比，小小区业主主与物业业公司交交涉的过过程则更更显艰难难。“一年多多了，我我们每个个参与此此案的业业主都是是在工作作一整天天后，拿拿出自己己的休息息时间来来进行准准备。为为了法庭庭辩论的的顺利进进行，之之前我们们几个代代表经常常模拟法法庭分成成被告和和原告进进行练习习，常常常为了一一个细节节问题争争得像打打架一样样。多少少个不眠眠之夜呀呀！”王女士士说到此此处感慨慨非

33、常。 而诉诉讼中另另一个值值得注意意的细节节，是2201户户业主原原告在诉诉讼过程程中曾经经几度改改变先是最最开始的的2033户；然然后减为为2000户，33户撤诉诉；最后后有1户户撤诉业业主重新新起诉，原原告方最最终确定定为2001户。对对于数字字的改变变，业主主代表张张先生认认为是物物业管理理公司的的分化和和瓦解：“最后决决定起诉诉的那一一户是我我们当中中最老实的一户户，起诉诉前他已已交付了了所有的的物业费费。”很多多人觉得得胜诉把把握不大大 最让让王女士士记忆深深刻的，是是当初组组织2000多户户业主时时的艰难难。“我们一一户一户户的联系系、讲解解，绝大大部分业业主都是是非常支支持的，但

34、但也有部部分业主主因为特特殊原因因而不能能参与进进来。我我们小区区里的确确有很多多法律工工作者，但但他们从从一开始始就声明明，提供供咨询可可以，但但不会直直接出面面。为什什么？因因为连他他们对胜胜诉的把把握也不不大。所所以直到到开庭前前，我们们业主的的心理压压力都是是很大的的，一旦旦输掉官官司，我我们投入入的巨大大的精力力、物力力将全部部付之东东流。而而业主代代表们对对已交付付律师费费和诉讼讼代理费费的2000多户户业主也也将无法法交代。”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示，案子胜诉后她要“退休”：“太累了，这个代表我真的不愿再当了。”我们们也能理理解物业业的难处处 尽管管欧陆经经典业主

35、主在物业业管理费费方面和和中海物物业矛盾盾重重，但但从采访访一开始始，两位位业主代代表就在在反复强强调：“其实我我们也知知道很多多问题都都是开发发商遗留留下来，物物业公司司管理又又不到位位所共同同造成的的。我们们也能理理解物业业公司的的难处，比比如业主主的欠费费问题，以以及相关关法规由由于颁布布时间较较早已经经无法适适应现在在的形势势，这些些我们都都可以理理解。但但对物业业公司在在计算的的公式和和概念上上采取偷偷梁换柱柱的做法法，我们们是无论论如何不不能同意意。其实实我们也也不想和和物业公公司闹上上法庭，因因为小区区是我们们的家，而而物业公公司就像像我们雇雇的保姆姆一样。双双方关系系相处好好了

36、，自自然家和和万事兴兴。可现现在双方方却相处处得如此此尴尬，我我们是很很心酸的的。”物业在在说 这是是我们第第一次败败诉 熟悉悉国内物物管行业业的人大大多对中中海物业业颇有耳耳闻。“应该说说，中海海物业在在北京乃乃至全国国物管行行业中的的地位是是举足轻轻重的，即即使称不不上第一一，也是是名列前前茅。”一位物物管行业业内部人人士说。 当记记者询问问：“对于中中海物业业来说，因因物业管管理费超超标而与与业主对对簿公堂堂却以败败诉为终终，这在在贵公司司历史上上是否罕罕见？”中海物物业管理理公司北北京分公公司副总总经理陈陈汉讲：“对于北北京分公公司来说说，这是是我们第第一次败败诉。”收费费降了服服务质

37、量量肯定要要降 物业业公司的的陈副总总经理和和吕律师师表示，事事情到了了现在这这种地步步，物业业管理费费肯定是是要降低低的，但但小区的的物管服服务质量量肯定也也要下降降。“如果我我们收22块6的的物管费费，那我我们的服服务水平平肯定也也是2块块6的。我我们是商商业公司司，总不不能赔钱钱吧。”此时时物管公公司的吕吕律师为为记者算算了一笔笔账。欧欧陆经典典万兴苑苑小区面面积为118万平平方米，保保安费即即使按照照0.22元的标标准收每每月也只只有3660000元。而而每个保保安员的的工资、服服装、吃吃、住费费用加在在一起大大概为112000元每月月，这在在全北京京市都是是相差无无几的。所所以366

