物业管理的经济学分析DOC46gvur.docx

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1、物业管理理的经济济学分析析引 言 物物业管理理在我国国是一个个新兴行行业，而而从物业业管理行行业本身身来讲，又又是一个个极其复复杂的综综合性行行业。如如何适应应中国的的国情，在在我国的的特殊社社会、经经济环境境下健康康、顺利利地发展展物业管管理行业业，是一一个迫切切需要解解决的严严峻课题题。从物物业管理理体制在在我国的的发展实实践看，沿沿海发达达地区的的城市和和一些大大型省会会城市开开展早、发发展快；但从全全国范围围内来看看，全面面推广专专业化、社社会化、经经营型的的物业管管理体制制仍然面面临许多多困难。从从物业管管理的研研究看，近近年来已已有许多多有识之之士开展展了物业业管理体体制的研研究，

2、一一方面总总结了许许多成功功的经验验，另一一方面也也引用、借借鉴了许许多国际际上成熟熟的做法法。但从从这些研研 究看看，属于于实务操操作性的的东西较较多，而而属于基基础理论论研究的的较少。综综合实践践发展和和理论研研究两个个方面的的需要，笔笔者认为为当前应应加强对对物业管管理的基基础理论论的分析析。通过过这种分分析，可可以更加加深刻地地理解物物业管理理的地位位、作用用，同时时也为在在发展物物业管理理行业的的实践中中所遇到到的现实实问题提提供理论论解答，为为发展中中国物业业管理的的对策研研究提供供理论指指导。事事实上，二二十年的的改革开开放实践践证明，任任何一个个方面改改革的现现实突破破都首先先

3、依赖于于其理论论上的突突破，物物业管理理当然也也不例外外。 问问题在于于就物业业管理而而言，其其基础理理论研究究到底应应该包括括哪些内内容，从从哪些方方面着手手进行这这种研究究。物业业管理作作为一种种现代社社会必不不可少的的服务业业，其发发展的历历史尚不不长。但但分析其其本身，有有几个突突出的特特点。其其一，物物业管理理从房地地产的再再生产循循环的过过程中看看，既要要参与生生产、建建设阶段段，又要要参与消消费、使使用阶段段；从物物业管理理所联系系的当事事人来看看，既包包括开发发商、业业主、使使用人，又又包括有有关政府府部门、具具体的专专业服务务企业，因因而具有有一般企企业所不不具备的的复杂性性

4、。其二二，物业业管理企企业所提提供的服服务是供供给于特特定的消消费者-业主和和使用人人，这种种服务对对象的独独特限定定范围使使其区别别于一般般企业其其产品面面对于普普通社会会大众的的情况。其其三，物物业管理理提供的的服务是是多样的的，其中中既包括括有形的的管理、修修缮、服服务，也也包括无无形的环环境、气气氛、形形象；其其中既有有可以“谁出钱钱、谁受受益”的可以以私人消消费的一一般服务务；也包包括那些些只能由由全体业业主和使使用者集集体消费费、享用用的具有有某种“准公共共物品”性质的的独特服服务。针针对这三三个方面面的特点点，我认认为物业业管理的的基础理理论应包包含以下下三个方方面的内内容： 作

5、作为物业业管理的的基础理理论，其其第一个个方面的的内容应应是从理理论上阐阐明物业业管理作作为一个个行业其其产生、发发展的必必然性。不不仅仅是是从现实实需要的的方面去去佐证，更更要从物物业管理理作为因因应现代代技术发发展和产产权制度度安排的的制度创创新的角角度去发发掘其内内在规律律的必然然性，并并从理论论的高度度上去审审视物业业管理的的实质及及内容。基基础理论论第二个个方面的的内容则则是阐明明物业管管理作为为一个企企业其所所提供的的特殊“产品”物业管管理服务务。这种种物业管管理服务务是对房房屋、设设备、设设施、市市政等进进行的全全方位、多多功能的的经营、管管理、服服务。这这些经营营、管理理、服务

6、务中较独独特也是是较复杂杂的部分分是那些些只能由由全体业业主、使使用者集集体消费费的“公共性性”的服务务。基础础理论必必须对这这种介于于一般私私人物品品和财政政提供的的公共物物品之间间的特殊殊服务进进行阐释释分析。基基础理论论第三个个方面的的内容则则应集中中于物业业管理市市场环境境培育，即即市场各各行为主主体的规规范等问问题。如如物业管管理企业业的专业业化、规规范化建建设；业业主委员员会制度度的建设设与完善善；政府府相关部部门与行行业组织织的效率率改善等等。 从从物业管管理基础础理论研研究的展展开途径径上看，主主要是借借鉴理论论经济学学的最新新进展，用用适用于于物业管管理这个个新生事事物的基基

