某地产股份有限公司设计阶段成本优化作业指引eppy.docx

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1、广州富力地产股份有限公司设计阶段成本优化作业指引文件编号RF-CB-ZY-02 版本/修订A/0日期2013年8月1日设计阶段段成本优优化作业业指引编制日期审核日期批准日期一、 流程目的的为提升产产品竞争争力，指指导成本本优化工工作，合合理控制制成本。二、 适用范围围适用于各各项目设设计阶段段优化与与成本反反馈工作作。三、 职责12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 成本监控控中心1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.1

2、56788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 协助总工工室推行行标准化化设计工工作，确确定各类类型项目目的建造造标准，审审核核算算部门编编制的各各阶段成成本测算算并根据据测算结结果提出出优化建建议；3.1.2 根据经审审批的设设计成果果，编制制下一阶阶段的成成本控制制目标及及控制建建议。3.2 地区公司司核算部部3.2.1 负责设计计阶段成成本优化化工作；编制各各项目各各阶段的的成本测测算（含含装标测测算）。3.3 设计管理理部/总总工室3.3.1 推行标准准化设计计工作，会会同销售售策划部部、工程程部、成成本监控控中心、核核算中心心等部门门确定各各类型项项目的建建造标准

3、准；3.3.2 负责围绕绕项目成成本预控控目标、成本控制建议展开设计以及施工阶段的设计管理及优化。3.3.3 提供设计计各阶段段成果（包包括电子子版）给给核算中中心（含含地区核核算部）以以进行成成本测算算。四、 关键活动动描述4344.1 推行标准准化设计计总工室和和成本监监控中心心根据以以往经验验，制定定出各类型产品品（住宅宅、写字字楼、酒酒店等）的建造标准、含量指标、成本控制目标等。4.2 设计前期期成本控控制要点点12344.14.24.2.1 设计前期期阶段，核算部与开发中心（部）、设计管理部/总工室、销售策划部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、项目定位三方面信息。1) 政府规

4、划划要点：根据政政府规划划要点批批复，得得出如附附件政政府规划划要点设设计指标标数据据；2) 土地属性性：通过过勘查现现场，对对土地属属性信息息进行分分析，编编制土土地属性性信息统统计分析析表；3) 项目定位位：通过过询问销销售策划划部、设设计管理理部/总总工室，清清楚了解解项目市市场定位位，产品品组成，得得出产品品组成表表。4.2.2 以上信息息整理完完成后,成本需需要关注注的重点点是:1) 场地内的的特殊地地形,如如果出现现河流、箱箱涵,高高压线等等问题需需要仔细细分析,了解清清楚其处处理办法法以及影影响并估估算其改改造成本本，注意需需要预留留部分不不可预见见费用；2) 车位要重重点关注注

5、其建造造方式（地地下、半半地下、露露天），是否计计算容积积率，会所是是否可售售；3) 外电需要要重点关关注距离离、是否否已经有有电缆沟沟、是否否需要破破路等费费用,注注意考察察周边楼楼盘是否否可以合合作以便便降低部部分成4.3 概念、规规划设计计阶段成成本控制制重点4.34.3.1 建筑、结结构方面面：1) 设计前，核算部同设计管理部/总工室、销售策划部一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。2) 结合周边边环境、用用地景观观资源，合合理确定定不同地地域的不不同产品品布置；让产品品销售利利

6、润、土土地价值值最大化化。3) 核算部应应就土地地价值与与建筑产产品的组组合向设设计管理理部/总总工室、销售策策划部提提出建议议（注意意：重点点是通过过产品容容积率来来区分不不同产品品间成本本差异）。4.3.2 路网布置置：道路设计计应在满满足消防防及道路路交通相相关规范范的前提提下：1) 路网应合合理简洁洁（减少少路网的的不合理理曲线、弯弯折）。2) 优化出入入口布置置,(优优化建议议时成本本人员需需要考虑虑周边环环境以及及客户使使用需求求,不能能够减少少出入口口后引起起客户投投诉,导导致后期期整改而而增加成成本)。3) 道路宽度度（设置置双车道道或单车车道加会会车区）。4.3.3 停车布置

7、置（综合合销售建建议、规规划要求求、停车车效率、成成本等因因素选定定停车方方式 ）： 1) 土地利用用 地面露天天车位最最大化 地面停车车按照最最大边线线原则布布置2) 停车方式式 车位平面面布置最最优化：限定面面积内停停放量最最大； 车位建造造成本由由低到高高的顺序序为： 地面露露天车位位首层架架空车位位地上独独立车库库半地下下车位地下车车位，具具体停车车方式要要结合容容积率情情况综合合考虑。3) 停车位体体形控制制： 高度 单独车位位面积。4) 车库设置置 车库宜集集中设置置，减少少建造成成本 机械车位位及地下下车库高高度预留留。5) 车库设置置注意考考虑客户户使用要要求,占占地面积积较大

