隆生物业花边岭南花园花园物业管理方案DOC（DOC32页）efqe.docx

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1、 花花边岭南南花园花花园物业业管理方方案第一章 物业业概况花边岭南南花园花花园位于于惠州市市花边岭岭西南端端CBDD中心繁繁华区域域，周边边商业、办办公、住住宅云集集, ,交通便便利，商商业氛围围浓郁, 区域域位置优优越。花边岭南南花园花花园工程程设计为为框架结结构。地地上二十十五层，地地下二层层，是集集商业、住住宅为一一体的高高档次商商住楼。地地下一、二二层为停停车场和和设备用用房，一一、二层层为商场场，三层层为架空空层，四四二十十五层为为住宅。大大楼计划划于20008年年6月初初陆续交交付使用用。大楼项目目总占地地面积为为 59946MM2，总建建筑面积积为3449422M2，其中地地下室

2、建建筑面积积为62247平平方米；商场建建筑面积积为30018平平方米；住宅建建筑面积积为2447011平方米米；住宅宅定位为为中小户户型，户户数为2276户户。地下下车库停停车位为为96辆辆。住宅宅电梯可可达地下下一、二二层，在在地下一一、二层层设有电电梯厅。建建筑容积积率为66.599，建筑筑密度为为35.5%，绿绿地率为为25%。花边岭南南花园花花园为全全封闭式式管理住住宅小区区，其安安防系统统设计包包括彩色色闭路监监控系统统、智能能门禁系系统、彩彩色可视视对讲系系统、智智能停车车场管理理系统、电电梯五方方对讲、保保安巡更更系统、背背景音乐乐广播系系统七大大部分，安安防系统统中控室室设于

3、裙裙楼西侧侧一层消消防控制制室内。 1、监控控系统监控系统统采用彩彩色闭路路监控系系统，主主要为： 、住住宅及建建筑周边边的监控控。、地地下一、二二层、一一层住宅宅大堂及及电梯轿轿厢的监监控。、小小区内部部架空层层、住宅宅天面等等的监控控。、地地下一、二二层停车车库及车车道的监监控。2、智能能门禁系系统：、在在小区一一层大堂堂门、三三层电梯梯厅门、地地下室电电梯厅门门设置门门禁系统统，门禁禁系统读读卡器与与对讲系系统门口口机设为为一体，采采取ICC卡刷卡卡进入，不不设钥匙匙开门。业业主须刷刷卡方可可进入。、门门禁卡与与住宅停停车场卡卡做成一一卡通系系统。且且具有信信息发布布功能。、门门口机能能

4、对不同同卡进行行识别，并并作出相相应的提提示；访访客在门门口机呼呼叫业主主有记录录，业主主对访客客开门也也有记录录可查。、因因有2部部疏散楼楼梯间可可由商场场上至三三层架空空层，为为安全起起见及考考虑商场场具体使使用情况况，疏散散楼梯门门根据具具体使用用情况加加设楼梯梯通道专专用锁。3、彩色色可视对对讲系统统：、在在小区一一层大堂堂门、三三层电梯梯厅门、地地下室电电梯厅门门设置门门口机，门门口机也也可独立立作立式式设计，与与每户住住宅的对对讲。访访客须经经业主同同意方可可进入。、每每户住宅宅室内分分机能与与小区管管理处通通话（含含报警按按钮）。、室室内分机机采用55.6寸寸彩色液液晶屏对对讲分

5、机机。 、小小区大堂堂值班室室、保安安宿舍、消消防控制制室与小小区管理理处通话话。4、停车车场管理理系统地下一、二二层车库库停放小小区业主主的汽车车、摩托托（单）车车，出入入口坡道道宽均为为5.00M，采采用北进进南出的的方式管管理，摩摩托（单单）车不不另设道道闸。5、小区区电子巡巡更系统统：在小小区内每每个单元元的一楼楼、楼顶顶及小区区外围、重重要设施施设电子子巡更点点，供小小区保安安人员巡巡逻检查查使用。确确保保安安巡逻的的质量，保保障了小小区内业业主的安安全。大楼主要要机电设设备：安安防系统统、消防防控制系系统、发发电机、水水泵设备备、配电电设备、电电梯6台台（其中中：客梯梯5台、货货梯

