某地产可行性研究报告epwf.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.证大光明明城四期期商业研研究可行行性报告告20099年122月188前言目前长春春房地产产市场异异常火爆爆，在住住宅市场场一房难难求的局局面下，商商业地产产也悄然然走俏，随随着客户户对长春春商业认认可度的的不断提提升，长长春房产产市场正正在进入入一个全全新的时时代。在宽城区区，以证证大光明明城为代代表的一一些项目目，经过过近两年年的发展展，逐步步形成了了区域市市场氛围围。宽城城区各项项配套逐逐步走向向完善，生生活氛围围也越来来越浓厚厚，区域域商业也也初具规规

2、模与市市场影响响力。值此时机机，证大大光明城城项目推推出四期期商业。考考虑到目目前宽城城区域的的商业现现状以及及商业发发展所依依托的商商业地段段价值和和经营特特色等要要素；为更好好的做好好四期商商业，目目前我们们更需要要知晓的的是证大大光明城城项目在在面临着着何种状状况的商商业环境境；在目目前的商商业现状状下，本本项目适适合做多多大体量的的商业既既能保证证项目的的安全性性，又可可以有达达到企业业利润最最大化；做何种种业态商商业更能能适合本本地市场场的认可可与去化化。于于是，便便有了本本次长春春市场的的商业调调研与探探析。我司人员员带着以上上众多问问题与思思考，在经过长长达200天的市市场调研研

3、与各类类访谈，从从宏观的的角度，针针对长春春市的政政治、经经济、人人文、历历史等方方面进行行了细致致的了解解，并从从微观的的角度，针针对长春春市特别是是宽城区区的地产产项目特特别是相相关商业业物业进进行了详详细调研研。希望望可以通通过前期期大量的的调研分分析与过过往成功功商业项项目操案案经验，从从而很好好的解决决本次的的问题所所在。目 录1 长春春市宏观观经济简简述51.1 长春市市GDPP发展趋趋势（220055-20009）51.2 人均收收入及人人均消费费支出551.3 20000年-20009前前三季度度社会零零售总额额62 长春春市商业业发展概概况62.1 长春市市消费市市场预期期6

4、2.2 商业发发展概述述72.2.1商业业业态虽虽较齐备备，但布布局上有有待发展展72.2.2 商商业街环环境有待待提升772.2.3 商商业氛围围成熟度度不够772.2.4 商商圈分布布集中，商商业发展展不均衡衡72.3 商业圈圈简述772.4商商圈分析析82.4.1 商商圈分布布82.4.2 各各商圈发发展现状状及定位位82.4.3 成成熟商圈圈发展趋趋势分析析92.4.4 新新兴商圈圈的发展展趋势1102.4.5 商商圈发展展进程总总结借鉴鉴102.5 长春零零售市场场分析1112.5.1零售售业设施施类型以以现代商商业发展展为主导导112.5.2商业业零售设设施业态态设置需需进一步步完

5、善1122.6 商业研研究主要要结论1132.7 长春市市商业市市场未来来发展预预期1333 宽城城区经济济发展概概况1443.1 宽城区区区域GGDP发发展1443.2 宽城区区人均收收入1443.3 宽城区区人口1153.4 宽城区区商业零零售业概概况1553.4.1 全全区社会会消费品品零售额额153.4.2 消消费品零零售总额额的结构构变化1163.5 宽城区区发展趋趋势1663.6宽宽城区区区域发展展不足1183.6.1 旧旧城改造造，生活活环境欠欠佳1883.6.2 公公路发达达，公交交出行还还有待改改善1883.6.3 生生活配套套设施不不是很完完善1884 宽城城铁北地地区商业

6、业区现状状194.1 区域内内主要商商圈分布布194.2柳柳影路商商圈2004.2.1商圈圈范围2204.2.2商圈圈特点2204.2.3商圈圈建筑形形式2004.2.4商圈圈内相应应配套2214.3长长新街商商圈2334.3.1商圈圈范围2234.3.2商圈圈特点2234.3.3商圈圈建筑形形式2334.4一一匡街商商圈2444.4.1商圈圈范围2244.4.2商圈圈特点2244.4.3 商商圈建筑筑形式2254.5商商圈发展展总结2264.5.1商业业设施混混乱，层层次不一一264.5.2街铺铺居多，多多以餐饮饮业为主主264.5.3辐射射范围小小，影响响力不大大264.5.4经营营状况参

