某房地产楼盘项目可行性研究报告(doc 50页)erpz.docx

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1、 毕业设计（论文）报告纸中贸世世纪龙城城项目可可行性研研究摘要本论文为为房地产产项目的的可行性性研究。可可行性研研究对于于一个投投资巨大大的建设设项目来来说是十十分必要要的。本本文运用用科学的的手段，站站在客观观、公正正的角度度上，通通过对国国家、陕陕西省、西西安市经经济状况况及房地地产市场场的分析析，结合合项目的的具体情情况，提提出本项项目的方方案，包包括项目目建设的的SWOOT分析析，市场场定位，规规划设计计方案，开开发进度度安排，市市场营销销策略，总总投资估估算和资资金筹措措。然后后运用工工程经济济的评价价方法，对对方案进进行财务务评价，包包括对方方案的盈盈利能力力、清偿偿能力、抗抗风险

2、能能力进行行全面分分析，最最后得出出本方案案的综合合评价与与建议。关键词：房地产产，可行行性研究究，财务务评价AbsttracctThiss thhesiis iis tthe Facciliity Stuudy of Reaal eestaate. Too ann laargee coonsttrucctioon iinveestmmentt, tthe Facciliity Stuudy is verry iimpoortaant andd esssenntiaal.BBy tthe metthodd off scciennce, sttanddingg att ann obbjeccti

3、vve aand impparttiall viiewmmentt, ffromm thhe aanallysiis tto tthe cirrcummstaancee off maacroo-ecconoomiccs oof NNatiion, Shhaannxi proovinnce andd Xiiann, aaddiing thee deetaiil ccirccumsstannce of thee prrojeect, thhis theesiss prropoosess adeetaiil pplann too thhis proojecct.IInclludiing thee S

4、WWOT Anaalyssis of thee prrojeect, Maarkeetinng PProssitoon, thee Pllan of dessignn, tthe Schheduule of Devveloopmeent, thhe SStraategge oof MMarkketiing Proomottionn, tthe Invvesttmennt eestiimatte aand the funnds colllecctioon. Theen,mmakee a tottal finnancciall evvaluuatiion witth EEngiineeerinng

5、 EEconnomiic mmethhod to thiis pplann. IInclludiing thee abbiliity of Earrninngs，PPay thee looanss annd DDefyyingg thhe vventturees. Finnallly，tthiss thhesiis mmakee a commpleex cconcclussionns aand sugggesstioons to thiis pplann.Key Worrds：Reaal EEstaate，FFaciilitty SStuddy，FFinaanciial Evaaluaatio

6、on共 2 页 第 79 页目 录第一章总论31.1建设项项目概况况31.2项目建建设的必必要性331.3可行性性研究的的编制依依据4第二章市场分分析52.1宏观经经济形势势52.2西安市市房地产产市场分分析82.3项目SSWOTT分析2112.4项目的的市场定定位222第三章项目建建设条件件273.1项目建建设的自自然条件件273.2项目建建设的用用地条件件273.3市政配配套条件件27第四章项目规规划设计计方案2284.1设计指指导思想想及设计计特点2284.2总平面面设计2294.3建筑设设计2994.4结构设设计3004.5技术经经济指标标31第五章项目的的实施进进度安排排325.1建

7、设方方式3225.2开发进进度安排排32第六章项目的的销售方方案策划划336.1销售理理念与策策略3336.2促销策策略3446.3销售实实施计划划356.4销售进进度安排排36第七章项目总总投资估估算3777.1估算依依据和原原则3777.2 总投投资估算算377.3总投资资资金来来源400第八章项目财财务评价价418.1盈利能能力分析析418.2偿债能能力分析析428.3不确定定性分析析43第九章项目综综合评价价与结论论489.1 项目目综合评评价4889.2 项目目建议448第一章总 论论1.1建设项项目概况况1.1.1项项目概况况本项目地地块位于于西安市市长安路路和友谊谊西路交交汇处西

