某城区花园物业管理方案eofi.docx

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1、湖畔天城城花园管理方案案编制：日日期：审核：日日期：批准：日日期：湖畔天城城花园物物业管理理方案湖畔天城城，隽御御置业在在苏州的的鼎立之之作，坐坐落于园园区湖东东邻里中中心以东东约10000米米，东侧侧是南靠靠园区第第三中学学，西邻邻晋合金金湖湾，枢枢纽地段段，总建建筑面积积达311万平米米。湖畔天天城，整整个小区区分ABBCDEE五个区区域,其其中高层层住宅AAB三个个区域以以及商业业E区已已交房,总户数数已经达达到15500多多户, 综合入入住率达达到988%,CC区正在在建设中中.。湖畔畔天城目目前除了了主要的的地产遗遗留问题题较多,维修及及时率低低之外,物业内内部也存存在较多多的问题题

2、,主要要是集中中在。未来城一一期将于于20007年110月底底交付，根根据交付付时间，以以及小区区实际情情况，计计划工作作如下。第一章 管理设想想第二章 管理模式式第三章 前期工作作第四章 物业入伙伙后的工工作第五章 人力资源源管理第六章 社区文化化建设与与管理第七章 服务管理理目标与与承诺第一章 管理设想想1 物业管理理服务的的整体设设想湖畔天城城物业服服务中心心拟按照照区域管管家组式式服务的的模式建建立服务务菜单，创创造出一一套先进进、严谨谨、实用用的管理理模式，形形成湖畔畔天城自自身独特特的管理理服务优优势，逐逐渐将其其导向成成苏州物物业管理理服务精精品工程程。1.1 结合本项项目实际际

3、情况，逐逐步引入入参照IISO990000质量体体系、IISO1140001环境境体系认认证的管管理，全全套管理理方法和和标准融融入到湖湖畔天城城的实际际管理中中，保证证环境的的高度整整洁与和和谐，通通过回归归自然的的氛围培培养物业业使用人人的自律律意识，从从而养成成爱护环环境、关关心生态态的良好好习惯。调调和商业业、与住住宅公寓寓不同物物业形态态间的共共处氛围围，使本本小区成成为苏州州和谐小小区的典典范。1.2 本物业管管理服务务中心将将根据物物业使用用人的实实际需求求提供“超前性性、创造造性、个个性化”服务，加加大服务务深度及及广度，在在服务中中心营造造的特定定氛围之之下，使使在湖畔畔天城

4、工工作生活活的人们们处处感感受到舒舒适、便便利，创创造快捷捷、尊贵贵的生活活环境。1.3 实行“一一站式服服务”、“首接责责任制”，邀请请众多有有实力的的服务供供应商加加盟物业业服务，将将对物业业的管理理融于全全面的星星级服务务之中，使使物业使使用人感感受星级级酒店般般尊贵、热热情、周周到的服服务。1.4 创建温馨馨的氛围围管理，通通过社区区环境的的建设、社社区文化化的开展展等手段段，变强强制性管管理为温温馨的提提示和引引导，从从而潜移移默化的的达到治治理的目目的。2 管理机制制和管理理模式2.1 服务中心心机构设设置：湖畔天城物业服务中心项目经理：1名客户服务部主管：1名客服：6名保安服务部

5、主管：1名领班：3名保安：45名工程服务部主管：1名维修：8名保洁绿化外包接待咨询、投诉处理社区文化、经费结算档案管理、人事后勤便民服务、特约服务信息管理、质量控制巡逻值勤秩序维护车辆管理消防管理防盗监控房屋维修设备维护日常维修设备操作环境管理绿化监管消杀服务经理助理：1名2.2 管理运作作控制模模式：双双层日常常运做模模式：形形成分区区管家组组与各职职能部门门紧密结结合的运运做模式式：客服部区域管家组区域消防区域清洁区域绿化区域公建保安部保洁部维修部区域安全区域维修区域装修服务中心办公室全区域全区域全区域各区域客户投诉有偿服务全区域2.3 检查监督督机制：为确保服服务质量量，建立立严密而而科

6、学的的检查监监督体系系，主要要分内部部，外部部两条线线，内部部检查建建立多极极检查机机制：检查监督体系内部检查外部检查职能部门日检，周检客服管家日检服务中心月检公司明查公司暗防业主投诉业主满意率调查政府考评2.4 设备管理理机制：工程部部员工应应熟悉所所有公建建设备的的位置、名名称、使使用方式式、简易易故障处处理，并并按ISSO90000要要求建立立设备标标志卡片片和设备备档案前期管理接管验收台帐质量缺陷整改标识建卡使用管理定级维保2.5 安全管理理工作机机制：为为保证湖湖畔天城城安全管管理工作作的正常常运做，组组建湖畔畔天城安安全领导导小组，以以服务中中心项目目经理为为组长、保保安部主主管为

