杭州富阳东方海岸房地产项目提案czhm.docx

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1、“永通东方海岸”策划提案 永通东东方海岸岸（暂名名）策划划提案本提案特特别设计计给THISS PRROPOOSALL ISS EXXCLUUSIVVELYY FOOR杭州永通通房地产产开发有有限公司司目录第一部分分：富阳阳市场户户型供求求及销售售现状4第二部分分：本案案建筑规规划建议议5一、产品品定位5二、项目目规划建建议1111、规划划与布局局112、道路路用地1223、住宅宅设计1334、安防防系统1445、环境境设计1446、配套套设施1667、物业业管理177第三部分分：本案案的目标标客户群群18一、目标标消费群群定位118二、客户户主要特特征分析析119第四部分分：案名名建议及及系列

2、广广告创意意200一、案名名建议220二、标志志样稿及及释义221三、系列列广告创创意222第一部分分：富阳市场场户型供供求及销销售现状状A富阳阳房产市市场户型型供求情情况 BB富阳阳部分楼楼盘销售售情况结论：本司对富富阳房产产市场上上的部分分楼盘：金都铭铭苑、清清风万万和苑、丁丁香花园园、百合合蓝鸟苑苑、水岸岸青云、鸣鸣翠桃源源等楼盘盘进行的的初步的的调查统统计。发发现在了了解到的的13个个楼盘（包包括在建建、在售售、刚交交付）中中，户型型供求比比率如AA图所示示。户型型面积最最多的集集中在11201400，其其次是1140以上的的，相对对1200以下下的小户户型较少少；从这这样的户户型供求

3、求的市场场来看这这些楼盘盘的销售售率，相相对以1140以下为为主力户户型的楼楼盘销售售较好。那那么针对对这样的的销售现现状、户户型供求求市场，本本案的户户型配比比显得尤尤为重要要，这将将直接影影响该阶阶段市场场的销售售状况。第二部分分：本案建筑筑规划建建议一、产品品定位本案承担担着富阳阳房产市市场的引引导性产产品的角角色。因因此，我我们将本本案定位位为：具有舒适适、健康康、优美美居住环环境的亲亲水康居居社区康居型社社区主要要指实用用性、舒舒适型的的住宅小小区。国国家建设设部曾制制定公布布过康居居型住宅宅的十大大标准，其其定位和和宗旨是是“科技先先导，适适度超前前”。本案案可借用用“康居型型住宅

4、”的理念念，主要要从规划划水平、设设计水平平、功能能质量、建建筑质量量、环境境质量、科科技含量量、配套套设施、管管理服务务等方面面衡量，力力求住宅宅具备功功能合理理性、居居住舒适适性、广广泛适应应性、技技术先进进性和经经济实用用性。既既在“硬”的方面面表现一一定程度度的较高高水平，也也在“软”的方面面表现出出高品位位的理念念和文化化。定位理由由：1区域域特性和和富阳市场场特点，使使本案具具备打造造城市顶顶级居住住区的多多种先天天条件。定位于康居型的中高档物业较为合理。2通过过合适的的开发成成本投入入，演绎绎本案产产品有别别于其他他现有楼楼盘的特特点，以以较有说说服力的的康居概概念展现现出来，使

5、使消费者者认可本本案超越越周边楼楼盘或富富阳市同同质楼盘盘的品质质，容易易形成市市场关注注的亮点点。3濒江江近海的的水系，成成为本案案可方便便借用的的最大景景观资源源，因而而可以打打造亲水水楼盘。【亲水康康居型小小区范例例】上海爱爱建园技技术经济济指标总用地面面积1891100居住用地地面积1608800居住用地地总建筑筑面积2955500其中住宅建筑筑面积2571100幼托建筑筑面积32000会所建筑筑面积42000商店建筑筑面积87000青少年活活动中心心建面223000容积率1.5998建筑密度度20.00%绿地面积积520000绿地率35%集中绿地地率15%集中绿地地面积230000居

