某房地产项目市场定位报告erup.docx

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1、中海（苏苏州）项项目市场场定位报报告完稿稿.dooc *置信（苏州）项目市场定位报告报告单位位：上海海图维新思维维房地产产行销顾问问有限公公司报告日期期：二000四年年七月研究背景景：中海苏州州项目位位于苏州州工业园园区，南南至现代代大道、东东近华池池街、金金鸡湖东东北，为为苏州工工业园区区地块，土土地面积积为7665699平方米米，规划划总建筑筑面积11378824.2平方方米，容容积率为为1.88，建筑筑密度为为25%，绿化化率45%。根据项目目情况，本本地块位位于园区区湖东板板块，金金鸡湖的的东北，位位置上很很好的衔衔接了开开发成熟熟的湖西西与未来来开发重重心湖东东板块，是是园区一一期C

2、BBD商贸贸区和二二期未来来行政文文化中心心的连接接交汇之之地。且且本地块块是距金金鸡湖较较近，景景观资源源最好的的一块地地，因此此在开发发上需对对于整个个园区市市场的现现状及未未来发展展走势有有一个比比较深入入的了解解。由此我们们在项目目启动前前期对整整个的市市场作出出一个比比较深入入的调查查分析，为为项目的的开发作作好前期期的准备备工作。研究目的的：项目间接接关联问问题：1、苏州州的房地地产市场场未来是是否能持持续高速速发展下下去？价价格还有有多少上上涨空间间？2、未来来居住在在园区二二区与居居住在老老城区、园园区一期期（湖西西）相比比有何本本质变化化，湖东东的造城城运动诞诞生的新新城将如

3、如何影响响人们的的生活方方式？ 3、金鸡鸡湖不仅仅仅属于于苏州工工业园区区，它在在整个苏苏州地产产市场中中处于什什么地位位？4、园区区湖东板板块未来来的供应应情况如如何？园园区房价价会出现现什么发发展趋势势？5、竞争争还是互互动？6、（她她/他）是是谁？消消费者在在哪里？项目直接接关联问问题：1、置信信项目的的价格支支撑点2、未来来湖东板板块将出出现较大大的供应应量，置置信项目目如何形形成差异异化竞争争？ 3、置信信项目客客源从何何而来？4、置信信项目产产品的核核心卖点点？研究方向向第一部分分：苏州州市宏观观经济以以及房地地产市场场状况问题1：苏州的的房地产产未来是是否能持持续高速速发展下下去

4、？价价格还有有多少上上涨空间间？本部分将将对目前前苏州市市房地产产市场发发展进行行研究分分析，根根据苏州州市统计计局发布布的统计计显示，220033年苏州州房地产产投资规规模和增增速仅次次于外商商投资和和国有经经济投资资，苏州州的房地地产未来来是否能能持续高高速发展展下去？价格还还有多少少上涨空空间？将将是本次次研究的的一个重重要课题题！问题2：未来居居住在园园区二区区与居住住在老城城区及园园区一期期（湖西西）相比比有何本本质变化化，湖东东的造城城运动诞诞生的新新城将如如何影响响人们的的生活方方式？老城区已已经限制制开发，苏苏州市政政府将园园区发展展作为重重中之重重，园区区在促进进苏州城城市复

5、兴兴上更是是一记重重大推力力。随着着湖西房房产开发发的日益益成市，可可开发土土地日益益减少，湖湖东将成成为下一一片热土土，我们们带着战战略眼光光看湖东东，湖东东新区必必将领先先城市发发展，这这场浩大大的造城城运动又又将为居居住方式式带来什什么样的的改变？问题3：金鸡湖湖板块在在整个苏苏州房地地产市场场究竟处处于何种种地位？由于本项项目所处处的位置置是金鸡鸡湖东北北，属环环湖地区区的住宅宅项目。这这个特殊殊的地理理位置将将对本项项目起到到重要的的战略作作用，因因此我们们从金鸡鸡湖对于于园区及及苏州市市的意义义及地位位的研究究来得出出结论，从从未来城城市规划划上找出出区域成成为高档档住宅区区的强大