8、西北角，项项目建设设总用地地面积2201885，合合30.2788亩（已已扣除代代征路和和规划路路所占面面积）。该该地块南南北狭长长，东西西进深浅浅，临长长安路长长度为3320米米，该地地块东西西最宽处处约1000米（南南端），最最窄处约约30米（北北端），且且呈现由由南向北北宽度逐逐渐减少少的特征征，现主主要为住住宅区，建建筑较为为陈旧，目目前地块块尚未进进入拆迁迁阶段。从目前现现状来看看，项目目周边主主干道现现状比较较理想，车车流量和和人流量量较大，项项目周边边聚集公公交线路路31条，构构成项目目所处区区域快捷捷方便的的公共交交通系统统。周边边商业配配套、商商务配套套、公建建配套和和休闲娱

9、娱乐配套套齐全。本本项目地地块沿长长安路跨跨度较大大，商业业价值较较高。项目规划划用地面面积2001855.433（不不含代征征路），建建设总面面积14444116.22（含含地下1142448.222），其其中住宅宅296602.77，写字字楼9443688.344，商商场29917.59，多功功能中心心32778.228，绿绿化率228.226%，车车位10065个个。项目计划划总投资资621189.32万万元，分分两期建建设，一一期建设设面积11039940，二期期建设面面积4009266.2。1.1.2建建设单位位概况本项目的的开发商商中贸房房地产开开发有限限公司是是中贸世世纪企业业集

10、团有有限公司司的子公公司，注注册资金金50000万元元。中贸贸世纪企企业集团团公司是是中国国国际贸易易促进委委员会、中中国国际际商会会会员，同同时是中中国国际际贸易促促进委员员会陕西西分会、中中国国际际商会陕陕西商会会的副会会长单位位。公司司先后投投资开发发完成了了现代化化智能化化的中贸贸国际大大厦，改改造完成成了中贸贸商务大大厦、中中贸物业业大厦等等项目，并并与西安安市建筑筑设计院院合作新新建了一一栋综合合业务楼楼。1.2项目建建设的必必要性（1）房房地产业业已经成成为我国国国民经经济的支支柱产业业之一，房房地产业业的发展展对国家家经济的的发展有有着十分分巨大的的带动作作用。（2）西西安市经

11、经济连年年高速增增长，人人民生活活水平日日益提高高，企业业对办公公用房的的需求和和居民对对住宅的的需求都都急剧增增长。（3）本本项目地地处南门门外，属属于城市市中心地地带，交交通便利利，各种种设施齐齐全，位位于钟楼楼商圈和和小寨商商圈结合合处，商商业优势势明显。项项目定位位于写字字楼和住住宅的组组合，有有利于充充分发挥挥本项目目的地段段优势，同同时为西西安市房房地产业业的发展展做出一一定的贡贡献。1.3可行性性研究的的编制依依据（1）国国民经济济中长期期发展规规划和产产业政策策（2）投投资项目目可行性性研究指指南（3）西西安市建建设项目目城建费费用统一一征收办办法实实施细则则（4）陕陕西省建建

12、筑工程程综合概概预算定定额（119999）（5）陕陕西省工工程建设设其它费费用定额额（6）全全国统一一建筑按按装工程程工期定定额（220000年）（7）城城市居住住区规划划设计规规范（8）中中贸世纪纪企业集集团提供供的其他他有关资资料（9）现现场勘察察报告及及市场调调查报告告（10）行行业市场场目前的的平均情情况第二章市场分分析2.1宏观经经济形势势2.1.1全全国经济济状况分分析20044年全年年国内生生产总值值13665155亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长9.55%。其其中，第第一产业业增加值值207744亿亿元，增增长6.3%；第二产产业增加加值7223877亿元，增增长11