38、0000元的保保安费只只能请330多个个保安，若若是按照照物价局局0.116元的的标准连连30个个也请不不到了。 律师在在说 业主主团结是是胜诉的的重要原原因 “那个小小区里高高人很多多，搞法法律的搞搞审计的的什么人人都有，一一下子就就看出了了问题。他他们再找找来物价价局的相相关文件件相对比比，问题题就更加加明显了了。他们们在组织织过程中中也很团团结，这这是能够够胜诉的的重要原原因。”为业主主代理诉诉讼的于于启波律律师这样样解释欧欧陆经典典小区业业主的特特殊性。 业主主代表则则这样阐阐述自己己胜诉的的原因：一是法法院审理理公正；二是业业主们准准备得非非常充分分，很多多人对相相关材料料甚至已已经

39、烂熟熟于胸；三是在在律师和和业主们们反复查查询相关关文件和和资料后后，将条条例规定定比较模模糊、胜胜算把握握不太大大的物业业收费项项目过滤滤掉后，最最终提出出疑义的的物业收收费项目目全部为为肯定可可以胜诉诉的。“当然，物物业公司司提供的的各种证证据立不不住脚，也也是我们们胜诉的的原因之之一。”物业业公司今今后的路路怎么走走 欧陆陆经典业业主代理理律师于于启波则则认为，尽尽管业主主已经通通过法律律途径使使物业公公司退回回多收的的物管费费，但这这个费用用其实是是和业主主们这段段时期欠欠物管公公司的费费用相抵抵的。业业主最后后能拿到到手里的的钱也就就是当初初起诉时时交纳的的50元元诉讼费费。而对对于

40、物业业公司来来说，由由于双方方已经对对簿公堂堂，业主主又取得得了胜利利，物业业公司今今后不管管定下什什么样的的收费标标准，要要想取得得广大业业主们的的认可，都都是十分分艰难的的。 201户户业主告告赢知名名物业 北京二二中院判判决物业业退还超超额物业业费据报道，因因为物业业收费超超标，欧欧陆经典典万兴苑苑小区2201户户业主将将物业公公司告上上法庭。北北京市二二中院日日前判决决知名物物业管理理公司北京京中海物物业管理理有限公公司将超超标准多多收的物物业费2260元元至50000元元不等分分别退还还给业主主。 19999年至至20002年间间，2001户业业主分别别购买了了朝阳区区欧陆经经典万兴

41、兴苑小区区，当时时业主和和物业公公司对物物业收费费未约定定具体收收费项目目和标准准。物业业公司之之后按每每平方米米3.115元收收取物业业管理费费。业主主们认为为，被告告的收费费标准和和服务水水平差距距较大，故故要求法法院确认认原收费费标准无无效。诉讼过程程中，业业主因拖拖欠热力力费用被被停止供供应热水水，而物物业公司司在小区区中张贴贴了不利利于业主主的告示示。在法法院的协协调下，有有关部门门恢复热热水供应应，物业业和业主主均表示示不采取取过激行行为，依依法解决决纠纷。法院认为为，被告告在部分分项目上上提高或或变相提提高收费费标准，且且在其管管理的万万兴苑南南苑被授授予优秀秀管理居居住小区区时

42、，将将不在该该范围内内居住的的原告的的物业费费标准一一并提高高25%，实为为搭车涨涨价。业主代表表这样阐阐述自己己胜诉的的原因：一是法法院审理理公正；二是业业主们准准备得非非常充分分，很多多人对相相关材料料甚至已已经烂熟熟于胸；三是在在律师和和业主们们反复查查询相关关文件和和资料后后，将条条例规定定比较模模糊、胜胜算把握握不太大大的物业业收费项项目过滤滤掉后，最最终提出出疑义的的物业收收费项目目全部为为肯定可可以胜诉诉的。声声音我们们小区里里的确有有很多法法律工作作者，但但他们从从一开始始就声明明，提供供咨询可可以，但但不会直直接出面面。为什什么？因因为他们们对胜诉诉的把握握不大。所所以直到到