6、大支撑。第二部分分：区域域房地产产市场分分析问题4 园区湖湖东板块块未来的的供应情情况如何何？园区区房价会会出现什什么发展展趋势？本项目未未来将和和湖东板板块的发发展前景景紧密的的联系在在一起。未未来湖东东将大盘盘云集，目目前初步步统计将将达到多多少供应应量。地地价上涨涨逼迫房房价也逐逐步上扬扬，园区区房价趋趋势又会会呈现什什么特点点。第三部分分：竞争争个案研研究问题5： 竞争争还是互互动？ 对于本项项目所在在的区域域，我们们将寻找找项目主主要的竞竞争楼盘盘。我们们将通过过竞争个个案、在在售楼盘盘的产品品力研究究，为本本项目的的产品塑塑造和策策划提供供依据。第四部分分：消费费者需求求研究问题6

7、：（她/他）是是谁？消消费者在在哪里？针对园区区的购房房者，我我们进行行了问卷卷访谈，了了解区域域消费者者的需求求，针对对消费者者对于本本项目产产品的一一些要求求进行了了解，从从而在开开发过程程中充分分考虑这这些因素素，以求求找到楼楼盘最佳佳的市场场和客户户导入点点，使项项目开发发获得成成功。第一部分分 宏宏观市场场篇本部分将将对目前前苏州市市房地产产经济背背景进行行研究分分析，通通过苏州州未来的的经济以以及房地地产市场场的整体体运行情情况作判判断和预预测，了了解开发发项目所所处的环环境。一、苏州州市房地地产经济济背景分分析：1、苏州州市概况况11苏苏州市地地理位置置及行政政区划分分地理位位置

8、苏州位于于中国经经济最活活跃的区区域长江三三角洲中中心地带带，东临临上海，南南连浙江江省嘉兴兴、湖州州两市，西西傍太湖湖与无锡锡相接，北北枕长江江，是距距上海最最近的中中心城市市。苏州位于于中国两两大经济济带沿沿海经济济带和长长江经济济带交接接处，是是中国最最富饶地地区之一一。 行政政区划分分苏州市自自19883年3月地市市合并，2001年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。12苏苏州市面面积、市市区面积积、人口口、市区区人口；面积苏州全市市总面积积84888.442平方方公里，其其中苏州

9、州市区面面积16650平平方公里里，建成成区1008.66平方公公里，古古城区114平方方公里。苏苏州工业业园区目目前建成成区为金金鸡湖西西岸8平平方公里里。人口20033年苏州州市户籍籍总人口口5900.977万人,比上年年增加77.111万人。其其中市区区总人口口2166.877万人,比上年年增加44.444万人。13苏苏州市在在全国和和江苏省省的地位位近年来苏苏州经济济发展充充满了活活力，综综合经济济规模已已经挤进进中国大大中城市市前列。2002年工业总产值已居全国大中城市第二位，仅次于上海。在合同利用外资和实际利用外资方面均居全国各大中城市第二位，成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业

10、城市。.苏苏州文化化的过去去、现在在与将来来：英国的的人类学学家泰勒勒定义：文化为包包括知识识、信仰仰、艺术术、道德德、法律律、风俗俗等的复复合整体体。城市文文化，则则带有一一个地方方特定风风采。它延续着着一个城城市发展展的历史史文脉，不不仅是一一个城市市文化的的象征，更更是一个个城市的的宝贵财财富。苏州文文化的过过去时“上上有天堂堂下有苏苏杭”苏州物产产丰富，山山川秀美美，人杰杰地灵。在在25000多年年的历史史长河里里，苏州州形成了了自身独独特文化化，是由由中国的的中原文文化和南南方文化化的共同同产物，创创造了苏苏南文化化，使每每个苏州州人都为为之骄傲傲。苏州文文化的现现在时 仅仅重视文文

11、化遗留留，继承承与创新新不多苏州曾经经拥有深深厚的文文化不等等于当前前也在重重视文化化建设，而而宣扬文文化的真真正价值值也不同同于时下下为迎合合商机所所制造的的文化泡泡沫。苏苏州很懂懂得去保保护文化化古迹，以以此来保保护文化化。虽然然文化古古城的基基础就是是有文化化遗存，但但城市的的文化不不单是要要保护这这些遗存存，而重重要的是是如何利利用这些些文化、挖挖掘其精精神内涵涵，激励励后人。苏州文文化的将将来时：兴起一一场文化化复兴运运动人类正在在进入“以以文化为为轴心的的时代”，文文化的社社会角色色已经从从“跟跑跑”转向向“领跑跑”。对对于一个个文化积积淀深厚厚的城市市来说，必必须在挖挖掘文化化底