6、3台台、消防防梯2台台）、自自动扶手手奥的斯斯电梯118台（11-6楼楼商场内内专用），大大堂及地地下车库库IC系系统等。大楼主要要配套设设施有：地下室室内专用用汽车库库、给水水系统、排排水系统统、供电电系统、消消防系统统、智能能IC系系统等。第二章 目的的和范围围一、管理理目的：1、保持持物业的的完好程程度。通通过加强强对整体体物业的的维护、养养护和对对业主(租户)提供的的服务，防防止因使使用不当当而损坏坏物业。2、维护护全体业业主(租租户)的的利益，加加强宣传传，与业业主(租租户)一一起，共共同营造造一个安安全、舒舒适、和和谐的购购物及居居住环境境。3、加强强宣传和和管理，引引导广大大业主

7、(租户)正确使使用物业业、公共共设施设设备和场场地。4、加强强对花园园实行社社会化、专专业化、一一体化管管理，不不断提高高服务管管理质量量，维护护和提高高隆生物物业公司司的社会会声誉。5、以良良好的服服务维护护和提高高隆生地地产的社社会声誉誉和隆生生物业的的管理品品牌，促促进房产产开发、销销售、物物业管理理的良性性循环，使使该花园园物业保保值升值值。二、管理理范围：花边岭岭南花园园花园第三章 管管理原则则、方式式和内容容一、管理理原则：本着“优优质、诚诚信、创创新”的管理理方针，实实行“以人为为本、真真诚服务务、报效效社群、创创物业品品牌”为服务务宗旨，把把花边岭岭南花园园花园管管理成惠惠州一

8、流流的商住住旺地。二、管理理方式：隆生企业业集团有有限公司司依据国国家物物业管理理条例及及相关法法律法规规，全权权委托惠惠州隆生生物业管管理有限限公司对对花边岭岭南花园园花园实实行综合合一体化化管理。隆隆生物业业管理有有限公司司在管理理合同期期内对花花边岭南南花园花花园负责责制订年年度管理理目标和和签订经经济目标标管理责责任书，独独立核算算，实现现社会效效益、经经济效益益和环境境效益的的同步发发展。三、管理理内容：1、对发发展商委委托的物物业负责责收取租租金及管管理费等等。2、大楼楼房屋建建筑本体体共用部部位（天天面、梁梁、柱，内内外墙体体和基础础等承重重结构部部位，外外墙面，楼楼梯间，走走廊

9、通道道、门厅厅等）的的维修养养护和管管理。3、花边边岭南花花园花园园及外围围公共部部分的公公共秩序序维护。4、公共共绿化、公公共环境境（包括括公共场场地、房房屋建筑筑物公用用部位及及外墙）的的清洁卫卫生，垃垃圾的收收集，清清运（不不含商场场内的垃垃圾和管管理）。5、室内内外停车车场的管管理。6、大楼楼房屋建建筑本体体共用设设备设施施（共用用的上下下管道，共共用照明明，供水水设施，商商业配电电系统、消消防控制制中心及及办公楼楼的设施施设备等等）的维维修、养养护、运运行和管管理。7、大楼楼规划红红线内属属物业管管理范围围的公共共设施（道道路、室室外上下下水管道道、化粪粪池、沟沟渠、沙沙井、绿绿化、

10、地地下泵房房、路灯灯、室内内外停车车场等）的的维修、养养护和管管理。8、大楼楼内的各各项配套套服务设设施的维维修，养养护和管管理（不不含商场场内部设设备设施施）。9、物业业及物业业管理档档案、资资料。第四章 总体体目标和和分项指指标一、 总体目标标：在委托管管理合同同期内按按照“安全、清清洁、优优美、舒舒适、方方便”目标进进行管理理服务，并并承诺花花边岭南南花园所所有建筑筑物及配配套设施施完善、竣竣工验收收合格，交交付使用用一年内内达到惠惠州市物物业管理理优秀大大楼的管管理标准准，二年年内达到到省优标标准，三三年内达达到国家家示范大大楼的管管理标准准。二、 分项指标标：1顾客满满意率995%以

