荆州某城区物业管理方案dvnu.docx

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1、荆州太阳阳城物业业管理方方案天津顺驰驰物业管管理有限限公司荆州分公公司20044年8月月5日前 言顺驰来到到荆州，将将 “中国十十大名企企”及“中国第第一大盘盘”之先进进地产开开发理念念与古老老的荆楚楚文化完完美融合合，倾力力打造最最适合荆荆州人需需要的住住宅小区区“荆州太太阳城”。做为为荆州地地产划时时代的大大手笔，荆荆州顺驰驰水蓝房房地产公公司开发发的太阳阳城无疑疑将为新新荆州城城市面貌貌的改善善再添浓浓墨重彩彩。秉承承顺驰企企业优质质品牌原原则，顺顺驰水蓝蓝重视产产品开发发质量，亦亦同样重重视保证证太阳城城人居环环境品质质始终如如一的物物业管理理服务。具具有国家家物业管管理一级级资质的的

2、天津顺顺驰物业业管理有有限公司司荆州分分公司受受顺驰水水蓝公司司委托，为为荆州太太阳城量量身度做做高品质质物业管管理服务务。我公公司非常常重视本本项目，携携顺驰物物业严谨谨规范的的管理风风格以及及我们在在全国众众多大盘盘管理中中积累的的丰富经经验，冀冀望通过过结合荆荆州本地地实际情情况，与与顺驰水水蓝一起起共同创创造“荆州太太阳城”表里如如一之金金牌大盘盘。本管理方方案仅为为针对已已建成之之太阳城城提出的的初步管管理方案案，将作作为今后后开展物物业管理理工作的的基本执执行框架架，供顺顺驰水蓝蓝公司审审定。由由于时间间紧促，资资料尚不不够详尽尽，若有有遗漏和和疏忽，敬敬请原谅谅！目录前言第一章

3、顺驰物业业企业介介绍第一节 天津顺驰驰物业管管理有限限公司简简介第二节 顺驰物业业主要管管理项目目第三节 顺驰物业业发展历历程与业业绩第四节 顺驰物业业组织结结构及说说明第五节 顺驰物业业荆州分分公司第六节 我们的优优势与特特色第二章 太阳城项项目概况况与管理理思路第一节 太阳城地地理位置置概况与与特点第二节 太阳城建建筑概况况与配套套设施第三节 太阳城规规划物业业用房概概况第四节 太阳城物物业管理理思路要要点第五节 太阳城物物业管理理特色与与主要措措施第三章 太阳城物物业管理理服务内内容标准准与管理理目标第一节 太阳城物物业管理理服务范范围第二节 太阳城物物业管理理服务内内容与标标准第三节

4、太阳城物物业管理理目标第四章 太阳城物物业管理理模式（重重点内容容）第一节 高标准管管理原则则第二节 服务模式式一、 顺驰物业业的前期期介入二、 物业管理理的各项项保障三、 对太阳城城的人文文管理四、 日常服务务模式简简介五、 客户方针针第三节 前期介入入与筹备备工作计计划第四节 前期物业业管理模模式第五章 太阳城物物业管理理组织架架构第一节 管理中心心组织架架构图第二节 管理中心心岗位设设置与说说明第六章 太阳城物物业管理理费用测测算第一节 管理费用用分析第二节 管理成本本测算第三节 管理收入入测算第四节 管理费用用补贴说说明第五节 关于维修修基金结语第一章 顺驰驰物业企企业介绍绍第一节 天

5、津津顺驰物物业管理理有限公公司简介介天津市顺顺驰物业业管理有有限公司司成立于于一九九九七年,是天津津市顺驰驰集团公公司的全全资附属属公司，是是具有物物业管理理国家一一级资质质的专业业化公司司，中国国物业管管理协会会理事单单位、天天津市物物业管理理行业十十强企业业之一。现现有总资资产10008万万元，管管理人员员逾1443名。顺驰物业业公司现现管理1120余余万平方方米的物物业面积积，待管管2000余万平平方米的的在建项项目。公公司始终终以客户户需求为为导向，秉秉承“挚诚务务实、业业主至上上”的企业业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的

6、特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：顺驰.名都、顺驰名都.新园、顺驰.世纪城、顺驰.香榭里、顺驰.顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，顺顺驰物业业在巩固固成绩的的同时，正正沿着创创造“精品物物业”的目标标更进一一步迈进进，为“顺驰”所有的的业主呈呈上一份份体验具具有顺驰驰特色服服务的“美好家家园”。第二节 顺驰驰物业主主要管理理项目 世纪城项项目是顺顺驰物业业公司接接管的一一个智能能化程度度比较高高的社区区，而且且在顺驰驰物业公公