12、蕴的的基础上上，提炼炼出更有有吸引力力的精神神形态，不不光是继继承，也也是创新新，使文文化的生生命力更更具穿透透力，从从历史活活到现在在。我们盼盼望苏州州的未来来将兴起起一场文文化复兴兴运动，不不单单在在城市文文化的硬件件建设上上，也在于于地方文文化的软软件营建建上，使使古城的的文化将将发挥出出真实作作用，从从而创造造新的更更灿烂的的城市文文化。2、苏州州市宏观观经济运运行状况况21苏苏州市220000-20003年年全市GGDP及及涨幅20033年，苏州州全市国国内生产产总值228022亿元，比比20002年的的20880亿元元增长334.77%，人均国国内生产产总值44.777万元，较22

13、0022年增长长33.61%，保持持较高的的增长率率。表1：苏苏州20000-20003年国国内生产产总值（单单位：亿亿元）年份20000年20011年20022年20033年国内生产产总值15411176002080028022比上年增增长13.44%14.33%18.22%34.77%图1：苏苏州20000-20003年国国内生产产总值增增长走势势（单位位：亿元元）苏州GDDP从119955年到220033年一直直处于直直线上升升趋势，从从19999年到到20003年平平均涨幅幅在200.155左右右。可以以看出：苏州随随着长江江三角洲洲整体经经济上升升的带动动而处于于加速发发展的态态势，

14、同同时，其其自身城城区和郊郊区的工工业规划划渐显成成效，因因此其整整体经济济状况长长期看好好。22苏苏州市220000-20003年年全市固固定资产产投资及及涨幅，其其中房地地产开发发所占比比例及涨涨幅表2：苏苏州20000-20003年固固定资产产投资涨涨幅及房房地产开开发所占占比例（单单位：亿亿元）年份20000年20011年20022年20033年固定资产产投资额额516.34564.3381014088.933比上年增增长8.7%9.3%43.44%73.33%房地产投投资额59.99166.777107.34177.94房地产所所占比例例11.66%11.883%13.225%12.

15、663%房地产投投资涨幅幅/11.445%60.776%65.88%苏州房地地产投资资比例在在固定资资产投资资中所占占比例一一直处于于上升的的发展态态势，11999920003年年平均增增长122.333。同同时，房房地产投投资额涨涨幅亦在在不断增增长中，虽虽然20003年年增长幅幅度与同同年固定定资产投投资额增增长幅度度相比有有所减少少，但从从20000-220033年房地地产投资资额平均均涨幅446的的长期发发展态势势来看，其其依然大大于固定定资产投投资422的平平均涨幅幅。23苏苏州市220000-20003年年人均GGDP及及涨幅、人人均可支支配收入入及涨幅幅表3：苏苏州20000-2

16、0003年人人均GDDP及涨涨幅、人人均可支支配收入入及涨幅幅（单位位：万元元）年份20000年20011年20022年20033年人均GDDP2.67733.5774.777涨幅/12.336%19%33.661%人均可支支配收入入92744元105115元106117元123661元涨幅/13.338%9.7%16.442%苏州人均均GDPP20003年达达到4.77万万元，比比20002年上上涨333.611，为为历年来来最高。从从20000220033年平均均人均GGDP涨涨幅来看看，其221.666的的平均涨涨幅意味味着人均均GDPP5年翻翻一番。从人均可可支配收收入来看看，2000

17、3年年达到1123661元，比比20002年上上涨166.422，从从20000-220033年长期期发展态态势来看看，平均均涨幅113.117，虽虽然20002年年涨幅在在10以下，但但20003年的的上涨幅幅度高过过15，呈现现加速增增长态势势。24苏苏州市220000-20003年年社会消消费品零零售总额额及涨幅幅表4：苏苏州20000-20003年社社会消费费品零售售总额及及涨幅（单单位：万万元）年份20000年20011年20022年20033年社会消费费品零售售总额348.17391.54451.6526.1涨幅/12.446%15.334%16.550%苏州社会会消费品品零售总总

18、额20003年年达到5526.1万元元，从22000020003年年中稳定定上升，平平均每年年涨幅为为14.77，表现现出苏州州社会消消费品零零售市场场的消费费能力在在逐年上上升。25苏苏州市220000-20003年年财政收收入及财财政储蓄蓄总额表5：苏苏州20000-20003年财财政收入入及财政政储蓄总总额（单单位：亿亿元）年份20000年20011年20022年20033年财政收入入158.27208.90291.82409.9财政储蓄蓄总额803.79371164414700从苏州财财政收入入来看，自自20001年起起，平均均每年增增加1000亿元元左右的的财政收收入，意意味着苏苏州