11、以上；2)管理理服务年年有效投投诉率55以下，处处理率、回回访率1100%；3)房屋屋完好率率、公共共设施完完好率998%以以上；4)卫生生、消杀杀、环境境绿化市市级达标标率1000%5)维修修及时率率、合格格率1000%；6)因管管理责任任造成的的重大刑刑事案件件、进场场进库机机动车被被盗事故故为零；7)杜绝绝因管理理责任造造成的重重大火灾灾事故、安安全事故故；8)费用用年收缴缴率在998%以以上；9)保证证提供充充足的资资源；第五章 组织织和资源源一、 组织架构构及人员员配备：如下图所所示：惠州隆生物业公司花边岭南花园管理处34人经理1人管 理 员一人收 费 员一人维修班3人环保班7人护卫

12、班20人备注：具具体各岗岗位人员员安排见见如下说说明。二、人员员安排说说明序号岗位编制说明1经 理理1负责大楼楼工作的的全面管管理。2管理员1负责大楼楼的房屋屋、环境境、绿化化及安全全管理工工作。3收费员1负责大楼楼各项费费用的收收缴及催催款工作作。4维修工3负责花边边岭南花花园花园园所有公公共设备备设施的的维修、维维护、保保养工作作， 224小时时轮流值值班对商商场、商商铺、住住宅的水水电供应应提供有有力的保保障.5厨工15护卫员固定岗12分别有：室外入入口、出出口各11人，首首层大堂堂1人，监监控室（消消防控制制中心）11人。巡逻岗6班长1人人，住宅宅楼兼车车库巡逻逻岗1人人。机动岗2用于

13、换休休和请假假顶岗6环保班绿化工1外围绿化化、空中中花园兼兼清洁工工作清洁工6按区域进进行工作作分工，其其中，外外围2人人，地下下车库22人，住住宅楼22人。7合计34说明：护护卫员三三个班，每每班8小小时。三、管理理处各岗岗位职责责四、任职职资格：职位任 职 资 格格经理1、大专专或以上上学历，445岁以以下，55年以上上物业管管理经验验。2、具备备财务、建建筑、小小区环艺艺基础知知识和行行政管理理知识。3、掌握握经济法法、合同同法及物物业管理理相应的的法规知知识。4、熟悉悉ISOO90001及IISO1140001体系系运作，具具备处理理突发事事件及协协调、沟沟通能力力。5、有较较强的服服

14、务意识识和良好好的职业业道德，取取得全国国物业管管理经理理上岗证证。机电工程程师1、大专专或以上上学历，440岁以以下，机机电专业业毕业，三三年以上上物业管管理经验验。2、有较较强的服服务意识识和良好好的职业业道德、协协调、沟沟通能力力和团队队精神。3、懂电电脑操作作和弱电电系统相相关知识识。4、熟悉悉ISOO90001及IISO1140001体系系运作。5、取得得全国物物业管理理经理上上岗证。管理员1、大专专以上学学历，退退伍军人人，366岁以下下，三年年以上相相关经验验。2、有较较强的服服务意识识和良好好的职业业道德，懂得房屋结构及环境管理的基础知识，有处理突发事件的能力。3、熟悉悉ISO

15、O90001及IISO1140001体系系运作。4、取得得全国物物业管理理上岗证证收费员1、中专专或以上上毕业，财财务相关关专业，22年以上上财务管管理经验验。2、300岁以下下，女性性，有惠惠州市户户口担保保，取得得财会上上岗证3、有较较强的服服务意识识和良好好的职业业道德。维修班长长1、中专专以上学学历，225岁以以上，两两年以上上物业管管理经验验。2、有中中级以上上电工证证，小区区智能控控制系统统管理经经验，有有弱电系系统维修修经验。3、有较较强的服服务意识识和良好好的职业业道德。护卫员1、退伍伍军人，高高中以上上学历，225岁以以下。2、身体体素质良良好，遵遵章守纪纪。3、有较较强的服

16、服务意识识和良好好的职业业道德。环保员1、初中中以上毕毕业，440岁以以下，相相貌端正正。2、身体体健康，踏踏实肯干干。第七章 服务务承诺和和质量保保证花边岭南南花园服服务承诺诺一览表表部门服务承诺诺质量目标标护卫班设立244小时服服务电话话：XXXXXXXXX100%发生盗警警，2分分钟内到到达100%发生火警警，2分分钟内到到达100%环卫班日常垃圾圾每日至至少收集集2次100%走廊、大大堂、梯梯道、电电梯轿箱箱等每日日拖、扫扫3次以以上100%除“四害害”每月11次100%维修班故障处理理：供 水：5分钟钟内派技技术人员员到现场场处理电 力：5分钟钟内派技技术人员员到现场场处理维 修：5