13、1.1%；第三三产业增增加值4433884亿元元，增长长8.33%。第第一、第第三产业业对国内内生产总总值增长长的贡献献率为99.2%和29.0%，分分别比上上年提高高5.22个百分分点和22.8个个百分点点。从今年一一季度的的数据看看，20005年年一季度度，我国国国内生生产总值值为3113555亿元，同同比增长长9.55%。这这一数据据比去年年同期低低0.33个百分分点，但但高于政政府工作作报告确确定的88%的增增长速度度。这些些数据表表明投资资、消费费、出口口的增长长，不但但各自表表现良好好，而且且相互搭搭配协调调，显示示了宏观观调控的的成果。（1）固固定资产产投资增增幅继续续回落一季度

14、，固固定资产产投资虽虽然仍保保持较快快增长，但但增幅比比去年同同期有较较大幅度度回落。全全社会固固定资产产投资1109998亿元元，增长长22.8%，比比去年同同期回落落20.2个百百分点。分分行业看看，农业业、能源源、交通通等行业业投资得得到加强强。水泥泥、冶金金等行业业投资继继续得到到抑制。现在投资资的现状状可以说说是增长长速度仍仍然偏快快，但是是增长的的势头已已经开始始放缓。从从一季度度新开工工项目计计划总投投资看，增增长速度度也是明明显放缓缓，只增增长1.5%。当当然，这这是在去去年投资资增长幅幅度很高高的基础础上。从房地产产投资中中也可以以看到这这种趋势势。去年年同期城城镇投资资项目

15、中中，房地地产开发发投资增增长411.1%；而今今年首季季房地产产开发投投资达到到23224亿元元，增长长26.7%。分行业看看，农业业、能源源、交通通等行业业投资得得到加强强。农林林牧渔业业投资增增长399.9%，煤炭炭开采及及洗选业业增长886.11%，电电力、燃燃气及水水的生产产和供应应业增长长44%，铁路路投资增增长4.3倍。水水泥、冶冶金等行行业投资资继续得得到抑制制。非金金属矿物物制品业业、黑色色金属冶冶炼及压压延加工工业投资资分别下下降2.9%和和1.44%。首季固定定资产投投资增幅幅较去年年虽有较较大幅度度回落，但但这是在在去年增增长速度度很高的的基础上上的增长长，所以以规模依

16、依然是偏偏大的，仍仍在高位位运行。因因此，国国家还会会加强土土地审批批和信贷贷投放的的管理力力度。（2）消消费需求求加快增增长一季度，社社会消费费品零售售总额1151112亿元元，增长长13.7%，扣扣除价格格因素，实实际增长长11.9%，比比去年同同期加快快2.77个百分分点。进出口贸贸易持续续扩大今年一季季度，我我国进出出口贸易易持续扩扩大，出出口继续续快速增增长，进进出口总总额29952亿亿美元，增增长233.1%。统计还表表明，出出口15559亿亿美元，增增长344.9%；进口口13993亿美美元，增增长122.2%。进出出口相抵抵，顺差差1666亿美元元。在一些出出口大省省，一般般贸

17、易出出口高速速增长，私私营企业业出口高高速增长长，进料料加工进进口快速速增长，一一般贸易易和来料料加工进进口下降降，出现现了新的的特点。外商直接接投资继继续增加加。外商商直接投投资合同同金额3352亿亿美元，同同比增长长4.55%；实实际使用用金额1134亿亿美元，增增长9.5%。3月末，国国家外汇汇储备达达65991亿美美元，比比去年末末增加4492亿亿美元。2.1.2全全国房地地产市场场分析20044年全年年房地产产开发投投资1331588亿元，比比上年增增长288.1%；商品品房销售售额1003766亿元，增增长300.0%，其中中销售给给个人增增长30.44%，所所占比重重为933.3

18、%。在近几年年的高速速增长过过程中，也也出现了了一些不不好的情情况，如如局部地地区房地地产投资资过热，房房地产价价格增长长过快等等情况。之所以一一些地区区的房地地产出现现持续快快速上涨涨，主要要原因在在于房地地产投资资性购买买或更准准确地说说应是投投机性购购买。局局部地区区一些人人群购买买房地产产不是为为改善居居住，而而是为赚赚取升值值倒卖的的收益，这这些人群群通过大大量购买买拉高房房地产价价格，造造成普通通居民的的房地产产价格上上升预期期及追涨涨性购买买，从而而形成价价格上涨涨引发的的价格上上涨。房地产价价格上涨涨吸引银银行资金金卷入房房地产投投机狂潮潮，非到到泡沫高高涨到不不能再支支撑下去

