某酒店委托经营方式及回报方案管理ewcq.docx

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1、产权酒店店委托经经营方式式及回报报方案作为一种种新型的的房地产产投资形形式，*酒店采采用了国国际流行行的产权权酒店经经营模式式，聘请请了客源源网络庞庞大、经经营业绩绩卓著的的建国集集团所属属建国物物业管理理公司经经营管理理，保障障了酒店店运营期期间的丰丰富客源源和丰厚厚回报。业主购买买*酒店客客房后，委委托管理理公司统统一经营营管理，并并获得年年度客房房利润分分红！委托方式式（一）持持久穩定定省心的的投資形形式（一一勞永益益型投資資形式）业主与*酒店管管理公司司签定委委托经营营协议，将将所购客客房的220年以以上经营营权全权权委托给给酒店管管理公司司，酒店店管理公公司按照照客房總總價的110%

2、的的固定金金额每年年支付業業主投資資回报。在委托经经营期间间，除去去物业费费、折旧旧费、个个人所得得税由业业主自行行支付之之外，在在经营过过程中发发生的各各项成本本、税费费均由酒酒店管理理公司承承担。在委托经经营期间间，业主主每年還還将获得得*酒店管管理公司司贈送的的一定數數額的住住房卡。戶型面積總房款年收入年支出固定回報報住房卡物業費個人所得得稅A56.55237000003700001200005426615799D136.13930000093000032000013066839977（1）、物物業費：8元/平方米米/月（2）、個個人所得得稅：業業主收益益的5%（物業業費部分分業主不不再

3、納稅稅）委托方式式（二）（利利潤共享享型投資資方式）业主与*酒店管管理公司司签署委委托经营营协议，将将所购客客房的11年以上上经营权权全权委委托给酒酒店管理理公司，並並獲得年年度客房房利润分分红。在委托经经营期限限内，业业主可以以随时使使用自己己的客房房，*酒店管管理公司司仅是在在得到业业主确认认的期限限内经营营出租该该客房，并并且在该该期限内内，业主主将获得得所购客客房套型型全部待待租客房房得平均均收益。即业主所所购客房房的当日日收益=该套型型全部客客房的当当日收益益/该套型型当日全全部待租租客房数数；业主主客房全全年收益益=业主所所购客房房每日收收益之总总和；业业主将获获得的利利润分红红为

4、业主主所购客客房全年年收益的的65%。在委托经经营期间间，除去去物业费费、折旧旧费、个个人所得得税由业业主自行行支付之之外，其其余部分分只要是是在经营营过程中中发生的的各项成成本、税税费均由由酒店管管理公司司承担。（業業主自主主除外）物业费：8元平方米米月折旧费：按照实实际发生生额，先先由*酒店管管理公司司垫付，从第一次发生后的次年，开始从收益中逐年扣除。个人所得得税：業業主收益益的5%（物业业费部分分，业主主不再纳纳税）在委托经经营期限限内，业业主可以以随时使使用自己己的客房房，但必必须承担担相应得得基本费费用，其其中包含含：易耗耗品、布布草换洗洗费等。具体如下下：A 500元/日套B 50

5、0元/日套C、E 90元/日套D、F 1300元/日套G 1000元/日套*产权酒酒店各户户型的投投资收益益分析作为一种种新型的的房地产产投资形形式，*酒店采采用了国国际流行行的产权权酒店经经营模式式，聘请请了客源源网络庞庞大、经经营业绩绩卓著的的建国集集团所属属建国物物业管理理公司经经营管理理，保障障了酒店店运营期期间的丰丰富客源源和丰厚厚回报。业主购买买*酒店客客房后，委委托管理理公司统统一经营营管理，并并获得年年度客房房利润分分红！投資收益益分析表表指标支出收益收益率户型建筑面积积总房款首付款贷款物业费取暖费计算方式式房间牌价价折扣出租率毛收益净收益住房卡20年8元/18元/A56.55