17、分钟钟内派技技术人员员到现场场处理98%98%98%预先知道道停水停停电，224小时时前发出出通告突发停水水停电，110分钟钟内发出出通告100%100%简单照明明系统装装置于收收到报告告后1小小时内更更换需要特别别工具更更换的照照明系统统于收到到通知后后24小小时内办办妥95%办公室开通办公公时间内内投诉电电话：XXXXXXXXXX100%咨询事项项，即日日处理一般事项项，244小时内内处理复杂事项项，3个个工作天天内解决决或转到到相关部部门、机机构并回回复98%业主(租租户)意意见调查查，每年年至少进进行1次次，并于于2周内内回复100%书信于3日内内回应100%电话于3次声声响内接接听1

18、00%约晤于2个工工作天内内会晤100%文娱活动动每年元旦旦、五一一、中秋秋、国庆庆等传统统节日举举行95%工程问题题2个工作作天内协协调并回回复95%第八章 移交交接管一、 移交接管管前的准准备工作作：1、成立立花边岭岭南花园园管理处处，委派管管理处经经理、机机电工程程师，管管理员、水水电维修修工到位位，其他他管理人人员分步步到岗，落落实管理理用房和和员工宿宿舍，了了解隐蔽蔽工程及及管线的的走向，做做好各项项筹备工工作。2、成立立验收小小组，了了解大楼楼的设备备设施，熟熟悉设备备的构造造、性能能、强弱弱电、给给排水的的走向及及存在问问题，填填写有关关质量记记录，以以便尽快快得到解解决。A、移

19、交交接管验验收遗留留问题统统计表。B、公共共配套设设施接管管验收表表。C、公共共配套设设施接管管验收遗遗留问题题统计表表。D、机电电设备接接管验收收遗留问问题统计计表。3、花边边岭南花花园资料料的移交交接管。1）产权权资料（复复印件）：A、项目目批准文文件B、用地地批准文文件2）政府府职能部部门验收收合格资资料：A、市政政部门验验收意见见； B、环保保部门验验收意见见；C、供电电部门验验收意见见；D、质量量监理部部门验收收意见；E、园林林绿化部部门验收收意见；F、供水水部门验验收意见见；G、房产产管理部部门验收收意见；H、消防防部门验验收意见见；I、规划划设计部部门验收收意见；J、有线线电视工

20、工程验收收合格证证；K、煤气气管道工工程合格格证；L、其它它有关资资料。3）工程程技术资资料（原原件）：A、小区区竣工总总平面图图。B、道路路绿化竣竣工图。C、电力力竣工图图。D、给、排排水、消消防竣工工图。E、电话话电视线线路竣工工总平面面图。F、路灯灯竣工图图。G、建筑筑、结构构、电气气、水道道竣工图图。H、泵房房及水池池建筑、结结构、电电气、水水道竣工工图。I、其它它相关图图纸。4）设备备资料（原原件或复复印件）：A、水泵泵房设备备有关合合格资料料； B、闭路路监控系系统合格格证、线线路图。C、发电电机合格格使用说说明书；D、消防防控制系系统资料料；E、电梯梯设备有有关合格格资料；F、其

21、它它必要的的有关资资料。4、接管管验收程程序：1）隆生生企业集集团有限限公司通通知物业业公司接接管验收收；2）本公公司验收收小组按按程序文文件接接管入伙伙控制程程序核核对所接接收的资资料，签签发验收收复函。3）本公公司验收收小组同同移交人人对房屋屋质量，使使用功能能、外观观质量，公公共配套套设施设设备等进进行接管管验收。4）对验验收中发发现的质质量问题题，由验验收小组组填写各各类质量量遗留问问题统计计表，约约定期限限由移交交人负责责整改，并并商定时时间复核核。5）对室室内物件件无明显显不全，符符合检验验标准要要求的房房屋由管管理处接接收锁匙匙，承担担保管责责任。5、房屋屋接管验验收项目目及标准