7、副副组长，服服务中心心全体员员工为组组员。所所有人员员参与夜夜晚不定定期抽查查的工作作，加强强湖畔天天城晚间间安全。组建安全领导小组防盗防火白天不定时巡查夜晚不定期抽查24小时值班组建义务消防队定时消防演习人防技防防盗报警电子门锁摄像监控消防报警电子巡更报警控制程序门岗分区巡逻总巡逻总监控各岗位工作规程保安部工作手册第二章 管理模式式1 管理方式式1.1 运作方式式：物业业公司在在物业范范围内设设立专门门机构，物物业的日日常管理理如保安安、保洁洁、养护护、维修修等管理理服务并并全权负负责，保保证服务务质量。1.2 创造品牌牌优势：建立优优质高效效的服务务体系，以以贴心热热忱的服服务在业业主中树

8、树立良好好的口碑碑，创建建隽御地地产顺驰驰物业的的品牌优优势，为为房地产产开发商商后期物物业销售售增加“卖点”。1.3 物业管理理与经营营互为依依托：物物业管理理的质量量对物业业经营工工作的开开展影响响颇大。服服务的好好坏不但但影响到到管理及及有关费费用的收收缴，还还涉及到到开发商商后期房房产销售售的业绩绩。管理理公司应应意识到到物业高高尚氛围围的营造造同时也也是经营营环境、投投资环境境的创建建与维护护，只有有这样物物业管理理行业的的微利才才能维持持，物业业管理企企业才能能生存与与繁荣。1.4 管理定位位：充分分利用并并完善湖湖畔天城城的软、硬硬件条件件各种配配套系统统，有效效调剂物物业资源源

9、分配，配配置精干干的高素素质管理理人才。为为本物业业营造高高尚的工工作、生生活环境境。2 管理机制制2.1 自我约束束机制：将顺驰驰物业的的管理精精神与服服务质量量精神贯贯彻整个个管理过过程，在在湖畔天天城的员员工之中中形成“自觉自自律的意意识”。2.2 ISO990000质量控控制机制制2.2.1 ISO990000质量保保证模式式：所有有管理运运作和服服务规范范遵循国国际标准准化组织织的ISSO90002管管理模式式建立、实实施ISSO90000的的质量管管理体系系。2.2.2 “说到、做做到、持持续有效效”是实施施ISOO90000的一一条基本本原则。说说到、做做到，容容易理解解、也容容

10、易实施施，而如如何做到到体系持持续有效效运行却却是难以以把握的的。2.2.3 按ISOO90000质量量管理体体系建立立规范文文件，使使物业管管理工作作正常开开展，有有效运行行。物业业管理服服务的目目标以IISO990000质量管管理体系系为核心心，确保保物管服服务的高高质量、高高水准、高高效率。2.3 外界评定定2.3.1 当规范制制定完毕毕后，将将开展的的是外界界评定工工作（包包括物业业使用人人和社会会）。评评定工作作是为了了对关键键活动的的测量及及其效果果进行验验证。通通过检查查来避免免出现不不合格服服务的倾倾向，以以消除物物业使用用人的不不满意。然然而服务务质量的的优劣最最终还是是取决

11、于于物业使使用人的的感受和和他们的的评价，在在这里要要注意以以下几点点：(a) 对在服务务中和服服务后的的物业使使用人评评价给予予同样重重视；(b) 采取多种种形式和和方法，引引导物业业使用人人对服务务质量做做出评价价；(c) 对物业使使用人的的评价进进行统计计和全面面的分析析，排除除主观因因素的干干扰，得得出结论论；(d) 若物业使使用人有有不满意意倾向，立立即采取取纠正措措施进行行补救，并并使物业业使用人人能够觉觉察到。2.3.2 根据注意意的事项项，可开开展以下下一些活活动得到到物业使使用人的的评价：(a) 定期地按按比例发发放物业业使用人人征询意意见表（涵涵盖所有有的服务务项目）；(b

12、) 以设置物物业使用用人信箱箱、公布布投诉电电话等方方法来获获得物业业使用人人的评价价信息；(c) 参加创建建工作以以获得社社会好评评。2.4 目标责任任制：具具体的管管理项目目之管理理目标实实现，与与员工的的升迁、去去留密切切挂钩；同时，具具体项目目由服务务中心经经理为核核心全面面负责，将将提高管管理的效效力。2.5 激励机制制：近几几年,物物业管理理行业人人才流失失现象严严重。实实践证明明，企业业要想保保持长久久的活力力，就要要有良好好的激励励机制和和文化机机制，鼓鼓励员工工奋发向向上、努努力工作作；通过过企业文文化活动动的形式式，培养养集体主主义精神神，增强强团队意意识和群群体的凝凝聚力