7、司的管管理下，世世纪城真真正体现现了项目目的外在在价值，220022年顺驰驰世纪城城被评为为“天津市市物业管管理示范范住宅小小区”。 太阳城项项目规划划建筑面面积1335万平平方米，由由12个个组团组组成，是是全国“十大名名盘之一一“,号称称是天津津市的城城外之城城。顺驰驰物业公公司从太太阳城的的前期就就以介入入此项目目，并以以严格的的标准和和体现顺顺驰“家文化化“的特色色服务，融融入于项项目，并并得到了了业主的的好评。 新园小区区是顺驰驰物业管管理公司司的标竿竿项目，此此项目业业主会的的组织比比较成熟熟，而且且代表业业主参加加了天天津市物物业管理理条例的的评审工工作，得得到了市市局领导导的高

8、度度认可。220022年被评评为了“全国物物业管理理优秀小小区”的荣誉誉称号。 蓝水假期期是梅江江地区开开发的一一个“生态水水景”居住社社区，而而且项目目建筑结结构多样样，给顺顺驰物业业公司在在项目多多样化的的管理上上奠定了了良好的的经验基基础。 世纪大厦厦是“天津农农委”办公的的大厦。内内含写字字楼和酒酒店。在在顺驰物物业服务务的过程程中，赢赢得了两两委领导导的高度度认可，也也为顺驰驰物业开开创服务务的新形形式奠定定了良好好的经验验基础。 久华里以以高标准准的服务务与管理理，创造造了华苑苑地区的的最高收收缴率998；在环境境维护和和管理上上成为了了华苑地地区的一一个标志志性“景观社社区”,为

9、政政府支持持开发的的大型居居住社区区增添了了光彩，220022年顺驰驰久华里里小区被被评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”。 顺驰集团团办公楼楼，是顺顺驰企业业办公的的场所。在在顺驰物物业公司司的管理理下被市市局被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”的荣誉誉称号。也也开创了了顺驰物物业管理理办公楼楼的先河河，而且且取得了了良好的的成绩，220000年顺驰驰集团办办公楼被被评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”。 半岛蓝蓝湾是顺顺驰物业业公司管管理的第第一个高高档、大大型的别别墅项目目。在管管理过程程中融入入了“管家式式”的服务务，并赢赢得了业业主的认认可和行行业的关关注。第三

10、节 顺驰驰物业发发展历程程与业绩绩19977年：获获得房管管局颁发发的物业业管理资资质20000年年：香榭榭里小区区被评为为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：顺园公公寓被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：顺顺驰集团团办公楼楼被评为为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：管理面面积达到到80万万平方米米，获得得天津市市物业管管理“十强”企业称号号20001年：加入全全国物业业管理协协会，任任理事级级单位220011年：天天津顺驰驰物业管管理有限限公司被被评为“天津市市物业管管理一级级资质企业业”20001年：顺驰名名都新园园小区被被评为“天

11、津市市物业管管理示范范住宅小小区”20001年：顺驰名名都公寓寓被评为为“全国物物业管理理示范住住宅小区区”20002年：顺驰久久华里小小区被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20002年：顺驰名名都新园园被评为为“全国物物业管理理示范住住宅小区区”20022年：顺顺驰世纪纪城被评评为“天津市市物业管管理示范范住宅小小区”20022年：顺顺驰东屏屏园被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20002年：天津顺顺驰物业业管理有有限公司司被建设设部批准准为“国家一一级资质企业”20033年：管管理面积积达到1120余余万平方方米。待待管在建建项目110余个个，管业业面积达达2000

12、余万平平方米。顺顺驰物业业公司发发展触角角已进入入青山溪溪语、北北京、上上海、武武汉、 石家庄庄等地区区并向全全国范围围发展。第四节 顺驰驰物业组组织结构构及说明明 顺驰物业业公司组组织架构构图总经理财务部人力资源部筹备部品质部客户服务部综合管理部各项目会馆技术业务部各项目管理中心专业服务发展部经营部售后协调部副总经理、总经理助理聚焦业务单元 公司组织织架构图图说明由此架构构图可以以说明，顺顺驰物业业公司是是以总经经理负责责制，副副总经理理、总经经理助理理分管制制的管理理方式，对对各部门门、各项项目直接接管理，统统一调度度，统一一把控，很很好地把把握公司司的全局局。而且且强调各各部门都都以项目