19、去或宏观观政策当当局对其其采取制制止性措措施，泡泡沫膨胀胀不会自自己停歇歇，一直直会上涨涨到崩溃溃为止。日日本19980年年代房地地产泡沫沫飞涨，同同时期消消费物价价并未上上涨，最最终地产产泡沫破破灭，日日本经济济至今也也未能从从中走出出来；中中国沿海海局部地地区19990年年代初出出现极度度严重的的房地产产泡沫，虽虽然同时时期全国国其他地地区并未未出现大大面积的的房地产产泡沫，但但已经对对金融体体系及宏宏观经济济造成了了严重的的破坏。这这些过去去的教训训应当引引起我们们足够的的重视。因因此，警警惕和控控制房地地产泡沫沫将成为重重要的宏宏观调控控内容。从20003年下下半年开开始，政政府出台台

20、了一系系列的宏宏观经济济政策对对经济过过热，主主要是投投资过热热的现象象进行了了调控。主主要包括括通过发发布关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知（业业界称为为“1211号文件件”）关于于继续开开展经营营性土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌出让情情况执法法监察工工作的通通知等等政策，对对房地产产行业进进行调控控。从20005年3月份起起，国务务院又陆陆续出台台了一系系列稳定定房价，控控制房地地产业过过快增长长势头的的措施，主主要有：（1）央央行加息息。自20005年3月17日起起，取消消商业银银行自营营性个人人住房贷贷款优惠惠利率，自自营性个个人住房房贷款利利率改按按商业性性贷款利利

21、率执行行，上限限放开，实实行下限限管理，下下限利率率水平为为相应期期限档次次贷款基基准利率率的0.9倍。商商业银行行法人可可根据具具体情况况自主确确定利率率水平和和内部定定价规则则。以55年期以以上个人人住房贷贷款为例例，其利利率下限限为贷款款基准利利率6.12%的0.99倍。3月18日，央央行向各各家银行行发出了了紧急通通知，明明确5年期以以上的房房贷下限限利率为为5.5508%。同时上调调个人住住房公积积金贷款款利率，个个人住房房公积金金贷款利利率上调调0.118个百百分点。（2）33月266日国务务院下发发关于于切实稳稳定住房房价格的的通知（业界称为“老国八条”），首次以行政问责制的形式

22、对房价实行调控首次以行政问责制的形式对房价实行调控。主要内容有：一、高度度重视稳稳定住房房价格。二、切实实负起稳稳定住房房价格的的责任：房价提提高到政政治高度度，建立立政府负负责制，省省政府负负总责，对对住房价价格上涨涨过快，控控制不力力，要追追究有关关责任人人责任。三、大力力调整住住房供应应结构，调调整用地地供应结结构，增增加普通通商品房房和经济济住房土土地供应应，并督督促建设设。四、严格格控制被被动性住住房需求求，主要要是控制制拆迁数数量。五、正确确引导居居民合理理消费需需求。六、全面面监测房房地产市市场运行行。七、积极极贯彻调调控住房房供求的的各项政政策措施施。八、认真真组织对对稳定住住

23、房价格格工作的的督促检检查。（3）44月28日国国务院常常务会议议提出加加强房地地产市场场引导和和调控的的8条措施施。（业业界称为为“新国八八条”）主要要内容包包括：一、强化化规划调调控，改改善商品品房结构构。二、加大大土地供供应调控控力度，严严格土地地管理。三、加强强对普通通商品住住房和经经济适用用住房价价格的调调控，保保证中低低价位、中中小户型型住房的的有效供供应。四、完善善城镇廉廉租住房房制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五、运用用税收等等经济手手段调控控房地产产市场，特特别要加加大对房房地产交交易行为为的调节节力度。六、加强强金融监监管。七、切实实整顿和和规范市市场秩序序。