8、项项目,车车位数量量需要合合理分配配，避免免集中设设置而引引起业主主投诉（示示范区尤尤其需要要注意）。.4.3.4 控制不可可销售的的公建及及配套建建设面积积：1) 不可销售售的公建建及配套套（含附附加值多多建面积积）或不不能整体体转让经经营的面面积满足足土地规规划要求求即可。2) 提升附加加值而多多建的面面积，要要结合市市场销售售价格测测算建设设的必要要性,注注意提醒醒设计国国家有了了新的建建筑面积积计算规规范,偷偷面积而而招致的的政策风风险需要要注意避避免。3) 通过业态态分析和和市场调调查合理理确定商商业面积积。4.3.5 综合物业业管理成成本、建建造成本本，合理理布置组组团大小小，组团

9、团出入口口布置相相对集中中，减少少管理人人员。4.3.6 应结合项项目周边边道路、市市政管网网的情况况，按照照土方费费用最小小的原则则确定场场地标高高：1) “因地制制宜”；2) 动土量最最小；3) 尽可能使使场地内内土方挖挖填平衡衡；4) 降低排水水坡度；5) 山地建筑筑除考虑虑土方量量以外设设计需要要尽可能能减少挡挡土墙，护护壁等的的设计；6) 土方平衡衡需要在在具体的的工程设设施前,要求项项目公司司设计部部出一份份现场的的等高线线图以及及拟修建建建筑的的标高图图纸,再再由核算算部测算算出整个个项目的的土方挖挖填工程程量，以以及挡土土墙，护护坡成本本并将计计算结果果交给管管理层决决策。4.

10、3.7 总图规划划，综合合考虑开开发周期期和永久久建筑、园园建、交交通的合合理布局局，避免免（临时时办公室室、施工工生活区区、项目目临水、临临电、临临时道路路）重复复建设。4.3.8 山地建筑筑应结合合地形情情况确定定产品类类型：1) 根据山体体高差确确定产品品类型2) 控制土方方开挖工工程量及及埋置在在土方中中的基础础4.3.9 山地建筑筑必须比比选边坡坡支护方方式：1) 结合山体体实际情情况及高高差明确确边坡支支护方式式。2) 边坡支护护方式成成本递增增顺序一一般是：自然土土方放坡坡、预应应力锚杆杆砼喷喷设，毛毛石挡墙墙，砼挡挡墙。山山地建筑筑必须比比选边坡坡支护方方式（自自然土方方放坡、

11、预预应力锚锚杆砼砼喷设，毛毛石挡墙墙，砼挡挡墙）。4.3.10 确定赠送送面积大大小：1) 应该结合合地形情情况确定定赠送面面积大小小。4.3.11 合理利用用场地地地形地貌貌1) 利用原有有地形的的起伏关关系完成成山水造造型。避避免洼地地堆山、水水系开挖挖的大量量土方施施工费用用和地下下管线反反刨以及及大面积积新作水水系增加加防水、补补水费用用。4.3.12 电梯布置置方案选选择：1) 从成本角角度，超超高层尽尽量选用用两阶段段提升布布置方案案。2) 在市场无无特殊要要求下，采采用一梯梯多户（或或四户以以上）方方案。3) 测算以及及选定电电梯轿厢厢装修标标准（建建议按照照不同档档次设计计一至

12、两两个装修修标准，以以后每次次套用即即可）。4.3.13 园林环境境方面1) 充分考虑虑利用场场地景观观资源（天天然景观观及人造造景观），提提升产品品品质： 不同景观观与建筑筑产品的的合理搭搭配。 不同分期期、不同同产品与与景观位位置、特特性的均均衡组合合。2) 明确景观观单位控控制成本本：根据据公司已已有产品品将每种种产品的的景观成成本总结结出来，然然后根据据最新的的市场价价格和项项目的特特殊情况况调整后后，提交交最新单单位景观观成本供供设计管管理部、销售策策划部考考虑，同同时提供供给设计计院作为为设计控控制参考考，注意意根据景景观重要要程度区区别对待待。3) 明确软硬硬景控制制比例：统计已