13、目为中心心，所有有工作聚聚焦项目目的统一一目标，充充分利用用公司资资源优势势，直接接、有力力地支持持项目。第五节 顺驰驰物业荆荆州分公公司天津顺驰驰物业管管理有限限公司荆荆州分公公司成立立于20004年年7月2日，负负责天津津顺驰物物业在荆荆州业务务发展与与管理，积积极对外外进行各各种小区区住宅、大大厦、商商业、医医院等物物业管理理项目拓拓展。秉秉承天津津顺驰物物业“挚诚务务实、业业主至上上”的企业业宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的物业管理服务特色，荆州分公司从立业开始，就树立了以创造行业领先企业品牌、引导荆州物业管理发展为己任

14、的奋斗目标。目前，顺顺驰物业业荆州分分公司全全身心投投入顺驰驰水蓝开开发项目目- “荆州太太阳城”的物业业管理筹筹备工作作中，我我们时刻刻以“顺驰”企业文文化的核核心价值值观中“使命般般的热情情”来努力力工作，冀冀望与顺顺驰水蓝蓝一起共共同将太太阳城打打造成为为最具特特色的荆荆州第一一物业品品牌，同同步新荆荆州发展展并成就就我们做做行业领领跑者之之使命！第六节 我们们的优势势与特色色 赢得业主主的认可可，从“细微之之处”作起：在在顺驰物物业的项项目里，一一直引导导和提倡倡：每位位服务人人员都要要从行动动中，想想业主之之所想，服服务业主主之所需需，都必必须有“蚂蚁”般的行行动来服服务于业业主的需

15、需求。 “亲情服服务”拉近物物业公司司与业主主的距离离：“亲情服服务”是顺驰驰物业公公司基础础服务的的升华，通通过顺驰驰物业人人对业主主亲人般般的呵护护，感受受家人般般的关怀怀，零距距离地拉拉近物业业人与业业主间的的距离，更更好地开开展工作作。 “家文化化”的氛围围营造，使使业主产产生归属属感：顺顺驰物业业一直把把项目看看作是一一个家庭庭，通过过整个“家”氛围的的营造，让让业主真真正享受受在繁杂杂的大都都市，社社会的快快速发展展中，有有一片属属于顺驰驰业主常常相归属属的“大家庭庭”，以提提升整个个项目的的社区氛氛围，营营造顺驰驰物业的的良好口口碑。 多种形式式的服务务，让业业主感受受完美的的居

16、住生生活：顺顺驰物业业为了适适应各类类型项目目的管理理，服务务好各类类业主的的生活，依依照项目目特点，采采取了“酒店式式”“管家家式”“共管管式”的服务务，并在在项目里里得到了了实践，产产生了良良好的反反响。并并根据经经验的积积累，继继续探索索实践更更深层次次的服务务形式，以以满足各各类型物物业的需需求。 视每位业业主如“贵宾”，充分分体现顺顺驰物业业“业主至至上”的服务务理念：在服务务的感性性认识上上提高服服务人员员的思维维，从行行动上提提升服务务人员的的水平，视视每位业业主为贵贵宾，让让每位业业主真正正享受尊尊贵的服服务。 注重项目目群体参参与的功功能：集集合资源源进行项项目的共共建，注注

17、重群策策的力量量，以吸吸纳好的的经验意意见，更更好地维维护好项项目的利利益，管管理、服服务好属属于业主主的共同同财产。 注重每位位员工参参与企业业管理的的功能，倡倡导全员员提合理理化建议议，增加加员工的的凝聚力力：顺驰驰物业一一直认为为，任何何岗位的的人员都都不是企企业发展展的弱势势群体，只只有最基基层的岗岗位才最最清楚日日常事务务的工作作，企业业的发展展也正是是由这些些基础的的工作积积淀起来来的。所所以，我我们采取取了“无障碍碍沟通”和“全员提提合理化化建议”的行为为举措。任任何人都都可以对对话总经经理，任任何人都都可以提提出自己己的意见见，以此此来营造造良好的的工作氛氛围，提提高整体体的服

18、务务和管理理的水平平。第二章 太阳阳城项目目概况与与管理思思路第一节 太阳阳城地理理位置概概况与特特点顺驰太阳阳城项目目位于荆荆州市的的沙市区区，荆襄襄南道以以南、长长港路以以北、工工农路以以东，园园林路以以西。项项目总占占地面积积为3883亩，总总建筑面面积约331万平平方米，容容积率11.355，建筑筑密度226.113，绿绿化率335。太阳城物物业项目目有其自自身的优优越条件件：项目目原为荆荆州植物物园，小小区整个个地块为为规则的的长方形形，地表表平整，有有大量的的植物，丰丰富的树树种，以以及较大大面积的的湖面、花花窖、明明渠、鱼鱼塘，天天然造就就了太阳阳城项目目的纯美美自然风风光。优质