7、参差不齐齐，局部部区域商商业氛围围浓厚，多多以长期期持有为为主2664.5.5新兴兴商业发发展潜力力大，商商业氛围围的培养养需要22-3年年的时间间274.6 区域内内商业分分布2774.6.1 已已建成商商业分布布274.7.1 在在售商业业分布2284.7.2 未未来规划划商业供供应量2284.8 现有大大型超市市、综合合市场分分布2994.9区区域商业业体量总总体预估估295 项目目立地条条件分析析315.1 项目位位置及交交通3115.1.1地理理位置3315.1.2周边边道路3315.1.3公共共交通3315.2项项目可见见性3115.3商商业氛围围325.4 项目周周边项目目325

8、.5项项目SWWOT分分析3335.5.1优势势335.5.2劣势势335.5.3机遇遇335.5.4威胁胁336 项目目周边商商业状况况346.1周周边竞争争对手分分析3446.1.1周边边竞争对对手分布布346.1.2竞争争对手现现状3446.2 项目商商业发展展小结3367 项目目体量测测定3777.1 人均商商业拥有有量3777.2 区域商商业面积积人均拥拥有量对对比3777.3 项目周周边新项项目入住住时间及及人口统统计3887.4 本项目目商业体体量建议议387.4.1人均均商业拥拥有量3387.4.2项目目基地指指标和地地段优势势，做到到充分利利用3887.4.3项目目周边或或区

9、域内内的商业业设施类类型，做做到差异异化或空空白填补补397.4.4项目目所在区区域的发发展需要要，考虑虑项目未未来的成成长3998 项目目业态建建议3998.1 商业物物业的分分类以及及标准3398.1.1 商商业物业业自身价价值体现现392.1.2 商商业投资资价值的的体现3398.1.3 以以铺养“铺”价值体体现3998.1.4 关关于两种种商业类类型的价价值对比比研究4408.1.5 商商业操作作的可行行性研究究408.2 本项目目适合商商业类型型408.3 项目业业态的确确定4008.3.1 社社区商业业的定义义408.3.2 社社区商业业类型划划分4118.4本本案商业业类型判判断

10、4118.5 长春市市社区商商业业态态配比4418.6 从社会会零售总总额消费费结构分分布分析析428.7 住户对对商业需需求的渐渐进性分分析4228.8项项目适合合业态4439 项目目定位分分析4449.1 宽城区区首个一一站式购购物街区区449.2 终端消消费客户户定位：整个铁铁北地区区，追求求优质生生活群体体449.3 目标客客户群体体定位4449.3.1 商商业物业业自身价价值体现现449.3.2层面面划分4459.3.3客户户特征4459.4 档次定定位455第一篇 长长春市整整体商业业房产市市场研究究1 长春春市宏观观经济简简述1.1 长春市市GDPP发展趋趋势（220055-20

11、009）20055年-220088年长春春市GDDP的平平均增幅幅达到118.55%；220099年前三三季度实实现GDDP总值值19994亿元元，同比比增幅112.88%，预预计全年年能达到到29000亿元元左右。雄厚的工工业基础础、边境境贸易的的发展、以以长春为为中心的的城市群群体的形形成都将将助推长长春市经经济快速速发展。1.2 人均收收入及人人均消费费支出从城市人人民生活活及消费费情况来来看，城城市居民民的人均均收入不不断提升升，消费费支出也也保持了了较为快快速的增增长，为为地区经经济的持持续稳定定发展提提供了基基础。20099年前三三季度，人人均收入入及人均均消费性性支出同同比均有有

12、近8%的增长长水平。1.3 20000年-20009前三三季度社社会零售售总额注：099年为前前三季度度数据从长春市市商业零零售市场场的潜在在需求来来看：长长春市的的社会消消费品零零售总额额自20000年年以来保保持了约约年均113%的的递增速速度，特特别是近近几年受受到宏观观经济发发展态势势良好，人人民生活活水平不不断提升升等因素素的推动动，社会会消费品品零售总总额增幅幅有所加加大。总总体来看看，长春春市的消消费市场场需求潜潜力较大大，商业业零售市市场发展展将保持持较为繁繁荣的发发展态势势。目前长春春市经济济发展势势头良好好，人均均收入与与人均消消费大幅幅提高，商商业市场场消费潜潜力巨大大，