6、住总户户数22000户机动车停停车位13200辆地面停车车位 1322辆地下停车车位11888辆非机动车车停车位位18000辆规划建筑筑设计方方案说明明“爱建园园”住宅小小区采用用自由式式布局与与组团式式布局相相结合的的复合式式建筑布布局。采采用适度度人车分分流体系系，组织织安全、便便捷的步步行景观观系统。二二条环保保型绿带带南北向向阻断城城市道路路的噪声声和灰尘尘，三条条自由宽宽带式中中心绿带带南北向向贯穿基基地，两两侧小高高层住宅宅高低错错落有致致，创造造私情画画意般的的小区景景观环境境。小区区设置人人、车出出入口55个。水系成为为全区景景观的主主干要素素。湖泊泊状大型型水面成成为居住住区

7、的中中心景观观。大小小“岛屿”在湖中中由桥、栈栈道、建建筑底层层架空层层等相互互联系。沿沿各条水水岸线作作不同的的空间处处理。小小区内步步行空间间蜿蜒流流畅，步步移景换换，形成成贯穿小小区的步步行绿化化主线。小小区内各各分景点点及组团团绿化与与中心绿绿化带保保持良好好空间联联系。小小区采用用地下或或半地下下车库，使使更多地地面用于于大片绿绿化。所有住户户都有充充足的日日照，南南北间距距充足。住住宅将绿绿化围合合成半公公开的空空间，集集中绿地地与组团团绿地融融为一体体，确保保小区环环境的“均好性性”。清洁洁的水体体，清新新的空气气，有益益的土壤壤，保健健的灌木木，人文文的造景景，使居居民享受受与

8、自然然相和谐谐的生活活。住宅布局局强调空空间塑造造，强调调单体的的自由式式与组团团式相结结合的布布局，通通过住宅宅组合，以以组团来来限定空空间，并并结合户户外绿化化环境设设计，形形成内向向围合的的邻里空空间。“爱建园园”小区设设计着意意强调环环境与生生态，注注重建筑筑的转折折变化与与高低错错落。住住宅单体体设计根根据空间间的形态态以及日日照方向向将多单单体组合合为一个个集合体体，然后后对每一一套房型型多方案案比较、推推敲、反反复修改改、精心心设计。房房型以经经济实用用的三房房两厅为为主力房房。住宅宅套内设设计以起起居室为为中心，家家庭内部部公私分分离、居居寝分离离、洁污污分离，室室内布置置紧凑

9、，尽尽量作到到全明设设计。公公用卫生生间采取取分离式式设计，并并留出洗洗衣机位位，每套套单体同同时也考考虑了储储藏空间间。力求求住宅外外立面清清爽美观观。小区区入口广广场与住住宅底层层均设计计无障碍碍通道。发挥沿街街区位优优势，沿沿城市道道路集中中布置沿沿街商业业用房，在在田林东东路布置置小区会会所及管管理中心心，在小小区东南南角与青青少年活活动中心心相邻处处布置幼幼儿园。小小区会所所设于小小区南部部，与户户外环境境设计相相融合。小区道路路系统采采用适度度人车分分流方式式。环行行车道围围合出的的绿化，步步行为主主的静态态核心区区，不受受车辆穿穿越干扰扰，步行行系统与与绿化环环境设计计结合，贯贯

10、穿与住住宅区内内部，使使居民最最大限度度接近绿绿化的休休闲环境境。车行道路路采取环环行车道道方式，将将进入车车库的入入口引至至小区外外围，以以减少对对居住环环境的干干扰。在在住宅群群体内部部规划设设计了与与绿化相相协调的的步行系系统，使使绿化延延伸至住住宅楼边边。小区区内车行行道宽度度为3.5米。绿化系统统布局注注重住宅宅绿化生生态保健健理念，使使其与总总体布局局、建筑筑造型相相互渗透透、融为为一体。注注重绿化化创新，摆摆脱普通通住宅区区绿化设设计中简简单地讲讲指标、讲讲集中绿绿化率等等传统而而单一的的模式，以以植物造造景为主主，创造造形式多多样、层层次丰富富、结构构稳定的的植物群群落，将将现

11、代科科技与传传统文化化相结合合，充分分体现海海派文化化的丰富富底蕴，使使居住其其间的中中外业主主均能体体现中西西文化的的交融。广州保保利花园园技术经济济指标总用地面面积1170007总建筑面面积2627711其中住宅建筑筑面积2391181商业建筑筑面积126000中学建筑筑面积65000幼托建筑筑面积14500会所建筑筑面积28000其余公共共建筑面面积180容积率2.244建筑密度度23.88%绿地率38%公共绿地地面积213008人均公共共绿地面面积2.255总户数27066户总人口94711人人口毛密密度809人人/haa机动车停停车面积积263334规划建筑筑设计方方案说明明道路规划