7、本经济济学原理理去构造造其理论论分析的的框架。这这些基本本原理包包括现代代产权理理论、外外部性理理论、公公共物品品理论、公公共选择择理论、社社会分工工理论、委委托代理理理论、服服务经济济理论等等等。本本文下面面就分四四节从上上述的部部分经济济学原理理出发，来来对物业业管理的的基本问问题作些些初步的的分析、探探讨。第一节 物业管管理与现现代产权权、制度度理论 经经济学是是研究资资源配置置的一门门社会科科学，但但其成功功与否则则在于其其对人的的行为的的分析的的科学性性高低。而而这种科科学性则则是直接接基于经经济学分分析的前前提假定定描摹现现实中人人的行为为的准确确性。现现代经济济学的新新进展正正是

8、源于于对传统统经济学学的某些些不现实实假定的的批评与与修正。这这些新进进展的主主要方面面就是现现代产权权理论及及制度经经济学。这这些理论论揭示了了在经济济活动中中产权、制制度的功功能，以以及它们们对一个个社会的的资源配配置与经经济增长长所起的的作用。在在这一节节，笔者者试图用用这些基基本的经经济学原原理来对对物业管管理作一一番理论论上的阐阐述。一、现代代产权、制制度理论论简介(一)产产权bMML 财财产在通通常意义义上，只只是指其其物理状状态自身身。但实实际上在在更为准准确的理理解中，财财产是一一种权利利，是一一种操纵纵该项财财产的排排他性权权利。抽抽象地讲讲，当一一个人拥拥有对另另外的人人的

9、特权权去控制制某一事事物时，这这就是财财产权。(张军：现代代产权经经济学上上海三联联书店119911年版第第26页页。)完完备的产产权总是是以复数数名词出出现的：它允许许个人在在权利所所允许的的范围内内以各种种方式使使用权利利，即使使用权；在不损损害他人人的情况况下可以以享受从从事物中中所获得得的各种种利益，即即用益权权；改变变事物的的形状和和内容，即即决策权权；通过过出租可可以把用用益权上上转让给给别人或或把所有有权出售售给别人人，即让让渡权。从从这种意意义上讲讲，一项项物质商商品的交交易实际际上只是是在该商商品所有有者之间间的一组组权利交交换。G 这这种权利利集合或或权利束束的概念念特别有

10、有助于理理解什么么是物业业。我们们知道，物物业是指指已建成成并投入入使用的的各类房房屋及与与之相配配套的设设备、设设施和场场地。那那么，实实质上物物业则是是对应于于这些房房屋、设设备、设设施、场场地的特特定权利利集合。具具体地讲讲，交易易中的物物业其完完整的所所有权包包括如下下这些权权利：占占有权(Posssesssioon)、管管理权(Conntrool)、享享用权(Enjjoymmentt)、排排他权(Excclussionn)、处处置权(Disspossitiion)(包含含出售、出出租、抵抵押、赠赠与、继继承)。这这些权利利的集合合才构成成了一宗宗物业的的完整的的所有权权。而业业主或使

11、使用者们们在使用用物业时时，则是是在行使使各自所所拥有的的对物业业的全部部或部分分权利集集合。LL-= 从从权利的的角度理理解物业业是很重重要的。一一方面，不不同的产产权安排排(公有有或私有有)必然然影响着着权利人人的行为为方式，决决定着其其对物业业本身的的利用和和使用。另另一方面面，这些些权利束束(集合合)本身身也决定定了权利利人对物物业能够够做什么么和不能能够做什什么，这这也说明明业主和和使用者者在物业业的具体体使用中中有着丰丰富、复复杂的内内容。(二) 产权的的重要性性及产权权安排3tii_1.科斯斯定理nniN; 产产权这一一概念是是重要的的，它是是整个经经济系统统中最重重要的元元素之

12、一一。人们们的常识识不会怀怀疑产权权的必要要性和重重要性，但但从经济济学理论论讲，解解决这一一问题的的是“科斯定定理”。科斯斯定理是是以新制制度经济济学鼻祖祖RCoaase命命名的，由由美国经经济学家家GStiigleer根据据Coaase的的论文社社会成本本问题而而提出来来的。科科斯定理理讲的是是如果假假定交易易费用为为零，市市场运作作的最终终结果与与法律制制度(产产权制度度)无关关。这句句令人费费解的话话换成另另一种易易懂的说说法则是是：没有有交易费费用的世世界如同同没有摩摩擦力的的世界一一样不可可能存在在；现实实的交易易费用必必然存在在的情况况下，则则可以利利用明确确界定的的产权之之间的