19、财政政收入的的稳步增增加，从从侧面反反映苏州州整体经经济运行行的良好好态势。而在财政政储蓄方方面，在在20000220022年3年年中每年年增长约约1000亿元，而而在20003年年，这一一增长有有了较大大的变化化，比220022年增长长了3000亿元元，增长长量相当当于前33年增长长的总和和。3、苏州州市房地地产政策策概况为了保保护苏州州市区内内园林景景观和整整体规划划，市区区内禁止止建造高高层建筑筑（十层层以上）各区内内楼盘多多层结构构封顶、小小高层完完成400%50%后，房房地产开开发商才才能得到到预售证证。而新新区，、园园区和吴吴中区内内的高层层标准由由各地政政府机构构制定。园区内内将

20、职工工原来按按月发放放的购房房补贴改改为增加加单位缴缴存住房房公积金金的形式式来落实实，园区区内职工工住房补补贴到位位率大幅幅度提高高，（基基本为月月工资的的30%）同时时园区内内公积金金只能在在园区使使用，这这样大大大推动了了园区的的房产市市场发展展。20002年苏苏州城建建投入达达80亿亿元左右右，创历历史新高高。针对对苏州大大规模的的城市规规划，随随着大量量拆迁户户的进入入，使当当地的人人群构成成以及城城市规划划从乡镇镇向都市市居住区区转换。在进行行商品房房买卖的的同时，买买方须按按购房款款的2%交纳契契税，买买卖双方方都须交交纳0.5的印花花税和房房地产交交易综合合服务等等费用4400

21、元元。20003年末末苏州政政府开始始酝酿“期期房限转转”政策策至今，一一直没有有明确规规定出台台。二、苏州州市房地地产市场场情况1、 苏州市土土地市场场概况及及分析苏州市政政府实施施第一次次土地使使用制度度改革是是在19994年年，国有土土地从无无偿划拨拨转为有有偿使用用，20001年年苏州市的的土地使使用制度度进行第第二次重重大改革革，从协议议出让到到招标拍拍卖，相相继出台台了关关于深化化土地使使用制度度改革促促进城市市化进程程的意见见、苏苏州市土土地储备备实施方方法、苏苏州市城城镇国有有土地使使用权招招标拍卖卖暂行办办法等等一系列列配套文文件，并并迅速组组建了“苏苏州市土土地储备备中心”

22、，使使土地储储备和招招标拍卖卖成为我我市土地地管理中中的新制制度，目目前对除除工业项项目以外外的经营营性用地地一律实实行以拍拍卖、招招标和挂挂牌出让让方式供供地。220033年全市市拍卖、招招标和挂挂牌交易易经营性性用地5596宗宗（工业业用地除除外），共共计16651万万平方米米。据测算，2003-2004年拍得的房地产项目的地价成本和建筑成本等在4500元平方米左右。2004年以来园区地价依然呈上涨势头，4月雅戈尔等企业拍得的6块地块，最高楼面地价达3438元平方米，最低也有2548元平方米，平均楼面地价2979元平方米，同比去年上涨了60以上。由于土地价格的比价效应，2002-2003年

23、拍得的土地今明两年上市的房屋的均价将有所上升。苏州市220044年第二二次土地地拍卖会会上，118宗地地块中两两块土地地因无人人问津而而流拍。这这种情况况主要因因为国家家金融紧紧缩政策策正在产产生影响响，项目目开发贷贷款的自自有资金金最近刚刚刚提高高至，使使地产商商在举牌牌竞拍地地块时更更谨慎。苏州国有土地储备中心有关负责人表示，苏州市政府表示2004年将房价增长控制在10，市土地储备中心要通过提高土地供应量进行房价调控。同时，最近银行出台的贷款限制规定，一定程度上控制了投资性买房，房产商买地建房将面临更大的风险，使得开发商购地趋于理性。2、苏州州市商品品房市场场概况及及分析种种迹象象表明，苏

24、苏州目前前的房地地产市场场已从220022年的供供不应求求向供求求平衡甚甚至供过过于求急急速转变变。随着着国家宏宏观调控控政策的的施行，房房地产企企业购买买土地，开开发房产产将面临临着更高高的风险险。(1) 供应量图2-44：苏州市自自19998年以以来整个个房地产产市场呈呈稳步增增长趋势势：1. 220033年，苏苏州市房房地产市市场依然然保持强强劲增长长势头。其其开发投投资完成成1777.944亿元，比比上年增增长655.777，施施工面积积达到225766万平方方米，同同比增长长76.7，竣竣工面积积达到7779.2万平平方米，同同比增长长39.82。2. 220011年至220022年