13、已有项目目软硬景景面积比比例，提提供给设设计管理理部及设设计院作作为设计计控制参参考。通通常软景景比硬景景便宜，因因此应该该尽可能能多的设设置软景景，少做做硬景。4.4 方案设计计阶段成成本控制制重点4.44.4.1 建筑、结结构方面面：1) 建筑方案案选型： 评估平面面、竖向向等各方方向的复复杂程度度，选择择规则的的建筑平平面，尽尽可能减减小建筑筑专业的的不合理理布置带带来成本本的增加加。a）、高高层建筑筑单体应应选择对对称形式式；考虑虑抗震及及成本要要求，外外挑外挂挂构件宜宜减少；b）、控控制屋顶顶造型。2) 确定合理理层高： 结合销售售、成本本等因素素确定层层高，一一般情况况下，住住宅层

14、高高2.88米性价价比较优优,层高高每增加加0.11m造价价增加该该层造价价的3-5% 。3) 窗地比控控制： 通过节能能测算指指标来控控制窗地地比。注注意：节节能控制制主要是是窗墙比比以及开开启面积积，要注注意转换换窗墙比比和窗地地比的关关系，总总体来说说目前节节能规范范对成本本控制窗窗地比是是有利的的，需要要重点关关注的是是一旦节节能通不不过，成成本提的的优化建建议首先先是减少少开窗面面积，而而不是保保持开窗窗面积不不变而去去采取其其他措施施来满足足节能要要求，特殊项项目除外外。 单体方案案确定后后，测算算不同单单体户型型窗地比比，合理理控制产产品窗地地比（是是否开窗窗或开窗窗大小需需要与

15、设设计一道道沟通），窗窗地比应应不超过过同类产产品经验验值。4) 栏杆、栏栏板的限限定： 测算以往往项目单单体户型型栏杆、栏栏板的单单价，建建议栏杆杆类型尽尽量少。 建议通过过经验的的积累将将各种栏栏杆栏板板的分类类统计做做成标准准产品，以以后栏杆杆的做法法就不需需要在测测算单价价成本只只需要统统计含量量即可。5) 外墙装饰饰设计优优化方案案的初步步确定： 提供目前前不同产产品外墙墙不同做做法价格格表，以以便作为为参考（平平涂、质质感涂料料、劈开开砖、釉釉面砖、石石材等综综合价格格）； 提供目前前各种产产品外墙墙平涂、质质感涂料料、面砖砖、石材材各自占占有比率率，以便便设计合合理确定定外墙涂涂

16、料、面面砖、石石材的面面积比率率； 提供常用用外装材材料适用用性能； 关注外墙墙立面复复杂程度度，并提提出改进进建议； 优化比选选阳台、露露台、屋屋面等的的具体做做法； 提供目前前不同产产品阳台台、露台台、屋面面具体做做法及价价格表，以以便设计计作为参参考选择择； 优化比选选阳台、露露台、屋屋面等的的具体做做法。6) 节能方案案： 尽量采用用体形系系数满足足节能要要求的产产品，以以最优经经济方式式解决节节能方案案。 通过合理理的窗墙墙比实现现节能达达标。 通过墙体体材料来来实现节节能达标标。 控制节能能取值范范围。7) 结构方案案优化： 结构模板板平面确确定后，设计管理部、工程部、核算部一道审

17、核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。） 减少挑板板、外挂挂装饰钢钢构件数数量8) 山地建筑筑应结合合地形情情况确定定产品类类型： 根据山体体高差确确定产品品类型。 控制土方方开挖工工程量及及埋置在在土方中中的基础础。9) 山地建筑筑必须比比选边坡坡支护方方式： 结合山体体实际情情况及高高差明确确边坡支支护方式式。 边坡支护护方式成成本递增增顺序一一般是：自然土土方放坡坡、预应应力锚杆杆砼喷喷设，毛毛石挡墙墙，砼挡挡墙。山山地建筑筑必须比比选边坡坡支护方方式（自自然土方方放坡、

18、预预应力锚锚杆砼砼喷设，毛毛石挡墙墙，砼挡挡墙）。注注意:挡挡土高度度超过33米以上上时有可可能砼挡挡墙成本本比毛石石挡土墙墙还便宜宜,因此此高挡土土墙需要要进行方方案测算算比较。10) 确定赠送送面积大大小： 山地建筑筑应该结结合地形形情况确确定赠送送面积大大小。注注意从客客户角度度衡量其其是否需需要并考考虑是否否可以不不计建筑筑面积或或者容积积率，尽尽量规避避政策风风险。4.4.2 安装方面面：1) 测算配电电设备（高高压柜、变变压器、低低压柜、柴柴油发电电机组）分分期或分分项目集集中布置置或分散散布置不不同方案案的经济济合理性性：因为为涉及供供电等垄垄断行业业，有可可能拿到到图纸时时方案