24、八、加强强市场监监测，完完善市场场信息披披露制度度。（4）55月11日建建设部、发发改委、财财政部、国国土资源源部、人人民银行行、税务务总局、银银监会七七部门发发布关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见。（5）66月1日开始始对个人人购买住住房不足足两年转转手交易易的，销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税。在如此多多的调控控政策出出台后，全全国房地地产届一一时间众众说纷纭纭，褒贬贬不一。但但本轮调调控的影影响还是是显而易易见的，本本轮调控控的重点点是要稳稳定房价价，遏制制房价增增长过快快的情况况。这些些措施一一方面使使消费者者普遍推推迟购房房计划，转转而持观观望态度度，据上上

25、海“房产之之窗”网楼市市监测数数据显示示，整个个4月份上上海一手手房住宅宅成交面面积环比比下降337%，闸闸北、普普陀等次次中心城城区成交交面积明明显萎缩缩，黄浦浦、静安安等中心心城区的的住宅成成交均价价也出现现了今年年以来的的首次下下滑。在在二手房房市场，多多数中介介认为，新新增委托托放盘量量同比上上升了330%，但但实际成成交量不不升反跌跌，近一一个月来来普遍萎萎缩了66到7成。上上海一楼楼市专刊刊今年33月、4月所作作的两次次同题调调查显示示，消费费者对楼楼市的看看法与购购屋心态态前后迥迥异。准准备购屋屋者比例例从先前前的911%锐减减为688%，购购屋目的的从主要要是投资资、投机机转向

26、投投资、置置产或自自用；而而有意卖卖房人则则从311%陡升升至533%，其其卖房目目的则从从“再投资资房产”（82%）逐步步向获利利了结（63%）靠拢。这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。在买家持续观望的淡市压力下，卖家开始调整待售房屋的利润回报预期：3月初，过半的受访者对获利6至8成充满期待，更有近3成人希望获利9成以上；到了4月份，3至5成的投资回报成了最多人的预期。另一方面，使获得土地和资金的难度增大，是房地产投资成本升高，抬高了进入房地产行业的门槛，对规范市场也会起到积极作用。由此可见见，随着着国家对对房地产产行业的的调控，再再加上行行业本身身的发展展，开发发上的预预期收益益

27、可能会会有所下下降，销销售难度度可能会会加大，但但房地产产业在我我国兴起起时间不不长，属属于朝阳阳产业，再再加上国国家经济济的发展展和人民民生活水水平的提提高，房房地产业业的市场场前景还还是很乐乐观的。2.2西安市市房地产产市场分分析20044年西安安市生产产总值（GDP）1095.87亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13%以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。其中第一产业增加值60.05亿元，比上年增长6.7%；第二产业增加值495.67亿元，增长15.6%；第三产业增加值540.15亿元，增长12.3%。三次产业业结构出

28、出现新变变化，第第一产业业和第二二产业比比重有所所提高，第第三产业业比重有有所下降降。全年年第一产产业增加加值占GGDP55.5%，同比比提高00.1%；第二二产业增增加值占占45.2%，提高高1.1个百分分点；第第三产业业增加值值占499.3%，下降降1.2%。建筑业：全年建建筑业实实现增加加值1229.77亿元，比比上年增增长177.3%；建筑筑业总产产值2227.9亿元，增增长344.3%；施工工面积114100.8万平方方米，竣竣工面积积5844.6万平方方米，分分别增长长14.7%和29.9%。建筑筑企业效效益有所所提高，按按施工产产值计算算，全员员劳动生生产率113.3万元/人，增