25、，苏苏州市的的新开工工面积由由4966.7万万平方米米猛增到到9866.444万平方方米，220033年仅上上半年就就达到5527.04万万平方米米，其上上涨趋势势不断。当当前新开开工面积积也就是是未来的的潜在供供应，以以此趋势势判断，未未来一两两年内苏苏州房地地产市场场的供应应量将趋趋于逐渐渐放大的的发展态态势。 3.20004年年一季度度苏州市市施工面面积24404.47万万平方米米，新开开工面积积5100.533万平方方米，分分别较去去年同期期增长1114.9、1117.4，竣竣工面积积则达到到1211.055万平方方米，同同比增长长2300.6，商品品房预售售面积为为4999.788万

26、平方方米。如如果以220033年苏州州年销售售商品房房面积计计，将要要消化至至少年年以上，供供应增长长幅度超超过需求求增长幅幅度，苏苏州未来来房地产产市场的的销售去去化将面面临一定定的的压压力。(2) 需求量量图5：19988年以来来，苏州州市房地地产业全全市销售售面积每每年以平平均144.7%的速度度增长，由由19998年的的2977.266万平方方米增长长到20003年年的5775.444万平平方米，达达到历史史最高水水平。其其中20003年年住宅销销售面积积4988.999万平方方米，同同比20002年年增长77%，需需求稳步步增长，逐逐步攀升升。(3) 成交价价格图6-771. 119

27、988年以来来，苏州州市商品品房平均均销售单单价一直直保持稳稳步增长长。2. 到到20002年，商商品房现现房的销销售价格格更是有有一个跨跨越式的的增长，增增幅达到到34，到220033年依然然保持强强劲增长长势头，已已达到225533.177元/平平方米的的历史新新高。3. 到到20003年，苏苏州市中中心区域域的预售售单价已已经超过过35000元/平方米米，同比比增长99.7。4、目前前苏州每每年有近近10亿亿外资进进入，加加上近年年来旧城城改造力力度的加加强，市市场需求求持续上上涨，最最直接的的表现是是房价的的飞速上上涨。苏苏州商品品房的销销售价格格一路走走高，主主要归功功于长三三角经济

28、济的高速速发展、苏苏州市民民收入的的增加以以及江浙浙热钱的的涌入。一一方面绝绝大多数数市民认认为苏州州目前的的房价偏偏高，特特别是220000年后增增长过快快，其增增长率明明显高于于苏州市市民收入入水平的的增长率率；另一一方面，苏苏州较为为宽松的的房贷政政策，特特别是苏苏州工业业园区内内，其实实际购买买价格可可以高于于其心理理价位。问题1：苏州的的房地产产未来是是否能持持续高速速发展下下去？价价格还有有多少的的上涨空空间？解答：市市场规律律表明：任何商商品的市市场价格格是由供供求情况况决定的的。因此此苏州房房价的走走势也必必然取决决于苏州州房产市市场的供供求。按按理说比比较的东东西要有有可比性

29、性，同样样地段、同同样性质质的房子子比较才才有意义义。但随随着房产产开发区区域和性性质的变变化，简简单地按按新开楼楼盘的平平均价来来分析判判断房价价的涨跌跌是没有有意义的的。从供给方方面来分分析，可可归纳为为以下几几点：1. 政府为了了稳定房房价，也也为了其其土地批批租收益益，加大大土地供供应量是是在情理理之中的的；2. 前几年苏苏州房价价的飙生生吸引了了大量的的开发商商来苏州州淘金，大大量新楼楼盘（例例如湖东东、相城城等地）同同时面市市也是在在所难免免；3. 受房产市市场行情情和银行行贷款政政策变化化影响，一一些房产产投机者者纷纷抛抛售存货货；4. 大批定销销房的上上市；5. 二手房拍拍卖的