19、已已经定案案，因此此成本人人员一定定要提前前关注到到此事，避避免优化化工作不不到位。需需根据场场地等实实际情况况分按不不同方案案计算测测定。2) 所有供配配电设备备（除发发电机组组外的高高压柜、变变压器、低低压柜）尽尽可能设设在同一一房间内内，确保保在符合合规范要要求下距距离最短短，以减减少之间间联接线线路。3) 测算供电电方案采采用环网网式或是是开闭所所式的综综合经济济性，提提出优选选方案。 一般情况况环网式式比开闭闭式经济济。 合理布置置开闭所所位置，使使走线长长度之和和最短。 设置开闭闭所时，应应尽量考考虑多期期共用。 条件允许许时，可可考虑借借用项目目附近原原有开闭闭所，避避免新建建。

20、4) 供水方案案中重点点考虑建建造水泵泵房的必必要性： 现阶段采采用建设设水泵房房方式供供水方式式较省。 必须建造造水泵房房时应考考虑建造造位置及及占用空空间。 当选用负负压供水水方案时时要与水水泵房水水池供水水方案测测算对比比，确认认实施的的经济合合理性。5) 合理设置置消防分分区： 在符合消消防规范范的前提提下，最最大限度度布置消消防分区区。 布置防火火分区应应注意住住宅、商商用、地地下车库库（单体体、复式式）的区区别。 尽量利用用建筑墙墙体设置置防火墙墙，减少少防火卷卷帘、防防火门作作为防火火隔离等等方法合合理设置置消防分分区，减减少消防防喷淋系系统的设设置。6) 中水处理理站与中中水提

21、升升泵站： 中水处理理站应根根据项目目特征，选选用设计计规定的的最小规规模。 中水处理理站与中中水提升升泵站应应选择在在地块中中心，使使管线布布置长度度最短。7) 污水提升升泵站： 对大量填填土地块块，由于于自然坡坡度无法法达到排排水要求求，需考考虑建设设污水提提升泵站站。8) 地块内高高压线路路改线： 入地方式式：造价价高：aa.电缆缆沟方式式，相对对较高；b.管管道埋设设方式 ，相对对较低。 建设高压压走廊:造价较较低。4.4.3 园林环境境方面1) 下发目标标成本控控制指标标，实行行限额设设计；2) 提供材料料规格型型号单价价： 提供常用用软硬材材料规格格型号及及单价。 在满足设设计要求

22、求的前提提下铺地地材料尽尽量本地地化，避避免大面面积使用用花岗岩岩等贵重重材料；植物选选择本地地常用，易易成活，养养管费用用低的种种类。 根据不同同位置合合理确定定石材厚厚度,主主要部位位石材选选择:11)压顶顶50mmm厚22)非行行车道地地面200mm厚厚 （荔荔枝面采采用300mm厚厚）3)行车道道地面440-550mmm厚4)立面220mmm厚；55）踏面面30mmm厚。3) 提供基层层标准做做法，供供设计使使用。4) 软景观中中，苗木木比例适适当：重重点效果果部分使使用大规规格苗木木，一般般区域和和庭院使使用小规规格苗木木。5) 选择合适适的材料料尺寸，控控制各类类材料损损耗。6)

23、材料档次次的选择择主要以以满足功功能性需需求为主主，并综综合考虑虑后期维维护成本本。7) 控制木作作的使用用面积，尽尽量少用用水景(主要是是后期维维护管理理成本太太高)。8) 在满足设设计要求求的前提提下绿化化灌木种种类尽量量少一些些，优化化时注意意尽量减减少灌木木面积，灌灌木主要要利用在在住宅或或者水景景周边起起到一些些防护作作用，其其余的地地方尽量量种草皮皮，并配配以不同同乔木搭搭配以达达到节约约成本保保证效果果的目的的4.5 扩初（初初步）设设计阶段段成本控控制重点点4.54.5.1 建筑、结结构方面面：1) 明确结构构含量控控制指标标： 向设计院院下发施施工图结结构设计计成本控控制要点