13、。将将管理建建立在“人性”的基础础上，对对知识、对对人格、对对价值给给予高度度尊重，也也将赢得得人才与与人心。2.6 考核淘汰汰机制：管理处处每年对对员工进进行全方方位考核核，对主主管以上上人员实实行述职职考核，不不合格者者调离岗岗位或淘淘汰。2.7 工作点负负责制：每名员员工其工工作职责责（即工工作点）、工工作流程程、操作作规范及及服务标标准均依依照质量量体系文文件逐一一进行书书面界定定，并有有直接业业务上级级进行职职责范围围内的全全面监控控。使每每件工作作都有具具体人员员可落实实，从而而避免工工作漏项项或无人人管，而而保证事事件处理理的效率率和责任任分判。2.8 巡视检查查机制：由管理理处

14、对各各员工进进行定期期或不定定期检查查，发现现问题及及时纠正正。对重重大质量量问题或或多次重重复出现现的问题题，由管管理层检检讨并制制定纠正正和预防防措施。第三章 物业日常常工作1 工作期间间：日常常管理工工作主要要是包括括客户服服务、安安全服务务、维修修服务、环环境服务务、有偿偿服务等等在内的的小区日日常服务务管理工工作。由由湖畔天天城交付付使用后后起计，分分为装修修搬迁和和正常管管理两个个时期。2 管理服务务范围：2.1 房屋建筑筑本体共共用部位位的维修修、养护护和管理理。包括括楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等承重重结构部部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道道、门厅厅、设备备

15、机房等等。2.2 房屋建筑筑本体共共用设施施设备的的维修、养养护、管管理和运运行服务务。包括括共用的的上下水水管道、落落水管、垃垃圾道、烟烟囱、照照明、天天线、加加压供水水设备、配配电系统统、电梯梯、中央央空调系系统、楼楼内消防防设施设设备等。2.3 公用绿地地、花木木、建筑筑小品的的园林绿绿化养护护与管理理。2.4 本物业规规划红线线内属物物业管理理范围的的公用设设施的维维修、养养护和管管理。包包括道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、路灯灯、自行行车房、停停车场等等。2.5 本物业规规划红线线内的附附属配套套服务设设施的维维修、养养护和管管理。包包括

16、商业业网点、文文化体育育娱乐场场所、本本物业配配套会所所等。2.6 专业装修修工程质质量监理理与装修修管理。2.7 公共环境境的酒店店式清洁洁服务，包包括公共共场地、房房屋建筑筑物共用用部位垃垃圾的收收集、清清运等。2.8 交通、车车辆行驶驶及停泊泊秩序与与安全的的专业管管理。2.9 对物业实实行封闭闭式安全全管理，全全天244小时三三班轮值值，确保保物业安安全。2.10 结合地域域特色和和本物业业的特点点组织开开展丰富富多彩的的社区文文化、娱娱乐活动动以协调调社区内内人际关关系、沟沟通情愫愫。2.11 配合和协协助当地地公安机机关进行行安全监监控和巡巡视等保保安工作作（但不不含人身身、财产产

17、保险保保管责任任）。2.12 管理与物物业相关关的工程程图纸与与竣工验验收资料料。2.13 接受用（租租）户就就房屋自自用部位位、自用用设施及及设备的的专业维维修、养养护提出出的委托托并合理理收费。3 装修搬迁迁期：3.1 指业主办办妥入伙伙手续后后，为其其物业进进行二次次装修，直直至搬迁迁入住的的工作时时期。3.2 物管工作作难点：3.2.1 面对大量量不同的的装修单单位和素素质较低低的装修修工人，如如何利用用有效的的管理手手段和一一定的管管理力度度去控制制他们，保保护公共共设施设设备，不不侵害业业主公共共利益，同同时又监监督装修修质量，避避免遗留留安全隐隐患等。3.2.2 业主入住住有先有

18、有后，怎怎样兼顾顾先入住住业主的的正常生生活和后后入住业业主的顺顺利装修修，如何何将两者者有效的的隔离开开来，从从而避免免被有效效投诉，也也是一个个棘手的的问题。3.3 要有效解解决以上上问题，主要控制以下几个环节：3.3.1 装修手续续的办理理：办理理装修手手续是装装修第一一关，对对施工图图纸必须须严格审审核。(a) 核实业主主装修设设计图纸纸，涉及及墙体变变更的必必须提供供苏州市市房屋安安全鉴定定管理处处的许可可证明，装装修设计计图纸不不能过关关的，坚坚决不予予以办理理手续；(b) 装修公司司的资质质复印件件、营业业执照复复印件、项项目负责责人身份份证复印印件、照照片、联联系电话话；(c)