6、2330000010000001911105426610177市场状态态5880.860%1030018414008随时免费入住41.441%保守估计计5880.735%526885869228.699%固定回报报2856603006612000015.001%C91.446530000016000003074438780016466市场状态态9580.860%1678842679228随时免费入住42.446%9.144%保守估计计9580.735%858337146225（以A型型客房33300000元元/套；C型客房房53000000元/套为例例）（1）、净净收益、收收益率未未计算业业主

7、获得得的房产产收益。（2）、固固定回报报型投资资方式，酒酒店管理理公司赠赠送住房房消费卡卡（A、B型120000元元/年何为产权权式酒店店产权权酒店兴兴起于上上世纪770年代代欧美国国家的一一些著名名旅游城城市和地地区，英英文全称称是TTIMEESHAARE(中文文译为泰慕赛赛尔)即时时空共享享，其其共同特特点是都都建于景景色优美美的旅游游业和经经济比较较活跃的的地区，以以保证酒酒店有较较高的出出租率和和物业升升值空间间。产权权酒店作作为一种种特殊投投资和消消费模式式，符合合经济资资源共享享的基本本原则，它它使业主主闲置的的空房和和酒店的的大门向向社会开开放，对对公众推推出一种种即是消消费又是

8、是存储，即即是服务务又是家家产，即即可自用用又可赠赠送的特特殊商品品，是房房地产业业和旅游游业的有有效结合合，是经经济发展展到一定定程度的的必然产产物。无无论对发发展商还还是投资资商，产产权酒店店都孕育育着丰富富的商机机。产权权式酒店店的性质质在欧欧美等旅旅游及经经贸发达达的国家家和地区区，产权权酒店通通常被称称为私人人酒店，它它是投资资赚取回回报，进进行休闲闲，度假假，娱乐乐为目的的新型物物业形式式，属于于旅游房房地产类类，它与与旅游经经济，贸贸易及房房地产是是有机结结合互动动发展的的关系。产产权酒店店与别墅墅，普通通商品住住宅及商商务写字字楼等又又有明显显区别，购购买产权权式酒店店，在享享

9、受超值值服务，彰彰显身份份和地位位的同时时，更有有不菲的的投资回回报，与与住宅写写字楼的的投资，股股票投资资，储蓄蓄及国债债投资等等相比，投投入轻松松，风险险小，回回报更丰丰厚，同同时还获获得一套套真正属属于自己己的私家家酒店。产权式酒酒店分类类时权酒店店是将酒酒店的每每个单位位分为一一定的时时间份（如如：一年年产值551周，共共51个个时间份份），出出售每一一个时间间份的使使用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间（如如一周）的的居住权权。纯产产权酒店店是指将将酒店的的每一个个单位分分别出售售给投资资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取

10、一定的的管理回回报。纯纯产权酒酒店又分分为商务务型及度度假型。养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。时值度假型酒店指消费者购买一定数量的分数，这些分数就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些分数在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。分数消

11、费可以获取更大的折扣和免费居住时间。国外产权权酒店的的现状200世纪770年代代，欧美美发达国国家进入入丰裕裕社会，中产产家庭成成为社会会主流，在在旅游创创新过程程中，第第一批产产权酒店店在法国国阿尔卑卑斯山脉脉地区兴兴起，并并立即在在瑞士和和欧美传传播开来来。之后后的200年中逐逐渐向北北美，加加勒比海海地区以以及太平平洋地区区发展，成成为旅游游发达国国家地区区颇受大大众阶层层和企业业集团青青睐的投投资方式式。产权权酒店这这种新颖颖的经营营方式和和投资方方式已经经在世界界旅游及及贸易口口岸城市市迅速发发展起来来。拒资资料显示示，WWTO国国际贸易易组织，119966全球球产权酒酒店19986