22、准。1）验收收项目梁、柱、板板主体，墙墙体，分分户铁门门，阳台台护栏、供供水系统统、排污污管道、地地漏、窗窗户、水水表、电电表、有有线电视视系统等等。2）验收收标准：参照建设设部颁布布的房房屋接管管验收标标准及及满足使使用要求求。6、公共共设施接接管验收收项目及及标准1）验收收项目：基础设施施：天面面、有线线电视系系统、消消防设施施、照明明灯具、绿绿化、道道路、车车库、沙沙井、检检查井、化化粪池、围围墙设施施等。2）验收收标准：参照建设设部颁布布的房房屋接管管验收标标准以以及达到到设计要要求。7、公共共设备接接管验收收项目及及标准1）验收收项目： 供供水、消消防、电电梯、闭闭路监控控、发电电机

23、、变变压器等等2）验收收标准：各项设备备验收合合格证及及达到设设计使用用要求。8、接管管前的准准备工作作：1）编制制业主(租户)入住的的工作方方案；2）核实实拟定的的各类人人员的配配备和到到位情况况；3）了解解员工宿宿舍的落落实情况况；4）准备备的业主主(租户户)相关关资料，作作好各种种表格和和资料的的印刷。如如业主(租户)手册、业业主(租租户)登登记表、档档案袋、装装修申请请表、装装修巡查查表、各各种标示示牌，装装修管理理守则等等。5）拟定定物品采采购计划划。9、业主主(租户户)管理理：业主(租租户)流流程图：看房洽谈签订合合同发相关关资料抄水电电表交费发放锁锁匙归档。1）看房房：房屋屋管理

24、员员陪同业业主(租租户)查查看房屋屋，并填填写房房屋租赁赁登记表表；2）洽谈谈：价格格、期限限、注意意事项等等。3）发放放资料：A、业主主(租户户)手册册；B、业主主(租户户)登记记表；5）抄水水电表：水电维维修工与与业主(租户)抄水电电表底数数；6）收费费：按合合同约定定计收租租金及管管理费；7）发放放锁匙：发放给给业主(租户)该房锁锁匙。8）归档档：把业业主(租租户)的的有关资资料进行行归档，并并存入电电脑。10、房房屋维修修工作的的管理：维修工作作流程： 业主(租户)报修现场查看人为或业业主(租租户)责责任损坏坏 自自然老化化管理处维修，保修期内，费用由施工队支付，非保修期，费用由管理处

25、列支。管理处维修，业主(租户)支付费用。验收归档第八章花花边岭南南花园日日常管理理运作原则：全面推行行隆生物物业公司司通过国国际、国国内质量量认证机机构认证证的ISSO管理理体系。大大楼内日日常机电电运行、房房管事务务、治安安、车辆辆、清洁洁、绿化化、社区区文化、设设施维护护保养统统一纳入入公司IISO规规范运作作范畴，严严格执行行安全全护卫工工作手册册环环境管理理工作手手册、消消防工作作手册办办公室工工作手册册管管理处工工作手册册财财务工作作手册维维修保养养工作手手册，注注重每一一个服务务项目的的人员培培训、考考评，加加强日检检、周检检、月检检。1、 房管事务务管理处的的日常房房管事务务管理

26、，按按照公司司ISOO管理体体系维维修保养养工作手手册规规范运作作。如下下表：工 作作安 排排8：000-8：30处处理租客客申报投投诉；88：300-9：30巡巡视；99：300-122：000跟踪监监督；114：000-115：330整理理档案；15：30-16：30巡巡视；116：330-118：330走访访、回访访。考核标准准工 作作内 容容跟踪监督督日常：33遍天天； 巡 视视日常：22遍天天； 走 访访3次周周；回 访访处理率：1000，回回访记录录1000。检 查内 容及 处理 方法日 检检项 目目1装修修巡视22投诉诉接待33违章章检查44车辆辆管理55治安安6清清洁7绿 化化

27、8维维修9机电设设备100员工工宿舍111内内务巡视视。处 理理方 法法1记录录巡视发发现的问问题，搜搜集租客客的反馈馈意见； 2对对巡视中中发现的的问题，分分类进行行处理； 1)填填写管管理日记记表； 2)发现现的维修修不合格格，填写写维修记记录，安安排维修修；3)即行行关闭轻轻微不合合格项； 4)发现违违章行为为按“违章处处理规定定”执行； 5)发现严严重不合合格，填填写纠正正措施报报告。周 检检项 目目全面检查查大楼各各项工作作，着重重对房管管日检中中发现的的不合格格项进行行检查处处理。处 理理办 法法管理处经经理对发发现的不不合格项项及时整整改，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告，

