某地产项目宣传企划案eqkf.docx

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1、天润柏川龙城帝景宣传企划案 天润柏川川龙城帝帝景宣传传企划案案一、 市市场现状状分析1、大市市场走势势分析20055年中国房地地产产业业与旅游游产业成成为国家家经济增增长的两两大支柱柱。一个个是成熟熟的赚钱钱机器，造造就了一批批又一批批亿万富翁翁、一个个是极速速增长的的消费热热点，五五一、十十一火了了各大旅旅游景点点的同时时，也带带动了相相关产业业的飞速速发展。而各大产业的根本资本投资市场，经过十多年的发展，无论是业内人士还是投资者都逐渐成熟，一个没有实质变化的概念、或一个突发奇想的点子已经难以打动人心。消费者越来越注重金融产品的核心本质和为其创利的能力。2区域域市场分分析由于太原原独特的的地

2、理条条件及位位置，导导致太原原及周边边地区的的投资渠渠道少，而而山西又又是产煤煤大省，大大量的资资金由于于投资渠渠道的问问题而闲闲置下来来，从而而引起了了商业地地产的火火爆。商商业地产产的火爆爆不能说说明商业业的繁荣荣，从经经营情况况来看，太太原的商商业经营营入不敷敷出的例例子比比比皆是，从从这一点点看，商商业的经经营情况况直接影影响着商商业地产产的发展展。商业地产产的火爆爆不能说说明商业业的繁荣荣，但从经营营情况来来看，太太原的商商业经营营入不敷敷出的例例子比比比皆是，从从这一点点看，商商业的经经营情况况直接影影响着商商业地产产的发展展。近年太原原市的商商贸业发发展较快快，但也也暴露出出一些

3、问问题：一一是商业业网点数数量逐年年增加，消消费却相相对不足足。太原原市城镇镇居民可可支配收收入较低低成为目前前太原商商业发展展的“致命”弱点。从从经营方方式来讲讲，太原原绝大多多数以招招租返租租方式为为主，承承诺给客客户的投投资回报报率在66%到110%间间，返租租时间多多为510年。经经营方式式十分相相似，只只是在售售价上有有些差异异而已。由由于招租租返租形形式的参参与机构构多，风风险大，在太原出现几个未能履行租金回报的楼盘后，投资者对这种形式的热情也开始打折扣。一方面的的大量的的闲置奖奖金急等等待投资资获利，一一方面是是可投资资产品的的单一匮匮乏，这这就给本本案的金金融地产产尖产品品的发

4、展展创造了了良好的的市场切切入点。3、市场场未来走势势预期（1）市市场环境境分析20005年太原原房地产产市场状状况不温温不火，随随着各大大楼盘市市场投放放量的加加大，市市场呈供供过于求求，同质质化严重重。将导导致大量量客户加加入持币币观望的的队伍，本案推出的金融地产概念以地产存折的形式出现，让投资者月月见现钱，既满足了投资者快速回报的获利心理、又保证其原有奖金的安全，必定大有作为。（2）敌牌环境分析以“铜锣湾”“东大大盛世华华庭”“和信摩摩尔”为代表表的商铺铺类楼盘盘，将和和本案在在太原及及山西市市场范围围内形成成直接的的竞争，再再加上小小区域（以以本案为为中心5500米米距离）的的竞争，本

5、案所所面临的的市场竞竞争激烈烈程度空空前激烈烈。解决决之道在在于跳出出同质化化的怪圈圈，“以娱乐乐业态经经营回报报空前”“地产产存折、月月月返钱钱“两大独独特概念念与竞争争者拉开开距离，置置身于混混战之外外。二、本案案SOFFT分析析Streengtths 优势势Weakknesss 劣势势地处柳巷巷成熟商商圈，地地段优势势明显。外部商业业配套齐齐全和周周边商业业氛围浓浓厚。四五层以以“娱乐餐餐饮”业态作为为经营项项目，跳跳出了太太原商铺铺以商场场经营为为主的模模式。上海百联联、美特特好等知知名企业业的入驻驻或即将将入驻，将将给投资资者更多多信心。工程已基基本完成成，以准准备现房房的形式式发售