13、自自愿交换换来达到到资源的的最佳配配置。至至于为什什么交易易费用必必须存在在，用科科斯的话话来说就就是：“进行市市场交易易需要发发现与谁谁打交道道，通知知别人想想做生意意，条件件是什么么，为成成交而进进行谈判判，起草草签订合合同，保保证合同同条款的的履行，进进行必要要的检查查等，这这些活动动往往成成本昂贵贵”。2.产权权安排与与经济效效率i 从从科斯定定理中可可以获知知，只要要交易费费用不为为零，产产权系统统就会对对行为和和效率产产生作用用。因此此，产权权的变动动必然带带来效益益的差别别。也就就是说，如如果想将将经济效效率的潜潜力发挥挥出来，就就应当进进行产权权结构的的某些优优化。a 那那么产

14、权权安排到到底有哪哪些类型型呢?用的所有有权力，其其核心在在于私有有产权排排斥他人人以同样样的权利利处置该该资源。 (2)社社团产权权：社团团产权是是共同享享有的，当当某人对对一种资资源行使使某权利利时，并并不排斥斥他人对对该资源源行使同同样的权权利。与与私有产产权相比比，社团团产权在在个人之之间是完完全不分分完全重重合的。YdC (3)集集体产权权：作为为集体产产权，对对资源的的各种权权利的行行使的决决定必须须由一个个集体做做出，由由集体的的决策机机构以民民主程序序对权利利的行使使做出规规则和约约束。 (4)可可交换产产权：并并非所有有的产权权都可以以交换，那那些可以以转让，可可以交换换的产

15、权权才称为为可交换换产权。 I (5)排排他性产产权：可可交换的的产权必必然排斥斥那些不不通过交交换方式式取得这这一权利利的人。如如果产权权不能排排他，则则资源就就会变成成公共的的了。(三)制制度与制制度变迁迁 产产权虽然然是决定定、影响响人的行行为、资资源配置置和经济济绩效的的重要因因素，但但它只是是诸多变变量中的的一个。因因此，更更好地理理解这些些问题就就必须从从另一个个更广的的视角制度因因素来考考虑。事事实上，产产权理论论本身就就是作为为新制度度经济学学派的一一个分支支而存在在的。TTs22n01、制度度 所所谓制度度，就是是约束人人们行为为的一系系列规则则。现实实世界中中，制度度是无处

16、处不在的的。制度度是某些些服务的的供给者者，它们们是应经经济增长长、技术术进步的的需要而而产生。我我们能够够具体归归纳出制制度及其其提供的的服务，比比如：用用于降低低交易费费用的制制度(如如货币、期期货市场场)，用用于确立立公共物物品和服服务的生生产与分分配框架架的制度度(如高高速公路路、学校校、农业业试验站站)。在在制度经经济学的的分析中中，制度度多是作作为一种种内在因因素被纳纳入其模模型，其其基本思思想在于于制度对对经济增增长、经经济绩效效的影响响重大。制制度是处处于不断断变迁之之中的，各各个时期期经济绩绩效的差差异正是是受到制制度演进进的根本本影响。lD2、制度度变迁 制制度变迁迁是指从

17、从一种制制度安排排向另一一种制度度安排的的转变、过过渡，亦亦即制度度安排的的不断改改变。而而制度安安排通俗俗地讲就就是一种种具体的的制度，一一种支配配经济单单位之间间可能合合作与竞竞争的规规则。制制度处于于变迁之之中，制制度会被被创新，因因为个人人或团体体可望承承担这类类变迁的的成本从从而获得得一些在在旧有的的制度安安排下不不可能得得到的利利润。如如果预期期的净收收益超过过预期的的成本，一一项制度度安排就就会被创创新。而而那些诱诱发人们们去努力力改变他他们的制制度安排排的收益益来源则则是一些些在现有有制度安安排下无无法得到到的“外部利利润”。这些些外部利利润源于于四个方方面：规规模经济济、外部

18、部性、风风险、交交易费用用。二、现代代物业管管理产生生的根本本动因 为为什么一一定会产产生现代代物业管管理，这这是个必必须给予予肯定回回答的关关键问题题。这个个问题的的实质在在于它在在质询现现代物业业管理存存在的价价值。 物物业管理理之产生生有着许许多现实实的原因因，现有有的书籍籍、论文文中多有有论及，但但回答这这个问题题还应从从深处开开掘。分分析表明明，现代代物业管管理产生生的根本本动因在在于技术术进步所所带来的的人们生生活、生生产方式式的变革革及房地地产利用用、使用用方式的的变革与与房地产产产权多多元化、复复杂化之之间的内内在矛盾盾。 现现代物业业管理是是在近代代才产生生的，其其产生首首先