12、划以“人车分分流”及“通而不不畅，顺顺而不穿穿”为原则则设置路路网。形形成车走走“边”，人走走“中”，人车车彻底分分流，路路网设置置简单便便捷。在在相邻两两条城市市干道上上设人行行出入口口、车行行入口、车车行出口口各一，以以北侧为为主，西西侧为辅辅。整个个住宅区区形成环环形车道道，并与与地下车车库及两两处利用用自然地地形高差差设置的的半地下下车库相相连贯。一一般情况况下，机机动车辆辆不进入入小区内内部行驶驶。以小区主主要步行行观景路路线为中中心，发发展各级级步行路路网。在在环形步步行道（必必要时可可通车）和和观景步步行道之之间布置置各有特特色的组组团，形形成人流流伴行景景观的人人行系统统。绿化

13、及空空间环境境规划以以人为本本，结合合自然地地势因势势利导，强强调不同同风格与与多元个个性。在在设计中中考虑以以弧形入入口广场场为始，把把人流引引入中心心对称的的线性绿绿化带，以以立体绿绿化引导导人流通通向住宅宅区的中中心会所所。以会会所为界界，此前前的绿化化空间环环境以欧欧式古典典构图法法则为指指引，力力求凸现现欧式古古典花园园气派，而而其后通通过圆形形的观景景台把轴轴线转换换到小区区的“后花园园”以扇形形休息广广场结合合大面积积湖面，保保留原地地形的小小石山，配配以拱桥桥、绿荫荫、垂柳柳、亭台台楼阁等等渲染江江南名园园的清隽隽氛围。强调空间间序列的的层次演演变。在在空间序序列的设设计上，入

14、入口弧形形广场为为第一高高潮，环环形柱廊廊为第二二高潮，最最后在通通过连续续七排构构架后来来到全区区核心中心心会所，这这是整个个空间序序列的最最高潮。欧欧式古典典花园设设计强调调中轴对对称和线线性序列列的发展展，利用用它来突突出入口口、引导导人流，而而此后轴轴线转换换到小区区的“后花园园”则是整整个空间间序列的的继续，也也是一个个绵长的的结尾。在在设计中中结合原原有地形形布置镜镜湖、小小石山、观观景亭、拱拱桥、石石径、曲曲廊、湖湖心亭、休休憩广场场等，配配以草地地、垂柳柳、灌木木等绿化化，以表表达中国国园林特特有的意意境。小区绿化化系统以以点、线线、面三三种形态态，结合合道路绿绿化、平平台绿化

15、化、屋顶顶绿化形形成错落落有致的的绿化环环境。每每个组团团内部都都有相对对集中的的绿地，小小区中心心则是围围绕人工工湖的大大片集中中绿地。三三级绿化化系统相相互渗透透联系，形形成小区区的绿化化结构。小区会所所设计，既既体现出出一定规规模和气气势，又又不阻挡挡小区内内的视线线和人流流，并结结合中心心绿化形形成大片片集中绿绿地，成成为吸引引小区居居民活动动的中心心。中学学布置在在小区的的东南角角，与小小学毗邻邻。最大大限度减减少了学学校（含含小学）对对小区住住户的干干扰。在在课余还还可以为为小区居居民提供供运动场场地。在景观及及采光通通风环境境较好的的中心绿绿化带附附近及中中学运动动场周旁旁设置小

16、小高层住住宅。小小区住宅宅大多为为南北朝朝向，有有良好的的通风、景景观。每每户均有有南面直直接采光光房间。户户型设计计推敲深深入细致致，立面面处理引引入欧陆陆风格，进进行大胆胆创新。二、项目目规划建建议本案规划划应立意意新颖，整整体规划划，分期期实施。力力求探索索在不规规则的用用地上采采用规则则和对称称的小区区结构，使使居住区区拥有良好好的朝向向和合理理的功能能布局。1、规划划与布局局本案拟由由板式高高层/小高层层住宅、沿沿街商铺铺、地下下停车库库、会所所四大功功能区组组成。在在各功能能区布局局上既要要完整独独立，又又要相互互联系，尽尽可能满满足使用用者的各各种需求求。规划划原则既既要注重重环