6、。银行保函函、定期期回购等等保证坚坚定了消消费者的的信心。太原市商商铺开发发过剩，商商业用房房空置增增长显著著。目前柳巷巷规划较较为混乱乱，本案案与柳北北尚有一一段距离离，并有有烂尾楼楼相隔。本案“写写字楼”“购物物商场”“娱乐乐餐饮”等多业业态同时时发售，容容易造成成项目识识别系统统的混乱乱。工程进度度工期等等方面的的因素，项项目市场场口碑不不佳。个案曾经经由开发发商自行行销售、现现阶段又又由不同同房地产产代理公公司代理理销售，参参差不齐齐的销售售水平、服服务态度度，对外外承诺的的口径不不一，有有可能在在市场产产负面影影响。Oppoortuunittiess 机会Threeatss 威胁太原

7、人对对柳巷有有一定偏偏爱，招招商与投投资难度度相对较较小；旧旧城拆迁迁改造重重点，长长远看，升升值潜力力较大。准现房项项目，容容易建立立目标客客层的购购买信心心。周边竞争争者，东东大盛世世已将宣宣传重点点放到“酒店式式公寓”，铜锣锣湾也因因销售周周期过长长失去市市场新鲜鲜感。美特好与与上海百百联进驻驻，会坚坚定观望望者入场场信心。以“娱乐乐业态”广泛宣宣传的商商铺在本本地市场场很少。现阶段如如能加强强工程进进度，则则有利于于提升客客户对本本案的信信心。周边竞争争对手多多，规模模上本案案没有优优势，容容易陷入入价格竞竞争或恶恶性比拼拼。太原商铺铺开发过过剩，商商业用房房空置增增长幅度度显著。客户

8、观望望心态严严重，前前期已购购者有质质疑。开发商有有多种来来态销售售，是否否支持本本案先行行，对本本案营销销工作的的开展起起一定作作用。四、 本本案总体体定位分分析决策策1、总体体定位：山西档档次最高高的休闲闲MALLL“娱乐业业态”商铺+“（百联联）龙城城时尚之之颠”2、核心心竞争力力：“娱乐业态态商铺”回报丰丰厚五、本案案主力目目标客户户群预想想定位及及分析本案案作为商业业投资楼楼盘，其其规模、地地段、价价格等决定了了其主力力客户群群为经济济强势群群体，有有如下特特征：1、丰丰富的社社会阅历历。2、购购买决定定者的年年龄成集集中在330-550岁左左右。3、家庭庭结构主主要为22代居或或向

9、3代代居过度度。4、经济济实力强强。五、本案案形象定定位分析析决策1、识别别系统在广告推推广时，有有效整合合个案质质素，利利用市场场识别系系统塑造天润柏柏川. 御花园园假日广广场在消消费者心心目中的的创富形象象，建立立天润柏柏川. 御花园园假日广广场的美美誉、知知名度。2、识别别系统具具体表现现（1） 色调：暧色调，金金色为主主来体现现本案的的“创富理理念”，以财财富、打打造未来来优越生生活为内内容表现现。（2） 销售现现场的包包装：包包括销售售道具与与销售人人员素质质的完善善与规范范。首先先，保持持销售现现场环境境的整洁洁清亮。其其次，销销售道具具齐全，包包括广告告单、铺铺位分部部图、楼楼盘

10、的模模型、效效果图、价价格表、客客户须知知等。（3） 销售人人员：销销售人员员整体素素质和产产品特性性向符合合。确实实抓好销销售人员员的业务务知识水水平与服服务质量量，有效效引导成成交。同同时不间间断的进进行 有有针对性性的培训训。六、 本本案样版版工程的的建设及及配套设设施策略略有效强化化项目的齐齐备功能能和即将投投入经营营的表象象。三、四层层作为“娱乐业态态”的商铺铺样版，其其相关装装修工程程及配套套设施的的提前施施工建设设，有助助于驱除除客户心心理疑虑虑。提升升项目的的综合竞竞争力及及信任度度，使相相关配套套成为有有效的、看看得见的的销售道道具，刺刺激购买买欲，形形成新的的卖点。七、本案

11、案“娱乐业态态”商铺执行行分析决决策1、“娱娱乐业态态”商铺在在太原来来讲是一一个新的的商铺推推广策略略，这就就要求在在目标客客户心中中建立新新的概念念，而这这个概念念的建立立不是一一两张效效果图所所能表达达的，推推广中应应该摈弃弃我们要要说什么么的传统统做法，而而更多的的考虑消消费者头头脑中早早已形成成的固有有观念，将将其重新新整理，达达成我们们想看到到的新的的联结。2、“娱娱乐业态态”商铺方方案的推推广是一一回事，而能否否具体实实施又是是另一回回事，因因此需要要开发商商强有力力的配合合。3、“娱娱乐业态态”商铺的的高回报报能力对对于销售售的作用用是不言言而喻的的，在“娱乐业态态”商铺形形成