28、并并上报公公司工程程维修部部。考 核核标 准准平时日检检、周检检、月检检按ISSO管理理体系考考核标准准。 2机电电运行与与保养：大楼及及公用设设施机电电运行、养养护运作作按照公公司ISS0管理理体系维维修保养养工作手手册规规范运作作。如下下表：日日常机电电设备管管理运作作主 要内 容维修组值班：保保障大楼楼供水供供电、电电梯等正正常运作作并做好好记录； 巡视：巡巡视设备备房和设设备运行行情况，做做好巡查查记录； 秩序：搞搞好设备备房的物物品管理理，加强强安全防防范工作作。负责机电电设施、设设备的各各项维修修、保养养工作，并并做好记记录； 定期清洁洁所管设设备和设设备房；负责对对设备设设施进行

29、行全面巡巡视、检检查，发发现问题题及时处处理。检 查项 目及 处理 方法检 查项 目1低压压配电柜柜2干干式变压压器3柴油发发电机44水泵泵5水水池、水水箱6风机77闭路路督控系系统8对讲报报警系统统9火灾灾报警控控制系统统10、气气体自动动灭火系系统111消火栓栓12疏散出出口批示示灯133自动喷喷水灭火火系统114烟烟、感系系统155干粉灭灭火器。处理方法按照公司司ISOO标准，对对轻微不不合格项项进行整整改，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告上上报公司司工程维维修部。 考 核标 准日常周检检、月检检考核按按ISOO质量标标准；年终考核核按国家家建设部部考核标标准3日常常维修养养护：大

30、大楼及公公用设施施维修、养养护运作作按照公公司ISS0管理理体系维维修保养养工作手手册规规范运作作。如下下表：维维修管理理运作工 作作安 排排机电运行行：244小时 8：000-8：30处处理申报报投诉；8：33010：00跟跟踪监督督；10：330-112：000维修修养护；14：00-15：30巡巡视维修修养护； 155：300-177：000整理记记录；117：000-118：330回访访。主要工作房屋本体室内：小小修300分钟，般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。 楼梯、墙墙面：发发现问题题按原样样及时修修复，每每年全面面检查一一次，445年全全面修补补刷漆一

31、一次天面：每每年全面面检查一一次，每每年雨季季前须检检查一次次，发现现破损及及时修补补。公共设施室内污水水系统：每月检检查一次次，发现现问题及及时修补补。道路车场场：每天天检查11遍，随随坏随修修；天线：每每月检查查l遍，随随坏随修修；明暗沟：每周检检查I遍遍，随坏坏随修；供水电气气：每月月细查11遍，即即坏即修修，中大大型维修修通报公公司修缮缮部协作作；楼道灯：每月检检查1遍遍，即坏坏即修。检查项目及处理方法检查项目1地基基基础22梁柱柱板主体体3墙墙体4顶棚55楼梯梯扶手66公共共门窗77隔热热层、防防水层88水箱箱水池99天面面扶栏110；消消防设施施11信报箱箱12标识113楼楼板地面

32、面砖144上下下雨污水水管155.设备备房166道路路17电缆沟沟盖板118路路牙199给排排水200路灯灯21清洁设设备222娱乐乐设施。 处理方法法按照公司司ISOO标准，对对轻微不不合格项项进行整整改，严严重不合合格项填填写纠纠正措施施报告，并并上报经经理处理理。考核标准准日常周检检、月检检考核按按ISOO管理体体系标准准；年终考核核按国家家建设部部考核标标准。4治安安、消防防、车辆辆管理：按照公公司ISSO质量量体系安安全护卫卫工作手手册、消消防工作作手册规规范运作作。如下下表：工作安排定岗检查进出口、停停车场：24小小时；流动巡查消防设施施： l遍月大楼安全全、违章章行为、车车辆停放