19、 收取装修修保证金金、建筑筑垃圾清清运费；(d) 签定装修修管理协协议，装装修须知知，空调调安装位位置示意意图，防防火责任任书。(e) 建议水电电管线走走向，水水电孔洞洞开启位位置；3.3.2 装修过程程的监控控：(a) 严控临时时出入证证的办理理；(b) 无证装修修人员，证证件过期期人员禁禁止进入入小区；(c) 打孔、砸砸墙等破破坏性工工具未经经批准禁禁止带入入小区；(d) 划分明确确的责任任区域，推推行分区区管家、保保安日查查制度，主主管、经经理不定定期检查查的方式式，加强强对火灾灾隐患、墙墙面改动动、线管管排设、涉涉及外表表面的装装修的巡巡查力度度，做好好工作记记录，检检查到位位，责任任

20、到人；3.3.3 装修完毕毕的工作作：(a) 建立严格格的装修修现场验验收制度度，有违违规装修修项目的的不予以以验收；(b) 装修公司司退场管管理；(c) 装修施工工各种资资料归档档。3.3.4 其他事项项：(a) 发现有违违规装修修的一律律开具整整改通知知书，限限期整改改，必要要时可以以与政府府有关职职权单位位合作；(b) 平时加强强装修安安全方面面的宣传传；(c) 与业主沟沟通时注注意方式式方法；4 正常管理理期：指指物业现现场大部部分小业业主的二二次装修修工作已已基本完完成，小小区环境境的维护护、机电电设备的的保养等等日常物物管工作作均已规规律开展展的工作作时期。主主要工作作内容：4.1

21、 对设备外外观出现现的缺陷陷进行整整改，对对维修保保养工作作的程序序等级进进行划分分，对运运行中的的设备进进行节能能改造以以利于提提高设备备管理质质量。4.2 通过日常常工作中中的实际际运作进进一步完完善管理理机构组组建、人人员培训训及管理理等行政政方面事事务。4.3 建立健全全严格的的封闭化化安全管管理制度度，包括括小区出出入登记记制度、保保安巡查查制度、紧紧急情况况处理制制度等。4.4 建立健全全清洁、园园艺绿化化操作考考评管理理制度。4.5 建立健全全财务管管理制度度、财务务人员岗岗位责任任制。4.6 建立健全全楼宇机机电设备备及电梯梯的维修修保养管管理制度度，如电电梯保养养制度等等。4

22、.7 按照ISSO90000质质量管理理体系标标准建立立物业管管理规范范及相应应文件并并将其切切实贯彻彻到日常常管理工工作之中中。4.8 定期对管管理细节节进行考考评，并并就各专专业所涉涉及的内内容、范范围进行行全面检检查，指指出问题题，分析析原因并并提出整整改意见见，跟踪踪纠正落落实情况况：4.8.1 各项管理理规章制制度、岗岗位、部部门职责责及其执执行情况况；4.8.2 按ISOO90000标准准对各专专业设备备管理体体系运行行状态、维维修、保保养情况况进行检检查、诊诊断，发发现不符符合，及及时提出出整改缺缺陷和纠纠正处理理措施报报告给管管理商，协协助建立立控制程程序及方方法，确确保系统统

23、长期正正常运行行；4.8.3 根据服务务中心运运作过程程的实际际情况，对对涉及各各专业管管理的文文件进行行修正补补充，对对系统出出现的问问题提出出建议和和解决方方案；4.8.4 对会所设设备设施施的完善善与否提提出整改改建议：现场考考察已装装修配置置完毕的的会所，根根据会所所的装修修格局和和功能设设置，若若发现器器材配置置不够完完善，达达不到营营业要求求，及时时向发展展商提出出建议，以以便达到到预期效效果。4.9 在物业评评优时，制制定物业业管理创创优计划划与实施施方案，针针对物业业管理各各专业制制定工作作计划：4.9.1 各专业设设施设备备的维修修保养的的工作计计划；4.9.2 物业管理理规

24、章制制度执行行情况的的工作计计划；4.9.3 物业管理理档案资资料、创创优资料料的工作作计划；4.9.4 在清洁工工作中对对顽固污污渍处理理提供工工作计划划；4.9.5 提供园艺艺绿化方方面的工工作计划划。4.10 贯彻物业业管理服服务意识识及行为为规范培培训，保保障管理理水平4.11 在本物业业内计划划、开展展有效的的、丰富富多彩的的社区文文化活动动。4.12 依法成立立本物业业业主委委员会。4.13 定期开展展本物业业客户服服务需求求调查及及客户满满意度调调查，建建立客户户信息收收集、处处理、反反馈体系系及业主主投诉受受理和处处理体系系。4.14 根据本物物业实际际情况，将将物业管管理与服