17、境质质量，又又要节约约用地，还还要有一一定的市市场经济济承受力力。对住住宅用地地、公建建用地、道道路用地地和绿化化用地的的分配，能能反映土地地使用的的经济合合理性。同同时，通通过合理理布局和和精心设设计，处处理好与与周边居居住小区区、学校校、农居居点等建建筑物的的关系，减减少外围围干道对对小区的的影响。本案住宅宅由板式式高层/小高层层组成，为为打破单单一狭长长空间，建建议通过过用构架架来划分分领域空空间，将将行列住住宅经过过复合型型的组织织，围绕绕中心景景观，构构成若干干个邻里里单元的的建筑群群。富阳属于于暖温带带向亚热热带的过过度带气气候型，为为亚热带带湿润季季风气候候，房屋屋最佳朝朝向南偏

18、偏东515度度，适宜宜南偏东东15度、偏偏西5度，不不宜朝西西布置。建筑排布布上采用用疏密结结合的方方式，在在小区南南入口处处营造出出较为开开阔、通通透的环环境，而而在小区区的深处处则排布布较为紧紧密，主主动营造造出整体体小区开开阔与私私密融合合的氛围围。在能能够满足足日照条条件的前前提下，改改善排布布的灵活活性，提提升整体体物业各各个角度度的通透透性，避避免出现现某些角角度“密密麻麻麻”的排布布效果。沿街商铺铺建议设设置在小小区南侧侧。2、道路路用地1）遵循循人车分分流的规规划思路路，设置置小区道道、宅前前道以及及镶嵌在在绿地中中的散步步小径。小小区道按按人车分分流的模模式设计计，宅前前道按

19、步步行道路路的模式式设计。2）小区区应考虑虑部分区区域的无无障碍设设计。3）停车车采用分分散与集集中相结结合，保保证业主主更近、更更方便地地停车，并并考虑到到停车面面积的经经济。车车库、车车位配比比建议达达到1000%以上上，以地地下车库库为主，出出入口处处需合理理设置回回车场地地。同时时，辅以以少量地地面固定定车位。规规划中要要充分利利用地面面空间，可可适当设设置若干干个道路路回弯，增增加地面面临时访访客车位位，也可可与绿化化结合起起来。非非机动车车库置于于地下，有有单独的的室外通通道直接接进入，出出入口宽宽度不小小于2.5米。4）入口口实行人人车分流流。在江江滨东大大道设人人行主入入口。3

20、、住宅宅设计住宅的设设计遵循循小康住住宅的设设计原则则，力求求具备居居住舒适适性和经经济实用用性，尤尤其在户户型方向向要根据据当地居居民的生生活习惯惯和市场场上稀缺缺的户型型作进一一步的研研究，如如大多数数户型考考虑双阳阳台设计计，阳台台降低窗窗台高度度以形成成观景与与光线俱俱佳的阳阳光室。按照小康康住宅设设计导则则，要求求对各部部分的面面积合理理控制，户户型考虑虑到销售售中的总总价控制制原则，合合理分配配部分面面积，在在舒适的的前提尽尽量控制制总的面面积。户型配比比建议房型二房三房四房面积701100901110100120012014014016001601800套数比10%15%36%3

21、0%6%3%客厅1111.51.51.5餐厅111111主卧111111主卫011111更衣室001111辅卧122233辅卫000001客卫101111储藏间001111保姆间00011保姆卫000000以上是在在对目前前富阳市场场户型供供应现状状的基础础上供设设计参考考的户型型配比及及房型安安排的建建议。设设计单位位应充分分考虑到到居住者者的便利利和舒适适，户型型设计尽尽量做到到动静分分区，尽尽量做到到厅、卧卧、厨、卫卫“四明”，厨卫卫要设计计独立的的通风排排气系统统，在条条件许可可的情况况下，每每户入口口设有玄玄关，方方便更衣衣换鞋和和保证房房间私密密性。厨厨房（或或餐厅）设设工作阳阳台