29、增长177%。施工工工程竣竣工率441.11%。房地产业业：全年年房地产产业实现现增加值值56.5亿元，比比上年增增长100.3%。全年年房地产产开发量量14997万平平方米，增增长111.4%；商品品房竣工工面积2210.8万平方方米，下下降377.9%。20044年1到9月，西西安市房房地产开开发投资资增速回回落，商商品房施施工面积积与竣工工面积增增势趋缓缓，商品品房平均均销售价价格继续续攀升。1到9月月份，西西安市累累计完成成房地产产开发投投资1001.222亿元元，同比比增长334.996%，增增幅比去去年同期期减少了了50.86%，比今今年1到6月份增增幅回落落12.28%。资金上，

30、增增幅全面面回落，国国内贷款款增幅锐锐减。11到9月份，房房地产开开发企业业本年累累计资金金来源1151.58亿亿元，同同比增长长37.08%，增幅幅较1到6月份降降低了88.066个百分分点。1到9月月，西安安市完成成土地开开发面积积2100.199万平方方米，同同比增长长4.331倍，比比1到6月份增增长1.81倍倍。另外，商商品房销销售减速速，价格格攀升。1到9月份，西安市商品房完成销售面积95.74万平方米，同比增长8.99%，增幅比去年同期回落3.93%；商品房销售额24.53亿元，同比增长10.01%，比去年同期增幅低了10.40个百分点，比1到6月份增幅低了4.83%。截至9月月

31、份，西西安商品品房平均均售价为为每平方方米25562元元，同比比增长99.644%增幅幅比去年年同期提提高3.01%。其中中，商品品住宅每每平方米米23771元，办办公楼和和商业用用房分别别为每平平方米339477元和每每平方米米43339元。从从1到9月的价价格趋势势上看，5月每平方米2582元，到达一个小高峰，然后有所回落，8月份后又开始上扬。2004年西安商品房销售价格上涨5.6%，创历年新高。商品房销售价格以每平方米2850元收盘。其中，住宅类每平方米2710元，价格水平上升5.9%；非住宅类每平方米5730元，上升4.9%；“二手房”交易价格上涨1.9%。西安市城城调队的的调查结结果

32、显示示，20005年年一季度度，经历历了去年年的宏观观调控、今今年的利利率上调调之后，西西安房地地产市场场价格稳稳中有升升。除房房屋租赁赁价格同同比下降降0.44%外，今今年首季季我市房房屋销售售、物业业管理和和土地交交易价格格水平分分别比上上年同期期上升44.7%、0.22%和2.4%，房价价绝对值值与相对对涨幅明明显低于于国内多多数大城城市及东东部沿海海地区。（1）多多层住宅宅涨价较较多据调查统统计，全全市第一一季度商商品房、二二手房价价格同比比分别上上升4.6%和5.55%。在商商品房中中，住宅宅交易价价格与去去年同期期相比上上涨5.9%，拉动动房屋销销售价格格总水平平上升33.4个个百

33、分点点。经济济适用房房、普通通住宅和和高档住住宅价格格比去年年同期分分别上涨涨6%、6.88%（其中中多层上上涨100%、高层层上涨55.2%）、3.8%（其中中别墅上上涨5.4%、高档档公寓上上涨3.4%）。非非住宅价价格比上上年同期期上涨22%，拉动动房屋销销售价格格指数上上涨0.6个百百分点。商品房价价格上涨涨也刺激激了二手手房价格格上涨。从从调查看看，今年年一季度度我市二二手房交交易地段段范围明明显扩大大；广大大工薪阶阶层面对对商品房房地段选选择面较较窄、价价格高等等因素，纷纷纷进入入二手房房市场。首首季二手手房交易易价格上上涨5.5%，其中中非住宅宅价格同同比上涨涨6.77%，涨幅幅