19、的地地块配以以高品质质的楼盘盘，结合合顺驰物物业管理理有限公公司在天天津多年年的物业业管理经经验，太太阳城必必将成为为荆州市市高品质质的居住住区。我我们致力力于以合合理的收收费价格格和现代代化管理理手段，营营造业主主满意的的生活环环境，提提供优质质高效的的服务，共共同维护护“太阳城城”良好的的住宅品品牌，达达到物业业保值、增增值和公公共设施施设备的的正常、完完整。定定能为物物业所有有者及使使用人提提供全面面、专业业、周详详及稳定定的高素素质管理理服务。第二节 太阳阳城建筑筑概况与与配套设设施本项目由由联体别别墅、叠叠拼住宅宅、多层层住宅、小小高层住住宅、会会所、商商业街组组成。其其中二层层半的

20、住住宅4栋栋；四层层的住宅宅17栋栋；四层层半的住住宅844栋；六六层的住住宅900栋；十十一层半半的住宅宅17栋栋，部分分设地下下室一层层；会所所三层；商业街街三层；总建筑筑面积约约31000000M2，其其中商业业面积1150000 MM2，住住宅面积积29550000 M22。整个个小区被被环形道道路及两两横一纵纵的车行行道划分分为若干干个住宅宅组群。整整个小区区的总体体建筑轮轮廓，采采用低层层、多层层和小高高层相结结合的方方式。在在景观界界面的核核心位置置和小区区北部边边缘设置置小高层层，一方方面充分分利用建建筑间距距提高容容积率，另另一方面面在小区区北部及及中部形形成鲜明明的景观观意

21、向以以加强小小区的整整体感觉觉；多层层住宅主主要包括括5-66层的条条式住宅宅及四层层退台式式阳光住住宅和叠叠拼住宅宅。低层层住宅则则为三层层联体别别墅。太阳城项项目规划划有大型型水面湖湖景、中中庭花园园、VIIP会所所、商业业街、运运动休闲闲等公共共设施，且且设有各各式电子子安全防防范系统统：周界界红外线线对射报报警、公公共区间间闭路监监控、保保安244小时电电子巡更更、可视视对讲、门门禁及车车库管理理。小高高层每栋栋配有低低速电梯梯及变频频水泵满满足了住住户出行行、生活活的需求求。第三节 太阳阳城规划划物业用用房概况况 临时性用用房具体位置置： 荆荆州植物物园太阳阳城南门门销售中中心第二二

22、层用房面积积： 554平方方米 长期性用用房具体位置置：荆州州植物园园太阳城城商业街街1号楼楼第三层层用房面积积：总计计2400平方米米第四节 太阳阳城物业业管理思思路要点点根据太阳阳城的特特点和物物业管理理需求分分析，我我们提出出以下管管理思路路： 高水平的的管理和和专业化化的素质质源于扎扎实的物物业管理理理论和和丰富的的物业管管理经验验。顺驰驰物业经经过多年年的工作作探索，摸摸索出一一条经验验，就是是用心管管理、贴贴心服务务，管理理重在执执行。服服务到最最小细节节需要不不折不扣扣的执行行。在太太阳城自自然与文文明结合合的文化化居住区区内，我我们将针针对小区区物业品品质高，管管理面积积大，人

23、人流多、停停车场使使用率高高等特点点，充分分发挥公公司自身身优势，实实行资源源共享，全全心全意意为业主主服务，努努力成为为荆州高高品质居居住环境境的典范范。 根据太阳阳城特点点、物业业管理需需求分析析和我公公司物业业管理经经验，我我们将太太阳城管管理标准准定位在在专业物物业管理理服务标标准上。通通过高水水平物业业管理将将太阳城城提到一一个较高高的层次次上，实实现高消消费投资资，高价价值体现现，将太太阳城变变成一个个体现现现代社会会文明价价值的综综合性社社区。但但是，根根据太阳阳城项目目物业品品质和荆荆州消费费水平，我我们对物物业管理理价格定定位进行行了分析析，并且且针对不不同的组组团实行行不同