22、。4、安防防系统要求提供供全新的的安全保保障，建建立全面面的安全全防范系系统，以以保证不不能安装装防盗门门窗。建建议设置置保安集集中监控控系统。1）闭路路电视监监控系统统：小区区出入口口、电梯梯桥厢、地地下和半半地下车车库等位位置实行行24小时时闭路电电视监控控，实施施录象监监控，车车库安装装紧急报报警呼叫叫系统；2）园区区入口、四四周边界界设置先先进的周周界报警警装置；3）多功功能可视视对讲系系统：除除用于门门禁控制制外，还还可以实实现家庭庭紧急求求助报警警、火灾灾、煤气气泄漏、烟烟雾自动动报警等等家居安安保功能能；4）远程程抄表，三三表（水水、电、煤煤）自动动采集，按按上述三三表要求求设置

23、管管线接口口，并能能接入计计算机网网络系统统。5、环境境设计要求注意意人性化化居住环环境的创创造，从从而保证证真正的的生活方方式的质质量飞跃跃。本案案应“以人为为中心，一一切从人人的需要要及活动动规律出出发”，营造造一个寄寄寓精神神内涵的的，对未未来有较较大包容容度的康康居型居居住新环环境。充分考虑虑到业主主对象的的个性要要求，建建议本案案以“亲水”、“休闲”为主题题规划园园区空间间，结合合江景，在在小区中中心构筑筑大型中中央水景景，并辅辅以绿荫荫草地，提提供互动动的健身身广场、休休闲散步步区（径径）、老老年活动动区和儿儿童嬉戏戏区，使使园区的的空间布布置更显显人性化化。环境设计计的宗旨旨是强

24、调调绿化、景景观、建建筑的和和谐统一一，通过过道路、中中央水景景、小品品等的设设计，将将园区景景观与建建筑融为为一体，最最大限度度地表现现水景和和绿化，因因此尽量量将本案案的绿化化率做高高，由园园区入口口处起，结结合部分分可能被被利用到到的地下下室顶板板，进行行平台式式庭院设设计，其其中布置置水景、花花坛等小小品。参考效效果图6、配套套设施一个高品品位的住住宅小区区必须做做到配套套设施齐齐全，充充分满足足居民的的生活需需要，本本案的规规划配套套要求体体现三个个原则：方便生活活（服务务半径最最短和活活动路线线最顺）有效经营营管理有助于美美化环境境小区的公公共服务务配套总总体可按按三个功功能分设设

25、：1社区区服务区区（同时时考虑社社区业主主的便捷捷性与社社区服务务设施的的经营问问题）（1）会会所对会所的的营造因因同时考考虑其对对社区居居民的便便捷性和和可经营营性。建建议会所所建筑面面积设在在15000左左右，功功能如下下：运动健健身场所所：A健身身房：可可分男女女二室，并并配置音音响器材材，以满满足健身身及形体体锻炼者者的需要要；B桌球球室C乒乓乓球室棋牌室室：全部部隔离成成包厢，考考虑摆放放围棋桌桌、象棋棋桌、麻麻将桌等等若干；咖啡馆馆：内设设包厢，为为业主提提供休闲闲、社交交场所。客房：供业主主招待亲亲朋，亦亦对外经经营。网吧：与咖啡啡馆结合合考虑（2）社社区医疗疗室与学校医医务室结

26、结合考虑虑。2体育育运动&休闲区区（1）游游泳池游泳池边边配套一一个儿童童戏水池池，游泳泳池要配配置自动动循环过过滤装置置，以确确保水质质清洁。泳泳池的面面积和造造型，可可结合园园区环境境，尽可可能富于于变化。（2）网网球场在地块西西侧设一一个标准准的网球球场。（3）散散步道可考虑设设在中央央景观旁旁边。3沿城城市道路路侧设休休闲商业业用房7、物业业管理建议聘请请国内知知名品牌牌物业管管理。第三部分分：本案案的目标标客户群群从我们对对富阳的初初步调查查来看，目目前富阳阳市的主主力购房房群主要要在民营营企业、金金融系统统、教育育系统、国国家机关关、外来来人口（包包括周边边地区迁迁入人口口和少量量