19、是发发源于技技术的进进步所带带来的人人们生产产生活方方式以及及房地产产利用、使使用方式式的转变变。这种种技术进进步最直直接地体体现在建建筑技术术、交通通技术的的发展上上。建筑筑技术的的发展使使得人们们可以建建设高层层建筑和和多功能能的综合合物业，交交通技术术的发展展则拓广广了人们们的活动动空间，分分离了生生产和生生活的空空间。正正是由于于这些技技术的进进步，才才使得现现代化的的城市生生产、生生活方式式得以产产生，而而这种方方式的最最根本特特点是它它的集聚聚性。例例如，一一间现代代化的写写字楼中中可能聚聚集了几几十、几几百家公公司在其其中办公公；工业业区内工工厂和生生产车间间鳞次栉栉比；住住宅区

20、内内更是聚聚集了大大量的住住户。这这种集聚聚性的特特点是现现代房地地产利用用、使用用、开发发建设中中的根本本特点之之一，而而且随着着社会经经济的发发展、技技术进步步，集聚聚的特征征会越来来越明显显、越来来越强。而而这种集集聚性带带来了两两种效应应，这两两种效应应(益)呼唤着着现代物物业管理理的产生生。 (一)规规模效益益 所所谓规模模效益是是指由规规模变动动所引起起的产出出的变动动。规模模发生变变动时，产产出的变变化有三三种可能能：产量量增加比比例大于于投入增增加的比比例、小小于投入入增加的的比例或或等于投投入增加加的比例例。对这这三种可可能情况况，我们们分别称称它们为为规模收收益递增增、递减

21、减或不变变。如果果我们将将这种投投入产出出采用生生产函数数来表示示，则可可以给出出规模收收益的严严格概念念。 设设生产函函数为齐齐次函数数，则对对于任一一不为零零的有：nQ=FF(X1、X2)当1时时，规模模收益递递增；nn1时时，规模模收益递递减；nn=1时时，规模模收益不不变。(魏埙、蔡蔡继明、刘刘俊民、柳柳欣编著著现代代西方经经济学教教程，南南开大学学书版社社19991年版版第1334页。)规模收收益递增增又可称称为规模模经济，即即产出以以高于投投入的比比例更快快增长。这这个现象象说明，最最有效(单位成成本最低低)的产产出需要要较大规规模的企企业。dd/ 产产生规模模经济的的主要原原因可

22、以以归结为为两点，技技术和投投入的不不可分性性、专业业化和分分工。考考察现代代房地产产的利用用和使用用，其管管理、服服务的生生产也存存在规模模经济这这种技术术现象。 从从集聚性性来看，现现代的高高层建筑筑和小区区建设中中明显存存在着技技术和投投入的不不可分性性。很明明显，这这些现代代的房地地产的维维护、保保养、管管理、服服务中很很多技术术装备和和设备只只有在规规模足够够大时才才可能使使用。譬譬如楼宇宇玻璃的的清洁，专专用的清清洁技术术装备只只有在规规模足够够时才可可能购买买和使用用，但一一经使用用，其效效率则远远高于各各用户自自行设法法清洁，平平均成本本会比各各人单干干更低。同同时，专专业化和

23、和分工也也是社会会经济发发展的必必然。较较大的规规模可以以提高专专业化和和分工的的程度，这这同样可可以大大大地提高高经济效效率。在在没有集集聚性或或集聚性性尚不明明显的情情况下，分分散独立立的房地地产的业业主和使使用者只只会“自给自自足”地自我我提供房房地产的的管理和和服务。但但在集聚聚性增强强，单位位空间内内业主和和使用者者密度提提高，所所需的管管理和服服务规模模急剧扩扩大之后后，自然然为专业业化和分分工提供供了发展展的空间间，而专专业化和和分工则则提高了了效率并并使每一一位业主主和使用用者都从从中受益益。N 因因此，集集聚性所所引致的的规模经经济使得得传统上上独立的的、自给给自足式式的管理

24、理服务方方式变得得不经济济了。(二)外外部效应应& 生生活中外外部效应应是广泛泛存在并并严重影影响我们们的生活活的。外外部效应应的定义义是“私人成成本小于于社会成成本时引引起的影影响。”（张军军：现现代产权权经济学学上海海三联书书店19991年年版第996页）即即“一个或或多人的的自愿行行为在未未经第三三方同意意的情况况下强加加于或给给予他们们的成本本或收益益。”（美美罗伯伯特考特、托托马斯尤伦：法和和经济学学，上上海人民民出版社社19994年版版第2331页。)由于外外部效应应的存在在，每一一个所有有者对自自己的物物品的使使用都会会影响到到其它人人。因此此外部效效应是无无处不在在的，例例如：