30、兴兴起，消消除了房房产买卖卖过程中中的信息息不对称称和一些些不法房房产中介介的暴利利，无形形中提高高了二手手房的成成交数量量。这些些因素意意味着短短期内房房产供给给将有大大幅增加加，房价价下降的的压力是是客观存存在的。房产不是是普通的的商品。房房产随着着时间的的流逝，可可能会变变旧，但但由于土土地的稀稀缺性和和周边环环境的改改善，增增值是必必然的。何何况房价价的下降降并不会会马上引引来顾客客，甚至至还可能能引发会会进一步步跌价的的心理期期望，使使潜在的的购买者者持币待待购，反反而使得得销售更更困难。高高档房下下降并不不会引来来低收入入顾客。更更重要的的是开发发商可以以通过减减慢售房房和开发发速

31、度来来待价而而沽，损损失的只只是利息息，但赢赢取的可可能是更更多的土土地增值值收益。因因为从长长远来看看，苏州州房价的的上涨是是在所难难免的：1. 随着经济济的发展展，人们们收入的的上升，对对住房消消费的需需求会不不断提高高；2. 随着中国国经济的的发展，城城市化进进程在加加快，大大量进城城的农民民需要住住房；3. 随着中国国东西部部地区发发展差异异的扩大大，户口口制约的的逐步弱弱化，西西部人口口向东部部沿海地地区移民民是不可可避免的的，苏州州及长江江三角洲洲作为中中国最富富裕、最最适宜居居住的地地区将吸吸引越来来越多的的外地人人来生活活工作，当当然还要要购房置置业。由此可见见，从长长远来看看

32、房价下下跌的可可能性几几乎是微微乎其微微。从需求方方面来分分析：买买房者可可分为两两类。一是购房房自住的的消费者者，一是是为保值值增值或或投机获获利而购购房的投投资者。对于消费费者，考考虑的主主要因素素有以下下几点：1. 房产总价价。其经经济收入入（购买买力）决决定了其其能承受受的房产产总价，1100平平米还是是1400平米从从居住功功能方面面而言也也许只差差一个房房间，但但房价却却相差440。因因此1000平米米左右或或更小的的房子依依然紧缺缺，但1140平平米以上上的房子子可能销销售速度度明显缓缓慢。2. 地段的成成熟度。对对于购房房自住者者而言，住住房所在在地段的的人气、商商业设施施、交

33、通通便利、学学校、医医院条件件越好，越越吸引购购买者。值得一提提的是，在在中国，政政府的作作用是至至关重要要的。一一个地方方住房价价格的明明显下降降不仅影影响其经经济的健健康发展展，而且且会引发发拥有房房产的绝绝大多数数民众的的不满情情绪，因因此政府府一定会会支持房房地产的的健康发发展，消消除部分分地区、部分楼盘的房产泡沫并不会影响整个房产价格的稳步上升，更何况政府近几年大量基础设施的建设不仅支持了房地产的发展，还指望房地产价格的提高拉动土地出让金的提高以偿还前期基础设施投资的债务。因此政府是决不愿看到房产价格的下跌的。苏州房地地产经过过近年来来的强劲劲上涨，需需要消化化、需要要盘整，是是泡沫

34、必必然会破破灭，但但从长远远来看，房房地产的的健康发发展和房房价的稳稳步上升升是必然然趋势。3、苏州州市二手手房市场场概况及及分析图8：自19999年苏苏州市房房地产二二级市场场的开放放和房改改房上市市办法的的实施以以来，苏苏州市二二手房的的年成交交面积每每年以33005000的速速度大幅幅度提升升。由119999年的55.233万平米米发展到到20003年的的3044.499万平米米，20003全全年成交交额411.277亿元，其其增长势势头不断断。4、苏州州城市规规划与城城市发展展进程问题2：未来居居住在园园区二区区与居住住在老城城区、园园区一期期（湖西西）有何何本质变变化，湖湖东的造造城

35、运动动诞生的的新城将将如何影影响人们们的生活活方式？解答：从从苏州城城市的发发展进程程，我们们看到城城市居住住文化的的升级与与更新将将是：苏州古城城区苏州工工业园区区一区（湖湖西）园区（二二区、湖湖东）园区（三三区）苏州古城城区：已形成古古色古香香，江南南风情的的宜居氛氛围苏州古城城区以古古城为中中心发展展起来，古城区有2500年的历史，城区内园林古迹遍布，以江南风情为建筑特色，作为世界文化遗产的一部分。苏州市政府大力保护古建筑设施，同时在新的建设项目中均有所限制。古城区以以文化旅旅游、商商业贸易易为主体体功能的的发展格格局，围绕其其产业定定位，在在整体规规划中，新新建筑与与原有建建筑物形形成