34、高于住住宅价格格2.33个百分分点。（2）房房屋租价价略有下下降受办公楼楼（写字字楼）及及商业娱娱乐用房房租赁价价格下跌跌的影响响，今年年一季度度我市房房屋租赁赁价格同同比下降降0.44%。其中中，住宅宅租价上上升2%、工业业仓储用用房租价价上升22.4%，分别别拉动房房屋租赁赁价格水水平上升升0.44和0.33个百分分点。由由于写字字楼和商商业娱乐乐用房价价格下降降，导致致房屋租租赁价格格水平下下降1.3个百百分点。受受政府定定价以及及调价必必须经过过业主委委员会等等因素的的制约，今今年一季季度我市市物业管管理价格格只有高高档住宅宅同比上上涨1.7%，其余余均与上上年同期期持平。此此外，11

35、-3月我市市土地交交易价格格同比上上涨2.4%；从用用地项目目价格变变化看，商商业、旅旅游、娱娱乐用地地涨幅为为3.88%，其它它用地上上涨3.5%，工业业仓储用用地涨22.3%、居住住居住用用地涨11.6%。（3）中中高住宅宅需求上上升从今年一一季度房房屋销售售情况看看，受去去年下半半年出台台的土地地政策以以及用地地紧缺等等因素影影响，高高档住宅宅（包括括别墅和和高档公公寓）尽尽管每平平方米售售价40000元元以上，但但需求仍仍呈上升升趋势。目目前西安安城区人人口已近近4000万，中中高收入入户以及及部分外外来人口口住房消消费热情情高涨，成成了买房房的主力力军。而而占销售售总额三三成以上上的

36、普通通住宅，由由于价位位适中（每每平方米米25000元左左右），尤尤其是多多层住宅宅备受工工薪族的的青睐，销销售势头头看好；与上年年同期和和上个季季度相比比，多层层住宅价价格分别别上涨110%和6.22%，在各各类商品品房中涨涨幅居首首。（4）城城外升速速快于城城内随着市委委、市政政府加快快城市化化进程系系列政策策的出台台，道路路、立交交等基础础设施建建设步伐伐加快，高高新区、经经济开发发区和曲曲江新区区等迅速速崛起，本本地、外外地房地地产开发发商巨资资投入、精精心打造造的知名名品牌楼楼盘遍及及全市。加加之城内内土地资资源消耗耗殆尽，以以及住户户住房投投资意向向的变化化，城外外房地产产市场渐渐

37、入佳境境，房价价屡创新新高。据据市城调调队调查查，今年年1季度高高新区、经经济开发发区、南南二环外外商品房房均价分分别为440355元/平方米米、32221元元/平方米米和42224元元/平方米米，分别别比上年年同期上上涨了44.6%、4.44%和4.88%。与此此相反，城城区商品品房售价价仅41166元元/平方米米，同比比下降22.1%。城外外房价的的快速提提升，与与城区内内的价格格差距逐逐渐减小小，使区区域房地地产价格格结构趋趋于合理理。2.2.1近近几年来来西安市市房地产产销售状状况分析析表2-11项目 年年份20011年20022年20033年房地产开开发投资资主要指指标（万万元）67

38、422117936689124881777别墅、高高档公寓寓997111845669484334办公楼5414466323381293362商业营业业用房6441136738851648846其中办公公楼所占占比重8.033%7.977%10.336%商品房实实际销售售面积()225334688252889588252773688别墅、高高档公寓寓13866361393373933774办公楼14899788451151386679商业用房房998661493338785999其中办公公楼所占占比重6.611%3.344%5.499%实际销售售额（万万元）4722204513446854288

39、51别墅、高高档公寓寓491663520668340009办公楼582001398111635775商业用房房438005140880350111其中办公公楼所占占比重12.333%7.755%11.771%商品房预预售面积积()674440761011985235516别墅、高高档公寓寓35000095055210222办公楼8594412144828000商业用房房133223291118295557其中办公公楼所占占比重1.277%1.999%0.533%商品房空空置面积积()508223357144176385528别墅、高高档公寓寓438884213442518446办公楼13811