24、点，明明确结构构含量设设计限额额。 结构含量量中需要要将各部部位含量量细化便便于以后后测算控控制，如如果遇到到山地建建筑等地地形比较较复杂而而设计院院不肯签签订设计计限额指指标时可可以采用用地上限限额，地地下部分分过程控控制的方方法来签签订设计计合同。 限额后一一定要设设立合适适的奖惩惩措施保保证条款款可执行行。2) 选择最优优基础形形式及埋埋深： 根据详勘勘报告，设设计院初初步估算算进行设设计，审审核设计计院选用用的基础础类型及及基础设设计的经经济合理理性。一一般情况况，各基基础类型型的成本本按以下下顺序递递增：天天然浅地地基基础础、复合合地基浅浅基础(有时采采用强夯夯挤密砂砂桩等处处理方式

25、式代替)、筏板板、预应应力管桩桩、人工工挖孔桩桩(逐渐渐受限制制)、灌灌注桩。3) 明确合理理结构布布置，复复核结构构参数： 设计管理理部/总总工室与与设计院院就各结结构参数数作深入入探讨与与交流，力力求得到到合理结结构形式式、合理理柱网布布置、合合理结构构构件尺尺寸、合合理结构构计算参参数、安安全、最最经济结结构参数数。其中中重点审审查：结结构计算算时输入入的荷载载值、结结构计算算参数、结结构计算算结果、结结构构件件的几何何尺寸及及配筋率率。4) 结构含量量指标计计算： 核算部门门根据设设计院提提供的设设计电子子稿或者者白图计计算钢筋筋含量及及混凝土土含量，以便控制钢筋含量及混凝土含量在目标

26、成本范围内，并及时反馈设计管理部、设计院，以便进一步优化。 验算时注注意：要要抽取基基础，首首层，标标准层，天天面层等等来予以以验算，确确保结果果不会偏偏离太远远。测算算结果符符合目标标成本要要求后再再出施工工图纸。 如果局部部或者全全部指标标超标需需要分列列细项详详细分析析超标部部位原因因，并将将结果发发给设计计管理部部/总工工室和主主管结构构优化的的工程师师以及相相关领导导，推进进设计优优化工作作完成，遇遇到特殊殊情况确确实需要要超标的的要报请请主管领领导审批批同意后后在进行行下一部部的设计计工作。5) 复核建筑筑控制指指标： 复核窗地地比、外外墙面砖砖、涂料料、石材材比例等等，控制制在目

27、标标成本内内。6) 配合设计计开展节节能方案案测算比比选，选选择符合合节能要要求的成成本最优优方案： 在立面方方案已经经确定的的情况下下，节能能方案经经济性优优先顺序序为:减减小窗墙墙比-加厚厚外墙砌砌体材料料-外墙墙聚苯颗颗粒砂浆浆-外墙保保温板采用用LOWW-E玻玻璃。7) 部品材料料选配标标准应尽尽量与目目标成本本测算标标准保持持一致。 复核部品品材料设设计选用用表，不不符合项项要与设设计管理理部协商商解决方方案并进进行相关关成本测测算分析析。4.5.2 精装修方方面1) 室内精装装修：根根据确定定的装修修标准，实实行限额额设计，控控制在目目标成本本内。减减少精装装房的差差异，对对应不同

28、同建筑产产品的装装修方案案统一材材料选用用，便于于提高经经济采购购批量。2) 公共装修修：装修修方案确确定后，测测算销售售大厅、会会所、大大堂、电电梯厅成成本是否否在测算算成本内内。3) 根据装修修建筑尺尺寸，选选择合适适模数的的材料尺尺寸，将将各类材材料损耗耗降到最最低。4) 材料档次次的选择择主要以以满足功功能性需需求为主主，并综综合考虑虑后期维维护成本本。5) 减少精装装房的差差异，对对应不同同建筑产产品的装装修方案案统一材材料选用用。便于于提高经经济采购购批量。4.5.3 安装方面面：1) 测算比选选高压柜柜、低压压柜不同同品牌、型型号、及及不同组组合方案案情况下下成本。2) 变压器（

29、不不同单台台容量）组组合方案案的比选选： 规格在112500KVAA以内单单台容量量越大，单单位容量量费用越越低。在在需求总总容量不不变情况况下，选选用变压压器台数数越少越越经济。除除可节省省费用外外，还可可节省空空间。但但若实际际使用容容量不能能达到或或接近本本台较大大变压器器容量的的、会形形成空转转，在按按变压器器计量收收费情况况下，电电费可能能较高，单单台容量量要综合合评选。 规格12250KKVA以以上变压压器价格格昂贵，建建议不选选。3) 配电主干干线路不不同材料料、不同同敷设方方式、不不同走向向方案比比选： 一般情况况下，价价格递增增顺序为为；电缆缆+电缆缆穿刺接接头，电电缆+预预