24、的的收费标标准。经经过我公公司的测测算，我我们认为为，本方方案中提提供的物物业服务务收费标标准，在在一定阶阶段内基基本上满满足太阳阳城日常常管理的的收支平平衡。低低廉的收收费标准准并不意意味着降降低物业业服务标标准，相相反，我我公司取取得的众众多业绩绩表明，物物业管理理质量的的保证是是靠公司司建立和和实施完完善的物物业管理理质量体体系以及及完善的的规章制制度。我我们在绿绿化、保保洁、维维修、保保安等方方面都有有规范的的管理制制度和措措施，在在太阳城城的物业业管理中中我们会会提供高高效、专专业的管管理和服服务，全全方位降降低管理理成本、大大力提高高工作效效率，让让业主真真正受益益。 充分重视视前

25、期介介入的作作用，我我们将在在太阳城城开盘之之前即到到位主要要管理人人员，并并进行项项目的前前期介入入。 根根据顺驰驰水蓝的的开发进进度，我我们将适适时调整整介入方方案，并并配合太太阳城的的开发进进度分期期实现正正式接管管。 太阳城属属于沙市市区的一一个较大大的社区区，政府府基层组组织工作作尤为重重要。我我公司将将和居委委会、派派出所等等相关部部门全力力配合，共共同维护护业主的的利益。 考虑到荆荆州物业业管理普普及情况况，我们们的服务务对象多多为对物物业管理理接触较较少的人人士，对对物业管管理服务务费和相相关费用用的交纳纳存在一一些欠、拖拖、拒交交等不好好现象，同同时亦存存在实际际的困难难。我

26、公公司针对对此等情情况，除除了在服服务上加加强外，同同时大力力宣传物物业管理理和相关关的法律律法规，让让众多业业主知晓晓，进而而理解支支持物业业管理工工作。 我公司在在前期业业主入住住期间，通通过各种种渠道各各种方式式进行物物业管理理知识普普及宣传传，制作作业主入入住手册册，业主主临时公公约，装装饰装修修管理规规定发放放。并且且按照规规定对业业主的房房屋装修修提供把把关检验验服务。如如有需要要亦直接接提供装装饰装修修服务。 针对太阳阳城的具具体情况况，采取取一体式式的安全全管理体体系。分分各个组组团分别别设置监监控岗位位，此外外在园区区公共道道路和配配套建筑筑上，设设置巡逻逻岗。红红外安防防、

27、楼宇宇智能、区区域监控控、可视视对讲等等都是太太阳城智智能化中中使用的的设施。我我们深知知，一个个良好的的居住环环境，安安全十分分重要，基基于开发发商对项项目的规规划设计计，对智智能化系系统，安安防系统统的配备备和使用用，我们们将努力力打造人人防、技技防有机机结合的的安全防防范系统统体系，为为太阳城城业主提提供和谐谐、安宁宁、安全全、有序序地居住住环境。 在项目员员工招聘聘上，采采用有经经验的管管理人员员来管理理。同时时兼顾项项目所在在地荆州州市沙市市区下岗岗失业人人员多的的实际情情况。兼兼顾考虑虑个别岗岗位可安安排太阳阳城内的的住户，帮帮助解决决一些困困难户的的问题。 我公司将将联合荆荆州市

28、和和沙市区区有关部部门，在在太阳城城内大力力开展各各种有益益的社区区活动，推推动精神神文明的的发展，形形成良好好的社区区文化，并并使之成成为我们们创造一一流物业业品牌的的有力支支撑点。 在管理团团队方面面，本着着“专家型型团队、学学习型组组织”的思路路。我公公司调派派有丰富富经验的的管理人人员到太太阳城管管理中心心任职，定定期安排排太阳城城管理中中心的员员工参加加培训和和学习，不不断提高高管理处处的管理理水平。第五节 太阳阳城物业业管理特特色与主主要措施施 将太阳城城项目赋赋予“管家式式”管理的的理念A. 服务距距离的拉拉近：顺顺驰物业业管家将将致力于于服务太太阳城业业主，业业主工作作和生活活

29、的需要要就是我我们的工工作方向向。B. 重视服服务的内内容、品品质与效效率，切切实了解解太阳城城业主对对物业服服务的需需求，有有针对性性的提供供服务。C. 形成一一种“祥和、安安全、品品位”的社区区人文环环境 高标准管管理的措措施A. 建立立和实施施完善的的物业管管理基础础服务和和“公寓式式”管理、服服务相结结合的管管理形式式。B. 培育育高素质质的员工工队伍企业核核心价值值观的宣宣贯，各各种专业业教育的的培训。C. 加大大项目基基础服务务工作的的力度考核核标准、监监督机制制。 外延与内内延服务务管理A. 建立立方便的的外部联联系网，方方便业主主的需求求。B. 想业业主之所所想，服服务业主主之