13、为商商业地产产发展提提供了良良好的契契机与支支撑。2 长春春市商业业发展概概况2.1 长春市市消费市市场预期期长春市收收入水平平在东三三省的省省会城市市中处于于中游的的位置，人人均可支支配收入入与哈尔尔滨、沈沈阳两市市相差无无几，但但人均消消费性支支出明显显高于哈哈尔滨、沈沈阳两座座城市，列列东北省省会类城城市之首首，说明明长春的的消费市市场有较较大的潜潜力。另另外，作作为吉林林省的省省会，长长春也吸吸引着越越来越多多的知名名企业及及大型连连锁机构构前来投投资。2.2 商业发发展概述述2.2.1商业业业态虽虽较齐备备，但布布局上有有待发展展商场和超超市等服服务性的的业态联联系不够够紧密，出出现

14、纯商商场，或或纯超市市这样不不契合，缺缺乏一站站式的服服务理念念；未来来一站式式消费正正是趋势势所在。2.2.2商业业街环境境有待提提升目前长春春商业街街环境比比较杂乱乱，多分分布在直直向街道道两旁的的商铺，业业态具有有较大的的随意性性，无景景观小品品等配备备，没有有一个优优越舒适适的商街街环境。商商街的形形成也并并非有意意识、有有规划的的引导，只只是由于于长时间间自发形形成，因因此在业业态、规规模、档档次上参参差不齐齐，没有有形成一一个有规规模有档档次的商商街。2.2.3 商商业氛围围成熟度度不够虽然目前前长春存存有众多多各类商商业，但但整体缺缺少成熟熟的商业业氛围。如如环境优优雅的休休闲、

15、娱娱乐街，一一般都是是比较零零散分布布的。即即便在桂桂林路附附近有一一条酒吧吧街，但但也是和和当地的的零散商商业聚集集一起，环环境较差差。缺少少具有档档次及品品味的一一站式商商街。2.2.4 商商圈分布布集中，商商业发展展不均衡衡长春现有有商圈主主要分布布在城市市的中部部，而在在长春宽宽城区却却缺少服服务于本本区域居居民的商商业中心心。2.3商商业圈简简述自上世纪纪90年年代，长长春市商商业逐渐渐形成以以重庆路路、站前前、红旗旗街、桂桂林路、大大马路等等五大商商业集聚聚区，并并逐步开始始向中心心商贸区区转变，尤尤其是重重庆路、站站前、红红旗街、桂桂林路四四大商圈圈表现尤尤为突出出。 站前商圈圈

16、形成以以国商、华华正为核核心店，成成为中低低档小商商品的集集散地； 桂林路商商圈以各各类专业业店、专专卖店、餐餐饮业为为主体，独具特色； 红旗街商商圈以欧欧亚商都都、巴黎黎春天百百货等为支支撑，众众多餐饮饮店相配配合，人人气呈上上升趋势势； 重庆路商商圈目前前聚集了了长百、卓卓展、万万达购物物广场、沃沃尔玛、百百盛等多多家大型型零售店店及国际际大厦等等商务设设施以及及证券公公司、保保险公司司、银行行等金融融服务设设施。另外,长长春市通通过现有有商业网网点设施施的改造造、扩充充和调整整，力争争构建成成一套以以大型商商业网点点为龙头头、综合合批发市市场为依依托、特特色商业业街和中中小商业业网点互互

17、补的城城市商业业体系。预预计未来来会形成成以各大大商圈为为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。2.4商商圈分析析2.4.1 商商圈分布布长春拥有有四个主主要的商商业区, 即重重庆路商商圈、红红旗街商商圈、桂桂林路商商圈和站站前商圈圈。重庆庆路商圈圈及红旗旗街商圈圈具备较较大规模模的商业业体量。红旗街商圈桂林路商圈重庆路商圈站前商圈从长春市市的商圈圈分局及及发展情情况来看看： 长春市四四大商圈圈均集中中于城市市的核心心区域内内，商业业空间分分布较为为密集、商商业集中度较较高。 随着巴黎黎春天、西西武百货货等项目目的入住住，预计未来来几年内内长春市市将会形形成以重庆路商商圈和红红旗街商商圈