30、分支接接头，母母线槽；防火桥桥架（或或线槽）+普通电电缆（或或阻燃电电缆）敷敷设方式式，普通通桥架（线线槽）+耐火电电缆的敷敷设方式式。当然然回路较较少时采采用导线线（或电电缆）穿穿管（阻阻燃管价价格远低低于镀锌锌钢管）方方式可能能更省，具具体综合合测算。4) 室外供配配电线路路设计优优化：市政供电电线路引引入： 在场地、环环境允许许情况下下，架空空线路最最省。 当影响环环境采用用电缆时时，单线线电缆截截面规格格不得超超过3000mmm2，避避免再行行选大一一级（或或大一级级以上规规格）、产产生浪费费。 在线路最最短原则则下，首首选铠装装沿市政政已建电电缆沟敷敷设。 当在线路路最短原原则下市市

31、政无已已建电缆缆沟、而而延长线线路就可可利用市市政电缆缆沟时，要要根据实实际情况况测算在在延长线线路条件件下利用用市政电电缆沟敷敷设与自自行新建建电缆沟沟或采用用直埋敷敷设方式式时的最最优方案案。 一般情况况下，敷敷设方式式不同时时的价格格从低到到高排序序为：利利用市政政已建电电缆沟直埋+过路套套管全程穿穿管自行新新建电缆缆沟。 电缆沟深深度、宽宽度在满满足有关关要求前前提下要要控制在在规格最最小范围围内。小区配电电线路： 最省方案案排序：铠装电电缆直埋埋+过路路套管导线+全程穿穿管普通电电缆+全全程穿管管铠装电电缆+全全程穿管管普通电电缆+电电缆沟铠装电电缆+电电缆沟。但但当电线线、电缆缆根

32、数达达到一定定数量集集中敷设设时，可可能选用用电缆沟沟敷设方方式更省省，具体体需要通通过实际际方案测测算才能能确认。5) 配电箱内内断路器器、接触触器等器器件不同同品牌、不不同组合合方案比比选： 尽量选用用国产或或合资产产品会使使价格降降低，注注意要符符合当地地供电部部门的地地方要求求，避免免来回反反复，浪浪费工期期。6) 供水方案案比选： 根据项目目产品组组合（高高层、小小高层、多多层），进进行供水水方案技技术经济济比选（带带水箱变变频加压压控制系系统；无无负压管管网直联联式供水水系统、市市政压力力直供或或多方案案组合等等）。7) 室内水暖暖材料设设备选用用要点： 在满足压压力、温温度等技技

33、术条件件下优先先选择综综合单价价较低的的管材（如如常用采采暖管价价格增序序排列：PPRR管铝塑复复合管PB管管）。 对价格较较高的风风管、冷冷凝水管管的保温温材料使使用予以以控制。8) 消防工程程中消防防报警器器材、消消防预埋埋管材的的选用： 满足功能能前提下下，含超超高层在在内，对对温、烟烟感探测测系统的的设备选选型优先先选用国国产设备备、报警警器材（注注意配套套选用，以以及项目目产品的的连续性性和后期期的维护护费用一一并考虑虑）。 消防喷淋淋系统平平面布置置优化。 通风、排排烟管道道选用形形式（如如镀锌铁铁皮风道道、玻璃璃钢风道道）应做做经济对对比分析析后择优优选择。 消防预埋埋管当地地无

34、明确确规定的的选用阻阻燃塑料料管替代代钢管最最为经济济。9) 空调设计计优选： 根据实际际情况测测算比选选集中空空调方案案或小中中央空调调方案的的经济合合理性；并对不不同品牌牌、不同同系统方方案比选选。 集中空调调系统应应根据具具体使用用功能及及长期能能耗，测测算确定定氟系统统或水系系统方式式。 对价格较较高的风风管、冷冷凝水管管的保温温材料使使用予以以控制。 出风口的的合理布布置。 根据实际际情况测测算比选选有无机机房电梯梯方案或或不同型型号电梯梯适用范范围的经经济合理理性；并并对不同同品牌、不不同系统统方案比比选。4.5.4 园林环境境方面1) 考虑每个个组团小小品配置置均衡，以以免后期期

35、业主投投诉。2) 根据扩初初成果图图计算造造价，确确认成本本是否控控制在目目标成本本范围内内。3) 测算中列列出各种种不同材材料用量量比例提提供给设设计参考考，并为为以后的的成本优优化工作作积累经经验。4) 测算中列列出各种种乔木每每平米的的用量提提供给设设计参考考，并为为以后的的成本优优化工作作积累经经验。5) 灯具设计计优化时时要考虑虑后期维维护和使使用情况况，并通通过收集集物业管管理公司司的建议议减少不不必要的的装饰灯灯具。6) 建立统一一的园建建结构，从从经济实实用的角角度出发发，减少少以后园园建结构构部分的的优化工工作。4.6 施工图设设计阶段段成本控控制重点点4.64.6.1 建筑