43、开庭前前，我们们业主的的心理压压力都是是很大的的。业主主代表王王女士对于北京京分公司司来说，这这是我们们第一次次败诉。事事情到了了现在这这种地步步，物业业管理费费肯定是要降低低的，但但小区的的物管服服务质量量肯定也也要下降降。如果果我们收收2块66的物管管费，那那我们的的服务水水平肯定定也是22块6的的。我们们是商业业公司，总总不能赔赔钱吧。中海海物业管管理公司司北京分分公司副副总经理理陈汉业主封阳阳台未用用无框玻玻璃物物业破门门演全武武行 小小区物业业公司要要求业主主在装修修封闭阳阳台时选选用无框框玻璃，业业主姜先先生出于于安全考考虑，还还是在阳阳台安装装了塑钢钢窗。可可没想到到，物业业未经

44、其其同意就就将塑钢钢窗强行行拆下并并取走，于于是姜先先生向法法院起诉诉想讨个个说法：物业究究竟有没没有这样样的权力力？ 姜先先生系本本市国权权东路某某小区的的业主，今今年3月月起开始始对房屋屋进行装装修。在在此之前前，小区区物业公公司为规规范装修修管理及及小区外外立面的的整洁、美美观，曾曾贴出告告示，要要求业主主在封闭闭北阳台台时做到到统一有有序，并并推荐选选用无框框玻璃。由由于姜先先生所购购房屋位位于100楼，出出于安全全及家中中老人使使用方便便的考虑虑，他在在封闭北北阳台时时安装了了塑钢窗窗。 今年年5月221日，物物业人员员未经姜姜先生同同意，就就擅自闯闯入姜先先生的家家，将其其安装在在

45、北阳台台上的塑塑钢窗强强行拆下下并取走走。之后后，他与与物业交交涉，物物业却坚坚持要求求其保证证安装无无框玻璃璃后才能能取走塑塑钢窗。姜姜先生感感到其合合法权益益受到了了侵害，遂遂向杨浦浦区法院院提起诉诉讼，要要求被告告归还塑塑钢窗并并装回原原处，赔赔偿其支支付的律律师费110000元。 审理理中，物物业罗列列出上上海市商商品房预预售合同同附件件中“住宅使使用公约约”、“小区装装修管理理规定”、“小区物物业管理理条例”及20002年年10月月25日日物业公公司出具具的告示示等证据据，认为为其作为为物业管管理企业业，有权权对业主主装修房房屋活动动进行指指导和监监督，如如遇违反反物业装装修制度度的

46、情形形，根据据有关规规定、公公约及为为了整个个小区业业主的共共同利益益，他们们有权采采取相应应措施制制止，故故请求法法院驳回回原告诉诉请。 法院院审理后后认为，物物业管理理企业虽虽有权对对业主装装修住宅宅活动进进行指导导和监督督，对违违反住宅宅使用公公约的行行为可采采取制止止、责令令限期改改正等措措施，但但相关法法律规定定并未赋赋予物业业公司有有采取非非常措施施的权利利。现被被告未通通过法律律程序解解决原告告安装塑塑钢窗问问题，却却擅自闯闯入原告告房屋内内，拆除除了安装装在北阳阳台上的的塑钢窗窗，已侵侵犯了原原告的合合法权益益，应予予恢复原原状；至至于原告告提出的的律师费费损失，因因未能提提供

47、证据据，故不不予支持持。据此此，法院院作出一一审判决决，判令令物业公公司向姜姜先生归归还塑钢钢窗，并并将拆下下的塑钢钢窗装回回原处。 物业移交交出问题题 小区区无人管管 控江江一村一一团糟 杨杨浦区控控江一村村的蒋老老师来电电反映：“炎夏高高温，大大家都设设法节电电，但小小区的路路灯大白白天都开开着。”该小区区另一位位居民反反映：“下水道道堵塞，一一楼的抽抽水马桶桶、水斗斗翻溢出出臭水，只只能用塑塑料袋装装满黄砂砂压上”昨天天上午，记记者进入入控江一一村，就就像走进进一个零零乱的工工地，绿绿化带上上压着水水泥管；化粪池池无盖，用用旧薄板板或纸板板掩着，溢溢出阵阵阵臭气；绿地中中杂草丛丛生。记记者来到到“控江一一村物业业管理站站”，进屋屋才知早早已人去去楼空。 原来来，四平平物业和和延吉物物业在移移交中出出了问题题，一个个多月来来，小区区无人管管，成串串的问题题涌了出出来，给给居民生生活带来来麻烦。 下午，记记者与四四平物业业公司的的张小姐姐电话沟沟通。她她说：“按照协协定，从从8月11日起就就应该移移交延吉吉物业管管，但进进展不顺顺，我们们会尽快快协调。路路灯不关关的问题题，我们们已协调调好了。”记者又与控江街道办事处取得了联系，办