18、为核核心向外外辐射。 随着各大大商圈地地位的确确定与加加强，核核心商圈圈的市场场竞争亦亦会日趋趋激烈。2.4.2 各各商圈发发展现状状及定位位从商圈的的发展现现状和市市场定位位来看，四四大商圈圈均为综综合性商商圈并呈呈现了不不同程度度的业态态混杂发发展特征征；从商商业档次次和主要要消费人人群进行行分析，已已经基本本覆盖了了所有可可能的商商业档次次和主流流消费人人群。重庆路商商业区红旗街商商业区桂林路商商业区站前商业业区定位中档至高高档中档偏高高中档中低档目标客群群以长春市市及周边边城市的的中高档档消费者者为主以长春市市特别是是西部、南南部的中中偏高收收入人群群为主主要以学学生为主主的年轻轻消费

19、群群体以长春市市北部及及吉林省省内周边边县市的的中的消消费者为为主商业类型型以百货商商店形式式及沿重重庆路的的专业店店为主，配配以电子子卖场和和大型超超市以百货商商店形式式为主及及沿红旗旗街少量量的专业业店为主主，配以以电子和和IT卖卖场以沿街的的服饰专专业店、餐餐饮为主主，休闲闲娱乐功功能所占占比例较较高属于批发发零售商商圈，以以批发市市场、大大型超市市为主代表商业业卓展，亚亚泰富苑苑，长百百欧亚商都都，巴黎黎春天各专卖店店国商，华华正批发发租户类型型国际一线线品牌中高档品品牌中偏高品品牌多为国内内品牌中档品牌牌品牌渗透透低中低档品品牌多为无品品牌商品品参考租金金150-6000元/月月15

20、0-8000元/月月150-4000元/月月100-1500元/月月参考售价价3.5-6万元元/14-3万元元/1-2万万元/1-1.5万元元/注: 参参考租金金为各商商圈百货货店出租租商铺的的租金，楼层和位置差异较大。桂林路商圈租金为街铺租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。2.4.3成熟熟商圈发发展趋势势分析 成熟商圈圈的核心心地位仍仍将持续续四大成熟熟商圈主主要集中中在城市市中部区区域，地地理位置置优越，商商业气氛氛浓厚，未未来商业业中心区区的核心心地位还还将进一一步巩固固。 业态向多多元化的的趋势发发展现有四大大商圈内内的代表表性商业业设施多多为百货货业、超超市和商商业街，业业态较为

21、为单一。未未来商圈圈业态发发展将向向集购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲为一体体的综合合性购物物中心方方向发展展，多元元化发展展趋势明明显。 商业市场场将呈现现“白热化化”竞争态态势目前几大大商圈内或或周边区区域新建建商业项项目及潜潜在商业业地块较较多，未未来供应应规模可可观。预预计长春春四大核心心商圈的的竞争将将更加激激烈，优优胜劣汰汰的局势势将会更加加明显。2.4.4 新新兴商圈圈的发展展趋势随着长春春整体外外围城区区的重新新规划以以及大量量住宅的的开发入入住，人人口导向向必将引引起商圈圈的的变变化，特特别是一一些具备备大量人人口与消消费力的的商圈将将会慢慢慢崛起，从从而使长长春整体体的商业业

22、布局发发生改观观。 南部新城城商圈南部新城城开发如如火如荼荼，大量量住宅项项目热销销，未来来人口将将不断涌涌入南部部新城地地区。另另外净月月区高档项项目的不不断增加加，旅游游资源的的深入开开发，将将大力拉拉动南部部地区的的商业发发展，南南部商圈圈的呈现现将成为为趋势。 西客站引引发西部部商圈商业发展展所具备备的要素素之一，交交通网络络发达。随着西客站的开建，在引发西部地区房地产热潮的同时，也必将会形成西站商圈。 北部新城城的建立立随着证大大集团打打响北部部新城第第一枪后后，众多多开发商商陆续进进驻北部部城区。目前，北部新城的商圈雏形已经基本呈现，随着项目的发展和人口入住，商业氛围将逐渐浓厚，并

23、形成真正的北部商圈。2.4.5 商商圈发展展进程总总结借鉴鉴 差异化业态多元元化是商商业发展展的关键键因素重庆路众众多百货货商场生生存状况况良好，主主要是因因为其同同业集中中与异业业集中度度高，减减少顾客客的交通通成本和和信息成成本，同同时增加加“比较购购物”机会，加加上商业业成行成成市，所所以客流流量比较较大，从从而众多多的百货货集中商商业都能能够生存存。在新新区域做做集中商商业存在在较大风风险，集集中不同同于街铺铺，其对对人流量量的要求求较高，否否则就难难以生存存。因此此新兴的的集中式式大体量量商业要要做到差异化化定位，同同时业态态将向集集购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的综综合性购购