36、、结结构方面面：1) 工程做法法与交楼楼标准统统一，避避免因两两者不一一致造成成拆改。2) 应力求设设计院按按我方交交楼标准准编写施施工图工工程做法法；3) 确属无法法统一的的做法，需需在招标标文件及及其他相相关技术术标准中中明确。并并在项目目实施时时由设计计院向设设计部门门、工程程部、施施工方进进行技术术交底，避避免错误误施工造造成拆改改。4) 部品及材材料选择择： 根据项目目定位、产产品类型型选择材材料部品品，避免免功能溢溢价； 在立面图图基础上上针对不不同规格格外檐墙墙、面砖砖进行合合理排布布，减少少断砖损损耗； 厨卫大样样图、楼楼梯间大大样图根根据平立立面、踏踏步尺寸寸合理选选择砖型型

37、，减少少断砖损损耗； 减少栏杆杆、装饰饰钢构件件等的种种类，提提高标准准化产品品的使用用程度；5) 项目公司司设计部部对设计计院的出出图要求求和图纸纸自审制制度：建建筑、结结构、安安装各专专业的协协调减减少错漏漏碰缺： 接到图纸纸后，设设计部应应及时安安排或组组织有关关人员进进行自审审，并提提出各专专业自审审记录。 及时召集集有关人人员，组组织内部部会审，针针对各专专业自审审发现的的问题及及建议进进行讨论论，弄清清设计意意图和工工程的特特点及要要求。 图纸自审审的主要要内容：l 各专业施施工图的的张数、编编号、与与图纸目目录是否否相符。l 施工图纸纸、施工工图说明明、设计计总说明明是否齐齐全，

38、规规定是否否明确，三三者有无无矛盾。l 平面图所所标注坐坐标、绝绝对标高高与总图图是否相相符。l 图面上的的尺寸、标标高、预预留孔及及预埋件件的位置置以及构构件平、立立面配筋筋与剖面面有无错错误。l 建筑施工工图与结结构施工工图，结结构施工工图与设设备基础础、水、电电、暖、卫卫、通等等专业施施工图的的轴线、位位置（坐坐标）、标标高及交交叉点是是否矛盾盾。平面面图、大大样图之之间有无无矛盾。l 图纸上构构配件的的编号、规规格型号号及数量量与构配配件一览览表是否否相符。 图纸经自自审后，应应将发现现的问题题以及有有关建议议，做好好记录，待待图纸会会审时提提交讨论论解决。 组织图纸纸会审工工作，完完

39、善图纸纸细部设设计，减减少错漏漏碰缺，为为控制项项目的建建安成本本打下良良好的基基础，成成本管理理部部应应参加图图纸会审审并认真真审核图图纸。 尽量赶在在工程项项目开工工前进行行，了解解设计意意图，明明确质量量要求，将将图纸上上存在的的问题和和错误，专专业之间间的矛盾盾等，尽尽最大可可能解决决在工程程开工之之前。 审查施工工图的基基础工程程设计与与地基处处理有无无问题，是是否符合合现场实实际地质质情况。 审查建设设项目坐坐标、标标高与总总平面图图中标注注是否一一致，与与相关建建设项目目之间的的几何尺尺寸关系系以及轴轴线关系系和方向向等有无无矛盾和和差错。 审查图纸纸及说明明是否齐齐全和清清楚明

40、确确，核对对建筑、结结构、上上下水、暖暖卫、通通风、电电气、设设备安装装等图纸纸是否相相符，相相互间的的关系尺尺寸、标标高是否否一致。 审查建筑筑平、立立、剖面面图之间间关系是是否矛盾盾或标注注是否遗遗漏，建建筑图本本身平面面尺寸是是否有差差错，各各种标高高是否符符合要求求，与结结构图的的平面尺尺寸及标标高是否否一致。 审查建设设项目与与地下构构筑物、管管线等之之间有无无矛盾。 审查结构构图本身身是否有有差错及及矛盾，结结构图中中是否有有钢筋明明细表，若若无钢筋筋明细表表，钢筋筋砼关于于钢筋构构造方面面的要求求在图中中是否说说明清楚楚。 复核结构构指标是是否满足足限额要要求。6) 通过管理理减