12、广泛泛认知之之前，在在销售现现场可通通过多组组现场喷喷绘方式式具体表表现。八、本案案工程管管理分析析决策好的施工工现场及及管理，对对销售促促进作用用是十分分明显的的，具体体建议如如下：1、施工工现场封封闭式管管理，力力求做到到整洁，干干净，材材料排放放要整齐齐，有序序，归类类排放。2、施工工人员要要确实遵遵守施工工的规章章制度，在在保证施施工安全全的同时时要按期期完工建建设。3、看房房通道要要整洁、内内容丰富富，保证证看房客客户的人人身安全全。九、本案案销售现现场管理理决策加强销销售现场场的管理理，具体体如下：1、针对对项目体体量大、铺型种类多的特点，采用良好的现场销控手法，营造销售现场积极热

13、闹的销售气氛。2、针对对前期和和未来销销售工作作中出现现的问题题作具体体要求，培培养现场场业务员员良好的的工作习习惯和专专业服务务态度。3、从专专业的角角度，弱弱化“推销房房子”的业务务心态，强强化“为客户户理财、为为创造客客户财富富”的信念。十、本案案广告推推广策略略分析及及执行计计划1、推广广思路：以报纸纸、电视视等大众众传媒与与DM、展展览等小小众传媒媒相结合合充分展展现项目目个性，以大众传媒推广形象、培养目标客户，以小众传媒直击目标受众，达成销售。化解市场对项目的一切不良抗性，建立客户信心。2、媒体体选用：太原电视视台新闻闻频道、百百姓频道道、太原原交通广广播、山山西晚报报、太原原晚报

14、、太太原广播播电视报报、DMM金广告告、DMM传单、财财富手册册、车体体广告及及户外广广告太原电视视台新闻闻频道以以贴近太太原市民民的身边边新闻做做主料，已已经成为为太原市市民最常常收看的的本地电电视台，百百姓频道道以通俗俗的办台台方向也也已深入入人心。太太原交通通广播以以每天多多次路况况信息与与交通相相关的众众多节目目为主，以以成为人人们开车车最常听听的广播播电台、其其受众为为私家车车主、公公务车受受用者、出出租车乘乘客，与与我们的的受众相相吻合。山西晚报报与太原原晚报在在太原地地区无论论从发行行量与受受众面来来讲都是是首屈一一指的，因因此在报报广宣传传中首选选这两家家媒体，太太原广播播电视

15、报报以其深深入家庭庭、受众众面广、时时效性强强等特点点也广告告宣传的的必争之之地。DDM金广广告做为为一家直直投类杂杂志有一一条完备备的通往往太原市市高收入入人群的的通道，这这些人都都应该是是我们的的目标客客户，所所以应该该做为小小众传播播的主打打。新的的宣传单单与楼书书、财富富手册的的更新也也是新一一时期、新新的指导导思想树树立后的的大事之之一。另外非常常重要的的车体广广告及户户外广告告也是这这一时间间广告的的宣传重重点。3、表达达内容：以“娱乐乐业态”高回报报商铺为为主打内内容进行行宣传，带动整体项目的销售业绩。以其它卖点为辅，将天润柏川御花园假日广场未来业态、入驻商家、回报、银行保证等方

16、面，进行详尽的说明，把每个细节分不同阶段真实展现在投资者的脑中。4、表现现方式：前期形形象总现现、中期期卖点分分述、尾尾盘主打打价格。5、具体体表现：在实际际操作当当中，地地段、业业态、经经营者实实力等优优势通过过上述媒媒体加以以表现，同同时加快快四五层层“娱乐业态态”商铺的设设计、装装修施工工，把“娱乐业业态”商铺作为为宣传的的前锋。而而四五层层“娱乐业业态”商铺的的装修完完成，将将对销售售起到积积极的作作用。附表1 宣传排排期表（见见后页）附表2 费用预预算表项目档期版位费用备注太原广播播电视报报每周一次次两个半版版400440元山西晚报报1、3、55、6、半版太原晚报报2、4、55、6、半版214550X55=8558000元太原电视视台新闻闻频道太原电视视台百姓姓频道太原交通通广播电电台DM金广广告杂志志每月一期期封面底底200000元左左右DM单页页重印12万万份周六日热热点派发发财富手册册楼书重印印车体广告告户外广告告北京天润柏川房地产开发有限公司