24、物中心心方向发发展并适适度引导导市场及及消费者者。 交通网络络发达是是商业发发展的基基本条件件红旗街、重重庆路商商圈主要要是因为为处于交交通主干干道而发发展起来来的，目目前的新新商圈的的形成很很大程度度上依赖赖交通的的便利程程度，对对于交通通极为便便利的新新兴集中中式商业业，具备备发展区区域级商商圈的基基本条件件。 经营特色色是商业业发展的的立足之之本在目前商商业大格格局基本本框定的的情况下下，新型型商业区区如何有有效的吸吸纳人流流从而生生存下去去，就必必须考虑虑特色化化经营的的问题。 人流量和和消费能能力的积积聚是商商业发展展的根本本无论是红红旗街、重重庆路等等传统商商圈受功功能、交交通、土

25、土地各方方面的限限制影响力力减弱，还还是西站站等未来来新商圈圈将成为为成为投投资重点点，商业业的发展展都离不不开最基基本的前前提，即即是人流流量的聚聚集和消消费能力力的积聚聚反应。2.5 长春零零售市场场分析长春零售售市场主主要由数数个分布布于不同同区域的的购物区区组成，以以百货公公司、街街铺、及及专业市市场的零零售业态态形成经经营，基基本上已已达至一一定的发发展水平平。各种种不同类类型和形形成机制制的商业业街区各各有其特特色。但但纵观现现时大部部份的零零售商业业项目，无无论在经经营模式式、设计计布局及及销售商商品方面面，仍主主要以传传统旧式式模式为为主，虽虽现有商商业项目目都有成成功的因因素

26、，但但相对于于很多国国外的购购物中心心，现有有商业项项目在动动线设计计、购物物环境及及商品选选择方面面都未如如理想。长春商业业区的特特点有以以下几个个方面： 多集中在在交通便便利的是是中心区区域，辐辐射力强强； 一般以某某个或几几个大百百货商店店为龙头头，在附附近或所所在的街街道两旁旁形成许许多商店店，吸引引大量顾顾客和上上下班的的人流以以及众多多的流动动人口； 多由各自自独立的的零售商商构成，专专业店占占多数且且格局特特色。虽然现有有的主要要商业区区能基本本满足消消费者日日常所需需，但是是随着社社会得进进步，消消费者需需求水平平的提高高、城市市空心化化现象等等变化情情况，新新型商业业圈将逐逐

27、渐兴起起，并且且传统业业态内部部业在进进行着局局部的更更新，商商业、餐餐饮、休休闲、娱娱乐等的的交融更更为明显显。2.5.1零售售业设施施类型以以现代商商业发展展为主导导从现代商商业零售售业发展展趋势来来看，随随着长春春市地区区经济的的不断发发展。商商业零售售设施的的主流发发展趋势势将从传传统的以以百货、超超市和专专业市场场为核心心逐步转转变为以以购物中中心、精精品专卖卖店等多多元化的的现代商商业业态态为主导导的发展展方向。长春市商商业零售售设施的的主要类类型 商商业零售售业主导导形态变变化趋势势人均GDDP46655.8美元元/20008年年 欧美美经济发发展与商商业业态态的对应应中东新天天

28、地购物物公园 百货卓展购物物中心欧亚商都都巴黎春天天亚泰富苑苑国际商业业中心超市沃尔玛家乐福恒客隆专业市场场国美电器器苏宁电器器东方家园园欧亚卖场场人均GDDP城市化水水平主导商业业形态11000美元一一下25%以以下地摊,集集贸市场场11000-20000美美元45%以以下百货商场场,商业业街,批批发市场场20000-44400美美元45%-70%大型购物物中心,超市,专卖店店,等规规模化现现代商业业44000元以上上70%以以上Shopppinng mmalll， sshopppinng ccentter等等综合商商业形态态经济发展展轴（人人均GDDP/美美元）2.5.2商业业零售设设施业