40、85542337593552商业用房房215552468779485220其中办公公楼所占占比重27.119%9.499%9.300%资料来源源：西安安市统计计年鉴根据表22-1可可以得出出，写字字楼的投投资额在在近几年年持续上上升，220033年的增增幅达到到了499%，随随着投资资的上涨涨，写字字楼的平平均售价价也一路路飙升，从从20001年的的39006元/平方米米，上升升到20003年年的45584元元/平方米米，相比比之下，别别墅、高高档公寓寓的价格格却是一一路走低低，同时时，办公公楼空置置率的下下降也可可以显示示出市场场对写字字楼需求求的增长长。这与与经济发发展情况况，国家家的宏观

41、观经济政政策也是是相吻合合的。2.2.2西西安市写写字楼市市场状况况分析(1) 供给给状况调调查虽然国家家并没有有一个具具体的写写字楼分分类标准准，但参参照北京京、上海海等地的的写字楼楼市场，我我们可以以发现，就就目前已已建成的的写字楼楼来看，西西安市写写字楼市市场还不不是很成成熟，具具体表现现为分级级标准不不明确，很很少有诸诸如5AA级，或或一级、二二级之类类的区分分，装修修标准普普遍不高高，员工工餐厅、会会议设施施等不能能满足需需要，特特色不明明显，只只有老三三届世纪星星大厦、高高新国际际商务中中心等少少数项目目在这几几方面做做得较好好。a) 西安市写写字楼存存量分析析（表22-2）表2-

42、22区域城东城南城西城北城内曲江合计数量1743352213000543000451951111240000103665144比例16.882%20.555%41.449%18.882%2.322%100%由此，我我们可以以清楚地地看出，城城西、城城南、城城内集中中了西安安市800%以上上的写字字楼，城城北作为为新经济济开发区区，还没没有一座座商业化化的写字字楼，这这也体现现了写字字楼市场场的一个个共性分布布区域较较为集中中。具体体说来，主主要集中中在两线线一区，即即：和平路，向向北延伸伸至解放放路一线线；新城城广场，北北大街延延伸至南南大街一一线；高高新区一一区。另另外，在在南二环环沿线，东

43、东门外东东关正街街，南门门外南关关正街至至长安北北路，以以及曲江江新区，都都有分布布。b) 目前西安安市写字字楼租金金水平据调查，目目前西安安市写字字楼租金金水平基基本稳定定在30050元/平米*月，具具体分布布见表22-3：表2-33租金30-4041-5051-6061-7071-8081以上上比例33.333%40%6.677%6.688%013.333%c) 目前西安安市写字字楼售价价水平由于被访访问者对对此问题题回答较较少，有有效答案案较少，分分析不具具代表性性，故只只能根据据开发商商提供的的数据估估算。表2-44为西安安市主要要写字楼楼概况：表2-44区域项目名称称现状面积租金售价

44、东郊招商局广广场建成68000050000世贸大厦厦建成54000040500南郊长安国际际广场在建5000008USDD130000高速大厦厦建成43677855000老三届世世纪星大大厦建成5900006561500富城大厦厦建成18000060000西郊高新国际际商务中中心建成140000088创业广场场建成85600063000汇德广场场建成40000048000财富中心心建成804445.2259000续表2-4区域项目名称称现状面积租金售价E阳国际际建成30000055000高科广场场建成39000065000西部国际际广场在建124994562000丽华科技技大厦在建370000

45、68000海星城市市广场在建138220055000华晶商务务广场在建23000048000西部电子子信息大大厦在建80000060000紫州国际际在建27222545988天创国际际大厦在建57000055000豪杰旺座座时代广广场在建1876666.11北郊经发大厦厦在建50000055000东方濠景景商务大大厦在建438996城内凯爱大厦厦建成45000056000新时代广广场建成240000金泰丰商商务大厦厦建成2900003664800裕朗国际际在建401220名流天地地在建17000055000曲江会展国际际大厦在建67000036000国际科技技孵化大大厦建成24000033800资料来源源：，部分楼楼盘售楼楼部通过上表表，我们们可以得得到西安安市写字字楼市场场的大概概售价，见见表2-5：表2-55区域城东城南城西城北城内曲江售价（元元）