30、所需需,实施项项目全方方位服务务提供供业主需需要的多多种生活活服务、办办公服务务、特约约服务(保安、保保洁、维维修、礼礼仪服务务)。C. 创造造“都市生生活”的快捷捷、整洁洁、优美美、安全全、文明明、无干干扰环境境。D. 加强强环境治治理，项项目内、外外环境实实行定时时清洁，随随时保洁洁。E. 对垃垃圾的分分类处理理，定时时清理。F. 严格格机动车车与非机机动车管管理，划划区域管管理，凭凭证进入入。G. 设置宣宣传公益益牌，做做好文明明宣传与与标识。第三章 服务务内容标标准与管管理目标标第一节 太阳阳城物业业管理服服务范围围顺驰物业业荆州分分公司为为太阳城城提供的的物业管管理服务务总体归归纳为

31、“六项管管理、三三类服务务”，即“房屋及及设施设设备管理理服务、环环境卫生生管理服服务、治治安消防防管理服服务、绿绿化管理理服务、车车辆交通通管理服服务和其其它公共共管理服服务”；常规规性公共共服务（合合同服务务）委托托性特约约服务（非非合同零零星服务务）和经经营性多多种服务务（非合合同全方方位、多多层次的的综合服服务）。一、 常规性公公共服务务即物业为为履行物物业管理理合同，向向全体业业主及住住户提供供的经常常性服务务，是所所有业主主及辖区区内住户户都可以以享受到到的。它它贯穿于于物业管管理之中中。如：清洁卫卫生服务务、治安安保卫服服务、维维修居住住区环境境服务等等，我们们将为业业主及住住户

32、提供供专业、入入微、优优质的服服务。 房屋及公公共、共共用设施施设备管管理服务务房屋建筑筑公共部部位得到到维修、养养护和管管理范围包括括：公共共屋面、房房屋承重重及抗震震结构部部位、外外墙面、楼楼梯间公公共通道道、门厅厅、共用用排烟道道。 公共、共共用设施施、设备备的管理理范围包括括：上下下水管道道、落水水管、共共用照明明、煤气气干线、楼楼内消防防设施、电电梯、水水泵房。 市政共用用设施和和附属建建筑物、构构筑物的的养护和和管理范围包括括：道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠池、湖湖面、地地上车库库等。 智能化设设施设备备范围包括括：楼宇宇对讲系系统、用用户宽带带数据网网系统、室室内红

33、外外线报警警系统，周周界红外外线对射射报警系系统、门门禁及车车库管理理系统、电电子巡更更系统等等。 环境卫生生管理服服务对小区公公共部位位和区域域的环境境卫生进进行管理理，是一一项经常常性的管管理服务务工作，它它包括小小区内公公共部位位和区域域的清洁洁、卫生生及各种种垃圾的的收集。各各种环卫卫设施齐齐全，实实行标准准化清扫扫保洁，垃垃圾日产产日清，按按计划消消毒、灭灭鼠、灭灭虫。通通过对小小区的清清洁卫生生，区域域管理的的过程控控制，确确保向住住户提供供高档次次的服务务及高质质量的生生活场所所。 绿化管理理服务绿化的功功能是美美化人居居环境，提提高人们们身心健健康水平平。通过过专业化化人员的的

34、管理，科科学合理理地保养养、管理理小区的的绿化，使使小区绿绿化达到到绿草荫荫荫、绿绿树成荫荫的效果果。绿化化管理的的主要内内容是树树木、花花卉、草草坪的养养护。树木、花花卉的养养护：主主要内容容是浇水水、施肥肥、除草草、松土土、整形形修剪、防防治病虫虫害、养养护。 治安消防防管理服服务治安消防防是小区区物管工工作重点点之一。要要贯彻“预防为为主、防防治（消消）结合合”的方针针，对所所辖物业业区域的的治安和和消防工工作进行行全面的的管理。治安消防防管理是是为了保保障所管管物业区区域内的的财物不不受损失失，人员员不受伤伤害，维维护小区区正常的的工作、生生活秩序序。对消消防工作作实施管管理，预预防小