36、统一一的建筑筑风格，商商品房外外立面基基本为粉粉墙黛瓦瓦这种较较为单一一古典的的建筑风风格。古古城区虽虽然商业业繁荣，配配套设施施齐全，但但由于保保护历史史建筑及及开发限限制，决决定了老老城区不不可能有有大规模模的城市市改造，未未来住宅宅供应也也不会很很多，且且古城区区楼盘多多为多层层住宅小小区，其其建筑楼楼层多在在3.556层层的范围围之内，其其中，底底层大多多作为车车库，顶顶层为阁阁楼。未来居民民也以苏苏州原籍籍居民为为主，因因为古城城区暂不不具备居居住品质质整体抬抬高一个个水准的的可能目前老城城区的商商业及生生活配套套设施档档次均不不高，仅仅以商业业为例，目目前主要要以沿街街底商为为主，

37、其其中旅游游纪念品品与小商商品占了了很大份份额，因因此老城城区暂不不具备居居住品质质整体抬抬高一个个水准的的可能。老老城区的的苏州人人口住宅宅的升级级换代只只能选择择西部的的苏州新新区与东东部的苏苏州工业业园区。从从城市的的发展轨轨迹来看看，城中中心人口口向外围围地区转转移也是是苏州城城市发展展的必然然趋势。苏州新区区：起步较早早，但发发展上却却落后于于后来居居上的园园区新区位于于古城区区的西边边，于119900年开始始开发建建设，虽虽然开发发起步较较早，但但发展速速度却始始终落后后于园区区。其发发展得益益于大量量国内外外制造加加工类企企业的入入驻，一一方面带带动了区区域附属属产业的的发展，另

38、另一方面面也为本本区域带带来了相相当数量量有较高高购买能能力的客客源。房产开发发档次不不高，大大盘少，布布局散乱乱，不够够集中新区的产产业定位位以传统统的制造造业为主主，其产产业人群群为该产产业的从从业人员员，因此此，其住住宅主要要分布在在工业厂厂区的周周边，物物业外立立面现代代感较强强，产品品种类兼兼顾到不不同社会会等级人人群的需需要而有有所变化化。由于于其档次次不是非非常高，整整个物业业分布较较为零散散，缺乏乏统一集集中的开开发；目目前高新新区内常常住人口口2300,0000，居民住住宅小区区有200余个。苏州工业业园区（湖湖西、一一区）： 园区规划划、建造造融合新新加坡国国际化理理念与苏

39、苏州文化化底蕴于于一体工业园区区行政辖辖区面积积2600平方公公里，其中中新新合作区区规划面面积700平方公公里（含含6平方方公里金金鸡湖），规划居住人口60万，位于古城区的东边，美丽的金鸡湖畔，地理位置上更邻近上海，是苏州和新加坡共同合作开发的高新技术园区，其融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体。工业园区以新加坡式规划为蓝图共分为3个区域开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为11.6平方公里，金鸡湖以东（简称湖东）为二三区，共52.65平方公里。其特色为为整体规规划较为为合理，在在绿化，道道路方面面较城区区完善，其其建筑特特色以现现代为主主。其崭崭新的居居住环境境与现代代化的配配套，

40、翻翻开了苏苏州城市市进程的的新一页页。一区（湖湖西）居居住环境境和城市市功能都都较古城城更完善善，居住住人口以以高新科科技产业业人员为为主。园区一期期的开发发已成熟熟，配套套设施逐逐步完善善，目前前房地产产增值效效应十分分明显，园园区板块块已经成成为苏州州乃至周周边地区区房地产产发展的的风向标标和当之之无愧的的领头羊羊。工业园区区的产业业定位以以高新科科技类产产业为主主，其对对应的产产业人群群主要是是该产业业从业人人员，其其中以中中高级白白领和专专业人士士为主。但从规划划用地上上看出，一一区工业业、居住住、CBBD商业业区三分分天下湖西（一一区）是是园区房房地产最最早开发发的区域域，湖西西，其