25、邻邻居在凌凌晨三点点大声吹吹奏的音音乐、电电梯中抽抽着廉价价雪茄的的客人，这这些都是是消费的的负的外外部效应应。同时时，也存存在着正正的外部部效应，比比如观赏赏别人的的花园所所带来的的愉悦。外外部效应应最主要要的特征征是存在在着能给给人带来来收益或或成本但但是又没没有市场场可以出出售的商商品。没没有凌晨晨三点大大声吹奏奏音乐的的市场，也也没有廉廉价雪茄茄烟雾的的市场。因因此，外外部效应应的存在在使得一一人或多多人的行行为的私私人成本本与社会会成本不不相等。22h/UU 集集聚性所所导致的的另一个个突出的的问题就就是这些些外部效效应。集集聚使得得个人的的行为给给予他人人的成本本(负外外部效应应)

26、和收收益(正正的外部部效应)都大到到不可不不察的地地步了。正正如两位位新制度度经济学学家所描描述的那那样“每一个个家居所所有者的的财产价价值的实实现不仅仅仅反映映在他自自己的住住宅、维维修、决决策的改改进上，而而且也反反映在他他的邻居居的这些些方面上上。”（美美R科斯等等：财财产权利利与制度度变迁上上海人民民出版社社19994年版版第2880页。）集集聚性的的存在，使使得外部部效应更更加强烈烈，而外外部效应应的根源源则是在在于有冲冲突的产产权。 从从前面对对产权概概念和作作用的介介绍中我我们知道道，财产产制度将将资源分分配给人人们是为为了给予予他们支支配财产产的自由由，其出出发点是是创设一一个

27、自由由处置圈圈，在此此范围内内所有者者可以自自由处置置其财产产。但这这一思想想的前提提假定是是一个所所有者对对其财产产的使用用是可以以和另一一个所有有者对其其财产的的使用区区分开来来的。而而当难以以进行这这种区分分时，则则构成了了有冲突突的产权权，并导导致有外外部效应应的存在在。 外外部效应应的存在在也使得得独立、自自给自足足的管理理服务方方式不可可能继续续存在了了。譬如如，各个个使用者者都有权权自由使使用其所所有的物物业并负负责其维维修、管管理，但但当他无无法干涉涉其他人人的类似似行为时时，他必必然因外外部效应应而受到到额外的的损失或或收益。譬譬如，当当他无法法制止一一位邻居居不合理理的装修

28、修给承重重结构带带来的损损坏时，他他的损失失是不言言而喻的的。 外外部效应应对一种种新的管管理服务务供给方方式的产产生的影影响当然然不仅仅仅是技术术上的，其其中更重重要的则则是产权权安排的的影响。首首先，现现代物业业的产权权结构是是多元化化复杂化化的，每每位权利利人都可可以要求求完全行行使其拥拥有的具具体权利利内容。这这种权利利行使必必然在集集聚的环环境中产产生给予予他人的的或正或或负的外外部效应应。其次次是可分分性问题题。由于于不能够够区分财财产所有有者对各各自财产产的使用用，也会会导致外外部效应应的问题题。集聚聚性的环环境使得得现代的的物业在在物理结结构和技技术上都都是不可可分的，而而各个

29、权权利人又又都可以以独立行行使其具具体的权权利内容容。于是是可分性性的问题题就更加加严重。独独立的、自自给自足足的“自治”式管理理服务供供给方式式也就更更不能满满足要求求了。第第三，也也是更重重要的，则则是外部部效应的的内部化化问题。产产权的基基本功能能就在于于使资源源配置更更有效率率，表现现之一即即是好的的产权安安排可以以尽可能能地将外外部效应应内部化化。既然然集聚性性使得现现代物业业在利用用、使用用中外部部效应的的问题更更加严重重，就应应该作相相应的产产权安排排来使得得外部效效应内部部化以使使全部业业主和使使用者受受益。一一种可能能的选择择是将社社团产权权转化为为集体产产权。在在一种原原始

30、的情情况下，现现代物业业中的许许多部分分（道路路、大厅厅、电梯梯、公共共绿地等等等）是是属于社社团产权权的。社社团产权权的一个个特点是是每个人人对如何何行使这这种权利利的决定定无需其其他人的的同意。这这样的界界定会带带来无效效率的外外部效应应。例如如在许多多城市新新建的小小区中，住住户经常常向楼下下的绿地地或空地地中倾倒倒垃圾，这这种行为为带来的的必然是是负的外外部效应应。这不不仅是一一个道德德问题，更更主要的的是这种种社团产产权的安安排无效效应。而而一旦将将产权安安排转换换为集体体产权，事事情会立立即改观观。在集集体产权权中，对对资源的的各种权权利行使使的决定定是必然然由一个个集体作作出的。