35、区区物业区区域内火火灾的发发生。最最大限度度地减少少火灾损损失，为为住户的的生活提提供安全全的环境境，保护护小区业业主、住住户的人人身和财财产的安安全。 车辆交通通管理服服务对小区内内各类车车辆（汽汽车、摩摩托车、自自行车等等）进出出、行驶驶、停泊泊实施管管理工作作，确保保车辆安安全、交交通畅通通、组织织有序，停停放整齐齐，从而而创造优优美的辖辖区环境境。 其它公共共管理服服务在小区物物业辖区区里，为为确保小小区业主主及住户户的生活活安全及及小区的的整体美美观，特特定的各各种管理理服务制制度如：装修管管理规定定、停车车场管理理规定、公公共设施施设备使使用规定定、小区区消防管管理规定定等各种种规

36、定，有有效地为为业主创创造一个个舒适、安安宁的生生活环境境。二、 委托性特特约服务务是为某些些住户群群体提供供的服务务，如：为高层层住户114小时时开启电电梯、224小时时高层供供水及水水泵的维维修保养养等。我我们以专专业的养养护工作作为业主主及住户户提供舒舒适便利利的生活活环境。三、 经营性多多种服务务即向业主主及住户户提供便便利、高高效、经经济的便便民服务务。营造造太阳城城温馨、和和谐的社社区环境境，努力力使居民民生活更更方便、更更迅捷。顺顺驰物业业的便民民服务有有多年的的工作经经验，真真正从居居民的日日常生活活细节考考虑，以以点点滴滴滴的积积累和平平凡的小小事来体体现物业业管理的的亲情和

37、和为业主主服务的的整体水水平，从从而使每每一位业业主及住住户都能能体验到到生活在在顺驰太太阳城这这个温暖暖大家庭庭的幸福福。我们们将以业业主及住住户为中中心，有有步骤地地开展各各种无偿偿与有偿偿服务，并并不断倾倾听业主主及住户户的意见见，开辟辟新的服服务项目目。第二节 太阳阳城物业业管理服服务内容容与标准准为将太阳阳城建设设成为荆荆州最具具特色、充充满异国国风情的的超一流流标志性性文明住住宅小区区，顺驰驰物业荆荆州分公公司将依依照全全国物业业管理优优秀示范范小区标标准和优优于荆荆州市住住宅小区区物业管管理公共共服务等等级标准准（荆荆房20003-33号号）中的的一级标标准实施施物业管管理。其其

38、中具体体服务标标准承诺诺及质量量保证措措施摘要要如下：一、 基本服务务标准与与措施 签订物业业服务合合同，明明确权利利义务关关系； 承接项目目对住宅宅区公共共部分、共共用设施施认真检检查，做做到验收收手续齐齐全； 管理人员员和专业业操作人人员按照照国家规规定持证证上岗； 建立完善善的物业业管理方方案，质质量管理理，财务务管理，档档案管理理等制度度； 管理服务务人员统统一着装装，佩戴戴标志，行行为规范范，服务务主动热热情； 建立客户户服务中中心，公公示244小时服服务电话话。急修修1小时时内，其其他报修修按照约约定时间间到达现现场； 根据业主主需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代

39、办服服务，公公示服务务项目和和收费价价目； 公布物业业服务费费用或者者物业服服务资金金的收支支情况； 每年至少少一次征征询业主主对物业业服务的的意见，满满意率775以以上。二、 公共服务务标准与与措施（一）安安全管理理 小区主入入口244小时执执勤； 监控室实实行244小时监监控； 别墅区设设立专职职保安员员； 小区内每每小时保保安巡查查一次； 对小区内内的车辆辆进行管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放； 对进出小小区的装装修等劳劳务人员员实行登登记管理理； 对火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（二

40、）环环境管理理 按单元门门设置垃垃圾桶，生生活垃圾圾每天清清运一次次； 小区道路路、广场场、停车车场、绿绿地等每每日清扫扫一次；电梯厅厅、楼道道每日清清扫一次次；楼梯梯扶手每每周擦洗洗一次；公共玻玻璃每季季度清洁洁一次；路灯、楼楼道灯每每半年清清洗1次次； 区内公共共雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；雨、污污水井每每半年检检查1次次，并视视情况及及时清掏掏； 二次供水水水箱按按规定清清洗，水水质符合合卫生要要求； 对草坪、花花卉、绿绿篱、树树木定期期进行修修剪、养养护； 定期清除除绿地杂杂草、杂杂物； 定期预防防花草、树树木病虫虫害（三）房房屋管理理 每周巡查查一次小小区房屋屋单元门门、楼道道