29、态态设置需需进一步步完善从商业零零售设施施的主要要业态构构成来看看，消费费者日益益多元化化的消费费需求难难以得到到满足。长春市现有代表性商业项目的业态构成基本以商业零售为主，配置少部分的餐饮，少有集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业服务场所。新天地则是目前长春市比较具有典型性代表的集零售、餐饮、休闲娱乐为一体综合性服务场所。零售业为主7F美食广场B1美食城国际商业中心6F美食城米兰长廊巴黎春天亚泰富苑新天地9F风味美食10F美容摄影B1美食广场欧亚商都长百大楼餐饮休闲娱乐B1美食街4F特色餐饮、游乐场、电影院2.6商商业研究究主要结结论通过对于于城市宏宏观经济济发展概概况及城城市商业业之研

30、究究，对于于本项目目宏观市市场环境境主要结结论如下下： 从目前来来看，长长春市的的商业比比较发达达，稳定定的商圈圈分布，商商圈内现现有的 商业设施施类型及及业态基基本能满满足消费费者消费费需求。 城市经济济的快速速发展将将会有利利于消费费者可支支配收入入的不断断增加，而而这必然引发消消费者消消费需求求的升级级趋势和和多元化化趋势。 在城市商商业以零零售功能能为主导导，以百百货、超超市、专专业市场场为主要要供给的的情况下，同同质化倾倾向将较较为明显显，新增增商业项项目将会会直接导导致现有有商业零零售市场场竞争的的日趋激激烈。 在消费者者需求升升级和多多元化发发展、商商业零售售市场竞竞争日趋趋激烈

31、的的背景下下，商业零售售设施的的升级和和多元化化发展将将会成为为商业项项目面对对未来挑挑战的必必由之路路。 而集购物物、餐饮饮、休闲闲娱乐等等多元化化功能为为一体的的大型购购物中心心将势必必成为未来来长春商商业零售售业发展展的主流流。2.7 长春市市商业市市场未来来发展预预期近两年商商业用房房总供应应量和历历年新增增供应量量均呈现现上升趋趋势，随随着商业业供应量量的大幅幅增加，增增幅远远远大于同同期需求求的增幅幅，供大大于求的的态势日日益明朗朗，存量量商业用用房进一一步增加加，后市市运行不不容乐观观。据统统计，220077年底，长长春市共共有商铺铺已达到到7000万平方方米，加加上约1100万

32、万平方米米的百货货商场以以及近两两年新上上市的商商业体量量，总量量巨大，人人均商业业占有量量将超过过1平方方米/人人。第二篇 宽宽城区整整体商业业房产市市场研究究3 宽城城区经济济发展概概况3.1 宽城区区区域GGDP发发展近几年宽宽城区的的GDPP逐年提提升，特特别是220088年提升升幅度巨巨大。GGDP的的提升将将直接反反映该地地区经济济发展迅迅速，经经济的飞飞速发展展将提升升宽城区区区域地地位，将将会吸引引更多的的人口进进驻及商商家投资资。3.2 宽城区区人均收收入宽城区的的人均收收入水平平不断提提升，将将直接提提高居民民的消费费需求及及消费档档次，有有利于宽宽城区内内商业市市场的发发

33、展和商商业升级级。3.3 宽城区区人口近几年宽宽城区人人口增长长速度缓缓慢，基基本维持持在377-388万人之之间。220088年人口口与20007年年相比不不增反减减，这对对宽城区区的商业业零售业业的发展展十分不不利。随随着区域域的发展展，新住住宅项目目对人口口的导入入，未来来人口将将会呈上上升趋势势。3.4 宽城区区商业零零售业概概况3.4.1 全全区社会会消费品品零售额额消费品零零售总额额的连续续增加，除除物价上上涨因素素外，居居民收入入增加带带来的消消费支出出的增加加为最主主要因素素。因此此，该区区域的消消费基础础良好，如如何引导导居民消消费理念念及消费费习惯的的改变，是是区域内内商业

34、发发展的总总要前提提。3.4.2 消消费品零零售总额额的结构构变化从居民消消费支出出的用途途结构比比例来看看，基本本符合衣衣、食、用用的排列列顺序。由由此可见见，区域域居民比比较注重重衣着，对对穿着的的消费需需求较大大，其次次为饮食食。目前宽城城区经济济发展状状况良好好，人均均收入和和人均销销售有较较大提升升，为区区域内商商业发展展提供良良好的市市场环境境，但由由于人口口增长缓缓慢，特特别是流流动人口口等导入入过少，制制约了区区域内商商业的进进一步发发展。3.5 宽城区发展展趋势l 宽城区规规划本案宽城区将将会建设设成为长长春市北北部的现现代中心心城区，未未来的主主要任务务是：建设“一一个新城