27、外地投投资客）。相相比较各各区域的的情况，本案所在区域一般为二次置业客户，他们希望提高生活质量。但由于本案所在地块在临江近海的特殊性，因此，我们提出：一、目标标消费群群定位1.周边边私营业业主；2.企业业管理人人员和公公务员；3.富阳阳周边城城镇的购购房者；4.看好好本区域域前景的的投资客客。二、客户户主要特特征分析析1.在富富阳市属属于高收收入阶层层，具有有较强的的消费力力；2.在经经济条件件许可的的条件下下，有意意享受更更高层次次的居住住环境；3.有一一定眼光光同时十十分精明明，对户户型结构构要求高高，“舒适性性”与“实用性性”同时兼兼顾；4.亲友友往来多多，有攀攀比心理理，审美美及信息息

28、传播带带有导向向性；5.二次次购房者者（特性性）与投投资者，见见识广第四部分分：案名名建议及及系列广广告创意意一、案名名建议在考察了了本案的的周边环环境、地地块属性性以及综综合目标标客户群群的特点点，提炼炼出本项项目的一一些特征征：1）本项项目所在在位置正正对富春春江、靠靠近入海海口，可可谓临江江近海，拥拥有一线线江景；2）本地地块的整整体为阿阿拉伯数数字“11”的形形状，契契合永通通房产打打造富阳阳第一楼楼盘的决决心；3）我们们的目标标客户群群有着丰丰富的生生活经历历，属于于成熟型型、理智智型的购购房者；4）针对对目标客客户群特特点，结结合蜿蜒蜒富春江江的秀丽丽，我们们的产品品应该是是有气势

29、势的。因此我们们对案名名的选择择提出了了自己的的几个选选择，供供开发商商参考：主推案案名永通一一线国际际备选案案名成稳风格格：海印印豪庭左左岸风度度个性风格格：蔚蓝蓝星座观观筑20008江江澜丽舍舍二、标志志样稿及释释义标志释义义：1.标志志整体运运用金属属色显得得较为稳稳重、大大方、成成熟，表表达流金金人生的的概念；2.标志志主画面面运用了了“线”的英文文单词“linne”的第一一个字母母“L”，形似似流水状状，蕴涵涵了近水水楼盘的的特点；3.标志志附属内内容为“onee liine intternnet(一线国国际)”，呈立体体感，层层次丰富富，具观观赏性。46三、系列列广告创创意报广一（

30、LOGGO）濒江听澜澜，嗅碧碧观绿繁花与青青草的芳芳香在棕棕榈树影影中浮动动细碎的阳阳光追逐逐着水面面鳞鳞的的波光自由的风风中，建建筑与园园林交相相辉映薄雾的舞舞蹈中，所所有的树树叶和初初开的小小花都醒醒了富春江面面的微澜澜荡漾着着拂向东东方海岸岸的清风风不论临波波微步还还是掬水水听香、悠悠然垂钓钓亦或踏踏舟而行行总有一种种仿佛置置身海滨滨的错觉觉东方海岸岸，心灵归依依的美妙风景景家园（区位图图）东方热线线：05571-8888888888展示中心心地址：富阳市市江滨大大道155号开发商：浙江永永通房地地产开发发有限公公司报广二（LOGGO）海同峰汇汇，流金金人生走出东方方海岸的的会所，从沙龙

31、时时代再一一次回到到现实生生活在仰慕或或者被仰仰慕中行行止发现周边边的人跟跟自己有有着相近近的品味味交谈也因因此变地地格外的的舒畅起起来看着富春春江水从从容淡定定地在窗窗前流过过仿佛是为为此刻的的流金人人生协奏奏一曲华华尔兹精神亦因因那份回回归的怡怡然而愈愈发富足足东方海岸岸，富春春江边的的华贵人人生栖居居地（区位图图）东方热线线：05571-8888888888展示中心心地址：富阳市市江滨大大道155号开发商：浙江永永通房地地产开发发有限公公司报广三（LOGGO）倚栏远眺眺，海天天一色推门走进进观景阳阳台的一一霎那仿佛闻到到了枫丹丹白露的的浪漫气气息整条碧江江在淡淡淡的夕阳阳余辉中中散发出出别样的的韵味这个傍晚晚，生活活不在别别处生活，在在富春江江畔的东东方海岸岸在十八层层楼的一一扇落地地式外飘飘窗的后后面在一杯升升腾起淡淡淡热气气的蓝山山咖啡的的旁边东方海岸岸，高度景观观视野成成就尊贵贵生活（区位图图）东方热线线：05571-8888888888展示中心心地址：富阳市市江滨大大道155号开发商：浙江永永通房地地产开发发有限公公司