31、集集体产权权会由投投票表决决选出一一个代表表各个成成员的“委员会会”。委员员会以民民主的方方式进行行决策来来决定如如何行使使权利以以及如何何有效地地利用资资源和财财产。民民主的方方式，多多数通过过的规则则常常可可以在众众多权利利人之间间取得较较满意的的结果。在在集体产产权的安安排之下下，委员员会将以以“禁止”或“赔偿”的方式式来消除除倾倒垃垃圾的行行为。而而赔偿（即即罚款）的的办法则则使得倾倾倒垃圾圾的行为为有了市市场、有有了价格格，外部部效应则则内部化化了。(o4 总总之，现现代物业业管理产产生的根根本动因因在于社社会经济济、技术术的进步步所带来来的集聚聚性与多多元化、复复杂化的的产权在在使

32、用中中不可分分的矛盾盾。由于于技术的的原因和和产权安安排中向向更高效效率转化化的原因因，与现现代物业业管理相相对立的的独立的的自给自自足的自自治式管管理、服服务的供供给方式式必然会会为一种种新的供供给方式式所取代代。但为为什么一一定会为为现代物物业管理理这种方方式来取取代，则则要由下下面的制制度理论论解释来来回答了了。三、现代代物业管管理的产产生是一一种制度度创新 制制度是经经济活动动中的重重要变量量，是影影响经济济增长的的重要因因素。在在宏观经经济中如如此，在在微观经经济活动动中也不不例外。现现代物业业管理的的产生就就是一种种制度创创新。从从上面的的分析中中我们看看到，由由于技术术上的原原因

33、和产产权安排排的问题题，“自治”式的管管理服务务供给方方式必须须为新的的方式取取代。从从制度分分析的角角度看，这这实际上上就是旧旧的制度度已经不不适应需需要，需需要来一一次制度度创新，以以新的制制度来提提高效率率。(一)制制度需求求、制度度供给与与现代物物业管理理的制度度创新wMWW 人人类社会会经济生生活对制制度的需需要是勿勿需怀疑疑的，那那么对制制度安排排的需求求也就容容易理解解了。对对制度安安排的需需求可以以归结为为：按照照现有的的制度安安排，无无法获得得潜在的的利益(或外在在利润)。制度度创新者者意识到到，对现现有制度度安排的的改变使使他们能能获取在在原有制制度下得得不到的的利益。制制

34、度变化化的供给给则取决决于政治治秩序提提供新的的制度安安排的能能力和意意愿。制度安排排的需求求的强度度取决于于创新者者预期的的潜在收收益(外外在利润润)的高高低。制制度变化化的供给给的影响响因素则则较多，其其中重要要的因素素一是制制度设计计的成本本，一是是现有知知识的积积累及社社会科学学知识的的进步，再再有就是是实施新新制度安安排的预预期成本本。 从从现代物物业管理理的产生生来看，旧旧有的管管理、服服务供给给方式也也就是旧旧的制度度安排已已不适合合需要，这这种不适适合需要要说明现现在有潜潜在的收收益存在在，而这这种制度度安排却却无法获获取这些些收益。例例如规模模收益递递增和专专业化以以及外部部

35、效应的的存在，都都意味着着潜在收收益的存存在。同同时，另另一方面面，人们们也在预预期着成成本，当当潜在收收益超过过预期的的成本时时，一次次制度创创新就发发生了。M 这这种创新新的制度度安排是是从一个个可供选选择的制制度安排排集合中中挑选出出来的。至至于为什什么要挑挑选这一一特定的的制度安安排则是是由于这这个制度度安排比比其他制制度安排排更有效效 。同同时，创创新也不不是一蹴蹴而就的的，是一一个渐进进的过程程。从一一种自治治式的方方式过渡渡到现代代的完善善的物业业管理也也有一个个过程。创创新的最最后结果果选择了了现代物物业管理理，是由由于相对对其他制制度安排排他最有有效，而而且从供供给的角角度看

36、也也有三项项原因促促成它最最终被挑挑选出来来。其一一是知识识的积累累，包括括使得物物业管理理得以实实行的技技术可能能性、专专业化分分工的深深入、观观念的转转变、现现代企业业组织的的知识以以及房地地产市场场的存在在等等。其其二是制制度引进进的问题题，即当当一国一一地产生生了物业业管理这这种创新新之后，其其它地区区和国家家的学习习、引进进。其三三则是政政府的选选择和政政策的影影响。o 综综合制度度的需求求，制度度变化的的供给以以及可供供选择的的制度集集合，现现代物业业管理得得以以一一种更有有效率(获取外外在利润润)的创创新制度度而产生生了。 中中国物业业管理最最早发端端于深圳圳，迄今今正处于于一种