12、-19995年年年平均增增长155.8%；19980年年，全球球5000个旅游游目的地地板155.5万万个家庭庭购买了了产权式式酒店；到19995年年，全球球81个个国家440000个旅游游目的地地有355万个家家庭购买买了产权权式酒店店。RRagaatzaass.ciaatess，1999280年年代到990年代代初，全全球引入入产权式式经营的的旅游目目的地的的数量增增长了66倍，990年代代初，全全球产权权式酒店店销售收收入以达达40亿亿美元，到到20004年，全全球产权权酒店销销售将达达3000亿美元元。所有有信息表表明，产产权式酒酒店将成成为旅游游及贸易易发展过过程中的的一种重重要的经

13、经营创新新模式，同同时成为为最受大大众家庭庭青睐的的投资工工具。在在国内，产产权式酒酒店项目目也多出出现在大大型城市市周边风风景比较较好的异异地项目目和郊区区项目，功功能以休休闲度假假为主，为为了保证证投资者者较高、稳稳定的投投资回报报，大多多选址在在环境优优美的地地方并提提供包包租的的服务。表面上看，多数产权式酒店目前所采用的售后包租销售形式，可带来多方好处。尤其对开发商来说，能够很快的高价销售出去，让资金快速回笼，盘活资产；对银行来说，与一般住宅项目相似的按揭比例和贷款期限，因为业主在包租期间有租金保证就不会还不起按揭，从而减少了贷款风险。对投资者来说，只要能够有稳定的租金收入，同样皆大欢

14、喜。首先先，产权权式酒店店的销售售价格往往往是该该地一般般物业的的两至三三倍，价价格偏高高，开发发商自留留利润空空间很大大，小业业主承担担的风险险过大；其次，发发展商盲盲目跟进进，项目目仓促上上马，资资金实力力却又不不足，前前期炒作作一番后后，工程程进度和和后期配配套设施施却无法法跟不上上；并且且，后期期管理常常也是个个问题，即即便优秀秀的酒店店管理公公司也很很难保证证酒店长长期维持持赢利状状况。产劝劝酒店的的目的就就是把大大业主划划成了单单元性的的小业主主，把独独股力量量化解成成分股力力量，这这样小业业主的权权利更难难维护；而且，售售前房产产开发商商通常会会在售价价和租金金上喊出出诱人的的条

15、件，但但是付款款之后，由由于自身身经营问问题或为为了自身身利益，对对方通常常不能或或不愿兑兑现。尽尽管事先先双方都都签有合合同，但但当有关关监管部部门和法法规没有有到位时时，小业业主通常常很难和和开发商商直接对对话。”这位房房产开发发商的投投资负责责人对记记者说。他他认为，产产权式酒酒店的销销售是危危险的，这这更容易易产生房房产泡沫沫。国内具有有代表性性的产权权酒店当市市中心的的产权式式公寓市市场一片片红火时时，区域域商业中中心的产产权式酒酒店也悄悄然出现现。日前前开工的的巴黎时时光索尔产产权式酒酒店，以以小面积积、全装装修、低低售价和和较高的的投资回回报，引引起市场场关注。同同时，这这一楼盘

16、盘的开工工，也拉拉开了宝宝山淞南南新商业业中心建建设的序序幕。随着国内内经济和和旅游业业的迅速速发展，产产权酒店店在国内内著名旅旅游及经经济繁荣荣城市已已逐步形形成燎原原之势，近近两年已已有几十十家产权权酒店诞诞生。如如已成功功运作并并使业主主获利颇颇丰的深深圳雅蓝蓝大酒店店；即将将在20002年年完工的的陕西汉汉中的21世世纪万龙龙大酒店店；倡倡导ee时代人人性化商商务空间间的厦厦门悦华华酒店；10%投资回回报+房房屋产权权由新加加坡开发发的公寓寓式大酒酒店-青岛佳佳信大酒酒店；还还有秦皇皇岛的维维多利亚亚港湾，海海南岛的的三亚温温泉大酒酒店，北北京的快快乐无穷穷大-龙庆峡峡（假日日）乡村村