25、服务实施施方案在在实施过过程中不不断修正正和完善善。4.15 根据本物物业管理理实际情情况及时时修订客客户服务务流程，设设立物业业管理服服务平台台，并结结合业主主的种类类需求提提供优质质服务。第四章 人力资源源管理1 人员配置置原则1.1 服务第一一的原则则。管理机机构的设设置和各各类员工工的配备备，均以以提高湖湖畔天城城物业管管理的整整体水平平为前提提。在充充分满足足把湖畔畔天城管管理成为为众人仰仰慕的美美好家园园这一目目标要求求的基础础上，定定机构立立废，择择人员取取舍，从从组织上上和人力力上确保保能够高高标准、高高档次、高高品位地地为业主主及物业业使用人人提供全全天侯、全全方位的的优质服

26、服务。1.2 改革创新新的原则则。根据市市场经济济的基本本法则，把把握物业业管理的的发展方方向，针针对湖畔畔天城乃乃“大型综综合性社社区”的特点点，有创创意、超超前性地地设计其其物业管管理的组组织架构构、人员员配备程程序和管管理机制制，使之之成为目目前乃至至今后一一个时期期内苏州州的物业业管理的的典范小小区。1.3 精干高效效的原则则。着眼于于组织科科学化和和手段现现代化，通通过减少少内部磨磨擦系数数，提高高员工基基本素质质，增加加管理科科技含量量，来严严格控制制管理机机构和员员工队伍伍的膨胀胀，既保保证服务务的高质质量，又又实现运运行的低低成本，使使湖畔天天城物业业管理具具有可持持续发展展的

27、长久久后劲。1.4 分期配备备到位。根据湖畔天城人员需求的实际情况，根据工程进度情况按比例，相应配备物业管理人员。2 机构及人人员配置置：公司下设设湖畔天天城业服服务中心心，配备备项目经经理一名名，负责责具体的的日常服服务工作作的实施施，项目目经理下下设：客客服部、工工程部、保保安部、保保洁绿化化部四个个部门。3 经理助理理岗位职职责4 客服部编编制及岗岗位职责责（共99名）4.1 客服部编编制：主主管1名、客客服6名4.2 主管（11名）岗岗位职责责：4.2.1 客户服务务 (a) 负责贯彻彻执行物物业服务务中心的的各项工工作指示示及方针针，做好好上情下下达，下下情上报报工作；(b) 定期制

28、订订服务意意见咨询询表，组组织搜集集业主用户的的意见，不不断完善善管理工工作，提提高服务务水平，并并将有关关调查报报告呈交交项目经经理审阅阅；(c) 组织协调调部门为为客户提提供各类类有偿及及无偿服服务；(d) 加强各部部门之间间的联络络及协调调关系，团团结工作作；(e) 负责召集集员工会会议，协协调、指指导各项项设施的的运作，及及时解决决管理中中出现的的问题；(f) 负责对客客人的投投诉提出出合理化化的处理理意见，与与客人保保持良好好的关系系，树立立公司的的形象。4.2.2 会所服务务 (a) 负责制订订会所的的经营管管理目标标，提交交各时期期的工作作计划、营营业方案案；(b) 负责建立立、

29、完善善会所的的各项规规章制度度，实施施岗位责责任制管管理；(c) 负责会所所各项运运作的成成本支出出控制，及及时报综综合部申申购经营营所需物物资，并并建立台台帐，做做好固定定资产管管理工作作；(d) 负责会所所各类营营业单据据的复核核，协助助公司做做好财务务审核、监监督；(e) 负责协助助公司组组织、实实施社区区文娱活活动，发发挥会所所的文化化功能；(f) 负责会所所管理的的执行，增增强同公公司其它它部门的的工作协协调。4.2.3 客服中心心(a) 在客服主主管的领领导下负负责各管管属区域域内的客客户服务务工作。(b) 向客户解解释说明明物业服服务中心心的有关关管理的的工作细细则、管管理条例例