35、城”、构构筑“三三大板块块”、发发展“五五大产业业”、打打造“五五园两区区”、突突出“六六个亮点点”。 一个新城城打造长春春北部现现代中心心区 三大板块块中心区东东部的工工业板块块，中心心区南部部的商贸贸板块和和中心区区西部的的综合板板块 五大产业业现在制造造业、商商贸服务务业、现现代物流流业、农农副产品品加工业业、房地地产开发发也 五园两区区兰家工业业园、兴兴华组团团工业园园、环铁铁商贸园园区、东东北亚物物流园、兰兰家生态态农业园园、北湖湖生态中中心区、城城市服务务中心区区。 六个亮点点人民大街街南北贯贯通、长长春精品品商贸城城、宽城城区行政政中心、森森林公园园、北湖湖临水景景观、光光复路旅

36、旅游文化化区。本案位于于宽城区区的行政政中心和和未来的的城市服服务中心心区之间间的核心心位置。未未来的城城市服务务中心区区将会是是全区的的文化、生活等服务设置置中心。证证大光明明城项目目优越的的地理位位置将为为项目商商业创造造了巨大大的潜力力。l 区政府迁迁移，宽宽城区向向更北发发展随着区政政府的北北移，政政府周围围区域的的房地产产市场发发展迅速速，该区区域成为为长春市市主要供供给板块块之一，整个宽城区其供给量已在某些方面达400万平方米左右。目前宽城城地区的的房价为为全市最最低，而而价格洼地地区域应应是开发发潜力最最大地区区。目前前，区域域房价虽虽然有所所提升，相相信随着着相关配配套设施施的

37、不断断完善，还会有很大的提升空间。l 未来“北北城”，发展展前景好好随着北部部新城建建设的开开展，更更多的开开发商抢住北北部城区区，目前前在售项项目十余余个。环环城公路路两侧及及向外更更远的区区域待开开发土地地充足，未未来将会会有更多多的开发发展进入入进行开开发。从宽城区区总体规规划来看看，未来来的宽城城区将是是农业、工工业、现现代物流流、服务务业、生生态旅游游发展的的区域，发发展前景景无限。l 政府支持持，开发发商政府府协力打打造“北部新新城”是政府府支持的的一整体体规划。一一个区域域的形成成，离不不开城市市运营商商的出现现。而我我国目前前能担当当起这个个角色的的有两类类组织集集团，一一是政

38、府府，二是是大型的的开发商商。如今今的“北部新新城”的中心心区域已已初具规规模。新新城区将将以政府府所在地地和中心心公园为为中心，向向周边辐射射。l 扩大宅区区建设，平平衡区域域趋向功功能“北部新新城”的建设设，是长长春市发发展需要要，“南部新新城”、“北部新新城”、“西部城城区”与“中心城城区”的平衡衡发展是是未来长长春发展展的关键键。随着长春春楼市的的发展，“北部城区”的开发已进入品质时代，现在的考量标准是“房子好不好，性价比高不高”。而高楼盘优化标准，可以概括为各种环境要素通过开发商的有机组合形成最优化组合物。3.6宽宽城区区区域发展展不足3.6.1 旧旧城改造造，生活活环境欠欠佳目前宽

39、城城区正处处于旧城城改造拆拆迁阶段段，很多多项目和和地区处处于在建建、在拆拆和待拆拆阶段，过过往工程程车辆较较多，环环境嘈杂杂。3.6.2 公公路发达达，公交交出行还还有待改改善区域内有有多条主主干道路路，如亚亚泰大街街、凯旋旋路和待待贯通的的北人民民大街等等，同往往市中心心车程只只需要十十分钟左左右的时时间，区区域内的的道路宽宽阔，方方便出行行。但目前该该板块的的公交线线路还不不是很多多，目前前尚能够够满足基基本需要要。一些些新建项项目周边边的公交交线路比比较贫乏乏，有待待改善。3.6.3 生生活配套套设施不不是很完完善由于北部部新城开开发的时时间比较较短，生生活配套套设施方方面还不不是很成