33、放24小小时车辆保管管： 24小小时 突发事件件：9001200秒，责责任保安安或车辆辆管理员员到达现现场；学习训练训练：11次天天；演练：11次年年。培训：按按公司制制订的培培训计划划。检查项日日及处理理方法检查项目1查可可疑人员员、外来来人员； 2查违违章停车车、违章章装修； 3查室室外施工工、搭建建情况； 4查乱乱摆卖现现象； 5查高高空抛物物、乱扔扔垃圾现现象； 6查破破坏绿化化、占用用绿地现现象； 7查漏漏水、漏漏电、漏漏气现象象； 8查房房屋本体体设施和和公共设设施情况况。处理方法按照公司司ISOO管理体体系标准准，对轻轻微不合合格项即即时纠正正或报相相关主管管处理，严严重不合合格

34、项填填写纠纠正措施施报告，并并上报经经理处理理。考核标准准平时按IISO管管理体系系考核标标准；年终按国国家建设设部规定定的考核核标准。 5清清洁保洁洁管理：按照公公司ISSO管理理体系环环境管理理工作手手册规规范运作作。 如如下表：工 作作安 排排6:0007:330通道道清扫；7:3308:000垃圾圾清运；8:0009:000道路路清扫；9:00012:00大大堂、电电梯轿厢厢清洁；14:0014:30垃垃圾清运运；144:300-177:000楼面保保洁。工作内容道路清洁洁2次天天；每月月用水冲冲刷一次次； 保 洁12小时时天；楼间保洁洁清扫3遍遍周；清洗22遍月月；垃圾清运运清运2遍

35、遍天；洗车11遍天天；电梯轿厢厢保洁2次次/天；通道大堂堂每小时拖拖扫1次次；外 墙墙清洗1次次/年；消 杀杀1遍月月；检查项目及处理办法检查项目1马路路、人行行道、绿绿化地、排排水沟； 2停车车场、岗岗亭； 3垃圾圾箱、垃垃圾中转转站、化化粪池； 4污、雨雨水井和和沙井；5电电梯、楼楼道、楼楼梯、走走廊、楼楼道灯具具； 6墙面面、窗、扶扶手、电电子门、消消防栓、管管、电表表箱、信信报箱等等； 7天面面； 8值班班室、办办公室、卫卫生间； 11、除除四害。 处理办法按公司IISO管管理体系系标准，对对轻微不不合格项项自行关关闭，严严重不合合格项上上报主管管房管员员和经理理并提出出整改方方案加以

36、以纠正。考核标准准日常日检检、周检检、月检检按ISSO质量量考核标标准；年终按国国家建设设部标准准考核。 6绿绿化养护护管理：按照公公司ISSO质量量体系环环境管理理工作手手册规规范运作作。如下下：工作安排6：3009：330浇水水、施肥肥；9：3012：00除除杂草、整整形、造造型、保保洁、剔剔除枯枝枝叶；114：000-116：000杀虫虫、补缺缺、保洁洁；166：田18：30浇浇水、施施肥。 工作内容整形造型型2次月月； 施 肥肥春秋各11遍浇 水水因时因地地制宜按按需供水水；浇水水时间夏夏季早晚晚为宜，冬冬季中午午为宜； 除杂草中耕1遍遍季；平时11遍天天，下雨雨天除外外；补 缺缺视缺

37、苗情情况及时时补缺杀 虫虫1遍月月，发现现害虫立立即消灭灭保 洁洁12小时时天检查项目及处理方法检 查项 目1乔木木整枝、造造型修剪剪；花卉卉、树木木施肥； 2灌木木、绿蓠蓠、树木木、草地地、花卉卉浇水； 3除杂杂草； 4补栽栽补种； 5治病病杀虫； 6清理理枯枝落落叶、绿绿地石块块； 7松土土； 8防风风防涝处 理办 法按照公司司ISOO管理体体系标准准，对轻轻微不合合格项进进行整改改，严重重不合格格项汇报报公司质质管部部部，并提提出纠正正措施。 考核标准准日常按IISO质质量考核核标准；年终按按国家建建设部标标准考核核。第九章 采取取的主要要管理措措施1系统统培训为确保花花边岭南南花园花花园管理理早日走走上正轨轨，实现现管理目目标的承承诺，公公司将严严格按照照ISOO质量体体系文件件的培训训规定，科科学系统统地对管管理人员员进行全全面培训训，确保保管理人人员1000持持证上岗岗，全员员年培训训率达1100，合格格率达1100。 （年度度培训计计划表另另附）