37、全全面推广广、普及及的阶段段且遇到到相当多多方面的的阻力。这这种现象象亦同别别的许多多改革举举措相似似。为什什么深圳圳会最早早出现物物业管理理，发展展最好、阻阻力较小小，而在在全国范范围内(尤其是是广大内内地)却却不是这这样，本本人尝试试用制度度变迁的的两种方方式来解解释这种种现象。(二)诱诱致性制制度变迁迁与中国国物业管管理的产产生3 诱诱致性制制度变迁迁是一群群(个)人在响响应由制制度不均均衡引致致的获利利机会时时所进行行的自发发性变迁迁。相应应的，强强制性制制度变迁迁则指由由政府法法令引起起的变迁迁。中国物业业管理在在深圳的的产生和和发展是是一种诱诱致性变变迁。这这种变迁迁的产生生及顺利

38、利推广有有以下几几个重要要的原因因： 11、深圳圳的制度度需求最最为强烈烈：从物物业管理理这个方方面看，深深圳是一一个新兴兴的现代代化都市市，其建建成的房房地产是是国内最最现代化化的，技技术的先先进和市市场的竞竞争使得得物业利利用、使使用中的的集聚性性最为强强烈。从从产权安安排方面面看，深深圳是房房地产商商品化、私私有化最最早和最最好的地地区。产产权的明明晰化，产产权结构构的复杂杂化、多多元化格格局较早早形成。这这样，二二者之间间的矛盾盾碰撞使使得诸如如规模效效益、外外部效应应等因素素导致的的潜在收收益已十十分明显显，引人人重视，并并亟待由由新的制制度安排排来获取取。 22、深圳圳存在着着一批

39、有有眼光、有有能力、敢敢冒险、勇勇于创新新的“企业家家”：这些些创新者者构成的的团体认认识到潜潜在收益益存在，他他们只要要进行制制度的创创新，改改变旧有有制度的的安排就就能获得得潜在收收益。这这些“企业家家”、创新新者就是是新制度度经济学学中谈到到的初级级行为团团体，正正是这个个团体启启动了制制度安排排创新的的进程。而而深圳是是富于这这样的初初级行为为团体的的。 33、学习习与制度度引进：学习和和制度引引进是深深圳的物物业管理理得以产产生和顺顺利开展展的重要要原因。学学习是在在时间中中我们所所积累的的知识的的传递。制制度变迁迁的速度度也是学学习速度度的函数数。深圳圳的创新新者和深深圳人显显然处

40、在在一个更更好的学学习氛围围之中，这这里集中中了内地地来的一一些优秀秀人才，接接纳新事事物速度度快。人人才的集集中也使使得各种种知识的的积累更更加充分分，改革革开放使使得这里里的人们们可以更更好地与与其它地地区、国国家的人人们进行行交流。学学习速度度快、知知识存量量多使得得进行物物业管理理的创新新速度较较快、较较顺利。更更重要的的是在交交流中的的制度引引进，这这种制度度引进本本身使得得设计、创创造一种种新制度度安排的的成本降降低。而而学习、初初级行为为团体的的高素质质又降低低了这些些新的制制度安排排的预期期的实施施成本。这这些都降降低了制制度供给给的成本本，使得得深圳的的物业管管理作为为一种诱

41、诱致性的的制度变变迁顺利利产生又又迅速发发展。 44、制度度环境和和其它外外部条件件给新制制度留下下了足够够的空间间和边界界：物业业管理作作为一种种新制度度不是孤孤立地存存在的，大大的制度度环境与与外部条条件也决决定了制制度的安安排及变变迁。深深圳的成成功也得得益于这这些环境境、条件件所拓宽宽的新制制度创新新的空间间。深圳圳特区作作为一块块改革的的试验田田，大的的制度环环境是宽宽松的。同同时，深深圳住房房制度改改革与房房屋商品品化、私私有化的的程度较较深也是是促进其其物业管管理制度度创新的的重要外外部条件件。K 纵纵观深圳圳的物业业管理的的产生与与发展，它它可以归归结为一一种诱致致性的制制度变

42、迁迁，具有有自发性性、盈利利性(预预期收益益大于预预期成本本)、渐渐进性。深深圳的成成功从制制度变迁迁的成本本-效益益分析中中可以得得到解释释：它成成功地降降低了预预期的成成本，而而深圳人人的经济济价值的的提高则则增加了了潜在收收益。(三)强强制性制制度变迁迁与物业业管理在在中国的的推广 与与深圳的的情况相相反，物物业管理理推广在在中国许许多地区区，尤其其是内陆陆地区则则属于一一种强制制性的制制度变迁迁。这种种分析亦亦可以解解释物业业管理推推广遇到到的困难难和阻力力。强制性制制度变迁迁是由政政府命令令和法律律引入和和实现。为为什么会会在多数数地区要要依赖强强制性的的变迁来来推广物物业管理理并且