41、通道以以及其他他公共部部位的门门窗、玻玻璃等，定定期维护护养护； 按照住宅宅装修管管理规定定和业主主公约要要求，建建立装修修管理制制度。通通知业主主装修事事项。至至少两次次巡查装装修施工工现场，发发现违反反规定现现象，及及时劝阻阻，并通通知有关关部门； 各组团、栋栋、单元元门、户户有明显显标志。 小区道路路平整，主主要通道道及停车车场交通通标志齐齐全规范范； 对共用设设施设备备进行日日常管理理和维护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）；（四）设设施、设设备管理理 建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐），设设施设备备的运行行、检修修等记录录齐全； 操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作

42、规程及及保养规规范；设设施运行行正常； 对共用设设施设备备定期组组织巡查查、作好好巡查记记录、属属于小修修范围的的，及时时组织修修复； 载人电梯梯早6点点至晚上上12点点正常运运行； 消防设施施设备完完好，可可随时启启用，消消防通道道畅通； 路灯、楼楼道灯完完好率不不低于880 容易危机机人身安安全的设设施设备备有明显显警世标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案；三、 便民服务务标准与与措施主要内容容有：健健康咨询询、家政政助理、礼礼仪服务务、社区区活动、看看护服务务、房屋屋代租代代售、房房产投资资咨询、商商品零售售、商务务中心等等第三节 太阳阳城物业业管理目

43、目标凭借多年年积累的的丰富物物业管理理知识及及经验，并并集合专专业精英英人才，顺顺驰物业业为太阳阳城提供供全面及及优质的的物业管管理服务务。在客客户提供供必要合合作的基基础上，我我们将承承诺达到到以下目目标。 总体目标标在管理期期限把太太阳城管管理成为为“文明、安安全、优优美、舒舒适”的高品品质住宅宅区。 优秀秀物业称称号在顺驰物物业的努努力下，所所管理的的物业均均己获得得省、市市颁予的的物业管管理优秀秀（示范范）荣誉誉称号。同同样，我我们有信信心凭借借丰富的的实际经经验，委委派专业业资深人人士，根根据实际际情况，提提供专业业管理服服务，使使太阳城城入伙后后一年内内获得荆荆州市及及湖北省省物业

44、管管理优秀秀小区称称号，并并在适当当时机申申报且争争取获得得全国物物业管理理优秀小小区称号号，提升升太阳城城的整体体形象，实实现创一一流品牌牌的目标标。 国际品质质ISOO天津顺驰驰物业有有着非常常成功的的ISOO90001：220000质量管管理体系系运作经经验。我我们将参参照ISSO90001：20000标准准，逐步步在太阳阳城建立立、实施施、检验验、考核核、调整整、完善善ISOO90001：220000的质量量管理体体系，并并通过模模拟ISSO90001：20000质量量管理体体系有效效运行，保保证服务务质量，提提升管理理标准和和物业价价值。我我们有信信心凭借借丰富经经验，在在太阳城城入

45、伙后后三年内内通过GGB/TT190001-20000 iidt ISOO90001：220000质量管管理体系系国际认认证，使使物业管管理工作作标准化化、规范范化、系系统化。 分项目标标序号项 目目顺驰标准准国优标准准1、房屋完好好率98%98%2、房屋零修修及时率率100%98%3、住户评议议满意率率95%95%4、代收代缴缴率98%98%5、装修施工工协议签签订率100%无6、装修验收收合格率率90%无7、物管费用用收缴率率90%无8、空房管理理完好率率95%无9、公共设施施设备完完好率95%无10、设备建档档率100%无11、运行记录录完整率率100%无12、维修合格格率95%无13、

46、管理人员员持证上上岗率100%无14、员工岗前前培训率率100%无15、特殊工种种持证上上岗率100%无16、保安员工工在岗率率100%无17、安全事故故到场及及时率100%无18、保洁合格格率95%无19、绿化完好好率98%无20、绿化养护护率100%无21、投诉处理理率100%无22、社区文化化满意率率95%无第四章 太阳阳城物业业管理模模式第一节 高标标准管理理原则物业管理理是一项项以服务务为本质质，以管管理体现现服务的的工作，顺顺驰物业业在进行行任何标标准的物物业管理理服务中中均将其其一切管管理行为为建立在在一定的的标准基基础之上上。作为为业主，都都希望聘聘请到高高水平的的物业管管理公司司，享受受货真价价实的优优质服务务。顺驰驰物业在在按物业业类别提提供相应应形式、内内容的物物业管理理服务中中，均以以如下原原则