40、成熟。但随着着这一区区域的不不断开发发，一些些新项目目的建设设，板块块内的生生活配套套设施将将会逐步步完善。目目前已经经有个别别的生活活配套设设施，基基本能够够满足区区域内居居住人群群的需要要。生活活配套设设施多以中小小型的为为主，一一些新项项目周边边的生活活配套比比较缺乏乏。4宽城铁铁北地区区商业区区现状4.1 区域内内主要商商圈分布布123商圈1：柳影路商圈租金：0.461.92元/天售价：58007000元/商圈2：长新街商圈租金：0.611.52元/天售价：78008200元/商圈3：一匡街商圈租金：0.821.49元/天售价：685011000元/目前在宽宽城铁北北地区有有三个商商业

41、设施施相对集集中，商商业氛围围比较浓浓厚的区区域，分分别是以以柳影路路为中心心的柳影影路商圈圈；以长长新街扶扶贫市场场为中心心的长新新街商圈圈；钻石石礼都、耀耀江五月月花苑、中中岳花园园形成的的一匡街街商圈。/柳影路商商圈长新街商商圈一匡街商商圈商圈范围围东至菜市市北街，南南至扶余余路，西西至农安安街，北北至宋家家路长新街扶扶贫市场场周边一匡街、天天光路及及中间亚亚泰大街街段商业设施施类型大量街铺铺配以少少量综合合市场及及大型超超市街铺及大大型商场场和超市市街铺和综综合市场场主要客群群万龙第五五城，乐乐嘉茗园园等周边边小区居居民奋进乡居居民钻石村，中中岳花园园，耀江江五月花花苑等周周边小区区居

42、民主要业态态餐饮，药药店， 理发店店，超市市，综合合市场大型超市市，餐饮饮，商场场，理发发店，药药店餐饮，药药店，银银行，综综合市场场主要业态态餐饮，超超市，服服饰，医医药卫生生，其他他餐饮：商商场：超超市：其其他餐饮：超超市：综综合市场场：其他他街铺面积积段40-220060-225040-330000参考租金金0.466-1.92元元/日0.611-1.52元元/日0.822-1.49元元/日参考售价价58000-70000万万元/78000-82200万万元/68500-1110000万元/4.2柳柳影路商商圈4.2.1商圈圈范围商圈范围围以柳影影路为中中心，冬冬至菜市市街，南南至扶余余

43、路，西西至农安安街，北北至宋家家路的一一片区域域构成了了柳影路路商圈。4.2.2商圈圈特点 社区商业业为主，旧的商业设施逐步被大量新建的社区底商和集中商业所取代 餐饮为该该商圈的的主要业业态，其其次为服服饰、超超市和医医疗卫生生机构 商业设施施类型众众多，包包括街边边简单旧旧商铺、新新建小区区社区底底商、老老综合市市场、新新型中等等规模超超市等 商业分布布较为分分散 主要以服服务周边边社区居居民为主主，人流流量相应应一般4.2.3商圈圈建筑形形式 沿街底商商扶余路商商业 农安街街商业柳影路商商业 宋家家路商业业近两年随随着万龙龙第五城城、美景景天城和和华泰小小区等新新项目的的建成入入住，单单层

44、和双双层的沿沿街底商商大量出出现，并并成为商商圈内的的主要商商业形式式。4.2.4商圈圈内相应应配套 综合市场场嘉乐综合合市场 市场内内部形式式新月综合合市场 市场场内部11市场内部部2 市场场内部33商圈内有有2个综综合市场场，面积积在40000-45000。两两个综合合市场内内部装修修简单，设设施简陋陋，卫生生条件较较差，所所售商品品为低档档次百货货和肉类类等食品品。 大型超市市欧亚超市市 地下扶扶梯超市区域域分布 超市市内部专专柜欧亚超市市为商圈圈内唯一一大型超超市，位位于万隆隆第五城城柳影路路底商的的地下一一层，009年88月份开开始正式式营业。由由于周边边的饭店店、超市市、水果果店等比比较多，顾顾客分流流较严重重，因此此欧亚超超市内的的顾客目目前并不不很多。4.3长长新街商商圈4.3.1商圈圈范围长新街商商圈以天天元扶贫贫大市场场为基础础逐步发发展起来来的，目目前已形形成以广广源时代代广场，满满客隆