41、少对对设计工工作的拆拆分和尝尝试设计计总包： 目前钢结结构、幕幕墙、铝铝合金门门窗、弱弱电、景景园工程程等分项项工作的的设计多多由专业业设计资资源来完完成。施施工图设设计院只只负责土土建及水水暖电等等部分的的设计，其其后果是是施工图图与专业业分项图图纸矛盾盾点较多多或冲突突，不同同专业工工程衔接接性差，造造成工程程中的变变更、签签证数量量激增，返返工和修修整量大大，致使使施工进进度延误误和成本本增加。 由于专业业资源设设计方案案的不同同造成投投标报价价不具可可比性，造造成成本本上升。 产生重大大质量问问题时，责责任不清清、相互互推诿给给投资方方造成重重大的经经济损失失。 设计总总承包和和施工总

42、总承包一一样是为为了相关关专业间间合理衔衔接并统统一责任任为事后后的投资资方权力力追溯提提供保障障。4.6.2 安装方面面1) 市政及小小区管网网设计优优选： 着重考虑虑管材优优选：综综合施工工、使用用等因素素，给水水管经济济合理性性排序为为；PEE管焊接钢钢管无缝钢钢管镀锌钢钢管UPVVC塑料料管球墨铸铸铁管钢塑管管。排水水管排序序为；规规格5000以内内；UPPVC波波纹管钢筋混混凝土管管PE波波纹管，规规格5000以上上；钢筋筋混凝土土管UPVVC波纹纹管PE波波纹管。一一般情况况下，机机动车道道下选用用重型（级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。 优选检查查井规格格及井盖盖：

43、避免免设计盲盲目的统统一选用用大规格格井；控控制重型型井盖使使用部位位；除机机动车道道外的非非机动车车道或绿绿化带等等部位严严控采用用重型。并并尽量减减少检查查井数量量。 尽量减小小排水管管坡度，降降低管网网埋深，减减少动土土量。 优化管网网走向、长长度。2) 水暖施工工图审核核成本要要点： 满足压力力、流量量等技术术条件时时的管径径选择（达达到要求求即可，不不能过大大），如如给水干干管、立立管、支支管、户户内管管管径应经经计算核核定，一一般每户户住宅给给水进户户管管径径控制在在DN220以内内。 需要的预预留洞、预预埋件图图中表示示是否清清楚齐全全（包括括孔洞尺尺寸、位位置、标标高、予予埋材

44、料料），避避免后期期凿剔。3) 智能化设设计优化化： 室外智能能化、景景观灯具具设计优优化应结结合项目目定位、市市场接受受程度、销销售价格格，周边边楼盘使使用状况况、小区区场地布布置（含含绿化组组团和道道路布置置）综合合考虑，在在提升产产品品质质前提下下还应兼兼顾实用用性、经经济性。 以项目的的市场定定位、规规划设计计思想和和物业管管理思路路来确定定智能化化系统规规划设计计方案（如如：封闭闭管理社社区选用用红外对对射周界界防翻越越系统、开开放的大大社区管管理结合合封闭的的单元管管理选用用电视监监控加电电子巡更更系统）。 家居安防防与可视视对讲系系统分别别设置和和二合一一的技术术经济比比较及产产

45、品档次次选择。 红外对射射探头的的设置与与小区围围墙的走走向优化化（避免免不规则则围墙增增加探头头数量）； 景观灯具具的布置置应根据据项目定定位，分分期设定定灯具总总价来控控制灯型型、位置置和数量量（向提提供设计计常用灯灯型种类类和单价价）。 4.6.3 园林环境境方面 注意园林林环境设设计与建建筑、配配套管网网设计的的衔接，避避免标高高、平面面布置差差错出现现。 测算各项项指标是是否在目目标成本本内，并并提出优优化建议议。 综合考虑虑后期管管理维护护成本，提提出相应应优化建建议。 清单编制制完成后后，作出出最后的的完整的的预算并并同目标标成本比比较按照照以上园园建测算算方法一一样提出出最后的的修改和和复核意意见。4.7 二次设计计阶段成成本控制制重点：4.74.7.1 铝合金： 根据当地地气候条条件、项项目、产产品定位位和保温温节能要要求，选选择相应应的门窗窗系统（常常见门窗窗系统按按成本高高低排序序依次为为木铝复复合铝合金金窗塑钢窗窗）。 根据建筑筑施工图图进行门门窗分格格设计时时，在满满足采光光通风要要求前提提下，避避免门窗窗面积过过大和窗窗型过多多过小。 对于使用用较好导导热性能