30、、住户户手册等等。(c) 受理客户户之电话话、书面面及口头头之投诉诉事项，并并对该事事项记录录、分类类，并向向其它部部门发出出客户投投诉之工工作记录录单。(d) 受理客户户之报修修服务，及及时跟进进及检查查工程维维修服务务质量并并提出改改善建议议。(e) 配合客服服主管为为客户提提供各类类有偿及及无偿服服务。(f) 配合综合合部对客客户的物物业管理理费收缴缴工作。 (g) 办理客户户的装修修手续，并并对有关关的装修修单位作作记录、归归类、录录入档案案和日常常监管。(h) 办理客户户入住手手续，并并作登记记。(i) 配合客服服主管提提高会所所管理及及组织实实施社区区文娱等等活动。(j) 执行上级

31、级领导和和公司交交办的其其他工作作。4.2.4 单元管家家(a) 单元管家家岗位是是物业服服务中心心的形象象窗口，每每名员工工须保持持良好的的形象及及精神面面貌。(b) 注意来访访人员的的动态，衣衣冠不整整及形迹迹可疑者者须礼貌貌地查问问，除业业主本人人邀请或或物业服服务中心心因工作作需要安安排外，其其他一切切无关人人员均应应被谢绝绝进入楼楼层。(c) 做好来访访接待登登记工作作，监督督清洁作作业的卫卫生标准准，维护护大堂的的整洁及及秩序。(d) 保护大堂堂内的一一切公共共设施，防防止客人人随意敲敲击或不不慎损坏坏物品。(e) 严格控制制违禁品品和装修修施工人人员、工工具及材材料进入入大堂及及

32、从一楼楼乘坐电电梯。(f) 对搬迁的的业主，按按照有关关规定核核准出门门单等有有关证明明文件后后放行。(g) 对所有进进入大堂堂的人员员均应主主动问好好，有重重要客人人来访，应应做好乘乘梯服务务工作。(h) 负责发放放并收集集业主资资料，建建立业主主信息库库。(i) 协助客服服助理做做好其他他相关配配套服务务。(j) 热情做好好每天上上午8：009：000恭送送业主出出门，118：00019：00迎迎候业主主下班归归来的服服务工作作，以营营造一种种温馨祥祥和的气气氛。(k) 接待和处处理业主主的报修修、投诉诉，并及及时反馈馈相关部部门处理理，做好好相关记记录。(l) 执行上级级领导和和公司交交

33、办的其其他工作作。5 保安部人人员编制制及岗位位职责（共共计322人）5.1 保安部编编制：主主管1名、领领班3名、保保安员228名序号工作岗位位工作职责责备注1.北门岗AA形象展示示，控制制外来车车辆、人人员、物物品的进进入；每一小时时对换支援巡逻逻岗2.北门岗BB登记外来来车辆、人人员、物物品的进进出，监监管出口口道；3.北门岗CC形象展示示，控制制外来车车辆、人人员物品品的放行行4.南门岗AA形象展示示，控制制外来车车辆、人人员物品品的进入入每一小时时对换5.南门岗BB形象展示示，控制制外来车车辆、人人员物品品的放行行6.南门岗CC登记外来来车辆、人人员、物物品的进进出；7.监控室AA负

34、责记录录跟踪处处理监控控摄像特特殊现象象、各类类报警8.监控室BB负责记录录跟踪处处理监控控摄像特特殊现象象、各类类报警9.A区巡逻逻A外围定时时巡逻、不不定时楼楼内巡视视、装修修巡视等等10.A区巡逻逻BA区以及及会所巡巡逻，高高峰期支支援北门门11.B区巡逻逻A外围定时时巡逻、不不定时楼楼内巡视视、装修修巡视等等12.B区巡逻逻B外围定时时巡逻、不不定时楼楼内巡视视、装修修巡视等等13.D区巡逻逻A外围定时时巡逻、不不定时楼楼内巡视视、装修修巡视等等14.D区巡逻逻B外围定时时巡逻、不不定时楼楼内巡视视、装修修巡视等等15.E区巡逻逻商业街巡巡逻人员员16.支持地产产售楼处人人员17.班长

35、组织协调调巡视各各岗位各各尽其责责，处理理特殊事事件5.2 保安主管管（1名）岗岗位职责责：5.2.1 严格遵守守各项规规章制度度，沉着着、机智智、公正正地处理理各项事事务，树树立保安安人员的的良好形形象。5.2.2 负责拟制制安全护护卫工作作计划，并并组织具具体实施施，对管管理区域域内发生生的重大大火灾事事故和治治安、刑刑事案件件负责。5.2.3 负责主持持召开保保安班长长会议，及及时传达达贯彻上上级指示示。5.2.4 对保安各各岗位执执勤人员员的工作作进行巡巡查、督督导，并并负责处处理保安安员执勤勤中遇到到的疑难难问题。5.2.5 全面负责责各班次次各个岗岗位的保保安业务务工作，检检查考核