17、俱乐部部，龙脉脉温泉等等。淞南南镇位于于宝山区区南部，是是近年的的现代化化新型城城镇，“以港兴兴镇、以以商兴镇镇、以科科技兴镇镇”是该镇镇产业发发展的基基本方针针。目前前，该镇镇16条条公交线线路直达达中心城城区，原原淞沪铁铁路和逸逸仙路高高架穿镇镇而过。商商业贸易易是全镇镇具有发发展潜力力的支柱柱产业，现现建有44.5万万平方米米商业用用房的淞淞南路商商业街和和6个住住宅小区区的商业业网点，引引进市区区的联华华超市、凯凯福饭店店、丰美美阁火锅锅城等名名优商店店。另外外，工业业、集装装箱储运运业和诸诸如“建配龙龙”国际建建材配送送中心等等专业市市场也是是该镇的的支柱产产业。巴黎黎时光索尔产产权

18、式酒酒店位于于淞南路路的中心心地段，与与淞南镇镇政府隔隔街相望望。项目目总建筑筑面积11.1万万平方米米，不但但外立面面具有浓浓郁的法法国古典典建筑风风情，内内部装修修更具巴巴黎的时时尚艺术术气息，酒酒店建成成后将成成为淞南南商业街街的地标标性建筑筑。酒店店一楼设设精品商商场，二二至六层层共1553套全全装修公公寓，每每套使用用面积在在26至至60平平方米之之间，顶顶层空中中观景花花园设有有拥有各各类设施施的休闲闲会所。这这个产权权式酒店店具有较较高的投投资回报报。以一一套使用用面积为为30平平方米的的全装修修公寓为为例，总总价为220万元元，首付付8万元元，100年按揭揭月供一一千二百百多元

19、。若若这套公公寓全部部委托酒酒店管理理公司管管理，每每月可获获得的稳稳定收入入基本与与还款额额相当，以以租房的的钱养房房，100年后可可坐收租租金，并并可坐享享物业的的增值效效应。另另外，便便利的交交通是公公寓酒店店经营的的保障，酒酒店离地地铁一号号线与轻轻轨明珠珠线北延延伸段的的长江路路出口仅仅5000米，且且到上海海未来的的客运中中心吴淞淞口码头头约155分钟车车程。产权式酒酒店本文文摘自中中国住宅宅创新热热销策划划暨南大大学出版版社 一、产权权式酒店店的概念念产权式酒酒店即投投资者购购买酒店店的某一一间客房房后并不不一定在在酒店居居住，而而是将客客房委托托酒店管管理公司司出租，获获取客房

20、房利润分分红，同同时获得得酒店管管理公司司的赠送送的一定定期限免免费入住住权，产产权式酒酒店有三三大类型型：时权权酒店、退退休住宅宅型、有有限自用用投资型型酒店。二、产权权式酒店店的特征征1、业主主拥有酒酒店独立立产权投投资者可可以一次次性付款款或分期期或按揭揭的方式式获取产产权，拥拥有所有有权，但但没有经经营权，并并且产权权往往仅仅有400年。22、酒店店式管理理产权式式酒店是是酒店的的一种，提提供各种种酒店式式的服务务，如家家居清洁洁、送餐餐、洗烫烫衣物、叫叫醒服务务，以及及各种 钟点服服务，这这方面而而言，产产权式酒酒店与酒酒店并无无二致，其其管理费费也比较较高、管管理费一一般是440元

21、/平方米米月。3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。三、产权权式酒店店的三大大类型1、时权权酒店由由瑞士亚亚力山首首先提出出的“TTimeeshaare Hottel”是是产权式式酒店的的发端。酒酒店向游游客、中中产家庭庭或企业业集团出出售在一一定时期期内使用用酒店住住宿或

22、娱娱乐设施施的权利利，该权权利可以以上市转转售、转转让或者者交换。2、退休休住宅型型是一种种所谓留留后路的的退休住住房投资资方式。投投资者在在退休之之前购楼楼，每年年和家人人去使用用一段时时间，其其余时间间交酒店店管理公公司出租租获租金金回报。到到退休的的时候作作为颐养养天年的的住所。这这种类型型的酒店店在美国国比较多多见。3、有限限自用的的投资型型酒店公公寓开发发商将酒酒店的每每间客房房分割为为独立权权出售给给投资者者，投资资者一般般不在酒酒店居住住，而是是将客房房委托酒酒店管 理公司司统一出出租经营营获取年年度客房房利润分分红，同同时获得得酒店管管理公司司赠送的的一定期期限免费费入住权权。