41、工工业、居居住、CCBD商商业区三三分天下下，虽有有工业企企业带动动人气，然然而就居居住品质质而言，与与多种性性质的物物业混杂杂并非最最理想的的居住环环境。苏州工业业园区（湖湖东、二二区）：湖西之后后，城市市崛起的的下一个个新板块块。湖东东地区是是园区未未来规划划的政治治、经济济、文化化中心。二区，该该区域位位于湖东东到横泾泾为止，目目前正处处于建设设阶段。该该区域以以居住为为主，工工业为辅辅，配以以商业中中心和零零星商业业点，另另一特色色为金鸡鸡湖东的的旅游生生活氛围围。该区区域道路路和商业业中心正正在起建建，园区区政府性性设施亦亦同期同同步建设设，届时时政府机机构将迁迁入该二二区。今今后该

42、区区主要以以居住为为主，是是园区居居住中心心地带，连连通一、三三区的工工业设施施。打造新城城市生活活湖东二区区的发展展相对湖湖西来说说，具更更广阔的的空间性性和时间间性，无无论从发发展规划划还是现现已成型型的建设设，都已已证明其其发展前前景。其其居住用用地面积积之大，完完全可塑塑造纯居居住板块块，打造造出比湖湖西更优优越更纯纯粹的新新城市生生活，而而且也将将拥有更更完善的的国际性性行政设设施、生生活娱乐乐设施、教教育配套套、一流流的居住住环境，可可体现出出今后五五至十年年的未来来居住水水准。苏州工业业园区（三三区）三区，该该区域在在二区以以东，目目前还未未开发，今今后以工工业设施施为主，部部分

43、为居居住区域域，居住住区域与与二区联联成一片片，三区区工业土土地的比比重有上上升。表5：古城区新区园区一期期园区二期期园区三期期规划思路路发展特特点展现古城城风貌，是是旅游、政政治、商商业、金金融中心心现代工业业、旅游游为特征征工业、居居住、CCBD商商业区三三分天下下以居住为为主，工工业为辅辅，配以以商业中中心和零零星商业业点以工业设设施为主主，部分分为居住住区域面积（公公顷）14.2225811.6616.1136.555人口76.99万25.88万10万（规规划）20万（规规划）30万（规规划）劳工（约约占人口口60%）46.114万15.448万6万12万18万自然风貌貌以古城为为主以

44、山景为为主以金鸡湖湖西、绿绿化为主主以金鸡湖湖东岸休休闲、绿绿化为主主居住环境境特征古色古香香，园林林精粹吴吴文化，配配以成熟熟生活配配套，但但档次不不高现代为主主新加坡风风格新加坡风风格新加坡风风格商业配套套丰富较丰富，以以狮山路路、何山山路两条条商业街街为中心心，各小小区沿街街商铺为为辅。少，以邻邻里中心心为主较少，以以F城为为中心，以以邻里中中心为节节点。今今后在湖湖东南的的联丰广广场也会会成为一一个副商商业中心心。较少交通配套套道路拥挤挤，但交交通便利利道路规划划较好，较较为便利利道路规划划很好，交交通目前前不便利利道路规划划很好，公公共交通通目前很很不便利利道路规划划很好但但目前未未

45、建居住人口口特质以原地居居民为主主以原地居居民和工工业区内内人员为为主以原地居居民和工工业区内内人员为为主以原地居居民和工工业区内内人员为为主以原地居居民和工工业区内内人员为为主居住性评评价图9：园园区二、三三区景观观规划示示意图图10：园区总总体规划划问题3：金鸡湖湖于苏州州市究竟竟处在什什么地位位？解答：金金鸡湖对对于苏州州的意义义：它不不仅是苏苏州工业业园区的的原点，也也将是苏苏州城市市发展战战略中的的重点。图11：金鸡湖湖景观规规划金鸡湖位位于工业业园区的的中心地地带，环环湖区域域70平平方公里里，19994年年中国政政府与新新加坡政政府签订订了一个个合资协协议，正正式启动动对这片片2.33平方公公里滨水水社区的的开发，旨旨在建造造一个符符合国际际标准、具具备环保保功能的的混合型型滨水新新社区。根根据未来来规划我我们发现现，金鸡鸡湖及环环湖区域域不仅是是苏州工工业园区区的原点点，而且且也将是是苏州城城市发展展战略中中的重点点。金鸡湖将将成为中中国最大大的具有有国际水水准的现现代城市市湖泊公公园金鸡湖及及环湖地地区将成成为中国国最大的的具有国国际水准准的现代代城市湖湖泊公园园。金鸡鸡湖的存在并没有有影响交交通以及及规划，正因为它是未来的城中湖，规划师才有了用武之地，打造模范城的雏形。景观设计计内涵二二元性概概念：一一方面，体体现了苏苏州古城城的历史史文化内内涵；