36、核各班保保安人员员的岗位位出勤情情况、仪仪容仪表表、器材材保养、清清洁卫生生以及任任职能力力、工作作态度情情况，每每月提出出各班员员工工作作的考评评意见。5.2.6 熟悉和掌掌握各部部门的基基本情况况，了解解物业管管理情况况，明确确各班次次各岗位位的工作作重点和和流程，并并检查各各岗位工工作的落落实和完完成情况况。5.2.7 以外围和和地下车车库为巡巡逻重点点，兼顾顾各个部部门的治治安动向向，做到到勤观察察、勤分分析，善善于发现现问题。如如发生突突发性事事件和恶恶性案件件，应设设法采取取应急措措施，制制止事态态的扩大大，并注注意保护护现场，及及时向上上级报告告，等待待处理。5.2.8 协助主要

37、要出入口口做好车车辆管理理工作；5.2.9 与客户发发生分岐岐时，既既要做到到坚持原原则，以以理服人人，还要要做到打打不还手手、骂不不还口。5.2.10 积极维护护物业及及业主的的利益，严严格遵守守并执行行物业服服务中心心的各规规章制度度，做到到模范贯贯彻、坚坚原则、不不徇私情情，发现现违纪行行为，应应坚决制制止，性性质严重重的事情情要专题题报告，严严肃处理理。5.2.11 带领整个个保安队队伍树立立良好的的道德风风气和价价值观，讲讲正气，杜杜绝歪风风和徇私私枉法现现象的发发生。5.2.12 定期组织织消防演演习，日日常工作作中如发发现火警警或接到到消防报报警，应应迅速赶赶赴现场场并参加加扑救

38、。发发现故障障报警，应应迅速消消除误铃铃，使之之还原，如如确有火火警，应应立即报报告，并并按应急急预案实实施。5.2.13 保持员工工之间的的团结互互助和合合作，关关心员工工的思想想、生活活和业务务水平，负负责做好好各岗位位人员用用餐等暂暂时离岗岗位的协协调工作作。5.2.14 查验本班班员工的的岗位记记录，做做好详细细的工作作记录，需需要交办办或应引引起注意意的问题题，应做做好书面面和口头头两方面面的移交交，重大大问题及及时上报报。5.2.15 发挥工作作主动性性，积极极组织与与参加培培训，完完成上级级交办的的其他任任务。5.3 保安领班班（3名）岗岗位职责责5.3.1 在保安主主管的带带领

39、下，严严格执行行中华华人民共共和国消消防法和和负责小小区设备备/设施施的操作作和检查查工作。5.3.2 做好正常常的巡逻逻工作，重重点加强强对外围围、会所所、地下下车库进进行巡查查，发现现可疑情情况及时时/上报报处理并并做好记记录。5.3.3 独立（夜夜间）或或配合处处理小区区违章及及对施工工方之监监管事宜宜。5.3.4 熟练掌握握保安监监控、消消防报警警等设备备的技术术性能及及操作方方法，熟熟悉各消消防设备备的分布布情况。5.3.5 正确使用用和保管管本岗位位所使用用的设备备和其他他物品，当当班者应应对使用用的设备备和物品品负有全全部责任任，交接接班时应应对物品品的种类类、数量量及完好好程度

40、进进行检查查登记。5.3.6 接到主管管消防系系统报警警或周界界报警指指令，应应立即赶赶赴现场场同时用用对讲机机通知就就近的保保安赶赴赴就近处处理，同同时做好好详细记记录。5.3.7 与保安员员固定岗岗、巡逻逻岗经常常保持联联系，随随时通报报有关情情况，处处理各类类事件，并并及时报报告保安安主管或或各相关关部门。5.3.8 检查各岗岗位内外外的清洁洁卫生，要要求各保保安员保保证工作作环境的的清洁卫卫生。5.3.9 对需要移移交下一一班次处处理的工工作，应应做好书书面记录录及口头头移交，监监督每班班次值勤勤人员尽尽力完成成交办的的工作；接班人人员未到到岗，本本班值勤勤人员不不得擅自自离岗。5.3

41、.10 留意对讲讲机的呼呼叫情况况，与各各岗位保保持密切切联系，防防止各种种治安、消消防事故故发生，如如有情况况，及时时组织保保安人员员进行堵堵截。5.3.11 检查各装装修单位位消防及及治安情情况，对对施工单单位的违违章行为为进行劝劝止、纠纠正、制制止，检检查或要要求各岗岗位保安安员检查查施工人人员临时时出入证证，防止止各类破破坏及盗盗窃行为为的发生生。5.3.12 发挥工作作主动性性，积极极组织与与参加培培训，搞搞好员工工之间团团结合作作，完成成上级交交办的其其他任务务。5.3.13 对保安玩玩忽职守守、违章章操作遭遭致业主主/物业使使用人投投诉或造造成重大大损失负负领导责责任。5.3.1