23、四、产权权式酒店店市场竞竞争力分分析A：地理理位置及及天然资资源位置置的要求求在此方方面明显显，因为为产权式式酒店是是商业一一种，它它需要优优美的景景观，如如大海、沙沙滩、雪雪山的景景观，这这样才能能够吸引引足够多多的人群群。B：良好的的环境例例如大梅梅沙地区区将规划划成一个个旅游区区，雅兰兰酒店前前面的马马路立交交将改建建成一个个步行街街，周围围将建成成一个内内湖公园园，良好好的环境境价值，非非常明显显。雅兰兰酒店一一号楼东东面既能能够看到到大海同同时也可可以看到到内湖的的房间价价格比仅仅能看到到大海的的价格要要高了6600元元/平方方米，约约高出55%。CC：良好好的规划划布局与与环境相相

24、协调的的建筑风风格，以以及齐全全的配套套设施，如如商场、桑桑拿、游游艇、舞舞厅、咖咖啡厅、会会议厅、餐餐厅以及及附属商商业设施施。D：聘请著著名的酒酒店管理理公司进进行酒店店经营和和管理作作为一个个投资者者，拥有有良好的的经营方方式、丰丰富管理理及经验验，对投投资的盈盈利与否否以及盈盈利大小小，有着着非常大大的影响响，如果果酒店管管理公司司能够提提供丰富富多彩的的富有乐乐趣的创创意与活活动，则则能够吸吸引更多多的顾客客。E：经常组组织各种种盈利性性的国内内、国际际会议，如如学术、旅旅游年会会、以提提高酒店店的盈利利水平。F：加盟国际化的国际旅游组织这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能

25、够为投资者提供更多的旅游目的地的选择。G：提高发展商的品牌及规模与实力H：提高市场营销能力I：降低投资者和消费者的门坎J：建立现代企业制度，以制度保障消费者的投资信心五、三门门岛产权权酒店的的开发及及经营模模式三门岛上上的产权权酒店的的开发分分二种模模式：一一种是由由我司独独立开发发独立经经营，一一种是由由上岛购购买企业业会所用用地的企企业自己己开发与与经营。产权酒店全部规划在B、D区内，购得B、D区用地的企业，根据所购地块的设计要求结合自身的使用或经营需要在该地块上修建产权酒店。产权酒店建成后，该企业可将其出售或自主经营或委托三门开发商聘请的国际知名洒店管理公司经营。六、三门门岛产权权酒店的

26、的经营前前景1、中国国假日经经济形成成，富人人阶层开开始追求求高端的的度假地地。2、深深圳东部部海岸的的旅游开开发热现现正升温温3、三三门岛是是具有唯唯一性的的南中国国海最高高尚的海海鸟度假假区由于于三门岛岛具有唯唯一性，所所以能确确保它对对会员具具有长期期的吸引引力，同同时也确确保岛上上物业具具有升值值潜力。4、庞大而且具有极高消费能力的三门岛岛主俱乐部会员俱乐部俱乐部的每名会员都是极具消费能力的富人，加上与会员同行的亲朋好友、合作伙伴、生意客户，整体江消费能力更是惊人。俱乐部在规划中的海景酒店、天鹅堡酒店、马术场、游艇会、航空、滑翔、潜水等，必将聚集大中华地区的社会名流和富豪们，企业也可将