43、存存在一些些阻力和和困难呢呢?深层层次的原原因可以以总结为为两个方方面：件的限制制和人的的经济价价值不够够大。从从外部条条件看，房房地产产产权的私私有化不不足是最最重要的的。公有有的产权权安排下下，财产产的权利利界定是是不清晰晰的，这这使得新新制度安安排在深深圳的条条件下所所可能带带来的潜潜在收益益是不明明显的。人人的经济济价值较较低是制制度需求求不足的的又一重重要原因因。美国国经济学学家T.W.SSchuultzz的一句句名言是是“我难以以想象，任任何经济济的长期期变动对对制度改改变所产产生的影影响会比比工资相相对于租租金变动动(即财财产服务务的价值值)的影影响更为为深远。”(美R科斯等：财

44、产权利与制度变迁，上海人民出版社1994年第260页。)他将对制度的新的需求归结为人的经济价值提高的结果。他有三个理由：制度是对劳动力的市场价值提高的反应；制度是对人力资本投资的报酬率提高的反应；制度是对消费者可支配收入增加的反应。因此，在中国的多数地区人的经济价值尚未能提高到深圳的水平的前提下，自然无法产生新的足够的制度需求。这同样有助于解释为什么在高收入、房屋产权界定较清晰的地区物业管理较易开展，因为这些地区的外部条件准备与人的经济价值可以产生足够的制度变迁的需求。 22、强制制性制度度变迁有有其独特特的长处处。作为为强制性性制度变变迁主体体的国家家，其本本身的基基本功能能之一就就是提供供

45、制度供供给。其其优势在在于，国国家作为为一个垄垄断者，可可以用比比竞争性性组织(如初次次行为团团体)低低得多的的费用提提供制度度服务。这这一方面面源于国国家可以以在全国国范围内内推动制制度变迁迁从而获获得规模模经济，另另一方面面源于国国家可凭凭强制力力而降低低新制度度的组织织和实施施成本。在在自发性性的诱致致性变迁迁不足以以产生的的地区，当当然适于于用强制制性变迁迁的方式式来推广广物业管管理。但但强制性性变迁也也存在一一些缺陷陷，这些些缺陷降降低了其其有效性性。这些些缺陷在在于，强强制性变变迁的主主体是国国家，而而国家的的潜在收收益与预预期成本本的评价价与个人人是不同同的，这这种变迁迁不一定定

46、能保证证普通社社会成员员获得收收益。有有些地方方物业管管理的推推广阻力力正源于于此：政政府的效效用最大大化与社社会的并并不完全全一致。同同时，强强制性变变迁的诱诱因更加加复杂。对比诱致致性、强强制性变变迁两种种物业管管理产生生、发展展方式，我我们看到到：选择择哪一种种方式是是由各自自的具体体环境和和成本-收益分分析决定定的；两两种方式式是相辅辅相承的的，采用用强制性性变迁不不是由于于居民“观念”的问题题，任何何居民的的选择都都是基于于其个人人的成本本-收益益分析的的理性选选择；强强制性变变迁的自自上而下下的方式式表面看看更快、更更简单，但但是由于于缺乏诱诱致性变变迁的自自发性、盈盈利性，它它更

47、容易易由于居居民意见见不一致致而遭遇遇阻力甚甚至变形形。第二节 物业管管理与房房地产消消费、使使用的特特点及社社会分工工理论 对对现代物物业管理理的分析析应该阐阐释房地地产商品品的特殊殊性、房房地产消消费使用用的特殊殊性、现现代房地地产的技技术特征征、物业业管理与与专业化化、分工工等问题题。这可可以对权权利、制制度层面面的分析析构成补补充，这这种分析析则着重重于技术术层面的的分析，可可以解释释另一些些问题。一、 房房地产与与房地产产消费使使用的特特殊性 物物业管理理的操作作对象是是各类房房地产，我我们的分分析就先先从房地地产及其其消费使使用的特特殊性开开始。(一)房房地产的的特点 区区分房地地

48、产与其其他一般般商品的的最主要要特征有有四个：较高的的价值、耐耐久性、异异质性和和地理位位置的固固定性。房房地产的的较高价价值主要要体现在在其市场场价格较较高；耐耐久性更更是不言言而喻的的，一般般房产寿寿命也有有几十、上上百年，而而从自然然形态考考虑地产产的寿命命则几近近无限；异质性性是说没没有两宗宗完全一一样的房房地产，即即使是在在同一设设计、同同一小区区内的房房地产也也会因楼楼层、朝朝向、相相对位置置的不同同而无法法作到完完全一样样；固定定性则是是更重要要的，从从罗马法法开始，财财产就按按是否具具有这种种固定性性而被区区分为动动产和不不动产，而而房地产产则是最最重要和和最主要要的不动动产。这这些特征征直接决决定了房房地产的的消费、使使用上的的独特性性质和特特殊要求求。(二)房房地产消消费、使使用中的的特殊性性 房房地产区区别于一一般商品品的特征征直接决决定了其其区别于于一般商商品的消消费、使使用中的的特殊