42、4 严格执行行交接班班制度，认认真填写写交接班班记录，做做到交接接清楚，责责任明确确5.4 门岗岗位位职责5.4.1 本岗是小小区的重重要形象象窗口，保保安员必必须保持持良好的的精神状状态，注注意仪容容仪表及及礼节礼礼貌。5.4.2 维护好道道口进出出车辆的的交通秩秩序，做做好人车车分流工工作，引引导所有有非机动动车进出出大门时时主动推推行及于于非机动动车库正正确停放放、机动动车按序序停放，保保障车辆辆及行人人安全，使使北道口口畅通无无阻；5.4.3 做好临时时停放车车辆的管管理和收收费工作作；5.4.4 防止推销销等可疑疑人员随随意进入入小区，做做好小区区的安全全保卫工工作。5.4.5 严格

43、控制制管辖范范围内的的维修施施工行为为，检查查有关证证件并督督促施工工单位做做好现场场维护，禁禁止未经经允许堆堆放施工工材料和和杂物。5.4.6 注意所管管辖的范范围内治治安、消消防情况况，发现现问题及及时上报报。5.4.7 注意进出出人员的的动态，发发现可疑疑人员或或者其他他可疑情情况应先先礼貌询询问，了了解情况况并及时时通知有有关部门门。5.4.8 注意对讲讲机的使使用，时时刻保持持与队长长及其他他岗位的的联系。5.4.9 保证所管管辖范围围内的正正常秩序序，保证证来客的的安全，制制止一切切不正当当行为的的发生。5.4.10 时刻注意意管辖范范围的清清洁卫生生状况，检检查、督督促保洁洁员做

44、好好保洁工工作。5.4.11 完成上级级交待的的其他任任务5.4.12 严格执行行交接班班制度，认认真填写写交接班班记录，做做到交接接清楚，责责任明确确5.5 车库固定定岗岗位位职责5.6 区域巡逻逻岗岗位位职责5.6.1 监视责任任区域内内的人员员、活动动情况，维维护管区区内秩序序，防止止事故发发生5.6.2 检查并看看管好管管区内停停放的车车辆和各各种公用用（消防防）设施施，防止止丢失或或损坏。5.6.3 随时支援援配合各各岗位工工作；5.6.4 巡查、登登记公共共部位设设施、设设备完好好情况。5.6.5 与其他岗岗位保持持联系，相相互配合合，对可可疑人员员进行堵堵截。5.6.6 对责任区

45、区域内的的可疑人人员、物物品进行行盘问、检检查。5.6.7 严格遵守守各项规规章制度度，服从从上级安安排并完完成其指指派的其其他工作作任务。5.6.8 汽车、摩摩托车、助助动车及及自行车车分类、分分区的停停放。5.6.9 负责对停停放车辆辆的情况况进行登登记，引引导车主主按车牌牌号及车车位号一一致停放放。5.6.10 负责检查查车辆的的停放，着着重检查查车况并并做好详详细记录录若发现现漏水（油油）或未未关好车车门（窗窗）等情情况，及及时通知知司机车车主）或或报告管管理处值值班人员员。5.6.11 监督检查查车库内内是否存存在与车车辆停放放不相符符的情况况，若有有特殊情情况，如如：越位位停放等等

46、，须采采取相应应措施并并及时上上报处理理。5.6.12 制止责任任区域内内发生的的打架、滋滋扰事件件。5.6.13 做好进出出车辆的的外观登登记工作作，仔细细观察进进场车辆辆，当发发现进场场车辆有有损坏时时，应立立即向车车主或司司机指出出，并做做好记录录，防止止因责任任不清而而发生纠纠纷。5.6.14 驱赶责任任区域内内的摆卖卖、乞讨讨、散发发广告等等闲杂人人员。5.6.15 对闲杂人人员进行行盘问或或驱赶，对对业主/物业使使用人违违反管理理规定影影响他人人工作、休休息的行行为要进进行劝阻阻和制止止。5.6.16 负责火警警、匪警警的验证证和处置置。5.6.17 回答访客客的咨询询，必要要时为其其导向。5.6.18 接到住户户有关保保修等意意见，应应及时处处理，无无法处理理的，应应礼貌引引导住户户到管家家或服务务中心。5.6.19 协助配合合本区域域客服管管家的工工作。5.6.20 严格执行行交接班班制度，认认真填写写交接班班记录，做做到交接接清楚，责责任明确确6 工程部编编制及岗岗位职责责（5名）6.1 工程部编编制：主主管1名（酒酒店主管管兼任