27、会所对外开放而获得不菲的盈利，或者也可将会所客房以产权史酒店的方式出售获得直接收益。5、极具吸引力的城堡酒店每座企业会所/酒店公寓都是各具特色的，绝不会重复，这样会吸引会员经常到岛上消费。很多精明的企业家在海岛购买别墅或酒店，除了自己和家人度假之外，也是作为激励员工的一个用途，他们定期给予那些优秀的员工去海岛度假的奖励方式，这种激励制度给企业带来的惊人的效益，在西方国家尤为盛行。 七、三门岛产权洒店的房型(见下页)企业会所所一、拥有有自己的的度假会会所是国国际大企企业惯例例在西方，许许多大企企业都有有企业自自己的海海岛休假假会所。据据美国CCNN新新闻网报报道，220000年4月月21日日，世

28、界界头号商商业巨子子比尔.盖茨和和其高级级幕僚在在世界著著名的度度假地加加勒比海海群岛，一一方面放放松心情情，享受受美丽的的阳光、沙沙滩、浪浪花；一一方面在在微软的的海岛别别墅会所所里共商商“肢解解微软官官司”的的对策。信息产业巨子拉里.爱里森，美国甲古文公司的首席执行官，欧洲著名的三胞胎公司首席执行官索.普拉特都非常喜欢海洋度假，都拥有自己心爱的豪华游艇和海岛别墅。随着中国经济的发展，中国企业与国际企业的往来越来越多，企业越来越重视企业形象建设、企业文化建设。符合企业要求、体现企业形象的企业度假地已受到广泛关注。据调查，在深圳，许多大型企业由于没有自己的接待地，每年接待客户及企业员工活动的费

29、用很高，使得企业既被动又不体面。可见企业特别是大企业是十分需要一个属于自己的企业会所的。二、三门门岛企业业会所的的开发模模式三门岛企企业会所所的开发发和岛主主别墅一一样采用用DIYY模式开开发，企企业可以以在三门门岛规划划用地范范围中自自主选择择地块建建造自己己的企业业会所，开开发商会会提供企企业会所所的房型型参考，企企业根据据所购地地块的设设计要求求结合自自身的 使用或或经营需需要并按按按照您您自己的的喜好来来建造自自己的企企业会所所。三、三门门岛企业业会所的的开发及及经营模模式企业业会所全全部规划划在D区区内，购购得D区区用地的的企业，根根据所购购地块的的设计要要求结合合自身的的使用或或经

30、营需需要在该该地块上上修建企企业会所所。企业业会所建建成后，该该企业可可只提供供公司内内部使用用或将其其出售或或自主经经营或委委托三门门岛开发发商聘请请的国际际知名洒洒店管理理公司经经营。四、三门门岛企业业会所的的经营前前景1、中国国假日经经济形成成，富人人阶层开开始追求求高端的的度假地地。2、深深圳东部部海岸的的旅游开开发热现现正急剧剧升温33、三门门岛是具具有唯一一性的南南中国海海最高尚尚的海鸟鸟度假区区 由于于三门岛岛在区位位、自然然资源上上具有唯唯一性，所所以能确确保它对对会员具具有长期期的吸引引力，同同时也确确保岛上上物业具具有升值值潜力。4、庞大而且具有极高消费能力的三门岛岛主俱乐

31、部会员俱乐部俱乐部的每名会员都是极具消费能力的富人，加上与会员同行的亲朋好友、合作伙伴、生意客户，整体江消费能力更是惊人。俱乐部在规划中的海景酒店、天鹅堡酒店、马术场、游艇会、航空、滑翔、潜水等，必将聚集大中华地区的社会名流和富豪们，企业也可将会所对外开放而获得不菲的盈利，或者也可将会所客房以产权式酒店的方式出售获得直接收益。5、极具吸引力的特色酒店 每座企业会所都是各具特色的，绝不会重复，这样会吸引会员经常到岛上消费。很多精明明的企业业家在海海岛购买买别墅或或酒店，除除了自己己和家人人度假之之外，也也是作为为激励员员工的一一个用途途，他们们定期给给予那些些优秀的的员工去去海岛度度假的奖奖励方式式，这种种激励制制度给企企业带来来的惊人人的效益益，在西西方国家家尤为盛盛行。五、三门门岛企业业会所推推介房型型 (见见下页)【企业会会所】 【产权式式酒店】